方案-无锡金科酒店项目开发策划研究报告.doc

无锡金科酒店项目开发策划研究报告无锡金科酒店项目开发策划研究报告 前 言无锡是中国重要经济中心城市、区域性交通枢纽和江苏省重点发展的特大型城市，在长三角地区扮演着重要的经济角色。随着无锡社会经济水平的持续增长，无锡商务和旅游接待人数的不断增加，接待需求巨大。目前，无锡市区有五星级酒店2家，均位于太湖之畔，依托太湖风景资源建设和发展，13家四星级酒店中客房规模最大的为369间。从无锡的现实接待需求来看，单个酒店往往难以满足无锡大型商务会展组团的接待需求，与此同时，无锡各类高星级酒店的开发迅速崛起，新一轮高星级酒店业的发展在拥有前所未有发展机遇的同时也存在巨大的挑战。“金科酒店”（名称暂定）开发项目位于无锡市崇安区，紧依无锡中心商务区。为科学合理地实施该项目的开发建设，尽快将其建成主题特色鲜明、功能结构优越、抗风险能力较强、综合效益较高的五星级国际大酒店，成为无锡市重要的地标性项目，特委托江苏中心旅馆管理咨询公司对该项目的开发进行前期策划研究。本报告特别关注了以下方面：u 进行扎实调研，把握开发条件与发展情势问题；u 充分论证研究，把握目标市场与项目定位问题；u 明确思路方向，解决项目特色与规模定位问题；u 创新功能设计，解决商业运营与市场卖点问题；u 进行投资预测，解决战略决策与科学建设问题。本报告在编制过程中得到了江苏省旅游局、无锡市旅游局、无锡规划展览馆、崇安新城无锡市广益建设发展有限公司以及金科地产公司有关领导的大力支持与协助。同时获得了业内资深专家的悉心指导，谨此一并表示衷心的感谢！4目 录第一章 策划总论1一、策划范围1二、策划依据1三、策划原则2四、策划理念2第二章 项目发展基础条件分析3一、项目区位交通条件分析3二、项目周边环境条件分析4三、项目投资背景分析4四、项目社会经济条件分析6五、项目文脉条件分析7第三章 中国及无锡市酒店现状分析11一、中国酒店业发展概况11二、中国酒店发展的主要特点12三、无锡市旅游现状及发展态势14四、无锡市酒店现状分析18五、综合结论22第四章 客源市场分析23一、客源市场分析23二、客源市场细分29第五章 项目开发SWOT矩阵、研究结论与建议31一、项目开发SWOT矩阵分析31二、研究结论与建议33第六章 发展战略与定位35一、项目发展目标35二、战略思想35三、开发定位35第七章 酒店功能策划设计36一、功能策划设计原则36二、前厅功能策划设计37三、餐饮、会议功能策划设计42四、客房功能策划设计50五、康体、娱乐功能策划设计55六、基础设施功能策划设计58第八章 设备及装修投资估算64一、酒店规模64二、设备及装修预算65第一章 策划总论一、策划范围本次策划范围为北至广益路，西至江海东路，东、南均被河流环绕，可建设用地总面积约为30948平方米。二、策划依据l 旅游饭店的星级标准l 酒店饭店星级的划分及评定 l 酒家酒店分等定级规定 l 中华人民共和国旅游涉外饭店星级评定的规定 l 酒店饭店星级评定标准修订材料 l 中华人民共和国旅游涉外饭店星级评定标准检查 l 五星级饭店宾客感知服务质量评价系统l 绿色饭店标准l 无锡年鉴（2007）l 无锡市志第一册第四册l 无锡市城市总体规划规划文本（1995-2010）l 无锡市城市总体规划图件（2001-2020）l 无锡市旅游发展总体规划（2003-2020）l 无锡市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要l 2007无锡市旅游业年度报告l 2007年无锡市星级饭店住宿接待情况l 崇安新城控制性详规l 其它相关资料三、策划原则l 因地制宜、务实可行原则对场地进行系统分析，尊重场地的周边关系、景观特性及内在的生态过程，根据土地适宜性和资源状况，合理开发与布局，使土地发挥最大效用。强调策划的操作可行，根据建设基础、资金状况等确定发展目标，统筹规划、重点突出、分步实施、滚动开发。