明溪县鸿运汽车城建设项目可行性论证报告.doc

明溪县鸿运汽车城建设项目
可
行
性
报
告

44

目 录
第一章 总论 4
1.1项目名称 4
1.2拟建地点 4
1.3建设内容与规模 4
1.4建设年限 4
1.5投资估算 4
1.6效益分析 4
1.7建议书编制依据 5
第二章 项目建设的必要性和条件 7
2.1项目建设背景 7
2.2建设单位概况 16
2.3建设的必要性 15
第三章 市场分析 17
3.1市场前景分析 17
第四章 项目选址及市政配套条件 20
第五章 建设内容及规模 21
5.1项目建设内容及规模 21
5.2工程方案 21
第六章 投资估算及资金筹措 25
6.1投资估算 25
6.2资金筹措 26
第七章 效益分析 27
7.1经济效益 30
7.2社会效益 .…32
第八章 环保、消防、节能及安全……………………………………………...……33
8.1、环境保护………………………………………………………………………….…………33
8.2、消防………………………………………………………………………………..………….34
8.3、节能……………………………………………………………………………..35
8.4、安全卫生…………………………………………………………………..………………. 36
第九章 结论 38

第一章 总论
1.1项目名称
鸿运汽车城建设项目
1.2拟建地点
三明市明溪县十里埠生态经济区
1.3建设内容与规模
汽车城计划总占地80亩，其中露天汽车展场25000平方米，棚盖汽车展场12000平方米、展场办公室及门面5000万平方米、修理车间2000㎡、配件仓库2000㎡、职工食堂400㎡、道路3500平方米、绿化及环境3400平方米。预计机动车年交易超过2万辆，年交易额8亿元以上。项目规划设立专卖区、新车会展区、二手车交易区、购车综合服务区、汽车服务区、汽车配件市场、汽车超市、摩托车交易区、市场综合区、汽车文化区、修理区、生活区等多个区域，其中钢结构建筑面积为10000m2，混凝土结构为15000 m2
1.4建设年限
项目建设期周期预计为1.5年，项目在2012年5月预计可以全部启动。
1.5投资估算
投资总额：人民币5000万元，其中固定资产投资4850万元（建
设期贷款利息134万元），铺底流动资金150万元。
1.6效益分析
1.6.1经济效益
静态投资回收期N=6.13年，动态投资回收期N=14.45.年。项目从2012年开始进入回收期，2012年预计实现收入843.60万元，项目到2023年后产生稳定的收益，年净利润达3267.34万元，投资利润率达10.11%。如果税后利润和折旧摊销全部用于偿还债务，到2015年底，债务全部偿还，偿还债务的年限从2010年开始计为6年。
1.6.2社会影响
本项目建成后，能够为当地劳动力提供300个就业岗位，提供工资收入约6000万元，从而提高居民收入、促进当地经济社会发展。
1.7建议书编制依据
——《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》
——《汽车行业调整振兴规划》
——《福建省国民经济和社会发展“十一五”规划纲要》
——《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》
——工程咨询协议书以及业主提供的其它资料
该可研报告编制范围包括：项目建设背景及必要性、市场现状及前景分析、建设内容及规模、建设地址及建设条件、项目方案设计、环保、消防、节能及安全、招投标方案、项目的组织机构设置、项目营销策划、项目实施进度、投资估算及资金筹措、经济效益评价、结论及建设。

