某家居用品物流园项目可行性论证报告.doc

信阳某家居用品物流园可行性研究报告目 录第一章 总 论41.1项目编制背景41.2项目概况61.3 结论与建议8第二章 项目背景及建设必要性92.1项目建设单位概况92.2项目提出的背景102.3项目建设的必要性16第三章 项目市场分析与预测193.1在信阳市发展家居建材市场的优势资源203.2信阳家居市场的需求分析223.3本项目的SWOT分析293.4本项目的发展战略313.5 营销策略32第四章 项目选址及建设条件334.1选址原则334.2场址现状334.3场地建设条件34第五章 建设方案365.1建设规模365.2建设原则375.3建设目标385.4功能定位及结构设计385.5信息平台功能40第六章 专业技术方案416.1总平面布置416.2建筑结构426.3供电系统426.4通讯、电视、网络系统426.5给排水设施436.6消 防436.7通风空调446.8节能措施44第七章 环境保护与安全卫生447.1环境保护447.2安全卫生45第八章 项目实施进度规划458.1建设周期计划458.2项目实施进度表45第九章 企业组织与劳动定员469.1公司体制及组织机构469.2人员配备及带动就业47第十章 招投标方案4810.1招标原则4810.2招标范围4810.3招投标程序48第十一章 投资估算5011.1投资估算编制依据5011.2估算编制范围5111.3投资估算5111.4资金筹措52第十二章 财务评价5212.1财务评价依据5212.2财务评价基础数据选取5212.3运营收入估算5312.4成本费用支出预测5412.5主要财务评价表5612.6财务评价指标5612.7财务评价结论56第十三章 不确定性分析57第十四章 风险分析与对策5814.1房地产政策变动风险5814.2拆迁风险5914.3市场风险5914.4经营风险5914.5管理风险5914.6融资风险60第十五章 结论与建议60附件：1、建设单位营业执照副本复印件2、工程咨询单位资格证书复印件附表：1、建设投资估算表2、收入税金表3、总成本费用估算表4、还本付息表5、项目现金流量表（所得税前）6、自有资金现金流量表（所得税前）7、损益表附图：1、区域位置图2、总平面布置图第一章 总 论河南省粮食工程设计院在对信阳市建材家居市场进行调研分析；并对本项目的可行性展开了研究，通过对该项目所在地区的环境、交通、电力、给排水等条件的调查，收集有关基础资料，在此基础上编制了*家居用品物流园可行性研究报告。1.1项目编制背景1.1.1项目名称：信阳*家居用品物流园1.1.2项目建设单位项目建设单位：信阳*家居用品有限公司法定代表人：*1.1.3编制单位编制单位：河南省粮食工程设计院资质等级：乙级证书编号：工咨乙12020070041资质范围：建筑、轻工、农业服务范围：规划咨询、编制项目建议书、可行性研究报告、项目申请报告、资金申请报告1.1.4编制程序河南省粮食工程设计院受信阳*家居用品有限公司关于编制*家居用品物流园可行性研究报告的委托后，立即组织有关专家及技术人员对项目拟建场址进行实地考察，了解和收集第一手资料。在充分调查的基础上，就编制*家居用品物流园可行性研究报告有关问题与承办单位的领导及有关人员进行了深入的探讨，充分征询有关专家的意见，在反复论证和研究的基础上，依据国家对工程项目可行性研究报告阶段工作范围和深度的规定，结合信阳市的资源条件、基础设施条件以及本项目拟建场址建设情况，编制完成了本项目的可行性研究报告，为该工程建设项目的决策和建设提供可靠的参考依据。1.1.5编制依据1、中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要；2、关于加快我国流通领域现代物流发展的指导意见（商改发200853号）3、物流业调整和振兴规划 （国发20098号 ）4、河南省第十一个五年规划纲要；5、信阳市第十一个五年规划纲要；6、河南省信阳市现代物流业发展规划（20062010年）7、信阳*物流产业集聚区总体发展规划8、建设项目经济评价方法与参数（第三版）9、专业技术人员调查的有关资料和数据；10、承办单位关于编制可行性研究报告委托书；11、项目承办单位提供的编制可行性研究的其它基础资料。