公租房小区项目可行性研究报告.doc

第1章 总 论1.1. 项目背景与概况1、项目名称*公租房小区建设项目2、项目承办单位单位名称：*有限公司公司类型：有限责任公司注册资本：5,000万元*有限公司是隶属于*有限公司的全资子公司。*有限公司成立于1996年，是*省唯一一家国家级*经济技术开发区管委会出资设立的国有独资企业，经营范围包括土地、房产、高新技术引进开发、市政、路桥工程、旅游服务。 *开发区创建于1992年8月，2000年2月被国务院批准为国家级经济技术开发区。园区规划面积38.6平方公里，建成面积30平方公里。建区以来，园区坚持“工业立区、产业兴区、招商活区、科技强区、建设扩区、和谐安区”的发展思路，初步走出了一条高速度、高科技、高效益的科学发展之路。2011年以来，*经开区以科学发展为主题，以转变经济发展方式为主线，以软实力建设为抓手，以党的建设为保障，全力打造“中国力量之都”，全年实现规模工业总产值1245亿元，同比增长36.62%；实现工商税收70亿元，同比增长40%；平均月度产值超过100亿元，经济规模两年内接近翻一番。园区经济继续保持快速健康发展，经济社会发展亮点纷呈，各项工作阔步推进。国家级*经济技术开发区已成为*省对外开放、推进工业化进程的主力军，赢得了“*工业看*，*工业看*”的美誉。3、编制依据（1）与委托方签订的咨询协议；（2）国家及地方有关建筑工程设计规范和标准；（3）国家计委计办投资200215号审定的投资项目可行性研究指南（试用版）；（4）建设部2000年9月18日发布的房地产开发项目经济评价方法（2000年版）；（5）国家发展改革委员会、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（6）住房城乡建设部等七部门联合制定的关于加快发展公共租赁住房的指导意见（建保201087号）；（7）2010年第36次中共*市委常委办公会议纪要；（8）2011年8月25日*市人民政府发布关于加快发展公共租赁住房的工作意见（长政发201116号）；（9）*市人民政府关于印发征地补偿安置若干问题暂行规定的通知（长政发200830号）；（10）其它相关文件规范、规程及强制性条文。4、编制范围依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对项目建设的投资环境、建设背景、建设规模与开发条件、建筑方案、节能节水措施、环境影响评价、投资估算与资金筹措及社会影响等方面进行全面论证和研究。5、项目建设地点本基地位于*大道以西，*路以南，*路以东，交通方便，配套设施完善。南面和东面与厂区用地相邻。规划用地比较规整，基本呈长方形，南北向长98米，东西向长234米。用地面积为20639.32平方米，合30.96亩。6、建设规模本项目用地面积为41323.92平方米，已建用地面积20684.60平方米，新规划用地面积20639.32平方米。其中新建建筑总面积85072.25平方米，新建地上建筑面积为80906.11平方米，新建地下建筑面积为4166.14平方米。新建建筑可分为1栋多层和4栋高层。7、主要建设条件项目选址位于*大道以西，*路以南，*路以东，交通方便，配套设施完善，地理条件较好；项目周边水、电供应充足；工程建设所需材料均可在城区内及周边购买，项目建设条件较好。8、建设周期本项目计划2012年上半年开工建设，总建设期约16个月（2012年6月至2013年10月）。9、投资估算及筹措本项目总投资为19527.6万元，其中工程费用15785.6万元、工程其他费用1405.6万元、不可预见费1375.3万元、银行贷款利息960.8万元。本项目所需资金75%计划利用银行贷款，其余为建设单位自筹。1.2. 主要技术经济指标序号名称单位数据备注1总用地面积平方米20639.32合30.96亩2总建筑面积平方米85072.253地上总建筑面积平方米80906.11其中1#栋公租房建筑面积平方米6215.041#栋商业面积平方米1228.432#栋公租房建筑面积平方米16009.223#栋公租房建筑面积平方米17257.784#栋公租房建筑面积平方米17161.944#栋服务用房面积平方米900.585#栋公租房建筑面积平方米21300.005#栋服务用房面积平方米833.124地下总建筑面积平方米4166.145建筑占地面积平方米5173.516床位数个135307总房间数套18468建筑密度%25.079绿地率%30.0510 容积率/3.9211总车位数个177其中地上车位数个77地下车位数个1001.3. 