第二章 项目建设的必要性和条件
2.1项目建设背景
⒈ 产业市场规模
2009年我国人均GDP突破10000元人民币，国际经验表明，当人均GDP在1000美元左右时，轿车开始进入家庭，首先是在高收入家庭中普及，并逐渐在中产阶层普及，从而导致社会消费结构和消费理念发生深刻变化。在我国，由于人口规模巨大，2009年总户数达3.51亿户，即使有5%的家庭（高收入阶层）购买轿车，其总消费量便达1750万辆，按城镇人口的5%计算，消费量也可达660万辆，而实际上目前城镇10%以上的家庭拥有消费经济型轿车的能力，按10%算，轿车消费量可达1300万辆，这可以认为是当前拥有实际购买力的轿车需求量。据国家统计局资料，2009年私人轿车仅为669.85万辆，到目前为止，估计全国轿车保有量当前仍不足1100万辆，即短期消费潜能还有500－600万辆未得到释放。
这一短期的巨大消费潜能之所以未得到有效释放，主要是受过去高关税所造成高价格、消费环境不佳及其他限制消费的政策等的影响。在日益宽松的消费政策（降低汽车消费税、银行不断增加消费信贷规模、采取灵活多样的付款方式）作用下，以及入世后国家大幅度降低关税的刺激下，从2002年开始汽车特别是经济型轿车消费出现了“井喷”行情，汽车消费需求得到了初步的集中释放。
商务部最近的一份报告认为，今年我国汽车产量将超过500万辆，其中约一半是轿车。这将使中国汽车产量连续4年每年上一个百万级台阶。这一增长速度在世界各国前所未有。最近一家媒体对中国汽车市场做出了这样的评价：“能与美国这个全球第一大汽车王国相匹敌的汽车市场，除了中国以外，今后不可能再出现第二个！”
2．汽车需求预测
在需求方面，支撑汽车产业进入持续高增长的因素有两个：一个是长期被压抑的巨大即期消费潜能亟待释放，另一个是随着人均收入的继续快速增长和消费环境的逐步改善，人们生活方式正在发生巨大变化，从而导致城乡居民对汽车消费需求的不断增加。
        无论是从短期角度看，还是从长期角度看，我国汽车特别是轿车的消费潜能巨大。正如前面粗略估计的，我国长期累积的短期性轿车消费需求至少有500－600万辆，这相当于目前全社会轿车的保有量。这些需求都是有购买力支撑的，只是由于价格问题、汽车消费和使用政策上的问题而一时没有转化为现实购买力。
即期的消费需求到底有多大？对这一测算有一点需要说明，我们是以韩国和日本这些与我国人口密度均较大的相似国家作为参照系的，因此，其千人拥有汽车数明显偏低，一方面是由于东亚国家人均土地占有量小，汽车消费受道路等基础设施短缺的限制，在同样发展水平汽车普及率偏低；另一方面，日本、韩国在发展小轿车上最初是为了满足国际市场，努力扩大出口，而对国内汽车消费采取抑制政策，这后一点与我国极其相似。如日本人均GDP在1965年接近1000美元，千人拥有小汽车为7.1辆，韩国1986年人均GDP达2300美元，千人拥有小汽车为16辆，到1989年，韩国人均GDP接近4000美元，千人拥有小汽车达36.7。由此而推算出的即期消费需求见表1。
表1　对当前小汽车即期消费需求的估算
地区
人口数
（万人）
2009年人均GDP（美元）
2005年人均GDP （美元）
千人拥有小汽车数 （辆）
有购买力小汽车潜在需求（万辆）
上海
1352
6680
7356
67
90.58
北京
1492
4300
4730
39
49.24
天津
1023
3586
3945
36
36.83
浙江
4719
3000
3300
30
141.57
广东
8303
2380
2618
18
149.54
江苏
7432
2350
2585
17
126.34
福建
3511
2077
2285
16
56.18
辽宁
4217
1946
2140
14
59.04
山东
9180
2037
2240
15
137.70
黑龙江
3816
1403
1544
11
41.98
河北
6808
1006
1110
10
66.99
新疆
1876
955
1050
8
15.01
湖北
6016
943
1040
8
47.80
吉林
2708
1319
1450
10
27.08
其他地区
67535
一般＜900
一般＜1000
5
330.79
全国
129988
893
965

