世联-海南乐东龙腾湾-龙栖湾旅游地产整体定位报告.ppt

谨呈：海南省地产集团顺应旅游发展趋势，重塑丝路文化辉煌，提升海南文化国际竞争力 乐东龙腾湾-龙栖湾整体定位报告二OO九年二月修改稿修改稿深圳世联地产Worldunion龙腾湾-龙栖湾及其周边实地调研与踏勘海南主要湾区考察-海口：东海岸、西海岸等-三亚：三亚湾、大东海、海棠湾、红塘湾、亚龙湾等-其他区域：清水湾、香水湾、石梅湾等海南房地产市场调查海南旅游市场调查消费者市场调查世联集团董事长/总经理海南土地储备中心主任三亚规划局总规划师深圳综合开发研究院旅游研究中心主任深圳华侨城旅游投资发展部深圳华侨城旅游总策划师深圳万科集团万豪集团营销总监海口喜来登酒店营销总监欧博公司 Miche Perisse海南旅游地产研究海南东部旅游带研究海南西部工业带研究海南区域开发模式研究项目价值研究项目发展方向研判项目解决方案研究项目发展战略评估项目整体定位项目功能定位世世联项目目组进行了大量的数据收集与相关研究行了大量的数据收集与相关研究世联平台数据库CNKI数据库中国房地产信息网数据库搜房网数据库中国房地产年鉴海南、海口、三亚等20002007年统计公报海南官方统计网站部分城市统计年鉴优秀硕博士论文进行的行的调查进行的行的访谈进行的研究行的研究参考的数据参考的数据深圳世联地产Worldunion汇报内容内容概述概述国国际一流一流滨海旅游度假区案例与关海旅游度假区案例与关键成功因素成功因素海南旅游海南旅游发展新展新趋势项目目发展机遇研判和市展机遇研判和市场可行性分析可行性分析龙腾湾湾-龙栖湾整体定位栖湾整体定位龙腾湾湾-龙栖湾空栖湾空间布局布局区域模式区域模式开开发计划划深圳世联地产Worldunion项目区位：距三目区位：距三亚凤凰机凰机场60公里，距三公里，距三亚市区市区70公里，公里，距离距离乐东县城城45公里公里三亚项目目凤凰机场60km70km乐东县城项目目45km项目在海南的位置图项目在乐东的位置图深圳世联地产Worldunion项目目规模：面模：面积共共约6666平方公里，平方公里，包括包括龙腾湾和湾和龙栖湾两栖湾两个湾区个湾区u项目总规模约66平方公里，海岸线长33公里，内陆延伸2公里u项目自东向西包括两个湾区：龙栖湾、龙腾湾，两湾区均为西南朝向，自然相连，之间无建筑物阻隔项目海岸线（33公里）项目范围（66平方公里）龙栖湾龙腾湾深圳世联地产Worldunion项目四至：南部目四至：南部临海，北靠三个海，北靠三个乡镇，东端端紧靠三靠三亚崖州崖州湾，西部湾，西部为莺歌海歌海盐场 u项目地段分属于九所、利国、黄流三镇，三个镇均以农业为主，其中九所镇规划为未来的新型城区u东端的石柱岭位于乐东和三亚崖州湾交界处，可见东锣、西鼓两岛 南部海面东锣、西鼓利国镇黄流镇莺歌海盐场九所镇石柱岭镇区村庄（个）户数（万户）人口（万人）九所240.512.53利国140.341.62黄流140.351.88总计521.26.03深圳世联地产Worldunion项目交通：目交通：临近多条交通干道，外部交通便利；内部交通近多条交通干道，外部交通便利；内部交通以以乡镇公路公路为主，通达性主，通达性较差差交通要道东线高速、西线高速、中线高速距三亚70公里距凤凰机场60公里距南山35公里距乐东县城45公里u项目外部交通便利，位于海南省南部九所等三个镇区，临近多条交通干道，距三亚、机场等地点较近u项目内部交通以乡镇公路为主，225国道和环岛铁路西线横穿整个项目，是与外界联系的主要交通设施u项目海边通达性较差，进入海边需要穿过海边的村庄，路况较差，车辆无法直接进入西环铁路225国道深圳世联地产Worldunion土地利用：以集体用地土地利用：以集体用地为主，包括村庄、水塘、主，包括村庄、水塘、农田、河田、河流和防流和防护林等林等u项目纵深两公里范围内涉及村庄52个，户数 1.2万户，人口6.03万人入海河道入海河道村庄村庄水塘水塘农田田农产品基地品基地防防护林林带基本农田林地建设用地未利用地项目土地利用占比资料来源：乐东县政府深圳世联地产Worldunion内部内部资源：一源：一线滨海海处于未开于未开发状状态，资源条件极佳，源条件极佳，无其他特殊无其他特殊资源源龙栖湾四河分布海岸线沙滩u滨海资源优越，海水清澈，沙质细腻，海岸线绵延长达33公里u龙腾湾海岸人为活动较少,沿线均为防护林带u龙栖湾沿岸分布大量养殖水塘，海岸遭到轻微破坏u项目内分布四条天然河流，其中望楼河入海口为天然避风良港望楼港海水河道入海口部分海滩遭破坏山海相连深圳世联地产Worldunion 