公租房新建项目可行性研究报告.doc

XX县2013年廉租房建设项目可行性研究报告第一章 总 论 廉租房是政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。根据XX县委、县政府的安排，为了有步骤地解决城镇低收入家庭的住房困难，2013年拟向国家申请廉租房项目资金375 万元，省配套资金300万元，建设150套廉租房。受XX县住房与城乡建设局的委托，编制了XX县保障性住房工程2013年廉租房项目可行性研究报告。1.1 项目名称XX县2013年廉租房建设项目。1.2 项目承建单位 XX县住房和城乡建设局、XX县保障性住房建设项目领导小组办公室。1.3 项目性质新建项目1.4 报告编制单位陕西XX项目管理公司1.5 项目建设地址XX县城东区旬东大道北侧保障性住房小区。1.6 项目建设规模及内容1.6.1项目建设规模项目规划总占地面积4000m2（约合6亩），规划2013年新建廉租房150套，总建筑面积7500 m2。并按此规模配套相应的院落硬化、绿化、给排水、健身器材、娱乐设施、围墙、大门等生活、活动、管理设施。1.6.2主要建设内容依据XX县保障性住房小区总体规划，2013年拟建廉租房住宅楼1幢，建筑面积7500 m2，框架剪力墙结构，地上25层，地下1层；单户用房按二室一厅一厨一卫设计，户用建筑面积50m2。1.7 项目总投资及资金来源1.7.1项目总投资XX县2013年廉租房住宅楼工程建筑面积7500 m2，估算总投资2169.37万元。1.7.2资金来源2013年廉租房建设工程估算总投资2169.37万元，其中：申请中央财政预算内补助资金375万元，省财政配套资金300万元，市县自筹解决1494.37万元。1.8 项目建设工期本项目拟定建设工期1年，即从2013年1月至2014年6月，确保在2014年7月工程建成全部投入使用。1.9 可行性研究报告编制依据1.9.1 有关政策文件（1） 国务院关于解决城市低收入家庭住户困难的若干意见（国发200724 号）；（2） 建设部关于印发城镇廉租住房档案管理办法的通知（建住房 2006205 号）；（3） 建设部关于印发城镇租住房工作规范化管理实施办法的通知（建住房2006204 号）；（4） 国家发展改革委、建设部关于印发城镇廉租住房租金管理办法的通知（发改价格2005405 号）； （5） XX县住建局城东豳风庭韵保障性住房小区廉租房项目初步规划方案；（6） 国家发改委建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（7） 住房及城乡建设部房地产开发项目经济评价方法；（8） XX县城总体规划；（9） 陕西省发改委关于申报2013年中央预算内投资计划的通知；(10)XX县住房和城乡建设局提供的有关资料和对项目编制要求。1.9.2 可行性报告研究范围根据XX县保障性住房小区（豳风庭韵住宅区）廉租房项目初步规划方案，本研究工作范围主要是城市低收入家庭住房困难户住宅分析及安居方案，建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。 1.9.3 廉租房项目实施办法2013年廉租房建设项目，由XX县人民政府出资建好后，低租金给住户困难户。廉租房有特定的供给对象，符合廉租房供给条件的由本人（家庭）向政府提出申请，并经过政府相关部门核实批准后，方能租赁。廉租房无继承权。1.10 结论与建议1.10.1 结论 本项目符合国家住房政策，选址符合城市总体规划要求，建设场地具有交通、生活便利的优越性，项目具备良好的建设环境。 根据需求调查表明，本项目建设将在很大程度上改善XX县低收入居民和职工的居住条件，项目的建设是必要的。 本项目建设主要包括廉租房及其公共设施、道路、绿化等，目前国内对此的设计和施工技术都十分成熟，结合选址点较好的地质地形条件，本项目的建设是可行的。 本项目为新规划建设的XX县保障性住房安居小区（豳风庭韵小区），包括廉租房、公租房、经适房、限价房在内，总用地面积为20万平方米，其中，总体规划布置建设廉租房、公租房1300套，总建筑面积约60000平方米。2013年计划建设150套廉租房和300套公租房。本项目计划在规划的豳风庭韵保障性住房小区内建廉租房7500平方米，解决150户低收入居民住房困难，项目总投资2169.37万元，项目实施期为18个月。 