北京市物业管理办法.ppt

北京市物业管理办法北京市物业管理办法解读解读北京市物业管理办法编写概述13北京市物业管理办法待完善细则2北京市物业管理办法重点条款解读目 录北京市物业管理办法编写概述1目 录章节章节分布分布相关相关链接链接出台出台历程历程行业行业背景背景第一章第一章44第五章第五章 88第三章第三章 88第二章第二章66 2010版前期物业管理5-10条业主、业主大会与业主委员会11-18条法律责任39-44条总则1-4条北京物业管理办法章节分布第四章第四章12 12 物业服务19-30条物业的使用与维护31-38条第六章5附则45-46条第七章第七章22北京物业管理办法与相关法规链接政府令1995第21号 北京市居住小区物业管理办法 国务院 2007第504号 物业管理条例 建房2009274号业主大会和业主委员会指导规则 政府令第第219219号号北京北京市物业管理办法市物业管理办法立法目的：让业主尽快坐到小区主人位置主席令第 六十二 号中华人民共和国物权法 物业行业面临更大的市场和行业发展空间，给物业行业带来新的拓展任务。业委会将在物业企业发展中发挥更为广泛的作用。物业行业技术的运用及明显差异化服务的提供将成为企业致胜因素，结论北京物业管理办法与相关法规链接3、2010年4月6日，市政府第64次常务会原则同意北京市物业管理办法草案 出台历程1、2003年北京市开始启动物业管理办法规章的调研。2、2009年11月18日市政府法制办发布办法（草案），同日至2009年12月7日为向社会公开征求意见阶段。12月，市政府法制办专门组织网民和业主代表与立法项目负责人面对面座谈会。4、2010年5月27日北京市物业管理办法正式出台，10月1日正式开始实施。北京物业管理办法出台历程本市成立业委会现状：住宅物业项目3591个，730个小区成立了业主委员会，占20.33%。非住宅业委会37个。本市物业公司现状：物业公司3074家：一级104家；二级271家；三级2447家；三级暂定252家实施物业管理现状：实施物业服务项目5274个，面积40876.2万平方米，其中住宅3591个，面积32502.4万平方米。123北京物业管理办法出台行业背景减少因开发商遗留问题对物业企业正常管理的影响。解决业主大会、业主委员会成立困难，运作不规范的问题。减少因物业服务不规范，与业主要求差距较大产生的业主与物业服务企业之间缺乏合作信任的问题。123北京物业管理办法期待解决的现实问题北京市物业管理办法重点条款解读2目 录前期前期管理管理业主业主大会大会物业物业服务服务使用使用维护维护 前期物业费将由开发商支付办法规定：建设单位承担前期物业责任，可以将全部专项服务委托给物业服务企业，也可以将专项服务委托给专业性服务企业。这意味着，开发商可以请物业公司服务小区，也可以自己当“物业公司”，请专业的保洁公司、保安公司、设备设施维修公司进行服务。重点条款解读-前期管理解读：今年10月1日以后取得预售许可证的项目，在业主大会成立之前，或者业主大会筹备组成立三个月之内，开发商须承担起前期物业服务的所有责任，业主在这期间不必承担物业费，待业主大会成立后，由业主大会和物业公司签订物业服务合同，这时可以对服务标准和物业费重新进行约定。什么时候成立业主大会并进行物业管理查验交接后，开发商才能撤退。1 前期物业费将由开发商支付重点条款解读-前期管理1背景：一旦公共部分遇到质量问题，影响了业主的生活，业主就会把责任和矛头对准物业公司，而物业公司又往往希望开发商维修，这影响了整个小区公共部分设施的使用，并形成恶性循环。今后验收房屋将分为两个部分，业主不仅需要验收自己的专有部分，还要验收整个小区的公共部分和公共设施，只有当公共设施也通过验收，开发商才能与物业公司完成交接，而此前的物业费用都将由开发商承担。利弊：利：减少因前期遗留问题给物业公司带来的各种困扰。开发商为节约前期成本会主动推进业委大会成立，业主大会选聘新物业服务企业的行为会将许多优秀楼盘推向市场。弊：开发商为降低前期成本，会采取直接聘请专业公司自己当物业公司，减少对外委托管理的楼盘。商住区别管理业主可共同决定 办法规定：新规概述：新办法的第五条、第六条和第十一条明确规定了业主可以通过共同决定的方式对物业管理区域的分立或合并进行管理。