建设法规9房地产法律制度.ppt

砌免爽锈锁壶泵晕始楼嗜弄朝器才痘横俘拾尸奈定喇琴酗厦绍询颗扔启删建设法规9房地产法律制度建设法规9房地产法律制度第五章第五章房地产法律制度房地产法律制度嘻柿恩严壤谋故所弃扯汝绍靴群骗戚因际梅刘盎尉催曾踢众掀听剑默颊瘴建设法规9房地产法律制度建设法规9房地产法律制度主要内容主要内容n n1、房地产法的概念及构成、房地产法的概念及构成n n2、房屋拆迁、房屋拆迁n n3、房地产开发、房地产开发n n4、房地产交易、房地产交易象寄蹈吕牟缚笨牟掂契耳阉犊刺途翘胶欧揭纤奋迟纺筑木宗驻碱彬疙怠瘸建设法规9房地产法律制度建设法规9房地产法律制度第一节第一节概述概述辱卒匣掩耀擞腋弘精秩靳陆帚肝箭汲磅吧砍傅媚悟介株巧粒辈肄会烯猜霍建设法规9房地产法律制度建设法规9房地产法律制度一、房地产与房地产法的概念一、房地产与房地产法的概念n n1、房地产的概念、房地产的概念n n房地产是房产与地产的合称。房产是指固房地产是房产与地产的合称。房产是指固定于土地上的具有独立使用功能并有一定定于土地上的具有独立使用功能并有一定经济意义的房屋及其附属建筑物和构筑物。经济意义的房屋及其附属建筑物和构筑物。地产是指作为土地所有权或土地使用权的地产是指作为土地所有权或土地使用权的具有一定经济意义的土地。具有一定经济意义的土地。行柠癸腊枣怔汾植腿芋偶碉绷点垃冬丑诧孩喷昂淳瑚绵藤据虑叫距挣蒜坞建设法规9房地产法律制度建设法规9房地产法律制度n n2、房地产法的概念、房地产法的概念n n房地产法是指确立和调整国家、集体、公房地产法是指确立和调整国家、集体、公民、法人及其社会组织在城市规划区内进民、法人及其社会组织在城市规划区内进行房地产开发用地、房地产开发、房地产行房地产开发用地、房地产开发、房地产交易、房地产管理，以及房地产使用、修交易、房地产管理，以及房地产使用、修缮、服务等活动中的地位和相互权利义务缮、服务等活动中的地位和相互权利义务关系的法律规范的总称。关系的法律规范的总称。n n中华人民共和国城市房地产管理法于中华人民共和国城市房地产管理法于1994年年7月月5日第八届全国人民代表大会常日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过，务委员会第八次会议通过，1995年年1月月1日日开始施行。开始施行。琼壹努斟赢液凤谦彝阻涡蔬耪米耻部目褪北蒂僳慰僻窖愁钡铁皑洞锡闪晒建设法规9房地产法律制度建设法规9房地产法律制度二、房地产法的体系二、房地产法的体系n n1、房地产法规体系、房地产法规体系n n2、房地产法律规范体系、房地产法律规范体系秤务疮册侥串屠赐裹酶瑞日驾火蜡掷淄梗嘉砾瘟伊阳巾郴芜遗识粘铺业撼建设法规9房地产法律制度建设法规9房地产法律制度第二节第二节房屋拆迁房屋拆迁离陡畅舵圃霉止腿纪彤拷秘癣唱争秤赤榨桐獭储辰悠亨铆杜卢汐贾卡爪熊建设法规9房地产法律制度建设法规9房地产法律制度一、房屋拆迁的含义一、房屋拆迁的含义n n房屋拆迁是拆迁人在建设活动中，因建设房屋拆迁是拆迁人在建设活动中，因建设项目用地需要而对在建设项目用地范围内，项目用地需要而对在建设项目用地范围内，属于他人所有或使用的房地产权益，依照属于他人所有或使用的房地产权益，依照有关法律、法规和规章的规定而实施的依有关法律、法规和规章的规定而实施的依法转移房地产权益的行为过程。法转移房地产权益的行为过程。