1.1.6编制范围与内容根据国家对可行性研究报告编制范围和深度的有关规定，本可研主要内容包括：（1）项目建设的背景和必要性（2）项目投资主体的情况（3）行业分析及市场预测（4）项目选址及建设条件（5）项目布局及及各部分功能定位（6）项目组织及管理系统（7）项目效益评价及不确定性分析（8）项目结论与建议1.1.7 编制原则（1）按照国家经贸委等六部委关于加快我国现代物流发展的若干意见的通知要求，明确项目发展总体目标。（2）根据河南省和信阳市“十一五”计划，融入区域经济、合理安排进度。（3）按照国家有关产业政策及可行性研究报告编制工作的基本工作程序和要求，做到实事求是、客观公正。（4）河南省及信阳市目前国民经济水平，现代商贸服务产业发展现状及前景为依据，借鉴国外行业发展经验，明确项目建成以后的管理模式、运营模式。（5）项目建设以建材、家居用品的需求为依据，以现有设施及资源为基础，避免盲目投资和重复建设。（6）项目建设积极采用先进技术和设备，采购工作实行招标采购及比质比价采购。（7）消防、环保、安全设施建设符合国家和地方法规。（8）其它规定及客户要求。1.2项目概况1.2.1 拟建地点项目拟建在信阳市*物流园区内。1.2.2建设规模与目标项目规划占地约100亩（66667平方米），总投资4996.12万元人民币。项目拟建总建筑面积57720平方米，其中：仓库6000平方米；家装板材商场10000平方米；厨具、卫具商场10000平方米；床上用品、家饰商场10000平方米；灯具灯饰、家电商城6000平方米；拆迁安置房15720平方米，其中安置户占用10000平方米，销售5720平方米。建设期二年。项目建设进度为：第一年总投资1857.64万元，形成建筑面积16000平方米的投资，分别建成仓库、家装板材商场。第二年总投资3138.48万元，形成建筑面积41720平方米的投资，分别建成厨具卫具商场、床上用品家饰商场、拆迁安置住宅、灯具灯饰家电商城。目标：建成后和即将完工的中南家俱大世界联成一体，成为信阳市最大的集各类建材、灯饰、电器交易为一体，并辅以面向全市及各县的物流配送职能的综合性家居用品物流园区。1.2.3 项目组织方式为了使项目能够顺利实施，建设单位成立项目领导小组，对项目进行组织管理，具体内容如下：1、每周定期召开一次会议，检查项目进度和执行情况。2、建设单位根据实际情况，落实项目有关任务，做到人员落实、任务落实、经费落实，核查进度有依据。1.2.4主要技术经济指标表1-1 主要技术经济指标序号项目名称单位财务评价指标备注一建筑数据指标1项目占地面积亩1002总建筑面积平方米577203容积率0.874绿化平方米70005道路广场平方米200006建设工期年2二经济效益指标7项目总投资万元4996.128自筹资金万元2496.129银行贷款万元250010建设期利息万元150年利率6%11年平均利润总额万元836.28所得税前，平均值12财务内部收益率18%所得税前13财务净现值万元2691.58所得税前，I=10%14静态回收期年6.58所得税前（含建设期）15投资利润率16.74所得税前1.2.5总投资及资金筹措项目总投资4996.12万元。建设投资4846.12万元,企业自筹2496.12万元，银行贷款2500万元。1.3 结论与建议1、*家居用品物流园项目建设，符合国家和省市有关促进现代服务业的商贸物流业发展的政策；符合产业发展方向和要求；项目建设用地符合信阳市及*山管理区把该区域作为家居、水产品等专业市场和信阳市及河南省物流业对该宗地配套需求。2、项目的建设将推进信阳市现代物流业的快速健康发展，促进信阳市政府倡导的建设成为豫鄂皖三省结合部重要现代物流中心的要求。信阳市地处长江经济带与黄淮海经济区结合部，交通便利，境内公路、铁路纵横交错，形成多重“十”字交叉的陆路交通网络，是南北经济交流、东西产业合作的承接地带。