购二手房的九大要素.pptx

购二手房的九大要素购二手房的九大要素2024/5/22 周三1要素一：查看房屋手续是否齐全要素一：查看房屋手续是否齐全房产证是证明房屋权属情况的唯一凭证，没房产证是证明房屋权属情况的唯一凭证，没有房产证的房屋是无法进行抵押或是转售的，有房产证的房屋是无法进行抵押或是转售的，所以最好选择有房产证的房屋进行交易。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。2024/5/22 周三2要素二：房屋产权是否清晰要素二：房屋产权是否清晰购二手房必须查看房屋产权是否清晰，有些购二手房必须查看房屋产权是否清晰，有些房屋有多个共有人，如：继承人共有、夫妻房屋有多个共有人，如：继承人共有、夫妻共有、家庭共有，对此购买者应和全部共有共有、家庭共有，对此购买者应和全部共有人签订房屋买卖合同。若只是部分共有人擅人签订房屋买卖合同。若只是部分共有人擅自处分共有财产，购买人与其签订的房屋买自处分共有财产，购买人与其签订的房屋买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。无效的。2024/5/22 周三3要素三：交易房屋时查看房屋是否在租要素三：交易房屋时查看房屋是否在租有些二手房在转让时，存在物上负担，即存有些二手房在转让时，存在物上负担，即存在租赁。如果购买者只看房产证，只注重过在租赁。如果购买者只看房产证，只注重过户手续，而不注意该房屋是否存在租赁时，户手续，而不注意该房屋是否存在租赁时，购买者极有可能买到一个不能即刻入住的房购买者极有可能买到一个不能即刻入住的房产。产。2024/5/22 周三4要素四：土地情况是否清晰要素四：土地情况是否清晰在购买二的房时，购买者还应注意土地使用性在购买二的房时，购买者还应注意土地使用性质，看是划拨还是出让，划拨土地一般是无偿质，看是划拨还是出让，划拨土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享受较为完整的权土地出让金，买受人对房屋享受较为完整的权利。此外，还应注意土地使用年限，如果一个利。此外，还应注意土地使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有房屋的土地使用权仅有4040年，而房主已使用十年，而房主已使用十几年，购买者还按同地段土地使用年限为几年，购买者还按同地段土地使用年限为7070年年商品房的价格来衡量，就有点不划算了。商品房的价格来衡量，就有点不划算了。2024/5/22 周三5要素五：市政规划是否影响要素五：市政规划是否影响有些房主出售二手房可能是已了解该处房屋有些房主出售二手房可能是已了解该处房屋在在5-105-10年内将面临拆迁，或者房屋附近要建年内将面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，影响采光、价格等市政规划情况，高层住宅，影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为购买者应在选购时全面了才急于出售，作为购买者应在选购时全面了解详细情况。解详细情况。2024/5/22 周三6要素六：单位房屋是否侵权要素六：单位房屋是否侵权一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地出让金。其次，对于标准转让时应缴纳土地出让金。其次，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让是地，单位享有优先购买权。购买者如果让是地，单位享有优先购买权。购买者如果没有注意这些问题，可能会与房主一起侵犯没有注意这些问题，可能会与房主一起侵犯单位的合法权益。单位的合法权益。2024/5/22 周三7要素七：福利房屋是否合法要素七：福利房屋是否合法房改房、安居房等经济适用房本身是一种福房改房、安居房等经济适用房本身是一种福利房，在转让时有一定的限制，而且这些房利房，在转让时有一定的限制，而且这些房屋的土地性质、房屋所有权范围上有一定的屋的土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，购买者在购买时要避免买卖合同国家规定，购买者在购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。与国家法律冲突。2024/5/22 周三8要素八：物业费是否有拖欠要素八：物业费是否有拖欠有些业主在转让房屋时，其物业管理费、电有些业主在转让房屋时，其物业管理费、电费、天然气费等费用长期拖欠，且已欠下不费、天然气费等费用长期拖欠，且已欠下不小的数目，购房者在不知情的情况下购买了小的数目，购房者在不知情的情况下购买了此房屋，所有费用可能要购买者全部承担。此房屋，所有费用可能要购买者全部承担。2024/5/22 周三9要素九：合同约定是否明确要素九：合同约定是否明确二手房买卖合同虽不向商品房买卖合同那么二手房买卖合同虽不向商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节方面问题还需约定清全面，但对于一些细节方面问题还需约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决等问题都应交易方式、违约责任、纠纷解决等问题都应全面考虑。全面考虑。2024/5/22 周三10谢谢观看！谢谢观看！2024/5/22 周三11