花溪区·万宜酒店综合体·建设投资可行性研究报告.doc

万宜酒店·综合体可行性研究报告

万宜酒店·综合体
可行性研究报告

二零一三年六月

第一部分 项目背景
（2012年12月已进行行政区划调整，以下所有市调数据均为原花溪区）
一、区域概况
1、地理位置
花溪区位于黔中腹地，贵阳市南郊，距市中心17公里，辖9乡2镇和5个社区服务中心，143个村委会，27个社区居委会

2、花溪区概况
2012年常住半年及以上年末总人口为36.72万人，有汉族、苗族、布依族等39个民族，少数民族人口约占总人口的33%。全区地貌以山地和丘陵为主，处于长江、珠江分水岭，是贵阳市著名的生态区和重要的水源保护区。花溪生物多样性比较丰富，森林覆盖率达42.61%，具有高原季风湿润气候的特点，冬无严寒，夏无酷热，无霜期长，雨量充沛，空气优良率达86.3%。
3、花溪区美誉
花溪区已经成功创建国家级生态区，被国家环保部授予“国家级生态示范区”称号，成为贵阳市唯一获此殊荣的区（县、市），成功申报并建成全省唯一的花溪国家城市湿地公园，是全省著名的风景旅游区和文化区，素有“高原明珠”的美誉。
4、旅游资源
旅游资源丰富，集中体现了贵州自然山水风光和人文特色。景区面积222平方公里，占全区面积的23％。区内有国家级特等景观4个，国内一等景观18个，国内二等景观32个，国内三等景观27个。以花溪公园为中心，沿花溪河两岸，绿洲成群，林木青翠，田畴交错，景色天然。陈毅元帅题诗“真山真水到处是，花溪布局更天然，十里河滩明如镜，几步花圃几农田”是花溪风景最真实的写照。花溪公园、十里河滩、天河潭、镇山村、青岩古镇、高坡民族村等均为花溪著名的风景区，花溪城市湿地公园已经成功申报国家城市湿地公园。
山水灵秀的花溪文物古迹丰富，青岩古镇已列为全国历史文化名镇。全区有13处省级文物保护单位，有甲定洞葬等12处市级文物保护单位，有马铃石拱桥等18处区级文物保护单位。
二、花溪区经济
1、花溪区经济增长稳定
经济平稳较快增长。初步核算，2012年全区生产总值1195274万元，比上年增长17.0%。其中，第一产业增加值91922万元，比上年增长9.3%；第二产业增加值469925万元，比上年增长18.8%；第三产业增加值633427万元，比上年增长16.7%。人均生产总值达 32702元，比上年增长15.9%。

Ø 财政：财政收入快速增长。全年实现财政总收入146070.3万元，比上年增加34702.8万元，比上年增长31.2%。其中：国税收入49458.1万元，比上年增长23.1%；地税收入78709.9万元，比上年增长36.4%。财政总收入占GDP的比重达12.2%，比上年提高0.9个百分点。公共财政预算收入89519.5万元，比上年增加24335.7万元，比上年增长37.3%；公共财政预算支出166666万元，比上年增长 21.3%。

Ø 生活水平：根据国家统计局花溪调查队住户调查资料，全年城镇居民人均可支配收入达21785元，比上年增长12.8%；城镇居民人均消费性支出10655元，比上年下降7.9%。农民人均纯收入达到8665元，比上年增长15.4%；农民人均生活消费支出5409元，比上年下降8.9%。

Ø 商贸：消费品市场运行平稳。全年社会消费品零售总额266305万元，比上年增长18.0%。其中：限额以上企业实现零售额98208万元，比上年增长64.3%，所占比重达36.9%；限额以下企业（含个体经营户）实现零售额168097万元，比上年增长1.3%，所占比重为63.1%。

 ,
结论：花溪区近年来经济总量发展迅速，但由于发展相较贵阳其它城区较慢，人均GDP、人均收入等还有一定差距，这也表明花溪区经济具有较大发展空间，花溪区零售市场的规模提高迅速，这些都给本项目成功带来一定契机。

