生态餐饮等园林开发项目可行性分析报告.doc

茌平XX生态餐饮等园林开发项目 项目规划书归档资料，核准通过。未经允许，请勿外传！茌平XX生态餐饮等园林开发项目项目规划书聊城市XX园林工程有限公司二一一年十月目 录1 项目概况31.1项目的基本情况31.2项目建设规模31.3项目实施进度计划41.4项目总投资41.5项目资金来源42 项目承办单位53 项目背景73.1茌平县的县域概况及经济发展73.2生态型经济的发展82.3项目建设的必要性92.4项目的提出103 项目规划方案113.1项目总体规划113.2建筑方案设计133.3结构设计143.4项目主要功能区143.5道路设计173.6给排水设计173.7绿化设计184 项目实施进度计划204.1项目建设期204.2项目实施计划205 项目投资估算225.1 投资估算225.2 资金筹措236 项目财务分析246.1 财务评价依据246.2 项目计算期246.3 财务效益分析247 综合效益评价267.1项目综合效益267.2建议26附表附表1：项目总投资估算表附表2：项目营业收入、总成本及利润分析表附图附图1：项目地理位置图附图2：项目平面布置简图1 项目概况1.1项目的基本情况1.1.1项目名称茌平XX生态餐饮等园林开发项目1.1.2项目承办单位聊城市XX园林工程有限公司1.1.3项目负责人姓 名：联系电话：1.1.4项目选址项目初步考虑选址于茌平县西部，振兴路西首，804省道以南，该地块现为茌平县园林处花卉苗木基地。1.2项目建设规模1.2.1建设规模项目计划总投资919万元，建设生态餐厅、园艺景观展示厅等9000平方米，并开发建设生态采摘园、DIY农业区以及园林景观广场。1.2.2主要建设内容（1）生态餐厅（2）园艺景观展示厅（3）生态采摘园（4）DIY农业区（5）园林景观广场1.3项目实施进度计划本项目建设期1年。在项目批复后，计划2011年11月至12月前完成项目工程设计及工程招标，2012年1月份进行动工建设，计划2012年6月份完成项目主要施工内容，2012年8月完成景观配套工程，2012年10月份底项目投入试运营。1.4项目总投资 项目总投资估算额为919万元，包括固定资产投资839万元，铺底流动资金80万元。1.5项目资金来源本项目投资所需资金初步考虑全部由项目承办单位自筹解决。2 项目承办单位聊城市XX园林工程有限公司成立于2005年8月，注册资金300万元人民币，法人代表为袁焕平，是一家专业从事园林绿化设计与施工、绿地养护与管理以及花卉苗木繁育和生产销售的园林绿化企业，目前企业可以为客户实行规划、设计、施工、养护等一条龙服务。公司成立至今已有苗木基地两处约600余亩（茌平县洪官屯苗木基地400余亩，江苏常州200余亩），育有各种乔、灌、花、盆景等，苗木主要以法桐、国槐、高杆女贞、白蜡、连翘、紫荆、紫薇、海棠、五角枫、紫叶李、小龙柏、金叶女贞、红叶石楠等为主。苗木主要销往山东本地、河北、河南、上海等地；公司以苗圃起家，针对苗圃的实际运作的需要，配备专门负责人，营销负责人，井然有序地搞好苗圃生产销售工作。在苗木的基础上，公司不断承接各类工程和行业服务，注重品牌建设，受到市县领导和客户好评。企业坚持“与时俱进、以人为本”的发展思路。目前公司已拥有高、中级技术、高素质管理人才20余人，专业人员45多人。具备一支技术精湛、素质良好的专业绿化施工队伍，均具有10年以上的绿化经验，近期施工的有茌平县信发公园绿化工程、茌平县西高速路口绿化工程、茌平县迎宾大道绿化工程、东阿县S329、G105、环球路北段及西外环路南段绿化工程等。近几年，在茌平县建设局、园林处等有关部门的关怀下，聊城市XX园林工程有限公司发展态势良好。