1377.39

表1测算结果表明，按最保守的估计，我国当前已有购买力支持的即期汽车总消费量为1377.39万辆，说明短期内有500多万辆的私人小汽车消费需求等待释放，那么，估计要3－4年才能将历史上累积的汽车消费潜能释放完，因此，仅凭这一项因素就能使汽车消费保持20－30%的增长率。
3．汽车需求结构与轿车需求量预测
当前汽车需求和供给的长期转折点正在形成，即汽车产业正在进入中期稳定高增长阶段。汽车需求高增长态势的确立及结构上出现的新变化，标志着我国汽车消费进入到一个新的阶段。2009年国产汽车总销量达到504万辆，比上年433万辆增长16%，其中轿车227万辆，比上年192万辆增长18%；快速增长的汽车销量使得汽车需求结构和汽车拥有量的结构都在发生新的变化。这为汽车行业的进一步高增长奠定了重要基础。2005年，国产汽车总销量将达到564万辆，比上年增长12%，其中轿车264万辆，比上年增长16%。
几年来特别是进入2009年以后，我国轿车销售量占汽车总销售量的比例不断提高。2009年是汽车消费结构发生重要变化的一个转折点。以前轿车在整车销售中的比重大约占三分之一的份额，2009年轿车在三大车型（载货汽车、公路客车和轿车）中的比重首次突破了40%大关，打破了三大车型三分天下的局面，这可以说是一种历史性的突破。在国外，轿车销售在三大车型中占有绝对优势，一般占75%以上的份额，而过去我国轿车所占比重严重偏低。有专家指出，突破40%，意味着中国的汽车消费开始从生产资料型向消费型转化的开始，并意味着我国人民生活水平有望发生实质性变化。家用轿车作为新的大众消费品，正在为中国经济增长注入新的动力，并将从根本上改变中国人的生活，改变中国经济的结构。
我国长期内汽车需求潜力极大，目前已成为世界新增汽车消费量第二大市场，不久将会变成第一大市场。假设我国到2010年千人拥有轿车达到韩国1986年的水平，那么，按届时人口达14亿规模算，我国轿车拥有量可望达到2240万辆，这将是1997年(317万辆)的7.07倍，年均增长率将达到16.23%，即年均新增轿车量将为147.93万辆，再加上有30%左右的汽车更新需求，实际年均轿车消费量为192万辆，现在看来这一预测不仅可以实现，甚至还应更乐观一些。“十一五”年均轿车消费量将达250万辆，“十二五”则可提高到450万辆左右。
表2　对2005年及2010年我国城镇家庭汽车消费增长的预测
项目\年份
2005
2006
2007
2008
2009
2010
交通通讯比重（%）
3.17
5.56
5.94
6.61
8.36
10.00
其中汽车总保有量（万辆）
551.36
1219.09
1319.30
1538.48
2260.53
3983.83
私人汽车保有量比重（万辆）
81.62
358.36
423.70
512.68
1127.05
2578.42
小汽车保有量（万辆）
108.00
317.00
348.70
421.93
969.71
2218.46
千人拥有小汽车量（辆）
0.94
2.54
2.79
3.32
7.03
16.00

