电商文化创新港建设项目可行性策划书.doc

河南省电商文化创新港项目可行性报告郑州和生置业发展有限公司一、 项目概述（一）项目名称：河南省电商文化创新港（二）项目地址：拟建项目位于郑州市南三环与郑尉路交叉口西北角。（三）项目定位“河南省电商文化创新港”（以下简称电商文化创新港）是郑州和生置业发展有限公司等企业联合规划建设的旨在促进文化产业和电子商务发展的并集商业文化、豫商文化与电商文化发掘传播，文化产业与电子商务互促发展，电商企业运营、服务为一体的文化基地，规划占地40.37亩。项目建成后，将促使我省文化产业步入电商助力发展的新阶段，并提高我省电商本身发展水平，进而为助推地方经济、参与并促进我省经济增长方式的转变，提高国内、国际竞争力起到积极的推动作用。（四） 开发企业情况电商文化创新港项目由郑州和生置业发展有限公司、河南省黄河文化基金会以及河南省黄河圣德文博股份有限公司联合开发建设。 其中，郑州和生置业发展有限公司，注册资本1800万元，是郑州市一家具有三级开发资质的房地产开发企业。河南省黄河文化基金会是在河南省民政厅登记注册，接受河南省文化厅业务管理的公益组织。其旨在依法管理和使用政府资助财产，组织社会募捐，接受法人、自然人捐赠支持扶助文化产业、文化事业单位及项目，促进文化交流，抢救文化遗产为文化建设服务。自2006年成立以来开展了抗震救灾募捐，向贫困地区学校组织图书捐助，资助电视剧拍摄，组织中原文化行、海峡两岸周易学术论坛等卓有成效的工作与活动。河南省黄河圣德文博股份有限公司作为“电商文化创新港”的开发企业之一，一直以支持文化产业发展、推动文化创新、促进文化交流为己任。本项目的投建，公司着力于推动我省包括商业文化在内的历史文化资源在新的经济条件下的弘扬与发展，着力于为传统文化企业插上电子技术的翅膀，即以电子商务为手段和纽带，促进文化产品的开发与销售，拉动文化消费。二、 建设背景（一） 电子商务的飞速发展与普遍应用 自“十一五”以来，我国电子商务广泛应用于生产、流通、消费等各领域和社会生活的各个方面，表现出了持续快速发展的良好态势。例如：据有关统计，截止到2013年12月中国移动电子商务市场交易规模达到2325亿元，较2012年的965亿元同比增长141%。在2014年的全国两会上，政府工作报告强调鼓励电子商务创新发展，并且指出要统筹多双边和区域开放合作，推动服务贸易协定、政府采购协定、信息技术协定等谈判，加快环保、电子商务等新议题谈判。而据保守估计我国网络零售规模在2020年将超过10万亿元人民币，在社会消费品零售总额当中的占比将超过16%，总之，信息化与民众的生活将会越来越密切，电子商务的运用将更加广泛、深入和成熟，并将在推动产业结构调整，拉动国内市场需求，创造新的经济增长点等方面发挥更加积极而重要的作用。（二） 文化产业与电子商务深度融合、互促发展的必然性任何一个行业没有文化的支撑是不能持久的，电子商务的发展也同样如此，在电商迅猛发展的今天，我们更要对其进行文化的观照，逐步促就健康有序的电商文化秩序的形成，以文化产业的创新成果带动电商的新发展。同样，任何一个产业全面推进市场，首先要找到适合发展的平台，文化产业的发展也不例外，要加快文化产业的发展就需要从根本上解决其与各类商情对接的问题。互联网是21世纪经济社会的制高点，随着国内电子商务应用向纵深发展，电子商务已经为各行各业创造了不少的奇迹，文化产业的相关产业链也应该结合自身特色，着重以电子商务为突破点，将商机互通互联，这样才能更好的改变文化产业的现状。电子商务可以将中国文化产业与全球需求商机利用互联网建立高效的结合，它具备可以将文化产业与各类的商业情报对接并且进行交互的能力，能够以最便捷的方式，最低的成本达到为我国文化产业与全球商业互联创造全新商机整合机会。国家“十二五”时期文化改革发展规划纲要提出新兴文化产业的发展方向：要进一步加快发展文化创意、数字出版、移动多媒体、动漫游戏等七大类新兴文化产业。随着现代科技的发展，传统文化产业依托数字技术和网络技术正获得更广阔的发展空间。所以，文化产业实现真正的整合，真正的大发展，就必须紧跟时代潮流，利用传播新工具，发挥电子商务不可或缺的作用。