三、城市发展规划
   （ 一）、  花溪面临新的发展条件和发展机遇
 　1、新一轮贵阳市城市总体规划（贵阳市建设生态文明城市总体规划<2009-2020年>）上报国务院审查通过，花溪组团作为全市建设发展的战略重点之一，其环境优势、生态优势、文化优势、后发优势必将凸显为发展优势；
   2、环城高速公路、甲秀南路建成通车，极大地提升了花溪的交通区位条件；
  3、贵州大学新校区扩建、贵阳高校聚集区在党武思丫一带建设启动，将进一步带动花溪文化旅游区的发展；
 　4、黔中水利枢纽、西水南调工程即将实施，将进一步改善花溪的水资源条件；
 　5、花溪南部新建水厂、污水处理厂、垃圾填埋场等市政设施建设，将进一步完善花溪发展的基础设施条件；
 　6、十里河滩景区申报作为国家级湿地公园，正在抓紧建设实施，将进一步完善花溪旅游景区体系和生态建设；
   7、小孟装备制造业生态工业园（中意合作小孟生态工业示范园区）作为全市加快工业园区建设的十大工业园区之一，按照一类工业园区和低碳产业示范园区的标准建设启动，进一步拉动花溪区现代工业产业的培育发展。
   8、花溪具有充足的后备土地资源，为加快发展提供了空间载体和支撑。环城高速公路南环线环内的思丫、竹林、溪南、桐木岭、孟关等区域既有约40平方公里的后备土地资源可供开发建设，这在贵阳市六个城区中是绝无仅有的，环线外侧、紧邻环线的青岩、党武、燕楼、磊庄、石板等区域更有近50平方公里的适建用地，花溪的城市建设发展北接南明、金阳、小河，西接清镇、安顺，南接惠水，东接龙洞堡、龙里，花溪的快速发展必将成为发挥贵阳在“黔中经济区”核心辐射带动作用的枢纽和桥头堡。
（二）、 花溪城市规划体现独特的山水园林低碳生态特色
    1、在贯彻落实科学发展观、建设生态文明的大背景下，低碳经济和低碳城市的发展理念正在成为城市发展的主导方向。
    国内外发展的趋势和成功经验表明，低碳经济发展模式是必然和可行的。而且相对于处于城市化后期、已形成高碳发展模式、需要付出高昂生态改善和碳减排成本的发达城市而言，对于贵阳和花溪这样处于城镇化和机动化中期的城市，有条件领先其他发展中和发达城市率先建立低成本的低碳生态城市发展模式。 
    2、经对花溪现状特点、发展条件、发展优势的详细分析，结合城市总体规划和省市党委政府对花溪的发展要求，提出花溪城市建设发展的目标和定位。
　花溪城市规划建设坚持可持续发展战略，创新建设理念和发展模式，以建设“山水生态城，低碳示范区”为目标，走节能环保、绿色低碳的生态文明发展之路，提高花溪城市发展质量，加快旧城改造和新区开发，加快旅游文化产业发展，促进人与自然和谐共生、文明与进步的新型城市化和新型现代化，将花溪建设成低碳发展的示范城市
花溪城区以建设“避暑休闲度假城、生态旅游目的地、文化教育聚集区”为主体功能定位，打造全省重要的避暑度假、旅游文化窗口和教育科研基地，形成生态良好、环境宜居、文化多彩、设施完善、科教兴盛、旅游发达的特色花溪。
（ 三）、影响房地产开发竞争市场的重大项目
2013年花溪区重大建设项目一览 见附表
（三）、商业格局及规划
 三大商业组团“合围”花溪
　　按照规划，花溪国际商业综合服务中心主要由其老城区、城南、思雅三大商业组团组成。其中“花溪老城区组团”将以花溪公园为中心，沿贵筑路至甲秀南路，结合花溪河沿河景观及湿地公园的进出口，设立高品质的酒店服务区，并设五星级酒店五座。同时，在民主路、清溪路、贵筑路围合区域形成商业步行街区，沿花溪河形成滨水文化娱乐步行街区和滨水特色饮食步行街区。
　　“溪南新区组团”则是花溪“向南”延伸扩展形成的新城区和新兴城市中心，依托溪南水网和三条河流打造生态旅游商业中心。将分别布置花溪民族博物馆、民族展示特色街区、酒店度假中心、体育中心。另外，在南部溪南河、思丫河、翁岗河三河交汇处、省委党校西侧扩大水面，建设花溪国际疗养中心、避暑休闲度假中心等高端医疗、疗养、养生、度假设施。
　　而汇聚贵州各大高校的“思雅组团”，则拟建成以“高新生态”为主的多功能商业服务区。将汇集与大学城密切相关的科技研发、信息商务、文化旅游、休闲娱乐、商贸金融、居住生活等服务配套，形成为一体的创新型、综合性、生态式城市公共功能区。
　　除此之外，花溪的工业产园区也和这三个商业组团将“花溪”合围在其中。据了解，位于花溪合朋村的贵阳金石同心产业园不仅是花溪区重大工业服务项目，也是贵阳市十大工业(产业)园区之一。建成后将成为集石材加工、现代物流、商业配套、生态、旅游产业为依托的特色新城。这样一来，花溪将会贵阳全新的宜居城、生态城、娱乐城、消费城。

