房地产项目开发报建流程-课件.pdf

项目开发报建报建 流程培训内容一、国土局职能二、建设局职能三、规划局职能四、建筑专业名词 五、中山市项目报建流程2国土局职能1、统一管理全市土地、矿产等自然资源。部署全市国土 资源工作并实施指导、检查、监督。2、贯彻执行国家和省、市以及上级国土资源部门关于土 地、矿产等自然资源方面的法律、法规和方针、政策；负责起草全市有关土地资源、矿产资源等自然资源管 理的规范性文件并组织实施和监督；依法负责有关行 政复议；监督检查全市各级国土资源主管部门行政执 法和土地、矿产资源规划执行情况；保护土地、矿产资 源所有者莅使府署的合法权益；查处土地、矿产违法 案件；组织贯彻实施土地资源、矿产资源管理的技术 规范、规程、标准和办法；负责土地资源、矿产资源的 国情、国策及有关法律、法规、政策的宣传教育及普法 教育。国土局职能3、组织编制和实施国土规划、土地利用总体规划、基本农田保护规划、土地开发规划、土地复垦规 划、土地整理规划、矿产资源保护与合理利用规 划、地质灾害防治和地质遗迹保护规划和土地利用 年度计划；指导、审核、报批土地利用总体规划、土地专项规划和土地利用年度计划；参与城市规 划的审核工作：对建设项目用地进行预审。4、贯彻实施耕地特殊保护和耕地开发、整理政策；实施土地用途管制；组织基本农田保护；负责土 地开发、土地复垦、土地整理和土地资源储备的管 理、监督和实施工作。国土局职能5、主管全市非农业建设的征地工作:组织执行各类建设用地 定额指标；承担由市人民政府和省以上人民政府审批的各类 用地的审查、报批工作；按规定拟定、审核、报批农用地转用 方案、土地征用方案、非充耕地方案和供地方案；按规定负责 耕地开垦、土地有偿使用费、土地闲置费等有关规费的征收和 管理,组织有关预算的执行:负责组织政府土地收购储备及 有关开发整理工作。6、依法管理土地资产,负责土地市场的建设和管理。依法组织 实施国有土地使用权划拨、出让、租赁、作价出资、作价入股、转让、抵押,并对全市有关工作实施指导、监督、检查：对企 业土地资产处置实施管理监督；负责农村集体非农土地的利 用、流转管理工作；负责组织、指导全市基准地价、标定地价 的编制，对地价评估结果进行备案管理；依法确认土地使用5国土局职能7、统一管理城乡地籍地政工作，实施规范化地籍管理、组织土地资燎调查与评价、地籍调查、土地变更统计、土地动态监测和地籍信息系统建设；依法负责土皿确 权登记、发证.承办并组织调处土地权属纠纷等工作O8、贯彻实施矿产资源管理法律、法规，依法保护和利用 矿产资源；承担矿产资源储量管理工作，负责地质资 料汇总；实施地勘项目管理；依法确认矿产权属，按 规定进行采矿权审批、登记、发证和采矿权转让审批登 记；承办并组织调处矿产权属纠纷；依法组织矿产资 源开发、利用与保护并实施监督管理；按规定管理矿 产资源补偿费的征收和使用。国土局职能9、组织监测、防治地质灾害和保护地质遗迹；组织 编制和实施滑坡、崩塌、泥石流、地面沉降与塌陷等 地质灾害防治和地质遗迹保护规划并实施监督检 查；依法管理水文地质、工程地质、环境地质的评 价工作；审核地质环境影响报告；监测、监督、防 止地下水的过量开采与污染；组织、协调重大地质 灾害防治；依法保护地质环境；组织认定或审查 上报具有重要价值的古生物化石的产地、标准；依 法组织地热、矿泉水的鉴定和年度审查工作。10、负责全市测绘存政管理。国土局职能11、对乡镇国土资源主管部门实行业务领导；按照规定 对各乡镇国土资源主管部门的领导干部实行协管；负责 全市国土资源系统的科学技术、信息和宣传教育；指导、实施国土资源系统人员培训；指导全市国土资源系统的 精神文明建设、党风廉政建设和队伍建设；负责局机关 及直属单位的人事、劳资、机构、人员编制管理。12、安排并监督国家和省、市财政拨给的各项有关经费的 使用；对系统各项行政事业性收费的征收使用实施管理 和监督；指导系统财务会计工作并实施监督。8建设局职能1、研究起草全市村镇规划、工程建设、城市建设、村镇 建设、住宅与房地产业、市政公用事业、勘察设计咨询 业的政策、规定以及相关的中长期规划并指导实施，进 行行业管理。