结论与建议1、结论项目符合省市战略发展规划，具有很好的社会效益。通过本项目的实施，能够激活城市经济，产生乘数效应，促进城市经济快速发展；能够合理高效利用土地，提高土地长期效益；有利于提升城市综合竞争力，增加城市品牌与形象；项目建设也是以改善民生，促进社会和谐发展的重大举措；是完善城市功能、促进城市发展的客观要求；是促进经济社会协调发展的有效途径和发挥比较优势，增强区域经济竞争力的需要，同时也是稳定和推进房地产行业健康发展、稳定房价的需要。总之，未来无论是在土地的合理利用、土地效用与增值空间以及宏观经济效益和社会效益方面，都有广阔的发展前景。2、建议积极做好项目前期准备工作；以人为本，加强各利益主体的沟通；抓紧落实资金，整合资源，认真做好相关部门的沟通、协调等工作；积极与政府相关部门沟通，积极争取政府更多的相关优惠政策，确保项目建设工作按时按量的顺利进行。制定系统化管理制度，以保证项目有序运行。加紧城市规划与控制性详规等技术性法律文件的形成。公共租赁住房建设是一项系统工程，政策性强，涉及城市中低收入群体的切身利益，关系到改革发展稳定大局，因此在项目建设过程中尽量做到有法可依、依法办事，尽量避免因项目建设产生矛盾冲突。引入行政问责机制并实施市场化规范运作。必须要强化地方行政部门职责，对于地方行政部门拖延公租房建设的行为，须明确建立问责机制；同时可通过面向市场进行招标建设，能够有效提高公共租赁住房的供给效率，从而尽快解决供给规模不足的问题。第2章 项目建设背景及必要性2.1. 项目建设背景*是*省省会，全省政治、经济、文化、科教、信息中心，是国务院首批公布的历史文化名城和第一批对外开放的旅游城市。辖*、*、*、*、*、*六区，*、*两县和*市，全市土地总面积1.18万平方公里，市区面积556平方公里，建成区面积185平方公里；总人口637.36万人，城镇人口383.69万人。近年来，*市经济社会快速发展，2010年全市实现地区生产总值4547.06亿元，比上年增长15.5%。分产业看，第一产业实现增加值202.01亿元，增长4.5%；第二产业实现增加值2437.03亿元，增长20.7%，其中工业实现增加值2020.68亿元，增长21.6%；第三产业实现增加值1908.02亿元，增长11.5%。第一、二、三次产业分别拉动GDP增长0.2、9.8、5.5个百分点，三次产业对GDP增长的贡献率分别为1.3%、63.1%、35.6%。全年四个季度的GDP累计增幅分别为14.7%、15.0%、16.0%和15.5%。*市近年GDP及增长率发展走势图三次产业结构调整为4.4：53.6：42.0。全部工业增加值占GDP比重为44.4%。全市非公有制经济实现增加值2728.39亿元，占全市GDP的比重达60.0%。非国有经济固定资产投资2376.59亿元，增长35.9%，占全社会固定资产投资的比重达74.4 %。私营企业进出口总额为33.02亿元，占全市进出口总额的比重为54.2%，同比减少6.3个百分点。 全年地方财政收入506.32亿元，比上年增长27.2%，其中财政一般预算收入314.28亿元，增长31.2%。财政一般预算支出403.33亿元，增长28.4%。全年城镇居民人均可支配收入22814元，比上年增加2576元，比上年增长12.7%。 *市近年来城市居民人均可支配收入发展走势图*GDP总量在全省的占比为28.6%，经济总量在*三市中的占比达67.7%。全社会固定资产投资、社会消费品零售总额、一般预算收入和规模以上工业增加值占全省的比重分别为32.5%、31.4%、29.5%和26.0%。城镇居民人均可支配收入高于全省平均水平6248元；农民人均纯收入高于全省平均水平5584元。在“两型社会”的推力作用下，至2020年，*市重点打造城市大都市圈，推动*融城，构筑“3+5”城市群城。至2020年，*市城市建成区面积将由现在的185平方公里发展至310平方公里，户籍人口达到310万人，常住人口达到350万左右。人均GDP达到6万元，城镇居民人均可支配收入达到3.2万元。