北京亚洲花园项目可行性报.pdf

房地产项目 研究报告目录项目综述第一部分土地市场和供求状况 第二部分目标区域市场现状 第三部分住宅市场消费分析 第四部分地块分析 第五部分目标客源分析第一部分土地市场和供求状况1、土地供应市场北京市国土局公布2006年度的土地供应计划，今年土地供应总量和去年保持一致，为6500公顷。其中，住宅土地供应有所下降，由去年的1750公 顷下降到今年的1600公顷。经济适用房用地由去年的200公顷增加到今年 的300公顷。1、土地供应市场土地供应计划显示，有限的住宅土地供应 将优先支持中小户型普通住房用地供应,同时,将限制高档住宅商品房土地供应。北京的房价今年1、2月份仍以17 5%的 遨度在曾先政府试图通过土地“闸门”来调 整楼市供应结构，进而影响整体房价。、土地来自中国最大的资料库下载1、土地供应市场去年出台了房产新政对北京的房产直接影响到了土地供应和项目入市，发展商“持地观望”，购房者“持币观望”，政府缩减土地供应，项目入市量降低，2006 年的北京房势出现集中供应现象，主要集 中在住宅。1、土地供应市场今年的土地供应结构调整及去年的土地供应缺口,是政府想通过土地供应的调整来“药压”开发商 手中的存量用地尽快形成有效亍场次应；由于去年的土地缩减，开发商仍在等待有效供应,令年的土地供应如果完成的话，今后两年将会集 中放量。高质量土地缺乏，传统高档区域的土地稀缺。开发商持地观望，推迟入市，2006年集中入市，8大城区占80%。2、2005年1月至今年3月北京土地交易情况2005年1月至今年3月北京土地交易总共 53宗，但其中位于东城区及朝阳区的仅有 6宗，土地面积约184733平米，规划建筑 面积：293640平米。2、2005年1月至今年3月北京土地交易情况本案周边除今年年初高价拍出该区域的地块 夕卜，其他基本没有地块可以与本案地段相比拟,该地块以5.1亿元的高价成交，楼面土地价格为 12655元/平方米。一说明本区域总体市场看好，发展商对市场 充满信心。二说明本案还有上升空间，无论对发展商还 是客户都是利好消息。且该地块启动预计尚有时日，与本案竞争的 可能性不大。2、2005年1月至今年3月北京土地交易情况可以看出，本案在区域市场竞争上不 存在很大的压力，在区域范围内本案的 唯一性非常明确。3、2005年北京市房地产市场运行状况据北京市建委、市统计局、市国土局、市发 改委的发布北京市2005年房地产市场运行情况 报告显示：3、2005年北京市房地产市场运行状况住宅用地供应情况2005年，全市住宅供地为880公顷，规划建 筑面积H96万平方米。其中，出让住宅用地585 公顷，规划建筑面积679万平方米；划拨住宅（经济适用房）用地295公顷，规划建筑面积 517万平方米。3、2005年北京市房地产市场运行状况住宅施工、新开工情况2005年，全市商品住宅施工面积为7283.4 万平方米，比上年增长7.8%,高于04年L 4个 百分点；商品住宅新开工面积1983.2万平方米,下降10.1%。3、2005年北京市房地产市场运行状况住宅供销情况2005年，全市住宅买卖成交4079.2万平方 米，同比下降4.1%。其中，商品住宅现房买卖 成交1214.7万平方米，比上年增长20.2%；商 品住宅期房预售成交2152万平方米，比上年下 降18.7%；存量住房买卖成交712.5万平方米，比上年增长19.9%3、2005年北京市房地产市场运行状况住房成交面积情况2005年，全市预售的商品住宅中，以成交 套数统计，商品住宅单套建筑面积主要集中在 80 140平方米，占商品住宅成交总套数的48%。3、2005年北京市房地产市场运行状况住房价格情况商品住宅期房预售价格。2005年，全市商 品住宅期房预售平均价格6725元/平方米，比上 年上涨了 1083元/平方米，涨幅为19.2%；其中 普通商品住宅6721元/平方米，比上年增长10.9%。