企业为了全面发展壮大，计划实施本项目，以丰富企业的经营范围，扩大企业经营规模，更好地服务社会，贡献社会。3 项目背景3.1茌平县的县域概况及经济发展茌平县地处鲁西平原，总面积1117平方公里，辖6镇7乡2个街道办事处，810个行政村，57万人口，现属山东省聊城市，系山东省改革开放试点县。历史悠久，人杰地灵。茌平秦时置县，因县境在“茌山之平陆”而得名，是战国时期高士鲁仲连、唐初名相马周、宋代医学家成无己、清代画家董立元等历史名人的诞生地。境内有著名的尚庄大汶口文化遗址、教场铺龙山文化遗址、孔子回辕处、鲁仲连祠等名胜古迹，展示了古老璀璨的文明史。茌平县经济发展速度快，效益高，城乡面貌发生了很大的变化，人民生活大大提高。经济繁荣，社会进步，政通人和，百业俱兴。以20家龙头企业，带动了实施“亿元企业”提升工程，由20 家亿元企业已扩大到30家，形成了“亿元企业”族群。其中，国家名牌企业4个，省级名牌企业8个。2005年来，全县总产值达到77亿元，总收入达到6.45亿元，财政收入2.4亿元，在全市名列前茅。“十一五”期间，茌平县委，县政府以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以科学发展观统帅全局，实施工业强县，加速城镇化进程，服务业崛起和新农村建设四大战略，实现进入全省30强县，全国百强县，撤县设市三大目标，努力建成全国卫生城，全国园林城，环境模范县。一是突出发展主题，增强县域综合实力。二是转变经济增长方式，推动经济社会步入科学发展的新轨道。三是推动城乡区域协调发展，实现共同进步。四是推进改革开放，增强经济发展活动。五是高度重视社会事业发展，构建和谐社会。2010年茌平县进入全国百强县，实现了经济发展的目标。3.2生态型经济的发展发展生态型经济项目就是坚持可持续发展战略，运用生态学原理、系统工程方法和循环经济理念，以促进经济增长方式的转变和改善环境质量为前提，充分发挥区域生态、资源、产业和机制优势，大力发展生态经济，改善生态环境，培育生态文化，基本实现区域经济社会与人口、资源、环境的协调发展。可持续发展逐渐成为全球的共同行动。随着全球性的人口增长、资源短缺、环境污染和生态恶化，人类经过对传统发展模式的深刻反思，开始探求经济社会发展与人口、资源、环境相协调的可持续发展道路。我国于1994年批准实施中国21世纪议程，是国际上率先采取行动的国家之一。进入新世纪，全球可持续发展的共同努力进一步强化。经济全球化和生态化趋势进一步加强。我国加入世贸组织，在全面参与国际竞争的过程中，生态环境和经济活动的相互影响日益加深。越来越多的国家和地区把生态安全作为国家安全的基本战略，予以高度关注；出口贸易也越来越多地面临主要来自发达国家的“绿色壁垒”挑战。我国进入全面建设小康社会新阶段。按照党的十七大提出的全面建设小康社会的奋斗目标，努力实现“可持续发展能力不断增强，生态环境得到改善，资源利用效率显著提高，促进人与自然和谐，推动整个社会走上生产发展、生活富裕、生态良好的文明发展道路”，是全面建设小康社会、提前基本实现现代化的重大任务。本世纪的头二十年，是我国经济和社会发展的重要战略机遇期，随着经济全球化进程的不断深入，科技创新的不断加快，产业和资金转移的不断加速，我国在利用国际市场资源，参与国际产业分工、承接国际产业和资金转移中将赢得更大的发展空间。经过改革开放以来的高速增长，我国进入了经济加速增长的惯性阶段，迎来了黄金发展期。2.3项目建设的必要性随着人们生活水平的提高，消费者越来越关注包括空气质量在内的就餐环境、舒适程度、餐饮品种、科学营养等问题了，人们对饮食提出了更高的要求，追求绿色，追求健康，绿色生态美食已经成为新的饮食理念。于是，生态餐厅应运而生。生态餐厅不仅要拥有自然生态的就餐环境，更主要的是靠绿色食品来吸引消费者。