（三） 河南省文化产业的发展近年来我省文化产业发展态势总体向好,但仍存在文化产业总体规模偏小、文化产业结构不合理、文化产业同质化现象突出、人才匮乏等问题。2013年，我省先后发布了河南省文化产业发展战略重点方案、河南省文化产业“双十”工程实施方案等政策文件，强调了我省华夏历史文明传承创新的重要使命,为我省文化产业的发展指明了方向。文化产业的发展最终要诉诸每个文化企业的发展，而如何为中原文化企业提供运营平台和相关服务是“电商文化港”项目考虑的核心问题。电商文化港从信息技术、电子商务的角度助推文化企业的发展，着力促进文化企业的品牌打造，促成文化产品的销售，从而促进文化产业和电子商务发展水平的再创新高。(四) 河南省电商的发展我省自古就被认为“居天下之中”，GDP在全国排到第五名，但进出口总值在GDP中所占的比例还低于全国平均水平，具体到电子商务，河南企业在电子商务方面的发展水平与河南省的GDP在全国的排名也不相符。与东部地区相比，我省电子商务处于发展的初期阶段，基础较弱，应用意识不强，推广范围不宽，质量和水平有待提高。而发展电子商务，相对于东部沿海地区而言，可以补“地利”之不中，甚至可以充分发挥且有着“交通枢纽中心”和“物流中心”的优势地位，走到全国前列。2014年年初，我省政府发布了关于加快电子商务发展的若干意见，意见指出了电子商务发展的总体目标，即到2020年，我省电子商务的战略性新兴产业地位基本确立，电子商务成为我省社会商品和服务的主要流通方式。因此，如何充分发掘我省电子商务发展潜力，是每一个着力于电商应用的中原企业的应尽责任。在郑州市建设电商文化创新港项目，为全省乃至全国打造一个专业化、规模化、现代化、集成化的电子商务企业运营平台也成为必然。三、项目分析（一）区位和交通1、交通优势“电商文化创新港”项目规划占地40.37亩，东临郑尉路，南接南三环，规划地铁四号线从项目旁经过，项目距机场高速及中州大道均不足一公里，交通便捷、通达性强。2、区位集聚优势项目周边各专业市场云集，为本项目的发展提供了较多的优质客户资源。周边专业市场主要有：郑州国产汽车配件市场、河南汽贸园微配大世界、齐辉钢材城、三环沙发材料市场、南三环水暖洁具批发市场、泰祥洁具五金市场、鸿运灯具市场、宽广洁具批发市场等。众多专业市场云集，中小型企业众多。如何为这些专业市场内的中小型企业电子商务业务的发展提供全方位的服务，是本项目建设的首要出发点。（二）技术优势“电商文化创新港”项目已与河南省科技厅生产力促进中心、河南省863软件孵化器有限公司及众多行业协会等企业签订了战略合作协议，并与省内多家互联网技术企业及省内高校达成了合作意向，这些高新技术企业和单位将为本项目电子商务产业的发展提供可靠的技术支持保障。四、建设规模与内容（一）建设规模“电商文化创新港”规划占地40.37亩，总建筑面积约19.4万平方米，其中地上建筑面积约15.8万平方米，规划商业用地面积约2.4万平方米，容积率5.88，绿化率不小于30%。（二）建设内容项目建成后分别有以下五大功能区：功能区一：电商文化馆在此设立商业文化展览馆、电商讲堂、线下体验馆等，全面展示商业文化、豫商文化与电商文化的发展进程。电商文化展览馆将以中原商贸发展历史为基础，对古今中外与人们衣食住行息息相关的商贸与消费历史进行全面探索与梳理。电商讲堂将定期邀请电商专家和知名企业代表前来与我省的电商从业者一起交流学习，共同探讨电商发展的机遇与挑战。线下体验馆，将配合电商企业做好线下实体展示，形成线上与线下的有效联动，促进线上线下的互通、共赢。功能区二：产业运营中心本中心是为文化企业开展电子商务而打造的企业运营平台，正常投运后将吸引众多中小型文化企业在此开展电子商务业务，同时也大力吸引大型电子商务企业入驻，成为其总部或分区总部驻地。中心将逐步形成有电子商务特色的文化企业集聚地和有文化特色的电子商务企业集聚地，形成文化企业与电商企业互促发展的格局。功能区三：信息服务中心用于吸引互联网企业及电子技术企业的入驻，为产业运营中心提供技术和信息服务，促进电子商务信息的交流。