酒店管理专论--酒店项目投标的风险类型分析.docx

酒店管理专论 酒店项目投标的风险类型分析投资风险是指投资活动的不确定性，以及由于投资活动的不确定性造成收益的不确定性。酒店项目投资风险从来源分主要有来自经营管理者的风险、来自投资者的风险、来自竞争对手的风险、来自外界环境的风险等。通过运用模糊综合评价方法对于酒店投资项旧进行风险分析，可以初步确定酒店投资项目风险的大小，从而采取相应的风险规避对策，以有效地控制酒店投资的风险，为酒店投资抉择提供科学的依据。随着经济的快速发展，我国酒店项目投资不断增加，酒店的数量迅速增加。随着酒店数量的增加和竞争的加剧，酒店管理体制改革及其配套措施尚未到位，酒店项目投资的风险不断提高。因此，加强酒店项目投资风险分析，是酒店投资者面临和需要解决的重要问题。一、 酒店项目投标的风险类型分析酒店项目投资的风险，就风险来源的主体来分析，主要包括以下几类：(一) 来自投资者的风险。酒店项目投资中，来自投资者的风险主要包括：(1) 投资者能否给予经营管理者以公平竞争的机会。如果有的投资者在投标前已经对某颇具实力的竞争者情有独钟，那么有可能在对其他竞标者投标时履行义务有所保守；(2) 投资者能否承担相应义务，如：提供经营管理建议，以及这些建议的合理性和强制性，以及这些建议和要求的时机等；(3) 投资者资金不足，支付能力差，拖延付款，造成酒店经营管理者资金紧张；(4) 投资者要求带资、垫资的风险。许多酒店投资者要求经营管理者交纳部分风险担保资金，若投资者信誉不好或其它原因造成担保款拒付等现象，酒店的正常运转将会受到一定程度的影响；(5) 投资者的资信风险。投资者的资信风险是酒店项目的主要风险之一，资信主要指资金的筹措和社会信誉两个方面。信誉差的投资者往往为了达到少支付或缓支付款项的目的，在经营管理过程中有意刁难经营管理者或拖欠支付相关款项，致使经营管理者遭受损失。投资者的资金筹措方式直接关系到酒店的抗风险能力，对于利用自有资金投资的投资者来说，支付能力比较强，风险比较少，对于向银行或其它法人借贷资金进行项目投资的投资者来说，支付能力比较差，往往会由于经济恶化而导致资金链断裂，从而影响酒店的正常经营和运转。总之，在酒店项目实施过程中，投资者违约，任意苛求、刁难经营管理者，无计划随意改变主意，以错误的行为和指令、不按规定的程序乱干预酒店的经营管理等导致酒店运转受影响，都属于来自投资者的资信风险范畴。(二) 来自经营管理者的风险。经营管理者自身素质给酒店项目投资所带来的风险可能是最重要的，甚至是致命的，这些风险主要来源于：(1) 委托代理风险。经营管理者的经营管理，实际上是经营管理者接受投资者委托，代为经营管理酒店的过程。由于投资者与经营管理者是一种委托一代理关系，这就容易导致道德风险的产生，即经营管理者为了个人的私利而牺牲投资者的利益，导致酒店的正常运转因此而蒙受影响；(2) 逆向选择风险。投资者为了控制成本，往往倾向于压低薪酬，而这会导致某些有较强经营管理能力的人才的流失，酒店整体经营管理水平下降，盈利和竞争能力下降。这又会反过来迫使投资者进一步压低薪酬水平，人才的流失会进一步加剧，从而会导致薪酬降低和人才流失的恶性循环；(3) 经营管理能力风险。经营管理者的经营管理能力涉及对市场预测、人才选拨、市场敏感度、管理能力和管理技巧等多个方面；(三) 来自竞争对手的风险。酒店经营过程中，面临多个竞争对手，从而会面临巨大的竞争风险。这些风险因素主要有：(1) 竞争对手技术实力强弱情况。资金雄厚，信息网络庞大的竞争对手，往往对于一个资金状况好或有品牌价值含金量的项目会有较大资源的投入，有些更是志在必得，不惜拼命杀价争抢市场。如果与这样的对手硬拼，将会有得不偿失的风险。(2) 竞争对手是否有恶意竞争情况。