工业新区商务港可行性策划书.doc

工业新区商务港项目申请报告
前 言

为加快****市工业新区经济的发展，改善地区环境，配合****市的城市整体规划，********房地产开发有限公司拟对位于****市工业新区1号路以北地块进行开发建设一个集商业、休闲、美食和居住于一体的高档社区，以填补****市工业新区大型生活小区的空白。
2009年，********房地产开发有限公司以招标方式取得了项目土地使用权，根据规划，项目总建筑面积为62800平方米。为控制项目投资效益和风险，编制本项目的申请报告。

目 录
第一章 项目申报单位及项目情况 4
第一节 项目申报单位概况 4
一、项目投资方基本情况 4
二、项目申报单位基本情况 5
第二节 项目概况 6
一、项目名称 6
二、项目申报单位及法人代表 6
三、项目经营期限 6
四、项目建设地点 6
五、项目建设背景 6
八、编制依据 8
九、主要编制内容 9
第二章 项目建设方案 10
第一节 建设规模与目标 10
第二节 建筑方案 10
一、项目主要建设内容 10
二、项目主要建设规模 11
第三节 结构方案 13
一、抗震设防 13
二、结构体系 14
三、基础方案 14
第四节 公用设施方案 14
一、暖通空调 14
二、给水 15
三、燃气 16
四、电气 16
五、排水 17
第五节 项目实施进度 17
第三章 投资估算和资金筹措 19
第一节 投资估算 19
一、估算依据 19
二、估算说明 20
三、建设投资估算 20
四、流动资金估算 21
第二节 注册资本 22
第三节 资金筹措 22
第三章 市场分析 23
第一节 2008年全国房地产情况 23
第二节 ****房地产开发现状 25
第五章 发展规划、产业政策和行业准入分析 31
一、发展规划分析 31
二、产业政策分析 32
三、行业准入分析 32
第六章 建设用地及相关规划 34
第一节 土地资源分析 34
第二节 项目选址及用地方案 35
一、建设地点 35
二、占地面积 35
三、土地利用状况 35
四、占用耕地等情况 35
第三节 土地利用合理性分析 35
第四节 征地拆迁和移民安置规划方案 36
第七章 环保、节能和劳动安全 37
第一节 环境保护 37
一、污染源 38
二、防治措施 38
第二节 节能 39
一、围护结构节能措施 39
二、采暖节能措施 39
三、节水措施 39
四、节电措施 40
第三节 劳动安全 40
一、防火、防爆、防毒 40
二、用电设备安全及防雷措施 40
三、防机械伤害安全措施 41
四、防噪音卫生措施 41
五、用水卫生及劳动保护措施 41
第四节 环境绿化 41
第八章 经济影响分析 43
第一节 经济费用效果分析 43
一、基础数据 43
二、从项目层次上分析 43
三、从区域社会层次上分析 44
第二节 行业影响分析 45
第九章 社会影响分析 47
第十章 结论 48

附件：
1、工程咨询资质
2、工程咨询委托书
3、建设单位开发资质
4、营业执照
5、项目选址意见书
6、土地证
7、银行资信证明
8、建设环评影响报告
附表：
1、投资估算表
2、损益表
3、现金流量表
4、综合评价表