1.10.2 建 议 按照保障性住房及廉租房建设的有关政策，高起点、高标准搞好小区规划设计。 抓紧按有关程序办妥相关手续，加大筹资力度，确保项目顺利实施。加强工程项目管理，严格保证工程质量、工程进度，做好项目成本控制。做好建设期间拆建户的妥善安置，保证拆除房屋的原住户在项目建设期间的基本生活条件。同时协调各方面的利益做到和谐拆建。1.11 主要经济技术指标（见下表）主要经济技术指标表 序号 名 称 单 位指 标 备 注 1.用地面积m2 40002.建筑面积m2 75003.容 积 率% 1.8754.绿 地 率%35 5.建筑密度%11.256.廉租房户数户1507.居住人数人450 3人/户 8.单位造价 元/m22892.59.总 投 资 万元2169.3710.工 期月18第二章 项目背景及建设的必要性2.1 XX县概况XX县地处东经1080810852，北纬34573533之间，位于陕西省中部西北方，隶属咸阳市，是黄河支流泾河流域的发源地之一。东与延安市的黄陵县和铜川市的耀县、宜君县接壤，西与本市的彬县毗邻，南含石门关和本市的淳化县同脉，北和甘肃省正宁县相接。全县总面积1811平方公里，辖10镇4乡，187个村民委员会， 6个居民委员会，总人口28.6万人，其中，农业人口25.4万人，非农业人口3.2万人，是国家新一轮扶贫开发重点县。县城距西安市175公里，咸阳市140公里。XX历史悠久，文化积淀深厚，是华夏文明的发祥地之一。古称豳，秦封邑，汉置县。周人先祖后稷四世孙公刘曾在此开疆立国，开创了古代农耕文明，是被诗经所反复吟唱的古豳之地。出土的300多万年前的剑齿象化石和板齿犀牛化石，为世界之最，距今两千多年前的秦第二大国防工程秦直道穿境而过，道路兵站遗址至今犹存。XX是一块红色的土地。1926年建立了党组织，1928年爆发了声震渭北的“二八”起义，土地革命战争年代是陕甘边革命根据地的重要部分，抗日战争和解放战争时期是陕甘宁边区的南大门、关中分区和陕北公学所在地，刘志丹、谢子长、邓小平、彭德怀、习仲勋、李维汉、汪锋、马文瑞、贾拓夫等老一辈无产阶级革命家在此生活和战斗过。XX县属渭北黄土高塬沟壑区，地势由东北向西南倾斜。县域东北部为土石山区，属子午岭南缘余脉，；西南部为黄土高原沟壑区，原面分布似五指手掌，被支党河、三水河、梁渠沟、姜家河、苍儿沟五条水域分割成底庙、太村、湫坡头、清原、土桥五大原块。海拔在850至1855米之间，平均海拔1300米。区域地质构造在陕西省地层区划中属陕甘宁盆地分区，处于陕北台凹南缘。XX县属温带大陆性季风气候，温度适中，雨热同期。冬季寒冷干燥，春季干旱多风，低温欠热，夏季旱涝相间，秋季温凉湿润，降温较快。年平均气温9，热冷极端气温37.3与-24.3，日照时数2390小时，太阳幅射总量为120千卡平方厘米，年平均温差9.7，最大21.3。无霜期179天，年平均降水量611毫米，平均风速2.8米/秒，平均雾日23.8天，平均暴雨日26.5天。干旱、霜冻、冰雹、阴雨、暴雨、大风等各种自然灾害较为频繁。XX县多年平均水资源总量1.33亿立方米。其中地下水2280万立方米,地表水1.1亿立方米。境内有三水河、姜家河、支党河、百子沟、四朗河5条河流，自东向西平行流经县境。多年平均地表径流总量13485万立方米,可控制利用总量11057万立方米。建成了职田、土桥、清塬3大塬区和县城供水工程，受益人口18.7万人，日供水能力约1.6万吨，基本满足了城乡居民生活用水需要。 XX地处鄂尔多斯中生代盆地南部，黄陇中生代凹陷带的中段。矿产资源均为与地层有关的矿产，主要有煤、石油、油页岩、陶土、粘土、腐植酸、石灰石、矿泉水、硫铁矿等。煤炭储量丰富，属陕西侏罗纪黄陇煤田旬东耀西矿区的西段，分布广，厚度稳定，内部结构简单，煤质良好，探明储量约27亿吨，开发利用优势明显。境内油气资源显示良好，勘探开发潜力较大。县内211国道横穿南北，306省道纵贯东西，构成了XX交通的十字架，地方道路纵横交错，连通全县乡乡村村。县内程控电话、移动通信全覆盖，实现了村村通电话、通广播电视，开办了XX公众信息网站。目前有电源点四个，有110KV变电站2座，35KV变电站6座，总容量为53.80MVA，有110KV线路79KM，35KV线路70km，全县所有城镇和行政村都通了电。