结论：花溪区城市规划及未来发展及影响房地产开发的重大建设项目来看， 整个区域未来的生活人口因学校及房开项目的增加而增加，青年消费群体因学校新小区的建设增加而增加，比较符合项目的形象定位。
因旅游区的扩容及升级建设将打来巨大的旅游经济的增加。
在5年内将形成以花溪公园为核心的块状三大商业组团，相对的；商业门面或铺面上市量随着建设将逐年加大，市场竞争也将面临剧烈的碰撞。

第二部分 项目优劣势分析
一、项目概况
1、项目区位
本项目位于贵州省花溪区清溪路上，属于花溪老城区传统的商业核心区域。
2、项目经济技术指标
基本经济指标
规划用地面积
8997㎡（约合13.5亩）
建设用地面积
3407.9㎡

计入容积率
一层
4911.86㎡
共27819.54㎡
二层
4013.25㎡
三层
3808.38㎡
四层
4019.74㎡
五层
2616.34㎡
六层
3517.97㎡
七层
1644㎡
八层
1644㎡
九层
1644㎡
不计入容积
负一层
7250.15㎡
共14730.3㎡
负二层
7480.15㎡

3、项目SWOT分析
S→优势条件
• 项目位于区域传统的商业核心；
• 定位清晰：花溪区中青年消费娱乐首选之地
• 两园之心，人流交汇之地
• 地块较小，投资风险相对较小，销售速度及资金回笼快
W→劣势分析
• 地块较小，无法形成规模效应
• 周边老商业门店形象太差，影响项目整体形象
• 规划设计条件限制，不利项目整体发展
O→项目机会点
• 区域建设及经济发展较快，利于商业的去化速度及酒店经济
• 花溪区旅游经济的增多加快，利于区域整体的发展及项目的销售
• 区内环境优美、人文荟萃、交通日趋便利，是贵阳及周边的主要旅游目的地。
T→外在威胁分析
• 未来几年商业市场开发体量巨大；区域可售方量逐年在加大，竞争日趋激烈
• 未来不可预见的政策打压

结论：通过以上分析及市调了解可以看出，本项目区域位置较优越适宜商业打造，如果能迅速的组织资金在一年内将商业裙楼建设起来，再同时加大营销团队的力量招商成功的话，项目就能规避规模大盘的恶意竞争。

第三部分 项目经济效益分析
一、周边楼盘比较
因本项目的占地位置比较特殊，是花溪区域内不可多得的商业核心区域及商业宝地，所以只能以花溪老的商业街（将军路）及项目旁的唯一竞争项目“明秀商贸城”的商业价格来做经济分析。
总结：以上在售楼盘主要位于项目所处周边，直接竞争楼盘“明秀商贸城”的商业的商业预估平均售价为：一层临街门面6万元/平方米左右，一层内铺为3.5万元/平方米左右，二层为2.5万元左右。
将军路上无新商业出售，经过调查走访，可以6.5万元/平方米左右的价格做参考。
二、项目经济效益分析
1 项目估算的各项设定
（1）项目说明
1、项目用地13.5亩,土地出让金451.28万元/亩，
2、预售条件为工程施工至裙楼土建完工。
3、销售费用按销售收入的2%计。
（2）各项税费说明
根据花溪区市政府相关部门的有关规定：
1、房地产销售税金及附加为销售收入的5.65%。
2、企业所得税按税前利润的15%计算（加大建安成本、合理避税）
（3）各项成本费用的设定
根据花溪区区房地产开发的实际情况，本项目各项成本费用可以归纳为：开发成本（包括土地成本、前期工程费、建安工程费和其他工程费、开发期间税费）和开发费用（包括项目管理费、销售费用、财务费用）。结合我司的经验数据资料以及与各职能部门沟通的成果，对项目的土地成本、工程成本进行估算，各项税费标准按政府有关规定进行估算。
2 、项目总体规划指标
项目总体指标：项目总建设期为,24个月
1. 总用地面积13.5亩、8997㎡
2.总建筑面积：42549.84㎡
2. 地上总建筑面积：27819.54㎡，
2.1.酒店建筑面积：8449.97㎡，
2.2. 商业建筑面积：19369.57㎡
3. 地下建筑面积：14730.3㎡
3.1.超市7250.15㎡
3.2.地下停车泊位：7480.15㎡（329个）
4. 容积率：2.8
5. 建筑密度：37.88%，
6. 绿地率：25.5%，
3、 项目开发费用估算
项目整体总投资估算：
（1）土地成本
本项目以土地转让方式进行，土地出让金为6,090万元，契税94.395万元（含双方应出契税我方占1.5%及印花税0.05%）。
土地成本合计：6，184.395万元
（2）前期工程费（含勘查费、规划设计费、三通一平、各项规费等费用）：
27819.54㎡×40元/㎡=111.28万元
前期工程费合计： 111.28万元
（3）基础设施费(含供水电气、道路、排水排污、绿化等)
27819.54㎡×100元/㎡=278.54万元
基础设施费合计：278.54万元
（4）建筑安装费（含土建、安装、设备等）：
建安成本：
1、商业：19369.57㎡×3,000元=5,810.87万元
2、酒店：8449.97㎡×5,000元=4,224.99万元
3、地下层：14730.3㎡×2500元=3,682.58万元
机械车库、设备房、电梯费用：600万元
建筑安装费合计：14，318.43万元
（5）开发间接费（按1,2,3,4项之和的0.6％计）：
20,892.65万元×0.6% =125.36万元
（6）不可预见费（按1,2,3,4,5项之和的3％计）：
21,018.01万元×3% =630.54万元
开发成本合计：21，648.55万元（1,2,3,4,5,6项之和）
（7）期间费用：
管理费用：21,648.55万元×1.5%＝324.73万元
销售费用：34,585.19万元×2.5%＝864.63万元
期间费用合计：1,189.36万元
（8）财务费用(建设期自投资金利息)：
财务费用：12,000万元×8.8%×1年 =1,056万元
项目总投资合计：23,893.91万元(1,2,3,4,5，6,7,8合计)
（9）总收益估算：
销售总收入：
商业部分：9865.41㎡×30,800元/㎡＝30,385.46万元
（一层临街按6.5万元/㎡均价计算，一层内铺按3.5万元/㎡均价计算，二层按2.5万元/㎡均价计算，三层按2万元/㎡均价计算）
产权式酒店：93间×（12,800元/㎡×35.28㎡）＝4,199.73万元
销售总收入合计：34,585.19万元
可自持或租赁产业合计：1、商业—4/5层面积共6636.08㎡
2、酒店—宴会厅
3、地下层—负1/负2层面积共14730.3㎡
（10）项目利润估算：
项目可实现销售收入34,585.19万元，总开发成本费用21,648.55万元，销售税金及附加1954.06万元（按销售收入5.65%计算）。
项目税前利润总额10,982.58万元，实现税前投资利润率45.96%，缴纳所得税1,647.39万元，税后利润9,335.19万元，实现税后投资利润率39.07%。

