新建银湖项目投资建设可研报告(房地产).doc

XXXX房地产开发有限公司新 建 XX 项 目可行性研究报告浙江XX环境保护有限公司二零一零年十月目 录第一章 总 论1第一节 项目背景1第二节 项目概况9第三节 研究工作范围10第二章 市场分析11第一节 现状分析11第二节 城区发展规划以及部分重点区域前景预测21第三章 项目选址及建设条件24第一节 项目选址24第二节 自然条件24第三节 基础设施现状32第四节 社会经济条件33第五节 XX市城市总体规划（2003-2020年）摘要42第六节 XX市受降镇整体规划情况47第四章 项目建设规模及方案61第一节 项目建设规模61第二节 建筑规划设计方案63第五章 公用配套设施工程65第一节 给排水系统65第二节 供电工程66第三节 暖风工程67第六章 环境保护与节能70第一节 环境保护70第二节 节能71第七章 项目法人与项目的经营管理73第八章 项目实施进度74第九章 投资估算与资金筹措76第一节 投资估算76第二节 资金筹措78第十章 财务效益与经济效益分析79第十一章 结论与建议81附图： 1、地理位置图2、周边环境示意图3、总平布置图附件1、企业法人营业执照2、中华人民共和国组织机构代码证3、税务登记证4、浙江省XX市国有建设用地使用权出让合同【编号】5、XX市国土资源局关于XX市国土资源局2008-072地块建设项目用地的预审意见，富土资预【2008】1135号6、建设用地规划许可证7、XX市企业投资项目备案通知书第一章 总 论第一节 项目背景一、项目名称和建设单位（一）项目名称新建XX银湖项目（二）项目建设单位建设单位：XXXX房地产开发有限公司（三）项目用地面积336431平方米（四）项目编制依据1、中华人民共和国城市规划法；2、中华人民共和国城市城市房地产管理法；3、浙江省城乡规划设计研究院、XX市建设局、XX市规划设计所XX市城市总体规划（2003-2020）（2004.03）；4、XX市受降区块控制性详细规划（2008.2）；5、受降镇村庄建设规划2006.10；6、浙江省XX市国有建设用地使用权出让合同【编号3301832009A21077】。二、项目建设背景和必要性银湖新区的近郊区位和环境优势十分突出，受降镇有着“全国环境优美镇、中国和谐生态乡镇浙江二十强”美誉，是杭州大都市郊区化的直接辐射区。随着周边杭州之江国际旅游度假区以及转塘等地区开发建设的加快、浙大高新产业基地、小和山高教园区的形成和XX市委“加快融入大都市步伐，率先实现历史性跨越”战略思想的提出，银湖作为XX与杭州西部的接壤区、融入杭州的桥头堡，被推到了极其重要的战略位置。5月24日，由XX市人民政府、杭州日报主办，XX市建设局、规划局承办的“2008宜居银湖品质生活”论坛研讨会在金都富春山居会所举行。可以说，本次研讨会是银湖发展里程中规格最高、影响力最为深远的一次研讨会。在本次研讨会上，银湖板块今后五年具体的发展思路也随之出炉。从这一发展思路来看，XX市委、市政府无疑对银湖板块今后的发展寄予厚望，正以前所未有的举措和力度支持着银湖的大开发建设，这是银湖板块发展历史上面临的最佳黄金期。三位一体的生态城市新区银湖板块地处XX市受降镇，而受降镇则紧邻西湖区，作为XX接轨杭州的最前沿阵地，银湖可谓是一个桥头堡。据了解，整个受降镇的规划面积是54平方公里，在杭州大都市郊区化的直接辐射范围内，区位优势明显。目前居住用地占48%，村镇建设用地为31%，公共设施与市政配套则相对比较少。基于这样的现状，2008年2月，银湖（受降）控制性详细规划得到了XX市政府批复，该规划把受降功能定位为集景观居住、旅游休闲、创意产业为一体的生态型城市新区。提出今后一个时期，银湖新区将按照“率先融入杭州大都市、打造生态宜居示范区”为总纲，以“一主一心一副三轴四区”为规划结构，紧紧围绕“城市化拉框架、工业化造平台、新农村抓统筹、服务业新蓝海”的发展路径。根据规划，未来该区块将大力发展商贸商务、创意产业、科技型都市工业和生态农业，即形成以九龙大道东端为主中心，集中布局办公商务、商业金融等主要公共设施功能区块；同时主动对接杭州产业转移分工、旅游西进渗透、宜居城市扩张、构筑有序空间、打造活力经济、营造宜居环境、构建和谐社会，倾力打造“融入杭州的桥头堡、创业创新新平台、城市品质金名片、人居休闲示范区”，努力把受降区块建设成为居于杭州、XX城际之间的具有浓郁乡村特色，广大群众共享的城市品质生活的田园新城。