XX是环境质量较好的地区之一，空气清新，天蓝水碧，2007年大气环境质量达到二级或好于二级天数305天。改革开放以来，全县各级组织和全县人民以经济建设为中心，以全面建设小康XX为目标，解放思想，苦拼实干，经济社会快速发展。到2011年，全县实现生产总值58.5亿元，较上年增长16.5%；农业总产值25.9亿元，增长20%；规模以上工业总产值77.7亿元，增长40；地方财政收入1.87亿元，增长26；全社会固定资产投资40亿元, 增长29；农民人均纯收入5500元，增长25.9%；城镇居民人均可支配收入17900元，增长15.4。社会经济稳步发展，形成了特色鲜明、优势突出的煤炭、果、粮、畜、烟等支柱产业。主导产业苹果面积发展到50万亩，总产量52万吨，煤炭企业10家，年产原煤700万吨。近年来，XX县坚持以科学发展观为指导，以构建富裕文明和谐新XX为目标，紧紧围绕“推动科学发展，促进社会和谐，实现率先崛起”主题，解放思想，创新求实，埋头苦干，扎实工作，全县经济社会呈现出平稳较快发展的良好态势。先后荣获县域经济发展争先进位奖和中国优质苹果基地重点县、全国苹果20强县、全国婚育新风进万家先进县、全国计划生育优质服务先进县、全国文化先进县、全国科普示范县、全国绿色小康县、全国绿化模范县、国家卫生县城、省级园林城市、全省通村公路建设先进县、全省建设社会主义新农村“十大红旗”单位、全省扶贫开发先进县、全省民政工作先进县、全省新型农村合作医疗制度建设先进县、全县教育基础设施建设先进县等荣誉称号。是“中国苹果之乡”、“中国现代民间绘画画乡”和“中国民间剪纸之乡”。2.2 项目背景 廉租房是政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。加大保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展,是党中央进一步加强民生建设的重要举措，是保障和改善民生、促进社会和谐稳定的必然要求，是调整住房供应结构、促进房地产市场健康发展的重要途径，是当前摆在各级政府面前的一项重大的政治任务。推进廉租住房建设，是国家为低收入人群解决住房问题所做出的政策性安排，是XX县委、县政府落实党的十七大精神，以人为本、关注民生、构建社会主义和谐社会的重大举措，是一项民生工程和民心工程，县委、县政府高度重视，专门责成相关部门必须按照市委、市政府的统一安排和部署，切实履行好政府职责，精心组织、强化措施、建立健全各项制度，确保这项工程落到实处，真正把好事办好，实事实办，让老百姓得到实实在在的实惠。XX县还有相当一部分城镇居民和困难职工为城镇低收入人群，一般都居住在周边村庄租用的私房。国家正在实施廉租房政策，这是一个非常好的机遇，给XX县低收入人群提供了居者有其屋的保障。2.3 XX县廉租房建设情况XX县自2008年开始实施廉租房建设工程，目前，利用国家和省市下达的投资计划和建设任务，已在XX县城阳光大道南侧的阳光小区完成了1-3期廉租房工程建设，建成廉租住房6幢240套，12000平方米，在原XX中学院内改造建设廉租房150套，公租房240套，已有300多户廉租房、公租房安置对象入住。2012年下达的300套公租房、150套廉租房任务正在新规划的保障性住房小区组织实施中。XX县廉租房建设项目法人单位为XX县住房和城乡建设局，具体承担做好廉租房的组织建设和日常运行管理工作。为了将廉租保障住房这一民心工程、德政工程抓实抓好，使低保无房户真正享受到党的惠民政策，县上先后成立了以县上主管领导为组长，以监察、人事、住建、民政、财政等部门为成员的县廉租住房保障工作领导小组，办公室设在县房管所，抽调4名专职人员，全面负责廉租住房建设和租金补贴发放工作。同时，坚持公平、公正、公开和应补尽补的原则，不断完善廉租住房保障的各项规章制度。并在县电视台和政府信息网上公开了廉租住房制度政策、申请条件、补贴标准、办理程序、服务电话等事项，规范程序，阳光运作。在保障对象确定工作中，成立了由成员单位组成县财政、监察局、人事局、城建等部门的廉租住房保障对象调查组，严格按照入户调查摸底、邻里走访排查、初审、复审、社会公示的工作程序，严把申请、审核、公告、复核、轮候、配租等关键环节，最终确定廉租住房和租金补贴保障对象，有效维护了廉租住房保障的公平性、公正性。