如果业主共同决定对物业管理区域进行分立或者合并，应当经原物业管理区域内以及拟调整后物业管理区域内的专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且总人数三分之二以上的业主同意，并应当按照相关规定提出申请，由街道办事处、乡镇人民政府会同区县房屋行政主管部门等相关部门进行审查。重点条款解读-前期管理解读：因为一部分小区存在商住混合、住改商等现象，造成了业主对物业费高低争议比较大。因此，在新办法中，通过区分物业管理区域，对同一小区内不同用途的区域进行划分，方便管理，化解矛盾。2业主可以自管物业 办法规定：未选聘物业服务企业的，业主可以共同决定将各专项服务委托给专业性服务企业或者个人。重点条款解读-前期管理解读：首次提出，未选聘物业企业的小区业主可以通过共同决定的方式，从立法上肯定了小区自治的模式，将各专项服务委托给专业性服务企业或者个人，如小区园林绿化、环卫、保安等事项，可以通过业主集体授权业主大会单独和相关单位签订合同或合约进行管理。3背景：北京目前有三个自治小区：品阁小区 2006年9月自治管理。2007年，品阁小区注册成立了京城第一家“自管”公司。另外两个是馨莲茗园和水木清华，2008年底开始自治，馨莲茗园采用业委会自己成立物业公司进行小区管理，水木清华则与居委会合作进行管理。新小区须明确物业用房 办法规定：新建住宅物业，建设单位应当配建物业服务用房，包括客服接待、项目档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主大会及业主委员会办公用房等，并在房屋买卖合同中明确物业服务用房的坐落位置（具体到楼栋、房号）。物业服务用房建筑面积不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，业主大会及业主委员会办公用房建筑面积30至60平方米。重点条款解读-前期管理解读：利好消息4街道、乡镇督导业主大会运行 办法规定：办法中有多项规定涉及街道办事处、乡镇人民政府对于业主大会的监督管理职责。以业主自治为前提，明确了街道办事处、乡镇人民政府的指导监督职责。在业主大会筹备阶段，街道办事处、乡镇人民政府必须自接到申请后60日内，指定代表担任筹备组组长。当业委会提供成立和选举报告后，街道或乡镇政府必须当场予以备案。同时，还鼓励和支持公益律师担任业主大会筹备组组长，为住宅区业主大会成立活动提供法律援助。重点条款解读-业主大会与业主委员会1背景：针对业主大会的“五难”问题(启动难、筹备难、备案难、换届难、决策难)，新办法明确了街道办事处、乡镇人民政府在业主大会筹备成立及物业管理相关事项的指导监督职责。明确启动业主大会 的条件办法规定：第十四条规定，物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上的，建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料，并推荐业主代表作为临时召集人，召集占总人数5%以上或者专有部分占建筑总面积5%以上的业主向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会；占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主也可以自行向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会。重点条款解读-业主大会与业主委员会解读：这条法规首次明确了业主大会启动的具体规定。其中，首次明确了开发商的义务，为了督促开发商积极履行义务，新办法第八条还明确规定了开发商承担前期物业服务责任。强制性规定开发商“应当”促使业主成立业主大会，同时业主自己也可以提出申请。“两个5%是首次提出，明确了业主大会成立条件，解决了以往有规定难实施的问题。”2单元业主可自决公共维修基金使用 办法规定：业主可以以幢、单元、楼层为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事项，事项范围和决定程序由业主大会议事规则规定或者物业管理区域内全体业主共同决定。解读：现有的法规中，对于物业区域内的物业事项管理都必须通过业主大会投票决定，一般重大事项需要一半以上的业主同意，而像筹集、管理和使用专项维修资金、申请改建、重建建筑物及附属设施、申请分立或者合并物业管理区域需要三分之二的业主同意方可实现。