第一章 项目申报单位及项目情况
第一节 项目申报单位概况
一、项目投资方基本情况
本项目投资方为****业控股集团有限公司，****业控股集团有限公司成立于2003年11月，注册资本5000万元人民币，总资产规模超过7.8亿元人民币，是一家按照现代企业制度组建，集贸易、工业制造、实业投资、资本运作等多个行业为一体的综合性控股集团公司。
****控股自成立以来，坚持可持续发展的投资理念，与时俱进，紧跟中国经济和社会发展的步伐，投资城市基础设施项目（包括房地产等）、再生资源循环经济示范项目（包括废旧轮胎再循环利用、废包装纸加工再利用、废旧塑料加工利用等）、高科技节能环保项目（高科技纳米防漏气轮胎）等，都取得了不俗的业绩。
公司现有控股参股公司：中国口天衣轮胎有限公司、杭州宝腾汽车贸易有限公司、辽宁浙商实业有限公司、杭州易新电能源有限公司、****环教育服务有限公司、杭州中德水利管理有限公司、台州凯莱汽车用品有限公司、浙江千利安汽车科技有限公司、****广通建设有限公司、********房地产开发有限公司、中德循环经济示范点等。
二、项目申报单位基本情况
********房地产开发有限公司，隶属于****业控股集团有限公司。********房地产开发有限公司成立于2008年，法定代表人：屠文军，注册资本1000万元，具有房地产开发企业暂定三级资质证书。
********房地产开发有限公司现有职工29人，中高级职称员工15人，初级职称员工5人，是一支作风稳健、经验丰富、积极进取的团队。公司组织健全，实行董事会领导下的总经理负责制，是符合现代企业制度规范运作的专业房地产开发企业。********房地产开发有限公司拥有丰富的商业物业运作经验，目前以开发大型综合性商业物业为主导业务，争取在三到五年时间里成为国内知名商业地产开发专家。目前重点开发项目“****工业新区商务港”，项目位于****工业新区北部，东临青威高速公路的延伸段，南侧为工业新区规划的环形干道，西面和背面靠山，项目区是整个工业园北面的出入口部位，是整个工业区的门户部位。占地约300亩，交通极其便利，商务港特殊的地理位置，决定它不仅承担着工业新区商务、商业、居住等配套服务功能，同时，也是拉动****城市向南发展，连系两区，积聚城市功能和人气的重要空间物质载体。本项目由全国著名的中国美术学院风景建筑设计研究院设计，确保品质优良，届时将成为****市工业新区档次最高、品牌最全的商务、商业、居住广场。
第二节 项目概况
一、项目名称
****工业新区商务港项目
二、项目申报单位及法人代表
项目申报单位：********房地产开发有限公司
法定代表人：屠文军
三、项目经营期限
经营期限为50年，自营业执照签发之日起计算。
四、项目建设地点
项目拟建地点位于****工业新区1号路北，东临青威高速公路的延伸段，南侧为工业新区规划的环形干道，西面和北面靠山。
五、项目建设背景
****自成立地级市以来，随着经济的迅速发展，****市人民生活水平和质量有了较大提高。****风光秀美，四季分明，依山傍海，是旅游避暑胜地。1996年****被联合国评为全球改善人居环境100个范例城市之一。1998年，又被评为中国优秀旅游城市。2004年被联合国评为最适合人类居住的城市。
****有着天生丽质的自然美。阳光、海水、沙滩是这个城市美为骄人的资源。国家环保总局对全国54个沿海城市的海水水质监测结果表明：****是22个水质优的城市之一。这一稀缺资源对世人的吸引力越来越大。每年有300多万的海内外游客赴****休闲度假，居住养生。从****市来看，是我国近年来旅游业发展最迅速的城市之一。
在过去的20年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥着越来越重要的作用。****的生态市貌和与时俱进的青春活力，让世界瞩目。近年来****城市发展日新月异，城市品位显著提升。卫生城市、旅游城市、最适合人类居住的城市——将****推向全国、乃至世界。
随着改革开放步伐的不断加快，****市社会经济各方面取得了长足发展，尤其是房地产业发展迅速。房地产业是国民经济中关联度较高的先导性、基础性产业，它的发展对扩大内需、拉动经济增长具有重要的作用。据统计，住宅业每增长10%，可以带动GDP增长0.5个百分点，同时还可以增加就业机会，促进经济发展和社会进步。自1998年国家实现住房制度改革以来，房地产业迅速崛起，国家把房地产开发作为新的经济增长点加以培植，特别把住宅建设列为房地产开发的重点，并陆续出台了一系列政策措施以加快推动商品住宅的建设。住宅建设投资占全社会固定资产投资的比重逐步提高，对经济的拉动作用越来越强。改革开放初期我国城镇居民人均居住面积不到七平方米，到2007年末中国城镇居民人均居住面积已经超过二十八平方米。在不到三十年周期里面，我国城镇常住人口从1.9亿人增长到了5.9亿人。从1999年到2007年， 9年内商品房竣工面积超过五十亿平方米，住新房的家庭人口就达2.2到2.4亿人。预计到2020年中国的城镇居民将达到8.5亿。城市的人口数量不断增加，促使着房地产行业的快速发展，为本项目的发展奠定了基础。
根据市场需求，为了满足市场需要，繁荣****的城市建设确定开发建设此项目。本项目拟建于****工业新区，位于****市工业新区中心黄金地带，距环靑威公路约2000米、距离****汽车站、火车站10千米。具有优越的地理位置、浓厚的文化氛围、便捷的交通条件、完善的配套设施，周边拥有成熟的工业园区。项目距****新港12公里、飞机场30公里、烟台飞机场80公里。****家家悦、****韩国国际学校、****工业新区管委、银行等均在项目辐射区内。土地用途为住宅、商业，使用权类型为出让，使用权终止日期住宅为70年，商业为40年。
八、编制依据
1、项目申报单位委托编制项目申请报告的委托书；
2、国家有关法律、法规、规划、方针及产业政策和投资政策；
3、现行有关技术规范、规定、标准；
4、****工业新区商务港规划总平面图；
5、城市规划、土地、环境保护等行政主管部门出具的有关文件；
6、项目申报单位提供的其他有关资料。
九、主要编制内容
1、项目基本情况
2、建设方案
3、建设用地与相关规划
4、资源利用和能源耗用分析
5、生态环境影响分析
6、经济和社会效果分析