同时树立“环境建设就是最高层次的经济建设”这一理念，进行环境再造、功能再造、活力再造，全方位推进城市化、融入杭州大都市。早在1993年，XX市就在受降镇设立了银湖开发区，率先引入了房产开发项目，银湖也成为业界公认的杭州别墅发源地。富春山居、七里香溪、五月香山、上林湖、九龙一号、鸣翠蓝湾、铭鹤花园、富春红郡等一大批别墅、排屋、高品质住宅相继开发面市，为“住在银湖”区域品牌起到了推波助澜的作用。浙江省房地产业协会会长唐世定回忆称，XX受降镇地理位置可以说是XX到杭州最前沿的，而金都富春山居项目则是银湖板块建设的一个成功例子。它的开发理念使得银湖板块房产有了质的飞跃。“把家轻轻放在大自然中，简单的一句话也很好地概括了金都富春山居的开发理念就是与大自然和谐共存。”目前，银湖板块的别墅排屋项目已多达十几个，开发用地达到6000余亩。根据规划，五年内，将完成6300余亩土地的开发建设，其中房地产开发面积达4000余亩、总建筑面积达400万平方米以上。据了解，今后在该板块将计划在已建楼盘中设立三个社区。其中，富春山居、七里香溪等银湖村320国道以北的楼盘设绿都社区；伊甸山庄、紫云山庄、秀水山庄等银湖村320国道以南的楼盘设银湖社区；在梓树大庄区块设九龙社区。浙江大学房地产研究中心主任贾生华则认为，从富春山居的增值速度来看就表明市场对于银湖板块的认可价值。“这已经不是一个虚的愿景，而是一个实实在在的成功的项目。加上XX市委、市政府这样高度重视和实施银湖板块的开发规划，如果说过去还是探索期、摸索期和试验期的话，相信从现在开始到未来的五至十年，这个板块将是一个成熟期。”完善城市功能打造都市产业新平台交通方面，根据银湖（受降）控制性详细规划，将以“优化东西、打通南北”为银湖交通道路规划设计的总体理念，开工完成一纵（祝闲路）、二横（320国道综合整治工程受降段、受降溪两岸景观道路）、三环（320国道环线外移工程受降段、九龙大道、九龙二环线）道路“杭”字标准建设。据了解，作为银湖新城核心区的CBD概念设计和城市设计目前正在进行中，未来城市中心周围将有九龙大道商务中心、综合性特色医院、中心幼儿园等一批公建以及现代服务业项目，引进大型商贸项目、超市进驻公共服务中心，提升整体商贸水平。在休闲旅游方面，未来在新城核心区还将建成四大公共景观。预计在今年将首先启动受降溪生态景观带，明年启动受降厅遗址公园兼容城市广场建设，推进杭州野生动物世界景点向景区拓展，充分发挥辐射作用，并以此和优质房地产为支撑，大力发展特色餐饮、娱乐场所、度假宾馆、特色山庄游、农业生态游等旅游休闲产业。产业方面，根据规划将紧紧抓住产业升级这一主线，通过大项目带动、科技创业园平台带动以及入住的高端人群的三方面带动，全力打造“知识主导型山水生态科技园区”，争取把银湖科技创业园建设成为一个以创业孵化、科技研发和总部经济为主，集合公共服务、商务办公、生活配套等功能为一体的高新技术产业园区。“根据规划，今年将完成科技创业园的各项筹备工作，启动各项基础设施建设，至2010年，基本完成一期核心区块的开发建设。”XX市规划局相关负责人称。而随着科技创业园的正式开园，将使银湖成为杭州西郊高档住宅区的高端人群住在银湖、生活在银湖、创业在银湖成为现实。把脉新银湖XX市委、市政府根据新的城市发展理念，根据融入杭州大都市实现郊县向郊区转变的理念，把银湖区块的开发作为XX“1+10”行动计划一个重要平台。打算发挥银湖区块的山水优势、资源优势、区位优势，把银湖区块打造成为融入杭州的桥头堡，创业创新的新平台，城市品质的金名片，人居休闲的示范区。坚持人与自然的和谐发展银湖（受降）作为XX接轨杭州的桥头堡，以后将成为一个集景观、居住、旅游休闲以及创意产业为一体的城市新区，成为杭州主城区的一个有机组成部分。这首先得益于受降镇非常好的自然环境，从六和塔经过九溪再到受降，山系连绵起伏，植被、水系也很好，比较适合建造别墅。历史的经验值得总结。在杭州开发得比较好的别墅有两个，一个是绿城的九溪玫瑰园，另外一个就是受降的金都富春山居。为什么说它们好？