2.4 项目建设的必要性2.4.1实施廉租房建设工程是坚持民本理念、全面建设小康社会的需要。党的十六届四中全会提出了构建和谐社会，要求按照民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的要求，加快推进和谐社会建设。社会保障是保持社会稳定和实现社会和谐的“托底”机制，如果广大人民群众可以享有可靠的社会保障，就可以安居乐业。住房保障制度是社会保障制度的重要构成部分，建设经济适用住房是建立完善的住房保障体系的重要环节，是构建社会主义和谐社会的重要举措,是各级政府关注民生，以人为本，执政为民的具体体现,是关心和维护人民群众切身利益的实际行动，是政府为人民办实事，履行政府责任的客观要求。住房问题作为人的最基本的生活需求，是广大人民群众最关心、最直接、最迫切需要解决的实事难事之一。随着XX县住房制度改革的深入推进，逐步实现住房商品化，广大市民居住条件、居住环境有了较大改善。由于中低收入家庭难以买得起商品房，住房问题就不可能完全依靠市场去解决。因此，建立包括经济适用住房在内的住房保障中低收入家庭的基本住房需求，既关系到千家万户中低收入家庭的切身利益，也是人民政府义不容辞的重要职责所在。建设经济适用住房，让符合条件的中低收入家庭买得起、住得上经济、实用的住房，对于解决中低收入家庭住房问题，维护社会稳定，体现社会公平，建设和谐XX，创建全国文明城市具有重要意义。省委书记赵乐际在 2011年5 月31日在XX检查工作，视察廉租房建设现场，慰问贫困家庭时强调，“经济适用住房和廉租住房建设是件好事，要真正把国家让出的利益，落实到每一位低收人居民家庭中去。”本项目以切实调整住房供应结构，规范发展经济适用住房，有步骤地解决XX县低收入家庭住房困难为原则，是保证社会和谐稳定，建设民本XX的利民之举。2.4.2 廉租房建设直接关系着XX老百姓生活水平的提高和生活环境的改善，是重要的民生问题。党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。多年来，我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。但也要看到，廉租住房制度建设相对滞后，住房制度不够完善，政策措施还不配套，部分低收入家庭住房还比较困难等等，所以住房建设是关注民情，关注民生的重要体现。 省委、省政府发布了关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见，文中明确指出，“深入贯彻落实科学发展观，把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作、住房制度改革的重要内容和政府公共服务的职责，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。”XX县是一个农业大县，也是工业发展迅速的新型城市，城镇人口约3.5万人。据2009年底调查，城区范围内城镇家庭1989户，人均住房建筑面积18.9。城镇低收入家庭（430 元/人.月及以下）占城镇家庭总户数的38.74%。城镇最低收入家庭无住房或人均住房建筑面积在 10 平方米以下的困难下岗职工和城镇居民家庭共796户。随着城市化进程的加快，加之大学生回县安置量的增加，居民住房矛盾越来越突出，特别是中低收入家庭的住房问题日益凸显。 根据国家和省市廉租住房建设的指导意见，按照XX县国民经济和社会发展“十二五”规划，结合县的实际情况，加强经济适用房和廉租房、公租房建设，确保低收入家庭、廉租住房和中低价位中小户型住房的有效供应已是十分紧迫的任务。城东豳风庭韵保障性住房小区廉租、公租房项目的建设能有效地解决城市中低收入家庭的住房问题，是增加XX县城市住房容量、改善居民居住条件的需要，有利于营造和谐，促进社会和谐发展。 2.4.3 建设廉租房是缓解城镇贫富差别、维护社会和谐稳定的有力举措。XX县县地处关中北部黄土高原沟壑区，经过多年的发展，已有一定的经济基础。根据县城总体规划，县城区将在 2020 年建成面积约 12 平方公里、人口8-10 万的小城市。 随着城市化进程的加快，社会经济的全面、迅速发展，人民生活水平普遍提高，高收入人群不断增多。相比之下，由于各种原因，县城城区仍然有一部分家庭收入偏低且住房比较困难。城区城镇低收入家庭（430 元/人.