发挥经济区位优势，承接东部产业西进、西部资源东输，发展成为中部地区重要的工业物流中心，加快物流基础设施建设，提升商品集并和物流辐射能力，发展成为豫鄂皖结合部最大的商品集散中心。3、家居用品物流园将形成一批家居用品品牌商入驻；吸引第三方家居用品经营企业。加强信阳与郑州、武汉、合肥等中心城市家居用品行业的物流、信息流、资金流的流动；加强信阳对下属县、乡的新农村建设和小城镇建设对家居用品的辐射力。 降低家居用品在信阳的运营成本；有效实现地方经济宏观物流产值，增加地方财税。4、项目在市场选址方面做了充分的考虑：针对信阳现有家居建材市场多布局在东南，且重复建设造成经济回报严重下降状况，结合项目的地块区位，在规划定位上侧重于批量交易为主和给城市品牌家居城和建材市场做专业仓储配套。园区功能布置上做了周到安排；重视消防、安全、卫生等环节的设置，特别是项目公司来自于地方公用事业运营商，对项目的市场运作和供地的整理具有优越的背景。在满足土地投资强度的基础上，项目投资兼顾了经济和社会效益的双重标准。建议项目早日开工建设。第二章 项目背景及建设必要性2.1项目建设单位概况信阳*家居用品有限公司成立于2009年，注册资本100万元，由信阳市同鑫科技有限公司（以下简称“同鑫科技”）和信阳市元通投资有限公司共同投资，其中同鑫科技出资比例为70%，信阳市元通投资有限公司出资比例为20%，并且引进了北京鸿博房地产有限公司参加投资。信阳*家居用品有限公司营业范围：家俱、装饰材料、家电、灯具销售、房屋租赁。同鑫科技成立于2006年5月，专业从事汽车天然气加气业务 。目前，营运的加气站三座；在建大规模（八台双枪加气机）加气站一座，该站相当于现有三座加气站之和。公司具有信阳市城区汽车加气的专营资格。年利税千万元以上。实力雄厚，投资经验丰富。中南家俱城中有7000多平方米为同鑫科技全资子公司信阳市中南家俱有限公司投资建设，目前摊位已全部出租完毕。北京鸿博房地产有限公司是北京鸿博集团的全资子公司。北京鸿博集团是一家大型的民营企业，该集团下属六个子公司：北京鸿博房地产开发有限公司、北京鸿博嘉源咨询服务有限公司、北京鸿博先锋影视文化有限公司、北京金顶玫瑰美食娱乐城、北京宏兴装饰公司、北京春兴阁咨询服务公司。行业涉及房地产开发，餐饮娱乐，装饰装修、咨询服务，影视文化等。经济实力雄厚，管理水平较高。 2.2项目提出的背景据国家统计局和国家经贸委有关调查报告：建筑材料产业近几年已发展成为我国市场经济中的新兴产业，对拉动国内市场消费作用十分显著。截止2007年，全国有以经营建筑材料及装饰材料为主的交易市场1084个，其中批发经营为主和以零售经营为主的各有542家。 近年我国建材市场的成交额已超过800亿元人民币/年，平均年市场管理费总额4.5亿元；税金总额9.6亿元；摊位租金总额9.8亿元。浙江南当建材市场是全国最大的建筑装饰材料市场，成交额达63.6亿元；位居第二的山东淄川区建材城，成交额达41亿元；第三是南通市永兴商城，成交额为25亿元。其他成交额在10亿元以上的市场还有：常州新区长江贸易中心、南京装饰城、西南建材中心批发市场、宁波现代建筑装潢市场、佛山市石湾陶瓷建材批发市场和河北正定县恒山板材市场等。 建材产品的热销，使建材销售市场蓬勃发展。全国建材装饰材料摊位数量为15万个，已出租摊位11万个，其中，建筑及装璜材料类摊位占81.2%；木材及制品类、金属材料及制品类、家具类和化工材料类及制品类也分别占有一定的比重。与此同时，室内装饰已成为新的消费热点和新的经济增长点。目前国内装饰企业已超过4万家，装饰业所创造的价值已跃居轻工40多个行业前列，成轻工业的重要支柱产业。 2.2.1 国内家居行业的发展趋势预测中国家居行业未来发展趋势，对家居物流市场的发展影响较大。趋势一、无店铺销售将成为中国行业新的增长点。随着互联网及科技的发展，家居建材企业更多地开辟网上销售渠道，越来越多的企业开展BTOC业务，进行无实体店铺的网上直销。实现网上虚拟体验，视频购物，顾客根据自己的喜好，亲自DIY产品，在线下单、在线支付等功能。一切的购买过程、交易过程都能通过网络来完成。无店铺销售成为实体店的有力补充，并在未来占据一定市场份额。 