好就好在做到了人与环境的和谐。金都富春山居是银湖开发的一个成功例子，提升了板块的开发理念，一句“把家轻轻放在大自然中”，就是人与大自然和谐共存的注解。所以，富春山居也被建设部评为“全国人居环境范例奖”。这也给受降镇下一轮的开发带来一个启示，就是首先要在开发理念上坚持人与自然的充分和谐。另外一个方面要坚持配套优先，使受降更加适宜人居、适宜旅游、适宜创业。配套方面包括交通配套；商业配套，比如农贸市场、购物中心、超市；公用配套，包括水、电、气等；教育医疗，包括学校、幼儿园、医疗中心等；还有就是环境，充分利用这里的山水资源，搞好休闲带、街心花园等，配套搞好了，功能完善了，来的人自然就多了。未来五到十年将迎来成熟期在杭州房地产发展历史上，银湖区块具有十分重要的地位。如果要写改革开放30年的杭州房地产行业，银湖这个区块包括这个区块里的一些项目，都可以列入历史的话题。通过十几年发展到现在，受降镇已经具备了十分优越的条件。比如杭州大都市圈正在形成，郊区的房地产项目迎来了非常好的机会。受降的新规划也十分吸引人，很有鼓舞性，政府把它作为XX接轨杭州市区的一个城市功能区。有了这样一个规划，就能够为这个区域的发展奠定一个很好的基础。还有，一些好的项目已经落户这里，比如像富春山居，从房子的增值速度来看就能表明市场对于这个区域价值的认可。如果过去还处于探索期、摸索期、试验期的话，那么未来的五到十年，这个区域将迎来成熟期。也就是说，一个成熟的城市功能区将展现在人们的面前，到那个时候，银湖板块以及许多项目的增值潜力就会进一步体现出来。城市经济所带来的活力，以及社会经济、文化各方面一些的城市化景象，都会表现出来。保留田园小镇的特色从受降镇的新规划中，发现了不少亮点。第一个亮点就是加快融入大杭州，区位优势会更加明显，比如祝闲路打通以后，小和山高教园区的教师就完全可以把银湖的房子当作第一居所；再比如320国道收费站撤销以后，能够很大程度上消除杭州居民心理上的距离感；规划提出的区域综合功能开发力度是相当大的，把居住、创业、配套等因素都综合考虑起来了；还有这个规划对环境资源的整合与深度挖掘，力度也是相当大的。对于银湖的开发，建议尽量保留一个市镇的特色，要跟杭州主城区的开发模式有所区别。人家为什么要到银湖来？实际上是因为这里没有紧张感、压迫感，这里的生活节奏相对慢一点，交通更畅通一点。这个特色一定要树立，而不应去追求过高的容积率。从国外的经验来看，真正好的居住其实都在小镇里面，这符合人们内心回归自然的渴望。第二点银湖可以突出休闲功能。以休闲来带动产业的发展，让人们在休闲中创业，在创业中休闲。不仅要吸引大家到这里来居住，还要吸引一些流动的人不断到这里来休闲。银湖已经迈出了一个很好的步伐，会在一个新的起点上迎来新一轮的开发热潮，也相信这个区块肯定会成为杭州周边城市的新亮点。环境优越的郊区最具潜力从国外许多大城市的发展经验来看，环境优越的大都市郊区往往是生态人居和新经济发展潜力区，比如像美国的硅谷。可以从两个方面来认识银湖板块，第一个从杭州的发展需求来看，通过旅游西进、交通西进以及之江旅游度假区的发展，特别是中国美院入驻象山之后，杭州大都市的辐射范围进一步扩大，有利于银湖板块更好地融入到杭州大都市的网络当中去。第二个从XX发展趋势来看，银湖板块是XX接轨杭州的一个桥头堡，具有非常好的自身优势，这个自身优势包括与杭州城区、小和山高教园区零距离的区位优势，包括中国美院的辐射，包括非常良好的生态环境优势，这些都决定了银湖板块必将成为杭州网络化大都市当中一个非常重要的亮点。当然，银湖板块要从纯居住功能向功能复合型的生态型城市新区转变，这才是它未来发展的方向。确确实实如果纯粹做一个卧城，会带来非常多的弊病，造成城市功能失调、人气不旺等一些问题。所以银湖板块新的规划、新的定位、新的目标，都提得非常正确，通过这些措施，能够让银湖板块真正热起来、活起来、富起来、美起来。从卧城到城市新区的转型根据XX市委、市政府融入杭州大都市的战略决策，银湖（受降）作为接轨杭州前沿阵地和桥头堡，责无旁贷地担负起首先与杭州接轨的历史重任。从2007年7月起，组织编制了受降区块的规划图，对原来的受降镇总体规划做了很大的完善。原来的总体规划是2002年由浙江大学编制的，在当时的历史条件下把受降镇定位为一个生态卧城。