东源置业通州项目市场策划提报.pdf

东源置业通州项目市场策划提报市场报告内容项目市场定位产品定位及建议本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布 报告中的部分或全部内容。阙嬲阿I.项目市场定位区位理解竞争市场产品平台客源理解市场定位本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布 报告中的部分或全部内容。阙嬲阿大区位经济发达、私营经济基数大、催生大量高端客源，支撑房地产市场 乃至高端物业发展通州市中国首批对外开放的沿海城市之一，产业具有自身发展的基础和比较优势。改革开放以来，通州依 托悠久文化底蕴和传统重商、亲商的社会氛围，充分发挥自身优势，走出一条独具特色的区域经济发展道 路通州人口 125万，09年GDP437亿元、人均GDP34960元，在南通下属县市中，排名第二位，经济基础实力较雄厚民资空前活跃，国内外资本快速涌入；民营经济、外资经济快速集聚和发展，产生了巨大的产业吸引力和“滚雪球”效应。全市工业企业逾5000家，从业人员20多万人，其中规模以上企业1100家，形成了以家用纺织品、纺织服装、机械电子、船舶修造及钢结构、食品加工五大具有明显地域特色、集聚程度较高、整 体竞争力较强的优势产业，撑起通州工业的大半天下本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布 报告中的部分或全部内容。阙嬲阿城市属性、与老城区有距离优势、享受老城区成熟配套辐射，承载大区位小区位城西板块整体规划和发展、促进板块价值整体提升地块坐落新金西路南侧宗地用地性质居住地块面积约100亩容积率1.5可建筑面积约10万方绿地率45%通州区银河西路中央商务区核心地段东面：老通掘公路A西面：厦门路A南面：银河西路本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布 报告中的部分或全部内容。阙嬲阿周边环境开发前期阶段、配套不足，项目运作应考虑区位抗性本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布 报告中的部分或全部内容。阙嬲阿项目区位理解结论城市经济基础支撑房地产市场发展项目所处的银河新区，依托整体规划发展、与老城区距离优势，必将承载老城区 客源发展但由于目前配套欠缺、居住氛围不足，通过差异、高端产品争夺城市客源本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布 报告中的部分或全部内容。阙嬲阿区位理解 竞争市场 产品平台 客源理解 市场定位本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布 报告中的部分或全部内容。阙嬲阿后续供应网广而/里亚S5iMW上马大唐金城SJt+Tifi张军大为 史州噩 呵断&旧南山寺用金附忖双u村做百福”H宿雄藏詹水榭花都江海皇都恒生汇金广场主城区江海艺墅新城区金桥世家金色城品金和家园华德名 人世家新华城市家园用”.必9通区域项目名称物业类型总建面去化面积未来供应主城汇金广场高层7.5（公寓2.76）/2.8城市家园多层、小高层1814.73.3新城水榭花都高层、多层1210.21.8江海皇都公寓、联排、叠加2622.33.8金色城品高层18/18金和家园多层、小高层26.27.918.3金桥世家公寓、联排8.94.74.2名人世家多层、高层11.338.3大唐金城小高层13/13合计73.5后续存量近74万方，主要集中在新城区，竞争激烈本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布 报告中的部分或全部内容。阙嬲阿土地供应新增土地近63万方，加上存量后续近140万方，未来市场竞争压力大班寄一烟三甲图忖西州广幅卬.视大学区域编号地块位置地块面积（肝）用途容积率建筑面积（肝）成交总价（万元）楼板价（元/肝）I电力人叫A y河”川.*加”小桐4r张*大园 文的新村-3+由州中医演、主城1新金西路北侧338911 吉 1 1、yJ Za、文化娱141.861003.88659.214192银河西路北路65334居住1.2-1.59800115843.51617概1 孙领好洒，快通阳 上马*鸳 23 e 岛 IS/1胸|II西忖6俪鑫花园西侧28893居住1.8-2.263564.614186.5223214内南山寺7金桥路北61823住宅1.6-2.0123646230601865从秋行88口析 ff扒桢施合计333007if627659.4/图1M.加（例粒_ _本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布 报告中的部分或全部内容。