2、主城区发展规划根据*市城市总体规划（20102020）送审稿，*将由300万人口的特大城市向800万人口的巨型城市发展，这意味着已将*发展目标定位为我国中部地区重要的区域性现代化中心城市。*市远景城市建设用地布局规划图新版规划构筑的“大*”概念，*规划区总面积近5000平方公里，比2003年版的2893平方公里增长近1倍，范围包括*市区和*县、*县全部行政管辖范围，以及*县、*市的一部分，规划区生态控制线范围总面积（包括水面）达2000余平方公里，占规划区总面积的46。*将由300万人口的特大城市向800万人口的巨型城市发展。*中心城区将采取廊道式空间增长模式，以构建“一轴两带、一主八片”的城市空间结构为方向。城市空间发展战略上，提出“一江两岸，跨江布局，沿江建设”的思路；在城市中心体系布局上，跨江考虑，城市主中心由“河东和河西”两部分组成。构筑“大*”、发展“大生态”、建设大网络，这份蓝图给*未来发展带来了更为广阔的空间，*的城市建设及市政基础设施均要按这一城市规模来设计和建设，不断完善城市功能，把*建设成为经济繁荣、社会文明、布局合理、设施完善、环境良好、风景优美的现代城市。3、保障性住房的发展背景社会保障性住房是我国城镇住宅建设中较为特殊性的一类住宅，它通常是指根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹，提供给特定的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起社会保障作用的住房。城市房价在历经2007年的疯狂、2008年的平淡和2009年的高歌猛进后，高昂的房价以成为低收入人群实现安居梦想不可逾越的高墙，同时也成为影响社会和谐、安定的敏感问题。面对即使在发达国家也不是所有人都能靠自己的力量实现“居者有其屋”的理想和我国房地产发展现状与趋势，为维护社会主义市场经济健康发展，社会和谐安定，建设部于2007年发文，明确要求全国所有市县于2007年底前必须建立起以“公共租赁住房”为代表的保障性住房制度，随后相继出台了国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见、经济适用房管理办法，明确以公共租赁住房为代表的保障性住房将以“城市住房困难家庭”为保障对象，实行货币补贴和实物配租相结合的政策。自2009年5月5日起国土资源部下发的关于切实落实保障性安居工程用地的通知至2010年4月17日国务院下发的关于坚决遏制部份城市房价过快上涨通知（以下简称“新国十条”），凡涉及地产政策的无不强调大力发展保障性住房。2010年，大力发展保障性住房写进了中国政府的工作报告，并将其列在了“促进房地产市场平稳健康发展”措施的首位，同时明确了2010年中央安排保障性住房专项补助资金632亿元，建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套的2010年保障性住房建设总目标。据2011年初举行的“住房与城乡建设工作会议”透露，2010年保障性安居工程建设规模创历年之最，全国各类保障性住房和棚户区改造住房开工590万套，基本建成370万套；农村危房改造开工136万户，基本竣工108万户，均超额完成去年初国务院部署的任务。2011年计划建设保障性住房和各类棚户区改造住房将比2010年大幅度增加。在2011年建设规模继续刷新纪录的同时，相关配套政策也在逐步完善。在国家大力发展保障性住房的大背景下，作为保障性住房建设走在全国前列的*，更是大力推进政策性保障住房的建设，始终将民生作为城市发展建设的重中之重，把安居工程列为首要工程，出台了一系列改革住房保障方式的举措，2008年7月21日，*市委、市政府出台了关于安居工程和棚户区改造工作的实施意见、*市经济适用住房货币实施方案、*市城市保障住房实施方案三份文件，形成了以“一健三改”为内容的安居工程总体思路。2009年*市关于进一步加快棚户区改造工作的通知提出“2009年是*市安居工程建设的攻坚之年和“棚改”的开局之年”。由此，*住房保障政策效应全面释放。根据关于下达*市2011年度保障性安居工程建设任务的通知，*根据全国保障性安居工程建设工作会议精神，安置*省政府下达*市的2011年保障性安居工程建设任务，结合全市近两年来的实际情况，2011年*市保障性安居工程建设的总任务为37592户，其中新建廉租住房7288套，新增公共租赁住房8362套，新增经济适用住房5000套，新增发放廉租住房租赁补贴1000户，完成棚户区改造11000户，完成国有工矿区改造4942户。