三亚铂尔曼酒店项目可行性研究报告书.doc

第一章 豪华五星级酒店功能面积表
序号
内容
单位
面积
数量
合计
备注
1
总建筑面积
㎡

72850
含红树林地块别墅客房和中餐厅面积 大堂 全日餐厅 后勤及机电设备用房面积均按项目整体考虑（包括产权酒店客房区需求）
2
酒店地块区域建筑面积
㎡

1
64800

1.1
酒店地块地上建筑面积
㎡

1
41400
不含员工宿舍
1.2
酒店地块地下建筑面积
㎡

1
23400
宴会会议 康体 设备房 后勤区域 地下150个车位 地面50个车位 不计容积率
1.3
红树林地块建筑面积
㎡

1
8050
泳池别墅客房30栋 客房数45间套 中餐厅 中餐包房8间
1.4
集约式客房区建筑面积
㎡
33300
1
33300
客房数共300间套 豪华客房 商务/ 行政套房 总裁套房 行政酒廊
1.5
别墅区建筑面积
㎡
6050
1
6050
接待 健身房 餐厅 一房泳池别墅 二房泳池别墅 三房泳池别墅 共30套 户外景观泳池（建议设置在红树林地块 不计入酒店容积率面积）
1.6
大堂公共区建筑面积
㎡
1700
1
1700
大堂 总台 商务中心 商业
1.7
餐饮区建筑面积
㎡
4200
1
4200
全日餐厅 大堂吧 特色餐厅
1.8
中餐厅建筑面积
㎡
2000
1
2000
中餐零点厅 中餐包房8间（建议设置在红树林地块 不计入酒店容积率面积）
1.9
宴会会议区建筑面积
㎡
6400
1
6400
宴会厅 多功能厅 中小会议室 贵宾室 董事会议（建议设置在地下/半地下室）
1.10
康体区建筑面积
㎡
2200
1
2200
游泳池 健身房 瑜伽 美容美发 球类室 SPA
1.11
行政区建筑面积
㎡
700
1
700
总经理 总办 财务 销售 餐饮总监（ 地下室不计容积率）
1.12
后勤区区建筑面积
㎡
4800
1
4800
粗加工 仓库 洗衣房 食堂 更衣 后勤办公室 （地下室不计容积率）
1.13
机电设备区建筑面积
㎡
5500
1
5500
各设备用房 地下室不计容积率
1.14
室内停车场
㎡
6000
1
6000
地下150个车位 地面20个车位 （地下室不计容积率）
2
客房部分
单位
面积
数量
合计
双床房35％ 大床房55％（含残疾人房） 套房10％
2.1
豪华双床房
㎡
65
105
6825
包括5㎡阳台（阳台建筑面积5㎡、投影面积10㎡）
2.2
无障碍大床房
㎡
65
2
130
需与双床房连通使用
2.3
豪华大床房
㎡
65
133
8645

2.4
豪华商务套间
㎡
130
16
2080

2.5
行政大床房
㎡
65
30
1950

2.6
行政套间
㎡
130
13
1690

2.7
总裁套房
㎡
390
1
390
可分为2个套间出售
2.8
行政酒廊
㎡
480
1
480
会议室 就餐区 入住办理 洗手间 阅读休憩区
2.9
工作间及客服中心
㎡
30
15
450

2.10
其他服务区及交通
㎡
22640
32%
10660

合计

300
33300
自然间341间 床位数406
3
别墅部分
单位
面积
数量
合计
红树林地块 不计入酒店地块计容面积
3.1
接待区
㎡
160
1
160
含大堂 大堂接待 洗手间等配套功能
3.2
西餐厅
㎡
100
1
100
餐位数25 早餐 简餐
3.3
厨房
㎡
50
1
50

3.4
健身房
㎡
80
1
80

3.5
一房泳池别墅
㎡
150
20
3000
带30㎡室外游泳池
3.6
二房泳池别墅
㎡
200
6
1200
带30㎡室外游泳池
3.7
三房泳池别墅
㎡
300
3
900
带30㎡室外游泳池 花园
3.8
总统别墅
㎡
500
1
500
带80㎡室外游泳池 花园
3.9
工作服务间
㎡
20
3
60