三．区域市场状况与需求预测
⒈ 主要城市的市场需求状况
据国家统计局公布的数据显示，2009年国内大城市的私车拥有量继续保持大幅增长的趋势。截至2009年底，在全国十大城市的私家汽车拥有量排名见表3。
表3  2009年度全国十大地区及十大城市私人拥有量排名表    单位：万辆
排序
地区
私人汽车拥有量
城市
私人汽车拥有量
1
广  东
200.13
北京
129.8
2
河  北
63.44
广州
25.55
3
北  京
62.41
成都
23.3
4
山  东
47.37
天津
23.21
5
四  川
52.58
深圳
25.33
6
河  南
41.53
上海
33.52
7
云  南
40.15
重庆
18.14
8
辽  宁
38.52
沈阳
9.53
9
山  西
39.26
杭州
23.30
10
湖  南
39.26
南京
12.15
     资料来源：中国宏观经济与行业景气预测课题组
2009年北京拥有私人轿车接近129.8万辆，摇摇领先于全国其他地区。 广东、浙江、上海等发达地区轿车进入家庭的步伐也大大加快，如2005年上半年广东省主要大中型汽车贸易市场的汽车销售额达到了60.67亿元，比上年同期增长43.7%，而城镇居民每百户家庭拥有汽车的数量也达到了2.94台，同比增长了47.7%；尽管上海仍是中国限制私人消费最严厉的城市，但这种格局正在悄悄变化，截至2009年底，上海私家车的数量也已经超过了33.52万辆，比2008年增加了3.75万多辆，且参加私家车牌照拍卖的人数在逐月增多，表明汽车消费日趋活跃。 
 《中国汽车流通月报》表明，2005年全国轿车的私人购车比例已经达到59%，1～6月的平均值为59.25%，私人购买轿车比例最高的月份达到68%。这些数据均表明，我国轿车消费的主体开始发生了转折性变化，即以私人消费为主，且比重在不断提高。从消费种类来看，私人消费主要集中在普通级轿车、微型轿车和中高级轿车，中级轿车私人消费比例最低，但也接近50%。
2、福建省汽车市场状况
福建省地处中国东南沿海，近三年来，福建汽车市场进入了快速发展轨道，年度市场需求量超过10万辆。2008年度全省新车挂牌数达到101675辆，全省民用汽车保有量达到52.08万辆，全省机动车保有量达到330万辆。根据测算预计福建2009年度民用汽车保有量达到62.1万辆，年度净增加汽车超过10万辆。预计2005年福建汽车市场增长率在18%左右，年需求量会在11万辆以上。2009年度全省民用汽车保有量达到52.08万辆，较20014年年末8年来净增加车辆42.1万辆，民用汽车保有量由2000年位居全国第23位提升到2008年居全国第20位，在华东位居第6位。福建汽车市场具有四大特点:
第一，福建省东部沿海地区经济发达，汽车保有量高；西部山区经济欠发展，汽车保有量低，东西部差距大。在全省九个设区市中，东部福州、泉州、厦门三市汽车保有量40.92万辆，占全省66%；宁德、漳州、三明、南平、龙岩、莆田6市地民用汽车保有量21.08万辆，占34%。
第二，福建私人汽车发展快。2009年度新注册汽车28.78万辆，同比增长26.26%，较2008年全省净增加私车5.95万辆。私车发展速度高于汽车市场发展速度5个百分点。
第三，2009年福建汽车市场运行前高后低。根据测算，上半年占总量的52%，下半年占48%，使汽车市场走向理性发展阶段。每年平均增长速度18%左右。
第四，2009年度福建汽车市场客货车比重继续扩大。根据测算客车占总保有量的58%，货车占总保有量的42%。客车(含轿车)高于货车16个百分点，客车(含轿车)是汽车市场的主力军。
相比一线城市高昂的用车成本，二三线城市的消费者要轻松得多。比如在深圳，一辆车一年的基本使用成本（包括停车费、保险和过去的养路费等）大概2.8万元。在河北保定，这笔费用就降到4300元，取消养路费对于一线城市的消费者来讲，可能只降低了很少的养车成本，但对二三线城市消费者而言，可能节省很大一部分费用。
从长远看，二三线城市是汽车市场保持较高增速的主要力量，增速将远远高于一线城市市场。从发达国家情况看，也是较小城市的汽车人均保有量高于大城市。