项目背景 海南省提出建设国际旅游岛目标大三大三亚旅游圈内、具有旅游圈内、具有优质滨海海资源条件、源条件、大大规模、陌生湾区的旅游开模、陌生湾区的旅游开发项目目属性界定属性界定基本特征基本特征项目位置 位于乐东县滨海区，东距三亚70公里项目规模 龙腾湾-龙栖湾岸线长33公里，面积66平方公里项目四至 紧邻三亚崖州湾、莺歌海，背靠三个乐东乡镇项目交通 外部交通便利，内部通达性差项目资源 滨海资源优越，生态环境良好深圳世联地产Worldunion审视（一）（一）:项目如何目如何寻找独特的找独特的价价值定位定位，为海南旅游海南旅游开辟新市开辟新市场已形成的旅游格局预期将有多个湾区入市海棠湾红塘湾石梅湾香水湾东海岸盈滨岛大东海：传统旅游区三亚湾：城市级度假区亚龙湾：国家级度假区西海岸：高档滨海度假区海甸岛：中档滨海度假区清水湾：国际综合度假区崖州湾：创意产业深圳世联地产Worldunion审视（二）（二）:项目目应如何打造富有吸引力的如何打造富有吸引力的功能和功能和产品，品，以完善海南旅游格局以完善海南旅游格局海口万宁乐东琼海三亚东部旅游带海南产业已初步形成东部旅游带和西部工业带格局东方儋州/洋浦西部工业带东部旅游带已初步成型海口客流三亚客流美兰机场560万人次 海口港口78万人次凤凰机场500万人次海南旅游客流旅游产品高尔夫球场（16个）游艇码头星级酒店(200余家)度假物业国际会议南部旅游目的地北部旅游目的地凤凰机凰机场美美兰机机场深圳世联地产Worldunion审视（三）（三）:面面对国国际旅游旅游岛建建设热潮，潮，项目目应该创新何新何种种区域模式区域模式，为区域开区域开发树立立标杆杆经济发展时间20072008年1978年改革开发未来发展难以预期过去海南取得成功因素现在已经发生变化经济快速上升期l全国经济稳步快速发展l各类土地价格飙升l投资商资金充裕，势力较强l投资商大多采用区域拓展战略l各消费群体的投资欲望强烈l土地价格偏离价值l开发主体开发能力强l市场多元需求支撑l全国经济明显放缓l各类土地价格下降l投资商资金严重紧缺l投资商保守保生存l各消费群体整体观望l土地价格回归价值l开发能力急速减弱l市场需求大幅萎缩深圳世联地产Worldunion项目最目最终需要解决三个需要解决三个层面的核心面的核心问题：价价值定位定位+功能功能产品品+区域模式区域模式价价值定位定位区域模式区域模式功能功能产品品从海南岛旅游发展中寻找机会深圳世联地产Worldunion汇报内容内容概述概述国国际一流一流滨海旅游度假区案例与关海旅游度假区案例与关键成功因素成功因素海南旅游海南旅游发展新展新趋势项目目发展机遇研判和市展机遇研判和市场可行性分析可行性分析龙腾湾湾-龙栖湾整体定位栖湾整体定位龙腾湾湾-龙栖湾空栖湾空间布局布局区域模式区域模式开开发计划划深圳世联地产Worldunion我我们对世界一流世界一流滨海度假目的地的成功开海度假目的地的成功开发进行了广泛行了广泛的研究，并着重分析了其中的四个国的研究，并着重分析了其中的四个国际案例案例初步考初步考虑案例案例 着重分析其中的四个着重分析其中的四个Sentosa,新加坡Bintan,印尼Malaka,马来西亚Johore,马来西亚Balearic,西班牙Varadero,古巴Pattaya,泰国Kasai Tokyo,日本Sai Kung,香港Beitou,台湾Karnataka,印度Hawail,美国Napa Valley,美国加州Navy Pier,美国芝加哥Cancun,墨西哥Varadero,古巴 Balearic,西班牙Hawail,美国拥有自然山海风光成为国际化的热门旅游点制定明确的区域定位、发展规划及市场推广策略优化区域产业结构深圳世联地产Worldunion以墨西哥坎昆以墨西哥坎昆为例例进行行详细阐述：述：坎昆从加勒比海的小坎昆从加勒比海的小渔村村发展展为世界著名的世界著名的滨海旅游度假海旅游度假胜地地CubaCuba坎昆坎昆岛坎昆城坎昆城尤尤卡卡坦坦半半岛礁湖礁湖加勒比海加勒比海坎昆主要特点坎昆主要特点:位置位置/规模：模：加勒比海北部，尤卡坦半岛东北端海滨，总占地约60平方公里，20公里长海岸线，以白沙滩为主功能功能组合：合：包括旅馆区（坎昆岛）、居住区（坎昆城）、国际机场区、保护区“白沙滩”、圣米盖里托古迹废墟、尼楚普特(Nichupte)、波荷奎(Bojorquez)礁湖等深圳世联地产Worldunion坎昆各种旅游坎昆各种旅游产品品构建了度假生活构建了度假生活较高的价高的价值体系体系吃游玩购娱Spa水疗按摩保健其它康体设施儿童乐园区游艇海岸高尔夫球场冲浪购物中心主题餐厅酒吧水上运动俱乐部迪斯科舞厅1500多家自由免税商店水族馆玛雅遗址各项旅游活动深圳世联地产Worldunion会会议议展展览业览业与旅游嫁接，国与旅游嫁接，国际组织际组织和国和国际际企企业业的会的会议议促促使旅游淡季使旅游淡季变变成旺季成旺季坎昆国际会议展览中心-举行过多次重要的国内和国际会议-每年有许多享有声望的国际企业来举办会议-会议促使当地旅游淡季变成旺季，酒店入住率高达85%，收费随之上涨坎昆国际会议展览中心位于坎昆旅游酒店区内，紧邻高星级酒店群，距离机场20分钟车程建成于1994年，共4层，总建面15.3万平方尺，能同时容纳7000人优质海景、紧邻高级酒店与国际机场、先进完善设备、周全服务等优势吸引国际组织和企业在此举办重大会议会议时间性质发展中国家和发达国家就国际经济合作与发展问题进行对话的最高级会议1981.10国际世贸组织第五次部长级会议2003.09国际加勒比海湾酒店国际会议每年6月区域电影节每年11月区域墨西哥革命周年庆典每年11月全国深圳世联地产Worldunion文化文化产业产业和度假旅游和度假旅游结结合，合，发发掘和整合掘和整合玛玛雅文化雅文化历历史史资资源和民俗源和民俗风风情，情，为为旅游旅游业带业带来了可持来了可持续发续发展空展空间间玛雅文化雅文化文化文化资源保源保护政府于70年代开始强调对玛雅历史区域的保护，并对其进行修复文化文化资源整合源整合将岛上原有的圣米盖里托古迹废墟与周边的奇琴伊察、图卢姆等玛雅文遗迹纳入度假者游览的范围文化文化产品打造品打造用玛雅文化打造旅游产品，吸引游客，数据显示，其中30%的游客是受到玛雅文化的吸引前往坎昆深圳世联地产Worldunion坎昆非常注重地方坎昆非常注重地方资资源的保源的保护护性开性开发发，这这大大降低了人工大大降低了人工开开发对环发对环境的不利影响境的不利影响l自然保自然保护原原则：l河道与红树林受严格保护，除了正常的航道清理外，没有任何人为砍伐痕迹l区域隔离措施：区域隔离措施：l茂密的树林掩映道路和酒店等设施,很好地控制了度假酒店区内的轮廓线和天际线。沿着20余公里海堤，绿化带设计随着路形的变化或宽或窄，将道路对生态环境的影响减至最小l政府政策支持：政府政策支持：l举办以“永续观光”为题的北美洲会议，重点在自然资源和本土特色的保存。解决旅游开发带给环境的冲击问题优美的生美的生态风光光坎昆开坎昆开发面面积的构成的构成保护区旅游区居住区深圳世联地产Worldunion政府集中政府集中举举措提升基措提升基础设础设施的施的现现代化程度，代化程度，产产生了生了较较高高的的经济经济效益效益政府政府中央中央银行行 全国旅游促全国旅游促进基金会基金会 全国旅游开全国旅游开发公司公司政府机构政府机构（如公共工程部、（如公共工程部、水利部）水利部）相关相关单位及位及公共机构公共机构制定规划和执行等集中措施 针对开发进行一些初期启动基础建设承担度假区规划费用基础设施经营和收费全面负责基础设施和其他设施的设计和建设负责坎昆度假区的对外宣传促销聘请知名咨询机构来做规划和工程方案对开发建设初期的宾馆、饭店启动和经营给予了一定的资助和扶持以低价买进生地，经开发后将设施齐备的熟地以相应价格出售组织完成度假区各项基础设施的建设工程美洲开发银行两笔贷款70%用于基础建设：1971年投入使用第一笔贷款，主要用于初期的饭店建设所必须的基础设施的开发、环境改善和古迹修复，1976年投入使用第二笔贷款，用于补充旅游区和新城区中的基础设施，包括建设一所中学，扩建饭店学校等自有资金中有40%进行局部基础建设：是向开发者转让建饭店用的土地和向新居民出售建房用地，小区域基础设施建设得以保证2222深圳世联地产Worldunion高高规规格招商保格招商保证证了坎昆世界一流的开了坎昆世界一流的开发发能力能力商商业全球第五大免税集团Weitnauer控股公司于1994年在坎昆开设零售店Kukulkan Plaza是Cancun最高档的shopping mall，销售世界名牌时装、高档珠宝、一流香水、手工艺品等，还能在里面打保龄球、去bar娱乐度假物度假物业1972-1975年吸引国内外商人来此投资，招商要求建设4星级以上宾馆业，于是在半岛上建起了22 