生态餐厅是近年来形成的一种崭新的餐厅形式，体现了人们要求回归自然，反璞归真的美好愿望。生态餐厅是将餐厅建在温室中，并结合温室工程，园林景观设计、种植技术，营造出一种优美的生态自然景观环境，使生活在都市中的人们在品尝健康美食的同时，又能远离城市喧嚣，欣赏别具一格的自然美景！顾客能食用温室中生产出的无公害的绿色瓜果蔬菜，也可以参与其中，亲自采摘，增强了参与性与趣味性，其自然、幽雅的环境是其他餐厅所无法比拟的。目前，茌平县乃至聊城周边县市都没有真正意义的生态餐厅，不能满足当地及周边地区高端消费群体对自然生态餐饮服务的需求，项目的建设具有必要性。2.4项目的提出根据对当地生态餐饮项目市场的分析，项目市场潜力巨大；同时，开发生态经济型项目符合国家产业政策；项目依托区域内自然环境，提出生态餐厅等园林开发项目，是适时而必要的。3 项目规划方案3.1项目总体规划3.1.1项目规划依据(1)中华人民共和国城市规划法；(2)城市规划编制办法；(3)茌平县城市总体规划；(4)茌平县国民经济和社会发展“十二五”规划纲要；(5) 目前场区现状条件。3.1.2规划区域现状项目计划选址于茌平县西部，振兴路西首，804省道以南，该地块现为茌平县园林处花卉苗木基地，现在主要用于园林处办公、苗木种植及车辆停放。项目区域现状简图如下： 苗木区 苗木区105国道园林处办公区苗木区3.1.3项目总体规划（1）规划原则 主题化原则：以生态餐厅为主题，利用周边现有的生态条件，打造茌平县幽静逸情、高雅别致的生态餐饮、商务接待区。 生态化原则：充分利用现状良好的生态景观资源，坚持生态优先，满足当地顾客对良好生态的追求。 服务化原则：为社会人士提供餐饮接待服务，周边区域以设置园林景观广场为主，为人们提供休闲、娱乐的场所。（2）规划目标以生态餐饮为主题，兼有园林园艺展示、景观广场、生态采摘等于一体的生态园林景区。（3）项目总体规划根据项目场址地形地貌特点及建设内容功能要求，按照项目规划原则和规划目标，对项目进行总平面布置。项目地块基本呈方形，生态餐厅等主要建筑工程设置在场区西部为主；目前园林处出入口保留，作为生态餐厅主要出入口；不改变场区园路基本轮廓，利用园路解决区域内交通；景观主轴南北向贯穿整个地块。项目区域西部建设生态餐厅，生态餐厅辅以欧式园林式设计的长廊、亭台、水桥以及小规模的水系设计，突出生态餐厅的品味与典雅；项目区东北部设置园艺景观展示区，用于展示国内外具有特色的园林园艺技术，作为项目区独特的景观；生态餐厅南北、两侧分别设置生态采摘园和DIY农业区，向城区居民提供生态无公害的蔬菜瓜果及自主耕种的服务；项目主出入口南侧，采用园林化设计建设景观小广场一处，为人民群众提供休憩、娱乐之所。项目总体平面布置图如下：3.2建筑方案设计3.2.1建筑方案建筑风格定位融入了现代与传统相结合的手法并有一定的创新意识，而在造型上摒弃了繁杂的装饰，通过简洁的水平线面、花饰等细部处理，创造出典雅，精致的外观形象；建筑风格结合场区的幽雅的园林气息，可采用欧式园林建筑风格。3.2.2立面造型建筑立面追求时尚、大方、现代，建筑风格应与周围及现有建筑协调一致，在体现项目生态性特点的同时，从外观上创造轻松、亲切清新的外观形象。3.3结构设计本项目主要建筑内容包括生态餐厅、景观亭廊、园艺景观展示厅等，其中生态餐厅、园艺景观展示厅采用轻钢结构，建筑物墙体材料采用粘土砖或混凝土砌块；园林景观亭廊采用木结构。3.4项目主要功能区（1）生态餐厅本项目设置生态餐厅4000平方米，包括生态餐厅、景观亭廊、水桥等。生态餐饮区，综合运用建筑学、园林学、设施园艺学、生态学等相关学科知识进行规划、设计和建设，以设施调控技术、农艺栽培及管理技术来维护餐厅的优美环境，形成以绿色景观植物为主，蔬、果、花、草、药为辅的植物配置格局，结合假山、瀑布、小桥流水、竹木亭阁等园林景观，全方位立体展现绿色、优美、宜人的就餐环境。