同时，该中心还具有培训、教学功能，承接电商企业运营管理咨询与电商人才职业教育，为电子商务中小企业的孵化与电商专业人才的培训提供全方位的服务。功能区四：商务中心随着众多文化企业、电商企业的入驻，商务及电商活动将频繁开展，本中心旨在为商务活动提供全方位的服务，包括提供即租即用的办公室、会议室等。也将为电商相关办公部门提供服务，例如：物流、财务、督导、人事管理等等，电商文化创新港将建设相应比例的办公区域以适应客户的需求。功能区五：配套服务中心电商文化创新港将考虑本基地的实际需求，并结合周边市场的商业布局，本着以人为本的理念，设计建造并引进部分一流的零售品牌与连锁商务酒店，以满足电商文化创新港内部、周边市场及外来商务人群的消费与居住需求，完善配套服务。五、 概念规划效果展示电商文化创新港鸟瞰图电商文化创新港日景透视图电商文化创新港夜景透视图六、投资估算与资金筹措（一） 投资估算按照国家发改委发布的“建设项目经济评价方法与参数”的要求和规定，预计本项目总投入额约为9.28亿元人民币，主要包括基础设施建设费、建筑工程费、勘察设计费、监理费、质量监督费、预备费等。具体如下表：项目投资预测表估算版序号项目 金额(元) 建筑面积楼面价格(元/M2) 可售面积楼面价格(元/M2) 比重（%） 一土地费188,931,600.00 1,210.29 1,210.29 20.4%二前期工程费47,117,341.70 301.83 301.83 5.1%三基础设施建设费34,980,609.00 224.08 224.08 3.8%四建筑安装工程费375,748,473.70 2,407.03 2,407.03 40.5%五公共配套设施建设费48,551,130.00 311.02 311.02 5.2%开发成本695,329,154.40 4,454.25 4,454.25 74.9%六管理费 27,165,693.00 174.02 174.02 2.9%七物业前期启动费（印花税和土地使用税并入开发期税务） 409,040.63 2.62 2.62 0.0%八销售费 40,748,539.50 261.03 261.03 4.4%九开发期税费（含印花税和土地使用税） 66,751,599.00 427.61 427.61 7.2%十财务费 62,579,624.00 400.88 400.88 6.7%十一不可预见费 34,766,457.72 222.71 222.71 3.7%开发费用232,420,953.85 1,488.88 1,488.88 25.1%合计927,750,108.25 5,943.13 5,943.13 100.0%（二）资金筹措本项目建设共需投入资金约9.28亿元，建设资金采用自筹与贷款相结合的形式取得。七、项目效益（一）经济与社会效益1、文化先行，创新示范，促进文化电商新发展。电商文化创新港，目标是建设成为当地专业性最强、规模最大的文化产业电子商务运营基地。电商文化创新港将依托我省优厚的文化历史资源和“交通枢纽中心”和“物流中心”的优势地位，充分发掘和整理商业文化、豫商文化以及新兴的电商文化新内涵和新成果，并要把文化创新成果运用到推动电商发展升级的实践当中，促进电商产业发展成熟与不断升级，形成与省内及省外周边城市差异化竞争、互补性发展的产业新模式。电商文化创新港还将按照一流的标准和城市综合体的理念规划建设，将文娱、办公、展览、会议、教学等城市生活空间进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。相信电商文化港建成后不论是文化创新、建筑形态还是实际运营都将为我省电商产业的发展开辟新思路，起到良好的示范效应。2、繁荣区域经济、增创税收、带动就业。项目投入运营后，将促进区域内电商运营水平的提高，吸引大量商务人流，带来郑州东南部区域（管城区、国家经济技术开发区、航空港区）经济的新繁荣。并且，文化创新港预计每年创造税收2000多万元、直接创造2000多个就业岗位，间接创造3000个与电子商务和物流产业相关的就业岗位，将会有良好的经济效益和社会效益。