昆明云锰地产提报-课件.pdf

见证国际化新昆明的未来揭开呈贡发展的恢弘篇章机密文件3方案构架区域发展前景现状拷问区域发展规划区域配套分析吴家营在呈贡片 区的发展地位区域交通分析项目在吴家营片 区的地位项目交通分析结论区域交通现状周边配套及人口现状商业、商务现状发展规划周期新城写字楼与商业发展阶段Se皂 一项目思考t项目界定产品解读解决良策项目总体定位 写字楼定位 客群定位及分类 昆明写字楼现状 周边项目调查 价格定位核心售卖策略 项目推广策略 执行策略 商业定位Z2l MEGSON，项目解析33面向未来的优化方案项目写字楼作为呈 贡新区的开拓者，需要怎样深搀项目 核心优势？写字楼作为呈贡前 所未有的物业形态 怎样兑现价值最大 化？继南亚财富广场之后 的第二个商业项目，要怎样做好项目招商、定位.运营工作？MEGSON区旦 乐域发展前区域发展规划区域配套分析吴家营在呈贡片区的发展地位区域交通分析项目在吴家营片区的地位项目交通分析结论VVMEGSON晶沙皿警鹭幽33区域发展规划 呈贡新区规划发展蓝图宏伟，发展潜力巨大政府定位：云南省政府对呈贡新城的发展定位：建设成为高 原湖滨生态特色城市，建设成为云南文化教育中 心、昆明市次服务中心、国际物流中心、昆明市 会展中心和云南新兴产业中心、中国西部面向东 盟的国际合作平台、昆明现代化城市的示范区、西部创新基地、云南发展高新技术产业基地、云 南改革开放的窗口和昆明改革开放的先行区和实 验区。我们找不到任何一个新兴城市被政府赋予那 么的称号，可见政府部门对呈贡新城发展的 期待。片区人口数量：根据新的规划发展，通过4年蓝图、3年带动、4 年发展后，预测2 0 2 0年呈贡新城规划人口达 到9 5万人。用地布局预划匿公MEGSON 目前呈贡城市发展已初具规模，城市形态初步呈现。区域规划未来，市政配套强大、行政、商业氛 区域配套分析围好，形象佳。36县公安局、县地税局大楼，县检察院，中国移动昆明公司13武警昆明市支队4一市国土资源局5南方电网供电大厦龙润财富慧 都企事业单位1昆明市行政中心2市质监局、药监局、测绘院、地税局，省话剧院，市工商局楼盘1、2市级公务员小区、白龙潭小 区、白龙潭俊园、白龙潭俊园3昆医附二院住宅区4正基房地产开发住宅5米兰园6管委会新城之星7新南亚（春城财富）8惠兰园9云铜住宅10春城财富中心11 一大学城教师住宅12一县级公务员小区等.片反国行丐为:力市政配 套1一公交车场 交通中心2昆明市少体全民健身中心3昆医附二院4昆三中5呈贡一中实力大学城商业中 心13吴家营片区在呈 贡的发展地位本项目所处片区是呈贡新城中心片区,整合多方产业发展需求片区名 称所处位置重点产业用地面（睾方 公里）规划人口（万人）斗南片 区新城的西北部：花卉产业为中 心，发屣生磔技术、展示、交易、旅游等16.8715乌龙片 区新城中部体育休闲产业13.7410大渔片 区新城的西南部医药产业13.8710大冲片新城的东北，北邻经济开发区，区 西邻洛羊物流中心工业18.455洛羊片 区呈贡新城的北部物流产业15.75吴家营 片区新城中心行政文化 商务中心13.8710雨花片 区新城的东南部教育、科研基 地43.1520环湖湿 地片区1885.5米（黄海高程）至55米宽 的湖滨大道之间狭长的湖滨区 域，南北湖岸线19.86公里8.1本案地块所在的吴家营中心片区位置。通过以后的发展规划后，本项目坐享区位、交通与产业整合优势。I运MEGSON33吴家营片区作为新城交通枢纽，道路规划支持力度较大，但现 状交通情况一般。未来东二环北路连接三环高速，并设置公交Lf4、工/工匚 专线，与老城区的联系将更加紧密，公共交通更加完善，对老 区域父逋分析 城区居民置业的吸引力大增。出“大昆明交通体系建设”开始强势推 进；新昆洛路、彩云路连接主城、连 接环滇池城市群的快速交通网络雏形 初现。