项目开发报建工作流程.pdf

期开发报建工作流程项目开发目标口为确保公司开发项目取得完整审批手续，以便项 目顺利进行。项目开发功能口协调内外部关系，排除外部阻力，使项目开发 建设及销售顺利进行。(、/1 刖.开发报建主要有那些工作？/与政府相关部门包括国土局、发改委、住建委、消防、人防、环保等的各种手续/协调项目现场出现的对外问题及相关手续的办理/维护公司于政府部门之间的关系工目录9 口 土地权证阶段项目立项阶段规划设计阶段建筑设计阶段施工准备阶段房屋预售阶段竣工验收阶段开发报建流程arr13建设工程验收备案证商品房预售许可证建筑工程施工许可证建设工程规划许可证建设用地规划许可证项目立项批复cl国有土地使用证信息收集分析经济测算 公司立项公司决策4第一部分土地权证阶段土地招拍挂 文件组织 提交申请 地籍调查登记发证房地产开发资质证书国有土地使用证是证明土地使用者（单位或 个人）使用国有土地的法律凭证，受法律保护。2020-7-276土地招拍挂工作任务 收集土地出让信息，组织材料，参加土地招标、挂牌、拍 卖活动审查部门 工作周期协办部门所需5工作日挂牌程序星:恒土局发布拟挂牌土地信息竞买人缴纳保证金参加竞买竞买人办理相关手续招标程序 族件拟订招标方案发布招标公告报名审核投标签定合同拍卖程序发布拍卖公告提交有关身份证明公开拍卖签订合同2020-备注：招标是指出让人发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他 组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者；拍卖是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价,7文件组织备注:工作任 务J地证办理前相关文件、图纸收集组织-审查部 门协办部 门工作周 期10工作日前置条 件所需文件/流程：1）市政府批准用地文件（原件）2）土地使用权出让合同书（原件）3）用地红线图、宗地图（原件）4）缴付出让金、契税发票和收款部门出具的缴清证明（原件）2020-7-278提交申请工作任务土地初始登记申请审查部门国土局协办部门财务部、行政部工作周期5工作日前置条件所需文件/流程：7-2(1)土地登记申请书、土地登记表(2)用地红线图、宗地图(3)法人代表证明复印件(4)建设用地批准书(5)完税证明(契税、印花税)(6)出让合同7(7)土地出让金支付证明(发票)备/王:增籍调查I_一工作任 地籍倜查务审查部 门国土局协办部 门工作周 期7工作日前置条 件所需文件/流程：1）四邻界址调查表，配合现场调查备注：2020-7-2710工作在 务J地登记，核发权证-审查部 门国土局协办部 门工作周 期10工作日前置条 件完税（契税等）所需文件/流程：1）交纳初始登记费，广西X市0.8元/平方米。备注：2020-7-2711:螭圜邮塔资质证书（或暂定）审查部 门房管局、区房管厅协办部 门工作周 期30工作日前置条 件所需文件/流程：1、房地产开发企业资质申报表（一式三份）；2、营业 执照；3、企业章程和企业财务管理制度；4、验资证明（近6 个月内）；5、企业法定代表人身份证明、个人简历；6、企 业董事会成员、经营、财务、工程、统计负责人的任职文 件、身份证、个人简历以及公司人员与原单位的解聘证明；7、专业技术人员的资格证书、劳动合同和身份证O；8、办公场地证明；（如房产证或租赁合同）。备注：2020-7-2712第二部分 项目立项阶段 项目可行性研究报告（项目建议书）编制 节能专篇审批 节能登记备案 项目立项审批 地形图测绘 地质勘察可行性研究报告编制备注:工作任 务可行性研究报告（项目建议书）审查部 门协办部 门工作周 期30 工作日前置条 件所需文件/流程：1）编制任务说明2）委托编制合同3）报告内容：项目申报单位情况、拟建项目情况、建设用地 与相关规划、资源利用与能源耗用分析、生态环境影响分析、经济和社会效益分析等4）若涉及可行性研究报告，还需召开评审会。