l 市场导向、经济高效原则以市场为导向，根据酒店主要市场的需求特点和消费的可引导性分析，确定项目特色与酒店产品功能，并在满足市场需求的同时致力于引导消费和创造新的需求。项目开发建设充分考虑经济性和的盈利能力，在开发强度、建筑规模、档次、布局、造型、材料等方面认真研究，以寻求最佳方案。l 精品打造、持续发展原则强化精品意识，重视精品产品的策划和景观环境的提升，使项目开发具有前瞻性，在高标准开发策划的基础上进行高标准实施。本策划为未来难以预见的发展环境的改变预留一定的应变空间，开发建设充分考虑市场远景及周边环境状况，确保策划区的可持续发展。四、策划理念l “和谐共生”的布局设计理念项目主体布局充分考虑周边的环境关系，贯彻以人为本的思想，强调酒店系统内各主体之间，建筑与建筑之间，建筑与环境景观之间、交通与接待设施等的和谐共生。此理念尤其要在深化设计时予以贯彻。l “商业可行”的项目策划理念以市场为导向、以效益为优先，注重策划产品的盈利能力，强调资金运作的科学性，确保项目具有稳定的收益和可持续发展的潜力，从而获得最佳的产业效益。l “文化亮景”的文化贯穿理念将金科集团的企业文化、崇安区的地方文化、吴文化等特色文化题材贯穿到酒店的硬件和软件建设中，但在表现形式上则注重现代理念和工艺技术的运动，增强吸引力、感召力和视觉冲击力。l “城韵园林”景观风格理念以现代城市风貌为环境背景，在现代工艺元素的基础上，将江南古典园林中的小桥流水、亭廊水榭等及元素其它造园艺术在其中加以体现和点缀，打造纷繁城市中的园林化酒店。l “高效实操”的管理运营理念充分考虑后期的运营管理，建立一套既有利于开发建设，又有利于酒店管理的科学体制，同时采用适应酒店发展需要的经营机制，能够增强酒店的竞争能力、赢得市场。第二章 项目发展基础条件分析一、项目区位交通条件分析l 无锡市区位交通无锡市位于长江三角洲江湖间走廊部分，江苏省东南部。东邻苏州，距上海128公里；南濒太湖，与浙江省交界；西接常州，去南京183公里；北临长江，与泰州市所辖的靖江市隔江相望。无锡是华东地区主要的交通枢纽，已形成由铁路、公路、水路、航空配套组成的立体交通网络。无锡机场开通了至北京、深圳、广州等城市的国内航线，铁路方面经沪宁线和新长线可与全国铁路连网直通，沪宁、沪宜高速公路通达上海市和南京市，京沪高速公路直达北京，宁杭高速公路直通杭州。312、104国道穿过无锡。沪宜、锡沙、镇澄、澄张、澄鹿等公路干线通向苏、浙、皖。l 崇安区区位交通崇安区地处无锡市区中部，是无锡的政治、经济、文化中心，历代县、市政府的所在地，东、北与锡山区接壤，南与无锡国家高新技术产业园区毗邻，西与北塘区相交，距无锡机场仅20公里，沪宁高速、312国道、沪宁铁路等从边缘通过，辖区内有中山路、人民路、学前街、县前街、解放环路等市区主干道，通江大道等城市主要出入口，火车站、汽车站、公交客运中心等重要交通设施，内外交通便捷。l 策划区区位交通策划区位于崇安区中部，江海东路、广益路、广南路等市区干道从周边穿过，距无锡机场仅14.2公里，区位交通条件十分优越。二、项目周边环境条件分析崇安区铁路以东以北、312国道以内的地区是建成时期较早的居住区，存在一定污染的工业企业以及大型市场相混杂的用地，策划区正是位于该片区。但是，随着广益新区新一轮规划建设的推进，相关污染企业将全部搬迁。规划区周边主要为灯饰、家居、装潢材料、购物公园等的市场用地和居住用地。北靠广益路，广益路以北为市场用地、商办混合用地和文体设施用地，分布有广益行政中心、崇安体育中心、广益中心小学、汽配市场等，整体将打造新的集居住、商贸、行政等为一体的新板块，发展空间将有所提升。此外，项目区西邻江海东路，而江海东路为快速路，来往车辆所产生噪声客观存在。三、项目投资背景分析金科集团是一家以房地产开发为主业，并涉及与主业相关的五星级酒店、基础设施建设、物业管理等领域的大型企业集团，总资产100亿元，净资产70亿，固定员工4000人，具有国家一级房地产开发资质和一级建筑施工资质。目前，金科已在北京、重庆、涪陵、成都、江苏无锡、江阴、湖南长沙、浏阳等城市进行房地产开发，即将进入上海、天津等城市。