月及以下）的大部分家庭无房可住，不得不在民宅租住房屋度日，或人均住房建筑面积在 10 平方米以下，住房拥挤，条件较差，有一部分家庭不得不在外，增加了经济负担，影响了家庭和睦、社会稳定。他们迫切地希望能够改善居住条件，但由于收入有限，无力承担较高的普通商品房价格。惠民经济适用房小区项目的建设，将从根本上解决一部分中低收入家庭的居住问题，体现党和政府对中低收入家庭的关怀，消除社会不安定因素，维护社会稳定和谐。同时，住户搬迁到城东商业区后，将带来人气的增加，带动第三产业的发展，相对来说就业机会也会增多，生活条件有望进一步改善，将获得更广阔的生存和发展空间。 2.4.4 廉租房项目建设是加快县经济发展步伐、改善县城市面貌、提高城市形象的客观需求。项目拟建地位于县城东区，处于新的经济开发区内，目前已有中达工业园区、商业水街等相继建设并陆续形成规模，建成了果岭新城等多个住宅小区，处在县城东区两条重要交通干线阳光大道、育才路的中心地带，是拉大县城框架、创新发展的新基地，对外开放的新窗口、现代化的新城区，为进一步做大做强XX城区经济提供了广阔空间，注入了新的强大动力，已成为县最具吸引力的地方和经济亮点。随着经济的加速发展，全面推进城市扩容提质，城区规模不断扩大，城市品位大幅提升， 必将会有更多的投资者和各类人才纷至沓来，与之配套的住宅需求必然会相应增加。保障性住房项目的建设并投入使用，一个具有现代建筑风格的住宅小区将矗立而起，形成一道新的城市风景线，将大大改善县城居住环境，提升了人居水平，使城市面貌焕然一新。同时，能妥善解决普通居民特别是中低收入家庭的住房问题，也为新区的发展打下了良好基础。住户搬迁后，也带来了一定的劳动力资源。项目的建设，必然会进一步完善城市功能，在加快县经济开发区发展的进程中发挥应有的作用。 2.4.5 建设廉租房项目是各级政府当前的一项重要的政治任务，是帮助低收入家庭实现“居者有其屋”梦想的民生工作要求。加大保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展,是党中央进一步加强民生建设的重要举措。未来五年，我国计划新建保障性住房3600万套。到“十二五”末，全国城镇保障性住房覆盖率将从目前的7%到8%提高到20%以上，基本解决城镇低收入家庭住房困难问题。今后一段时期，我国将进入保障性住房建设“加速跑”阶段。保障形式继续以包括廉租房、公共租赁房、经济适用房在内的政策性产权房和各类棚户区改造安置房等实物住房保障为主，通过大规模保障性住房建设，到“十二五”末，全国城镇保障性住房覆盖率将提高到20%以上，基本解决城镇低收入家庭住房困难问题，同时改善一部分中等偏下收入家庭住房条件，帮助更多困难群众实现“安居梦”。同时结合租金补贴使人人有房住，人人有个温暖的家，是实现社会和谐的根本所在。2.5 项目建设的可行性2.5.1 项目的建设具有良好的社会环境和施工力量。XX县的廉租住房建设已经实施了四年，经济和社会效益显著。项目的建设，为XX低收入下岗职工和居民居住条件改善奠定了良好的基础，使贫困家庭、下岗职工的居住生活条件进一步提高，为早日实现小康社会，推进社会主义现代化建设提供有力保证。本地区有从事工民建工程施工的三级及三级以上施工企业多家，施工力量较强，完全有能力承接该项目的施工。项目组织机构、地区监理、监督机构健全；拟建项目周围生活服务设施齐全，为项目的实施提供了较为完善的条件。2.5.2 项目建设组织机构健全，领导极为重视。早在2008年XX县就成立了保障性住房项目建设领导小组，组织和指导项目建设工作，依法进行监督管理，负责建设招标、财务审核，为项目提供最有力的保障。综上所述，本项目的建成可改善贫困家庭的居住条件，是促进我国经济社会发展的顺时应势之举，项目建设是必需的也是可行的。2.6市场分析2.6.1XX县房地产现状、趋势及存在问题城市化进程加快、房改政策的实施以及人民生活水平的提高，促使XX县房地产业步入快速发展阶段。如今，房地产业已成为国民经济中的支柱产业之一，不仅影响着国民经济持续、健康和稳定发展，而且也关系着全面建设小康社会目标的实现。 1）房地产业发展的现状 （1）房地产开发投资高速增长。XX县房地产业经历了低迷、徘徊、成长期,近两年出现高速增长的态势。2003年至2011年，全县房地产综合开发完成投资约17亿元，年均增长35.7%。 