趋势二、中国会出现巨大的“银丝”市场。所谓银丝市场，就是老年人市场。中国已经过了享受人口红利的黄金时刻，中国目前已进入老龄化社会，老年人口总数已达1.6亿之多。珠三角频发的“劳工荒”已敲响了中国老龄化社会的警钟。企业如果能及早把握这个趋势做好相应的准备，开发适合老年人的产品，也能抓住银丝市场的宝贵机会。如橱柜企业要研发地柜底部放空（如能插进老年轮椅）、吊柜变成中部柜（利于老人拿取东西）、台面连续（便于老年人移动物品）的橱柜。卫浴企业要研究马桶旁边能装扶手，能让轮椅转圈的卫生间等。 这意味着房地产开发商对家居建材有更多的发言权和支配权。趋势三、家居建材行业内品牌集中度高 ，像成熟的IT行业和家电行业一样，只剩下一些大众耳熟能详、家喻户晓的品牌存在，并且一些国际品牌大鳄全方位的进入和渗透到中国市场。目前的中国家居建材市场是百花齐放，鱼龙混杂，每个细分市场都有无数的企业挤在里边，品牌集中度非常低。这种情况会存在一定时间，但洗牌的时间早晚要到来，行业内只剩下几个大品牌、大集团，占据绝大部分的市场份额。目前的中国家居建材行业，除了卫浴行业，几乎没有国际大品牌同台竞技。这种情况会随着中国家居建材市场的规范，行业集中度的提升，国外的品牌大鳄会择机全面切入中国家居建材市场，与中国企业一起切分市场蛋糕。 趋势四、家居建材流通行业会出现本土渠道大鳄，商业资本战胜工业资本的渠道霸权，会在家居建材行业重新上演。中国的家电行业现在是“美苏（国美、苏宁）争霸”，国美、苏宁两大渠道巨头，垄断整个家电流通行业，其他的渠道基本没有话语权。目前疯狂扩张的红星美凯龙和相对稳健的居然之家，家居建材流通行业霸主的地位已经初露端倪，商业资本战胜工业资本已几无悬念，只待时日。趋势五、家居建材行业里会出现巨无霸的泛家居集团与专业化的品牌公司同台竞技的场面。未来，随着消费者对品牌的忠诚度提高和对一揽子一站式家居解决方案的喜爱和青睐，跨越多个品类（业务范围可能横跨家具、地板、陶瓷卫浴、橱柜衣柜、厨房电器、木门等多品类）的泛家居集团公司将成长为行业内的巨无霸企业，凭借强大的品牌拉力和综合实力，占据市场的主要份额。一些专注于细分市场和细分品类的专业公司将凭借自己的差异化产品、专业化服务、个性化品牌等得到细分市场消费者的信赖和忠诚，能与大企业集团同台竞技，立于不败之地。 趋势六、对家居建材行业里的企业来说，定位在两头：低端和高端的品牌和企业会活得比较滋润。定位在不尴不尬的“中端”的企业和品牌会活得比较累，甚至有可能关门倒闭。 2.2.2 国内建材家居市场的发展趋势当前我国摊位制市场普遍存在以下几个问题：一是批发零售功能不清，二是市场占地规模大，三是市场中经营户小而多，四是市场的配送功能没有发挥出来，物流功能没有合理有效的分离出来。这些问题虽说是市场的培育、发展过程中不可避免的问题，但它影响着市场效率的提高，阻碍市场的发展，随着市场的逐步成熟规范，市场管理者和经营户都将提高效率，降低营销成本，扩展营销业务，在这个内在动力作用下，必将促使市场各种功能合理有效地进行分离。其发展趋势大致是：发展趋势之一，批零分工将逐步清楚。大城市中的零售市场将向错位经营发展。大城市中市场布局比较密，为避免盲目竞争，在商品定位上将以特色来锁定各自的消费群。建材超市主要经营中档偏高档的商品。摊位制零售市场定位将向两极发展，城市中心的地区，向经营高、精、新商品，或向有特色专业市场发展、在城市边缘地区的市场，商品定位在中档偏低和常规建材产品上。一些著名品牌产品将开设专卖、专营店，在居民集中社区开设便民店，从而形成不同档次，不同营销方式，互为补充的新商区。发展趋势之二，批发市场都盲目扩大经营面积，云集众多小商小户的状况将发生变化。通过竞争，一批经营有方的经营户将不断扩大，形成大经营户群，而经营乏术的小商小户将逐渐被淘汰。市场中的各大经营户与零售商、大户之间，逐步建立起相对稳定的营销网络，各自做大经营不同品牌商品。市场更加规范有序，交易环境、市容场貌得到根本的改善。发展趋势之三，市场将向有特色的专业市场发展。而有特色的专业市场将越来越受到消费者的欢迎而得到发展。