2020-7-27节能专篇报告编制、报批工作任 务节能专篇报告编制审查部 门发改委协办部 门工作周 期20 工作日前置条 件所需文件/流程：1）编制任务说明：委托有资质单位编制的节能专篇2）委托编制合同3）项目总平由图（矛盾的地方，需要在那地后即立刻进行项目规划设计）4）申请审批报告5）获得审批批复备注：节j能登记备案-一工作任节能登记备案 务审查部 发改委n_工作周 20 工作日 期协办部 门前置条 件所需文件/流程：1）节能登记表 2）申请备案报告 3）登记备案备注:2020-7-27前甯班目立项批文（登记备案证）审查部门发改委协办部门工作周期20工作日前置条件土地预审意见所需文件/流程：1）项目建议书2）申请登记备案报告、项目备案登记表3）土地相关批件复印件4）项目法人营业执照、资信证明5）国内合资、合作项目应附合资合作意向书、工商注册登记证 复印件6）房地产开发项目应附开发公司开发资质证书复印件7）规划条件备注：2020-7-2717地形图测绘工作任务项目现状地形图测绘审查部门城建测绘院（住建 委）协办部门工作周期10 工作日前置条件所需文件/流程：1）委托书2）委托合同备注：收费标准为地质勘察 一工作任务审查部门工作周期地质勘察报告地质勘察公司20工作日协办部 门前置条 件所需文件/流程：1）委托合同2）规划方案（确定勘测点）3）地质勘察报告备注：收费标准为一第三部分规划设计阶段口中华人民共和国 规划设计条件建设用地规划许可证委托规划设计规划方案审查环评审批建设用地 规划许可证中华人民共和国建设部建设用地规划许可证是建设单位在向土地 管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划 行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城 市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭 证。确保土地利用符合城市规划，维护建设单 位按照城市规划使用土地的合法权益。项目规划设计条件、市政配套条件工作任 务获取规划设11条件、而截配,条件-审查部 门住建委协办部 门工作周 期10 工作日前置条 件所需文件/流程：1）规划设计要点；2）市政配套条件：给排水接口、供电接口等；3）抗震、防雷、气象等基本资料。备注：广义的申请规划设计条件办理指独立选址等项目情况获取建设用地规划许可证2020-工作任务求取建设用地规划许可证审查部门住建委协办部门工作周期20工作日前置条件签订出让合同、项目 立项所需文件/流程：（1）建设用地规划许可证申请表；（2）建设项目选址意见书（招标、拍卖取得土地使用权的除外）和已办理的规划设计条件复印件；（3）1:1000现状地形图；（4）国土资源局部门预审批文复印件、发改委批准或核准建设项 目的有关文件；（5）属招拍才圭方式取得土地使用权的建设项目，须提交土地使用 权出让合同；乙2（6）建设项目涉及国家或公众安全、环保、消防、文物保护等部 门的，须提供各相关主管部门的意见。22工作任务!遗明设计方案、可再生能源标审查部1J王办部1 J设计部工作周期2060工作日前置条件地形图、项目策划定 位所需文件/流程：1）设计说明书（1：500地形图）、规划设计之技术经济指标等 注意：1）钦州需要特别的可再生能源设计方案及合同2）如设计公司为外省公司，需取得驻贵备案表3）夜景设计方案4）日照分析图备注:驻桂备案申请表所需文件/流程：1）勘察设计单位所在地省级建设行政主管部门出具同意该单位跨 省承接勘察设计任务的介绍信；工作任务外省、市、自治区工程看着设计单位办 