3.10
户外景观泳池
㎡
200
1
200
户外区域不计建筑面积
3.11
池畔休息区及池畔吧
㎡
250
1
250
户外区域不计建筑面积

合计

30
6050
共30栋 客房数45间套
4
大堂
单位
面积
数量
合计
备注
4.1
大堂流动区
㎡
600
1
600

4.2
接待总台及礼宾台
㎡
60
1
60

4.3
贵重物品保管
㎡
20
1
20

4.4
行李房
㎡
50
1
50

4.5
男洗手间
㎡
40
1
40

4.6
女洗手间
㎡
40
1
40

4.7
残疾人洗手间
㎡
8
1
8

4.8
商务中心
㎡
80
1
80
阅读 上网 会议室
4.9
商业
㎡
60
3
180
精品店 箱包 服饰
4.10
前厅部办公室
㎡
60
1
60

4.11
话务员及客户服务室
㎡
30
1
30

4.12
总体交通空间
㎡
532
1
532

大堂及公共区域合计

1700

5
大堂吧
单位
面积
数量
合计
备注
5.1
大堂吧
㎡
350
1
350
座位数100
5.2
酒吧柜台
㎡
25
1
25

5.3
服务间与库房
㎡
20
1
20

5.4
交通空间
㎡
205
1
205

合计

600

6
西餐厅/全日餐厅
单位
面积
数量
合计
备注
6.1
西餐用餐区
㎡
1,200
1
1200
餐位数350 含自助餐台 建议室外餐位数80个
6.2
包房
㎡
50
3
150
餐位数10人/间
6.3
西厨房
㎡
400
1
400

6.4
服务酒吧与库房
㎡
50
1
50

6.5
男洗手间
㎡
40
1
40
可与大堂洗手间统一考虑（具体根据设计方案）
6.6
女洗手间
㎡
40
1
40
可与大堂洗手间统一考虑（具体根据设计方案）
6.7
交通空间及其它
㎡
820
1
820

合计

2700

7
特色餐厅
单位
面积
数量
合计
备注
7.1
用餐区
㎡
350
1
350
餐位数100
7.2
包房
㎡
50
2
100
餐位数10人/间
7.3
特色厨房
㎡
150
1
150

7.4
服务酒吧与库房
㎡
30
1
30

7.5
交通空间及其它
㎡
270
1
270

合计

900

餐饮区合计

4200

8
中餐厅
单位
面积
数量
合计
建议红树林地块 不计入酒店地块计容面积
8.1
零点厅
㎡
350
1
350
餐位数100
8.2
中餐小包房
㎡
60
2
120
餐位数8至10人/间 带独立洗手间 备餐间
8.3
中餐中包房
㎡
80
4
320
餐位数10至12人/间 带独立洗手间 备餐间
8.4
中餐大包房
㎡
120
2
240
餐位数12至20人/间 带独立洗手间 备餐间
8.5
中厨房
㎡
220
1
220

8.6
男洗手间
㎡
40
1
40

8.7
女洗手间
㎡
40
1
40

8.8
交通空间及其它
㎡
670
1
670

中餐厅合计

2000

9
宴会会议
单位
面积
数量
合计

9.1
宴会门厅及序厅
㎡
600
1
600

9.2
大宴会厅
㎡
1500
1
1500
可灵活分隔为3个500平方米厅 座位数1000
9.3
多功能厅
㎡
300
1
300
会议150人 可一分为二
9.4
大会议室
㎡
120
2
240
会议60人
9.5
小会议室
㎡
80
5
400
会议20人
9.6
董事会议室
㎡
80
1
80
会议15人
9.7
贵宾接待室
㎡
80
1
80
座位数10
9.8
宴会厨房
㎡
600
1
600

9.9
男洗手间
㎡
40
2
80

9.10
女洗手间
㎡
40
2
80

9.11
衣帽间
㎡
20
1
20

9.12
宴会销售
㎡
60
1
60

9.13
宴会仓库
㎡
300
1
300

9.14
灯光音响控制室
㎡
30
1
30

9.15
交通空间及其他
㎡
2030
1
2030

宴会会议合计

11
6400
座位数1335
10
休闲康体
单位
面积
数量
合计
备注
10.1
接待区
㎡
30
1
30

10.2
更衣室
㎡
250
1
250
男女更衣淋浴室 各带干蒸、湿蒸室
10.3
健身房
㎡
200
1
200

10.4
瑜伽
㎡
60
1
60

10.5
美容美发
㎡
80
1
80

10.6
球类室
㎡
120
1
120
乒乓球 斯洛克
10.7
SPA包房
㎡
600
1
600
建议SPA包房6至8间
10.8
儿童俱乐部
㎡
120
1
120