2012年2月14日在*召开的全省保障性安居工程工作会议，明确了今年的计划任务：开工建设保障性住房、棚户区改造住房38.77万套，竣工保障性住房、棚户区改造住房15.15万套，新增发放廉租住房租赁补贴1万户。3、公租房的发展背景社会保障性住房是我国城镇住宅建设中较为特殊性的一类住宅，它通常是指根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹，提供给特定的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起社会保障作用的住房。城市房价在历经2007年的疯狂、2008年的平淡和2009年的高歌猛进后，高昂的房价以成为低收入人群实现安居梦想不可逾越的高墙，同时也成为影响社会和谐、安定的敏感问题。近年来，随着公共租赁住房、经济适用房建设和棚户区改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房条件得到较大改善。但是，由于有的地区住房保障政策覆盖范围比较小，部分大中城市商品住房价格较高、上涨过快、可供出租的小户型住房供应不足等原因，一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。同时，随着城镇化快速推进，新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现，外来务工人员居住条件也亟需改善。大力发展面向中等偏下收入群体的公共租赁住房便成为了必然要求。由于以上这部分城市人群处于不满足其他保障住房申请条件，买不起经济适用房，或者不满足经济适用房购买条件，暂买不起商品房，或者不固定在一个城市生活的外来就业人员暂不需要买房，或者刚毕业，收入不低但没有积蓄，暂时买不起房又租不到便宜、稳定的住房的尴尬境地。为解决这一“夹心层”的住房问题，于是，北京、上海、广州、深圳、厦门等许多城市纷纷开工建设或收购了一定规模的公共租赁房房源，这种由政府建设、低于市场租金限价出租、能长期稳定居住的保障性住房，成为填补当前住房保障体系空白的希望所在。4、加快“公租房”建设的意义 （1）“公租房”建设将满足完善住房供应体系。当前，经济适用房等保障面不到总人口的5%，加上危旧房、棚户区、城中村改造安置房等，也量小面窄，只能小范围“救急”，尚难大面积“保障”。特别是“夹心层”，既买不起商品房，也享受不到保障性住房，处在住房体系“空白区”。幸福生活，住有所居是最重要的一条。居无定所，生活就不稳定，也就谈不上尊严，谈不上幸福。由政府提供政策支持，限定套型面积和提供优惠租赁价格，由政府或政府委托的机构持有产权，面向就业的无住房人员或中等偏下收入家庭的房屋建设即公租房建设将有效缓解这一问题。 （2）“公租房”建设将有效促进消费。“公租房”的大规模建设势必将带动建筑、钢材、水泥等相关行业市场需求，对刺激消费绝对“利好”；更重要的是，将解决中低收入群体住房困难，无疑将让潜在的“房奴”从房贷重压中解脱出来，拿出原本计划用于买房的那部分积蓄，改善生活，提高当前生活质量，从而有力刺激消费。 （3）“公租房”建设将同时改善投资环境，促进当地经济发展。公租房不仅解决广大中低收入者的居住问题，还能进一步改善投资环境，公租房建设以及其他方面的大力度民生投入，将推动当地形成良好的社会生态，有助于新生代大学生和外来务工人群生活上安顿、工作上安心，这对许多企业尤其是那些劳动密集型企业来说，无疑是一个长期的“利好”消息，这又将推动当地经济社会又好又快发展。 5、项目提出的理由在2009年3月11日的住房和城乡建设部新闻发布会上，当有记者问：对既买不起经济适用房又不够其他保障住房条件的“夹心层”，政府又将如何解决？住建部副部长齐骥给出的回答是：要加快公共租赁房的建设。这场对话是第一次将“夹心层”的苦涩如此高规格地铺陈于公共视野之中，也第一次给出了清晰的解决路径。2010年6月12日由住房城乡建设部等七部门联合制定的关于加快发展公共租赁住房的指导意见12日正式对外发布，旨在解决城市中等偏低收入家庭住房困难。