备注：
1、收入中未考虑每年市场商铺价格的增幅。
2、成本中也未考虑未来材料及人工成本变幻等因素。
3、销售收入未考虑建筑规划设计中或将出现的不利于销售的各种弊端。
4、商业销售中无法考虑因招商工作的质量好坏所带来的对商业价值的影响。
5、实际自投资金应估为总投资的一半左右，因商业的预售回流资金就可带动整个项目的滚动发展，相对的自投资金利润及利润率相比较总投资利润及利润率要高的多。
4 项目盈利分析
项目静态盈利分析表
序号
项 目
数 值
计量单位
单价(元)
金 额 (万元)
1
一、销售总收入

34,585.19
3
商业部分
9865.41
㎡
30,800
30,385.46
4
酒店部分
14349.62
㎡
5,000
4,199.73
5
二、总投资

23,893.91
6
（一）开发成本费用合计

21,648.55
7
1、土地费用
8,997
㎡
6873.84
6,184.40
8
2、前期工程费
27819.54
㎡
40
111.28
9
3、基础设施费
27819.54
㎡
100
278.54
10
4、建筑安装工程费
42,549.84
㎡
1693
14,318.43
11
其中
建筑部分
42,549.84
㎡
1,668
13,718.43
12
车库、设备房电梯部分

㎡

600
13
5、开发间接费
20,892.65
0.60%

125.36
14
6、不可预见费
21,018.01
3%

630.54
15
（二）期间费用

1,189.36
16
1、管理费用
21,648.55
1.50%

324.73
17
2、销售费用
34,585.19
2.50%

864.63
18
（三）财务费用
12,000
8.80%
1年　
1,056
19
三、税金

3,601.45
20
销售税金及附加
34,585.19

5.65%
1954.06
21
所得税(15%)
10,982.58

15%
1,647.39
22
四、利润
23
税前利润

10,982.58
24
税前投资利润率

45.96%
25

税后利润

9,335.19
26

税后投资利润率

39.07%

通过上面的静态财务分析，项目盈利能力很强，项目可行。
第五部分 可行性研究结论
经上述分析，至2015年下半年本项目可售部分开发完毕，本项目实现税后净利润9335，19万元，税后投资收益率为39.07%，在预测销售收入及投入资金比时较为慎重，故还有一定的利润空间，该项目将取得很好的经济效益和社会效益，是个极具投资价值的项目。
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