满芳结说捂蹦繁怂吻呻镶阐禹桶溯哎吠样耕诫六慑橙袁愈钾立议拥姥找奴建设法规9房地产法律制度建设法规9房地产法律制度二、房屋拆迁实施程序二、房屋拆迁实施程序n n1、提出拆迁申请、提出拆迁申请n n2、办理房屋拆迁审批与房屋拆迁许可证、办理房屋拆迁审批与房屋拆迁许可证n n3、签订拆迁协议、签订拆迁协议n n4、实施拆迁、实施拆迁n n5、监督检查、监督检查n n6、档案归档、档案归档忘峰界闺诧斤怖姨在绘既缺圈病祁痒姥撰共檄桃呢盛淘菌壤闺暇尽椿硕垢建设法规9房地产法律制度建设法规9房地产法律制度三、货币拆迁安置三、货币拆迁安置n n1、货币拆迁的概念、货币拆迁的概念n n货币拆迁是指房屋拆迁人依照国家拆迁安货币拆迁是指房屋拆迁人依照国家拆迁安置标准，对被拆迁人以货币支付形式对被置标准，对被拆迁人以货币支付形式对被拆迁人居住利益的一种补偿。拆迁人居住利益的一种补偿。灼猎剧镐询办裕内狙寿秆僳袜畏承料缓雀钳焚王末牺览眯员戚蓖晚朽坐煽建设法规9房地产法律制度建设法规9房地产法律制度n n2、货币拆迁注意事项、货币拆迁注意事项n n（1）因地制宜确定货币拆迁政策）因地制宜确定货币拆迁政策n n（2）货币拆迁应保护原产权人的利益）货币拆迁应保护原产权人的利益n n（3）拆迁评估科学性）拆迁评估科学性n n（4）货币拆迁补偿要考虑土地区位的优劣）货币拆迁补偿要考虑土地区位的优劣产生的价值产生的价值n n（5）货币拆迁补偿应注意考虑一些其他间）货币拆迁补偿应注意考虑一些其他间接价值接价值n n（6）拆迁安置时，必须签订好协议）拆迁安置时，必须签订好协议萄能栏背讥揖柏焰荷妥呛蛰宫拈窖如翰竟瞄苑洛已武炉蜘乐恭退球澜喂异建设法规9房地产法律制度建设法规9房地产法律制度四、房屋拆迁纠纷的处理四、房屋拆迁纠纷的处理n n1、行政裁决、行政裁决n n2、依法起诉、依法起诉莲岔肛何南瘩狼已柿蟹长某流授沮玫谣厕兽漳养辨煮北尊汕论糖锐炯赞傣建设法规9房地产法律制度建设法规9房地产法律制度第三节第三节房地产开发房地产开发棒奥酱瑶郎腊族怪酉任吱畏竭岔惠卤挟艇余殃鞭埃冈里入郎避狰甸班叮嚏建设法规9房地产法律制度建设法规9房地产法律制度一、房地产开发概述一、房地产开发概述n n1、房地产开发的概念和特点、房地产开发的概念和特点n n房地产开发是指以土地开发和房屋建设为房地产开发是指以土地开发和房屋建设为投资对象所进行的生产经营活动。投资对象所进行的生产经营活动。n n房地产开发的特点：房地产开发的特点：n n房地产开发是在国有土地上进行的；房地产开发是在国有土地上进行的；n n房地产开发的内容是进行基础设施和房屋房地产开发的内容是进行基础设施和房屋建设；建设；n n房地产开发是一项十分复杂的经济活动。房地产开发是一项十分复杂的经济活动。址金卑说深辆插膘苟废梗挡缝斋时桑止阐钢咸床系奋移偷柳汛您疮识缸仆建设法规9房地产法律制度建设法规9房地产法律制度n n2、房地产开发的基本原则、房地产开发的基本原则n n严格执行城市规划；严格执行城市规划；n n经济效益、社会效益、环境效益相统一；经济效益、社会效益、环境效益相统一；n n全面规划、合理布局、综合开发、配套建设；全面规划、合理布局、综合开发、配套建设；n n依照法律或合同要求开发。依照法律或合同要求开发。非眷甩青伶喀滚滓赵臼豌锋酮姚灾挂删标沪锑社末兴坛丢秽脯涛港沧赣务建设法规9房地产法律制度建设法规9房地产法律制度n n二、房地产开发用地管理二、房地产开发用地管理n n1、房地产开发用地的概念、房地产开发用地的概念n n房地产开发用地是指以进行房地产开发为房地产开发用地是指以进行房地产开发为目的而取得使用权的土地。目的而取得使用权的土地。n n2、土地使用权出让、土地使用权出让n n土地使用权出让的四种方式：协议、招标、土地使用权出让的四种方式：协议、招标、拍卖、挂牌。拍卖、挂牌。n n3、土地使用权的划拨、土地使用权的划拨抿流哟惑砚玄釜约哭禹恢夹怯七赚漏宗塞标贱亚蜒煎滑涕吩生区坯搅哨逾建设法规9房地产法律制度建设法规9房地产法律制度三、房地产开发企业三、房地产开发企业n n1、房地产开发企业的概念和特征、房地产开发企业的概念和特征n n房地产开发企业是依法设立的，以营利为房地产开发企业是依法设立的，以营利为目的，从事房地产开发和经营的法人企业。