阙嬲阿市场去化市场月均去化集中在30-47套,金色城品表现出市场对高品质、稀缺性产品需求 江海皇都虽然区位和配套最好，但价格偏高，也只有月均14套去化表现区域项目名称开盘时间推盘套数去化套数去化率月均去化套数成交均价（元/肝）主城新华城市家园2010.0954012022%605800水榭花都2010.08（积累期近半年）40033082.5%47（含积累期）5800江海皇都2010.021089789.8%147200新城华德名人世家2010.0128324285.5%305500金和家园2010.091008080%405415金桥世家2010.0240037093%465194金色城品2010.10.7233233100%46（含积累期）5900本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布 报告中的部分或全部内容。阙嬲阿房型配比以120740平米三房需求主力，其次为lOOM左右二房，表现为舒 适性户型江海皇都面积略大、总价偏高，市场去化压力较大区域项目名称一房两房三房四房及以上面积供应比例面积供应比例面积供应比例面积供应比例主城区新华城市 家园/9517131.3%120-13033962.1%200366.6%水榭花都/8611428.50%120-14322957.30%2455714.20%江海皇都/973734.30%153-1547165.70%/新城区华德名人 世家/98-10610336.40%112-14015454.40%237269.20%金色城品/80-845433.30%101-12810866.70%/金桥世家60-805313.8%10018648.6%120-13010026.1%1404411.5%金和家园/9459545.1%138-14738529.2%21034025.8%合计60-84531.6%80-106126038.9%112-140138642.8%1 73-24553916.6%本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布 报告中的部分或全部内容。阙嬲阿市场价格得到市场去化认可的价格在5500-6000元之间，二房主力总价在 60万以内，三房在60-80万左右区域项目名称目前报价（元/肝）成交均价（元/肝）主力面积（肝）主力总价（万元）老城区新华城市家园61005800二房：95 三房：120-130二房：58 三房：73-80新城区江海皇都75007200二房：97 三房：153二房：70 三房：112水榭花都60005800二房：86 三房：120-143二房：51 三房：70-84金色城品6000590084-12860-70华德名人世家56505500二房：98-106三房:112-140二房：53-58三房:61-77金和家园57005415二房：94 三房：138二房:51三房：75金桥世家53005194二房：100 三房：120-130二房:52 三房：62-68本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布 报告中的部分或全部内容。阙嬲阿市场客源客源分布以老城为主、客源同质，只有针对客源需求打造产品，才 能跳脱市场获得成功区域项目名称区域分布年龄结构职业置业目的主城区新华城市家园通州老城50-60%、开发区 20%、周边乡镇10%30-45上班族、进城务工者、私营 业主、个体工商户、教师等改善型自住为主新城区水榭花都通州老城50-60%、开发区 20%、周边乡镇10%、南通城 东、如东各占5%30-45上班族、私营业主、机关事 业单位人员、公务员刚需和改善性自住为主江海皇都通州老城65%、开发区15%、周边乡镇5%30-50私营业主、企业中高层、公 务员、开发区高级技术人员、事业单位人员改善型自住为主华德名人世家通州老城60%、开发区25%、周边乡镇15%30-40私营业主、个体户、一般技 术人员、上班族自住为主金和家园通州老城60%、开发区25%、周边乡镇15%25-45私营业主和工商户、上班族、周边原有居民刚需、改善型为需求主 力金色城品通州老城70%,开发区20%,周边乡镇10%35-50私营业主和工商户、上班族、公务员周边原有居民改善自住为主金和世家通州老城50-60%、开发区15-20%、周边乡镇10%30-50部分拆迁户、公务员、企业 中层、高级白领自住为主本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布 报告中的部分或全部内容。阙嬲阿竞争市场结论市场后续供应量大、竞争激烈，应差异市场、走高端品质竞争路线市场以舒适性房型需求，但应注意对面积和总价控制，就算最好区位和配套的江海皇都，市场去 化表现最低市场竞争激烈，常规运作无法释放项目价值；只有走高端品质路线，才能够实现价值提升、抢夺 封闭市场内更多的客源本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布 报告中的部分或全部内容。