产权式酒店作为新兴的一种投资方式.doc

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产权式酒店作为新兴的一种投资方式，已经逐步的得到了快速增长的城市白领阶层的认可，下表是投资产权式酒店与传统投资品种的投资回报与风险的比较：

投资方式
投资回报
风险分析
产权式酒店
6—15%+免费度假天数+物业产权
1．旅游业倒退：几乎不可能 2．酒店公司经营不善：聘请美誉度好的公司，另有产权物业保值
投资股票
较好情况为：17%
股市涨跌难测，散户经常被套
国债
2.40—4.10%
通货膨胀，风险很低
储蓄
0.99—2.88%
通货膨胀，国家金融政策，风险很低
购买保险
遭遇不幸，才获赔偿
宁可希望健康平安，也不要赔偿

    通过上表我们可以看到，产权式酒店的投资收益和风险，与传统的投资方式相比，投资回报与投资风险都是比较理想的。

1.2.2.2.2产权式酒店与酒店式公寓的比较
    酒店式公寓发展的时间比较长了，投资者对其的了解也比较深入，作为房地产投资品种之一，投资者必然要将产权式酒店与酒店式公寓进行对比。
优势
劣势
A.      产权式酒店租客范围大。产权式酒店的客户以观光游览的旅客为主，既可以做短期的散客出租，又可以做中长期包房的商务租赁；酒店式公寓只能做中、长期的出租；
B.      使用起来度假休闲、投资两相宜；
C.      产权式酒店的配套设施和服务水准一般优于酒店式公寓；
D.      对于喜欢"尊贵、豪华、享受"的客户，产权式酒店比酒店式公寓更有吸引力；
E.      产权式酒店一般由专业酒店管理公司进行统一经营管理，而酒店式公寓一般依靠管理处进行招租，经营能力的高下之分一目了然；
F.      一般情况下投资产权式酒店的收益要大于投资酒店式公寓；
G.      产权式酒店在物业本体的维护、保养上要优于酒店式公寓；
H.      开发商可以通过卖楼，降低产权式酒店的投资风险，带旺人气。开发商不仅有卖楼的收益，还可以通过经营酒店的商业配套长期获得收益；
A.      经营风险大。投资产权式酒店的收益大小决定于酒店客房的出租率和酒店管理公司的经营水平；
B.      产权式酒店易受经营的淡旺季影响；
C.      产权式酒店对物业位置的要求高于酒店式公寓，产权式酒店通常需要选在旅游旺地；
D.      产权式酒店对内外配套设施的要求高于酒店式公寓；
E.      对投资产权式酒店的开发商的综合经营水平要求高，开发商必须对项目进行全过程的持续经营；
通过比较我们可以看到，产权式酒店和其它投资品种相比，更具有竞争优势，因此我行相信通过有效的推广活动，我们可以把这种比较优势的信息有效地传递给目标客户，达到项目顺利销售的目的。

    综上所述，我行认为将本项目定位为“高档次的产权式度假酒店” ，项目的定位准确清晰，是符合市场要求的并且目前已经有了比较好的发展条件。从定位的基础和大方向上来说，无需进行定位调整。

一、项目营销策划基础
1、项目SWOT分析
1) 项目的发展优势
三亚的六大优势：
I. 中国唯一热带滨海旅游城市；
II. 联合国公认最适合人类居住的城市，空气质量世界第二；
III.长寿之乡，三亚人均寿命超过80岁；
IV. 最好的康复中心，许多疾病在这里可自然康复；三亚被称为天然大氧吧，负氧离子比北京高8倍，对心血管病、高血脂患者有较好疗效；
V.  天然大温室；
VI. 丰富的海岛旅游资源；空气、阳光、海水、沙滩，是这个城市最为傲人的资源。在污染日益严重的今天，这些已经成为了越来越稀有的不可复制的资源；