第二章 项目建设方案
第一节 建设规模与目标
根据****市城市总体规划，********房地产开发有限公司在****工业新区1号路北，开发建设****工业新区商务港项目。项目总用地面积51301平方米，规划建筑面积62800平方米，其中住宅建筑面积31360平方米，商业建筑面积31440平方米。停车位563个。
****工业新区商务港项目建成后，可为社会提供多种户型的住宅共计320套，商业建筑面积23440平方米。
该项目的建设符合国家产业政策和地方区域性经济规划，适合当地经济发展要求，对满足城乡居民日益增长的消费需求，促进****市房地产业的健康发展具有积极意义。

第二节 建筑方案
****工业新区商务港项目，是由********房地产开发有限公司投资兴建的集商务、商业、居住等功能为一体的大型综合性地产项目。建成后将是****工业新区规模最大的综合性地产项目。
一、项目主要建设内容
拟建项目由北面的高层住宅区和南面得商务办公区组成，其中高层住宅区是由8栋11层的住宅楼组成；商务办公区是由3栋7层的办公楼及2栋11层的办公楼组成。
二、项目主要建设规模
****工业新区商务港项目规划方案具体分述如下：
1、规划用地面积51301平方米（包括道路）。
2、规划建筑面积62800平方米，其中住宅区楼建筑面积31360平方米，商务办公区建筑面积31440平方米。
整个地块建筑由高层住宅区和商务办公区组成，其中高层住宅区由8栋11层的小高层组成，每栋高层住宅建筑面积为3920平方米，底层商业建筑面积3000平方米；商务办公区由3（每栋5320平方米）栋7层的多层办公楼、2栋（每栋5220平方米）11层的小高层办公楼以及2040平方米的底层商业组成，停车位563个。
3、容积率：1.30
4、建筑密度：21%
5、绿地率：37.5%

12

经济技术指标
总用地
面积
51301㎡(包括道路)
48294㎡(不包括道路)
总建筑
面积
62800㎡
其中：

面积（㎡）/栋
栋数
合计（㎡）
占地面积
容积率
建筑密度
绿地率
停车位指标
停车（辆）
高层住
宅区
3920（11层）
8
34360
31340
1.10
14.5%
50%
（90平方米以上）1车位/100平方米建筑面积
（90平方米）1车位/户
336
3000（底层商业）
商务办
公区
5320（7层）
3
28400
16954
1.67
33%
25%
0.8车位/100平方米建筑面积
227
5220（11层）
2
2040（底层商业）
容积率
1.3
建筑密度
21%
绿地率
37.5%
户数
90平方米以上
80户
面积
9760
90平方米及以下
240户
面积
21600