生态餐厅是极具景观特色的生态建筑，实现了建筑与环境、人与自然的完美融合，利用现代化的新材料、新工艺，采用高科技的温室技术、配套以成熟的环境调控技术，营造出原生态的园林景观环境。本项目生态餐厅主要采用轻钢结构建造，以聚酯板材或玻璃做覆盖，外观晶莹剔透，采光效果极佳，环保、节能。造型新颖独特，充分展示现代建筑的简洁、靓丽，具有地标性建筑的夺目特征。采用造园技术将山、水、树木、花草与餐厅的功能分区有机结合，人在其中，宛如来到了南国水乡、傣族村寨、东北的农家小院.。室内采智能的境调控技术，达到恒温、恒湿的园林景观环境；充足的阳光，清新的空气，绿色有机食品，环境与艺术，技术与自然完美融合。（2）园艺景观展示厅园艺景观展示厅5000平方米，采用保温性能的框架覆膜结构，以热镀锌薄壁钢管为拱架材料。园艺景观展示厅用于展示国内先进的园艺技术、各类花卉苗木等，展厅高标准建设，通过后期策划一系列的小规模园艺展览会的形式，打造鲁西地区知名的园艺展示的基地。同时，可考虑在其中设置商务洽谈区，用于商务人士洽谈的场所。（3）生态采摘园设置生态采摘园，采用自然生态、无公害方式种植时令蔬菜瓜果，如葡萄、草莓、茄子、西红柿等，为当地居住在城市的人们提供生态采摘的场所，让他们在闲暇之时享受生态采摘的乐趣，得以全身心的放松，置身于大自然之中，充分吮吸来自大自然的芳香，享受人与自然的和谐之美。（4）DIY农业区DIY农业迎合城市居民对农业、农村的向往，设置专门的种植区供城市居民认领，认领人可自由选择种植产品：蔬菜、野菜、特菜、瓜果、花卉，认领人需结合自己的认领时间选择对应的种植产品，在认领期内人令人在闲暇时可以来庄园打理自己的田地；园区为认领人免费提供种子、肥料、工具和技术指导，并负责认领人不在园区期间的日常管理，认领期间收成产品全部为认领人所得。DIY庄园可以迎合满足城市青少年熟悉农村、农业、亲近大自然的需求，同时享受收获的乐趣。（5）园林景观广场利用场区主要出入口南侧区域设置景观广场一处，由项目承办单位聊城市XX园林工程有限公司凭借其园林专业施工能力，建设具有园林特色的景观广场，采用具有特色的园林花卉苗木进行广场绿化，并设置假山、雕塑、花架、亭台等园林景观小品，为市民提供一个幽静、美观的休憩、娱乐场所。3.5道路设计本项目将在项目区基地修建主要进入道路和次道路及停车点。（1）主道路采用水泥路面，宽8米，为场区进出主要道路。（2）次道路路面采用青石铺设，宽6m，联系各分区，便于组织人流、运输、观光。（3）支道路采用鹅卵石或防滑小地砖，宽1-2m，用于景观区的步行观光。3.6给排水设计（1）给水工程：主要为生活用水和绿化浇灌用水。生活用水采用城市自来水，绿化浇灌用水可考虑采用地下水。（2）排水工程：场区排水采用雨污分流制，生活污水由各用水点排入场区污水管网，经场区污水管网排入城市污水管网，雨水经场区管网送至城市雨水管网。3.7绿化设计本项目绿化设计考虑到项目区现状，尽可能不破坏区域内的植被，对区域内绿化景观进行适宜的改造，营造幽静、安逸的景观园林景致。（1）景观布置联络各活动场所的主干道，一般在道路两侧或一侧配植自然式风景林，在道路转弯处，配植高低错落的树丛，与道路形成对景。当道路两侧或一侧有景可赏之处，密林地段改为疏林，留出视线，诱导“绿色风景窗”，无林区可在路的一侧或两侧配植花灌木树丛，使游人在沿途就能领略自然景观。在游览道两侧若林木郁闭，遮挡视线，影响沿途观景，可在密林处留出“绿色风景窗”或密林为疏林，改乔林为矮林。通过曲径以两旁密林为夹景，峰林为对景，在道路转弯处配植当地野生的灌木树丛为前景，分设突出某一主体树种，给人以步移景异之美感。（2）植物的配置园区内植被主要以高档苗木为主的基础上再进行美化和香化。