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主讲人：胡京平成员：胡京平 姜珊珊 李佩佳前言前言中国经济发展迅速，人们生活宽裕了，自中国经济发展迅速，人们生活宽裕了，自古一来，在中国人眼中土地房产似乎成为古一来，在中国人眼中土地房产似乎成为了一种类货币，这是让他们的钱财增值保了一种类货币，这是让他们的钱财增值保值的一种安全有效的方式，这无疑促进了值的一种安全有效的方式，这无疑促进了现今中国房地产业的发展。这本是一条健现今中国房地产业的发展。这本是一条健康有前景的产业链，然而在拥有康有前景的产业链，然而在拥有13亿人口亿人口的大国它发展的日益畸形的大国它发展的日益畸形房子多的卖不房子多的卖不完，有钱的买不到房子，一批批的房奴涌完，有钱的买不到房子，一批批的房奴涌现出来。现出来。Page 2Page 3国内的房产泡沫国内的房产泡沫n我国自我国自1989年实行住年实行住房货币化改革后，居房货币化改革后，居民的自有住房率已超民的自有住房率已超过过50%，住房市场化，住房市场化使很多居民改善的居使很多居民改善的居住条件，但在一些城住条件，但在一些城市，由于对房地产的市，由于对房地产的宏观调控力度不够，宏观调控力度不够，带有投机性炒房行为带有投机性炒房行为屡禁不止，造成房价屡禁不止，造成房价虚高，很多中的收入虚高，很多中的收入家庭难以承受过高的家庭难以承受过高的房价房价Page 4目录目录概念概念1发展历程发展历程2 特点特点3征收对象和纳税义务人征收对象和纳税义务人4Page 5计税依据和税率计税依据和税率5房产税试点房产税试点6房产税征收的必要性房产税征收的必要性7房产税的不足房产税的不足8Page 6 概概 念念 房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税征收的一种财产税。Page 7 发展历程发展历程19491949年年 政务院发布政务院发布全国税政实施要则全国税政实施要则19511951年年8 8月政务院发布月政务院发布中华人民共和国城市房地中华人民共和国城市房地产税暂行条例产税暂行条例，将房产税与地产税合并为房地，将房产税与地产税合并为房地产税。产税。19731973年简化税制，把对国营企业和集体企业征收年简化税制，把对国营企业和集体企业征收的城市房地产税并入工商税，保留税种只对房管的城市房地产税并入工商税，保留税种只对房管部门、个人、外国侨民、外国企业和外商投资企部门、个人、外国侨民、外国企业和外商投资企业征收。业征收。19841984年改革工商税制，国家决定恢复征收房地产年改革工商税制，国家决定恢复征收房地产税，将房地产税分为房产税和城镇土地使用税两税，将房地产税分为房产税和城镇土地使用税两个税种。个税种。Page 8 发展历程发展历程现行的房产税是第二步利改税以后开征的，1986年9月15日，国务院正式发布了中华人民共和国房产税暂行条例，从当年10月1日开始实施。适用于国内单位和个人。2 2008年12月31日国务院发布了第546号令，宣布自2009年1月1日起废止城市房地产税暂行条例，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依据中华人民共和国房产税暂行条例缴纳房产税。据证券日报2010年7月22日报道，有消息称，在财政部举行的地方税改革研讨会上，相关人士表示，房产税试点将于2012年开始推行。但鉴于全国推行难度较大，试点将从个别城市开始。2011年1月，重庆首笔个人住房房产税在当地申报入库，其税款为6154.83元字Page 912注意：注意：19861986年的年的中华人民共和国房产税暂行中华人民共和国房产税暂行条例条例主要针对的是经营性的住房，并且是主要针对的是经营性的住房，并且是到到20022002年才开始严格执行年才开始严格执行。现在热议的现在热议的“房产税房产税”针对的范围更加针对的范围更加广泛，包括了非经营性用房和自住性住房广泛，包括了非经营性用房和自住性住房。1 特点特点房产税属于财产税中房产税属于财产税中的个别财产税，其征的个别财产税，其征税对象只是房屋税对象只是房屋征收范围限于城镇的征收范围限于城镇的经营性房屋经营性房屋区别房屋的经营使用方式规定征税办区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租房屋按租金收入征税。