特别是近两三年增势异常迅猛，房地产投资总额达13.5 亿元，是前10年投资总额的4.2倍。目前，房地产开发已成为固定资产投资中增长最快的部分，是拉动投资增长的重要力 量。（2）房地产队伍不断壮大。2002年，全县仅有2 家建筑企业从事房地产建设，仅有1家房地产开发公司，随着房地产业的发展，改变了由政府部门垄断房地产开发、经营的局面，截止 2011年底，来寻从事房地产开发的企业已增至8家。(3)商品房需求旺盛,销售价格一路走高。伴随房地产开发投资的快速增长，商品房销售市场出现了热销局面，房价更是一路攀升。2010-2011年全县在建房屋规模达16.8万平方米，增长34.8%；商品房销售面积15.6万平方米，增长39.2%，其中住宅销售面积15.2万平方米，增长42.3%。随着销量的增长，XX房价也持续增长,2002年全县商品房平均销售价格只有 560 元/，2003年机关事业单位不再执行宿办合一后涨到700元/， 2007年达到900元/，2010年涨到2800元/左右，目前全县最高房价已超过 3200元/。（4）人均住房面积持续增加，无房住户大幅度减少。抽样调查资料显示：2002年，XX城区人均住房面积只有5.71 平方米，2011年翻了两翻达22.18平方米。根据房屋产权分类，在房改前XX县居民大多为公有住房，房改后，到2002年XX县城居民自有住房率（含拥有部分产权的自有房）为5%，2011年底自有住房率达到85%，八年间无房户同比缩小了80个百分点。（5）个人购房进入零售时代，居住消费比例逐年提高。国家房改政策的深入、货币分房全面实施及金融住房信贷出台等一系列措施，使人们彻底告别了实物分房的旧体制，住房观念由等靠要转变为个人购房。1998-2003年五年全县销售商品房总面积为8200平方米，其中售给个人 6800平方米。2003-2004年商品房总面积为48000平方米，个人购房比例达到67.1%，2008-2011年开发商品房总面积约10万平方米，个人购房比例更是创纪录的达到99.5%。据调查，当前全县所有的房改房已被居民拥有， XX县住房消费已由集团消费投资转为完全个人消费、投资。由此带动城镇居民居住消费逐年提高，2003年XX人均居住消费133 元，2018年增加到412 元，2011 年达到751 元。（6）二手房市场成交活跃，价格逐年上涨。住房私有率的提高，带动二手房市场日渐活跃，近年来成交额和成交价格均有较大程度的提高。据调查，2002年，全县二手房成交额约为220万元，平均销售价格为 500元/，2004年成交额增到500万元，增长了两倍多，平均价格涨到700元/，2011年成交额增到2000万元，增长了4倍，平均价格涨到2700元/。（7）住房消费信贷逐步扩大。银行按揭服务的开展，有力地推动了房地产消费。当前各商业银行都加大了消费信贷力度，随着贷款手续不断简化和完善，XX个人住房消费贷款呈逐年递增之势。据对部分房产公司的调查，当前购房者有60%-80%是通过银行按揭买房，居民攒钱买房的陈旧观念有所转变。（9）居住环境不断改善。随着“蓝天、青山、碧水、绿色家园” 生态化城市建设的实施，居民居住环境不断改善，居住质量逐年提高。近两年XX县城加大了公园绿地建设，建成了以翠屏公园、翠屏湖、世纪广场、文博广场、商业水街等为代表的公共休闲场所,居民居住环境有很大的改善，特别是随着一些外地房地产商的进驻,提升了XX房产的开发理念,如新建的豳湖花苑、世纪佳苑、果岭新城等已成为XX对外宣传的标志性建筑,由于设计新颖合理、建筑美观以及良好的居住环境受到XX县城居民的青睐。 2.6.2 XX县房地产发展趋势目前XX房地产业已进入上升时期，突出表现为需求增长加快，供求基本平衡，房价稳中升势确立。随着住房供应的进一步改善、销售环节的规范、住房金融的支持，居民收入的稳步提高，今后几年XX县房地产仍将持续发展。(1)XX县房地产业仍有较大的发展空间。一个国家和地方的经济处于起飞阶段时，必须要有房地产业来带动，这也是全面建设小康社会提高居民生活质量的必由之路。按照国际通行的算法，人均建筑面积30平方米之前，人均 GDP 在 800-1500 美元之间是住宅和房地产业发展的高速时期。XX2011年底人均住房建筑面积21.3 平方米，人均GDP为1600美元，还处于住宅和房地产业快速发展的阶段，而由现在发展到全面建成小康社会， 并达到中等发达国家水平，按现在的经济发展速度，还将有一段较长的时间，因此，XX县房地产业可持续发展潜力相当大。