绿化尽量配植与景观有特殊联系并易产生联想的花灌木树丛，但不能影响视线，就地就近取材，片植花灌木树丛，形成高低错落，美化、香化的花园式生态园。还可开辟供野营活动的小型开敞式草地和稀树草原景观。（3）园林布置服务区园林布置应密切配合生态园建筑的开发和建设，除配植供旅游休闲娱乐人员使用的旅游性绿地与建设以野生花灌木和珍稀树种的专类园外，有供休闲、娱乐人员休息、散步的果园、庭园小游园等，形成与周围环境相协调的林林掩映，花果飘香的整洁幽雅的花园式生态胜境。4 项目实施进度计划4.1项目建设期根据项目的构思及工程建设规模，项目建设工程从项目可行性研究报告批准之日开始计算，通过初步设计、施工图设计、设备订货、土建施工、设备安装和调试、试运行到正式投产，计划用两年时间完成项目建设。4.2项目实施计划项目本阶段处于项目前期策划阶段，如项目在取得有关部门认同后，立即对项目进行可行性研究；在可行性研究报告报批后，进行工程初步设计工作，土建尽早提前施工，同时实现采购、施工的合理交叉，缩短总的建设周期。本项目建设期1年。在项目批复后，计划2011年11月至12月前完成项目工程设计及工程招标，2012年1月份进行动工建设，计划2012年6月份完成项目主要施工内容，2012年8月完成景观配套工程，2012年10月份底项目投入试运营。项目实施进度计划表如下：表41 项目实施进度表 时间 阶段2011年2012年10111212345678910项目策划可行性研究报告批复工程设计和工程招标工程施工建设配套景观工程竣工验收投入运营5 项目投资估算5.1 投资估算5.1.1 投资估算依据建筑工程费用：参考类似工程的造价。其他费用：按有关计费标准估算。流动资金：按分项估算法进行估算。5.1.2 编制说明（1）工程费用：一般土建按当地同类建（构）筑物近期结算单位造价指标，并结合本项目各建筑物实际情况估算。（2）前期费用：本项目投资估算前期费用主要包括勘察设计费、工程监理费、招标代理服务费、可行性研究服务费、环评费等，按照市场价格进行估算。（3）建设单位管理费：按照工程费用和前期费用之和的1.5%计入。（4）预备费用：基本预备费按工程费用和其他费用之和的3.0%计算；工程建设期较短，估算没有考虑涨价因素。5.1.3项目总投资估算及构成项目总投资估算额919万元，包括固定资产投资 839万元，铺底流动资金80万元。项目投资估算表如下：项目投资估算表 单位：万元序号工程名称土建费用设备费用安装费用其他费用小计一第一部分费用620 150 10 0 780 1 生态餐饮区240 50 290 2 园艺景观展示区150 60 210 3 生态采摘园30 30 4 DIY农业区30 30 5 园林景观广场120 120 7 其他配套工程50 40 10 100 二第二部分费用35 35 三预备费24 24 四固定资产投资620 150 10 59 839 五流动资金80 80 六项目总投资620 150 10 139 919 5.2 资金筹措项目所需资金拟考虑全部由项目承办单位自筹解决。6 项目财务分析6.1 财务评价依据6.1.1 国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数(第三版)，并参照投资项目可行性研究指南（2002年）。6.1.2 建设单位提供的有关数据。6.1.3 参加本项目研究的其他专业提供的数据。6.2 项目计算期项目拟1年建成, 经营期11年，计算期12年，计算期第二年运营能力按照正产年运营能力的80%考虑，计算期第三年开始满负荷经营。6.3 财务效益分析（1）营业收入本项目营业收入包括餐饮收入、农业收入、园艺展示收入。