摄影主题酒店项目投资策划书.doc

目 录第一章 总 论 11.1项目概况 11.2研究依据及范围 31.3主要技术经济指标 41.4研究结论及建议 4第二章 项目建设的背景和必要性 62.1项目建设的背景 62.2项目建设的必要性 8第三章 项目服务需求分析 11第四章 项目选址与建设条件 134.1选址原则 134.2项目选址 134.3建设条件 144.4项目建设优势条件分析 15第五章 建设方案 185.1建设规模与内容 185.2总体规划设计 195.3建筑方案 245.4结构方案 265.5给水工程 275.6排水工程 295.7电气设计 315.8暖通设计 345.9项目实施进度 35第六章 节能措施 376.1设计依据 376.2节能措施 37第七章 环境影响分析 397.1 环境影响分析 397.2 环境保护措施及治理效果 40第八章 消防与安全卫生 428.1 消防 428.2 劳动安全 438.3 卫生防护 44第九章 组织机构与运作方式 459.1 组织机构 459.2组织管理 469.3劳动定员 46第十章 投资估算 4710.1编制依据 4710.2 投资估算 4710.3资金筹措 48第十一章 经济效益评价 4911.1 成本核算 4911.2 利润估算 5111.3经济风险分析 5211.4财务评价结论 54第十二章 结 论 55第一章 项目总论一、项目名称：摄影主题酒店二、发起单位：国际艺术中心三、企业性质：民营企业四、项目地址：平遥古城内（西大街北侧）五、前期投资总额约：2000万元人民币六、拟投资总额：6000万元人民币七、项目概况：按照摄影艺术主题修建五星级酒店一处，项目用地27亩，其中五星级酒店主体使用面积8046平方米，配套商贸使用面积1000平方米，酒店建筑总面积不低于10000平方米，酒店房间配套数不低于108间，附属设备及设施若干。八、项目建设条件：1、符合平遥古城城市总体规划、山西省晋中市市域总体规划、平遥县旅游发展总体规划和平遥县土地利用总体发展规划，具备建设前期条件。2、项目用地位于平遥古城内，实现“七通一平”：通电、通路、通水、通讯、排污、排水、有线电视、土地平整，各项开发条件具备。第二章 项目背景分析一、政策分析：平遥县政府形象工程，填补空白。平遥古城已有2800年的历史， 1986年成为国务院命名的国家历史文化名城，是中国现存最为完整的一座古代县级城市。因其所有特征为人们展示了一幅非同寻常的文化、社会、经济及宗教发展的完整画卷，1997年，12月3日联合国教科文组织正式将平遥古城列入世界文化遗产名录。平遥境内有各级文物保护单位99处，其中国家级11处，省级7处，其中古城墙在国内保存最为完整，日升昌票号被誉为“中国现代银行的鼻祖”，双林寺被专家誉为“东方彩塑艺术宝库”，镇国寺万佛大殿是中国现存最早的木结构建筑之一。2001年，在国家文化部、国务院新闻办公室和山西省委、省政府的大力支持下，在平遥首次创办了“平遥国际摄影节”，这是古城平遥与国际摄影节首次嫁接，此次摄影节完全按照国际规范操作，国内与国际接轨、传统与现代互动，使平遥古城独特的风貌、古朴的民风以及形式多样的摄影活动交相辉映，在海内外产生了出乎预料的轰动效应。这之后，每年在平遥举办一次“平遥国际摄影大展”。如今已连续成功举办了十届，被国际节庆协会评选为中国最具国际影响力的十大节庆活动，成为平遥对国内外旅游宣传的一张闪光的名片。根据山西省和平遥县致力推进从观光古城到体验古城的提升、有效地将地方特点、中国特色、时代特征融为一体的战略思路，平遥摄影主题酒店项目将致力于传统文化风格的环境、氛围、外观和格调中，提供摄影主题的现代消费项目，如摄影主题酒店、摄影主题酒吧、摄影主题咖啡厅、艺术博物馆、艺术展示厅、画廊等，建成后将弥补主题酒店这一空白，成为古城内的一个全新的景点，同时也是重要服务配套项目及政府形象工程。二、市场分析：旅游新景点，抓住艺术细分市场。平遥古城从年申遗成功到现在，全县的旅游产业经历了一个从小到大、由弱到强的发展过程，旅游经济效益连年大幅递增。全县接待游客人数从年的万人次增加到年的万人次，旅游门票收入从年的万元增加到年的万元，旅游综合收入从年的万元增加到年的亿元，旅游收入占的比重从年的增长到年的。平遥申遗成功至今近年，其旅游收入增长了倍。旅游业有效促进了当地就业和经济发展。