发展趋势之四，物流作为一向独立的产业将越来越被人重视。建材产品、装饰材料的一个重要特点是量大、自身重、价值低、物流费用在商品成本中占很大比重。降低物流成本，是提高竞争能力的重要途径。同时配送中心的发展，也呼唤高效率，低成本的物流产业。因此，物流从市场中的附属地位，将形成一个独立的专业化的、现代化、社会化的一个产业。发展趋势之五：建材超市将得到较快的发展。建材超市的业态主要是零售，它的发展对以零售为主的摊位制市场冲击会比较大，而对批发为主的市场的影响相对要小得多。发展趋势之六：厂家和经销商紧密合作，实现一体化运作。目前，建材产品的技术、质量、外观、环保、售后都成为市场上最主要的竞争要素，这对于经销商产品销售、服务能力提出了更高的要求，只有真正专业的经销商，才能真正了解产品的性能和提供完善的服务。在这样的情形下，以往的销售、服务相分离的渠道运营模式已经不适应消费者一体化的服务需求，消费者希望销售渠道能提供统一的销售和维修服务。也就是说，行业的技术更新和售后服务要求厂家和经销商紧密合作，实现一体化运作。发展趋势之七：二三级市场成为家居建材企业取胜的关键。随着国内经济和建材市场的发展，国内一线大城市市场主战场的竞争日益激烈，而幅员广阔并且增长迅速的二三级市场，成为各大建材厂商瞄准的下一块“肥肉”。虽然单个二三线城市的销量远远不及北京、上海等大城市，但聚沙成塔，许多二三级市场加在一起，在绝对数量上的优势将使厂商对其垂涎不已。一些品牌为了避开主流城市的激烈竞争，便选择在二三级城市进行布局，企业欲在今后突围低迷市场，占领二三级市场已成为未来取胜的关键。2.2.3 政策-信阳家居市场爆发式成长的催化剂1、一号文件拉开中国城镇化大幕，三线城市家居市场兴旺2010年1月31日，备受瞩目的2010年一号文件终于公之于众。这份文件推出了多项政策：增加“三农”投入、扩大良种补贴范围、加快新农保步伐、加快城镇化建设等惠农、强农政策。 但其中最大的亮点莫过于如何放宽户籍制度限制，推进城镇化改革。 一号文件中相关方面的政策也提到:要促进特色产业、优势项目向县城和重点镇集聚，完善加快小城镇发展的财税、投融资等配套政策，安排年度土地利用计划要支持中小城市和小城镇发展。 这意味着农村经济将由单轮驱动变成双轮驱动（新农村建设与城镇化），形成大中小城市和小城镇协调发展、城镇化与新农村建设良性互动的局面，将促进三线城市家居市场的兴旺。2、建材下乡直接拉动县乡家居市场的繁荣2010年1月31日，中发20101号文件正式发布，提出：抓住当前农村建房快速增长和建筑材料供给充裕的时机，把支持农民建房作为扩大内需的重大举措，采取有效措施推动建材下乡，鼓励农民依法依规建设自用住房。建材下乡政策，成为继家电下乡和汽车下乡之后，又一项拉动消费的惠农政策。这将直接拉动县乡家居市场的繁荣。3、河南省村庄布局规划将引发农村村镇建设高潮自2009年11月以来，我省启动了村庄布局规划项目，止于2010年3月23日，全省除不需要编制村庄布局规划的11个县（市、区）外，其余147个县（市、区）目前已经全部编制完成村庄布局规划。据报载，我省将在进一步完善村庄布局规划的基础上编制县（市）域村镇体系规划。并确保在年底前完成乡镇和中心村（社区）规划任务。将引发新一轮农村村镇建设高潮4、信阳的新农村建设对家居产品的需求大旺。近年来，信阳市先行先试，大胆创新，在农村土地流转、农村资金投入、农民专业合作组织、农村社会保障、农业产业化等方面探索出了许多成功经验。如新县的土地流转、商城的农民专业合作组织、光山的土地信用合作社、浉河区的“林业银行”、平桥区的新型农村合作医疗改革等都走在河南省农村改革的前列。2009年4月22日，河南省委、省政府正式确定信阳市为河南省农村改革发展综合试验区。这是目前全国唯一的省辖市农村改革发展综合试验区。 农村改革发展综合试验区的建设将进一步促进住宅业的兴旺，从而带动家居市场的繁荣。2.3项目建设的必要性本项目符合同鑫科技公司及*家居公司的发展战略和发展目标的需要，符合合理配置和有效利用资源的要求。