50

住宅套型建筑面积结构比例一览表
项 目
户型面积(㎡)
户数
(户)
建筑面积
(㎡)
面积比例(%)
1
住宅建筑面积

31360.00

2
住宅户数
-
320

3
套型建筑面积小于90㎡

240
21600
70.00%

A户型
90.00
240
21600
70.00%
4
套型建筑面积大于90㎡

80
9760
30.00%

F户型
115
20
2300
7.33%

G户型
130
26
3380
10.16%

H户型
120
34
4080
12.01%
由此可见，套型建筑面积小于90㎡的住宅面积占总面积比例达70.00%，完全满足建设部出台的《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》的规定。
第三节 结构方案
一、抗震设防
本工程最高建筑18层，工程复杂程度一般，按现行的“中国地震烈度区划图”和“建筑抗震设计规范GBJn-89”的有关规定，****地区地震基本烈度为7度，本工程按7度抗震设防考虑。
二、结构体系
本次建设项目各单元均为框架结构，楼板的结构形式为现浇钢筋混凝土板。屋面为现浇钢筋混凝土坡屋顶上铺英红彩瓦，墙体采用加气混凝土砌块。
三、基础方案
根据场地的岩土工程条件及建筑物自身特点，建议采用天然地基，以强风化基岩作为基础持力层。基础采用钢筋混凝土独立基础或箱筏基础。
第四节 公用设施方案
一、暖通空调
（一）冷热负荷：商务区采用中央空调系统；住宅采用分体空调和普通散热器。
1、商场夏季冷负荷为975万大卡，新风量为15 m3/h人；冬季热负荷为607万大卡。
2、住宅热指标按53w/m2计算，总热负荷为1662kw。
（二）冷热源：本项目热源由市热电厂引入低温循环水管道直接供热，供回水温度为50～60℃；冷源为由制冷机制成的5℃的冷水供系统使用。
3、住宅部分
（1）室外系统：采用枝状管网，各用户入口加自力式流量控制器。管道采用直埋敷设。入口及室内采用半通行地沟。
（2）室内系统：每栋楼内各单元设置独立系统。各系统立、支管均采用同程式，各户支管采用水平串联跨越式。分户控制箱设在楼梯间内。各系统立管均设于各户管井内。各户水平支管均埋地敷设。
二、给水
（一）用水量：本项目建成运营期，住宅320户，每户按3人考虑，用水量标准按190升/人日，最高日用水量为182立方米/日，最大时用水量18立方米/时。商务区600人，用水量标准按50升/人日；客人2000人，用水量标准按20升/人日，最高日用水量为70立方米/日，最大时用水量7立方米/时。考虑洗车、绿化等未预见用水量按10%计，则项目最高日用水量为277立方米/日，最大时用水量为27立方米/时。
（二）水源：本项目的供水源为城市自来水，由东侧城市自来水管道就近接入本工程红线内水表井，城市供水压力为3kg，水质符合国家标准。
（三）给水系统：为满足供水压力要求，本工程给水系统竖向分两个区：一层至三层为下区，由室外给水管网直接供给；四层以上为上区，由屋顶水箱直接供给。水箱生活出水管上设置紫外臭氧一体化饮水消毒器，生活热水采用热水供应系统，系统采用上行下给全循环式。
三、燃气
（一）拟采用天然气供应，规划户数320户。
（二）管网：由东侧港华燃气引入低压管网输送至用户，用户分户计量，管网枝状布置。
四、电气
（一）该项目住宅建筑面积31360平方米，320户，电力负荷按8KW/户计，同时系数0.3；商业建筑面积31440平方米，电力负荷按40W/ M2计，则小区用电负荷约为3758KW。
（二）该工程用电负荷等级为一级，采用一路10KV高压电源加一台自备柴油发电机组供电，变压器采用3×1000KVA+2×630KVA干式变压器，320KW自备柴油发电机组作为消防设备、保安监控、应急照明的备用电源。
（三）商业区、住宅区部分采用高效电子节能灯，室外楼顶设室外装饰照明。在电梯前室、楼梯间、商场内疏散通道安装电源集中式应急照明及疏散指示标志。
（四）在物业用房设有消防控制中心，在有关部位设置消防报警探头、手动报警按钮、消防对讲电话、消防广播等，并对消防电梯、消防泵、阀、风机等设备进行自动控制。
（五）商务区主要出入口、车库、仓库等重要部位安装电视摄象机及红外线探头。保安中心设于一层。
（六）设置综合布线系统。在商业区、住宅区等场所设置双口语音/数字信息点，通过接口灵活改变使用功能。自控系统对各种设备进行监控和管理。
（七）本建筑按一类建筑防雷，屋顶上设有环状避雷带，三层以上部位每三层设置避雷环以防侧击雷。接地极利用建筑物基础，接地电阻不超过10Ω。
五、排水
（1）室外排水系统：室内生活污水在室外汇集，经过化粪池处理后排入渤海路城市污水管网。屋面雨水采用内排水系统，经排水立管排至室外雨水管道；室外道路雨水，由室外雨水管汇集，最后将所有雨水排入城市雨水管网。
（2）室内排水系统：本工程污水与废水为合流系统，±0.00以上污水采用重力自排法；±0.00以下污水采用污水泵提升排法。
第五节 项目实施进度
为了科学、合理地实施该项目的建设，尽早实现商品房的销售、业主的入住及经营户的使用，待项目申请报告核准后，应尽快委托进行初步设计和落实资金，同时做好项目前期准备工作。另外，为确保工程进度和投入运行后达到预期效益，应合理安排工期、做好市场宣传及人员培训工作。
****工业新区商务港项目根据目前项目进展情况，计划从2009年6月开工，至2010年12月全部完成，建设工期估计约18个月。项目实施进度计划安排如下：
2009年1月～2009年3月底：计划完成工程前期报建、设计工作；
2009年4月～2009年5月底：计划完成项目的招投标工作；
2009年6月～2009年10月底，计划完成基础工程；
2009年11月～2010年8月底：计划完成主体工程；
2010年9月～2010年11月底：计划完成室内外装修及室外配套工程；
2010年12月：计划完成竣工验收，交付使用。