现在，根据新的形势和新的发展要求，对整体的功能定位做出了修订和完善。通过对受降镇现状的解读以及对周边区域可比性的分析，确定这个区划的功能定位是作为杭州大都市的一个有机组成部分，是杭州与XX连接的一个桥头堡，是一个集景观、居住、旅游休闲以及创意产业为一体的生态城市新区。这是对原先卧城定位的一个升级，最终规划的目标是把这个区划打造成为融入杭州的桥头堡，创新创业的新平台，城市品质的金名片以及人居休闲的示范区。打造一个生态型城市新区受降镇最新规划蓝图通过以后，要做的就是把美好的蓝图变为现实。因此，要坚持好字优先，干字当头，干出作风，干出成效，通过五年的努力，改变目前基础设施配套相对滞后的一些现状，拉动整个受降镇区域范围之内所有的城市化建设，从而达到三个再造，一个是环境再造，一个是活力再造，一个是功能再造，打造一个具有浓郁乡村特色、广大群众共享品质生活的田园新城，建设一个景观、居住、旅游休闲、创意产业为一体的生态型城市新区。受降镇的近郊区位和环境优势十分突出，有着“全国环境优美镇”、“中国和谐生态乡镇”等美誉，是杭州大都市郊区化的直接辐射区。受降还有五张特色名片：第一个是银矿，第二个东坞山的豆腐皮，第三个是全国爱国主义教育示范基地，第四个是杭州野生动物世界，第五个是目前已经形成的较大规模的生态房产开发区块。根据以上相关规划内容和发展趋势，XX银湖项目的开发是必然的。第二节 项目概况一、拟建地点项目地点位于XX市受降镇九龙大道。二、建设规模与目标本项目占地面积控制在336431平方米以内，地上总建筑占地面积控制在256147平方米以内，其中架空层建筑面积为2588平方米，容积率0.75，建筑密度26.7%，绿地率32.5%，建筑高度控制为21米，局部适当放宽，但小于70米。项目共由2幢高层住宅、35幢中型独立住宅、120幢排屋住宅、1幢服务中心及1幢配套商业组成，停车位约1782个，其中地面停车位105个，独立住宅室内停车位70个，地下车库停车位1607个。三、主要建设条件1、本项目选址符合XX市城市总体规划要求，场地交通便利，建设条件优越。2、区域的供水、供电、通讯等配套设施完善，前期土地资金投入完成。3、企业管理机制灵活，经营理念超前，策划、销售等运作方面具有一定优势，为项目产出提供了有利的保证。四、项目投入总资金及效益情况项目总投资为273380万元人民，项目拟考虑全部由建设单位自筹。项目建成后，投资回收期为5年（不含建设期），有良好的经济效益。五、主要技术经济指标本项目主要经济技术指标见表1-1。表1-1 经济技术指标表项目指标总投资273380万元销售收入509857万元税收88028万元投资回收期5年（不含建设期）第三节 研究工作范围本研究报告以项目建设的必要性、市场分析、设计方案、投资估算和效益分析作为重点，具体内容包括：1、建设的背景和必要性；2、市场分析；3、选址和建设条件；4、建设规模与方案；5、配套工程；6、环境保护与劳动安全；7、项目法人与项目的经营管理；8、进度安排；9、投资估算与资金筹措；10、财务效益及经济效益。第二章 市场分析第一节 现状分析一、XX市房地产市场现状分析（一）XX概览1、地理位置XX市位于浙江省北部，属杭州市辖县级市，沪杭甬“金三角”交汇点，杭州的西大门，东接杭州市萧山区，南连诸暨市、西邻桐庐县，北与临安市、余杭区、西湖区毗邻。市境东西长68.67公里，南北宽50.37公里，总面积1831.22平方公里，平原约占17%，水面5.4%，山丘75.9%，故有“八山、半水、分半田”之称。2、区位人口XX市辖富春街道、东洲街道、高桥镇、受降镇、环山乡等4个街道、15个镇、6个乡：共有23个社区、3个居民区、287个行政村。人口64万（城市人口约21万），本市居民绝大多数属汉族江浙民系，操吴语太湖片方言，通行吴语上海话。3、经济运行今年前三个季度，XX市地区生产总值为227.5亿元，比去年同期上涨6.0%，1-9月份XX市市城镇居民人均可支配收入为18400元，比上年同期增加1480元，同比增长8.7%；人均消费性支出11028元，比上年同期增加405元，同比增长3.8%。1-9月份城镇居民家庭总收入为20102元，同比增长8.6%。