理入钦承接任务备案审查部门住建委主办部门设计部工作周期20工作日前置条件(2)(3)(4)(5)填写工程勘察设计单位入钦承接任务备案申请表；项目勘察设计合同；勘察设计单位的资质证书、企业法人营业执照副本；承担本项目的所有技术人员、注册人员名单表以及上述人员2020-7-的职称证书、注册证书、身份证；27（6）名单表所列人员近一个月的社会保险证明材料;（7）总平面图；21申请总平审查审批备注：1、组织召开评审会，形成评审会会议纪要及设计院修改说 明；2、钦州住建委召开规审会，沟通是否需要上规委会；工作任务申请总平审查审查部门住建委协办部门设计部工作周期2060工作日前置条件总平面图、设计方案、可再生能源所需文件/流程：1）项目立项或备案证、规划设计条件、国土证、出让合同、申请 书2）设计方案、总平图3）钦州需要特别的可再生能源设计方案及合同4）如设计公司为外省公司，需取得驻贵备案表5）夜景设计方案6）注意光盘刻录的内容及格式。环评审批2020-工作任务建设项目环境影响评价文件的审批审查部门环保局协办部门工作周期20 工作日前置条件委托环评公司编制环 评报告表或环评报告 书所需文件/流程：1、建设单位的申报；1份2、项目备案证；1份3、项目规划选址意见；1份4、项目环境影响评价报告书（表）报批稿及技术审查意见或登 记表；1份。27 5、项目可行性研究报告或项目建议书；1份6、涉及水土保持的建设项目需提交经批准同意的水土保持方案；1裕26第四部分建筑设计阶段 建筑设计 建筑方案审查 人防设计审查 抗震设防要求的确定 防雷装置设计审核 建设工程规划许可证a 中华人民共和国建设工程 规划许可证中华人民共和国也蚊部建设工程规划许可证是有关建设工程 符合城市规划要求的法律凭证，是建设单 位建设工程的法律凭证，是建设活动中接 受监督检查时的法定依据。确认有关建设 活动的合法地位，保证有关建设单位和个 人的合法权益。:峻弹计方案、可再生能源方案审查部 门主办部 门工作周 期20工作日前置条 件建筑设计方案成册所需文件/流程：1）钦州需要特别的可再生能源应用设计方案及合同2）如设计公司为外省公司，需取得驻贵备案表3）夜景设计方案4）设计完成后需进行第三方审图通过并盖章，形成审图意 见及设计院回复。备注：射图结果审查部门主办部门工作周期20工作日前置条件建筑设计方案成册所需文件/流程：(1)全套施工图(包括：建筑、结构、水、电、防雷)(2)结构计算书(3)建筑节能设计专篇、节能设计报审表、节能计算书(4)勘察报告(5)设计单位及勘察单位的外来企业备案(由设计单位、勘察单位负责)(6)勘察、设计单位资质证书(7)总平面图建筑方案设计审查工作任务建筑设计方案通过审查，求取建设工程建筑方案审查 函复意见审查部门住建委协办部门设计部工作周期2060工作日前置条件所需文件/流程：（1）申请建筑设计方案报告；（2）经批准的总平图复印件及CAD文件、土地权属证明（含附 图）、规划实际条件（含附图）、建设用地规划许可证；（3）建筑单位效果图（A3规格）或设计文本一式两套；（4）建筑单位规划设计成果蓝图一套及CAD文件，格式要求：说 明书为DOC文件，方案图为DWG文件，效果图为JPG文件；（5）外省设计单位提供设计项目驻桂备案审批表；（6）项目沿街建筑夜景效果图（A3规格）设计方案及制作JPG电 子文件；（7）可再生能源应用形式的合同（原件一份）及方案设计制作 住.专项工程审查一人防工程工作任务人防设计审查，认取人防办结建人防地下室设计方案 审查意见书审查部门人防办协办部门设计部/人防设计院工作周期25工作日前置条件申请人防设计条件所需文件/流程：1、建设项目立项批文（查看原件，存复印件）；一份2、广西壮族自治区防空地下室设计条件许可审批表；3、经规划、人防等相关部门批准的总平（查看原件，存复印件）;一份4、广西壮族自治区人防工程建设许可证申请表；一份5、具有人防工程审图资质或人防主管部门授权的中介机构出示的 人防工程施工图设计文件审查意见书（原件一份）；一份6、经具有人防工程审图资质或人防主管部门授权的中介机构审查 的人防工程施工图设计文件（一份，电子文件光盘一个）。