房地产涉税会计疑难问题解析【会计实务经验之谈】.doc

从业二十年的老会计经验之谈，如果觉得有帮助请您打赏支持，谢谢!房地产涉税会计疑难问题解析【会计实务经验之谈】房地产开发企业预缴的企业所得税如何核算？ 问题：房地产开发企业以前各季度已预缴企业所得税，年底汇算清缴时要减去以前季度的税款，这样怎么结转？分录怎么做？答：第一，依据企业所得税法规定，企业所得税的缴纳方式是按月或季预缴、按年汇算清缴。在每月或每季有利润的情况下，以利润额为依据计算得出的预缴企业所得税，需作如下分录：借：应交税费应交企业所得税贷：银行存款或现金不需要作计提分录，因为企业所得税属于按年征收的税种，它是以企业每一个公历会计年度的应纳税所得额为计税依据的，只需在年末作一次计提分录。第二，如果没有按月或按季度预缴，就可不作任何分录。只在年末在当年的利润总额基础上通过纳税调整得出应纳税所得额后，依照适用税率，计算得出当年应缴企业所得税额，并作如下会计处理：借：所得税费用贷：应交税费应交企业所得税缴纳时，如果计算得出当年应缴企业所得税额大于已预缴的金额，只就差额作如下分录：借：应交税费应交企业所得税贷：银行存款或现金如果计算得出当年应缴企业所得税额小于已预缴的金额，可申请退税或抵下一年的预缴款。需要说明的是，上述答案是基于应付税款法的会计处理，在纳税影响会计法下，要考虑递延所得税问题。土地出让金返还企业怎样作税务处理？ 问题：某房地产开发企业通过“招拍挂”购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000万元，企业已缴纳10000万元。协议约定，在土地出让金入库后，以财政支持的方式，给予乙方的关联企业丙补助3000万元，用于丙企业招商引资奖励和生产经营财政补贴，那么如何作税务处理？答：营业税暂行条例实施细则第3条规定：“条例第一条所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为。前款所称有偿，指取得货币、货物或者其他经济利益。”本案例中，房地产企业（乙方）未取得收入，也未直接获得经济利益，不征收企业所得税。丙企业取得政府奖励或财政补贴3000万元，是否属于不征税收入问题，要进行判定：根据财政部国家税务总局关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知（财税2008151号）规定，对企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金，准予作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除。财政部国家税务总局关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知（财税201170号）对此进一步明确，企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。本案例中，丙企业取得的3000万元，属于财税201170号文件所称不征税收入对应的财政性资金范畴。如符合财税201170号文件的3个条件，应作为不征税收入处理。但根据企业所得税实施条例第28条的规定，上述不征税收入用于支出所形成的费用，不得在计算应纳税所得额时扣除；用于支出所形成的资产，其计算的折旧、摊销不得在计算应纳税所得额时扣除。如不符合财税201170号文件的3个条件，则不属于不征税的财政性资金，应当作为收入，计算缴纳企业所得税。房地产企业（乙方）企业在实际交纳土地出让金10000万元后，全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费中。根据土地增值税暂行条例第2条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。土地增值税暂行条例实施细则第2条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。乙方企业未取得返还款，土地增值税清算时，不计收入，也不冲减开发成本。丙企业取得的政府奖励3000万元，但未发生出售或者其他方式有偿转让房地产的行为，因此，不应征收土地增值税。此收入也不应计算为土地增值税的清算收入。企业缴纳的土地出让金10000万元全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费中。丙企业取得3000万元政府奖励或财政补贴，收到奖励或补贴款时借：银行存款 30000000贷：营业外收入 30000000企业购买盆景花摆设办公室和食堂及职工员工宿舍如何入账？问题：某企业购买了一些盆景花，摆设在办公室、食堂和职工的员工宿舍，这些盆景花的购买费用应如何入账？ 答：企业购买盆景花摆设办公室计入管理费用，摆设食堂及职工员工宿舍计入职工福利费，即“应付职工薪酬”科目。售后回购账务如何处理？ 问题：会计上对于售后回购过程中，售价与回购价之间的差，是按月计入财务费用的，那在计算当期应纳税所得额时是不是应该调增这部分？售后回购是否要缴纳土地增值税？答：售后回购，是指销货方在售出商品后，在一定的期间内，按照合同的有关规定又将其售出的商品购买回来的一种交易方式。企业会计准则第14号收入应用指南规定：采用售后回购方式销售商品的，收到的款项应确认为负债；回购价格大于原售价的，差额应在回购期间按期计提利息，计入财务费用。有确凿证据表明售后回购交易满足销售商品确认条件的，销售的商品按售价确认收入，回购的商品作为购进商品处理。因售后回购，商品的所有权未转移之前，根据征税原理，为不征税。小编寄语：不要指望一张证书就能使你走向人生巅峰。考试只是检测知识掌握的一个手段，不是目的。千万不要再考试通过之后，放松学习。财务人员需要学习的有很多，人际沟通，实务经验，excel等等等等，都要学，都要积累。要正确看待考证，证考出来，可以在工作上助你一臂之力，但是绝对不是说有了证，就有了一切。有证书知识比别人多了一个选择。会计学的学习，必须力求总结和应用相关技巧，使之更加便于理解和掌握。学习时应充分利用知识的关联性，通过分析实质，找出核心要点。