肩负“建筑人居梦想”的崇高使命，秉承“做好每个细节”的公司理念，经过10年时间的持续、稳健发展，金科集团已经成长为重庆房地产行业的领跑者，中国地产界的知名品牌。金科始终把“诚信经营、用心做事”奉为宗旨，曾多次被国家和地方政府评为“重合同、守信用企业”和“诚信开发企业”，被多家权威金融单位授予AAA信用等级。金科素以产品创新著称，任何一个新项目的推出总能让人耳目一新并受到广泛追捧：天籁城、天湖美镇成就了金科“花园洋房之父”的美誉；中华坊、东方王榭以继承发扬中国传统建筑精髓为己任，金科又被誉为“民居文化旗手”。2007年，国家知识产权局正式批准金科的原创中国洋房、空中院馆、X+1夹层住宅三项专利申请。正是凭卓越的创新表现，金科从第六届中国住交会捧回“中国名企、中国名盘、中国房地产十大新锐人物”大奖，成为西部唯一一家同时获得三项大奖的地产企业；2007年5月，在重庆市政府组织的开发企业50强评选中，金科再次名列第2，这已是金科连续4年进入重庆开发企业50强前2名；2008年3月，金科再次荣膺“中国房地产百强企业”称号，综合实力名列第25位、成长性名列第5位。根植地产主业，金科的相关多元化战略也取得了阶段性成功：斥资4亿精心打造了国际五星级豪华大酒店，是国内最具个性和特色的五星级豪华商务酒店之一；携手中国家居连锁业第一品牌红星美凯龙，推出规模达12万平方米的重庆红星美凯龙世博家居广场，获得空前成功。 目前，金科正稳步推进两大发展战略，一是“依托大重庆，扩大中西部，挺进长三角，开拓环渤海，发展中等城市” 的全国化战略，二是IPO上市的融资战略。致力于地产开发专业化道路，胸怀“百年地产，中国榜样”的远大理想，金科将为进入“中国房地产企业前10强、中国综合企业50强”的长期战略目标而不断拼搏进取。无锡金科房地产开发有限公司是由重庆市金科实业（集团）有限公司与亿龙国际集团有限公司共同出资设立的一家以房地产开发为主业，并涉及与主业相关的五星级酒店、物业管理等领域的中外合作企业，总资产12亿，净资产7.1亿，固定员工81人。目前在建项目有：无锡金科观天下、无锡金科东方王谢、江阴申港新城项目、江阴敔山湾项目等，土地储备面积约800亩。四、项目社会经济条件分析（一）无锡市社会经济条件分析无锡是中国重要经济中心城市、区域性交通枢纽和江苏省重点发展的特大型城市。2007年，全市实现地区生产总值3858亿元，其中第一产业增加值55亿元，第二产业增加值2256亿元，第三产业增加值1547亿元，按常住人口计算人均生产总值为65203元，完成财政总收入706.90亿元，全社会固定资产投资1674.22亿元，市区城市居民人均可支配收入20898元，农民人均纯收入10026元。图2-1 2002-2007年无锡市经济发展状况图2-2 2006年长三角地区城市国民经济主要指标（资料来源：2007无锡年鉴）（二）崇安区社会经济条件分析2007年，全区完成地区生产总值211.7亿元，社会消费品零售总额205.01亿元，固定资产投资60.11亿元，财政一般预算收入14.12亿元，在岗职工平均工资达45188元。服务业增加值占地区生产总值的比重已上升到88.33%。全区按照“左右并举、带动中间”的整体部署和“东特西优中整”的目标定位，推进三大区域协调发展。铁路以西现代服务业集聚区方面，崇安寺地区改造二期工程全面启动，红豆国际广场开工建设，恒隆商业广场项目启动拆迁，楼宇经济发展质量明显提高。崇安新城（广益片区）建设方面，基础设施建设进展顺利，广南路南段、上马墩路东段竣工通车，江海东路辅道、广南支路基本建成，龙祥广场建成开放；主题市场规模不断扩大；新型社区建设有力推进，学前东路南侧、广益路北侧集中居住区初步形成，全市首家、建筑面积达4.5万平方米的广益睦邻中心建成开放，广丰睦邻中心交付使用。中部地区发展规划进一步明晰。五、项目文脉条件分析项目开发所处的无锡市，位于杭嘉湖平原西北部，北临长江，南濒太湖，西部有相对高耸的山地，东部为宽阔的平原，这一地理位置和地形特点使得无锡历史文化既有长江三角洲地区所共有的吴文化特点，又有自己的特点。