阙嬲阿区位理解 竞争市场 产品平台 客源理解 市场定位本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布 报告中的部分或全部内容。阙嬲阿总规项目规模和容积率制约，无法跳脱市场表现，处于市场同平台 竞争本案项目名称总占地总建面容积率绿化率物业类型水榭花都9.516.81.638%高层、多层江海皇都31.521.71.4550%住宅、联排、叠加金色城品6.618256%高层华德名人世家7.511.31.535%多层、高层江海艺墅3.33.51.0445%叠加、独栋不小于45%6.6710总建近22万方，主要由多层、小高层、叠加和联排别墅组 成，自配5万平米商业设施，为目前最大社区1.5总建近3万方，纯英伦别墅社区，独门独院，有生态型岛屿，社区 中央组团绿化，敞开式景观花园总建近18万方，纯高层 社区，从总规排布及景 观表现手法上，已达到 通州最图品质本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布 报告中的部分或全部内容。阙嬲阿立面成本和售价的制约，市场立面品质感不足，以金色城品为最 高品质，项目应走差异风格、注重成本控制现代简约现代简约现代简约 新古典主义 英伦涂料底部石材+涂料面砖+涂料 底部石材+真石漆 底部石材+涂料、面砖品质感一般品质感一般 品质感一般 品质感车父强品质感一般本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布 报告中的部分或全部内容。阙嬲阿景观竞品景观表现手法简单，基本以硬地铺装及少量水景为主，缺乏景 观主题性和亮点，景观也是客源最关注的产品点本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布 报告中的部分或全部内容。阙嬲阿户型金色城品为市场最好户型，高附加值；但在大面积户型上缺乏对 高端居住理念营造；客源注重户型附加值本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布 报告中的部分或全部内容。21阙嬲阿产品平台总结市场产品平台相对较低，以金色城品为最产品最好个案，项目具备树立最高品质个案机会但单纯通过建材、品质提升竞争，必将增加成本投入，在市场价值提升空间相对有限下，势必 会压缩利润所以项目产品应走差异路线、注重差异生活的打造，在保证品质条件下，控制成本本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布 报告中的部分或全部内容。阙嬲阿区位理解 竞争市场 产品平台 客源理解 市场定位本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布 报告中的部分或全部内容。阙嬲阿针对项目，对通州客源需求进行了累计550份调查问卷，其中有效问卷517份调查对象基础资料地点：市区、竞争个案售楼处门口等随机采样年龄：26岁-45岁为主行业：个体经营者以及私营企业主为主人均月收入情况：2000-6000元交通工具：60%为自行车或者助力车；40%为私家车此数据为访谈数据，仅供参考本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布 报告中的部分或全部内容。阙嬲阿目前住房了解目前居住面积两房I厅 口两房源 三房二厅四房 峭断 口哪45%的客户目前居住面积在3房2厅150平房为主，集中在老城区；其中32%的客户对目前居住环境不太 满意，21%的客户认为物业管理比较差，其次20%的客户认为房子比较老，立面太难看由此可见，通州仍处于初级居住层面（面积、位置），社区品质、环境为未来客源改善需求本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布 报告中的部分或全部内容。阙嬲阿购房目的28%的客户为首次置业，27%的客户为二次改善,投资型客户比较少，仅为8%本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布 报告中的部分或全部内容。阙嬲阿风格选择c=三三立面风格偏好18%13%现代南加州 新古典cirtdeco通过问卷调查,40%的客户偏向南加州风格本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布 报告中的部分或全部内容。