10.9
库房 工作间
㎡
60
1
60

10.10
室外游泳池
㎡
250
1
250
室外区域不计容积率
10.11
池畔休息区
㎡
300
1
300
室外区域不计容积率
10.12
池畔酒吧
㎡
30
1
30
室外区域不计容积率
10.13
其它及总体交通空间
㎡
680
1
680

康体区合计

2200
不包括泳池区面积
11
行政办公室
单位
面积
数量
合计
备注
11.1
接待
㎡
20
1
20

11.2
总办
㎡
60
1
60

11.3
餐饮部
㎡
20
1
20

11.4
销售部
㎡
100
1
100

11.5
会谈室
㎡
30
1
30

11.6
财务部
㎡
120
1
120

11.7
电脑部
㎡
100
1
100

11.8
其它及交通空间
㎡
250
1
250

行政办公区合计

700

12
机电部分
单位
面积
数量
合计
预留空间 以实际设计方案为准
12.1
各楼层风机房
㎡

1

12.2
制冷机房
㎡

1

12.3
消防水池及泵房
㎡

1

12.4
高压室
㎡

1

12.5
变压器室
㎡

1

12.6
配电室
㎡

1

12.7
备用发电机房
㎡

1

12.8
电梯机房
㎡

1

12.9
蒸汽锅炉房
㎡

1

12.10
软水处理房
㎡

1

12.11
泳池泵房
㎡

1

12.12
危险品仓库
㎡

1

机电区合计

5500

13
后勤区域
单位
面积
数量
合计

13.1
货车停放处
㎡
80
1
80

13.2
卸货平台
㎡
40
1
40

13.3
采购收货部
㎡
50
1
50

13.4
粗加工厨房
㎡
600
1
600
肉类、鱼类、蔬菜、面点及冷库等
13.5
主仓库
㎡
300
1
300
百货 文具 器皿 酒水等
13.6
管事仓库
㎡
50
1
50

13.7
餐饮仓库
㎡
60
1
60

13.8
保安部
㎡
50
1
50

13.9
消防控制室及监控中心
㎡
60
1
60

13.10
人事部
㎡
180
1
180

13.11
员工娱乐活动室
㎡
80
1
80

13.12
临时倒班宿舍
㎡
80
1
80

13.13
员工医疗室
㎡
30
1
30

13.14
员工食堂
㎡
350
1
350

13.15
食堂厨房
㎡
150
1
150

13.16
员工更衣室淋浴与卫生间
㎡
500
1
500

13.17
管家部
㎡
200
1
200

13.18
洗衣房
㎡
500
1
500

13.19
工程部
㎡
200
1
200

13.20
干湿垃圾房
㎡
60
1
60

13.21
男洗手间
㎡
20
2
40

13.22
女洗手间
㎡
20
2
40

13.23
交通空间及其他
㎡
1100
1
1100

后勤区合计

4800

14
地下室停车场
㎡
6000
1
6000
停车位150个
15
总计

72850
含红树林地块别墅客房和中餐厅

第二章 产权式酒店功能面积表
序号
内容
单位
面积
数量
合计
备注
1
总建筑面积
㎡

57600
后勤机电等配套与豪华5星级酒店共用
1.1
客房区建筑面积
㎡
43600
1
43600
客房数共415间套 豪华客房 商务套房
1.2
室内停车场
㎡
10000
1
10000
地下100个车位（地下室不计容积率）
1.3
地下室停车场
㎡
4000
1
4000
商业及产权酒店配套用 停车位100个
2
客房部分
单位
面积
数量
合计
双床房35％ 大床房55％） 套房10％
2.1
豪华双床房
㎡
65
145
9425
包括5㎡阳台（阳台建筑面积5㎡、投影面积10㎡）
2.2
豪华大床房
㎡
65
230
14950