l 水文化无锡河流湖泊众多，以大运河为骨干，形成纵横交错的河网系统。密布的水体影响了无锡社会经济文化等各个方面，如人们的衣食住行、城市布局、建筑景观、民俗风情等。无锡地区对太湖的开发也由来已久。l 园林文化无锡的园林，最突出的特点就是“真山水”，依山傍水建造园林。明代末年，高攀龙再五里湖东南建造别墅，称“高子山居”。寄畅园、梅园、鼋头渚等都是依山傍水，利用真山水建造的园林，兼收山之秀河水之灵。三国城、水浒城的建造也是巧妙地利用了这里的山水。l 艺术文化无锡秀丽的自然风光和深厚的人文积淀孕育了许多文学精品和优秀文学家，诗、词、散文、小说和剧作方面都有不少佳作，如唐代李绅的闽农诗、南宋蒋捷德虞美人、明代冯梦龙三言、明代吴炳的绿牡丹以及近现代的刘半农、胡山源、钱钟书等。无锡秀丽的山水也吸引许多外地文人来此留下佳句，如唐代茶圣陆羽的惠山诗记、北宋苏东坡的惠山谒钱道人，烹小龙团，登绝顶，望太湖、北宋范仲淹的过太湖、明代王问的湖山歌等。无锡是音乐之乡，这里流行着江南丝竹和道教音乐等几种形式的音乐，华彦钧（瞎子阿炳）以他所创作的二泉映月蜚声中外。锡剧语言生动，具有浓厚的乡土色彩，锡剧音乐委婉流畅、悦耳动听，具有江南水乡风格。无锡还是吴歌的发源地。无锡的工艺美术品种类很多，其中在绘画、泥塑、陶艺、刺绣等方面名人辈出、独树一帜，在国内外享有盛誉。如东晋画家顾恺之，元代倪瓒的六君子图、渔庄秋霁、江山秋色，近代吴观岱的梁溪八景，惠山泥人，古运河梁溪风情图巨绣等。l 名人文化无锡地区名人辈出，有思想家、革命家、教育家，有在社会科学、自然科学、文学艺术以及灾发展民族工业方面卓有成就的学者、工程技术人员和实业家，还有清廉正直的官员和抗击外来侵略者的民族英雄等，如物理学家钱伟长、钱临照，经济学家薛暮桥、孙治方，革命家秦邦宪、陆定一，音乐家华彦钧等。l 饮食文化历史悠久的农业文化使无锡形成了许多传统特色食品，如清团子、小笼馒头、玉兰饼、鸡蛋葱油饼、梅花糕、方糕等，以及无锡酱排骨、梁溪脆鳝、肉酿面筋等。太湖船宴历史悠久，早在古吴国时，吴王夫差就曾设宴于太湖的游船上。l 产业文化无锡地区农耕文化最主要组成部分是历史悠久的稻作文化，稻作农业在生产工具和农业管理方面不断发展，各个历史时期都有一些不同的生产工具，农业社会的农业生产活动，市其它许多精神文化产生的基础。无锡工商业发展历史悠久，明清时期无锡逐步形成著名的“布码头”，并成为江南漕粮集中地和商品集散地，至清末成为全国四大米市之一，经济的发展促成了大量集镇的兴起和发展。无锡还是近代工业的发祥地之一，到民国25年，有纺织、面粉、针织、染织、碾米、铁工、砖瓦、造纸等20个工业门类，315家工厂，仅次于上海，有“小上海”之称。l 宗教文化无锡有浓郁的宗教文化，有道教、佛教、伊斯兰教、基督教等。其中道教和佛教建筑最多，影响最大。宗教文化包括宗教建筑或活动场所。佛教还有碑刻、塔、金与铜造像；宗教节日和宗教活动仪式；宗教音乐；宗教名人。l 民俗文化无锡人民长期生活在太湖之滨，在特定的自然和社会环境以及共同的生产实践和社会交往中，自发地逐渐地形成了具有无锡地方特色的风俗。随着时代的发展，有些风俗消失，有些风俗沿袭传承至今，也诞生出新的风俗，日趋多姿多彩。这些习俗，有的反映在人们的衣食住行等方面的日常生活以及各传统节日中的习尚和行为，反映家庭礼仪、社交礼仪、人生礼仪、饮食习惯；有的反映农、渔、商等行业所特有的行业习俗和禁忌。此外，群众中涌现出作为集体智慧结晶的大量谚语以及反映民意、民心、民俗、民情的大量民间歌谣。吴文化山水文化艺术文化名人文化产业文化饮食文化民俗文化宗教文化园林文化水文化酒店项目依托贯穿餐饮、住宿康乐、购物无锡地域主要文化梳理吴风水韵山情酒店景观环境图2-3 无锡地区主要文化梳理与表达 结论：无锡地区丰富的文化底蕴是项目开发可以发掘与汲取的无形资产，也是提升项目品牌的重要支撑，需要在今后开发建设中不断予以深化挖掘与利用，以进一步强化项目特色与品位。