3、2005年北京市房地产市场运行状况小结：去年上半年继续受到宏观调控的影响，成交量 持续下挫，但到8月份以后交易量逐渐上升，且 房价依然上涨，但总体成交量比2004年略低；这是由于北京本地购房者和大量外地在京购房 置业需求并没有下降，北京住宅市场的需求量 依然强劲。4、2005年9月至今房地产成交走势商品房成交走势（住宅+写字楼+商业）图四：20。5年9月至今商品房成交走势（单位：套）4、2005年9月至今房地产成交走势商品房成交走势（住宅+写字楼+商业）图五：2005年9月至今商品房成交走势（单位：万平方米）4、2005年9月至今房地产成交走势住宅商品房成交走势图六：2005年9月至今住宅商品房成交走势（单位：套）4、2005年9月至今房地产成交走势住宅商品房成交走势图七：2005年9月至今住宅商品房成交走势（单位：万平方米）4、2005年9月至今房地产成交走势住宅商品房成交各区分布2006年2月各区县成交量东城石景山Ei密云城州平 西通昌文山庆 崇房延 口 宣武 朝阳 海淀 丰台 顺义 口门头沟大兴 怀柔 平谷 口开发区4、2005年9月至今房地产成交走势小结：1、从上图可以看出北京住宅市场依然是消 化量的主力产品，占到总成交量的90%左右。2、今年年初交易量有所下降，是因为房产 传统的销售淡季，3月份交易开始上升。3、交易量以市区为主，分布量朝阳略高。4、2005年9月至今房地产成交走势北京2005年成交量有所下降，是客户需求受 宏观调控的影响有所抑制，希望房价有所下降,但大量的自住刚性需求，又决定了他们不会等 太长的时间，经过2005年的观望，抑制的需求 被大量积累，2006年部分人群的需求被释放，这也使2006年的成交量逐渐回升，由于宏观调 控的延续影响性，预计2006年不会再出现像 20022004年那样大的年增长幅度。第二部分 目标区域的市场现状标区区域房地产市场供应情况目标区域属于二环内成熟商圈，商业、写字 楼、住宅各种产品混合的综合性成熟区域，南 临CBD中央商务区，北临东直门交通枢纽。目前 周边写字楼供应量较大，以中央商务区为主，住宅多为去年的老盘的后期产品在销售，有少 量新盘，市场环境较好，供销两旺。标区域房地产市场供应情况区域内正在销售的写字楼有：写字楼1;中央商 务区销售的写字楼有：写字楼2、写字楼3、写字楼4、写字楼5、写字楼6、写字楼7等。正在销售住宅有：住宅1、住宅2、住宅3、住宅4、住宅5、住宅6、住宅7、住宅8、住宅9、住宅10等，总体 产品档次较高，全部为精装修房，大户型居多，部 分楼盘全配置。二、个案分析1、海晟名苑（5期）开发商：北京市海晟房地产开发有限公司位 置：东城区东直门外大街乙36号建筑形态：板塔结合产品类型：住宅、小户型公寓（精装修厨卫家电，全配置）建筑面积：总建筑面积：21万平方米，5期公寓：约：5万平米左右主力面积：住宅90、130平米、公寓：45、73平米平 均价：整盘14500元/平米（目前在售均价18000元/平米）销售率：整盘90%开盘日期：5期公寓：2005.9物业管理：仲量联行二、个案分析综述：政案占本案地段相近，但交通及 周边小环境较差，在区域内属于 较为具有代表性的高档住宅，1期 至!)4期已经入主，且已成为周边外 籍人士的租房热点，5期开盘后 也受到市场的追捧，总共500多套 公寓在一月内预定300多户，小户 型、精装修、全配置、8000平米 会所、全方位物业管理、全球租 赁服务、是其卖点。二、个案分析2、工体3号开发商：北京市世纪中基房地产开发有限公司位 置：朝阳区工体西路3号建筑形态：塔楼产品类型：办公、小户型公寓（精装修不含家具）建筑面积：63000平方米主力面积：公寓：66104平米平均价：公寓17000元/平米销售率：办公（整栋已售）公寓：50%开盘日期：公寓：2005.10物业管理：戴德梁行（顾问）二、个案分析综述：该案1邻工体，地段较好，交通 商圈成熟，但该案以写字楼和商 业群房为主，缺乏内部环境，绿 化几乎没有，塔楼结构，公寓南 侧面对写字楼，采光有影响，50%户型朝北，销售并不理想。