第三章 投资估算和资金筹措
第一节 投资估算
一、估算依据
1、该项目的设计任务书。
2、前期工程费用、其他费用和部分基础设施建设费用主要依据****市行政审批中心管理办公室、****市建设委员会和****市物价局联合发布的《****市基本建设程序和收费指南》。
3、土地费用、部分基础设施建设费用、建设单位管理费、销售费用和不可预见费主要通过调查当地相类似工程，研究分析得出的。
4、建筑安装工程费用主要依据
（1）《山东省建筑工程综合定额》（一）、（二）、《装饰分册》；
（2）《山东省建筑工程费用定额》；
（3）《山东省安装工程综合定额》；
（4）《山东省安装工程费用定额》；
（5）《****市单位估价表》；
（6）****市建设咨询服务业协会发布的《关于发布各类工程造价参考指标的通知》[威建协发〔2005〕6号]；
（7）定额中没有的子目以市场（厂家）现行价为准；
（8）当地同类建筑的单位造价估算；
（9）现行投资估算的有关规定。
二、估算说明
1、建安工程费：参照当地同类结构建筑的单位造价估算。
2、建设单位管理费：按《总投资估算表》中1～4项之和的1.0%计列；
3、设计费：取建安工程费用的3.0%计列；
4、工程监理费：取建安工程费用的1.0%计列；
5、土地费用：按每亩80万元计列；
6、不可预见费用（即预备费）：只考虑基本预备费，基本预备费按《总投资估算表》中1～7项之和的3.0%计列；
三、建设投资估算
1、总估算额
经估算，本项目建设投资总额为16000万元，其中土地费用5760万元，前期工程费98.57万元，基础设施配套费2599.80万元，建安工程费用6908万元，建设单位管理费用100万元，销售费用100万元，工程其他费用259.77万元，不可遇见费173.86万元。
建设投资估算详见辅助报表1—《总投资估算表》。
2、建设投资构成分析
建设投资构成分析详见下表