第三章 中国及无锡市酒店现状分析一、中国酒店业发展概况20世纪80年代打开国门后，中国酒店业开始起步，80年代尚是卖方决定市场的时代，酒店业停留在经验管理的阶段，属于指令性的政府外事接待体系。90年代随着市场经济改革的开始，酒店业开始进入市场竞争阶段。竞争初期利润空间巨大，因此90年代上半期是业界的黄金时代。1996年全行业盈利30亿，但从1998年开始数年亏损，98年亏损32亿，1999年的亏损额达到54亿，2002年亏损27亿，2003年遇到SARS风暴，又遭受重创。从1991年到2002年，客房平均出租率每年增长两个百分点，2002年出租率达到60。2003年星级酒店营业收入总额983亿元，比2002年增长7.5%，但此营业收入总额增长是来源于总量的增长，而非同步性的效益增长。从效益的角度看，2003年酒店全行业大概下降25，只是因为有外延的扩大和总量的增长，所以收入总额有所提高。从2004年开始，酒店业开始全面回暖。中国加入WTO后，国际酒店投资商、酒店管理公司纷纷进驻中国并加紧扩张，中国酒店市场的活跃与繁荣已成为世界瞩目的焦点，所有酒店（尤其是五星和四星饭店）均对未来业绩表示乐观。2003年中国饭店业务统计报告表明72%受调查酒店预测2004年住客率将实现增长，83%的酒店预测平均房价将出现增长。2004全年入境的旅游、商务、探亲等游客10904万人次，比上年增长19.0%。其中，外国人1693万人次，增长48.5%；港、澳、台同胞9211万人次，增长14.8%。在入境旅游者中，过夜人数4176万人次，增长26.7%。国际旅游外汇收入257亿美元，增长47.9%。2004年全年国内旅游出游者达11亿人次，增长26.6%；旅游总收入4711亿元，增长36.9%。 2005年110月份入境旅游者10018.07万人次，比上年同期增长11.57%。其中：外国人1696.28万人次，增长22.56%；香港同胞5813.50万人次，增长5.64%；澳门同胞2156.91万人次，增长20.96%；台湾同胞351.39万人次，增长13.82%。旅游商务人数大幅增长，为酒店业创造了巨大市场需求。到2006年末，全国共有星级饭店12751家，比上年末增加923家，增长7.8%；拥有客房145.98万间，比上年末增加12.76万间，增长9.6%；拥有床位278.55万张，比上年末增加21.38万张，增长8.3%。2006年，全国星级饭店的经营情况良好。全年营业收入总额为1482.86亿元，比上年增加136.17亿元，增长10.1%；上缴营业税108.12亿元，比上年增加30.96亿元，增长40.1%。2008年的北京奥运会和2010年的上海世界博览会，将大大的推动我国酒店业的发展，所以我国宾馆酒店行业在未来几年的前景将继续看好。二、中国酒店发展的主要特点（一）中国酒店出租率特点特点一：出租率在逐年提高2000年全国星级饭店平均出租率55.85%，2001年全国年平均出租率58.45%，2002年平均出租率为60.15%，到2006年，全国星级饭店平均客房出租率为61.03%,比上年提高0.07个百分点（资料来源：2006年中国星级饭店统计公报）。特点二：星级高的、规模大的饭店出租率高，星级低的、规模小的饭店出租率相对较低据国家旅游局公布的“2006年中国星级饭店统计公报”显示：A、星级高的出租率相对较高：五星级饭店的客房出租率为66.4%；四星级饭店的客房出租率为64.3%;三星级饭店的客房出租率为61.3%；二星级饭店的客房出租率为56.9%;一星级饭店的客房出租率为53.1%。B、规模大的饭店出租率相对较高：(1)客房数在500间以上的饭店平均客房出租率为65.4%，比上年下降0.8个百分点；(2)客房数在300-499间的饭店平均客房出租率为64.1%，比上年下降0.1个百分点；(3)客房数在200-299间的饭店平均客房出租率为63.8%，比上年提高0.32个百分点；(4)客房数在100-199间的饭店平均客房出租率为61.0%，比上年下降0.4个百分点；(5)客房数在100间以下的饭店平均客房出租率为57.6%，比上年上升0.5个百分点。