房地产可行性论证报告(大型-分六期)第四部分.doc

德福地王花园项目可行性研究报告 一期工程财务经济分析表房屋销售收入与经营税金与附加估算表单位：万元序号项 目合计建设期1231销售收入15895.723973.937947.863973.931.1 可销售面积(m2)60448.0730224.0430224.040.001.2 平均售价(元/m2)2629.652629.652629.650.001.3 销售比例(%)100.00%50.00%50.00%0.00%2经营税金及附加874.26218.57437.13218.572.1 营业税794.79198.70397.39198.702.2 城市维护建设税55.6413.9127.8213.912.3 教育费附加23.845.9611.925.963土地增值税1248.31312.08624.16312.084销售净收入13773.143443.296886.573443.29利润与利润分配表单位：万元序号项 目合计建设期1231经营收入15895.723973.937947.863973.931.1销售收入15895.723973.937947.863973.931.2出租收入0.000.000.000.001.3自营收入0.000.000.000.002产品开发经营成本9471.192367.804735.592367.802.1商品房经营成本9471.192367.804735.592367.802.2出租经营成本0.000.000.000.003出租经营费用0.000.000.000.004自营经营费用0.000.000.000.005自营部分折旧、摊销0.000.000.000.006自营部分财务费用0.000.000.000.007经营税金及附加874.26218.57437.13218.578土地增值税1248.31312.08624.16312.089利润总额4301.951075.492150.981075.4910弥补以前年度亏损0.000.000.000.0011应纳税所得额4301.951075.492150.981075.4912所得税1075.49268.87537.74268.8713净利润(9-12)3226.46806.621613.23806.6214期初未分配利润3226.460.00806.622419.8515可供分配的利润(13+14)6452.93806.622419.853226.4616提取法定盈余公积金0.000.000.000.0017可供投资者分配的利润(15-16)6452.93806.622419.853226.4618应付优先股股利0.000.000.000.0019提取任意盈余公积金0.000.000.000.0020应付普通股股利(17-18-19)6452.93806.622419.853226.4621各投资方利润分配0.000.000.000.0022未分配利润(17-18-19-21)6452.93806.622419.853226.4623息税前利润4301.951075.492150.981075.4924息税折旧摊销前利润4301.951075.492150.981075.49项目投资现金流量表单位：万元序号项 目合计建设期1231现金流入16095.723973.937947.864173.931.1销售收入15895.723973.937947.863973.931.2出租收入0.000.000.000.001.3自营收入0.000.000.000.001.4其他收入0.000.000.000.001.5回收固定资产余值0.000.000.000.001.6回收经营资金200.000.000.00200.001.7净转售收入0.000.000.000.002现金流出11793.774728.866137.62927.282.1开发建设投资(不含财务费用)9471.193998.225076.33396.642.2固定资产投资0.000.000.000.002.3经营资金200.00200.000.000.002.4出租经营费用0.000.000.000.002.5自营经营费用0.000.000.000.002.6经营税金及附加874.26218.57437.13218.572.7土地增值税1248.31312.08624.16312.082.8其他现金流出0.000.000.000.003净现金流量(1-2)4301.95-754.931810.243246.654累计净现金流量4301.95-754.931055.314301.955调整所得税1075.49268.87537.74268.876所得税后净现金流量3226.46-1023.811272.502977.77项目财务内部收益率259.44%项目财务净现值(万元)2999.69(折现率=13.00)%投资回收期1.42年计算指标(所得税后，供参考)：项目财务内部收益率143.66%项目财务净现值(万元)2154.27(折现率=13.00)%投资回收期1.80年项目资本金现金流量表单位：万元序号项 目合计建设期1231现金流入16095.723973.937947.864173.931.1销售收入15895.723973.937947.863973.931.2出租收入0.000.000.000.001.3自营收入0.000.000.000.001.4其他收入0.000.000.000.001.5回收固定资产余值0.000.000.000.001.6回收经营资金200.000.000.00200.001.7净转售收入0.000.000.000.002现金流出12869.254997.746675.361196.162.1资本金9671.194198.225076.33396.642.2预售(租)收入用于开发产品投资0.000.000.000.002.3出租经营费用0.000.000.000.002.4自营经营费用0.000.000.000.002.5经营税金及附加874.26218.57437.13218.572.6土地增值税1248.31312.08624.16312.082.7所得税1075.49268.87537.74268.872.8借款本金偿还0.000.000.000.002.9借款利息支付0.000.000.000.002.10其他现金流出0.000.000.000.003净现金流量(1-2)3226.46-1023.811272.502977.77计算指标(所得税后)：资本金收益率143.66%资本金财务净现值2154.27(折现率=13.00)%资本金投资回收期1.80年财务计划现金流量表单位：万元序号项 