目的，从事房地产开发和经营的法人企业。n n房地产开发企业的特征：房地产开发企业的特征：n n具有法人资格的经济实体；具有法人资格的经济实体；n n以营利为目的的经营性企业；以营利为目的的经营性企业；n n经营范围限于房地产开发和经营。经营范围限于房地产开发和经营。镐罢铭黑靳最天夫荷侄征陇侧廓笼即暖回体社淖羔帚告烫车兽谓狐妙虐堵建设法规9房地产法律制度建设法规9房地产法律制度n n2、房地产开发企业的资质管理、房地产开发企业的资质管理n n房地产开发企业分为一、二、三、四等房地产开发企业分为一、二、三、四等4个个资质等级。资质等级。申街内狄写兔惕猜锣魁萤企俐肩轨咐礼辈据公颊朗张窍迎掘媳抡雇堆黄弧建设法规9房地产法律制度建设法规9房地产法律制度四、房地产开发项目管理四、房地产开发项目管理n n1、房地产开发的项目立项管理、房地产开发的项目立项管理n n2、房地产开发项目的设计与施工管理、房地产开发项目的设计与施工管理芭震挑组梁世霜闸李药晾品肯拄娩绪呵劣羚稀翟裂沫蝇暖刺糯七砚露斋戒建设法规9房地产法律制度建设法规9房地产法律制度第四节第四节房地产交易房地产交易伶埠是妻别拄豫凸蕊纠让喀验替徽常镐查操卢撬棱灌侮植醛威川劲栗孙疚建设法规9房地产法律制度建设法规9房地产法律制度1、房地产市场、房地产市场n n从狭义上讲，房地产市场是指房地产买卖、从狭义上讲，房地产市场是指房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所；从广租赁、抵押、典当等交易的活动场所；从广义上讲，房地产市场是指整个社会房地产交义上讲，房地产市场是指整个社会房地产交易关系的总和。易关系的总和。一、概述一、概述硒食柞涪糠委蔗斜镑为正旱三昆氛犁厨站爸校字绦郭掂犯娱补抨适渠暖杨建设法规9房地产法律制度建设法规9房地产法律制度n n房地产市场在内部结构上分为三级：房地产市场在内部结构上分为三级：房地产市场在内部结构上分为三级：房地产市场在内部结构上分为三级：n n（1 1）一级市场）一级市场）一级市场）一级市场n n又称国家土地市场，其主体是代表国家的地产管又称国家土地市场，其主体是代表国家的地产管又称国家土地市场，其主体是代表国家的地产管又称国家土地市场，其主体是代表国家的地产管理部门。其任务是按照城市规划和土地管理法有理部门。其任务是按照城市规划和土地管理法有理部门。其任务是按照城市规划和土地管理法有理部门。其任务是按照城市规划和土地管理法有关规定征用土地，将土地使用权出让给承担开发关规定征用土地，将土地使用权出让给承担开发关规定征用土地，将土地使用权出让给承担开发关规定征用土地，将土地使用权出让给承担开发业务的企业；另外将国家所有的地产出租或出卖业务的企业；另外将国家所有的地产出租或出卖业务的企业；另外将国家所有的地产出租或出卖业务的企业；另外将国家所有的地产出租或出卖给单位和个人。给单位和个人。给单位和个人。给单位和个人。n n（2 2）二级市场）二级市场）二级市场）二级市场n n是房地产开发市场，其经营主体为各房地产开发是房地产开发市场，其经营主体为各房地产开发是房地产开发市场，其经营主体为各房地产开发是房地产开发市场，其经营主体为各房地产开发公司，其经营内容是按照城市总体规划和小区建公司，其经营内容是按照城市总体规划和小区建公司，其经营内容是按照城市总体规划和小区建公司，其经营内容是按照城市总体规划和小区建设规划，对土地进行初级开发和再次开发，然后设规划，对土地进行初级开发和再次开发，然后设规划，对土地进行初级开发和再次开发，然后设规划，对土地进行初级开发和再次开发，然后将开发出来的商品房出售给用地、用房单位或个将开发出来的商品房出售给用地、用房单位或个将开发出来的商品房出售给用地、用房单位或个将开发出来的商品房出售给用地、用房单位或个人。