2、参与全市城市化规划编制工作；负责城市化进程中有 关城镇发展工作；会同有关部门制定和完善城镇发展指 标体系；负责全市人居环境奖的组织评选工作。3、指导和管理全市村镇规划、城市勘察、市政工程测量 工作；承担市级、省级、国家级风景名胜区和省级、国 家级园林城市的审查报批与保护监督工作；参与研究制 定全市国土规划和区域规划。建设局职能4、负责除国家与省投资的重大基本建设项目和我市 投资的工业、农业、商贸口以外的建设工程初步设 计审查：负责建设工程施工图审查、施工许可、工 程设施使用许可及竣工验收备案的管理工作；根据 有关规定，参与国家、省和市审批立项的建设项目 的管理工作，负责建设阶段的工程质量监督管理，参与竣工验收工作；综合管理全市涉外建设项目审 查工作。5、研究制定并监督实施全市工程建设标准定额和工 程造价管理的政策规定、管理办法；拟订我市执行 省统一定额的管理办法并监督实施。建设局职能6、综合管理全市城市和村镇建设、城镇市政建设、公用 事业、园林绿化、风景名胜区、城市燃气热力、城市供 水和污水处理。7、指导和规范建设市场，综合管理建设市场准入、建设 工程招标、工程监理以及工程质量等工作；拟订建设监 理和相关社会中介组织的管理办法并监督实施；负责城 监察执法和城建监察队伍的管理。8、负责全市住宅与房地产行业管理，指导规范全市住宅 与房地产市场；指导城镇土地使用权有偿转让和开发利 用；负责房屋产权、产籍、城镇住房制度改革和住房基 金管理工作：组织、指导城镇住宅及经济适用房的建 设。11建设局职能9、综合管理全市城乡建设、工业与民用建筑的抗震设防 和附建式人防工程建设工作。10、研究制定并组织实施全市建设科技发展规划、计划 和技术经济政策；指导重大科技项目攻关、新技术开 发、技术引进、科技成果转化工作；指导全市新型墙体 材料改革和建设节能工作。11、综合管理全市建设工程勘察设计工作；研究制定工 程勘察设计行业的管理办法、技术政策并监督实施。12、研究制定全市建设系统教育事业发展规划，指导职 工上岗培训和继续袤育工作。12建设局职能13、指导全市建设系统对外经济合作；指导全市建 设档案工作。14、具体负责局机关和直属事业单位的机构编制、人事劳资、社会保险工作；组织实施全市工程建 设系列职称改革工作，负责建设行业有关人员执 业资格管理；负责有关社会团体的管理工作。15、承办市政府、省建设厅交办的其他事项。规划局职能1、负责贯彻执行国家、省、市有关城市规划，城市 勘察测绘和城市规划设计的法律、法规、规章、规 范性文件。2、负责组织编制和修订市区域城镇体系规划、中心 城区总体规划、分区规划及必要的小区规划和控制 性详细规划并监督检查实施；指导各镇（街）编制（修订）镇域规划、镇（街）区总体规划拈中心村规 划，并对这些规划进行审查、监督检查实施。3、参与大、中型建设项目及重点工程的可行性研究、负责建设项目选址和布局的规划管理，按程序核 发建设项目选址意见书。14规划局职能4、负责全市的建设用地规划管理,受理建设项目用地规 划 的申请,核定其用地位置、界限、土地使用性质和建设内 容,提供规划设计条件,核发建设用地规划许可证:审批 建设用地规划许可证的延期使用，负责办理建设用地规划 许可证所核定内容的各项变更手续。5、负责建设工程设计方案、建设工程施工图的审定,按程序 核发建设工程规划许可证;审批建设工程规划许可证的延 期使用，负责办理建设工程规划许可证所核定内容的各项 变更手续。6、负责城市规划设计的行业管理和本市规划设计单位的资质 管理,负责城市勘察测量的行业管理,根据城市规划需要 安排城市勘察测量任务，审查有关城镇勘察、测量报告、成臬、民囱O15规划局职能7、负责建设工程的现场放线和竣工验收,核发建设工 程规划验收合格证。8、负责组织有关部门研究制订本市城市交通规划并组 织实施；负责中心城区内城市雕塑、候车亭、电话亭 等公共设施的选址定位和建设的规划审批；负责中心 城区重要地区广告牌或拼装总面积50平方米以上大 型广告牌设置和市大型广告牌的设置的审批。9、负责组织推广应用城市规划科学新技术及规划业务 培训。