座豪华旅馆深圳世联地产Worldunion灵活的开灵活的开发发模式是坎昆模式是坎昆进进行区域开行区域开发发的的显显著特点著特点6060年代年代7070年代年代8080年代年代9090年代年代至今至今l坎昆只是个仅有300多人的渔村坎昆是一个只有2000 居民的渔村，半岛上则只有3户渔家居民增加到6万人坎昆人口达到25万到目前为止，城市人口已经达到100万l墨西哥政府制定了国家旅游战略发展规划政府对坎昆旅游度假区进行整体规划，指导该区域开发从美洲开发银行取得贷款继续进行基础设施建设由于常住人口的增加，开始加大对坎昆城的开发：医院、学校等政府制定“玛雅世界”旅游规划，以推动整个半岛旅游业的发展72年政府开始在该岛投资3.5亿美元修建了高速路；建造了国际机场在东海岸建造了华雷斯海港，开通了同加勒比海各国的海运吸引国外资本开发半岛旅馆区同时严格按照政府规划保护玛雅文化和礁湖的生态资源到1994 年,半岛上的旅馆已由80 年的22 家增加90 家,客房两万多间，另开发有数百家餐馆、夜总会、网球场和高尔夫球场72-75年吸引国内外商人来此投资，在半岛上建了22 座豪华旅馆75 年正式接待游客，当年接待了10 万人次76年南斯拉夫总统铁托元帅访问坎昆1981年南北首脑会议在坎昆召开，更使他名噪全球 到这里旅游的人数年年直线上升，1989 年突破100 万人次（80年接待46万），外国旅游者占52%以上l92年开始每年接待120万国际游客，消费12亿美元，酒店的使用率超过60%,国际客源市场：美国占57%，有7.8%来自加拿大和欧洲，本地的旅游也相当活跃，每年有39.52万2002年接待游客300多万，旅游外汇收入32亿美元（占墨西哥全国旅游创汇的40）深圳世联地产Worldunion这些成功案例揭示，以旅游些成功案例揭示，以旅游为增增长引擎，引擎，谋求可持求可持续发展空展空间，必，必须重点打造六大致重点打造六大致胜要素要素六大致六大致胜因素因素措施内容措施内容深入挖掘地方资源针对地方特有的生态资源、文化资源、滨海资源进行深入挖掘并打造成为具有独特竞争力的旅游产品完善区域基础设施滨海度假胜地的基础设施是其推进旅游升级的必要因素，国际上滨海度假胜地从未间断过基础设施的投入引进多元旅游产品随着国际游客旅游度假的偏好应运而生的多种新产品成为其竞争力的主要体现有机组合细分产业最常见的方式是将农业嫁接旅游细分：观光农业、种植体验、粗加工等，体验参与成为现代度假的一种新时尚高规格的旅游招商高规格招商是保证度假胜地国际一流地位的因素，也是旅游资源成功开发的关键，经验实力企业带来的效应超乎想象灵活的开发模式国际滨海度假区的地方性、阶段性开发特征明显，灵活选取阶段产品，重新组合焕发生机深圳世联地产Worldunion汇报内容内容概述概述国国际一流一流滨海旅游度假区案例与关海旅游度假区案例与关键成功因素成功因素海南旅游海南旅游发展新展新趋势项目目发展机遇研判和市展机遇研判和市场可行性分析可行性分析龙腾湾湾-龙栖湾整体定位栖湾整体定位龙腾湾湾-龙栖湾空栖湾空间布局布局区域模式区域模式开开发计划划深圳世联地产Worldunion灵活的开发模式高规格的旅游招商有机组合细分产业引进多元旅游产品完善区域基础设施深入挖掘地方资源目前海南在打造六大关目前海南在打造六大关键要素方面初具基要素方面初具基础关关键因素因素迄今迄今为止海南取得的成就止海南取得的成就海南挖掘自身优质的资源，并进行保护性开发，包括假日海滩、火山地质公园、野生动植物园等旅游发展的交通“瓶颈”得以缓解，旅游点可进入性显著增强，通讯、水电供应等方面正逐步提高海南依托自身资源开发多元化的旅游产品，包括热带滨海度假休闲游、热带动植物观赏游等海南，形成了初具规模的“吃、住、行、游、购、娱”六大要素功能齐全、协调配套的产业体系 海南进行高门槛、有选择性的招商，坚持“要数量更重质量”的招商引资理念依托滨海等旅游资源形成“旅游+地产”的开发模式，推进海南旅游经济的快速发展深圳世联地产Worldunion（一）海南在旅游开（一）海南在旅游开发发中非常注重挖掘生中非常注重挖掘生态资态资源源滨海植物生态植被文化建筑宗教寺庙滨海岸线火山地质海南丰富的旅游资源海南热带生态环境得到较好的保护，特别是羊山地区生态环境脆弱，农民参与保护意识较强，生态植被极少破坏历史文化遗产丰厚，各类宗教寺庙繁多，其日常的养护工作主要由本地村民和政府负责历史古村、南洋街等古建筑较多，绝大部分处于自然状态滨海红树林最具代表性，资源价值极高，现在基本处于未开发状态，资源保护较好世界地质公园，面积宏大，为保护火山核心资源，选址于二级保护区，并严格控制设施的体量，地质地貌保护较好海南拥有全国独一无二的滨海资源，岸线较长，一线区域开发为港口岸线，而旅游岸线、生活岸线主要处于二线区域，整体利用情况较好深圳世联地产Worldunion海南省已形成贯穿中部、沟通南北、东西的“田字型”公路网主骨架和沟通市县、旅游区的支干线公路网形成了东西南北“四方五港”格局 