对于出租房屋按租金收入征税。Page 11征收对象征收对象 房产税的征税对象是房产。所谓房产，是指有屋房产税的征税对象是房产。所谓房产，是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。但独立于房屋的建筑物如围墙、暖房、水塔、烟囱、但独立于房屋的建筑物如围墙、暖房、水塔、烟囱、室外游泳池等不属于房产。但室内游泳池属于房产。室外游泳池等不属于房产。但室内游泳池属于房产。由于房地产开发企业开发的商品房在出售前，由于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。借的商品房应按规定征收房产税。Page 12纳税义务人纳税义务人1 1产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。2 2产权出典的，由承典人纳税。产权出典的，由承典人纳税。3 3产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税人或者使用人纳税 4 4产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。者使用人纳税。5 5无租使用其他房产的问题。纳税单位和个人无租使用无租使用其他房产的问题。纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。人代为缴纳房产税。外商投资企业和外国企业、外籍个人、海外华侨、港澳外商投资企业和外国企业、外籍个人、海外华侨、港澳台同胞所拥有的房产不征收房产税。台同胞所拥有的房产不征收房产税。Page 13计税依据计税依据计税依据计税依据从价计征：按照房产计税价值征税的，称为从价计征。从租计征：按照房产租金收入计征的，称为从租计征。依照房产原值一次减除10%-30%后的余值计算缴纳。各地扣除由当地省、自治区、直辖市人民政府确定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。Page 14税率税率税税 率率按照房产余值一次减除10%-30%后的余值计征的，税率为1.2%按房产出租的租金收入计征的，税率12%。应缴纳税额的计算应缴纳税额的计算 1.从价计征的计算：应纳税额=应税房产原值（1-扣除比例）年税率1.2%2.从租计征的计算：应纳税额=租金收入12%Page 15征税范围征税范围城市、县城、建制镇、工矿区，城市、县城、建制镇、工矿区，不包括农村的房屋不包括农村的房屋。Page 16 房产税试点房产税试点上海上海本地户籍：新购且属于家庭第二套以本地户籍：新购且属于家庭第二套以上上 外地户籍：新购外地户籍：新购 计税价格：交易价格计税价格：交易价格70%70%，以后按评，以后按评估价估价 税率：税率：0.6%0.6%低于平均价格低于平均价格2 2倍的倍的0.4%0.4%免税额：人均免税额：人均6060平（含平（含6060）第二套购入后一年内第一套卖出，退第二套购入后一年内第一套卖出，退税税20112011年年1 1月，重庆首笔个人住房房产税在当地月，重庆首笔个人住房房产税在当地申报入库，其税款为申报入库，其税款为6154.836154.83元。元。重庆：对于房价达到当地均重庆：对于房价达到当地均价价2倍至倍至3倍的房产，将按房倍的房产，将按房产价值的产价值的0.5%征税；对于房征税；对于房价达到当地均价价达到当地均价3倍至倍至4倍的倍的房产，将按房产价值的房产，将按房产价值的1%征征税；税；4倍以上，按倍以上，按1.2%的税的税率征税。率征税。Page 17一、房产税试点时间之所以比预期晚，可能由于该一、房产税试点时间之所以比预期晚，可能由于该税种在支出方面的相关政策还有待完善。税种在支出方面的相关政策还有待完善。房产税作为地方税重要组成部分，它的主要作用在于调节房产税作为地方税重要组成部分，它的主要作用在于调节收入分配，提高土地利用效率。收入分配，提高土地利用效率。如此重要的税种，其配套方案的制定至关重要。目前地方如此重要的税种，其配套方案的制定至关重要。目前地方税种实行税种实行“收支两条线收支两条线”，如果将房产税用于其他方面，如果将房产税用于其他方面，将无法达到预期目的。同时，房产税的推出，势必伴随着将无法达到预期目的。