一份7、具有房屋建筑工程施工图审查资质单位出示的房屋建筑和市政专项工程审查一抗震设防要求的确定攵壮.奶由11以。R旦.QCAUI F奶Z由勺匚 痴:vHuR且奶事 J NF7441工作任务确定抗震设防要求审查部门地震局协办部门设理部工作周期10工作日前置条件地震安全性评价报 告所需文件/流程：（-）建设工程抗震设防要求确定行政许可申请表（2份）（-）项目建设立项批复文件或核准备案证书（复印件1份）（三）总评图（宗地图或建设工程规划图）（复印件1份）（四）岩土场地工程地质勘察才暗或场地土类型证明材料（1份）（五）工程场地抗震设防技术才造（工程场地地震安全性评价工作 报告或抗震设防要求参数报告或抗震设防要求技术咨询报告）（原 件1份）专项工程审查一防雷工程工作任务办理防雷装直设计审核意见书审查部门气象局防雷中心协办部门设计部工作周期10工作日前置条件所需文件/流程：1、防雷装置设计审核申请书、防雷装置设计审核登记表2、防雷工程专业设计单位和人员的资质证和资格证复印件（加盖 公章）；3、经当地气象主管机构订可的防雷专业技术机构出具关防雷装 置设计审核意见书；4、需要进行雷击风险评估的项目，需提交雷击风险评估报告。（需有资质的防雷公司编制，需找适合的单位）5、设计图纸4份（建筑、电气、防雷）6、立项批文、定点图文7、签订防雷工程合同I工作任务，需最春至强患望王审批、核发工程而证审查部门住建委协办部门设计部工作周期10工作日前置条件规划部门建筑方案通过所需文件/流程：（1）建设工程规划许可证（非建筑类）申请表；（2）用地红线图复印件；（3）批准的总平图复印件；（4）有关专业部门的审查意见；（5）工程施工设计图（蓝图3份）；（6）市政规划设计要求复印件；（7）工程设计电子图件光盘1张；（8）建设现场约40米宽范围8寸彩色照片1张并标明拟建位置。备注：建设工程规划许可证获取工作任务建设工程规划许可证求取审查部门住建委协办部门工作周期20工作日前置条件单体图审批通过所需文件/流程：（1）建设工程规划许可证申请表；（2）土地证复印件含附图（连同数据文件，文件格式要求：JPG文件）；（3）建设用地规划许可证复印件及附图、附件；（4）1:1000现状地图（蓝图4份，由市城建测量队提供）；（5）规划条件、建筑设计条件及附图；（6）总平图（蓝图4份，连同数据文件）（7）建筑设计方案审批意见及对应的审批图纸和方案审批意见要 求附送的相关资料（8）建筑施工图（蓝图4份）；、哈 Rr宋仕#十方、仕Z壬:ArT否1=1占A 右第五部分施工建设阶段 口施工、监理单位招投标 消防报批 安全质量监督报建 建筑工程施工许可证 其他相关报建1中华人民共和国建筑工程施工许可证中华人民共和国卷设部建设工程施工许可证（建设工程开工证）是建筑施工单位符合各种施工条件、允许 开工的批准文件，是建设单位进行工程施 工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要 依据之一。.所需文件/流程:f施酵摩里横藉僚招投标审查部门住建委招标办主办部门成本控制部工作周期20工作日前置条件建设工程规划许可证1)2)3)4)5)6)7)8)审验材料原件招标网上公示（察看现场）编制发放招标邀请、招标文件 招标公告、现场踏勘答疑 开标、评标、定标 中标备案通知书 合同备案缴费1备注:建设工程消防设计审核及备案工作任务建设工程消防设计审核及备案审查部门消防支队协办部门设计部工作周期10工作日前置条件施工图审查通过建设工程消防设计审核：(1)建设工程消防设计审核申报表；(2)建设单位的工商营业执照等合法身份证明文件；(3)新建、扩建工程的建设工程规划许可证明文件；(4)设计单位资质证明文件；(5)消防设计文件。