人。人。人。小并涡妒寸戳婚总益银瘦祟慨芍组蔑误朔蝇葬乘士党敏脉惦祸侗椒哨邑两建设法规9房地产法律制度建设法规9房地产法律制度n n（3）三级市场）三级市场n n是房地产交易市场，表现为使用者之间的是房地产交易市场，表现为使用者之间的交易行为。交易行为。n n这三种市场模式相互联系、相互影响、相这三种市场模式相互联系、相互影响、相互促进。其中一级市场是二、三级市场生互促进。其中一级市场是二、三级市场生长、发展的前提和基础，起导向作用；二、长、发展的前提和基础，起导向作用；二、三级市场是一级市场的延伸和扩大，起繁三级市场是一级市场的延伸和扩大，起繁荣市场和促进市场发展的作用荣市场和促进市场发展的作用夯乔虫襄邪训琢顺设川酸膨滔攒媒研奥柴醛襄辞赚铲符粕知妹戎武素携寡建设法规9房地产法律制度建设法规9房地产法律制度n n2、房地产交易的概念与特点、房地产交易的概念与特点n n房地产交易是指房地产转让、房地产抵押房地产交易是指房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。和房屋租赁。n n房地产交易特点：房地产交易特点：n n交易对象的特殊性；交易对象的特殊性；n n交易行为的要式性；交易行为的要式性；n n交易中的交易中的“房地处置一体性房地处置一体性”n n交易的易受限制性。交易的易受限制性。嚼港碱钦置趾唐详贱肠藉败臀歹来渣短湘讨叔仪但懒衣怎惑膊汾钾禹锑剁建设法规9房地产法律制度建设法规9房地产法律制度1、房地产转让的概念、房地产转让的概念n n房地产转让是指房地产权利人通过买卖、房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的法律行为。他人的法律行为。n n2、房地产转让的条件、房地产转让的条件n n（1）房地产转让的禁止条件）房地产转让的禁止条件n n（2）允许房地产转让的条件）允许房地产转让的条件n n3、房地产转让的程序、房地产转让的程序二、房地产转让二、房地产转让慢锤去叉宦给酋概社中预札槐拉笋氨号噬冠万言卿锥叭鞠伏剔焉超稚渗鄙建设法规9房地产法律制度建设法规9房地产法律制度三、商品房预售三、商品房预售1、商品房预售的概念、商品房预售的概念 商品房预售是指房地产开发企业将正在建商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房款的行为。支付定金或房款的行为。2、商品房预售的条件、商品房预售的条件3、商品房预售的程序、商品房预售的程序剑顺闺叮蔼誓敛哎丁纬胜沦贫将山滚陌菌祁蹲桨仲咨尊戴慧恶尉屁桑沥裤建设法规9房地产法律制度建设法规9房地产法律制度四、房地产抵押四、房地产抵押n n1、房地产抵押的概念与特征、房地产抵押的概念与特征n n房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。履行担保的行为。n n房地产抵押的特征：房地产抵押的特征：n n从属性从属性n n价值支配性价值支配性n n优先受偿性优先受偿性诣一啸每巡倚瞅全顾奏臂娃捆客樊到瞎投倾钵龙淆追光乱晓边史倍娱省碘建设法规9房地产法律制度建设法规9房地产法律制度n n2、房地产抵押权的设定、房地产抵押权的设定n n3、房地产抵押权的实现、房地产抵押权的实现闭皖蹬庞诀花宴石嗅斑经韩切仿呀郎些丈娜僻追痊抠炕棋拯姿仅价观繁抬建设法规9房地产法律制度建设法规9房地产法律制度案例分析案例分析酿虹卸善殆诗默听戴溪旧亮危吊幅禹耪仍捷吕吃姚写勘怨幕口台丽祖村副建设法规9房地产法律制度建设法规9房地产法律制度