（二） 周边贡献1、带动相关产业发展。文化创新港以商业文化传播、电商运营两条线索为发展基点。以文化创新港为中心，软件研发、商务展会、广告宣传、培训、文化休闲、物流、物业等管理与服务一系列相关配套行业也将随之加快发展步伐，快速实现智能化、信息化，形成电商、信息产业与其他产业有机联系、互相驱动的战略联盟；2、促进职业培训教育行业发展。首先，电商文化创新港的建设和大量的人才需求可引导本地职业教育力量大幅度向电商倾斜。其次，文化港内部将设立电商人才教育基地，培养相关业务中高级人才；3、促进软件开发行业的发展。大量的行业应用、企业具体应用将促进与电商配套的软件业的科研、创新与发展；4、促进配套服务业的发展。大量电商企业的集聚与电商业务的广泛开展，必将引发区域内酒店业、餐饮业的联动发展效应。八、 项目敏感性分析（一）项目价格敏感性分析初始价格（元/平方米）7500（估算均价）调整后价格投资净利润率20%900054%15%862549%10%825043%5%787538%0750033%-5%712527%-10%675022%-15%637517%-20%60000%（二）盈亏平衡点分析单位税金770.2464045单位：元/平方米均价平衡点总销售金额/建安费5610.769264单位：元/平方米面积平衡点总成本/均价平衡点 103,709.44 单位：平方米盈亏平衡率面积平衡点/总建筑面积0.534643765百分数（三）投资成本固定时投资净利润率与销售收入增减关系图九、结论综上所述，电商文化创新港以电子商务为基点和手段，着力推动我省文化产业及电子商务本身的发展，是符合文化产业发展规律的，是紧扣时代脉搏的，是对国家和我省文化产业及电子商务发展政策的有效跟进。通过以上各项的论证，我们可得知，电商文化创新港项目在政策、运营主体、资金、人员组织等方面都具有可行性和可保证性，项目的顺利开展必将促使我省电子商务更加成熟稳健地发展，必将促使我省文化产业借由电子商务步入新的发展阶段，必将为电商河南、文化河南的建设做出重要贡献！目 录一、选题的必要性3二、技术方案论述41、项目的关键技术和创新点42、项目技术方案论述83、项目拟达到的技术指标：174、项目各阶段目标175、项目经费预算情况18三、项目实施支撑条件202、公司基本情况203、项目组人员专业结构、职称结构；204、项目新增投资筹集情况21四、项目预期经济效益211、预期市场需求；212、预期盈利水平224、项目实施风险分析22目 录第一章 总论1一、项目概况1二、项目提出的理由与过程6三、项目建设的必要性8四、项目的可行性12第二章 市场预测15一、市场分析15二、市场预测16三、产品市场竞争力分析19第三章 建设规模与产品方案22一、建设规模22二、产品方案22三、质量标准22第四章 项目建设地点25一、项目建设地点选择25二、项目建设地条件25第五章 技术方案、设备方案和工程方案28一、技术方案28二、产品特点30三、主要设备方案32四、工程方案32第六章 原材料与原料供应35一、原料来源及运输方式35二、燃料供应与运输方式35第七章 总图布置、运输、总体布局与公用辅助工程37一、总图布置37二、 运输38三、总体布局38四、公用辅助工程39第八章 节能、节水与安全措施44一、主要依据及标准44二、节能44三、节水45四、消防与安全45第九章 环境影响与评价47一、法规依据47二、项目建设对环境影响48三、环境保护措施48四、环境影响评价49第十章 项目组织管理与运行50一、项目建设期管理50二、项目运行期组织管理52第十一章 项目实施进度55第十二章 投资估算和资金筹措56一、投资估算56二、资金筹措58第十三章 财务评价与效益分析61一、项目财务评价61二、财务评价结论65三、社会效益68四、生态效益68第十四章 风险分析70一、主要风险分析识别70二、风险程度分析及防范风险的措施70第十五章 招标方案72一、招标范围72二、招标组织形式72三、招标方式72第十六章 结论与建议74一、可行性研究结论74二、建议75附 件77一、附表77二、附件77三、附图7715