（2）房地产消费市场需求增大。一是居住条件改善的要求增大了市场需求。国家提出全面建设小康社会的目标，单从居住条件讲就是要基本做到户均一套房、人均一间房、功能配套、设备齐全，居民住房将从生存需要向舒适型转变。根据调查资料显示，2004 年XX城区有23%的城市家庭有50平米以上的住房，大部分居民有换购住房的需要。二是城镇化水平的提高，带来房地产的巨大需求。国际经验表明，城市化程度在30%-60%之间，房产市场将进入高速发展期。按照县委、县政府提出的 “加速推进XX县工业化和城镇化进程”的规划， 必将使城镇人口迅速增加，如果 2015年XX城市化水平达到35%，那么三年间将新增城镇人口4万人，按届时人均建筑面积30平方米计算， 需要新增住房面积120万平方米，相当于 2011 年竣工住宅面积的4倍，XX县房产市场仍有很大的潜力。三是投资型买房渐成时尚。我们对2002年到 2011年间的银行储蓄和房地产市场的运行行情进行了统计，10年来居民储蓄利率不断降低，而XX县商品房价格则由2002 年的460元/增长到2800元/，上涨 5倍，其投资价值开始显现，近年来投资型购房者越来越多。随着XX县城市建设步伐的不断加快， 一些投资购房者对XX县房地产市场的发展前景也充满了信心，来旬投资置业者增多，投资型买房已初露端倪。（3）房地产市场进一步规范，房价将平稳上升。近两年国家针对局部市场过热的情况出台了调整房贷利率等调控政策，XX房地产市场未受到大的影响，经过短期观望之后，已步入正常的发展轨道。当前XX县房地产市场基本上还处于中低消费水平，正常的市场消费多，投资性、投机性购房比重很小,未出现真正意义上的炒房行为。统计资料显示，与XX县相邻的地市县比较，XX县销售价格为2800元/，仍处于较低水平。预计随着国家各项政策的日趋明朗，房地产市场将趋于平稳，在市场需求增加和成本上涨因素的影响下，XX县房价将呈稳步上升的趋势。（4）房地产开发商向规模化、品牌化方向发展。随着房地产开发商之间竞争的日趋激烈，经过市场的整合、重新洗牌后，一些小的房地产开发企业将逐渐退出市场，许多综合实力较强的房地产开发商通过发展成熟品牌管理体系、实现高效与科学管理、建设高品质服务体系等手段提高自身竞争力，并成为市场强者，规模优势、品牌优势越来越成为企业赢得竞争的关键。2.6.3 XX县房地产业发展的主要问题近几年，XX县房地产业发展很快，但仍存在一些机制性、政策性、结构性问题，如不及时解决，将严重影响房地产市场的健康发展，这些问题主要表现在以下方面：1、依据XX县目前消费水平，相对高档商品房比例过大、低价住房有效供给不足，市场供求失衡。房地产结构失衡问题是房地产业发展中的一个痼疾，目前，XX县住宅产业发展中房地产投资结构同广大消费者购买力之间出现错位现象。一些房地产开发企业受利益驱动过于热衷高档商品房的开发，导致高档商品房楼盘供应过多、房价虚高，超出市场需求和老百姓经济承受能力，也造成房价过高的假象；与此同时，由于中低档住房的利润偏低，很多开发商不愿意开发，再加上经济适用房、廉租住房等针对中低收入阶层的保障性住房政策落实不够到位，导致经济适用房开发要么规模过小、要么价格过高、要么标准偏高、要么购房资格审查不严，或者兼而有之，增加了中低收入者买房的难度。2、房价有虚高成分、上涨过快，超过消费者的承受能力。近两年，一方面居民消费价格日趋平稳，另一方面则是房价节节攀升。三年之前XX最高房价超过2000 元时，好多人感觉已是天价，而短短三年之后，最高房价已超过3200 元，房价的连续攀升且上涨过快，加重了普通市民、特别是中低收入者买房负担。这种脱离市场规律的房价上涨，造成房屋定位脱离实际，高价房过多，形成了有价无市的局面。当前的市场，一方面高档住房相对较多，经济实用的微利房偏少并存在社区服务不配套、建筑质量差等种种问题。另一方面，一部分空置房屋过高的房价被各种力量支撑着不愿降价出售。3、存在部分开发商盲目追捧的现象。房地产行业前景看好、加之房价连年不断上涨，相对于其他行业的利润率而言，可以说近几年来房地产业的暴利已经是公开的秘密，由此导致外来资本“逐利而来”，大量涌入。在房地产市场火热的同时，由于房地产业相对于其它产业更有利可图，许多企业积累资金纷纷转向加盟房地产业，首先抢占土地这一稀有资源，从而造成土地价格虚高和建筑成本居高难下，致使房屋价格不断上扬，商品房供应结构不尽合理。