16规划局职能10、负责市规划区内各类城建档案资料的收集、保存、查询等工作；负责建立和协调本市城市规划地形图信息库工作。11、负责组织检查市规划区内各单位和人员执行城市 规划情况，查处各类违反城市规划的行为；负责指 导、检查各镇规划管理机构及工作人员依法行政工 作，查处违反城市规划的行为；受理对各镇规划管 理机构的具体行政行为不服提出的行政复议案件。12、承办市委、市政府和上级城市规划部门交办的其 他事项。17建筑专业名词五证：土地出让合同（土地使用证）、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、预售许可证（外销证视规定执行）；三书：房屋质量保证书、住宅使用说明书、质量验收合格证；18建筑专业名词三线图：用地红线，建筑红线，道路红线图容积率健筑总面积与建筑用地面积的比。例如：在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4 o19建筑专业名词建筑密度指在居住区用地内各类建筑的基底总面积 与居住区用地的比率（%）,它可以反映 出一定用地范围内的空地率和建筑密集程 度。绿 化 率指项目规划建设用地范围内的绿化面积与 规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。20建筑专业名词绿地率：描述的是居住区用地范围内各类绿地的 总和与居住区用地的比率（）o绿地率所 指的“居住区用地范围内各类绿地”主要 包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿道路红线：墉战市道路，含居住区级道路用地的规划 袅备J檄港住友公园、小游园、组团绿地 及其他的一些块状、带状化公共绿地。建筑专业名词建筑红线L般称建筑控制线，是建筑物基底位置的 控制线。公用建筑面积分摊系数：将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套 内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分 摊系数。即公用建筑面积分摊系数=公用建筑面 积/套内建筑面积之和。22建筑专业名词地下室：指房间地面低于室外地平面的高度超 过该房间净高的1/2者。半地下室指房间地面低于室外地平面的高度 超过该房间净高的1/3,且不超过 1/2 者。三通一平通水、通电、通路和地块表面平整 处理；23中山市项目建设流程一、土地使用权的取得二、项目立项三、申报地名四、申请核发建设用地规划许可证 五、申请核发建设工程规划许可证 六、核发建设工程规划许可证程序 七、放线、验线及竣工验收八、竣工验收九、核发建设施工许可证24一、土地使用权的取得1、招标，挂牌，拍卖2、3、行政划拨 共体流程A、出让方办理程序 B、购买方办理程序25出让方办理程序土地权属人提供 土地使用权资料送规划局咨询规 划建设条件 土地评估意见,拟定底价报批后 确定底价进行竞投竞买人索取 挂牌文件发布挂牌公告挂牌显.示制定挂牌资料在截止时间以最高价确定竞得人发出成交确认书一 签订出让合同 收取总地价款办理期限：I、制定挂牌文件10天（不含规划部门及市政府等办理时间）2、公告30天收费项目：I、出让契税（地价款3%）2、土地出让业务费（总地价成交价2%）办理土地使用证26购买方办理程序获取土地出让信息 及相关规划指标（一般1个月前，政府予以公布即挂 牌）信息的初步收集、包折、-组建竞投小组，购买 标书。（成员包括：估价师、策划分析、财务、工程设计、法 律等多种人员）现场勘察，收集相关资测算土地成本、估 算开发总投资、总 价值。（一般采用 假设开发法进行计 算）确定竞拍价、竞才:人、办理竞买登记手续,提交相关资料及 竞拍保证金，领取 竞拍号牌，了解规 定细则及其他。获得土地使用权限办理相应的土地产 权转移变更登记手1_竞拍成功，签订成 交确认书，并按规 定期限交纳成交价 款和相关费用。