截至2007年12月，直飞海南国际航班的国内外航空公司24家,开辟国际航线39条（二）海南立体化的交通体系已基本形成，景区配套（二）海南立体化的交通体系已基本形成，景区配套设设施需逐步完善施需逐步完善交通交通设施施能源能源设设施施供、排水供、排水设施施海南电网构筑起北部和西部为双回、东部和南部为单回的220千伏环岛主网架，110千伏及35千伏电网覆盖全省各市县 但近两年海南用电量以以上的速度增长，随着工业的加速发展，电能的供需矛盾突出 发展现状邮电通通讯设施施城城市市主主要要基基础设施施存在排水管网建设不完善、建设规划不同步、排水设施不健全等缺陷，容易造成积水一些水利设施工程的灌区配套工程建设的滞后影响了整体效应，工程性缺水问题依然较为严重 已具备基础传输网络能力、固定电话网络能力、移动通信网络能力和数据多媒体网络能力 但城郊地区仍无法实现无障碍沟通，有待进一步提高深圳世联地产Worldunion（三）已开（三）已开发发的旅游的旅游产产品主要立足于自身旅游品主要立足于自身旅游资资源源旅游分旅游分类热带海滨度假休闲游高尔夫球休闲游温泉康乐度假休闲游热带动植物观赏游黎苗风情观光度假游海南文化古迹游浪漫神奇小岛游依托的旅游依托的旅游资源源主要地区在三亚亚龙湾、万宁市的石梅湾、琼海市的万泉河出海口、文昌市的东郊椰林、海口市的假日海滩、琼山市的桂林洋等滨海资源区分布在海边、湖边、中心城市以及旅游度假区内，活动区有海口的台达和东山、三亚市的红峡谷、定安县南丽湖的台健、万宁市的南燕湾、琼海市博鳌等主要活动点是兴隆温泉、官塘温泉、蓝洋温泉、七仙岭温泉、南田温泉以及海口市的几家拥有温泉的旅游酒店主要活动地点有尖峰岭、五指山、吊罗山、黎母山、猴猕岭等热带森林区，有兴隆热带花园、海口热带野生动物园、儋州热作两院植物园、枫木鹿场和海南鹿场、仙安石林等景点 主要活动地区在通什、保亭、琼中等市县，主要观光点有通什市的中华民族文化村、通什民族博物馆、五指山、百花岭、仙安石林等主要观光点有海口五公祠、海瑞纪念馆、琼台书陆军、文昌文庙和宋氏祖居、琼海红色娘子军雕象、万宁东山岭等现已开发的三亚西岛和蜈支洲岛，植被覆盖率高，自然海洋生态得以完整保存，海底珊瑚礁资源未遭破坏，周围海域盛产夜光螺、海参、龙虾及五颜六色的热带鱼 深圳世联地产Worldunion（四）海南旅游已与少数（四）海南旅游已与少数细细分分产业产产业产生生较较强强的关的关联联旅游旅游产业在在娱乐、购物方面表物方面表现不佳不佳旅游旅游产业与房地与房地产业关关联性性较强深圳世联地产Worldunion（五）（五）区域开区域开发的市的市场定位、定位、规划划设计等等环节开始面向开始面向全球，全球，以保障国以保障国际品品质 国际化开发流程面向国际国内外一流策划单位省内外一流开发商世界一流规划设计单位上市房地产公司全球范围融资国内一流建筑施工单位以国内为营销主战场以国内为营销主战场国际一流公司进入中国市市场定位定位土地招商土地招商规划划设计融融资建筑施工建筑施工市市场营销销售售物物业管理管理深圳世联地产Worldunion（六）旅游地（六）旅游地产产成成为为区域开区域开发发的主流模式的主流模式海南旅游开发模式旅游景区开发模式旅游地产开发模式市场份额*典型代表海口.火山地质公园海口.野生动植物园三亚.南山文化旅游区三亚.亚龙湾海口.西海岸资料来源：访谈，世联分析*区域开发数量深圳世联地产Worldunion但与世界一流但与世界一流滨海旅游目的地相比，在某些关海旅游目的地相比，在某些关键要素的要素的打造上仍存在差距打造上仍存在差距差差好好1 2 3 4 51 2 3 4 5深入挖掘地方深入挖掘地方资源源完善区域基完善区域基础设施施引引进多元旅游多元旅游产品品有机有机组合合细分分产业高高规格的旅游招商格的旅游招商灵活的开灵活的开发模式模式海南海南 国国际一流一流滨海度假区海度假区深圳世联地产Worldunion为此，海南省提出建此，海南省提出建设国国际旅游旅游岛的宏大目的宏大目标建建设国国际一流的旅游海一流的旅游海岛目目标游客来源国游客来源国际化化运运营能力国能力国际化化开开发水平国水平国际化化旅游旅游设施国施国际化化海南省提出，海南省提出，20202020年成功建年成功建设世界一流国世界一流国际旅游旅游岛的宏大目的宏大目标，预示着海南将全面融入世界旅游体系！