、个案分析3、当代MOMA开发商：当代置业位 置：东直门迎宾国道北侧建筑形态：塔楼产品类型：住宅、商业（精装修）建筑面积：22万平米 住宅13.5万平方米，商业8.5万平方米主力面积：130-300平均价：整盘16000元/平米（目前对外均价19000元/平米）销售率：不详开盘日期：2005.4一期开盘，2006二期二、个案分析综述：该案由美国著名建筑设计师斯蒂芬.霍尔担当设计，空中连廊、屋顶花 园、水上影院、五星酒店、恒温恒 湿系统，与万国城构成了一个大型 居住区。该案由于产品建筑形态缺乏住宅概 念，装修风格单一，开盘情况不理 想。is连廊式的“空中会所”、恒温恒 湿系统是该案较为突出的卖点。二、个案分析4、新城.国际开发商：北京万置房地产开发有限公司位 置：北京朝阳区朝外大街6号建筑形态：板楼产品类型：住宅（精装修）建筑面积：32万平方米主力面积：90、120、140、280、300平 均价：整盘17000元/平米（四期预计均价19000元/平米）销售率：整盘70%开盘日期：一期2002-06、二期2003年10月、三期2005年03月、4期尚未开盘物业管理：第一太平戴维斯二、个案分析综述：该案为中央商务区具有代表性的纯 住宅小区，1、2期已入住，3期开 盘均价18000左右已全部售罄，四 期尚未开盘，该案位于商务区中心 位置，周边密集的办公为他提供了 优质客源，丰富多样的房型也为不 同类型的客户提供挑选，该案为板 式结构、社区环境良好，物业服务 等提升了产品形象，这些成为其市 场热销的重要因素。二、个案分析5、维多利亚花园公寓开发商：北京正旭晶典房地产开发有限公司位 置：朝阳区朝阳公园西里南区15号建筑形态：板式庭院围合产品类型：住宅（精装修、厨卫）建筑面积：48000平方米主力面积：130、153、223、252平 均价：整盘15000元/平米（目前在售均价18000元/平米）销售率：40%开盘日期：2004.9物业管理：中信物业管理公司二、个案分析综述：该案建筑外型独特，波浪形围合建 筑，现代简约风格，院内设花园，顶层建阶梯形屋顶花园，室内精装 修，但有朝北户型，朝南部分均价 21000元左右，去年开盘以来，销 售并不理想，主要是由于中国传统 居住概念不接受、户型偏大、对视 情况严重、回音现象等所造成。二、个案分析6、幸福村开发商：北京天鸿集团公司位 置：东城东直门外新东路两侧基地面积：98000平方米建筑形态：板楼，内复式产品类型：公寓、写字楼、商业（毛坯）建筑面积：550000平方米主力面积：办公：600-1000,公寓：200-400平 均价：写字楼、公寓：14000元/平米（毛坯）销售率：1期在售，2、3期待建，1期商业销售完毕，公寓20%,写字楼50%开盘日期：2005.8二、个案分析小结：由此可见:户型结构合理的项目在市场 反映良好,那些户型偏大，总价偏高的项目 市场销售不甚理想。二、个案分析目前北京住宅市场消化以自住为主，很多项目 虽占据黄金地段，但脱离了客户实际需求，定位过 高、总价过高、户型面积不合理是通病；所以在本案规划过程中，产品可以高起点，高 规划，以符合工体板块的黄金地段，提升产品附加 值，但户型设计需做到符合市场需求，合理的面积,合理的得房率，合理的户型配比。第三部分 住宅市场消费分析三、住宅市场消费分析1、调查购房计划从右图表可看出，本次调查所 取得的调查样本大部分为以上所 说的住宅市场的现实购买者与潜 在购买者。90.9%的调查者表示 他们将会在三年内买房，其中 70.5%的人表示只要有适合的房 子，他们就会选择购买。另有 9.1%的调查者已经购买属于自 己的住宅。图表1调查对象购房计划分布图三、住宅市场消费分析2、消费者购房动机从调查所取得的数据看，大多数 消费者选择购买住房是出于自住 的考虑。只有262%和7.1%的调 查者购买住房出于投资与二次置 业的目的。以上数据反映出北京 地区现有个人住房保有量还不是 太高，住宅市场将有很大的发展 空间。图表2调查样本的购房动机三、住宅市场消费分析3、消费者购房区域选择 对于北京城区来说，消费者在选 择购买住宅时，更倾向于选择东 区与北区的住宅项目。（详见下 图）而相同品质的住宅项目，东 区和北区住宅相对要比西区和南 区更具有竞争优势。