建筑工程消防设计备案(施工证后办理)：(1)建设工程消防设计备案表(2)施工许可证(3)建设工程规划许可(4)设计单位资质证明文件(5)消防设计文件：建筑单体红线图或用地红线图；建筑专业施备注:工作在 务_L程安全底量监督报建审查部 门质监站协办部 门工作周 期10工作日前置条 件施工许可证所需文件/流程：(1)项目总平面图(2)申请报告(3)工程规划许可证建极工程施工许可证所需文件/流程:工作任务按取建设工程施工许可证审查部门建管局工程处协办部门工作周期7工作日前置条件质监、安监手续（-）建设工程施工报建提供：1、广西壮族自治区工程建设报建表；2、工程建设项目立项批准文件或登 记备案证；3、土地使用权证复印件；4、建设用地规划许可证、建设工程规划许 可证复印件；5、项目资金审计证明或银行出具的到位资金证明；6、全套施工图 设计文件及地质勘察报告；7、施工图设计文件审查报告（包括建筑节能部分）。（二）申请施工许可证提供：1、建筑工程施工许可申请表、廉洁协议、建筑企业人口与计划生育目标管理 责任书、建筑工地市容环境卫生责任状；2、中标通知书（不须招投标的工程提 供中介机构编制的建设工程造价预算书）；3、市外设计单位、施工单位、监理单 位、劳务公司审图机构及造价咨询机构入钦登记备案表；4、建设工程设计合同；5、建设工程施工合同（在合同中必须约定使用预拌混凝土条款及安全防护、文明 施工措施费的支付计划）；6、施工单位的资质证书复印件；施工现场管理人员证 书复印件，包括项目经理证书原件、技术负责人、施工员、质量员、安全员、材 料员的上岗证及项目经理、安全员的安全生产考核合格证、年度安全培训考核证其他报建：把握主线，适时安排其他报建1、施工图备案2、工程放线3、白蚁防治合同4、噪声排放许可5、中午、夜间作业许可7、临时施工用水、用电、排污等申报8、用水、用电申报（总管、分户）9、排水申报10、挖掘、移树等申报11、临时设施申报12、门牌申报其他报建：把握主线，适时安排其他报建2020-7-2742.A上第六部分房屋预售阶段测绘报告商品房预售许可证 予干为1获取房屋测绘报告书审查部门城监测绘院协办部门房产测绘公司工作周期10工作日前置条件所需文件/流程：1）测绘申请2）开发单位营业执照3）规划许可证2份4）门牌证明5）土地使用权证2份（如没有新地号，请先到各区土地分局办理）6）人防工程说明7）共用部分分摊说明（图纸圈界）8）电子档案（设计院）9）土地出让合同复印件备注:预售许可证工作任务扶取商品房预售许可证审查部门住建委协办部门工作周期20工作日前置条件所需文件/流程：（1）预售商品房申请报告（2）填写预售商品房申请表一式二份，商品房预售登记总表一 份（3）企业执照和企业开发资质等级证书（开发单位，物业公司，代 理公司）（4）商品房立项文，规划定点文、建设用地规划许可证、建设工程 规划许可证、建筑施工许可证、土地批文，用地批准证书（5）单位上月底银行对存款余额对帐单。（投资额40-50%）（6）施工合同（7）项目分层平面图（复印件）（8）预售方案（应当说明商品房的坐落位置、装修标准、交使用日 期、预售价格、付款方式、预总面积、住宅套数、各种户型公摊面积）上第七部分竣工验收阶段 验收流程 施工图备案 规划管理验收,2001024G北京市建设工程竣I：验收备案表()建设工程竣工规划验收合格证 建设工程竣工验收备案证IW名衿旗小品“寝r 理板单位办*电线卬用北京中龙设工*状口故鼾 房屋产权办理验收入住流程规划管理竣工验收规划管理竣工测量市政工程验收公安技防验收防雷办验收卫生防疫验收环保检测单体质监验收单体功能验收节能检测-消防验收=人防验收规划单体验收规划单体测量a竣前检查仁竣工档案移交仁竣工验收仁项目综合验收仁物业管理用房移交X施王图审核备案表J工作任务施工图审核备案表审查部门住建委协办部门工作周期20工作日前置条件所需文件/流程：1.