2.3.1是实现同鑫科技公司发展战略和发展目标的需要同鑫科技未来的发展目标是：坚信信阳市未来发展的美好前景，做强做好信阳市的汽车加气业务，依托信阳市区位优势、资源优势，大力发展物流业及其他相关的产业，在三至五年内发展成为一个多元化的大型企业集团。 同鑫科技下属的*汽车加气站和同鑫科技的办公地点均位于*物流产业集聚区，发展家居物流，符合公司发展战略的需要，有助于节约管理成本，也是同鑫科技公司生存壮大的需要。信阳既具有交通优势，也是旅游名城。适逢信阳房地产业稳步发展阶段，发展家居物流项目，市场前景好，回报率高。2.3.2 符合河南省信阳市现代物流业发展规划区域规划根据河南省信阳市现代物流业发展规划，信阳现代物流业的总体布局是：以宁西铁路和沪陕高速形成的信阳物流主通道链接西、东两个物流区，构建以信阳中心城区物流枢纽为中心，潢川物流枢纽为次中心，信阳羊山、潢川综合物流园区和一批物流中心(配送中心)为支撑，相互联系、互为补充、协调发展的三级物流结点网络，形成网络体系完善、物流通道顺畅的一体化物流区域。局部布局：由西向东实行区域组团，分别组建西、东两个物流区域，实行区域内物流的分工协作。西物流区由信阳中心城区(浉河、平桥、羊山、工业城、南湾、鸡公山、上天梯)、罗山组成，东物流区由潢川、息县、光山、新县、淮滨、商城、固始组成。西物流区建设。信阳中心城区将发展成为豫鄂皖三省结合部具有较高聚集和辐射带动作用的地区性中心城市。充分发挥信阳中心城区区位、交通和物流设施集聚等优势，重点建设羊山物流园区、*物流中心、工业城物流中心、豫南农副产品物流中心、茶叶物流中心、平桥粮食物流中心、长台关花生物流中心、明港建材物流中心八大物流工程，发展成为豫鄂皖三省结合部重要的商品集散加工中心、集中规划的物流园区。根据河南省信阳市现代物流业发展规划，信阳市对建材物流行业的定位是：积极发挥信阳市建材市场巨大、集散能力强的优势，引导传统建材批发市场向现代化多功能建材物流中心转型，重点建设区域性建材专业物流中心，吸引浙江、广东陶瓷，山东、河北板材，青岛、大连型材等装饰装修材料企业在信阳市设立流通加工中心和仓储分销机构，实现建材在全市区域的统一配送。鼓励信阳市钢材、水泥、沙石等大型生产企业，以资本为纽带，组建大型第三方建材物流企业，为区域内建材生产经营企业提供高效率的物流服务。发挥上天梯管理区非金属矿资源优势和新型建材业的后发优势，大力发展节能、环保型装饰装修材料物流。本项目位于*物流产业集聚区，属于信阳市的西物流区建设重点。符合信阳市“建材物流”的定位。2.3.3 符合*物流园的规划信阳*山物流产业集聚区是浉河区委、区政府根据河南省委、省政府关于加快“黄淮四市”发展若干政策的意见和河南省产业集聚区建设工作会议精神设立的产业集聚区，前身为浉河区*工业集聚区。2008年12月24日，河南省土地利用和产业集聚区规划工作会议上正式确立信阳*物流产业集聚区为河南省首批175个产业集聚区之一；2009年8月29日，信阳*物流产业集聚区总体发展规划一致通过省专家组评审。集聚区位于信阳市中心城区西北部，东临京广铁路，西至107国道，南起南湖路，北至宁西铁路信阳编组站北段，京珠高速与沪陕高速，107国道与312国道在区域内形成“双十字”交叉，交通便利，枢纽作用十分明显。规划总面积9.86平方公里，主导产业为仓储物流业和高新技术产业。目前已入驻项目包括：维维粮油、九州通医药配送中心、中南家俱城、豫南水产交易市场等项目相继入驻，*物流产业集聚区必将成为浉河区未来经济发展新的亮点。本项目紧邻中南家俱城，建成后将和本项目连成一体，成为信阳市规模最大，设施最新、物流功能最全的家居市场。 2.3.4、提升信阳家居物流业的需要 虽然信阳市的家居服务业数量增加较多，服务能力和水平不断提高，但从总体上看，信阳建材物流业发展尚处在起步阶段，与省内外发达地区相比差距较大，在发展进程中还存在着许多问题和制约因素。主要表现在：全市物流业缺乏统一规划和规范管理，条块分割严重，政策法规体系和行业诚信体系不健全，市场秩序比较混乱；物流产业化、社会化、专业化和信息化程度低；物流基础设施和网络体系不完善，物流资源缺乏整合，社会物流成本高、效率低；传统物流比重大，物流企业小弱散、功能单一、人才缺乏。