即竞争对手采取恶意手段，甚至采取非法手段恶意竞争等；(3) 同城内酒店数量和竞争程度。一般来说，参与竞争的对手越多，酒店间的竞争越激烈，入住率越低，从而酒店投资的风险就越大。(四) 来自外界环境的风险。来自外界的风险主要有：(1) 政治风险。政治风险是指酒店市场所处的政治背景可能给酒店经营带来的风险。政治风险大致有以下几种：战争和内乱。项目所在国发生局部短暂的战争或内乱、政权更迭、国内政治情况恶化，酒店的营业因此受到的影响是十分巨大的；政策的稳定性。政策不稳定，酒店的正常经营管理可能会受到巨大的影响；酒店经营和运营所受到的法律法规的约束和政策性调控影响以及有关项目的审核批准过程中存在的各种不确定性问题等；(2) 经济风险。主要有以下几个方面：合同风险。如合同履约与变更问题；争议与索赔；合同的条款确定等。建设成本风险。包括涉及到酒店经营成本的融资问题；财务问题；利率与汇率波动、通货膨胀和物价波动问题等。税收政策的风险。指酒店在经营期内负担的税赋和税率、税种变化的不确定性等；(3) 自然条件风险。自然界气候的变化，灾害的发生和酒店选址，顾客的便利性等，是每个项目都无法避免的风险，对酒店经营管理有着直接的影响。二、 酒店项目投资中的风险程度分析对于酒店项目投资的风险程度分析，我们可以用模糊综合评价方法进行，即将酒店项目营运中的所有风险一一列出，然后设计风险调查表，对各因素进行模糊评价，并求出平均数，再进行相关计算，得出整个项目的风险评估结果。(一) 建立项目投资风险评估的指标体系。建立酒店项目投标风险评估的指标体系是进行酒店项目投资风险评估的基础。一般情况下，经营管理者对项目投资风险评估的内容主要集中在经营管理者自身的风险、来自竞争对手的风险，来自投资者的风险，来自外界环境的风险等四个方面。(二) 确定各影响因素的权重体系和评价等级。然后，我们采用专家评分法评价进行，具体过程是：每位专家针对评价风险对各指标打分，打分范围在区间(01)之内，且打分总和为1，打完分后对每项指标在每项评语下的得分分别取平均数，算出最终得分。(三) 建立模糊判断矩阵并进行模糊综合评价。三、 酒店项目投资风险的规避根据酒店投资风险评价决策的实际需要，一般将评价等级标准分为“很大”、“大”、“一般”、“较小”、“小”五个等级。即评语集为U=(ul，u2，u3，u4，u5)(很大，大，一般，较小，小)，通过进行模糊综合评价得到酒店投资的风险评估值后，对比评价等级标准，我们可以得出该投资项目的风险水平，从而针对不同的风险水平采取不同的风险规避对策。(一) 风险回避。对于风险水平达到“很大”、“大”的投资项目，投资者应保持谨慎态度，以避免为主。如已进行了少量前期投入，也应及时退出竞标，虽然退出投资可能会带来一些损失，如押金和前期投入等，但能避免进一步投资后的更大损失。(二) 预防和分散风险。对于风险水平被评估为“一般”的投资项目，投资者可以参与投资，但应采取有针对性风险预防措施及风险发生后的补救措施以减少损失，从而使风险损失最小化。当投资者遇到无法依靠自身能力解决的难题，可以借助他人的协作配合或者完全委托于他人，将风险进行分散。但同时也要考虑分散风险的必要性及利弊，许多情况下，分散风险并非最佳决策，应仔细分析各种分散方法的利弊，在制订决策前，不应盲目决策。风险自留和转移风险。对于风险水平“较小”、“小”的投资项目，虽然有风险，但风险小，风险效率高，投资者应积极投资。对于存在的风险，投资者可以风险自留，如预留应急费、采取安全防护措施等，同时也可以采取风险转移措施，如非保险转移和保险转移等。非保险转移是指通过各种契约将本应由自己承担的风险转移给他人，例如项目转包、设备租赁、房屋出租等。保险转移则是通过购买保险从而通过保险公司获得可能的损失补偿。(三)6叶予舜 二一二年五月十四日星期一