阙嬲阿户型需求毋求酬2X1%*一再一厅 口Rd皿震式其他日5070 70-90 b 90-110 110-130 130-144 a 144-1B0町於划 B22DLt损选户概通过问卷调查，43%的客户选择3房，30%的客户选择4房110T30三房所占比例最高,达到29%；其次为90T10平米和130744平米本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布 报告中的部分或全部内容。阙嬲阿客源关注重点关注重点开发商品睥社区摩化环境1r物业管理立面风格户型设计以及附加值也社区配套匚其他20%的客户关注户型设计，其次为物业管理、整体规划以及绿化环境本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布 报告中的部分或全部内容。阙嬲阿客源访谈结论通过访谈，通州客户对于居住功能的单一需求，日益转变为居住品质追求客户对产品更看重户型设计和附加值（金色诚品为代表），其次为社区景观、物业服务、整体规划都提出了要求在户型面积选择上以110-140平米为主，其次为90-110平米本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布 报告中的部分或全部内容。阙嬲阿目标客户访谈结论现有住房：目前居住面积、功能满足客源需求，但社区品质相对较差，客源需求：客源表现为改善型需求，公寓需求110140平米的三房；对景观、规划、物业管理、户型要求较高；偏向南加州风格从客源角度来看，项目应走高品质路线，注重环境和居住舒适度本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布 报告中的部分或全部内容。阙嬲阿现/金海罐、，外地 代专五蛆5%J、j_ _ k红十字套、/一，=一g国,人而占/通“1掘食品马北十二始裒4?004多逅光家大园张军各踣上马图5223X0;2|公证处J 州时收局*；老城区湿 60%.初中学文通州中运注+/金霸HR上，一-八*记二政协嬴.,/棚立通局*人民法族K、国爆莅舞电方根昔曷双熊忖目标客源区域圈定“一条世纪大道，三大片区”4村慎/五匕三：二而，,体育花心新城区好君X马骐四的朝露西路新余忖%N南幼儿园地做相国事易认、X周边乡镇,陛110?吴挛桥S1W/r n 沐评周家应指金桥忖、-、明嘉路；金丽忖/头粮行、F才亍根佛杓心 I5223需西忖果园村K南山寺防口林毛和扒取串益架桥村核心客源：老城区60%重要客源：新城、开发区共25%次要客源：周边乡镇10%,外地5%泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布 明地忖32目标客源层次圈定页峰客源别墅客群，看中别墅居住氛围和产品品质，200平米以上多改客源多次改善，需要更多功能空间、满足品质生活需求，160180平米，10%目核心客源项目客源为通州追求品质的中高端改善型客源本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布 报告中的部分或全部内容。目标客源需求表现需求面积家庭结构年龄结构家庭年收入（最低）层次典型特征首置客源90平米以内单身、新婚25-308.5万企业职工、公务员希望面面俱到、格外关注性价比多改客源1607 80平米后三口之家40-5017万私营业主、企业高官顶峰客源200平米以上后三口之家 三代同堂40-5535万私营业主、企业高官追求有天有地的生活，看中居住 品质，身份的象征本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布 报告中的部分或全部内容。阙嬲阿区位理解 竞争市场 产品平台 客源理解 市场定位本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布 报告中的部分或全部内容。阙嬲阿定位思考 区位背景：未来最具发展板块，承载老城区客源发展，具备树立高端个案条件 竞争市场：后续竞争压力大，只有高端品质路线，才有可能与区位略优势个案竞争同质客源，才 有机会实现价值和去化保障 产品平台：市场产品平台相对较低，项目具备在立面、户型、景观等跳脱运作、树立高端品质居 住形象 客源需求：市场进入品质竞争环境，客源表现出对高品质个案价值承受力，获得更好的居住环境 和居住品质，客源偏向户型、景观、物业产品点本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布 报告中的部分或全部内容。阙嬲阿项目市场定位为城市中高端改善客源打造引领银河新城房地产价值和发展形象的 城西第一个案、通州明星个案本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布 报告中的部分或全部内容。阙嬲阿II.产品定位及建议本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布 报告中的部分或全部内容。