本项目的建成，将大改善信阳市家居市场的无序竞争，满足其物流功能不足的需求。第三章 项目市场分析与预测信阳市位于河南省南部，东与安徽为邻，南同湖北接壤，介于鄂豫皖三省的结合部，处于大别山北麓与淮河上游之间。总面积1.8万多平方公里，辖浉河区、平桥区、潢川县、淮滨县、息县、新县、商城县、固始县、罗山县、光山县等八县二区，另有羊山新区、南湾湖风景区、上天梯管理区、鸡公山管理区、信阳工业城、潢川开发区等6个处级行政单位(市政府派出机构)。其中浉河区、平桥区总人口138万人，城市人口不足50万，到2010年，规划城市人口60万 。根据河南省政府关于加快城镇化进程的决定要求，信阳市到2020年，发展成为100万人的大城市。丰富的资源和区位优势使得信阳的城市人口和客流量大幅增加,长期以来将使信阳的房地产业和家居建材市场处于繁荣之中。3.1在信阳市发展家居建材市场的优势资源3.1.1交通资源信阳市左扼两淮，右控江汉，屏蔽中原，自古以来就是江淮河汉的战略要地，境内的“义阳三关”历来为兵家必争之地。京广、京九及即将修建的京广高速铁路和106、107国道以及京珠高速公路纵贯南北，宁西铁路、上武高速公路、312国道横穿东西，另有若干省道通过，在境内形成四个双十字和两个区域交通枢纽信阳市和潢川县，使信阳成为“立中原而通八方，居腹地而达九州”的交通要城。信阳市是河南省的“南大门”，交通便利，区位优越。信阳南距武汉200公里，北距郑州300公里，东距合肥346公里，西距西安534公里，处在几个城市中间的位置，是全国44个交通枢纽城市之一。3.1.2旅游资源信阳旅游资源丰富。目前，信阳旅游业已形成了三大“特色”、七大“资源”。三大“特色”是以鸡公山、南湾湖、汤泉池为依托的生态旅游，以新县“红色景区”为依托的红色旅游，以灵山寺、贤隐寺、净居寺为依托的宗教旅游；七大“资源”是“山、水、林、泉、寺、茶、红”。 河南省红色旅游的重点。中办、国办制定的年年全国红色旅游发展规划纲要中，信阳市是全省惟一被列入全国十二个红色旅游区的省辖市。 信阳市作为大别山红色旅游区的主要组成部分，红色资源主要有以下几个特点：一是跨度长、分布广。统计资料表明，全市革命历史遗址多达处，各级革命历史文物保护单位处。二是品位高、影响大。信阳曾是鄂豫皖革命根据地首府所在地，红四方面军、红二十五军、红二十八军都先后在这里创建成长，留下了周恩来、董必武、李先念等老一辈无产阶级革命家的战斗足迹，诞生了许世友、李德生等近百名叱咤风云的共和国名将。 信阳市自然生态环境良好，气候宜人，雨量丰沛，植被茂密，山青水秀，是国家级生态示范区建设试点市，素有“北国江南，江南北国”之美称。全市水资源总量占河南省总量的22%；森林覆盖率达到29.4%，远远高于全国16.5%、全省19.8%的平均水平；拥有鸡公山、南湾湖等一大批国家、省级风景名胜区和自然保护区。生态之优、环境之佳，在国内外久负盛名。素来有“江南北国、北国江南”之称，2009年又获得“2009中国十佳宜居城市”称号。3.1.3 劳动力资源大省信阳全市781万人，劳动力资源丰富，是劳务输出大市，2003年劳务输出量达167万人次，年劳务收入达64亿元。2005年2009年全年外出务工人数为216.81万元,劳务总收入208.73亿元 ,收入年均增长15.85%。劳务经济已成为信阳农村的支柱经济。这些外出务工者既是信阳市、县房地产业的潜在购买者，同时也是家居市场的潜在客户。需要注意的是，信阳市的外出务工收入增速下降明显，劳动力回乡创业和置业的压力和需求增加，本项目应当是迎合了这种需求。 信阳外出务工人员情况表表3-1全年（万人）半年以上（万人）劳务总收入(亿）收入比上年增长05年21218312306年214.1194.9155.826.60%07年235.8195.3190.922.50%08年209.86193.33174.34.80%09年212.29209.28190.929.50%平均216.81195.16208.730.15853.2信阳家居市场的需求分析建材市场受房地产市场的波动影响最大。在分析家居市场之前。