    三亚是全国著名的旅游度假胜地，是我国唯一的热带滨海旅游城市。这里拥有阳光、海水、沙滩、温泉、珊瑚礁、热带雨林等异常丰富的旅游资源，有天涯海角、亚龙湾、南山、鹿回头、大东海等著名的旅游景点，荣获首批“中国优秀旅游城市”和首批“中国生态示范城市”等国家级荣誉。三亚以其美丽的景色和纯净的生态，得到越来越多人的青睐，成为众多国内游客首选的旅游度假目的地。世界旅游组织秘书长弗朗西斯科-弗朗加利考察三亚时，称赞三亚是“真正的人间天堂”。三亚正在向着“亚洲一流、国际知名”的旅游度假胜地的方向迈进。有这样的旅游资源作保障，酒店的客源也就有了保证而投资者的最终利益也将得到有利的保证。

2) 项目的劣势
I. 海南现在的商品房价格非常低，平均的房价尚不足2000元，而本项目的销售均价将达到15000元。对于客户来说特别是自用型的客户，这样的价格接受起来有一定的困难。
II. “产权式酒店”--有人将其称之为“黄金小屋”，一方面说明了它的投资价值，另一方面也反映了投资者更愿意接受“小屋”。这类物业目前的主流面积是50—70平方米，而本项目主力单位的面积分别是77平方米和157平方米，反映到主力单位的总价上分别达到了115万和235万，这与市场上的主流买家的要求有一定的差距。对于酒店经营者来讲，客房面积的上升并不能带来客房价格的同比上升。也就是说157平方米的客房并不能产生2倍于77平方米客房的收益。这样建造过多的大面积单位的对经营者就比较吃亏。同时从投资者的角度出发，大单位的客房总价比较高，投资者要投入的资金增加了，也就相应的增加了投资的风险。所以在大面积单位的销售问题上，本项目会遇到比较大的抗性。

3)项目机会
    旅游产业与旅游房地产快速增长，为项目发展创造了良好发展条件。世界旅游组织的展望报告称：到2020年，中国将成为世界旅游的一个主要目的地和客源国，接待境外游客可由现在一年5000万人次增加到1.73亿人次，旅游收入增长幅度将极为可观。我国以把旅游业列为第三产业中新兴产业的首位。旅游业“十五”计划和到2020年远景目标纲要中所提的“十五”总体目标为：到2005年，入境游人数8500万人次，旅游外汇收入220亿人民币，国内游人数将达11亿人次，旅游收入5000亿人民币，总收入7500亿人民币，相当于全国GDP的5.8%。我国旅游房地产在八、九十年代已萌芽，当时沿海地区、改革开放较早省市由于盲目开发，房地产项目建设供大于求，出现大量空置房。而消化这些空置房的一个有效途径，就是将其中一部分改造为旅游物业，而酒店就是其中最重要的物业类型。根据有关部门的预测统计，到2020年三亚旅游圈内高档酒店客房总数将达到26000间，而目前仅亚龙湾地区酒店客房数量距规划还有7700间的差距。目前亚龙湾地区的酒店平均入住率在80%以上，市场还远未饱和，对于投资者来讲酒店竞争不激烈，正式投资的好时候。当前，传统房地产开发机会逐渐减少，京、沪、深人均居住面积已超过20平方米，住宅消费开始向舒适型转移，销售市场出现了萎缩的前兆。大量的传统房地产资金开始开辟新的领域，其中就包括旅游度假物业开发。目前国内涉足该领域的公司超过百家，除了国外和港台颇具实力的大公司外，还包括内地首创、海航、中信、中旅等大型企业，也包括天鸿集团、万通集团等一大批房地产投资商、开发商。
    其次，产权式酒店在我国虽然已经有了几年的发展，但是现在市场上的产权式酒店项目并不多，在北京目前只有2家，在项目所在地海南也不足10家。从投资者的角度来讲，可以选择的物业并不多，市场竞争不激烈。

4)项目威胁
    作为酒店，主要的收入来源于客房出租，这也是本项目的投资业主们唯一的回报来源。本项目所在地已经拥有高档酒店近10家，将来的客房竞争将会日趋激烈。因此，这些酒店将不可避免地降低目标客户群对本项目未来的预期收益，从而成为本项目销售过程中的主要威胁。

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