目合计建设期1231经营活动净现金流量(1.1-1.2)12697.653174.416348.833174.411.1现金流入15895.723973.937947.863973.931.1.1销售收入15895.723973.937947.863973.931.1.2出租收入0.000.000.000.001.1.3自营收入0.000.000.000.001.1.4净转售收入0.000.000.000.001.1.5其他流入0.000.000.000.001.2现金流出3198.06799.521599.03799.521.2.1出租经营费用0.000.000.000.001.2.2自营经营费用0.000.000.000.001.2.3经营税金及附加874.26218.57437.13218.571.2.4土地增值税1248.31312.08624.16312.081.2.5所得税1075.49268.87537.74268.871.2.6其他流出0.000.000.000.002投资活动净现金流量(2.1-2.2)-9671.19-4198.22-5076.33-396.642.1现金流入0.000.000.000.002.2现金流出9671.194198.225076.33396.642.2.1开发建设投资(不含财务费用)9471.193998.225076.33396.642.2.2固定资产投资0.000.000.000.002.2.3经营资金200.00200.000.000.002.2.4其他流出0.000.000.000.003筹资活动净现金流量(3.1-3.2)9671.194198.225076.33396.643.1现金流入9671.194198.225076.33396.643.1.1项目资本金投入9671.194198.225076.33396.643.1.2建设投资借款(不含债券)0.000.000.000.003.1.3经营资金借款0.000.000.000.003.1.5短期借款0.000.000.000.003.1.6其他流入0.000.000.000.003.2现金流出0.000.000.000.003.2.1各种利息支出0.000.000.000.003.2.2偿还债务本金0.000.000.000.003.2.3应付利润(股利分配)0.000.000.000.003.2.4其他流出0.000.000.000.004净现金流量(1+2+3)12697.653174.416348.833174.415累计盈余资金12697.653174.419523.2412697.65资产负债表单位：万元序号项 目建设期1231资产5004.8411694.4012897.651.1 流动资产5004.8411694.4012897.651.1.1 应收账款0.000.000.001.1.2 存货1630.421971.160.001.1.3 现金200.00200.00200.001.1.4 累计盈余资金3174.419523.2412697.651.2 在建工程0.000.000.001.3 固定资产净值0.000.000.001.4 无形及递延资产净值0.000.000.002负债及所有者权益5004.8411694.4012897.652.1 流动负债0.000.000.002.1.1 应付账款0.000.000.002.1.2 短期借款0.000.000.002.2 中长期借款0.000.000.002.2.1 经营资金中期借款0.000.000.002.2.2 固定资产长期借款0.000.000.00 负债小计0.000.000.002.3 所有者权益5004.8411694.4012897.652.3.1 资本金4198.229274.559671.192.3.2 资本公积金0.000.000.002.3.3 累计盈余公积金0.000.000.002.3.4 累计未分配利润806.622419.853226.463资产负债率0.00%0.00%0.00%4流动比率0.000.000.005速动比率0.000.000.00德福地王花园项目可行性研究报告 三期工程财务经济分析表二期工程财务经济分析表前期费用估算表单位：万元序号项目名称金额1规划、设计、可研费52.002水文、地质勘查费11.003土地平整费4.00合计67.00基础设施建设费用估算表单位：万元序号项目名称建设费用接口费用合计估算说明1管网工程(全部管网建设,各种检查井,阀门井)1.120.001.12按100元/米估算2道路工程(含路灯)10.160.0010.16按150元/m2估算3硬化工程15.270.0015.27按80元/m2估算4绿化工程101.100.00101.10按80元/m2估算5消防井工程9.600.009.60按8000元/个估算6消防蓄水池9.000.009.00按300元/立方米估算7安防设施15.220.0015.228自来水接入费0.0014.7514.75按2元/m2估算9供热接入费0.00221.22221.22按30元/m2估算合计161.47235.97397.44建筑安装工程费用估算表单位：万元序号项目名称建筑面积建安工程费装饰工程费金额合计单价(元)金额单价(元)金额1框架建筑13841.941100.001522.6150.0069.211591.822框剪建筑(物业