突出表现在近年来实施的土地使用公开投标拍卖中，竞争愈演愈烈，价格一再被追高，土地中标价明显高于底价，这更加大了住宅土地的开发成本。4、房地产开发企业资质水平低，经营理念低。当前XX县房地 产开发企业虽已多达 11家，但是拥有国家资质的只有3家。XX县房地产企业处于刚刚起步阶段，还未形成品牌化、规模化和集团化开发，大多数企业经营理念低下，开发商尚处于简单的建楼卖楼阶段，低水平的市场运作使得房屋产品结构品质欠缺，开发缺乏品味，没有形成自己的品牌特色， 使得一方面大量拥有购买能力的消费者买不到合适的房屋，另一方面已有的商品房销售不出去。 2011年，全县竣工房屋面积约为3万平方米,实际销售面积 86.67%, 产销比只有1.7：1。有资料表明，XX 2009年至 2012 年空置商品住宅面积为 1.2 万平方米，“有房无人住，有人无房住”的现象并非少数。5、房地产市场的信息不对称。一是政府把国有土地使用权出让给房地产开发商的过程中存在着明显的信息不对称问题。政府掌握着 要出让国有土地的信息，而房地产开发商对政府出让的国有土地的信息了解很不充分，以至于出现了“有钱的找不到合适的地，有地的找不到合适的人”的情况。二是消费者购房时的信息不对称问题。由于房地产商品本身具有显著的差别性、复杂性，而购房者往往又不是房地产方面的专家，很难凭自己的个人经验对房地产商品的性能、质量、建筑材料、配套设施等进行客观准确的判断。特别是购买期房时，购房者更是难以把握未来所建房产的状况，加大了购房者与房地产开发商之间的信息不对称。6、物业管理不配套、服务质量差、收费难。物业管理是房地产开发链中最后一个项目，是房地产销售过程的延伸，近几年房地产升温使许多投资者一哄而上，楼房平地耸立后，物业管理却没有跟上，有的虽成立了物业管理委员会，但服务不如人意。XX县物管行业起步晚，服务管理水平普遍不高，缺少物管方面的专业人才，许多人认为物业管理人员只要能扫扫地、站站岗就行。当前，一方面是物业管理的服务质量跟不上，企业行为不规范引起业主的不满；另一方面，由于宣传不到位，居民的物管意识不强，许多业主仍然把物管作为一个政府福利，或者是开发商应该提供的服务，不愿交纳物业管理费，从而引起纠纷。7、居民消费观念滞后，银行个人贷款力度欠佳。住房作为大宗消费品，其价格动则几万元、十几万元、甚至几十万元，对于收入水平不高且社会保障制度不完善的我国居民来讲，购买一套住房需要倾其一生积蓄，关系到一个家庭的生计问题，国家虽几次降息，刺激消费需求，但贷款时限短、额度低，条款限制多，加之国家连续出台的教育、医疗、住房保障等改革措施，使个人支出预期增大，从一定程度上减弱了居民贷款消费的信心。另外，部分居民沿袭几十年的保守消费习惯，接受不了“超前、负债消费观念”，这也在一定程度上制约了居民购房愿望。 2.6.4XX县房地产市场发展预测 （1）XX县房地产市场具有很大的发展潜力目前XX县城城区人均住宅建筑面积为 21.3平方米，人均拥有居室 0.79 间，成套住宅平均建筑面积为 82.23平方米/套。2015年XX县人均 GDP 突破两千五百美元。根据建设部政策研究中心课题组全面小康社会的居住目标中的研究分析：“从住宅水平和住宅需求的关系看，世界各国的经验表明，在人均 GDP 超过一千美元、住房面积达到30至35平方米之前，会保持较旺盛的住房需求”。同时考虑到建设部全面小康社会的居住目标中提出的“户均一套房、人均一间房、功能配套、设备齐全”的总体目标，“城镇人均住房建筑面积 35平方米，以及每套住宅平均面积 120 平方米左右”的标准，可以预测XX县今后房地产业的发展潜力仍很大。（2）中高收入者的住房消费重点将转变为改善居住质量和居住环境 从国际上来看，当人均住房面积大于 2530 平方米时，住房建设就从高速增长期进入了调整期，以提高居住舒适度和拆除更新旧有建筑及满足新增家庭住房需求为主。根据XX县城区人均住宅建筑面积已达 21.3平方米，近年来相继建成的高档小区的情况分析，可以看到：今后中高收入者的住房消费重点将从提高住房面积转变为改善居住质量和环境，住房开始从生存型转向享受型，从过去的“居者忧其屋”，进到“居者有其屋”，再进到“居者优其屋”。即全面提高居住功能质量、居住环境和现代化的配套设施 条件等，住房开始变成