阙嬲阿产品定位思考1、南加州风格具备品质树立、成本低2、南加州风格市场稀缺，能够树立唯一建筑风情3、我司对优山美地成功运作经验，南通客源认可南加州风格，为高端品质4、通过靖江、无锡惠山、景德镇、广德等县级市成功运作，加州风格得到市场 成功验证，具备复制性本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布 报告中的部分或全部内容。阙嬲阿项目市场定位打造通州首席纯正加州风情品质社区本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布/八 报告中的部分或全部内容。U阙嬲阿产品支撑 规划：中轴对称，景观价值均好性 立面：唯一纯正加州风情，打造通州首席高品质社区形象 景观：纯加州异域风情，营造浪漫精致的装饰园林 配套：市场首个纯粹加州风情会所本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布 报告中的部分或全部内容。阙嬲阿一、规划两轴一中央的规划特点楼宇景观均好价值的充分塑造是项目塑造景观亮点，销售卖点的重要发力点经济技术指标埼目*法提西职Kf 协班o耻W的0*其住宅后。也置敬97加0d中的管总理3（国0、金所74?2部聿1 W方占生而枳蹴由190案3地下融蜒祖”脱？3rt*住宅X下里怂也筑及木C289.7*地下停*14悬鼻笊青松1烟28二M地下车摩单停车百队1XQ7 8甲q）地下设詈用布等西原1M5口机少串合得空窗5拓fX动；154个中4T个非机巾车停金笈1440t本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布 报告中的部分或全部内容。阙嬲阿二、立面纯正加州风情社区形象本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布 报告中的部分或全部内容。阙嬲阿加州风格（方向一）材质：石材面砖、基座石材面砖颜色：米黄色建筑特色：色彩的柔和渐变,立面层次丰富，多细节处理，极具视觉效果阙IW本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布 报告中的部分或全部内容。建筑细节-基座46建议3层以下可运用面砖、石 材提升产品档次，通过具有加 州风情的毛石进行细节装饰。门头运用灯饰、花钵等小品装 饰，局部墙面浮雕，为建筑更 增添一份情趣。和个人传阅、引用、复制和发布建筑细节-顶部建筑顶部同样可运用毛石进行装饰与 基座形成呼应；同时融入各类具有加州风情的建筑元 素，如雕花、屋顶装饰烟囱、老虎窗 等，塑造建筑细节；八角窗的精细设计，也能很好的表现 加州风情。sh bbiTSou FunTcdm不又仅供各尸内部I史用，版杈归上海聚泰岳IEi 报告中的部分或全部内容。加州风格（方向二J纯正西班牙风情，土黄色面砖与涂料为主，打造轻松写意，极具异域风情的品质立面和发布 49建筑细节 以细节凸显品质;局部的八角窗，通过简约的 线条勾勒出层次丰富的装饰 效果；门头、大堂，通过挑檐的设 计，拱券的融合，打造大气 精致的效果。sh bSSTs o uFu nTcom报告中的部分或全部内容。县匕仕何利构和T人传网、引用、具制和反伟三、景观纯加州异域风情，营造浪漫精致的高品质装饰园林1.两轴2.一中央3.打造五进式大堂体验4.打造纯粹的加州细节经济技术指标M目*尾必专职 电t慈a器面书 其住宅另11次营中 adaa(sF.金所 客粽*k占生而生 lima烽亿事地下包住友而明触兄下砧也渐添 地下停车户S3就看服-_ M地下车修毋件车款IR 中中地下设皆用庶亚灰 祖中筝氢塔拿位m nx 小叁下 那i巾主仲庄长0 WXI II 9725$0 74?2 1 e?w 5 IG八 45 19B32 3 ，82 al.7 13592 6 12 0!?B 1W5 5,6 1S4 位 1440/e d/,n 十个巾t本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经儿e2一 报告中的部分或全部内容。01阙嬲阿1、核心景观轴*_ _.本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪 报告中的部分或全部内容。和个人传阅、引用、复制和发布 522、中央大花园水晶石数字科技有限公司ICRYSTAL D1G0TAL TECHNOLOGY C6 ITD本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未 报告中的部分或全部内容。