根据中国汽车工业协会统计信息，2009年度二、三线城市成为汽车增长的主要市场。受到国家有关政策的影响，2009年我国的二、三线城市潜在需求得到有效释放，成为2009年汽车市场增长的主要动力，而一线城市虽然也呈现一定的增长，但主要表现为稳定增长。据有关部门统计，2009年1-9月二、三线城市销售分别增长41%和51%，一线城市销售增长了34%；从增长贡献度看，2009年1-9月二、三线城市销售增长贡献度分别为40%和34%，一线城市销售增长贡献度为26%。
因此，中国汽车二三级市场无疑是一个能诞生商业奇迹和梦想的地方，逐步走向成熟是一种必然的趋势。目前各方面对二三级市场的关注度正在不断提升，二三线汽车市场的崛起，对于国内汽车厂家来说；既是一个机遇，更是一个挑战，谁的应变能力强，尽快了解市场的需求趋向，开发生产出适应消费需求的产品，谁就能在这场“从城市走向农村”的汽车营销新攻略中抢占先机，执未来二三级市场之牛耳。三明为汽车消费二三级市场的重要一员，理所当然要成为汽车生产厂商角逐的战场。
2.2建设单位概况
明溪县鸿运汽车贸易有限公司是新成立的民营股份制企业，位于明溪县境内，隶属明溪县管辖，公司专业从事货运及车辆经营、销售，主要经营北汽欧曼、瑞沃、成都大地、东风汽车、陕汽重卡、重庆红岩、北方重汽等主流品牌的重、中、轻、微型载重汽车。
2.3投资的必要性及经济意义
明溪县处于福建省与江西省发展战略的结合点，从县城到三明市区仅仅1小时车程，是三明通往清流、宁化、建宁的交通咽喉部位，境内有福五线、闽赣交战公路，在建的永宁高速公路也在我县境内胡坊镇设有出入口，从县城到入口设计时间为16分钟车程，境内所有乡镇已经完成路面硬化交通便利，同时明溪县地处三明市“两带一圈”发展格局中占有重要位置。“十一五”时期是明溪县经济和社会发展的重要时期，县政府在“十一五”发展规划中提出了推进产业结构优化升级、实施项目带动的发展战略，大力提倡园区经济，集中力量抓好十里埠等生态经济园区建设，充分发挥园区产业集群、要素集聚、资源集约的效应，建设一批产业集群缺失的项目，以延伸和拓展产业链。
第三章 市场分析
3.1市场前景分析
（1）．相关产业简要分析
汽车工业是产业关联度很高的产业。据测算，汽车工业产值与相关产业的直接关联度是１：２，间接关联度则达到１：５，这就意味着发展汽车工业能够极大推动其他相关产业的发展，当前我国汽车产业链的产值已占规模以上工业产值的20％左右，相当于五分之一。汽车工业以汽车制造业为核心，通过提高汽车产量，不仅直接促进汽车零部件、汽车修理业的发展，而且带动橡胶、塑料、玻璃、通讯等相关行业的发展，推动销售、物流、金融、租赁等外围行业的发展，从而达到以汽车产业为核心，若干相关产业的联动发展。
按照产业的先后顺序，根据本项目的特点，以汽车销售为产业中心，前端产业从钢铁、化工等基础材料生产与销售，到汽车配件生产与销售、到汽车整装生产、后端从售后服务及相关服务业（汽车消费信贷、担保、抵押贷款等）、到汽车保养与维修（约消耗汽配比例的30%）、到二手车交易、汽车租赁等产业。同时，汽车物流业贯穿于整个汽车产业，汽车文化产业也是一个新兴的产业，针对汽车消费者的服务业如汽车俱乐部等也将得到大力发展。
各相关产业的产值可以根据各产业与汽车（这里只考虑轿车）整车组装业的关系，或与市场上轿车整车保有数量的关系来进行推断，各产业的商业形态可以根据其产业特点和目前市场的商业形态进行判断得出，概括如下表所示，产值以2009年轿车市场为基准进行推算。
表3 轿车销售及相关产业规模和商业形态
产业名称
产值计算方法
产业规模（亿元）
商业特点
商业形态
汽车销售
数量*平均单价
240万辆*14万元/辆=3360亿元
品牌代理销售
4S店、大卖场、汽车交易市场
售后服务
轿车保有量*平均保养金额
1100万辆*1000元/年=110亿元
品牌维护和
店铺维护相结合
4S店和分散的店铺
维修
轿车保有量*平均维修金额
1100万辆*2000元/年=220亿元
品牌维修与
店铺维修相结合
4S店和分散的店铺
二手车交易
二手轿车交易量*交易平均价格
44万辆*7万元/辆=308亿元
旧车购买或
以旧换新
全国145家二手车交易市场
汽车租赁
租赁车数量*每台年租赁收入
12万辆*5万元/年
=60亿元
个人渡假为主或
单位商务
汽车租赁公司
汽配批发销售
轿车保有量*每台需要配件金额
1100万辆*3000元/年=330亿元
店铺组成的聚集地
和批发市场
批发市场、店铺
汽车文化