改革开放以来，XX经济活力迸发，逐渐形成了造纸、通信器材、医药化工、机械电子、新型建材、轻纺、体育用品等特色产业和“国家（XX）光纤光缆产业园”“中国白板纸基地”、“中国球拍之乡”三大产业品牌，经济社会综合发展指数列全国发达县（市）第30位，财政收入连续多年进入全省十强县（市）行列，被有关机构分别评为中国大陆最适宜民营企业投资创业百强城市和长三角最具投资价值十强县（市），还荣获了“中国十大特色休闲基地”和浙江旅游十大“城市金名片”称号。4、交通情况XX市毗邻杭州大都市，距离杭州市中心32公里，区内水陆交通发达。水路经富春江、钱塘江、杭州湾可抵杭州、上海、宁波、无锡。陆路有贯穿全境的320国道、沿江一级公路与沪杭、杭甬、杭宁高速公路相连。杭新景（杭千）高速公路以及05、23、19、14等多条省道纵贯全境，距离杭州火车站、杭州萧山国际机场都在半小时车程内。（二）土地市场成交情况1、近年来全市经营性用地成交XX临近杭州，房地产市场多少会受其影响，从05年开始，XX的经营性用地成交量逐年降低。到08年仅出让不到600亩。在近几年XX市土地成交数据整理的过程中，尤其是近两年，XX出让的经营性用地以小面积的居多，100亩左右的已经相当少见，其中自2006年成交三宗195亩、200亩和320余亩以后，更是鲜见大宗地块。08年受整体市场观望气氛的影响，XX土地市场遭受的打击更是相当明显，成交的591亩土地里，还有一宗是由XX中大房地产有限公司以底价12.78亿元获得的富春街道江滨东大道地块，该地块面积为440余亩，规划用途为商住。从上表可以看出，虽然成交面积在逐年下降，但成交价却在上涨，尤其是08年，土地均价已经达到近300万元每亩。在整体市场相对萧条的2008年，XX市经营性用地取得如此成绩，充分说明，XX的房地产市场潜力正在被一点一点的挖掘出来。2、2009年1-10月份土地市场交易情况2009年的土地市场火热毋庸置疑，杭州的土地市场连创新高，使得精明的开发商们更多的把目光投向周边，而XX就是选择之一。今年前十个月，XX市总计成交经营性用地22宗，成交面积接近1300亩，成交金额达到37.6亿元，成交均价接近300万元每亩。无论哪一个数据都超过前几年的全年总和。1）1-10月份各月份经营性用地成交情况2009年XX的土地市场火热似乎是在一夜之间点燃的，从上表可以看出，前五个月的成交量持续了08年以来的低迷，总成交量不足百亩，而进入6月份后，由野风房产一举拍得的受降镇九龙大道地块引起业界广为关注。该地块位于XX银湖板块九龙大道以南区域，出让面积达336431（504.6亩），容积率1.0，成交总价10.26亿元，高出起拍价19.6%。不仅是继东大道地块之后价格最高的一次，同时也是近年来土地出让面积最大的一宗。同样值得关注的是这也意味着一向擅长于城市高层公寓开发的野风房产将正式进军XX银湖板块。并且涉足高档别墅、排屋类物业开发领域。据了解，该项目预计将于明年动工。纵观前十个月的成交量，XX土地市场“金九银十”的成色相当足，这两个月的成交总量几乎赶上去年全年的量了。成交均价也创下新高。其中10月份成交的鹿山新城六号地块更是达到每亩均价637万元，该地块位于XX未来的行政、文化中心鹿山新区，占地面积115736平方米（折合173.6亩），土地性质为商住用地，容积率为1.0-1.8。拍卖当天吸引了绿城、金都、昆仑及上海、香港、XX本地等十家开发商参与，最后在经过52轮竞争后由浙江华都控股集团股份有限公司联合杭州XX山水置业有限公司成功摘得，总价11.06亿元。2）1-10月份各类型经营性用地成交情况XX市今年出让的住宅用地主要集中在受降镇，除去，九龙大道的那宗由野风房产竞得的504亩的大地块以外，梓树B1、B2两幅地面积也接近百亩，这样算来，受降镇成交的宅地面积占总宅地面积的97%。受降镇位于XX市东北部，与杭州西湖区、余杭区相邻，是XX进出杭州的北大门，区位优势十分突出。受降交通便捷，离杭州市区仅23公里，离XX市区约7公里，320国道横穿东西，祝闲公路直贯南北，XX杭州514公交线路可直达杭州市区。受降镇目前已有金都房产、三江房产、七里香溪、华庭云顶等多家品牌实力开发商入驻，凭借舒适的自然环境，受降正在以杭州“人居新城”的身份，加快融入杭州大都市。