1_127地价预测方法买方用假设开发法确定竞拍的最高限价，依据待拍地块的 坐落位置、形态面积、区域状况、规划用途及红线指标等条件，发展商对市场收益进行预测，剔除开发成本、税费和期望利润得 出最高地价；地价=项目市场收益-开发总成本费用-期望利润成本费用二开发成本（详见下表）+开发费用（详见下表）+税费（详见下表）28开发成本明细表序号项 目1土地取得成本2前期费用2.1策划斫究费2.2勘探设计费3建筑期费用3.1土建工程3.2录化，道路，园林3.3报建3.4供水工程3.5供电工程3.6原气3.7白蚁防治3.8设计费3.9监理费3.10图纸审查3.11测重3.12强电3.13人防费3.14人员工资3.15智能化3.16电视电信4总建造成本备注（见中山标准）、代理公司标准1元/平方米 参考价格信息及同类物业850元/平方50元/平方镇10元/平方，城区25元/平方6元/平方26元/平方2.5元/平方30-50元/平方5元/平方 城区:5元/平方；镇区：2.5元/平方3元/平方70元/平方50元/平方 土建费10%,即85元/平方20元/平方8元/平方约125夕、开发费用序号项目1管理费用2财务费用3推广费用明细表备 注建安费用的3%贷款年期利率计算按售价/租金的3%-5%计算30税费明细表 仅为房屋租赁所须缴交项目，房产转让无须缴交该税项。中山市企业所得税率15%,具体依各地政策和企业性质而定。序号类另4税（费）率计算基数1营业税5%成交价2城市维护建设税1%营业税3教育费附加川3%营业税4印花税0.1%售价/租金5房产税*1.2%房产原值X 70%6房屋租赁管理费*2%租金7企业所得税015%销售税后利润山市土地出让金基准价一、中心城区1、耕地、经营性用地住宅用地商住楼用地办公楼用地、非经营性用地工业用地办公楼用地136000/亩166000/亩166000/亩36000/亩26000/亩2、非耕地、经营性用地住宅用地126000/亩商住楼用地156000/亩办公楼用地156000/亩、非经营性用地二、镇区1、耕地 经营性用地 非经营性用地工业用地2、%/亩 390婚斯潘福地地 i9oqp腌帙市地30000/亩10000/亩32二、项目立项必要有项目可行性研究报告，填写立项申请到规划局计划发展委员会 申请立项。33三、申报地名在项目签订土地出让合同、取得立项批文和建设用地规划许可证后到 当地民政局地名管理办公室申报地名。34四、申请建筑规划用地许可 证申请开发规划思路核准取得立项后出设计图纸（必须要有相应项目的设计资质），向规划局申请规划思路核准；1:总平面图2：正面图3：绿化图4：单栋平面图（如果是限户型，限套数单位必须有所有的平面图）5:户型比例说明6：停车位示意图报规划局规划管理处申报项目规划设计思路，15天工作日审批，如果总体通过后设计院 将出深化方案！A：规划图纸深化方案具体有：供电，供水，燃气，电信，有线电视，路灯，市政道路，雨污水管网等B：申请项目规划许可证：项目思路通过后，管线规划设计图将送上述各部门听取各部门的意见，然后由建设单 位会同规划局有关人员召集中各专业部门召开管线规划协调会，将所有专业部门的意 见形成会议纪要，以防止各专业管线在具体实施中相互扯皮，管位相撞。细化设计方案通过后，15个工作日可以领取项目规划许可证。35五、申请核发建设工程规划许可证申请人应当提供下列材料：1、建设工程规划申请书；2、已核发的建设用地规划许可证及附图复印件；3、国土主管部门出具的土地使用权证或者土地使用意见；4、符合规划审批要求的地质勘测报告、建筑（市政）测量图、建筑（市政）设计方案（建筑平面、立面、剖面及效果图）及设计单位的 资质证书复印件；5、其他相关部门出具的书面审查意见；6、其他有关申报材料：、非国有投资的建设项目，还应当提供建设项目资金法定证明；、个人自用建设项目还应当提供申请人身份证和户口簿原件及复印件；、市政管线工程还应当提供符合规划审批要求的管线施工图。36六、核发建设工程规划许可证程序1、申请人持规定的相关材料向规划部门提出核发建设工程规 划许可证申请；2、规划部门对建筑（市政）设计方案进行规划审查，审查合 格后向申请人核发建设工程规划许可证、建设项目 定位放线通知单；3、经审查需要修改的建筑（市政）设计方案，规划部门应当 向申请人发出建筑（市政）设计方案规划审查修改意见 书（附表七），修改并经审查合格后核发建设工程规 划许可证副本、建设项目定位放线通知单。