昆洛町 昆玉iWj速 彩云路快速连接土城区书、八_ 1掀起建设;新城的热；潮|_石龙路 东外至北路 三环局速快零唐钞场1三大主城区 和老城区.1 1yl壬玄市修日勺关尔史索1密。1_1环滇铁路1环湖铁路打破城际界限：环滇池城市-1群协调发展1的源动力 L.ZSlMEGSON项目在吴家营 吴家营片区是呈贡新城最早成熟的片区。也是商片区 的地位-?商务氛围最浓重的片区，而项目地块处于该用 区域中心东面：春城公园（已经启动）南面：实力地产和七彩云南第一城商 业办公区（已经启动）西面：蕙兰园与米兰园居住小区（已经建成）北面：置信广场（已经启动）与春城财富中心 商业区（已经建成）。商业商务中心项目位处于片区的金三角商业中心地带，直 接辐射区域四周。小结：一、项目地块将是最早成熟的片区。二、项目所在区域将是商业、商务最浓重 片区。MEGSON与名梨，知上黑雪黑3交通分析区域路网规划布局合理、理念成熟，并拥有轻轨一号线 和四号线，交通优势突出，通达性高。区域交通北：项目北边为春融路,良好。东：项目东边为彩云路,段目前处于地铁施工中,西：项目西边为谊康路,个区域。该道路为双向4车道，道路状况也是轻轨一号线经过路段，该路 未来交通便利。道路为双向四车道，道路贯穿整交通情况：目前，公交P RT以及轨道交通等正在建立中。未来，只 需要1 0-2 0分钟就可以连接两城。呈贡新城的基本雏 形已现。分析项目被三条区域主干道包围，地块区域路网规划发达，对于呈贡新城全面的路网规划，优势突出；未来轻轨将从地块平旁边经过，并设有行政中心站站 点，地铁便利及其所带来的强大人流对项目商务和商 业形成极大利好。aAAFGSCN 麦哲磔（中国）向业地产机构/V lLxJV-ZlSpan iO,7|BOlE-3小结项目将是呈贡新城未来的商业、商务区中心，也是最早 形成商业氛围的区域，拥有极高的商业、商务发展价值。MEGSON懈!E峭吃嬷3现状 问拷区域交通现状周边配套及人口现状商业、商务现状发展规划周期新城写字楼与商业发展阶段结论3MEGSON晶沙皿警鹭幽3区域交通现状 当前公共交通体系尚不健全，与主城连接形成较大制约。交通：目前连通昆明主城与呈贡新城的 公交系统仅有170、190路，分别 到达菊花村和新螺丝湾；轻轨1号 线正处于修建过程中，至少需要3 年时间才能投入使用。目前的公共交通体系配套不成熟。3MEGSON3配套 基本生活配套不完善，商业商务氛围尚未形成。配套:在各种生活配套中，有五家银行，其中四个处于于春城财富中心餐饮区；其余生 活配套设施缺乏，商业商务氛围尚未形成。3MEGSON人3片区内人口稀少，商业、商务经营难以为继。入住率调查项目入住率入住人口惠兰园30%3000人米兰园50%1500人春城财富中心50%1000人白龙潭俊园0%0入住人口：经初步统计，目前片区居住人口仅5500余人。33周边商业商务现状Hey.j 的Z.A Bl1%代4“扃心？11力万#3工Hi 机？用力h力工A*MZ7法手的卡修“7人心，卜工44小科壮QH Wku t：5灯到比 7&年似“3外”.44 观察米藐、惠兰园、春城财富中心大部分临街商 业以银行网点和房产中介为主，辅以少量便利 店。装修装饰公司与家居饰品店等商业缺乏。分析银行和房产中介机构，为房产交易服务为主一市场投资倾向较重。生活配套商业较少，装饰装修家居商业缺乏一入住人口稀少。并且短期内没有入住意向。小结：通过对项目周边商业的观察、访谈和分析，可以判断出片区的房地 产市场投资倾向较重，市政府的搬迁入驻将会是一个房产升值的引爆期！3MEGSON3发展规划周期 新城发展处于发展前期，发展成熟至少需要5年左右时间2014年以后呈贡发展的战略目标：5年出形象,10年成规模，20年建成。打造昆明 改革开放的实验区。2010年-2013年公建配套完善，集中型商业 迅速成长住宅开发用地逐步减少。