一般作为配套设施
汽车城
配套项目
合计

5139亿元

以上仅分析了本项目可能涉及的产业的规模，如果按照产业关联度系数计算，则整个产业光轿车及关联产业市场规模就可超过5000亿元，按照间接关联度计算则超过10000亿元。
（2）国家政策调控刺激商用车市场。
近年来，国家相继开展汽车下乡及汽车换购补贴等政策，有利于商用汽车的销售。2009年6月，国家将汽车下乡政策进行了调整，直接将轻卡纳入了补贴范围。补贴标准为轻卡售价的10%，价格在5万元以上的轻卡补贴额为5000元。而2009年底，国家提高了汽车以旧换新补贴额度，其中轻卡报废补贴的标准从原来的5000元增加到9000元。同时调整老旧汽车报废更新补贴政策，加大补贴支持力度，提高补贴标准，仅2009年的老旧汽车报废品更新补贴资金总额就由2008年的6亿元提高到10亿元。
（3）商用车市场自身繁荣、品种齐全。
目前汽车市场繁荣兴旺，不仅产品较多、种类齐全，而且不同档次、不同价位的新车型不断涌现。2009年1-9月，商用车销量排名前十位企业依次为：北汽福田、东风、一汽、江淮、重庆长安、金杯股份、重汽、江铃、凯马和上汽通用五菱，分别销售43.70万辆、31.96万辆、21.44万辆、15.10万辆、12.04万辆、11.92万辆、9.75万辆、8.04万辆、7.73万辆和6.82万辆。
（4）居民收入增长使市民购车有保障。
近年来，随着居民收入的不断增长，对市民购车起到了强大的支撑作用。2009年全州农民人均纯收入2810元，比上年增加291元，增长11.5%；城镇居民人均可支配收入首次破万元，达到10307元，比上年增加860元，增长9.1%。
第四章 项目选址及市政配套条件
4.1项目建设选址
该项目选址三明市明溪县十里埠生态经济区。
4.2市政配套条件
（1）供电：本项目由明溪县供电公司十里埠生态经济区供电营业所供电，有380/220V三相四线低压线路接至场址附近，可满足项目建设及营运的用电需求。
（2）供水：本项目由明溪县自来水厂供水，水源充足，可满足项目建设及营运的用水需要。
（3）排水：本项目实行雨污分流制，雨水直接排放；生活污水经国标三级化粪池处理达标后排放。
（4）交通：本项目明溪县十里埠生态经济区，距明溪县城区5.2公里。场地开阔，建设期间不需占用其它场地，不会造成交通拥挤，建设期间对周边影响较小。

第五章 建设内容及规模
5.1项目建设内容及规模
汽车城计划总占地80亩，其中露天汽车展场25000平方米，棚盖汽车展场12000平方米、展场办公室及门面5000万平方米、修理车间2000㎡、配件仓库2000㎡、职工食堂400㎡、道路3500平方米、绿化及环境3400平方米。预计机动车年交易超过2万辆，年交易额8亿元以上。项目规划设立专卖区、新车会展区、二手车交易区、购车综合服务区、汽车服务区、汽车配件市场、汽车超市、摩托车交易区、市场综合区、汽车文化区、修理区、生活区等多个区域，其中钢结构建筑面积为25800m2，混凝土结构为19000 m2
5.2工程方案
（1）拟建建筑物1-3层，展场办公室层高3米，职工食堂层高3.6米，配件仓库层高5米，维修车间层高8米。
（2）展场办公室设办公室、办证大厅、卫生间。
（3）本建筑采用钢结构、混凝土结构。
5.2.2主要建材用量分析
根据建筑特征、结构，将主要建材用量按以下标准估算：
框架结构：钢筋一般用量45 Kg/m2；砼0.35m3/m2，一般1m3的混凝土的混合比率为280Kg水泥、0.9m3石子、砂子0.3m3；一立方米标砖525块左右，一般墙面积是建筑面积的2.2倍，墙厚取240mm计算，折合成实际建筑面积：2.2×0.24＝0.528 m3/m2。
主要建筑材料用量估算表
序号
主要材料名称
单位
用量
备注
1
钢筋
t
421.0