指导意见认为：大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措，是引导城镇居民合理住房消费，调整房地产市场供应结构的必然要求。并要求“各地区、各部门要统一思想，提高认识，精心组织，加大投入，积极稳妥地推进公共租赁住房建设。” 2011年8月25日*市人民政府发布关于加快发展公共租赁住房的工作意见（长政发201116号），进一步建立健全住房保障体系，加快发展公共租赁住房。2010年11月3日，中共*省委常委、市委书记*率有关市领导和市直有关部门负责同志专题调研公共租赁住房建设，并主持召开市委常委办公会议，与会人员实地了解了相关公租房建设和回租情况，并就有关问题进行了认真研究。会议认为，发展公共租赁住房，提高住房保障水平是今年党中央、国务院切实改善民生、提供住房保障的一项重大部署。发展公共租赁住房，有利于完善住房保障体系，有利于引导居民合理消费，有利于推进人才创业发展，有利于缓解当前住房困难。因此，尽快启动公共租赁住房建设，意义重大，影响深远。2012年2月14日在*召开的全省保障性安居工程工作会议，明确了今年的计划任务：开工建设保障性住房、棚户区改造住房38.77万套，竣工保障性住房、棚户区改造住房15.15万套，新增发放廉租住房租赁补贴1万户。由于有从中央到省政府的重视以及一系列相关政策措施的支持，公租房建设工作发展机遇的重大，此举必将有利于*市尽快实现 “住有所居”这样具有重大意义的理想目标，因此，项目的提出，理由充分，意义重大。2.2. 项目建设必要性1、有利于改善居住条件，促进社会和谐发展现代住房经济学认为，政府必须实施住房保障一个很重要的出发点，是因为住房消费在过程中存在着很大的“外部性”，在结果上具有很强的“生产性”。古语说得好，“安居”才能“乐业”。国际上有很多公共卫生学文献证明，良好的住房条件是保证充沛体力进行社会生产和生活的必要前提，居住环境的好坏对于儿童的成长发育乃至将来的职业与社会表现都非常关键。从这个角度来看，住房消费可以看作是社会生产力的一种重要投入要素。要提高社会生产力，就不仅要提高社会平均的住房消费质量，也要提高低收入人群的居住水平。其实，不论是在国内还是在国外，是存在着这样一个事实的：是否拥有良好的或者社会所认为的最基本的居住条件，会严重影响到居民的道德水准、社会行为规范乃至对当地社区社会的认同感与归属感。而个人的社会行为规范水平和对当地社区社会的认同感、归属感，对周围社区及当地社会，都有着直接的外部性作用。试想，如果存在社会、一个社区中相当一部分人群无家可归、颠沛流离的现象，那么社会治安状况肯定十分堪忧，将影响整个社会的稳定和谐。住房，不仅仅是一个经济发展问题，还是一个社会问题、政治问题。除了无家可归者，住房极端困难者由于缺乏安定适宜的居住环境，身心健康受到较大困扰，很容易带来社会不稳定因素。到了很多人都为基本住房发愁的时候，社会和谐稳定就只是一句空话，整个社会就要为消除由此引起的不安定因素而付出高昂代价。从很大程度上而言，所谓住房保障具有社会投资属性，可以从两个角度来理解：防御性的社会投资，防止无家可归的极端现象出现，防止流落街头的人走向犯罪或其他社会不良行为等造成对社会稳定秩序的干扰，以及对社会正常生产力的本可避免的破坏，节约相关社会费用。就像卫生保健一样，有卫生经济学家测算，在我国，如果在预防保健上投资1元钱，就可以节省8元多的医疗费，还能节省100元钱的抢救费。与其在结果上花几倍成本，不如在源头上进行防范。其二是主动性的社会投资，提高居民普遍的住房居住质量，尤其是低收入群体的住房水平。这样有助于提高人们的经济生产能力，促进社会和谐发展。2、有利于尽快缓解保障性住房供应不足的突出问题，满足住房供应体系的需求我国目前的住房市场发育尚不完全，尤其是保障性住房的供应结构与需求存在较大偏差。存量住房中的中小户型大部分为是个世纪留存的平房、简易楼房和旧楼房，随着各地危改拆迁的不断推进，这部分低价位房源日益减少。与此同时，我国每年城市化新增城市人口约1000万左右，而城市新增建设用地又受到严格控制。在这种人多地少的矛盾冲突下，如果将所有中低收入群体都推向市场，将必然导致住房市场价格的进一步提升，带来更多的人买不到房、住不起房。因此，在房价上涨，住房短缺的时期，加大力度供应实物形式的保障住房是非常必要的，增加租赁型公共住房比重将是有效解决住房短缺、完善住房供应体系的有效途径之一。可以说，租赁型公共住房更符合我国现阶段中低收入人群的住房需求。