我们首先分析中国和信阳房地产市场的现状和发展趋势。3.2.1 中国房地产开发景气分析2009年全国房地产市场运行情况。数据显示，2009年，全国完成房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%；全国商品房销售面积93713万平方米，比上年增长42.1%。其中，12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8%，国房景气指数比11月份提高0.88点。从下图可以看出，中国房地产市场受美国金融危机影响，于2007年末、2008年初步入下跌通道，但到了2009年一季度跌入谷底后强劲反弹。虽然2009年全年的房地产开发投资低于上年，但是销售成绩不俗。进入2010年，开发投资和销售情况双双火爆。基于惯性，国家如果不出台过于严厉的调控政策，则2010年全国房地产开发的景气度仍然较高。3.2.2 房产开发投资等与建筑及装潢材料类增长从下表和下图可以看出，我国全国房地产开发投资、全年社会消费品零售总额、建筑及装潢材料类零售总额增长相关度较高，在2007年增长率达到顶峰；建筑及装潢材料类零售总额增长水平对房地产开发投资的增长比较敏感。在房地产开发投资增长率上升时，建筑及装潢材料类零售额增长率更高，一旦房地产开发投资增长率下降，建筑及装潢材料类增长率成为负数，意味着建筑及装潢材料零售总额绝对值比上年下降。在房地产开发投资年度增长率增加时，建筑及装潢材料零售总额要比全年社会消费品零售总额的增长率高10%以上。20052009年全年房地产开发投资、全年社会消费品零售总额、建筑及装潢材料类增长年度环比平均值分别为21.76%、16.1%、20.86%。20052009年全国房产开发及零售对比分析图 表3-2 全年房地产开发投资（亿元）比上年增长全年社会消费品零售总额（亿元）比上年增长建筑及装潢材料类增长20051575919.80%6717712.90%22.10%20061938221.80%7641013.70%24.00%20072528030.20%8921016.80%43.60%20083058020.90%10848821.60%-12.00%20093623216.10%12534315.50%26.60%平均21.76%16.1%20.86%资料来源：中国国家统计局统计公报3.2.2. 信阳市房地产现状和趋势止于2008年底,信阳共有房地产开发企业334家，2008年新成立58家，而2006、2007年分别成立了12家和13家，2007年注销了7家。2009年上半年新设立企业47家，注册资金4.16亿元。截止目前，全市房地产开发企业发展到363家（其中，一级1家、二级8家、三级47家、四级以下307家）、注册总资产达39.66亿元。信阳房地产开发企业总数逐年递增。2005年是信阳房地产投资骤增的一年，全年投资额突破性地达到23亿元，比上年增加91.30%，其中住宅投资达到14.4亿元。此后，信阳房地产投资节节高涨，至2009年已经高达112.51亿元。信阳市近五年房地产投资概况表3-3全年投资（亿）全年投资增长率住宅投资（亿）住宅面积（万平方米）住宅面积增长率2005年2391.30%14.493.9105.10%2006年33.947.10%22251.838.90%2007年55.8664.80%43.24548.93118.00%2008年86.7355.30%74.28939.5871.20%2009年112.5125.60%88.39939.98-7.7%平均62.456.82%48.462554.83865.1%资料来源：信阳统计局统计公报1、信阳市房地产的客户对象分析据专业的市场调查分析，2008年信阳市的房地产购买对象以30-40岁年纪的人居多，职业中以私营企业主和公司员工 、行政事业单位人员居多。2008年信阳市购房顾客年龄分析表3-4年龄段30岁以下3040岁4050岁50岁以上占比14%50%22%4%2008年信阳市购房顾客职业分析表3-5高级白领企业老板自由职业公司员工