建设投资构成分析表
序号
项 目
金 额（万元）
所占比例（%）

建设投资总额
16000
100.00
1
土地费用
5760
36.00%
2
前期工程费用
98.57
0.62%
3
基础设施配套建设费用
2599.80
16.25%
4
建安工程费用
2599.80
16.25%
5
建设单位管理费用
100.00
0.63%
6
销售费用
100.00
0.63%
7
工程建设其他费用
259.77
1.62%
8
不可预见费用
173.86
1.09%
四、流动资金估算
该项目由********房地产开发有限公司负责开发建设、销售，项目建成后成立物业管理公司进行物业管理，负责小区的保安、卫生及维修等工作。物业管理公司实行经理负责制，采用向小区业主收取物业管理费的方式运作，财务实行独立核算，自负盈亏。因此，作为项目开发建设单位不需要考虑流动资金。

第二节 注册资本
********房地产开发有限公司的注册资本为1000万元。
第三节 资金筹措

本项目需投入总资金16000万元。所需资金全部由项目单位自筹14000万元，差额部分的2000万元由********房地产开发有限公司向银行申请贷款解决。

第三章 市场分析
第一节 2008年全国房地产情况
一、房地产开发完成情况
1-12月，全国完成房地产开发投资30580亿元，同比增长20.9%，增幅比1-11月回落1.8个百分点。其中，商品住宅完成投资22081亿元，同比增长22.6%，回落2.6个百分点，占房地产开发投资的比重为72.2%。
1-12月，全国房地产开发企业房屋施工面积27.4亿平方米，同比增长16.0%；房屋新开工面积9.8亿平方米，增长2.3%；房屋竣工面积5.9亿平方米，下降3.5%。其中，住宅竣工面积4.8亿平方米，下降4.2%。
1-12月，全国房地产开发企业完成土地购置面积3.7亿平方米，同比下降8.6%；完成土地开发面积2.6亿平方米，同比下降 5.6%。
二、商品房销售和空置情况
    1-12月，全国商品房销售面积6.2亿平方米，同比下降19.7%。其中，商品住宅销售面积下降20.3%；商品房销售额24071亿元，同比下降19.5%。其中，商品住宅销售额下降20.1%。
    截至12月末，全国商品房空置面积1.64亿平方米，同比增长21.8%，增幅比1-11月提高6.5个百分点。其中，空置商品住宅9069万平方米，同比增长32.3%，增幅提高9.4个百分点。
三、房地产开发企业资金来源情况
    1-12月，房地产开发企业本年资金来源38146亿元，同比增长1.8%。其中，国内贷款7257亿元，增长3.4%；企业自筹资金15081亿元，增长28.1%；其他资金15082亿元，同比下降16.4%。其中,个人按揭贷款3573亿元，下降29.7%。
四、70个大中城市房屋销售价格指数
    12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.4%，环比下降0.5%。新建住宅销售价格同比下降0.8%，环比下降0.7%。
    分类型看，与上年同月相比，经济适用房销售价格上涨0.6%；商品住宅销售价格下降0.9%，其中普通住宅销售价格下降0.9%，高档住宅销售价格下降1.1%。与上月相比，经济适用房销售价格持平；商品住宅销售价格下降0.8%，其中普通住宅销售价格下降0.6%，高档住宅销售价格下降1.6%。
    分套型看，90平方米及以下的新建住宅销售价格同比下降0.4%，环比下降0.1%。
    分地区看，与上年同月相比，新建住宅销售价格上涨的城市有48个，其中涨幅较大的城市是：银川9.1%、温州8.1%、金华6.9%、北海6.6%、三亚6.1%；价格下降的城市有21个，其中深圳下降18.1%、广州下降9.4%、南京下降5.8%、重庆下降5.2%、桂林下降5.2%。与上月相比，新建住宅销售价格上涨的城市有4个,价格涨幅在0.1%-0.3%之间；价格下降的城市有50个，其中徐州下降4.2%、岳阳下降3.2%、广州下降3.1%、长春下降2.6%、湛江下降2.5%。
第二节 ****房地产开发现状
****是三级城市房地产发展状态，市场起步较晚，房地产消费以本市居民为主。2001年以前主要以老城区改造项目为主，2003年随着土地价格的提高，房价上涨近1000元/ m2，2005年，房价再次上涨1000元/ m2，2006年至2008年趋于平稳。根据房管局网上资料：2008年一季度，全市完成房地产开发投资11．64亿元，比2007年增长10.1％，增速上升2.8个百分点；市区完成房地产开发投资8.31亿元，比上年增长6.95％，增速下降1.1个百分点。****市的房地产销售面积与竣工面积同步增长。2008年全市房地产开发完成施工面积414.87万m2,同比增长8.58%，竣工面积206.14万m2,同比增长8.65%；市区完成施工面积305.26万m2，同比增长8.86%,竣工面积143.51万m2，同比下降2.46%。
一、楼市价格分析
****市2008年全市销售面积122万m2，全市商品住房销售均价4000元/ m2，同比增长3.7%，市区商品住房销售均价4500元/ m2，同比增长4.9%。09年，价格没有大起大落现象，涨幅趋于平稳，基本与地价相呼应。