3、能有效促进消费，改善投资环境，促进当地经济发展公租房的大规模建设势必将带动建筑、钢材、水泥等相关行业市场需求，对刺激消费绝对“利好”；更重要的是，将解决中低收入群体住房困难，无疑将让潜在的“房奴”从房贷重压中解脱出来，拿出原本计划用于买房的那部分积蓄，改善生活，提高当前生活质量，从而有力刺激消费。公租房建设不仅解决广大中低收入者的居住问题，还能进一步改善投资环境。公租房建设以及其他方面的大力度民生投入，将推动当地形成良好的社会生态，有助于新生代大学生和外来务工人群生活上安顿、工作上安心，这对许多企业尤其是那些劳动密集型企业来说，无疑是一个长期的“利好”消息，这又将推动当地经济社会又好又快发展。4、有利于平稳商品房价格，促进房地产市场健康发展与经济适用房不同，“公租房”供给对象是城市中等偏低收入家庭，也即通常所说的“夹心层”。关于加快发展公共租赁住房的指导意见的出台不仅意味着住房保障范围的扩大，更为重要的是，如果该项措施能够尽快落实到位，将有效遏制商品房价格的再度上涨。在国内房地产供给体系中，保障房和商品房之间存在着明显的断层问题保障房仅针对低收入与最低收入群体，而商品房价格则远超普通公众的承受能力。大量的中等收入群体，特别是刚刚走上工作岗位的新白领阶层，其住房需求难以获得有效的制度保障。而这部分社会群体因为面临结婚、落户，具有典型的房地产“刚性需求”，他们的市场行为决定着房价趋势的变化。之前的房地产调控结果已经表明，如果针对“夹心层”的刚性需求缺乏政策支撑，任何已有的调控政策效果都可能丧失。因此，公租房的出现，并不仅是解决中等偏低收入群体住房问题的重要举措，也事关房地产调控政策的成败。换言之，如果房地产市场的刚性需求能够得到充分满足，就意味着引起房价上涨的“导火索”被熄灭，房地产市场整体供需结构将趋于合理。如此，调控政策才能够获得更充分的发挥空间，长期以来的房价上涨惯性才能够被有效遏制。如果说经济适用房体现了公共政策的救济属性，那么公租房则更能体现避免经济大起大落的公共政策的宏观调控功能。5、是推动*经济技术开发区发展的需要*经济技术开发区创建于1992年8月，2000年2月被国务院批准为国家级经济技术开发区。园区规划面积38.6平方公里，建成面积30平方公里。建区以来，园区坚持“工业立区、产业兴区、招商活区、科技强区、建设扩区、和谐安区”的发展思路，初步走出了一条高速度、高科技、高效益的科学发展之路。2011年以来，*经开区以科学发展为主题，以转变经济发展方式为主线，以软实力建设为抓手，以党的建设为保障，全力打造“中国力量之都”，全年实现规模工业总产值1245亿元，同比增长36.62%；实现工商税收70亿元，同比增长40%；平均月度产值超过100亿元，经济规模两年内接近翻一番。园区经济继续保持快速健康发展，经济社会发展亮点纷呈，各项工作阔步推进。国家级*经济技术开发区已成为*省对外开放、推进工业化进程的主力军，赢得了“*工业看*，*工业看*”的美誉。通过本项目的实施，有利于加快推进*经开区的经济发展。综上所述，本项目的建设是很有必要的。第3章 宏观环境与市场分析3.1. 宏观环境分析 1、经济环境2010年我国经济运行呈现“前高后低”的局面，据国家统计局初步测算，全年GDP增长速度达到10.3%的较高水平，比上年增加1.1个百分点。中国社会科学院预计2011年GDP增长率可达10%左右。2011年，影响我国经济运行的基本因素没有发生明显变化，在保持宏观调控政策力度相对稳定的条件下，2011年我国经济仍将保持高位平稳较快增长态势，与2010年增长速度基本持平，GDP增长率预计可达10%左右。2010年影响宏观经济运行的因素主要来自三个方面：国内增长的基本动力、世界经济环境以及宏观调控的政策力度。总体上看，我国经济内生驱动增长的模式正逐步形成，短期内仍将维持投资主导、消费支撑的动力格局。在未来一段时间内，我国经济将继续保持平稳、较快的增长速度，宏观经济运行的波动主要来自外部冲击以及宏观调控的力度。从国际上看，目前处于后金融危机时期，全球经济虽然出现了逐渐复苏的迹象，但是全面复苏仍是一个缓慢而复杂的过程。从国内来看，经济回升的基础需要进一步巩固，向好势头需要进一步发展，明年宏观调控宜“稳”字当头，以稳定政策为主基调，既不要过度紧缩，也不要盲目出台“二次刺激”政策，要把保持宏观经济政策的连续性、稳定性作为当前宏观调控的关键。