2.3
豪华商务套间
㎡
130
40
5200

2.4
工作间及客服中心
㎡
30
21
630

2.5
其他服务区及交通
㎡
30205
31%
13395

合计

415
43600
自然间455间 床位数560个
3
商业部分
单位
面积
数量
合计

3.1
地上商业
㎡
5000
1
5000

3.2
地下商业
㎡
5000
1
5000

商业合计

10000

4
地下室停车场
㎡
4000
1
4000
商业及产权酒店配套用 停车位100个
5
总计
㎡

57600
项目地上总建筑面积按9万平方米规划 除去豪华5星级酒店部分面积（41400㎡）后，剩余面积48600㎡均用于产权酒店及商业用途

第三章 酒店式公寓功能面积表
序号
内容
单位
面积
数量
合计
备注
1
总建筑面积
㎡

57600
后勤机电等配套与豪华5星级酒店共用
1.1
公寓区建筑面积
㎡
43600
1
43600
236间套 一房 二房 三房/四房公寓房型比例为4：5：1
1.2
地上商业
㎡
5000
1
5000

1.3
地下商业
㎡
5000
1
5000
地下区域（面积初步按不计容考虑）
1.4
室内停车场
㎡
4000
1
4000
地下100个车位（地下室不计容积率）
2
公寓部分
单位
面积
数量
合计
房型比例一房公寓40％ 二房公寓50％ 三房及四房公寓10％
2.1
一房公寓
㎡
100
95
9500
包括5㎡阳台（阳台建筑面积5㎡、投影面积10㎡）
2.2
二房公寓
㎡
150
118
17700

2.3
三房公寓
㎡
200
20
4000

2.4
四房公寓
㎡
300
3
900

2.5
服务用房
㎡
15
12
180

2.6
其他服务区及交通
㎡
32280
26%
11320
含公寓大堂

合计

236
43600

3
商业部分
单位
面积
数量
合计

3.1
地上商业
㎡
5000
1
5000

3.2
地下商业
㎡
5000
1
5000

商业合计

10000

4
地下室停车场
㎡
4000
1
4000
商业及公寓配套用 停车位100个
5
总计
㎡

57600
项目地上总建筑面积按9万平方米规划 除去豪华5星级酒店部分面积（41400㎡）后，剩余面积48600㎡用于公寓和商业用途

第四章 豪华五星级+产权式酒店投资估算
一、 酒店建安投资匡算
单位：人民币元
序号
项目
估算方法及说明
基础指标
计算单位
单价/系数
估算值
投资百分比
1
项目前期费用

59,280,000
5.82%
1.1
立项前期费
前期研究及策划报告 考察等费用
1
项

1,000,000

1.2
设计费/专业顾问费
建筑/装饰/机电/景观/厨房/洗衣房/灯光/声学等
72,850
㎡
800
58,280,000

1.3
土地购置费
含拆迁费补偿

㎡
0.000
0

2
建安部分

343,540,500
33.76%
2.1
建筑及外装饰含基础

72,850
㎡
3,193
232,590,000
22.85%
2.1.1
基础（开挖、打桩等）
按建筑面积计算
23,400
㎡
3,000
70,200,000