、卫生在二号楼内，不再单独计算)24025.661200.002883.0850.00120.133003.213砖混建筑35874.01850.003049.2950.00179.373228.664地下室714.00600.0042.840.000.0042.84合计74455.617497.82368.717866.53开发期税费估算表单位：万元序号项目名称金额估算说明1土地测绘费17.03按占地面积4元/m2计收2人防费221.22按建筑面积30元/m2计收3基础设施配套费147.48按建筑面积20元/m2计收4房产测绘费22.49按建筑安装投资0.3%计收5质监费22.49按建筑安装投资0.3%计收6其他税费110.61按建筑面积15元/m2计提合计541.32工程建设其他费用估算表单位：万元序号项目名称金额1施工图预算或标底编制费9.502招标管理费10.803工程监理费22.004竣工图编制费10.00合计52.30经营资金估算表单位：万元序号项 目合计建设期1231经营资金600.00200.00200.00200.002经营资金本年增加额200.00200.000.000.003经营资金贷款额0.000.000.000.004经营资金贷款利息0.000.000.000.00项目投入资金估算汇总表单位：万元序号项目名称投资额占总投资的%估算说明1开发建设投资9799.1298.00%1.1土地费用602.926.03%1.2前期工程费67.000.67%1.3基础设施建设费397.443.97%1.4建筑安装工程费7866.5378.67%1.4管理费用136.811.37%1.5销售费用134.791.35%1.6开发期税费541.325.41%1.7其他费用52.300.52%2经营资金200.002.00%3项目投入总资金9999.12102.00%3.1开发产品成本9799.1298.00%3.2经营资金200.002.00%销售费用计提比率1.50%管理费用计提比率1.50%开发建设用款计划表单位：万元序号项 目合计建设期1231土地费用602.92602.920.000.002前期工程费67.0067.000.000.003基础设施建设费397.44190.13207.310.004建筑安装工程费7866.532655.973988.611221.955管理费用136.8135.9948.4852.346销售费用134.7942.4049.9342.467开发期税费541.32163.50246.11131.718其他费用52.300.000.0052.309开发建设投资(开发成本)9799.123757.924540.441500.7610经营资金200.00200.000.000.0011合计9999.12 3957.92 4540.44 1500.76 总投资计划与资金筹措表单位：万元序号项 目合计建设期1231总投资9999.113957.914540.441500.761.1 开发建设投资9799.113757.914540.441500.761.2 经营资金200.00200.000.000.002资金筹措9999.113957.914540.441500.762.1 自有资金9999.113957.914540.441500.76德福地王花园项目可行性研究报告 二期工程财务经济分析表房屋销售收入与经营税金与附加估算表单位：万元序号项 目合计建设期1231销售收入18700.574675.149350.284675.141.1 可销售面积(m2)72781.6136390.8136390.810.001.2 平均售价(元/m2)2569.412569.412569.410.001.3 销售比例(%)100.00%50.00%50.00%0.00%2经营税金及附加1028.53257.13514.27257.132.1 营业税935.03233.76467.51233.762.2 城市维护建设税65.4516.3632.7316.362.3 教育费附加28.057.0114.037.013土地增值税1992.07498.02996.04498.024销售净收入15679.963919.997839.983919.99利润与利润分配表单位：万元序号项 目合计建设期1231经营收入18700.574675.149350.284675.141.1销售收入18700.574675.149350.284675.141.2出租收入0.000.000.000.001.3自营收入0.000.000.000.002产品开发经营成本9799.122449.784899.562449.782.1商品房经营成本9799.122449.784899.562449.782.2出租经营成本0.000.000.000.003出租经营费用0.000.000.000.004自营经营费用0.000.000.000.005自营部分折旧、摊销0.000.000.000.006自营部分财务费用0.000.000.000.007经营税金及附加1028.53257.13514.27257.138土地增值税1992.07498.02996.04498.029利润总额5880.841470.212940.421470.2110弥补以前年度亏损0.000.000.000.0011应纳税所得额5880.841470.212940.421470.2112所得税1470.21367.55735.11367.5513净利润(9-12)4410.631102.662205.321102.6614期初未分配利润4410.630.001102.663307.9715可供分配的利润(13+14)8821.261102.663307.974410.6316提取法定盈余公积金0.000.000.000.0017可供投资者分配的利润(15-16)8821.261102.663307.974410.6318应付优先股股利0.000.000.000.0019提取任意盈余公积金0.000.000.000.0020应付普通股股利(17-18-19)8821.261102.663307.974410.6321各投资方利润分配0.000.000.000.0022未分配利润(17-18-19-21)8821.261102.663307.974410.6323息税前利润5880.841470.212940.421470.2124息税折旧摊销前利润5880.841470.212940.421470.21项目投资现金流量表单位：万元序号项 