（二）中国酒店利润构成分析根据中国旅游统计年鉴显示的各星级酒店营业收入分布如下（表3-1）：表3-1 中国酒店利润构成表类别营业收入总计（万元）客房餐饮商品其他五星872191.58617670.268162.17259246.231817270.18四星1042863.8820667.38256595.03269664.32389790.49三星1438814.81269381.6110892.213684873187575.57二星732243.29672748.0464441.81152888.121622321.26一星59931.7951283.875540.1910573.99127329.84从表3-1我们可以看到，酒店的收入主要来自于四个部分：客房、餐饮、商品和其他。对上表进行百分比换算处理，得到表3-2：表3-2 中国酒店利润分布比率表类别营业收入总计客房餐饮商品其他五星47.99%33.99%3.75%14.27%100%四星43.64%34.34%10.74%11.28%100%三星45.14%39.82%3.48%11.56%100%二星45.14%41.47%3.97%9.42%100%一星47.07%40.28%4.35%8.30%100%从表3-2中，我们可以清楚看到酒店业的主要收入来源的分布比例。以五星级酒店为例，客房、餐饮、商品和其他收入分布分别为47.99%、33.99%、3.75%、14.27%。客房是最大的收入来源，餐饮次之。这两项相加占到酒店收入的81.98%。而商品和其他收入只占到18.02%。显然，客房和餐饮仍然是酒店最主要的收入来源。三、无锡市旅游现状及发展态势（一）无锡市旅游业现状无锡素有“太湖明珠”之称，是一座有着3000多年历史的名城，吴越文化的发祥地之一，是中国优秀旅游城市，中国十大旅游城市之一，拥有江（长江）、湖（太湖）、河（古运河）、竹（宜兴竹海）、泉（天下第二泉，“二泉映月”是中国家喻户晓的名曲）、洞（宜兴一批喀斯特溶洞）等旅游胜地。马山半岛境内，有88米高的释加牟尼青铜造像，称“灵山大佛”，系世界之最。太湖畔的中央电视台影视外景基地（影视城游乐区），可让游客饱览中外著名建筑及现代影视科技。2007年，无锡市共接待国内外游客3426.91万人次，旅游总收入达到445.76亿元，比上年增长18.3%，相当于全市国内生产总值的11.55%。图3-1 2001年-2007年无锡市旅游总收入（资料来源：2007无锡市旅游业年度报告）1、入境旅游2007年，无锡市共接待入境旅游人数76.15万人次，与上年持平，共实现旅游外汇收入3.62亿元，比上年增长14.2%。图3-2 2001年-2007年无锡市入境游客接待量（资料来源：2007无锡市旅游业年度报告）图3-3 2001年-2007年无锡市旅游外汇收入（资料来源：2007无锡市旅游业年度报告）2、国内旅游2007年，无锡市共接待国内旅游人数3350.76万人次，比上年增长10.5%。全市国内旅游收入418.04亿元，比上年增长18.9%。图3-4 2001年-2007年无锡市国内旅游接待人数及旅游收入（资料来源：2007无锡市旅游业年度报告）3、旅游景区建设截至到2007年底，无锡市共有等级旅游景区30个，其中AAAAA级旅游景区1个，AAAA级旅游景区11个，AAA级旅游景区7个，AA级旅游景区11个。全国工业旅游示范点1家，全国农业旅游示范点为11家。表3-3 无锡市AAA级以上景区名单序号等级景区名称1AAAAA无锡三国水浒景区2AAAA无锡鼋头渚风景区3AAAA无锡灵山景区4AAAA无锡锡惠名胜区5AAAA无锡蠡园公园6AAAA无锡薛福成故居7AAAA宜兴善卷风景区8AAAA宜兴龙背山森林公园9AAAA宜兴团氿风景区10AAAA宜兴竹海风景区11AAAA江阴市江苏学政文化旅游区12AAAA江阴市滨江要塞旅游区13AAA无锡唐城14AAA无锡东林书院15AAA无锡龙头渚公园16AAA无锡太湖花卉园17AAA无锡龙寺生态园18AAA无锡新洲生态园19AAA无锡雪浪山生态景观园（资料来源：2007无锡市旅游业年度报告）（二）无锡市旅游业“十一五”发展态势“十一五”期间，无锡旅游将构筑“七区一体、一体两翼”发展格局，整合旅游资源，高度集聚要素，优化产业布局，调整产品结构，提升整体功能，培育规模特色。