取得房屋租金专用发票一定可以抵扣？.doc

取得房屋租金专用发票一定可以抵扣？
前几天在某群里看到有网友在咨询一个问题：一个纳税人开了一家药房，取得了房租的专用发票，问是否可以抵扣？有很多热心人都回答得很干脆：当然可以抵扣。我看了之后，调侃了一句：“我租入的是一间很小很小的边角门面，专门是用于销售避孕药的，不派其它用场，这个租金进项税额难道也可以抵扣？”
于是，许多人都笑了起来，有一个人还反问：“现实是不可能的，哪里有租个门面专门卖避孕药的！”
当然，租门面专卖避孕药的话自然是一种玩笑，但现实中还真的有非常小的隔间出租，或者在市场和商场中租赁柜台的情况是非常常见的，专卖情趣物品不是没有可能的事。
这个玩笑主要是想说明：房屋租赁中取得专用发票后并不是都可以抵扣的，需要分清楚不同的情况分别处理：
1、不容置疑，可以凭取得的增值税专用发票抵扣进项税额的必须是增值税一般纳税人。
2、一般纳税人所取得的专用发票并不是都可以抵扣的，用于按规定列举的不得抵扣的情形的，不可以抵扣，否则可以抵扣。比如：
租入的门面是专门经营销售农药、种子种苗等免税项目的，不可以抵扣；但同时兼营工具、渔具等应税货物的，则可以抵扣。
租入的住房用于职工住宿、娱乐的不可以抵扣，但用作仓库、办公场所的可以抵扣。
租入的厂房用于专门生产免税产品、简易计算方法项目的不可以抵扣，但兼营应税项目的可以抵扣。
等等。
3、两种特殊情形，不得抵扣进项税额：虽然达到增值税一般纳税人的登记标准，但是对应该登记为一般纳税人而没有按照规定登记的，或者按照规定可以选择不登记为一般纳税人而真的不登记为一般纳税人的纳税人。
4、对于承租房屋中，除了常规的向企业等单位承租的、一般纳税人可以自开开具专用发票、小规模纳税人可以到主管税务机关代开专票外，对于向个人承租的房屋，也可以要求个人向地税局申请代开专用发票（个人住房：征收率5％减按1.5％征收；非住房：征收率5％直接征收）。允许个人出租不动产代开专用发票是个特例，其它项目目前规定不得代开。
政策依据：税总函〔2016〕145号规定，增值税小规模纳税人销售其取得的不动产以及其他个人出租不动产，购买方或承租方不属于其他个人的，纳税人缴纳增值税后可以向地税局申请代开增值税专用发票。