同时，房产税的推出，势必伴随着其他税种的合并。有分析认为，这些因素正是房产税试点其他税种的合并。有分析认为，这些因素正是房产税试点一再推后的原因。一再推后的原因。Page 18二、房产税改革渐行渐近二、房产税改革渐行渐近1010月月7 7日晚，上海出台房地产调控细则，虽然传闻中的房日晚，上海出台房地产调控细则，虽然传闻中的房产税并没有如期推出，但是上海房管局在文件中称将做好产税并没有如期推出，但是上海房管局在文件中称将做好房产税改革试点的各项准备工作，房产税改革试点的各项准备工作，房产税改革终于出现在房产税改革终于出现在了官方的正式文件中。了官方的正式文件中。业内人士指出，是否出台房产税，还要看调控的效果如何。业内人士指出，是否出台房产税，还要看调控的效果如何。东北证券分析师高建认为，房产税一旦出台，短期内肯定东北证券分析师高建认为，房产税一旦出台，短期内肯定会对市场产生实质性的影响，尤其是对潜在投资者和已经会对市场产生实质性的影响，尤其是对潜在投资者和已经投资多套住房的投资者产生较大的影响，进而抑制投资性投资多套住房的投资者产生较大的影响，进而抑制投资性需求，但影响有多大，还得看具体出台的税率和征税条件需求，但影响有多大，还得看具体出台的税率和征税条件确定。确定。Page 19其他国家的房产税其他国家的房产税针对房产的保有环节，日本并未设立专门的房产税，而是将房产作为固定资产的一种，统一列入“固定资产税”的对象加以征收。俄房产税实行差别税率，房产评估价格越贵，税率也就越高。如果一名自然人拥有多套房产，则以所有房产评估价格之和作为税基来计算房产税。换言之，拥有多套房产的纳税人将按较高的税率纳税。征收房地产税是为地方政府的各项服务和基础设施建设提供资金支持，并不以此为主要手段来调控房地产市场，但对购买和持有房地产的需求有间接影响。Page 20房产税征收的必要性房产税征收的必要性运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。即官方：房产税是打压房价，也可以增加政府的财即官方：房产税是打压房价，也可以增加政府的财政收入，确保政府有足够的资金进一步改善城市的政收入，确保政府有足够的资金进一步改善城市的社会经济环境，促进城市地区社会经济的可持续发社会经济环境，促进城市地区社会经济的可持续发展。展。Page 21房产税的不足之处房产税的不足之处 全世界各国政府全世界各国政府对于对于“房产税房产税”的征的征收都是非常小心，正收都是非常小心，正因为它与生俱来的特因为它与生俱来的特殊性，决定了它必须殊性，决定了它必须饱含争议饱含争议。Page 22房产税的不足前面讲到对房地产前面讲到对房地产开发企业建造的商品开发企业建造的商品房，在售出前，不征房，在售出前，不征收房产税这无疑会造收房产税这无疑会造成中国再一次的产能成中国再一次的产能过剩，供大于求，最过剩，供大于求，最后致使中国的房地产后致使中国的房地产崩盘崩盘房产税是一个非常庞大的房产税是一个非常庞大的税种，它的征收无异于让原税种，它的征收无异于让原本收入不高的家庭雪上加霜，本收入不高的家庭雪上加霜，但对于其正真想要打压的房但对于其正真想要打压的房产炒作者来说并不能对他们产炒作者来说并不能对他们造成打击造成打击（房产炒作的意思（房产炒作的意思是今天买明天卖，但是这些是今天买明天卖，但是这些炒作者根本不持有房产，因炒作者根本不持有房产，因此不需要交房产税此不需要交房产税）房产税的征收需要公房产税的征收需要公开、公平、透明的法开、公平、透明的法治环境，然而在现今治环境，然而在现今的中国很难做到。对的中国很难做到。对于征收房产税的标准于征收房产税的标准难以统一，难以权衡；难以统一，难以权衡；对于所征得的巨额税对于所征得的巨额税款能否如数上缴，如款能否如数上缴，如实公开，并没有完整实公开，并没有完整的公示制度保的公示制度保Page 23写在后面写在后面 房产税的开征，对于不断上涨的房价，无房产税的开征，对于不断上涨的房价，无论是一记重拳，还是浮云，我们还不得而知。论是一记重拳，还是浮云，我们还不得而知。尽管未必能达到预期的效果，但是，还是带给尽管未必能达到预期的效果，但是，还是带给了我们希望，房产税是一种可以调节房价的措了我们希望，房产税是一种可以调节房价的措施，但要慎用。施，但要慎用。Page 24如有错误之处，敬请原谅。如有错误之处，敬请原谅。Page 25