同时，“十二五”规划纲要将在2010年底前出台，其中，将明确中国未来五年的总思路、总政策和发展目标，这些都将为中国资本市场的进一步发展创造良好的实体经济基础，都将以“利好”方式刺激和推动中国资本市场长期快速健康发展。2010年在积极财政政策和适度宽松货币政策的持续推动下，我国经济稳步回升。从前三季度的实际情况来看，国民经济总体运行良好，但是也存在一些不容忽视的问题，今明两年的宏观调控要把稳定经济增长、管好通胀预期作为主要任务。综上，在良好运行的宏观经济背景下，为公租房的建设奠定了很好的经济基础，有利于其建设步伐的进一步加快。 2、政策支持根据国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发201010号）和国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国办发20104号）精神，为加快发展公共租赁住房，由住房和城乡建设部等七部门联合制定的关于加快发展公共租赁住房的指导意见（以下简称指导意见）于2010年6月12日正式对外发布，旨在解决城市中等偏低收入家庭住房困难。2011年8月25日*市人民政府发布关于加快发展公共租赁住房的工作意见（长政发201116号），进一步建立健全住房保障体系，加快发展公共租赁住房。指导意见为公租房建设提供了重要的政策支持。一是，各地要把公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划，予以重点保障。面向经济适用住房对象供应的公共租赁住房，建设用地实行划拨供应。其他方式投资的公共租赁住房，建设用地可以采用出让、租赁或作价入股等方式有偿使用，并将所建公共租赁住房的租金水平、套型结构、建设标准和设施条件等作为土地供应的前置条件，所建住房只能租赁，不得出售。二是，市、县人民政府要通过直接投资、资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式，加大对公共租赁住房建设和运营的投入。省、自治区人民政府要给予资金支持。中央以适当方式给予资金补助。三是，对公共租赁住房的建设和运营给予税收优惠，具体办法由财政部、税务总局制订。公共租赁住房建设涉及的行政事业性收费和政府性基金，按照经济适用住房的相关政策执行。四是，鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期贷款，具体办法由人民银行、银监会制订。支持符合条件的企业通过发行中长期债券等方式筹集资金，专项用于公共租赁住房建设和运营。探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金拓展公共租赁住房融资渠道。政府投资建设的公共租赁住房，纳入住房公积金贷款支持保障性住房建设试点范围。五是，公共租赁住房建设实行“谁投资、谁所有”，投资者权益可依法转让。2010年11月3日，中共*省委常委、市委书记*率有关市领导和市直有关部门负责同志专题调研公共租赁住房建设，并主持召开市委常委办公会议。根据此次会议精神，发展公租房要做好“四个结合”、“四项工作”和围绕“一个目标”分“两步实施”。“四个结合”，一是规划布局上实行集中与分散相结合。根据*实际，全市公共租赁住房建设相对集中在四片区，即高新区、*区、*区和*大学城，进行分点布局，保障配套服务。二是房屋来源上实行新建与盘活相结合。在新建的基础上，大力盘活现有安置保障房、企业自建房和部分商品房，切实解决青年创业者和城市贫困者的住房保障问题。三是资金投入上实行政府与社会结合。采用BOT方式，由政府提供土地划拨，利用社会和市场投资实现建设、管理、运营一体化，减少政府一次投入，提高小区管理水平。四是租赁补贴上实现财政与企业相结合。鼓励企业自建、政府统建和社会参建，由政府和企业配套补贴。“四项工作”，一是抓紧存量房源调查。由住房保障局具体负责，进行存量房源的调查，摸清底子，登记造册。二是制定市场管理规定。政府要通过制定管理规定来明晰运作主体、明确租赁价格、做好物业经营、实施市场监管，确保公共租赁住房市场健康有序发展。三是研究制定相关政策。要尽快出台鼓励投资、租赁对象、租赁标准、退场机制等方面相关政策，不断增强工作的科学性、针对性和可操作性。四是拓宽资金投入渠道。