目合计建设期1231现金流入18900.574675.149350.284875.141.1销售收入18700.574675.149350.284675.141.2出租收入0.000.000.000.001.3自营收入0.000.000.000.001.4其他收入0.000.000.000.001.5回收固定资产余值0.000.000.000.001.6回收经营资金200.000.000.00200.001.7净转售收入0.000.000.000.002现金流出13019.714713.066050.742255.912.1开发建设投资(不含财务费用)9799.113757.914540.441500.762.2固定资产投资0.000.000.000.002.3经营资金200.00200.000.000.002.4出租经营费用0.000.000.000.002.5自营经营费用0.000.000.000.002.6经营税金及附加1028.53257.13514.27257.132.7土地增值税1992.07498.02996.04498.022.8其他现金流出0.000.000.000.003净现金流量(1-2)5880.85-37.923299.542619.234累计净现金流量5880.85-37.923261.625880.855调整所得税1470.21367.55735.11367.556所得税后净现金流量4410.64-405.472564.442251.68项目财务内部收益率8680.07%项目财务净现值(万元)4365.73(折现率=13.00)%投资回收期1.01年计算指标(所得税后，供参考)：项目财务内部收益率610.60%项目财务净现值(万元)3210.03(折现率=13.00)%投资回收期1.16年项目资本金现金流量表单位：万元序号项 目合计建设期1231现金流入18900.574675.149350.284875.141.1销售收入18700.574675.149350.284675.141.2出租收入0.000.000.000.001.3自营收入0.000.000.000.001.4其他收入0.000.000.000.001.5回收固定资产余值0.000.000.000.001.6回收经营资金200.000.000.00200.001.7净转售收入0.000.000.000.002现金流出14489.935080.616785.852623.462.1资本金9999.113957.914540.441500.762.2预售(租)收入用于开发产品投资0.000.000.000.002.3出租经营费用0.000.000.000.002.4自营经营费用0.000.000.000.002.5经营税金及附加1028.53257.13514.27257.132.6土地增值税1992.07498.02996.04498.022.7所得税1470.21367.55735.11367.552.8借款本金偿还0.000.000.000.002.9借款利息支付0.000.000.000.002.10其他现金流出0.000.000.000.003净现金流量(1-2)4410.64-405.472564.442251.68计算指标(所得税后)：资本金收益率610.60%资本金财务净现值3210.03(折现率=13.00)%资本金投资回收期1.16年财务计划现金流量表单位：万元序号项 目合计建设期1231经营活动净现金流量(1.1-1.2)14209.753552.447104.883552.441.1现金流入18700.574675.149350.284675.141.1.1销售收入18700.574675.149350.284675.141.1.2出租收入0.000.000.000.001.1.3自营收入0.000.000.000.001.1.4净转售收入0.000.000.000.001.1.5其他流入0.000.000.000.001.2现金流出4490.821122.702245.411122.701.2.1出租经营费用0.000.000.000.001.2.2自营经营费用0.000.000.000.001.2.3经营税金及附加1028.53257.13514.27257.131.2.4土地增值税1992.07498.02996.04498.021.2.5所得税1470.21367.55735.11367.551.2.6其他流出0.000.000.000.002投资活动净现金流量(2.1-2.2)-9999.11-3957.91-4540.44-1500.762.1现金流入0.000.000.000.002.2现金流出9999.113957.914540.441500.762.2.1开发建设投资(不含财务费用)9799.113757.914540.441500.762.2.2固定资产投资0.000.000.000.002.2.3经营资金200.00200.000.000.002.2.4其他流出0.000.000.000.003筹资活动净现金流量(3.1-3.2)9999.113957.914540.441500.763.1现金流入9999.113957.914540.441500.763.1.1项目资本金投入9999.113957.914540.441500.763.1.2建设投资借款(不含债券)0.000.000.000.003.1.3经营资金借款0.000.000.000.003.1.5短期借款0.000.000.000.003.1.6其他流入