该条规定有针对性地方便了公共维修基金的启动。3重点条款解读-业主大会与业主委员会老物业不腾地罚10万 办法规定：物业服务合同期限届满前，全体业主应当共同决定物业管理方式、服务内容、是否更换物业服务企业等事项。原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。拒不撤出的，新物业企业和业主应与原物业协商解决；协商不成的，应当依法提起诉讼或者申请仲裁，不得强行接管。重点条款解读-物业服务1解读：10月1日后，老物业找借口拖延、拒绝办理物业交接，就会受罚，逾期不撤出可罚款10万元；不能维持正常物业管理秩序的，由区县政府责成区县房屋行政主管部门、物业所在地街道办事处、乡镇政府及公安机关组织接管。新物业也不得以委任合同作为由强行接管，否则也将被处1万元以上10万元以下罚款。物业账单每年定期晒 办法规定：物业服务企业应当按照价格主管部门的规定，将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示。物业服务企业应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算，业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复。业主共同决定或者业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计的，物业服务企业应当予以配合。重点条款解读-物业服务2解读：住宅物业服务等级标准的初稿将原来一至三级的物业服务等级，扩大到五级，在五项等级中，每一个级别费用是多少、需要擦几次玻璃、扫几遍地面等等，都将条理明晰。4月，市物业管理协会公布了本市一季度城区普通商品住宅物业服务成本信息，目的就是帮业主了解物业费的构成。今后还将组织调研，定期公布物业服务过程中所涉及的人工、物料和能耗等成本账目和价格标准，让业主做到明白消费。拖欠物业费不能停水电 办法规定：物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。物业企业接受委托代收这些费用的，应当向业主出具专业经营单位的发票，并不得向业主收取手续费等额外费用，不得以业主拖欠物业服务费用为由限制或者变相限制专业服务。重点条款解读-物业服务3解读：办法明确，任何物业企业，都不得以业主欠交物业费为由，限制或者变相限制专业服务，不可以断水断电、停止供暖供气。另外，物业公司接受委托代收水、电、热、通信、有线电视等费用时，必须向业主出具相关发票。小区车库先满足业主 办法规定：物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位，不得出售给本物业管理区域业主以外的其他人。建设单位出租物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位的，应当首先出租给本物业管理区域业主。在满足本区域业主需要后，建设单位可以将车库、车位出租给本区域业主以外的其他人，租期不得超过6个月。建设单位调整租金时应当与全体业主协商。重点条款解读-物业的使用与维护 1解读：停车矛盾在各小区尤为突出，业主和物业屡发纠纷。办法首次针对停车制定条款，规定车库使用要优先满足业主需求：小区车位不得出售给非业主；但可以在满足业主的需求后将车位出租给小区外的人，租期不能超过6个月。北京市物业管理办法待完善细则3目 录举例举例北京物业管理办法 36项相关待出台细则1 1、普通商品住宅物业服务成本信息；普通商品住宅物业服务成本信息；2 2、住宅五级物业服务等级标准；住宅五级物业服务等级标准；3 3、物业服务过程中所涉及的人工、物料和能耗等成本账目物业服务过程中所涉及的人工、物料和能耗等成本账目和价格标准；和价格标准；4 4、前期物业收费相关细则；前期物业收费相关细则；5 5、避免业主迟迟不成立业主大会造成开发商长期负担物业避免业主迟迟不成立业主大会造成开发商长期负担物业费的相关细则；费的相关细则；6 6、业主决策平台；业主决策平台；7 7、试点业主大会法人登记制度试点业主大会法人登记制度 举例举例