建设项目规划许可及其它事项申报表（原件）2.完整的施工图一式三份及设计合同，建设工程施工图设计报审 单3.行政主管部门批准的立项批文（持原件核对复印件）4.建设用地规划许可证（持原件核对复印件）5.规划行政主管部门颁发的定点通知书、定点图（持原件核对复 印件）6.7.8.9.建筑设计方案批文（持原件核对复印件）土地使用批文（持原件核对复印件）消防审查批文（持原件核对复印件）抗震审查批文（持原件核对复印件）10.人防审查批文（若有人防设计的需要）11.审图机构审查报告（4份）、审图委托书、审查不良记录、审查Oeilh 主，中国旦、7韦酬坐幺匕口中主，团一#一心验收图片八A工作任 务获取建设工程竣工规划验收合格证-审查部 门住建委协办部 门项目部工作周 期20工作日前置条 件规划管理验收所需文件/流程：1）规划管理验收意见2）核发建设工程竣工规划验收合格证备注：获取竣工验收备案证工作任务求取建设工程竣工验收备案证审查部门住建委协办部门项目部工作周期20工作日前置条件所需文件/流程：（1）建设项目规划许可及其它事项申报表（原件）（2）建设工程规划定点图、定点文（持原件核对复印件）（3）建设用地规划许可证复印件（持原件核对复印件）（4）建设工程规划许可证复印件（持原件核对复印件）（5）建设工程施工许可证复印件（持原件核对复印件）（6）建设工程质量竣工验收意见书（五方验收）复印件（持原件 核对复印件）（7）管线规划定点文（图）复印件（持原件核对复印件）（8）排水管道接入市政管网认可通知单（排水竣工图）房屋产权办理工作任务房屋产权办理审查部门住建委协办部门销售部工作周期20工作日前置条件所需文件/流程：1）房地产登记申请书（原件）；2）营业执照（复印件）3）法人委托书及受托人身份证明；4）身份证明；5）土地使用权证；6）建设工程规划许可证或施工执照（原件）;7）施工许可证（原件）；8）建设工程竣工验收备案表（原件）；9）请照平面图、配置图；10）公安部门出具的门牌证明；11）测绘成果部门出具的建筑面积审核通知书;房屋报批报建流程第八部分规划管理验收消防验收人防验收1-竣工测量施工/竣工开发经营许可证施工图审查规划竣工验收合格证商品房预售许可证预售方案预测成果建设工程施工许可证费用缴交*质监委托审批后的施工图计划任务 书及批复抗震审查防雷审查建设工程规划许可证规划方案地形图土地/项目规划选址项目立项建设用地规划许可证批准用地人防审查定 界道路红线第九部分：开发报建四“量”基本原则突破靠月旦量进靠-plij开发报建中注意的问题1.规划报批的要求：是否需要上规划审批委员会？控规报批 是按整个地块的控制用地范围报审还是要按土地证的红线范 围报审？规划报批所需资料和深度，如“五图一书”和立面 审杳的要求等。2、一由于环境影响评估所需的环节和时间较长，而且政府对 于环境保护越来越重视，因此要注意环评涉及的水土保持方 案和污水处理方案的要求。3、由于消防和人防部门有单独的审批权限，因此要具体了 解其要求，最好是能有部分图纸先送审取得初步的意见以反 馈给设计部门。4、还要注意配合房管部了解当地房管部门的面积计算要求，在规划报建图上统一面积的计算方法，以免造成多缴配套费 和办理产权证时造成面积的误差。5、了解当地对于门牌编号的具体要求，反映给售楼部和设 计部门，避免日后难以通过通邮验收。c _Ln-72x、I l.l I-1-I、I/.r*i 人 71 人1.Q i J,=JlL 1-9-J.I=I Am 丘力/.Pi入比较关注几个关键节点的时间。国土证的取得时间；:用地规划许可证的取得时间；:建设工程规划许可证的取得时间;。施工许可证的取得时间；。预售证的取得时间；。竣工验收备案的完成时间。2020-7-2755公司目前面临的问题:7、基本需要后补手续；:.2、时间要求短；:63、缺乏项目关键节点所需资料的预估。2020-7-2756