3、外来地产大鳄抢滩XXXX是杭州主城区以外，惟一一个有外来地产大鳄进入的杭州郊县，早在本世纪初，杭州本土的实力房企绿城、金都就已经进入银湖，分别开发了七里香溪和富春山居。2007年，复星(复地的母公司)就已经拿下XX市区140.6亩土地，并于今年转让至复地名下。2008年初，万科先后收购万科公望(别墅)和万科容大金色家园这两大项目，从而进入XX市场。这是万科除了杭州主城区以外，进入的唯一一个杭州郊县(余杭的良渚文化村是通过收购南都进入的)。此外，龙湖、雅戈尔等均对XX地产项目表现出浓厚兴趣。除了XX本身的招商引资力度外，更重要的是，这些地产大鳄更看重的是XX融入杭州主城区的前景和潜力。近两年来。XX加大融入杭州主城区的步伐。尤其是去年以来，受降银湖并入杭州西湖区和XX撤市设区屡有传言，再加上320国道改扩建工程的推进，杭州第二绕城高速将XX主城区圈入XX融入杭州主城区似乎变得前景可期。相比杭城高昂的房价、地价，开发商们抢滩XX也就在意料之中了。（三）房地产市场交易情况1、整体情况概述相比于杭州楼市近两年的大起大落，XX楼市一直比较平稳，受2008年那波市场危机的影响也相对较小。事实上，XX房产的价格一直没有经历大涨，也没有大热过。即便在07年那样的大牛市，杭州有些楼盘的价格翻倍地涨，XX楼市的价格也只涨了10%多一点。06年，XX城区的房价大概在4200多一点，07年是4600多，07到08年涨到5200多，属于稳步小幅攀升。XX是一个比较封闭的市场，XX主城区的房子基本上全是XX人在买，购买力有限，而杭州的房子是全浙江人在买。除了缺少外力的支撑，XX历年来的楼市供应都远远大于需求。就从XX主城区来看，近几年房产年消化量都在30万方左右，但供应量基本保持在100万方以上。严重的供大于求，加上缺少外力支撑，使得XX房价上涨乏力。但就是当地市场是以本地消化为主，基本上是刚性需求，所以比较稳。2、2009年交易情况2009年上半年，由于新开楼盘较少，XX商品房供应量为15.68万平方米，同比下降三分之一。经去年下半年房地产市场“寒冬”之后，今年第二季度房产交易日趋活跃。上半年房地产销售额23.77亿元，同比增长47.6%。今年上半年，含住宅房、营业房在内的商品房均价为7872元/平方米，同比增长42%；商品住宅房均价为5916元/平方米，同比增长7%。其中，90140平方米商住房均价为4850元/平方米，140平方米以上房价则飙升至10940元/平方米，而去年同期的均价为6657元/平方米，涨幅明显。据了解，上半年销售房屋部分为去年各房产公司已开盘但未售完的余量房源。因今年XX新开楼盘少，导致房源需求不足，虽然房地产市场不确定因素很多，但预计房价仍存在上升空间。表2-1 2009年11月16日XX商品房网上可售与已售情况区域网上可售套数网上可售面积网上已售套数网上已售面积富春街道132套140921290套117772.58东洲街道31套686255套20280.99鹿山街道56套13148138套34441.52高桥镇32套761528套6929.04受降镇46套1244247套11799.73新登镇13套156512套1384.68从上表也可以看出，XX目前可售新房并不多，全部加起来也只有300套左右，其中富春街道还占了接近一半。可售房源少，意味着XX的房价在一段时间内将保持稳定上升的局面，同时，随着大杭州概念的进一步施行，越来越多的杭州偶人把目光投向周边地区，而XX就是其中的佼佼者。例如金宇云水山居，600多亩的排屋别墅大盘。尽管在售的一期客户主要还是XX人，但接下来的客户定位已经成为杭州人了。其他的银湖、东洲等更是如此，东洲目前的两个在售项目华立永通逸城和万科公望别墅，80%以上的客户来自杭州。在该板块靠近XX城区的一个体量达57万方的新城市综合体项目中大西郊半岛，另一个名字叫杭州西郊半岛，定位于“杭州西郊”，可见该板块跟杭州的亲密关系。部分热销楼盘介绍金宇云水山居金宇云水山居位于银湖板块延伸段。随着九龙大道延伸段-铜锣湾大道的开通，金宇云水山居将真正融入这座田园新城之中。未来从杭州城区前往项目，可沿320国道经九龙大道抵达园区。根据政府规划，高桦路将拓宽到24米宽的快速景观大道，连通到闲林。今后也可选择从天目山路出发，沿高桦路直抵园区。