2009年金融危机和甲流的双重冲击下，旅游产业受到较大影响，然而作为全省旅游业龙头的平遥古城，各项指标逆势上扬，旅游人数和门票收入实现了双增长。截至2009年8月13日，共接待游客70.33万人，同比增长36.61%，比去年同期增加18.85万人。平遥摄影主题酒店项目与平遥县政府招商引资形成对接，项目的启动与建设期间已经得到上级政府的关注和大力支持。各经营场所的外观保留传统文化元素，内部装饰将体现全新的时尚元素，在给旅游者古风古韵的体验的同时，满足游客对现代娱乐休闲消费的需求。通过利用平遥国际艺术中心在中国艺术圈的人脉和影响力，将这一主题酒店打造成国际一流的摄影会展基地，国内有影响力的艺术采风制作基地、影视拍摄基地、艺术人才培训基地、不仅可以吸引全国各地的旅游者，同时也将成为国内外摄影师，艺术家的聚集地，进一步加强和推进古城国际摄影大展的品牌影响力。三、竞争分析：摄影主题的打造，独树一帜。目前国内只有成都锦尚花摄影文化主题酒店，号称是中国首家唯一摄影主题酒店，无非是在整个9层楼的酒店内，一共布置了400多幅专业冲洗出来的摄影家作品，并不能算是真正的摄影主题酒店。国外在比利时有一家以摄影艺术凸显主题的4星级酒店HOTELESSILKEN布鲁塞尔柔和(意译)酒店，被当地誉为世界上唯一一家“摄影博物馆”主题酒店。而我们将在平遥打造真正意义上的摄影主题酒店，酒店的内部装修，酒店配套功能的设计和布局等等每一个细节都凸显摄影与艺术主题。独树一帜的创意和设计，将吸引来自世界各地的摄影家及爱好者，成为中国唯一的最有艺术特点的主题酒店。四、选址分析：古城内稀有地块，文化艺术内在价值突出。平遥县位于山西省中部，太原盆地西南，太岳山之北，太行山，吕梁山两襟中央，地理坐标为东经1121211231，北纬37123721之间。东接祁县，西邻汾阳县，南靠沁源县，北连文水县，西南与介休市接壤，东南与武乡县、沁县毗邻。汾河和南同蒲铁路、108国道穿境而过。县城距首都北京616公里，距天津港口758公里，距广州海岸2390公里，距古都西安543公里，距省城太原94公里，距晋中行署所在地榆次市81公里。距太原飞机场仅有90公里。平遥摄影主题酒店位于古城内西大街主干道上，紧依古城墙，是古城内规划的未来商业中心，极具商业价值。从西门出去，离火车站最近，地理位置非常优越，交通便利，地块具有较大升值空间。平遥是中国优秀旅游城市，丰富的人文旅游资源在太原周边市县具有明显的比较优势，是山西省旅游的重点区域之一。目前古城内虽有90家客栈，但仅有2家客栈具有接待100人的能力，远远不能满足高端旅游市场对商务会展旅游的酒店接待需求。而深度挖掘平遥丰富的历史人文底蕴，提炼摄影艺术这一嫁接在平遥古城的核心文化元素，打造摄影主题酒店将是全新的亮点。. 三、项目建设内容及现状一、酒店的定位（一）功能定位：以世界历史文化遗产、省级历史文化名城平遥古城为依托，以摄影文化深度开发为主题特色，以艺术会展、休闲度假、文化娱乐为核心功能的五星级摄影主题艺术酒店。（二）市场定位：针对摄影家，艺术家，高端度假、高端会所，俱乐部成员，各类国家级艺术文化年会会议市场客源为主。（三）风格定位：平遥古城民俗建筑+摄影艺术+现代创新设计二、酒店设计创意（一）总体设计指导思想以未来酒店市场需求及经营目标为前提，充分考虑开业以后的经营效果和投资回报，能够体现“国际摄影主题酒店”特色，有鲜明和良好的市场形象。（二）酒店设计应体现出较强的对市场需求环境的适应性、可变性和前瞻性（建成后能领先市场10年以上）。原则为：基本建筑骨架如土建、酒店的布局、功能设计等按照现行国家GB/T14308五星级饭店标准设计建造；酒店的装修以及其他设备设施、用具、陈设等可考虑市场的实际需要和投资状况，进行灵活变通处理，力求既能满足摄影艺术主题经营与高雅品味目标，树立良好的形象，又能节省投资。（三）酒店的建造与装修应重设计，轻材料。体现设计是灵魂，建材为设计服务的投资理念，充分避免贵重材料的堆砌而忽视酒店的文化内涵和个性。（四）酒店设计应充分考虑环境因素，建筑物要有自己的个性和特色。总体布局中要有自己的庭院与艺术小品，力求营造优良的内部环境，并与外部环境相协调，应体现出国际环保、绿色生态、园林、高雅等要素。（五）酒店应引进并体现绿色饭店的理念，在节能、环保、利用新能源等方面，从设计之初就加以考虑，同时在经营管理上向客人提供绿色产品，包括酒店的内部环境、食品等都应体现绿色理念，在市场上确立个性化形象。