图表3消费者购房区域选择三、住宅市场消费分析4、消费者购房选择位置 消费者在选购住房时，767%的 消费者将首先选择三、四环之间 的住宅项目；16.3%的消费者将 会首先选择位置在四、五环之间 的住宅项目。另有47%和2.3%的消费者的首选位置为二、三环 之间和二环以内。从消费者选择 的人数看，三、四环之间的住宅 项目将更受消费者的青睐。四、五环之间二环以内图表4消费者购房选择位置三、住宅市场消费分析5、消费者购房产品选择 消费者在选择购买住宅时，对板 楼更具有明显的倾向性。59.1%的消费者在选择购买住宅时，会 选择购买板楼，259%的消费者 持只看设计而持无所谓的态度；另有114%的消费者在选择购买 住宅时会首先选择高层住宅。无所谓，只要设计好29.5%图表5消费者购房产品选择三、住宅市场消费分析6、消费者购房选择户型 从消费者选择购房的户型看，目 前住宅市场的主打户型应为两居 或者三居，70.5%的消费者购房 时，将会选择购买三居，另有 205%的消费者将会选择购买两 居；选择购买四居或一居的消费 者只占调查样本总体的66%和2.3%O一房四房 2.3%图表六 消费者购房选择户型分布图三、住宅市场消费分析7、消费者购房选择面积 从下图所示数据可看出，消费者 购房面积选择主要集中在120 160平方米之间。相对来说，购 买面积在100平方米以下或180 平方米以上的消费者还处于少数。今后相当长的一段时间内，120160平方米的中等面积住 房将成为住宅市场的主流。180-200平米9.3%80-110平米图表7消费者选择购房面积分布图三、住宅市场消费分析8、消费者购买户型与面积交 互分析消费者在购买两居住宅时，120140平方米的住宅面积会 成为他们的第一选择。消费者在 购买三居时，将会首要选择的面 积为140160平方米。但从所 取得的数据看，面积为120140平方米与面积为180200平 方米的三居将成为三居住宅市场 的有效补充。图表8消费购买户型与面积交互分析图三、住宅市场消费分析9、消费者购房选择条件 消费者在选择购房时的主要条件 为本地区生活是否方便，其次为 物业所在位置的交通、环境、物 业本身的管理水平。因此一个住 宅项目是否能够成功销售主要因 素不在于物业本身所处地理位置 的好坏，而是在于物业本身是否 具有完善的生活配套服务设施。随着住宅消费市场的成熟，越来 越多的购买者开始关注住宅自身 的景观规划与投资潜力空间。投资潜力物业管理金所规划景观规划营建品质开发商实力生活便利性环境交通%0%0%0.00%/10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%图表9消费者购房选择条件第五部分 目标客源分析五、目标客源分析本项目的地理优势，板块特性，决定了本项目的 消费群体。因此除了自住客源外，投资亦成为本 项目另一个重要的客层来源部分，所以本项目目 标客源至麦面投宽，在此我们对本项目的客源做 一个基本的分析：五、目标客源分析一、本案目标客源的生活状态 动感、现代的生活节奏 繁忙的生活节奏 浪漫的夜生活 丰富的娱乐、购物设施 霓红灯闪烁的不夜城 高楼、汽车、红酒五、目标客源分析二、本案的客源形象 30-50岁金领、白领、企事业单位高管现代、时尚、前卫有进取心生活节奏快朋友多五、目标客源分析三、主要特征 着知识，接受现代生活观念；有个性，希望成为同类消费者眼中的榜样；视野够宽，喜欢突破本土传统观念的局限；有极强的事业心，具有独立判断事物的能力；俯瞰世界，对事业/家庭的把握充满信心；对于生活中的流行有足够的关注，追求与众不同 的生活品质；不是终极置业者，而是发展过程中的一个足迹五、目标客源分析非首次次置业者首次置业者企事业单位高管政府高级公务员五、目标客源分析五、目标客源的引导强调国际化的品质，一流的物业服务，塑造高尚 住宅形象；-将东京、曼哈顿、香港等国际超级城市中 端住宅理念通过媒体传达给本项目的目标客户；-引导目标察2幺国际视野来认知本项目在北京 居住文化中崭新的地位。