示着海南将全面融入世界旅游体系！海南国际游客数量逐步增加。2013年，入境游客占全省旅游接待人数的10%以上，2018年上升至30%。度假区酒店、景点等设施引入世界一流运营商管理和经营按照国际一流的标准进行高起点开发建设，以保证度假区达到各项国际水准旅游设施建设特色化、国际化深圳世联地产Worldunion为尽快尽快实现国国际旅游旅游岛宏大目宏大目标，海南省因，海南省因时提出促提出促进旅游旅游发展的展的战略略举措措国国际旅游旅游岛规划划一海一海二市二市三区三区着眼于海南作为中国热带度假胜地在今后国际旅游中的重要作用，放眼于整个中国南海，以有“南海明珠”誉称的海南岛为重心，开辟包括豪华邮轮、游船旅游、海岛旅游和各种海上休闲运动旅游的海洋旅游“南海旅游”，努力打造在国际上具有良好知名度和美誉度的“南海旅游”品牌 以国际化要求，将海南岛两大口岸和中心旅游城市海口、三亚，逐步发展成为世界一流、个性鲜明、规模适中的“热带滨海精品旅游城市”，显示海南岛龙腾凤舞勃勃生机的两大形象城市，推动海南岛旅游又好又快发展的两大引擎城市 打破传统的以行政区域为主的旅游开发模式，将海南岛的东部、中部、西部策划成特色鲜明、定位各异、和谐共进的整体性区域旅游项目，分别为东部中国椰树海岸；中部海南岛国家公园；西部定位为海南岛神奇西部深圳世联地产Worldunion趋势一：在空一：在空间上海南将形成海口和三上海南将形成海口和三亚两大旅游圈，两大旅游圈，其地位日益凸其地位日益凸显两大旅游圈已两大旅游圈已经形成形成海口旅游圈三亚旅游圈地位日益凸地位日益凸显以海南两大口岸城市之一的海口为为核心，包括海口、儋州、文昌、定安、琼海、洋浦等8个区域，重点开发休闲旅游产品以中国最典型的热带海岛城市三亚为核心，保亭、陵水、五指山等市县，重点发展度假旅游产品作为中国唯一的热带滨海旅游城市，已经受到越来越多的关注，周边市县的旅游景点景区纷纷主动牵线三亚，共建“大三亚旅游圈”未来将进一步拓展各景区的度假休闲功能，推荐各项旅游要素和服务标准率先国际化，社会配套设施逐步旅游化凭借海口和周边地区的历史文化及生态等旅游资源对海口旅游圈中的一些景点进行整合、包装并予以推广 未来随着海口旅游圈的旅游设施的不断改善，客源结构的不断优化，强劲的发展势头必然到来 深圳世联地产Worldunion趋势二：高端体育游将成二：高端体育游将成为未来重点打造的拳未来重点打造的拳头产品品海南各类旅游产品体育旅游文化旅游乡村旅游养生旅游节庆旅游体育旅游成体育旅游成为拳拳头产品品开辟包括豪华邮轮、游船旅游、海岛旅游和各种海上休闲运动旅游的海洋旅游发展“海南岛游艇旅游”，并建设中国游艇业基地突出高尔夫的集群优势，打造“高尔夫游”深圳世联地产Worldunion趋势三：海南三：海南岛旅游旅游转变为海南省旅游，海南省旅游，为游客提供了游客提供了全新的全新的选择全新的旅游体全新的旅游体验海南省海南省陆地游地游海南省海上游海南省海上游以海南岛为基地，以西沙群岛为主要目的地，在海岸岛、西沙群岛的相关岛屿和海域开发海岛观光、各类海上休闲活动和潜水等旅游形式巩固和拓展香港-海南-越南下龙湾、广西北海的邮轮航线，逐步扩展环中国南海国家和地区的南海豪华邮轮旅游线路在海口、三亚建设具有一定规模的游艇基地，在其他市县建设游艇码头，开展全岛一体化的游艇旅游开发以中部为主的国家公园，以全区域的原生态为基础，选择适当的点、线，结合为海南岛陆地游的吸引物，由丰富多彩的原生态景观、自然保护区、特色主题景区和度假区、风情旅游小镇和文明生态旅游村、热带农业观光区、特色旅游营地和旅游服务（系统）等构成就五指山神奇腹地、尖峰岭雨林沟谷、七仙岭雨林温泉、呀诺达雨林文化、吊罗山雨林瀑布等开展特种旅游深圳世联地产Worldunion汇报内容内容概述概述国国际一流一流滨海旅游度假区案例与关海旅游度假区案例与关键成功因素成功因素海南旅游海南旅游发展新展新趋势项目目发展机遇研判和市展机遇研判和市场可行性分析可行性分析文化旅游将成为本项目的发展方向以海上丝绸文化为主题的文化娱乐产品具备较强的市场可行性龙腾湾湾-龙栖湾整体定位栖湾整体定位龙腾湾湾-龙栖湾空栖湾空间布局布局区域模式区域模式开开发计划划深圳世联地产Worldunion机会机会筛选筛选模型模型顺应趋势顺应趋势，抓住各种旅游，抓住各种旅游发发展新机遇展新机遇旅旅游游吸吸引引力力项目目竞争力争力低低 高高高高低低海南旅游海南旅游发展新展新趋势机会机会筛选模型模型关关键问题重点主攻重点主攻主主动放弃放弃市市场培育培育积极极进取取海南旅游吸引力主要表海南旅游吸引力主要表现在在哪些方面？