餐饮收入按每天提供30桌生态餐饮服务，每桌消费600元计算；农业收入，按正常年全年收入120万元计算；园艺展示收入，按正常年全年收入80万元计算；综合以上各项预计正常年营业收入740万元。（2）成本估算项目经营项目成本主要为员工工资、水、电、供热消耗及经营费用、维修费、折旧及摊销费等。根据相关行业估算，正常年全年总成本费用为449万元。（3）利润估算根据项目估算，正常年利润总额213.7万元，所得税按国家规定税率为25%计算，正常年缴纳所得税53.4万元，税后利润为160.3万元。（4）财务指标投资利润率和投资回收期是反映项目单位投资盈利能力的静态指标。根据项目投资估算表和项目营业、成本及利润分析表计算出以下指标：静态投资利润率（税前）=23.3%静态投资回收期（税前）=5.5年 （含建设期）6.4综合财务评价结论从以上项目财务分析数据来看，项目总投资919万元，年利润总额213.7万元，投资利润率23.3%，投资回收期5.5年。以上财务盈利能力分析表明，本项目具有一定的财务盈利能力，并且抗风险能力较强，同时项目在国家财税政策上给予一定的扶持。因此，本项目财务上是可行的。7 综合效益评价在国家鼓励发展生态型经济的有利形势与大好环境下，项目以发展生态餐饮为特色，对项目区进行生态景观开发。本项目具有一定的经济效益和较高的社会效益、生态效益。7.1项目综合效益（1）茌平XX生态餐饮等园林开发项目，建成后将改善当地餐饮休闲娱乐环境和条件，给城市提供一个环境优美、高雅精致的餐饮服务场所，提高城市品味。（2）通过改善和保护自然生态环境条件，对区域内生态资源给予合理的开发和利用，实现生态的可持续发展，具有较好的环境效益。同时项目不仅带动相关产业的发展，同时对改善人民的生活环境、丰富人民群众的文化娱乐生活有着极其重要的意义。（3）根据项目生态资源开发价值、环境条件分析，该项目具有巨大的开发价值和良好的建设条件。通过基础设施的进一步完善和自然生态环境保护，更大地改善茌平县投资环境，推动当地社会经济的发展。通过采取合理的自然生态环境保护措施，将极大地改善区域环境条件，具有良好的环境效益。7.2建议（1）进一步完善整体规划。在项目的开发建设中规划完备的道路、水、电、通讯等市政设施以及建设设计条件，相关市政工程应由政府统一规划建设。在税收、行政事业性收费等方面给予一定政策支持，扶持成长中的生态经济产业。（2）尽快实施，早取效益。建议有关部门给予本项目大力支持，推动项目的建设，使项目的综合效益早日呈现。目录第一章 总 论41.1项目概述41.2项目提出的背景和必要性41.3 项目建设的可行性分析16第二章 项目依据和范围202.1项目编制依据202.2编制原则202.3项目编制范围21第三章 市场发展预测及行业关键指标分析223.1二手车市场风险及发展预测223.2 目前二手车价格分析253.3 二手车关键指标分析28第四章 项目选址与建设条件364.1 项目选址364.2 区域建设条件364.3社会环境简况37第五章 项目建设内容与规模395.1 项目建设内容395.2 建设规模39第六章 项目实施进度安排41第七章 环境保护和交易流程427.1 二手车交易市场污染评估与处理427.2 二手车交易流程42第八章 项目经营管理与劳动定员498.1 项目经营管理498.2 劳动定员498.3 劳动保护和安全生产50第九章 投资概算及资金筹措519.1 投资估算519.2 资金筹措51第十章 经济效益分析5310.1项目的制度成本分析5310.2 项目效益分析5510.3 本项目成本估算5610.4 投资初期的营销计划建议5710.5 销售收入及税金5710.6 利润估算5810.7 财务平衡分析5810.8 不确定性分析5810.9 结论59第十一章 结论及建议64 29 聊城市XX园林工程有限公司