酬金制和包干制应该如何选择.doc

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酬金制和包干制应该如何选择
一、酬金制与包干制的定义
根据国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》的规定，业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
二、酬金制与包干制的区别
根据建设部《物业服务收费管理办法》规定，酬金制与包干制主要区别如下：
酬金制
包干制
物业费的构成
物业服务支出和物业管理企业的酬金。
物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
物业费是否可做他用
属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
物业公司可根据内部管理需要自行安排。
经营收支是否公示
物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
物业公司自负盈亏，无需公示经营收支表。
业主对经营收支的参与权
业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。
物业公司自负盈亏，业主不参与经营收支的了解和质询。
经营收支能否审计
物业公司或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
不审计。
管理的便利性
需要公示收支报告，受业主的监督和制约较多，程序复杂
物业公司自主经营，无需过多受制于业主
能否打折收取物业费
物业公司无权免收或打折收取部分业主的物管费
物业公司有权选择免收或打折收取部分业主的物管费
亏损风险承担主体
业主
物业公司
大额开支参与权
可根据物业服务合同约定，业委会对大额开支的招标与合约进行参与。
不参与。
物业服务水平的提升
有更多的监督和对话机制，更有助于提高物业服务水平。
信息不对称，不利于提高物业服务水平。
三、酬金制对业主权益的保障
1.酬金制可以节约税金
酬金制和包干制在测算费用时，成本包含的内容基本一致，不同的是酬金制少了一个税金支出（见第二点物业费的构成）。
只要不开具发票，酬金制属于资金代管，无需就物业费纳税，可帮助业主节约税金。为了防范税务人员非法强征税金，建议收据盖业委会的章，同时合同约定物业公司只是代为收付资金，税务局无论如何也没有理由强迫物业公司交税。
但这就有个问题，就是无法开具发票，业委会既非个人，也非工商注册的组织，无法到税务局代开发票。但生活中不能取得发票的情况比比皆是，凭借物业服务合同和收据，是足以证明该费用属于企业的合理支出的，税务局应当予以认可。
2.透明公开、受控的机制有利于保障测算的准确性和预算执行的可控性
酬金制与包干制对于超出物业费测算的开支，均需向业委会申请资金来源，不同的是，酬金制的管理模式更能保障业主的利益。
物业费定价由全体业主参与并公示，每年编制次年年度预算，需经业主大会或业主大会授权的业委会审批通过，同时需要向全体业主公示，业主可对预算提出质询和建议。
物业公司须严格按照预算执行，同时业主也参与监督，不仅有利于确保费用不超支，更有利于保障预算的节余。
3.业主的知情权和监督权
无论是酬金制还是包干制，物业服务合同的法律主体均是物业公司和全体业主，全体业主享有最高监督权，业委会作为业主大会的执行机构，代表全体业主行使监督权，也接受全体业主的监督。
但与包干制不同的是，酬金制需要向全体业主公示经营收支，业主大会可聘请独立第三方对项目收支进行审计，可以让业主明明白白消费，保障业主的物业服务资金不被挪作他用，保障业主的资金安全。
4.对成本控制的保障
由于物业服务收支公开透明，业主大会及业委会可参与到小区的共建共管，更有利于成本控制，降低服务支出，确保更多的盈余，盈余属于全体业主所有。相较于包干制，酬金制无税费，可节约税金，降低物业费收费标准，减少业主支出。把更多的资源投入到对业主的服务和小区的维护上。
5.物业公司和业主的责任鉴定
计费模式只是一种费用结算模式，与责任无关。无论包干制还是酬金制，不影响物业公司和业主的责任承担，物业公司的责任是基于对物业服务合同的履约，与计费模式无关。
6.有助于提高物业服务水平
酬金制通过业主的监督和参与，更有助于督促物业公司规范履约，提高物业服务水平。
四、物业公司如何选择合适的计费模式
1、适合选择包干制的情况：
所在地区的物业管理市场较为成熟，可以由市场自发的调节物业管理费用的价格，业主最关心的服务质量问题完全可以通过市场进行监管。
同时，该市场上物业管理企业的自身素质较强，业主的甄别物业管理企业的水平较高，企业和业主双方彼此信任，较少发生矛盾。
业主对物业费单价高低要求不高，愿意承担较高税负。
2、适合选择酬金制的情况：
所在地区的物业管理市场相对不够成熟，不能由市场自发的调节物业管理费用的价格，业主最关心的服务质量问题不能完全通过市场进行监管。同时，业主对物业服务及经营收支的监督权和知情权要求较高，对物业费单价的高低要求较高，希望能减少税负，降低物业费单价。
过去采取包干制的计费模式，由于信息不对称，在项目出现安全问题和隐患、设备维护不到位等现象时，业主与物业公司之间产生了不信任。此时采取酬金制有利于快速消除误会，通过共建共管模式，建立和谐小区。
业主之间信任度较高，群体单一，有共同的目标与诉求，有较高的知情权和监督权需求，更适合使用酬金制模式。
总结
从物业公司角度来讲，选择包干制更为简单便捷，酬金制过于麻烦。同时，可以尽可能多的控制成本，提高利润。
从业主的角度来讲，民众维权意识和法律意识加强，具备更高知识水平的年轻人开始逐步关注自身的居住环境和房屋的保值增值，思考税务筹划，酬金制将是趋势。

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