三、酒店及配套功能区规模及建设现状项目用地27亩，其中五星级酒店用地5606平方米，酒店建筑总面积不低于 10000平方米，房间配套数不低于108间，附属设备及设施若干；考虑其部分地处古城西大街临街沿线，极具商业价值，配套建设若干的临街商铺，及开设loft挑层艺术豪华套房，建筑面积不低于1440平方米，专家套房，建筑面积约 1040平方米。另配合接待艺术年会，高端拍卖会，建筑多功能厅6个，艺术展示空间2个 ，艺术博物馆1个。酒店类别总用地面积（亩）功能划分内部建筑面积（m2）建筑面积（m2）总建筑面积（m2）目前现状平遥摄影主题五星级酒店及配套功能区24.5酒店主体建筑170床位标间（74间） 20-35专家房房（26套）40-55艺术套房18间70-80配套功能区多功能会议中心（可容120人）展览厅A、B风味餐厅（人）艺术博物馆艺术超市公共区域绿地停车场（个停车位）其他公共用地商贸区6临街商铺运作方略：在最短时间内，形成企业自己的核心竞争力,即独特的竞争优势手段及良性循环机制，实现酒店国际化标准运行。以个性化的服务为特色，按国际化模式经营客房、餐饮，按大型商场的管理模式进行统一经营和管理商贸区。除与旅行社等代理机构建立广泛的伙伴关系外，并着重建立以CLUB会员制为发展导向的营销方式，完全以顾客需求为中心，充分利用信息资源，准确界定酒店的目标市场，营造经营特色。四、项目营业额粗估及投资回报一、1月营业额粗估(充分考虑酒店前期经营推广等因素): 项 目金 额测算依据（单位：元）客房收入93.02万元74间/套600元/天30天60%79.92万元26间/套280元/天30天60%13.1万元会展收入13.95万元A展厅：6000元/天30天75%13.5万元B展厅：150元/天30天=0.45万元艺术客房收入1.08万元18间1000元30天60%1.08万元餐饮收入54万元中餐约80餐位1.5次翻台/天50元/人30天18万元 西餐约80餐位1.5次翻台/天100元/人30天36万元商铺收入4万元4000元104万其它项目收入约10万元略（含会议赞助盈余等）合 计约176.5万元二、投资回报估算：按五星级酒店平均利润率为营业额的25%，以年均营业额为176.05万元12=2112.6万元计，年纯利约为528.15万元。如酒店投资5000万元，则9.5年半回本；若投资4000万元，则7.6年回本。若加上开业后土地升值及酒店品牌的无形资产升值，本项目投资已是非常理想。五、项目融资金额及用途一、项目融资用途投资进程结合类似项目筹建常规，建议将本项目的整个筹建期限设定为12个月。前2个月为项目调查研究、设计论证和融资启动期，中间10个月为项目全面建设和酒店项目前期推广期，在中期到酒店筹备与开业期为4个月。如在2010年第二季度启动，预计试业时间在2010年6月份。六、结束语经过上述分析，我们认为在目前装修打造平遥摄影主题酒店项目及相关艺术配套项目是具有前瞻性的，是可行的。整个项目筹建至今已经有两个年头，从项目的布局设计，到施工启动，项目建设一直稳中求好，回报周期相对较长的展厅部分先行建成，民俗外观的酒店主体部分也都建设完成，争取在酒店开业前率先把酒店经营特色宣传出去，并利用展厅举办全国性展览的契机，提前为主题酒店积聚人气，相对减少投资压力。总之，从市场战略的角度分析，企业的成功在于能解决市场中的核心问题并且明显优于其竞争对手。平遥摄影主题酒店凭借全新的经营管理理念和独具心得的操作手法在开发和占领国内外摄影艺术人群的细分市场具有区域优势和品牌优势必将大有作为。酒店的建成将为平遥古城整个第三产业产生明显的示范和带头作用，提升和改善当地招商引资环境，必将获得良好的社会效益和经济效益。酒店的投资者平遥国际艺术中心是由中央美术学院、北京大学文化产业研究院、广州学院共同参与合作成立的股份制公司，在全国拥有丰富的艺术人群信息、客户网络、商誉和文化品牌效应等资源，酒店成功开业无疑将是文化公司与旅游酒店业嫁接的成功典范，从而造就强大的产业链和竞争力，同时形成强大的品牌效应。本案在平遥摄影主题酒店项目中，以主题酒店规划为导向，并结合798艺术区先进功能规划思路、经营经验和未来发展方向进行个案规划，不当之处，敬请平遥国际艺术中心董事局领导雅正，谢谢！