新城、主城双核驱动成型，城市双核的形成引发双核居 住的趋势2003年-2006年新城规划、功能分区 从而招商引资、投资 启动。道路等基础设施建设；大学城、市政府兴 建；定向住宅开发。以行政拉动的方式迅 速成长2007年-2009年第三阶段：发展第二阶段：带动第四阶段：成熟呈贡新城现阶段处于发展初期第一阶段：蓝图客户演变行政配套设施建设启动。无置业群体和投资群体。Zil MEGSON 曜必居住建设启动；行政配套设 施建设逐步成型。单位住房 认购和潜力投资客开始活动,房产交易逐渐频繁。居住建设逐渐成型。大学城搬写字楼与商业逐步成型并壮大，迁，市政府的入驻为重要标志服务客群由政府、大学城的单一 点；以服务于政府和大学城的群体逐步转向社会大众的多元社 写字楼和商业运薄开始启动。会全体，新城发展成熟。投资客和二次置址者为客群主多元化居住、商务客群 流。3新城写字楼与商业发展阶段1限 Magfon ICMno B Mlulconw2008年 6 月15日12万平 米公寓、酒 店、商铺公寓4000 7u/m 商 德0000 元/m7500元/m2住宅、商铺销售率 100%实力大学 城商业中 心,泞：口翁2009年 7 月19日12.28 万 平米底层商铺商铺 30000元/m公寓490056/m2商铺90nl2以下全部 售罄3MEGSON本项目未来价格支持（5年后）1档次地理位置租金（15年回本）周边配套内部配套高端 主城市中心区域1 00120元/疔中端 昆明二环以内 5070元/疔低端 昆明主城区域内2040%/m2老城核心区写字楼价格参考俊发中心:20000世纪中心：22000.一般而言，新城区和老城区同等地位的商业价值比为 6：1MEGSON圾盘若?徽:岫t a i-Mtt-.周边配套齐全 布局合理，内部配套设施先进齐全。周边配套较为齐全 内部布局老化，设施落后。周边配套不完善 内部布局不合理，设施不齐全。本项目将来发展情况高端 呈贡新城 未来配套强 内部布局合理，中心区域 大。配套完善 以项目在呈贡新城的重要地位，本项目价值定位为12600元/疔。按照15年投资回本计算，写字楼的租金价格为70元/m2o_3_J3本项目目前价格支持本项目目前情况高端 呈贡新城，远离 周边配套不完善。内部布局合理，配主城区域 不具备入驻条件 套完善档次位置周边配套内部配套按照黄金分割点原则，投资者利润回报应 该在1-618%=382%以上。则本项目目前价格可定位为12600*61.8%=7800TU/m2o按照15年投资回本计算，写字楼的租金价格为43元/Itf。3核心售卖策略以目前项目所处的状况，麦哲森建议：消化部分容易兑现价值的产品以获得充足的资 金流。消化写字楼持有部分产品以获取应有价值。持有商业3MEGSON3售卖方式研讨一一方案一 直接销售在当前办公氛围不够浓厚的状况下，实 现快速销售与价值的最大化形成矛盾。建议不米用3方案二写字楼主楼带租约售卖，辅楼直接售卖招商 销售 快速回笼资金招商促 进主力客户招商招商对象一：利用身边资源，对一些国有企业或事业单位进行招商，如：保 险公司、银行，邮政等。招商对象二：大型生产企业行政办公，如：统一企业食品生产基地、香港晨 兴生物医药灵长类动物实验中心、云南铜业集团总部基地、云南白药集团生 产基地等，所以可通过对以上公司有业务往来或关联的公司进行招商。销售成功招商后，有大客户的入驻基础，将能够使市场看到项目的投资保障，从 而有利于坚定投资者的投资信心，有利于项目销售。分析：上采用带租约销售,资客购买信心。MEGSON与名梨，知上黑雪黑增加投资保障性，减小了投资客对风险的担忧，增强投33返租模式通过租金递增引导客户投资升值现按100平米计算：100 m2 X 7800元=78万三年租金共计9万元，平均3万/年按贷款50%,贷款期限10年计算，则等额本息还款额为4390元/月。