云水山居规划用地总面积将达到1000亩左右，五大组团集别墅、排屋、高层于一体，依坡地而筑，座落于青山秀水的绿色母体中，创造一座自然之上的尘外城。400余亩生态型旅游度假中心，集商业、超市、餐饮、酒店、休闲、娱乐于一体的完善配套，融4+3与第一居住生活模式一体，开创郊区住宅新生活方式。目前该楼盘一般住宅均价为7000元/平方米，别墅300-780万一套，排屋130-260万一套。华立永通.逸城华立永通.逸城由中国城市运营商50强之一的华立地产集团和永通房产合力打造。位于杭富江滨大道(沿江公路)南侧，直临富春江内江，距杭州西湖景区20公里，距XX市区8公里。项目规划总面积577亩，其中建设用地355亩，总建筑面积约30万方。据悉，10月18日开盘的逸墅已售罄，计划在11月再推一批房源，但目前已基本被预定完。逸墅所在的东洲新城，是XX的热点规划板块，近年来随着中大、万科等国内一线房地产开发商的进驻，人气不断提升。逸城是屈指可数的高性价比别墅产品，其一期开盘价格均价11000元/平米，鉴于逸墅所在的地段发展潜力，和它定位鲜明的产品形象，这个价位是很有吸引力的。清源上林湖清源上林湖位于杭州银湖风景别墅区内，南临九龙大道，北依午潮山国家森林公园，与杭州野生动物世界、高尔夫国际球场为邻，项目占地近800亩，分三期开发，规划建有排屋、独立别墅、双联别墅等多种别墅品类。距杭州市中心28公里，三面环山，坐北朝南，以独特山水资源为背景，环境优静、空气宜人，是一处与自然融合、与山水为邻的理想栖居地。主力排屋户型197260左右。部分户型更内设挑空内庭院，挑高3.6米景观客厅、走入式衣橱等舒适规划。目前该楼盘清源上林湖目前在售排屋，起价18000元/平米，双联别墅，价格在530-650万/套，独栋别墅，起价2000万/栋。交付时间为2010年6月。富春 红郡富春.红郡地居风光旖旎的银湖板块，为杭州较早具备成熟生活氛围的近郊高档别墅区。富春.红郡北依九龙大道，紧临杭州野生动物园，处于杭州主城区向西发展的主要轴线之上的核心部位。320国道，闲祝公路，九龙大道等交通干道则形成四通八达的便捷路网，与杭州市区联系紧密。富春红郡建有各种经典户型的联排和叠排，借鉴英国TUODR建筑艺术风格。继10月份推出的排屋项目全部售完，11月将再推出一批叠排和联排。其中联排户型在280380平方米，价格在300400万/套；叠排面积在185280平方米，价位在100万左右。二、受降镇房地产开发现状受降镇属黄土丘陵地带，分布着大片丘陵缓坡，过去只种植蕃薯、大豆及茶叶，利用价值不高。因该地距杭州市区仅23公里，有320国道相通，开发商看中了这块有山有水、环境优美、交通便捷、地价便宜的地方，纷纷投资经营房地产业。1992年，银湖开发区在受降镇挂牌成立，开始房地产开发。至2005年，全镇已开发黄土丘陵山坡地405公顷，为受降镇引进建设资金2.7亿多元。紫云山庄、伊甸山庄、金苑山庄、电力房产、三江房产、七里香溪、秀水山庄、云顶花园、金都房产、银湖花园、颐景山庄等15个房地产项目相继建成投放市场，总建筑面积达80多万平方米。这些楼盘既有花园式、别墅式的精品房，也有15层以上高层房，还有适合中低收入者的经济适用房，深受杭州、上海、宁波、香港、台湾等地各阶层人士的欢迎。昔日的荒山草坡，如今成了环境优雅的民居乐园。第二节 城区发展规划以及部分重点区域前景预测三、城区发展规划XX未来的发展布局被概括为“一城二带四动四区四片”。“一城”就是1831平方公里的整个XX市，实现城乡联动发展，走新型城市化与新农村建设“两轮驱动”之路；“二带”就是沿路（320国道环线外移23省道05省道）低丘缓坡经济带和沿江沙洲平地经济带；“四动”就是实质意义上的城市化进程，包括西面新区启动、北面环线拉动、南面跨江联动、东面呼应带动；“四区”即工业化“四个区”。服务业新蓝海体现在发展“四片”上。四、部分重点区域前景预测1、银湖银湖是XX融入杭州的桥头堡。XX按照“一化带四化”发展战略，将银湖新区开发建设列入去年启动实施的“1+10”行动计划，并在此规划建设银湖创新创业新城和科创园、文创园综合体。据悉，320国道综合整治和环线外移工程、科创西路、科创东路等银湖新区城市化道路工程已相继开工，浙江省第一个创业板上市企业杭州银江集团、浙江省十大房地产企业杭州野风集团等一批大企业、大集团签约落户。