2
水泥
t
822.4

3
标准砖
千块
2992.3

4
砂石
m3
4096.0

5.3项目实施初步计划
（1）功能分区及建筑面积
本项目初步规划按约80亩计算，共约53360 m22，规划将按用途进行功能分区，初步构想如下表所示。
表4 项目功能分区
功能区
主要
业务种类
主要建筑
面积估算
建筑类型
专卖区
销售各类
新轿车
专卖店、品牌销售商销售大厅
按8家计算， 2000m2/家，占地1.6万m2；建筑面积按1500m2/家，共1.2万 m2。
采用钢架结构，以大厅和少量办公室构成
新车
会展区
各类新车、进口车集中式展览、销售及信息发布、会所
展览中心大厦
占地1.2万m2，3层，建筑面积5000m2，一层作展示用，其余层做休闲会所、中型会议厅、写字楼等
一层采用钢架结构，二三层采用混凝土结构
二手车
交易区
二手车交易
二手车交易中心
占地4000 m2，建筑面积6000平米，一楼为二手车展示场所、二楼为交易大厅和相关办公场所、二手车拍卖场
整体采用混凝土结构
购车综合
服务区
汽车一条龙服务、包括办证、工商、保险、汽车金融业务等
综合服务大厦
占地面积5000 m2，建筑面积8000 m2，二层，按照写字楼标准建设
混凝土结构
汽车
服务区
汽车测试、仓储、汽车维修、汽车养护等
按功能分区的建筑群
占地3000 m2，建筑面积4000m2，一层为主，局部二层
混凝土结构
汽车
配件市场
汽车配件批发、销售、配送等
汽车配件综合市场
占地2000m2，建筑面2000m2。
混凝土结构
汽车超市
汽车室外展示、销售
各品牌
销售卖场
占地1336m2，建筑面积1000 m2
混凝土结构、
市场
综合区
汽车俱乐部、汽车购物广场、餐厅、宿舍等
购物广场
员工大楼
占地1500平米，建筑面积3000平米，餐饮、购物广场、 汽车俱乐部、员工公寓、宿舍
混凝土结构
摩托车
市场
摩托车室外展示、销售
各品牌
销售卖场
占地2000m2，建筑面积800平米
混凝土结构
汽车
文化区
休闲场所、
园林、儿童乐园、汽车文化展览馆
占地10000 m2，建筑面积3000 m2
相关建设标准
合计

占地面积53360万m2、建筑面积44800万m2
建筑面积其中：
钢结构面积为2.58万m2，混凝土结构为1.9万m2
上述功能分区是根据本项目的业务范围的设想而进行的，如果业务范围变化，则整个功能分区和建筑初步设想都将发生变化。
（2）项目经营模式设想
本项目定位初步设想是：我公司在近期只参与部分汽车产业的实际运作，我方是汽车交易市场的投资者和管理者，通过物业经营而非产业经营来实现项目的合理回报。本项目占地面积大、投资额大，在经营模式的选择上必须注意防范风险，同时需要整体规划，分期开发。

第六章 投资估算及资金筹措
6.1投资估算
项目建设总投资5000万元，其中工程费用4332万元、其它费用518万元、基本预备费150万元。建设投资情况详见《建设项目投资估算表》
表5.建设项目投资估算表