哪些方面？项目是否具目是否具备竞争力打造有争力打造有吸引力的旅游？吸引力的旅游？针对不同的不同的细分旅游市分旅游市场，项目目应该采取何种策略？采取何种策略？项目重点主攻的市目重点主攻的市场在那里在那里？深圳世联地产Worldunion从两个角度从两个角度进进行重点分析行重点分析项目机会目机会旅游吸引力旅游吸引力项目目竞争力争力海南游客海南游客细分需求分析分需求分析海南海南细分旅游吸引力分旅游吸引力评估估项目价目价值分析分析项目目竞争力争力评估估深圳世联地产Worldunion项目机会目机会旅游吸引力旅游吸引力项目目竞争力争力海南游客海南游客细分需求分析分需求分析海南海南细分旅游吸引力分旅游吸引力评估估项目价目价值分析分析项目目竞争力争力评估估深圳世联地产Worldunion国内市国内市场场是海南旅游的主是海南旅游的主战场战场国内及境外游客的市场规模及增长2007年游客数量（万人）市场增长率（04-07年均增长率）市场收入，20亿元人民币国内国内境外境外深圳世联地产Worldunion未来中国将成未来中国将成为为世界世界领领先的旅游市先的旅游市场场2020 年世界十大旅游目的地国家 接待人次（万）市场份额 1995-2020增长率中国 13710 8.6 8.0美国 10240 6.4 3.5法国 9330 5.8 1.8西班牙 7100 4.4 2.4香港 5930 3.7 7.3意大利 5290 3.3 2.2英国 5280 3.3 3.0墨西哥 4890 3.1 3.6俄罗斯 4710 2.9 6.7捷克 4400 2.7 4.0合计 70880 44.22020 年世界十大旅游客源国国家 出境旅游人次（万）市场份额德国 16350 10.2日本 14150 8.8美国 12330 7.7中国 10000 6.2英国 9610 6.0法国 3760 2.3荷兰 3540 2.2加拿大 3130 2.0俄罗斯 3050 1.9意大利 2970 1.9合计 78890 49.2资料来源：世界旅游组织深圳世联地产Worldunion在国内，四大重点省市最具在国内，四大重点省市最具发发掘潜力掘潜力市市场规模和增模和增长中国各地区市中国各地区市场2007年游客数量（万人）市场增长率（04-07年均增长率）市场收入广广东北京北京上海上海浙江浙江江江苏山山东湖北湖北湖南湖南云南云南深圳世联地产Worldunion未来国外市未来国外市场场将增将增长长迅速迅速海南入境人数及外海南入境人数及外汇收入占比收入占比变化化深圳世联地产Worldunion中高收入旅游消中高收入旅游消费费者是最具吸引力的客者是最具吸引力的客户户群群游客的家庭收入越高，潜在的消费意愿则越高100万100%家庭年收入100%单次旅游消费278027222682234121091956高端客户中端客户低端客户高端客户比低端客户可承受消费力最高多达42数据来源：问卷调查；世联分析深圳世联地产Worldunion生生态态旅游、旅游、红红色旅游和色旅游和乡乡村旅游是国内大众游客村旅游是国内大众游客优选优选的的旅游主旅游主题题2007年游客关注的旅游主题0 5%10%20%25%19.68%13.20%11.23%10.84%9.97%8.54%7.10%7.01%3.51%生态旅游红色旅游城市旅游农村旅游文化旅游商务旅游蜜月旅游体育旅游特种旅游主题驱动因素城市居民由于工作压力、城市生活环境等因素，追求与城市差异化的生态旅游环境红色旅游团体主要为企事业单位，其次是为孩子爱国主义教育的家庭数据表明，短假期，大多数城市居民首选所在城市内旅游农村旅游即农家乐，也是城市居民选择差异化旅游的重要形式商务旅游、蜜月旅游、体育旅游和特种旅游的受众旅游群体比较窄，旅游目的性较强数据来源：百度数据研究中心深圳世联地产Worldunion海南在商海南在商务务旅游、体育旅游等方面存在很多机会旅游、体育旅游等方面存在很多机会深圳世联地产Worldunion其中