2.1.2
主体建筑（砼结构）
按建筑面积计算（含别墅和中餐厅）
49,450
㎡
2,400
118,680,000

2.1.3
维护结构外立面
按建筑面积计算
72,850
㎡
600
43,710,000

2.2
设备

72,850

1,523
110,950,500
10.90%
2.2.1
暖通系统

㎡

40,067,500

2.2.1.1
酒店主体
按建筑面积×系数
72,850
㎡
550
40,067,500

2.2.2
电气系统

32,140,000

2.2.2.1
照明工程
按建筑面积×经济指标计算
72,850
㎡
80
5,828,000

2.2.2.2
防雷工程
按建筑面积×系数
72,850
㎡
20
1,457,000

2.2.2.3
变配设备安装
按建筑面积×系数
72,850
㎡
300
21,855,000

2.2.2.4
发电机系统
一二级用电容量×系数
1
组
3,000,000
3,000,000

2.2.3
消防系统

10,199,000

2.2.3.1
消防水系统
按建筑面积计算
72,850
㎡
80
5,828,000

2.2.3.2
消防电系统
按建筑面积计算
72,850
㎡
60
4,371,000

2.2.4
给排水系统

10,199,000

2.2.4.1
给水系统
建筑面积*经济指标
72,850
㎡
70
5,099,500

2.2.4.2
排水工程
建筑面积*经济指标
72,850
㎡
50
3,642,500

2.2.4.3
污水处理部分
按建筑面积计算
72,850
㎡
20
1,457,000

2.2.5
其他公共设备

18,345,000

2.2.5.1
客用电梯及安装工程
智能高速/部计算均价
6
部
600,000
3,600,000

2.2.5.2
服务及货物电梯
部计算均价
4
部
400,000
1,600,000

2.2.5.3
电话系统工程
实际分机容量计算
1,000
门
1,000
1,000,000

2.2.5.4
闭路监控系统
按实际监控点计算
60
点
6,000
360,000

2.2.5.5
有线电视
安装费及卫星天线
1
宗
500,000
500,000

2.2.5.6
弱电综合布线工程
按建筑面积×经济指标
72,850
㎡
100
7,285,000

2.2.5.7
酒店智能系统设备

1
宗
2,000,000
2,000,000

2.2.5.8
液化气站设备

1
宗
500,000
500,000

2.2.5.9
卫浴采暖热水炉工程

3
套
500,000
1,500,000

3
基础设施建设费

56,600,000
5.56%
3.1
广告招牌
按营业项目各一块
1
宗
1,000,000
1,000,000

3.2
室外灯光
各楼室外景灯饰
1
宗
5,000,000
5,000,000

3.3
景观制安及设施

1
宗
1,000,000
1,000,000

3.4
水景、图腾等

1
宗
1,000,000
1,000,000

3.5
园林、绿化
含别墅区
25,000
㎡
1,500
37,500,000

3.6
游泳池建设
含设备费用
1,200
㎡
3,000
3,600,000

3.7
停车场、广场建设
按场地面积计算
15,000
㎡
500
7,500,000

4
建安合计

459,420,500
45.14%
5
建筑取费

72,850
㎡
461.34
33,608,809
3.30%
5.1
基础设施配套费
建筑面积的
72,850
㎡
300.00
21,855,000

5.2
人防费
建筑面积的3%～4%
2,186
㎡
1,500.00
3,278,250

5.3
图纸审查费
建筑面积的
72,850
㎡
4.80
349,680

5.4
招标代理费＜1亿元
中标价
400,140,500

0.20%
800,281

5.5
建筑工程交易服务费
建设单位和中标方各50%

2万～3万元
25,000

5.6
工程监理费
1亿≤造价＜5亿
400,140,500

0.80%
3,201,124

5.7
工程质量监督费
建筑面积的
72,850
㎡
2.20
160,270

5.8
测绘费
1:500，20～30庙

项

8,000

5.9
工程材料实验费
建筑面积的
72,850
㎡
7.00
509,950

5.10
噪音排污费
建筑面积的
72,850
㎡
1.00
72,850

5.11
墙改基金
建筑面积的
72,850
㎡
5.00
364,250

5.12
垃圾处理费
地上
49,450
㎡
2.40
118,680

5.13
垃圾处理费
地下
23,400
㎡
2.00
46,800

5.14
室内内环境检测费
建筑面积的
72,850
㎡
2.00
145,700

5.15
防雷装置竣工验收检测费
非民用每房两个点
20

100.00
2,000

5.16
工程结算审计费
按建筑总造价
400,140,500

0.64%
2,560,899

5.17
房产测绘费

72,850
㎡
1.50
109,275

5.18
房产确权登记费
＞1万平方米

宗

800

6
不可预见费用

400,140,500

5%
20,007,025
1.97%
7
项目建安投资概算

513,036,334
50.41%
8
每平方平均造价
建安成本及基础配套项目费用
72,850
㎡

7,042

二、 酒店内装饰及开办费投资匡算
单位：人民币元
序号
项目
估算方法及说明
基础指标
计算单位
单价/系数
估算值

1
室内装饰工程

72,850

297,680,000
29.25%
1.1
客房

39,350

192,140,000
18.88%
1.1.1
主体房间区域装修
内装饰、洁具按单元平均计算（集约式客房区）
22,640
㎡
5,000
113,200,000