t.F-F-Eg亶自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布533、五进式大堂体验进-社区人口门楼式入口，塑造大气的社区入口形象，展现品质门户形象会所式人行主入口，外部风情形象充分塑造，内部会所式高档装修，营造项目进-组团庭院大堂 配合公寓部分各组图景观，以景观小品的形式营造出二进大堂空间本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布 报告中的部分或全部内容。阙嬲阿二进-地下车库大堂本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布 报告中的部分或全部内容。双大堂入户有向 停车后不需出地面，业主直接入户。提供回家动线最便捷性，以及避免气候对业主进出 造成不便影响阙嬲阿四进一一层大堂 方便访客进出的安全管理，解决业主手拿重 物带来的不方便。配置单元管家，提供酒店级服务体验本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有,报告中的部分或全部内容。花园式高档装修，配置国际智能电梯刷卡,保证业主安全，提升归家的专属感。,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布57阙嬲阿单元高科技智能化高踹科技智能化配套服务与项目，提升整体社 区品质，引领豪宅住宅新概念。内容：智能化电梯刷卡 可规对讲 指纹入户本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布 报告中的部分或全部内容。五迸私家入户大堂 专属私家入户，个性化国际品质塑造。利用空中花园，营造私家花园式入户体验。独立式入户玄关，塑造别墅级进出的等级感。本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布 报告中的部分或全部内容。阙嬲阿4、其他景观节点本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布 报告中的部分或全部内容。阙嬲阿车行道路车行道两旁进行适当的堆坡，通过草皮、灌木、乔木等不同层次的植被，打造立体园林，营造归家的林荫道本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布 报告中的部分或全部内容。阙嬲阿宅间道路适当堆坡植载草皮、花卉、小型灌木等植被，结合艺术 雕塑等风情艺术小品，营造精致的宅间小径本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布 报告中的部分或全部内容。组团景观小型装饰水池、陶制花钵、休闲桌椅等点缀其中，结合精致的地面铺装，打造宅前的装饰艺术本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布 报告中的部分或全部内容。阙嬲阿加1州I元素陶制花钵、装饰地灯、艺术 喷泉及装饰景墙等，从细节 体现浓郁的加州主题风情，以细节营造品质本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布 报告中的部分或全部内容。阙嬲阿四、会所生态、养生、休闲、健康、运动、低碳主题会所生态、养生、低碳的内外环境本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布 报告中的部分或全部内容。阙嬲阿生态养生低碳的外部环境空间处理加州阳光休息区阙I瞬隅 筵器器最鹦骷版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布 66内部休闲、运动的功能设置茶桌、咖啡吧 功能：结合会所入口，通过局部开放式的茶座或咖啡吧，塑造精致时尚的休闲氛围。并可以考虑无线上网功能。本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经 报告中的部分或全部内容。阙嬲阿棋牌室本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布 报告中的部分或全部内容。阙嬲阿桌球、乒乓球功能：该区域只需考虑1个标准的九球桌球台及 一个标准乒乓球台即可。本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布 报告中的部分或全部内容。阙嬲阿器械健身馆带换洗区功能：以有氧、无氧器械健身为主。本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机树 报告中的部分或全部内容。阙嬲阿报告结语通过主题高端会所、异域力口川风精景观，塑造项目风精的唯一性、纯粹性，实 现树立通州最高品质、最具特色个案，争夺有限的城市同质客源，实现项目市 场和口碑的成功！本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布 报告中的部分或全部内容。阙嬲阿