到2010年底，在全市基本建成八大特色旅游板块，旅游总收入预期达到750亿元，旅游业发展水平跻身全国前十位：一是打好“太湖牌”：以太湖为中心，以滨湖区为主题，加快建设环太湖旅游度假休闲区。建成、建好无锡太湖国家旅游度假区、山水城省级度假旅游区、“太湖第一名胜”景区、环太湖度假休闲带和蠡湖旅游休闲服务中心。二是唱好“运河歌”：整合开发、修复古运河和梁溪河，着重河道两岸空间景观和民居风格的修复改善，以及历史文化和民俗风情的挖掘。三是弘扬“吴文化”：整合“三泰一址”（泰伯庙、泰伯墓、泰伯渎、鸿山遗址）丰富旅游资源，开发吴文化特色旅游产品和线路。四是奏响“二泉曲”：以“天下第二泉”、二泉映月品牌为依托，进一步提高锡惠名胜古迹区的文化品位，挖掘和整合文化资源。五是都市休闲旅游区：在城区增设吸引与方便游客和市民的文化、休闲、休憩、购物、餐饮等旅游功能设施。六是都市农业旅游圈。在城郊结合部、滨湖区、惠山区、锡山区、新区等积极引导和发展都市休闲农业。七是江阴人文旅游休闲区：依托一人、一村、一街、一园、一区、一桥，构筑具有滨江特色的现代度假休闲区。八是宜兴陶都生态旅游区：以陶都为品牌，以“人与自然和谐”为主题，以绿色和生态为重点，整合“陶、竹、茶、洞、山、水、果”的优势，大力发展生态旅游和休闲旅游。分析表明，无锡市旅游业总体呈快速、稳定、持续增长的发展态势，为酒店发展需求提供了增长空间。四、无锡市酒店现状分析（一）无锡市旅游饭店现状分析截止到2007年底，无锡市共有旅游饭店85座，客房12939间，床位21608张，其中星级饭店有66座（五星级饭店4座，四星级饭店18座，三星级饭店37座，二星级饭店7座）。2007年，全市旅游饭店接待总人数365.07万人，比上年下降7.1%，接待入境旅游人数66.95万人，比上年下降2.6%（主要因太湖暴发“蓝藻”事件，对国内游客，尤其是境外游客在无锡的居住停留影响巨大）；客房平均出租率为61.26%，比上年下降3.53%；营业收入总额为213481.7万元，比上年增长6%，其中餐饮收入109772.56万元，客房收入82578.33万元，其它收入21130.81万元；平均房价为311.6元，比上年增长7.28%；实际出租间天数2650180间天，比上年下降5.64%。图3-1 2001-2007无锡市旅游饭店发展状况（资料来源：2007无锡市旅游业年度报告）表3-3 无锡市星级饭店现状星级饭店数（座）客房数（间）床位数（张）五星48011283四星1836345905三星3740547164二星76561145合计66914515497（资料来源：2007无锡市旅游业年度报告）（二）无锡市区高星级饭店现状分析目前，无锡市区共有五星级饭店2座，分别为无锡太湖饭店和无锡湖滨饭店，有四星级饭店11座。表3-4 无锡市区高星级饭店概况饭店名称概况房型与房价无锡太湖饭店五星级饭店，地处太湖风景区，拥有257间客房，中餐、西餐等各类餐饮设施，以及商务中心、健身室、保龄球场等。标准豪华双床房：790；高级标房：520；商务标房：610；商务大床房：630；豪华大床房：810；行政套房：960。无锡湖滨饭店五星级饭店，位于无锡风景区中央，仅靠蠡园，现拥有136间标准房、12间高级套房、25件行政房及3幢湖畔别墅。普通房：880；标准房：1000；湖景标准房：1200；商务房：1100；湖景商务房：1280；行政房：1600；湖景行政房：2600；套房：1800；湖景套房：2800；君来套房：3600；颐安别业：4800；景怡楼：28000；景宣楼：28000。无锡大饭店四星级饭店，位于无锡市中心，旁有古运河和锡惠名胜，拥有325间客房，中餐、西餐、日餐等菜系，以及商务中心、健身娱乐设施等。