37七、放线、验线及竣工验收1、对已取得建设工程规划许可证副本的建设项目，在工程开 工前和竣工后均应当由规划部门进行规划放线、验线和竣工规划 验收。2、需要拆迁的建设项目，规划部门还需要进行拆迁范围规划核查3、建设项目工程开工前和开工时，申请人应当分别向规划部门申 请放线和验线，规划部门应当在接到相应申请之日起3个法定工 作日内到达现场，根据建设工程规划许可证副本及附件和三 线图对建筑（市政）工程进行放线和验线。4、规划部门对验线合格的，应当向申请人发放建设项目工程开 工验线合格通知单。38八、竣工验收建设项目工程竣工时，申请人应当向规划部门提出竣工规划验收 申请。规划部门应当在接到申请材料之日起3个法定工作日内进行工 程竣工规划验收。申请人应当提供下列申请材料：1、建设项目竣工规划验收申请书；2、城建档案管理机构核发的工程项目竣工档案合格证。经规划部门验收合格的建设项目，由规划部门核发建设项目竣 工规划验收合格证，并向申请人发放建设工程规划许可证正本,同时收回建设工程规划许可证副本。39审批时限及其他要求1、大城市规划部门依法核发建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许 可证副本的，应当自接到全部合格材料之日起分 别在15个法定工作日内完成，情况复杂的建设项目 可分别延长15个法定工作日。2、中、小城市规划部门依法核发上款证书的，应当 分别在8个法定工作日内完成。3、规划部门之外的其他相关部门的审查时间及工程 地质勘察、工程测量、规划设计、建筑设计等技术 服务时间和社会公示时间不包含在上述审批时限内40审批时限及其他要求4、凡对不符合城市规划用地性质要求不应当予以批准的 建设项目，规划部门应当自接到申请之日起大城市和 中、小城市分别在15和8个法定工作日内予以书面答 复。5、按本规程核发的建设项目选址意见书、建设用 地规划许可证，自核发之日起一年内未进行下一个规 划审批程序的，其相应证书自行失效；6、依法取得建设工程规划许可证副本的建设项目，自许可证核发之日一年内在其土地使用权证有效期 内未进行开工建设的，其许可证自行失效。审批时限及其他要求7、规划审批时需相关部门出具书面审查意见的，由 申请人自行到相关部门申请取得书面意见并向规划 部门提供。8、所有交给申请人的规划审批文件及图纸，均应当 有规划部门的审查专用章或者规划部门公章及经办 人、审核人、审批人必要的签字，否则，规划审批 文件无效。9、建设工程规划许可证副本适用于办理除房屋 产权证书之外的其他相关文件；建设工程规划许 可证正本作为办理房屋产权证书的法定依据之42到各规费收缴部门报审、缴费91、2、3、4、5、6、7、8、9、10体手续办理如下 将报批的范围内所有建筑单体图纸报当地消防部门进行消防审 查，取得建筑工程消防意见书。到当地建设局计划财务处缴纳建设规费。到当地教育局计划财务处缴纳教育设施附加费。到卫生防疫站进行工程卫生防疫审查，缴纳卫生防疫检测费。与当地房管局白蚁防止所鉴定白蚁防止协议，缴纳白蚁防止费。按整个建设项目规划的绿化率规定专门对项目进行绿化设计，将绿化报建图，送园林管理局审批。按当地的人防配套要求，做项目的人防规划，然后将所做的人 防规划和人防工程的立项申请报当地人防办部门审批通过。到当地经济委员会缴纳新型墙体改造费和散装水泥费。到当地城建档案馆签订建设工程档案移交协议书。、到当地建设局质监站签订建设工程质监协议，缴纳工程质监费。43九、申领建设工程施工许可 证1、领取建设工程规划许可证后，将准备实施的所有单 体建筑的施工图纸送建设局技术处和建筑工程施工图 审查中心审查。审查通过后领取建筑工程施工图审核 批准书。2、如投资方（项目控股方）是国有资产，建筑工程必 须通过当地招投标办公室进行公开招投标，对中标施 工单位发中标通知书。3、凭建筑工程施工图审核批准书和施工单位中标通知书到建设局建管处，申领建设工程施工许可证44