1.1.2
公共区域
按实际面积计算（集约式客房区）
10,660
㎡
4,000
42,640,000

1.1.3
别墅区装修
按实际面积计算
6,050
㎡
6,000
36,300,000

1.2
公共区域

17,200
㎡

96,790,000
9.51%
1.2.1
大堂、前台、门厅
按实际面积计算
1,700
㎡
15,000
25,500,000

1.2.2
餐饮区域
按实际面积计算（含中餐）
5,430
㎡
5,000
27,150,000

1.2.3
厨房部分
按实际面积计算（含中餐）
1,370
㎡
2,000
2,740,000

1.2.4
会议区域
按实际面积计算
5,800
㎡
5,000
29,000,000

1.2.5
休闲康体区域
按实际面积计算
2,200
㎡
5,000
11,000,000

1.2.6
行政办公
按实际面积计算
700
㎡
2,000
1,400,000

1.3
后勤区域（含顶层）

16,300

8,750,000
0.86%
1.3.1
经营管理等辅助用房
按实际面积计算
4,800
㎡
1,000
4,800,000

1.3.2
工程
按实际面积计算
5,500
㎡
500
2,750,000

1.3.3
室内停车场
按实际面积计算
6,000
㎡
200
1,200,000

2
经营设备设施配置

74,140,500
7.28%
2.1
集约式客房

30,690,000
3.02%
2.1.1
家具家电及用品
按客房自然间数平均计算
341
间
80,000
27,280,000

2.1.2
布草
窗帘、床上用品、布草等
341
间
10,000
3,410,000

2.2
别墅区
客房 健身 餐厅

6,138,000
0.60%
2.2.1
健身房
健身器材
1
项
500,000
500,000

2.2.2
餐厅影音设备
电视、音响、电器
1
套
15,000
15,000

2.2.3
餐饮器具
餐台（6）×3倍算（包金银器）
24
台
10,000
240,000

2.2.4
餐厅布草
台布、毛巾、餐巾等
6
台
8,000
48,000

2.2.5
餐厅家具
按大厅家具数量计
6
台
10,000
60,000

2.2.6
厨房
含厨房所有用品用具
1
项
100,000
100,000

2.2.7
客房家具家电及用品
按客房自然间数平均计算
45
间
100,000
4,500,000

2.2.8
客房布草
窗帘、床上用品、布草等
45
间
15,000
675,000

2.3
特色餐厅

786,000
0.08%
2.3.1
影音设备
电视、音响、电器
6
套
15,000
90,000

2.3.2
餐饮器具
餐台（12）×3倍算（包金银器）
36
台
10,000
360,000

2.3.3
布草
台布、毛巾、餐巾等
12
台
8,000
96,000

2.3.4
家具
按餐台数量计
12
台
20,000
240,000

2.4
西餐厅 大堂吧
酒店主体地块区

2,460,000
0.53%
2.4.1
影音设备
电视、音响、电器
6
套
10,000
60,000

2.4.2
餐饮器具
餐台（50）×3倍算（包金银器）
150
台
10,000
1,500,000

2.4.3
布草
台布、毛巾、餐巾等
50
宗
8,000
400,000

2.4.4
家具
按大厅家具数量计
50
台
10,000
500,000

2.5
中餐厅

1,284,000
0.13%
2.5.1
影音设备
电视、音响、电器
10
套
15,000
150,000

2.5.2
餐饮器具
餐台（18）×3倍算（包金银器）
54
台
10,000
540,000

2.5.3
布草
台布、毛巾、餐巾等
18
宗
8,000
144,000

2.5.4
家具
按大厅家具数量计
18
台
25,000
450,000

2.6
厨房厨具

1,370

18,610,000
1.83%
2.6.1
宴会厨房
含厨房所有用品用具
600
㎡
13,000
7,800,000

2.6.2
西厨房
含厨房所有用品用具
400
㎡
15,000
6,000,000

2.6.3
特色厨房
含厨房所有用品用具
150
㎡
13,000
1,950,000

2.6.4
中厨房
含厨房所有用品用具
220
㎡
13,000
2,860,000

2.7
康体区域
酒店主体区

6,00