要用活国家、省市的相关政策，多元化筹集公共租赁住房建设和管理资金。公共租赁住房建设要分“两步实施”，交替推进，第一步，盘活存量住房，要尽快组建班子，认真调查研究，出台相关政策，完善公共配套；第二步，抓紧筹划建设，通过充分竞争，采取BOT方式，按照政府主导、社会投资、企业运作、租赁贴息的原则，加大推进力度，加快建设实施，为全市发展公共租赁住房工作先行先试、提供示范。并要求各级各有关部门也要积极探索，深入实际，创新机制，确保两年时间内，全市基本解决20万人的住房保障问题。3.2. 市场分析3.2.1. 房地产市场分析1、全国房地产市场从周期调整来看，2010年中国房地产市场依然处于扩张与波峰阶段，城市化进程、人口结构、中国居民财富结构的革命性调整以及中国住房需求的特殊模式等周期扩张的中期力量依然存在，供求的不平衡再加上通货膨胀预期、流动性的泛滥以及政策调整的扭曲等短期因素决定了周期扩张阶段的房地产价格偏离其均衡价格，通过对北京、上海、深圳、广州四大城市均衡房价的测算表明，不同城市对于均衡价格偏离的程度不一，说明目前并不存在全国普遍性的房地产泡沫，因此，行政性的价格调控（即2010年的房地产宏观调控措施）虽具有短期合理性，但难以起到在中期改变周期波动的效果，周期性力量必定在行政管制结束后出现爆发性的释放，从而有可能引发周期上行波幅的加剧。由于我国房地产市场长期存在供不应求的局面，并且这种状况可能将在中期延续，而中国的人口结构以及城市化进程的加速将使中国在未来510年内保持较高的城市住房需求，同时中国收入的增长以及资产结构的多样化也决定了未来对于不动产需求的强劲，因此，政策的调整影响的仅是近期房地产市场，中长期来看，房地产市场必然处于周期上涨阶段。2、*房地产市场在国家宏观经济走势的深刻影响下，*房地产市场必然会伴随着全国房地产市场同步发展。另外，对于中部六省省会城市之一的*而言，还面临着与其他中部城市的激烈竞争。尤其是武汉城市圈、鄱阳湖生态经济区、皖江城市带、晋陕豫黄河金三角地区等重点中部城市区域的快速发展，给*的发展带来较大的竞争压力，特别是*与武汉相邻，存在较大的竞争关系，相比武汉，*不具备竞争优势，从目前经济发展状况上看，武汉GDP总量比*高，且武汉为主要老工业基地，工业较*有发达；从外部环境上看，武汉为全国交通枢纽中心之一，比*有较大的竞争优势，等等。所以*要在中部六省中取得经济领域的领先地位，同时保障*房地产行业的健康快速发展，仍然任重而道远。同时，相比省内周边城市，*在*省的经济地位日趋明显，在其辐射带动下*、*等地迅速发展，但同时它们也与*存在一定的竞争关系。与*相比，两市在房地产方面具有土地价格便宜、储备土地量大的竞争优势；另外随着*城际铁路的开通，*地理位置的优势将逐渐淡化，届时*若房价、地价过高，开发商、消费者选择*、*的概率增加，这将对*市房地产行业的发展带来一定的压力。以上分析表明，在综合考虑国家宏观经济走势、全国房地产发展趋势和近期房地产宏观调控政策，以及*市所处区域环境及周边城市竞争情况的条件下，可以预测，*市未来房地产市场将处于平稳增长态势，房价上升的空间较大。因此，加快公租房建设，加强保障力度，扩大保障范围，为城市中等偏低及以下收入群体提供安居保障，对于提高人民群众的生活质量、维护社会稳定和经济的快速发展，有着极为重要的现实意义。3.2.2. *市保障性住房发展分析1、保障性住房特点分析（1）保障性住房的供应对象与商品房的消费对象不重叠保障性住房主要是针对城市的低收入住房困难家庭，这些人不是商品房的消费对象。据分析，*市居民住房消费大体上可以分为五个层次：第一类，高收入家庭（金领阶层）。家庭年总收入为20万元以上，约占全市总户数的5%，约有8万户，主要购买中高价位或高价位的商品房。 第二类，较高收入家庭（银领阶层）。家庭年总年收入1020万元，约占全市总户数的12%，约有20万户，主要购买中等或中高价位的商品房。 第三类，中等收入家庭（铜领阶层）。家庭年总年收入为510万元，约占全市总户数的40%，约有65万户，主要购买中低价位和中小户型的商品房。 第四类，中低收入家庭（铁领阶层）。家庭年总年收入为25万元，约占全市总户数的28%，全市约有45万户。他们很少有能力购买核心城区的商品房，主要购买城郊低价房和廉价的二手房。 第五类，低收入家庭（锡领阶层）。家庭年总年收入2万元以下，约占全市总户数的15%，约有25万户。他们