年还款额为 5.27万。年平均3万的租金收入，难以抵扣贷款额。3MEGSON3写字楼辅楼售卖模式商务公寓把产品定位为小户 型SOHO公寓出售需解决下水道问题按照L 1的比例配备增加产品功能，扩 增售卖渠道卖占.低总价多功能用途 爱哲保1中国,向业地产机构/VlLxJV-Zl N Sogxon boIe-、主楼招商难度较大；租金回报较低，对投资客的吸引力较为有限。不建议使用O33方案三高定价、高返租采用高定价增加投资客的贷款数额，最后再通过返租降低产品价格。还贷计算按首付比例50%计算，以lOOltf写字楼,销 售价格:9900元/n）2 为例。则首付款49.5万，银行贷款49.5万。_ 10年贷款期限计算还贷月供5570元/月，（6.68万/年）kF返租政策：返租3年，返租额7万元/年。即总房价为78万，单价7800元/m2 即通过三年返租将价格提升部分款额返给业主。业主以返租资金完全冲抵三年贷款，减轻业主还贷负担。销售达成时，即时返还第一年返额，以降低购房的首付款。（相当于首付款49.5万-7万=42.5万元）同时开发商获得了物业的三年使用权，通过招商，可回收一部分利润。芈租 计算（第一年20元/m2；第二年25元/m2；第三年30元/m2）,开发商三Il润约为900元/m2o如开发商实际收款价格为8700元/虚。建议采用MEGSON醴然“爆德蟋漫3销售模式建议方案一 直接销售万条_ 带租约霜售万条二 iWj定价iWj返租口亵S方案三通过高定价提高了项目的 价值预期，以高返租”降低了销售难度，同时还 实现了价值的最大化。建议采用。爱哲保1中国,向业地产机构/VlLxJV-Zl N Sogxon boIe-3项目推广分阶段推广执行渠道：新闻发布会、论坛会促销：办理会员、价格穗、内部团购广告：概念广告、区域发展及项目位置广告公关：政府引导、事业团体、私企、月萌类型企业渠道：产品说明会、蓄水客户、客带客促销：加入云镒会、优先选房广告：售楼部广告、入驻企业广告、销售阶段广告、工程进度广告、区域广告封杀、楼书公关：项目断水封顶、房交会、开盘活动渠道：产品说明会、蓄水客户、客带客广告：软文报道公关：业主活动小结：项目从三个阶段进行推广，通过整合资源后，将推广做到最大化，促进项目整体销售和赢得市场口碑。3MEGSON圾盘您点,槃型照执行策略3媒体宣传营销活动效果预估开盘现场布置Zil MEGSON销售执行策略-段 二段 第阶 第阶 蓄水期J 开盘旺销期阶段营销策略推广主题节日优惠包装宣传销售物料的准备媒体宣传营销活动阶段营销策略推广主题节日优惠包装宣传销售物料的准备媒体宣传营销活动执行策略3座销主要在售楼部接待 意向性较强的上门 客户。并且成立市 区售楼部，加大客 户上门量。行销配合座销 双管齐下行销主要利用麦哲森及 周边资源，对获得 补偿款的城中村村 民进行上门推销。座销主要针对意向性较强的客户，行销 是主动需找准客户。通过两者的配合使 用，为项目创造更多的成交客户。3MEGSON3商业定位定位目前定位：20n年2015年 以服务政府型商业为主导未来定位：2015年以后 以服务社会精英高端商业为主导1、以服务政府为主。2、以服务大学城为主。1、以高端百货为主。2、以高级休闲娱乐用品为主。3、配合顶级院，拉动人流磁场。小结：基于项目目前周边市场消费需求不足，但在5年后消费需求旺 盛，并具有高端消费需求的情况下下，项目采取阶段性定位以符合市 场需求。MEGSON43由于本方案主要以解决 写字楼的销售问题，做为进行 前期沟通使用，具体招商的政 策、手段、流程、方法等，待 后期的合作中将给出具体方案。MEGSON，3附：麦哲森商业资源展示麦哲森写字楼商户资源展示3MEGSON3感谢贵公司对麦哲森的信任，期 待项目的成功销售和运营！3MEGSON3THE END THANKS停止空谈 立即行动3MEGSON