作为杭州别墅排屋楼盘的先行者，银湖板块以其独有的秀美山水、便捷的交通吸引了无数成功人士的视线，富春山居、七里香溪、上林湖、九龙山庄等都是该区域以美景闻名的高端豪宅项目。另一方面完备的交通网路让银湖与杭州主城区往来便捷，成为众多都市人的置业首选之一。相信在不久的将来，一个宜居、宜业、宜行、宜游的银湖田园新城将崛起于杭州西郊。2、东洲东洲板块位于XX市区东北部，南临富春江内江，东邻西湖区袁浦镇，西为富春山居高尔夫球场，北为黄公望国家森林公园。东洲是XX发展运动休闲产业的主平台，东洲岛头是运动休闲核心区、东洲新城的中心区。东洲地块包括横山、华墅、鸡笼山、逸城北侧和赤松，总面积为3008亩。位于黄公望国家森林公园南麓。杭州西郊和XX市区东部，地理位置十分优越。目前滨江东大道与杭富沿江一级公路已全线贯通，交通便捷，东洲板块具有独特的江景资源，依托这丰富的山水资源，该板块以现有的黄公望国家森林公园和高尔夫球场为基础，集中开发建设旅游度假区及中高档房产。日前，XX市市政府与绿城房地产集团签订共同开发东洲岛岛头城市“大阳台”战略合作协议。力争将东洲岛头城市“大阳台”建设成为一个集水上运动码头、水上运动服务中心、体育广场、城市江滨公园、会议会展中心、商务酒店于一体，与XX主城区、城市“小客厅”功能互补、相映生辉的一座现代化运动休闲新城。3、鹿山新区根据XX市城市规划（20032020），XX市未来的城市行政中心、文化旅游体育中心和居住中心将是鹿山新区。鹿山新区位于XX市西南部，紧依320国道，面朝富春江，规划面积约65.3平方千米；规划人口为13万人，规划建设用地18.33平方千米。鹿山新区总体上由内外两个山谷组成，北高南低，局部山势坡度较大，这为营造山地风情创造了得天独厚的条件。新区内水体造景条件较好，山谷面南向阳，景观视线优越，自然地理单元独立完整。XX市政府将搬迁至鹿山新区，行政中心将随之移至鹿山新区。基于目前已经形成的商业氛围，规划中富春街道将在未来成为XX的商业金融中心，其房价具有一定的增长空间。目前鹿山板块已经吸引了众多房地产商的青睐，有不少高档房地产项目已建成或在建中。近年来，由于消费者对居住环境和居住品质的要求越来越高，杭州人到城区周边区域购房的比例有所增加。XX作为典型的江南山水城市，凭借独特的山水优势，逐渐得到越来越多的杭州人的关注，但值得注意的是，多数杭州人还是钟情于临近杭州城郊的楼盘，而很少选择到周边县市的主城区居住，这主要还是一个心理上的距离。例如目前连通杭州和XX仅有的两条陆上公路杭富沿江公路和320国道上均设立这收费站，无形中犹如两道分割线。目前，XX主城区的房屋均价在13000元/平方米左右，略低于余杭和萧山。融入杭州主城区，对XX楼市来说，将构成重大利好。光撤掉两个收费站，对银湖和东洲板块的楼市就是很大的利好。自08年以来，XX逐步加大融入杭州的步伐，藉着320国道改扩建、中大西郊半岛开工等重点建设的推进，以及XX市政府本身思路的转变，融入杭州主城区的的目标已经变得触手可及。更重要的是，一旦杭富同城，杭州人住到XX变得更为现实，XX将承接杭州购房人群的外溢，XX主城区的客群将大为扩展，其一直以来供大于求的局面将得到改观。综上分析，XX市受降镇房地产的市场前景非常可观。第三章 项目选址及建设条件第一节 项目选址经过多方比较，本项目初步选址在XX市受降镇九龙大道，选址较理想，理由为：1、符合XX市城市总体规划（2003-2020）（2004.03）；2、符合XX市受降区块控制性详细规划（2008.2）；3、符合外商投资产业指导目录（2007年修订）；4、邻近九龙大道，交通便捷。5、供电、给排水、通讯等外部条件具备，市政基础设施条件基本成熟。第二节 自然条件一、地理位置XX市位于浙江省西北部。市域介于北纬29度44分-30度12分、东经119度25分-120度09分。东接萧山市、南连诸暨市、西邻桐庐县、北与临安市、余杭市接壤，东北与杭州市西湖区毗连。处于沪、杭、甬“金三角”交汇处，距杭州市中心35公里，是杭州的西大门。XX市东西长69.7公里，南北宽49.7公里，行政区域总面积1831.21平方公里，总人口62.8万