文化旅游需要重点挖掘其中文化旅游需要重点挖掘细分旅游市场的份额游客需求分析数据来源：问卷调查；世联分析深圳世联地产Worldunion借借鉴鉴国国际际一流度假地案例，文化旅游是一流度假地案例，文化旅游是实现实现区域持区域持续发续发展的关展的关键键要素要素发展期衰退期重振期依托阳光、海水、沙滩良好的资源优势，低成本批量建设滨海度假地、滨海城镇及饭店设施等，在较短的时间内形成规模度假地的趋同化及由此带来的吸引力下降和低水平价格战严重影响了旅游效益城市化改造造成传统文化的退化和对历史遗迹的破坏认识到依靠发展阳光、海滩传统的单一产品难以适应竞争和满足旅游者多样化的需求开始关注文化旅游开始关注文化旅游产品的开品的开发，充分体充分体现区域文化特点，打造区域文化特点，打造文化旅游路文化旅游路线以西班牙巴利阿里群以西班牙巴利阿里群岛为例例深圳世联地产Worldunion项目机会目机会旅游吸引力旅游吸引力项目目竞争力争力海南游客海南游客细分需求分析分需求分析海南海南细分旅游吸引力分旅游吸引力评估估项目价目价值分析分析项目目竞争力争力评估估深圳世联地产Worldunion项目集文化价目集文化价值、滨海价海价值和生和生态价价值等于一体等于一体文化价文化价值拥有浓郁的黎苗族文化，文化底蕴深厚滨海价海价值中国一流的滨海资源，腹地土地资源广阔临近尖峰岭国家稀缺资源生生态价价值深圳世联地产Worldunion（一）文化（一）文化资源价源价值：乐东县浓郁的黎苗族郁的黎苗族风情文化情文化民俗民俗风情情 民民间文化文化 文物文物资源源乐东有黎、苗族人口18万之多，由于历史、文化的渊源关系，至今仍保留着很多质朴淳厚的民风民俗，如黎苗“三月三”、黎苗歌舞，黎家婚礼 等民俗风情 黎族工艺品、织锦刺绣、剪纸艺术、崖州民歌等久负盛名，其中民间剪纸艺术作品曾获得国家和省级奖，黎族“打柴舞”被选为优秀项目进京表演，崖州民歌成为海南省不可多得的珍贵民间艺术品种 乐东蕴藏着丰富的历史文物，拥有明清两代的黄花梨家具、珍艺品、青铜石器、陶瓷、黎被黎锦黎服、黎汉生产生活用具深圳世联地产Worldunion（二）（二）滨海海资源价源价值：中国一流：中国一流滨海海资源，腹地土地源，腹地土地资源源广广阔品质一流腹地广阔NN腹地范围123123从沙滩、海水各项指标看，质量接近亚龙湾，品质上属国内一流从海滩纵向内陆延伸2公里，腹地基本为平地，腹地范围最大纵深达10余公里左右123123深圳世联地产Worldunion（三）生（三）生态资源价源价值：临近尖峰岭国家森林公园，可近尖峰岭国家森林公园，可联动开开发尖峰岭国家森林公园稀缺的生态资源概况：概况：总面积4.5万公顷，森林覆盖率达96%，拥有我国面积最大、保存最完好的热带原始雨林，因其独特的地理位置、地质结构、海洋环境和良好的自然生态系统造就了它别具特色的生物物种、自然景观和宜人的气候条件，被称为“热带北缘生物物种基因库”景点：景点：主要有热带雨林自然保护区、山水植物园、“四海奇观”、“虎啸龙吟”、“凤鸣谷”等 资源：源：气候宜人，空气洁净，富含大量对人体有益的负氧离子，有天然大氧吧的美誉，是海南岛绝佳的森林探险、康复疗养和避暑消闲胜地 本本项目目尖峰岭国家森尖峰岭国家森林公园林公园深圳世联地产Worldunion区域高区域高规规格的格的规规划与划与发发展奠定了展奠定了项项目具目具备较备较高的高的竞竞争力争力乐东：主动融入西部工业走廊和三亚旅游圈，产业格局逐步优化 九所新区：九所新区：打造集工业创业、居住生活、休闲娱乐于一体的新兴城市龙沐湾：沐湾：依托滨海资源，打造国际性旅游度假胜地 乐东县及项目周边区域的高规格规划与发展奠定了项目较高的竞争力深圳世联地产Worldunion（一）（一）乐东乐东已主已主动动融入西部工融入西部工业业走廊和三走廊和三亚亚旅游圈，旅游圈，产产业业格局逐步格局逐步优优化化 乐东县的的产业发展展举措措大力大力发展新型工展新型工业 抓好金矿、钼矿生产，提升食盐、蔗糖等传统工业 加快发展以农副产品包装、保鲜、储藏为主的加工业 大力发展能源电力、商贸、物流等产业，积极培育新的经济增长点，不断壮大县域经济实力 重点规划和建设南巴河、富光、保力等一批小水电项目 加快加快发展以特色旅游展以特色旅游为重点的重点的现代服代服务产业 积极作好滨海旅游开发文章，引进大企业、大项目，使之建设成为独具特色的滨海港湾 重点做好“一山二岭三湾”的规划建设，大力开发我县丰富的旅游资源，主动融入大三亚旅游圈 乐 东