建设项目投资估算表
序号
工程或费用名称
计量单位
工程量
估算指标（元）
估算价值
比例（%）
建筑工程
设备及安装工程
其他费用
合计

设备原价
安装
小计

1
第一部分工程费用

4332.00

2
1新增汽车维修设备

120.00

120.00

120.00

3
2.建筑工程

44800
680
3354.00

3354.00

4
专卖区
m2
12000
800
960.00

960.00

5
新车会展区
m2
5000
800
400.00

400.00

6
二手车交易区
m2
6000
800
480.00

480.00

7
购车综合服务区
m2
8000
800
640.00

640.00

8
汽车服务区
m2
4000
500
200.00

200.00

9
汽车配件市场
m2
2000
600
120.00

120.00

10
汽车超市
m2
1000
700
70.00

70.00

11
市场综合区
m2
3000
600
180.00

180.00

12
摩托车市场
m2
800
800
64.00

64.00

13
汽车文化区
m2
3000
800
240.00

240.00

14
3公用工程

0.00

460.80

460.80

15
3.1供电工程

0.00

16
3.1.1变、配电设施

0.00
80.00

80.00

80.00

17
3.1.2供电线路及照明
m2
44800
40
179.20

179.20

179.20

18
3.2给、排水工程
m2
44800
35
156.80

156.80

156.80

19
3.3弱点系统
m2
44800
10
44.80

44.80

44.80

20
4、总图运输

0.00

288.60

288.60

21
4.1三通一平
m2
53360
23
121.66

121.66

22
4.2道路场地
m2
3500
120
42.00

42.00

23
4.3围墙及护栏
m2
5000
250
125.00

125.00

24
5.环保
m2

0.00
55.00

55.00

55.00

25
6.消防
m2

0.00
53.40

53.40

53.40

26
第一部分小计

4023.60

4332.00
86.64%
27
第二部分 其他费用

0.00

28
1.土地购置费
亩
80
20000
160.00

160.00
160.00

29
2.建设前期相关费用

0.00

358.00
358.00

30
2.1建设前期管理费

0.00

46.30
46.30

31
2.2工程勘察费

0.00

11.70
11.70

32
2.3城市基础设施配套费
m2
44800
45
201.60

201.60
201.60

33
2.4建筑工程设计费

0.00

93.90
93.90

34
2.5环境影响咨询费

0.00

2.50
2.50

35
2.6可行性研究费

0.00

2.00

36
第二部分 小计

0.00

518.00
518.00
10.36%
37
第三部分基本预备费

0.00

150.00
3.00%
38
固定资产投资

4023.60
308.40

518.00
4850.00
100.00%

6.2资金筹措
建设单位自筹3300万元，银行贷款1700万元。
第七章 效益分析
7.1经济效益
7.1.1依据
1.国家计委和建设部联合颁布的《建设项目经济评价方法与参数》；
2.财政部颁布的《企业财务通则》和《企业会计准则》；
3.税金测算以《中华人民共和国增值税暂行条例》及其他税收规定为依据。
7.1.2原则
1.遵循动态分析为主，静态分析为辅；定量分析与定性分析相结合的原则；
2.遵循效益与费用计算口径一致的原则。
7.1.3基础数据
该项目建设期为1.5年，建设期2010年12月至2012年5月底共18月。基准收益率按该项目按10%计算。静态投资回收期N=6.13年，动态投资回收期N=14.45.年
1.项目销售收入的确定
（1）商业门面销售
商业门面建成后第一年售出50%，余下部分第二年出售30%，销售率80%。价格按每平方米2000元计算：
第一年收入：16000 ㎡×50%×2000元/㎡ =1600万元；
第二年收入：16000 ㎡×30%×2000元/㎡ =960万元；
（2）.项目经营收入的确定
营业收入包括4S店、汽车露天展场、汽车棚盖展场、展场办公室、门面租赁收入；综合服务管理费用收入；会展收入；物流配送收入、汽车销售及维修服务五部分。
（五）总成本费用测算
1.门面店销售成本
门面店单位成本包括征地及拆迁安置补偿费、土石方及溢流涵洞工程摊销、土建工程费、道路及绿化费用摊销、水电工程摊销、勘察设计费、管理费、监理费、前期工作费及利息摊销等，门面每平方米成本525元，4S店每平方米630元。
2.营业成本
第一年营业成本1609万元
·会展成本1014万元×60%=609万元；
·物流配送成本1250万元×80%=1000万元
第二年-第十年营业成本2009万元
·会展成本1014万元×60%=609万元；
·物流配送成本1750万元×80%=1400万元
3.水电费
根据水电消耗量，并按现行市场价格测算其费用。由于已