主楼标间：610；西楼大床房：610；主楼豪华大床间：660；西楼豪华大床房：660；主楼行政楼层房：978。无锡锡州花园酒店四星级饭店，位于锡山区，拥有266间客房、商务会议设施、餐饮设施、娱乐与健身设施等。1号楼标准间：399；1号楼标准大床间：399；2号楼标准大床间：480；2号楼标准间：480；2号楼商务单间：580。无锡锦江大酒店四星级酒店，位于无锡市商业中心，拥有客房320间、旋转餐厅、各式高雅餐厅、行政楼层、健身娱乐设施等。高级双床房：458；高级大床房：478；钻石商务房：588；行政客房：608；套房：638；钻石客房：658；行政套房：988。无锡太湖花园度假村四星级酒店，位于太湖之滨、由花园大酒店、花园俱乐部和花园别墅组成。酒店拥有客房151间、艺术博览厅、会议室、商务中心等；俱乐部设有游艇、野外烧烤、水中有氧操、模拟攀岩等休闲康乐设施。花园景标准房：398；湖景标准房：498；套房：1080。无锡黄金海岸大酒店四星级饭店，位于无锡北大门商务中心区，拥有客房181间、茶艺吧、桑拿会所、娱乐中心、餐饮设施等。豪华房：430；商务房（贵宾楼）：470；高级行政房：520。江苏舜天碧波度假村四星级饭店，位于无锡太湖国家旅游度假区内，拥有客房121间、会议室、各式餐厅、高尔夫练习场、垂钓中心及其它娱乐活动设施。商务间：348；家庭房：368；豪华标间：388。无锡锦仑大酒店四星级酒店，位于北塘区，拥有客房198间、中西餐厅、多功能厅、豪华会所、会议厅、商务中心等。标准间：388；行政客房：408；豪华标准间：440；豪华单间：470。无锡山明水秀大饭店四星级酒店，位于蠡湖新城的中央地带，拥有客房222间、餐厅、娱乐设施、会议设施、服务色还是等。豪华标准房：398；豪华大床间：398；普通标准间：298。无锡国际饭店四星级饭店，位于崇安区，拥有客房369间、健身娱乐设施、商务中心、多功能厅、会议室、5500个餐位。高级标准间：378；高级单人间：398；豪华标准间：488；豪华大床间：488；商务标准间：488；商务单人间：488。无锡新雅大酒店四星级饭店，位于无锡火车站附近、古运河畔，拥有客房103间、主题餐厅以及会议中心等。标准间：358；豪华间：408；行政间：458；行政套间：538。无锡锡海花园酒店四星级酒店，位于滨湖新城，拥有135间各类客房，300多人的报告大厅和各种中小会议室，500多人的大型宴会厅和20多间特色小厅商务大床房：399；商务双床房：399；豪华间：616；商务套房：699；豪华套房：888。分析表明，无锡市区五星级酒店平均客房不足300间，平均房价不等；四星级酒店客房主要以200间左右为主，房价高低不等。2007年，无锡市区四星级以上饭店接待总人数为830382人次，其中接待入境旅游者为137771人次，客房平均出租率为66.75，总营业收入为72386万元。表3-5 2007年无锡市区高星级饭店经营接待状况序号星级饭店名称接待总人数（人）接待入境旅游者（人）客房出租率营业收入（万）1五星无锡太湖饭店82369902878.2384662五星无锡湖滨饭店836981516976.4080123四星无锡大饭店796751403071.6782454四星无锡锡州花园酒店824315822503267365四星无锡锦江大酒店475861292560.1460026四星无锡太湖花园度假村43542478267.2038467四星无锡黄金海岸大酒店51643324568.4232548四星江苏舜天碧波度假村43200943272.1629659四星无锡锦仑大酒店783381409083.72527610四星无锡山明水秀大饭店767151973359.18577211四星无锡国际饭店745661997070.23688112四星无锡新雅大酒店43884534258.63314013四星无锡锡海花园酒店42735420351.403791合计83038213777166.7572386