二、销售收入预测
基于上述市场容量及价格走势分析，本案地块房屋均价暂估3000元/m2，商业用房暂估6000元/m2，总销售额为2.8亿元。
三、市场机遇

　　根据经济发展规律，****已处于工业化初期向中期迈进的阶段和快速发展的转折点。
根据****市统计局资料显示，2007年全市实现地区生产总值（GDP）1583.45亿元，按可比价格计算，比上年增长15.3%。其中，第一产业增加值127.8亿元，增长4.3%；第二产业增加值978.19亿元，增长15.6%；第三产业增加值477.46亿元，增长17.8%。三次产业增加值占GDP的比重分别为8.07%、61.78%和30.15%。按户籍平均人口计算，全市人均GDP达到63226元，同比增长14.8%。工业生产保持较快增长。规模以上工业企业（全部国有和年主营业务收入500万元及以上的非国有工业企业）达到1833个。实现增加值840.93亿元，增长17.1%，其中，国有企业完成增加值11.7亿元，集体企业完成增加值76.69亿元，分别增长12.3%和14%；股份合作制企业完成增加值42.51亿元，增长21.5%；股份制企业完成增加值307.36亿元，增长16.5%；外商及港澳台投资企业完成增加值308.43亿元，增长18.3%；其他经济类型企业完成增加值94.25亿元，增长17%。大中型工业企业完成增加值348.87亿元，增长12.5%。轻工业完成增加值365.1亿元，增长16.3%；重工业完成增加值475.83亿元，增长17.8%。
主要工业产品产量大幅提高。我市规模以上工业企业生产的110种大类产品中，有61种产品产量呈增长态势，占55.45%，其中增幅前五名的产品分别是：灯具及照明装置增长144.4%，通信及电子网络用电缆增长89.8%，打印机增长61.2%，汽车增长38.8%，橡胶轮胎外胎(轮胎外胎) 增长37.8%。皮鞋、印刷机、民用钢质船舶、日用玻璃制品、丝织品、布、原盐、交流电动机等产品产量也都保持10%以上的增长速度。
工业经济效益进一步提高。全年规模以上工业企业实现主营业务收入3619.8亿元，比上年增长27.2%；实现利税总额262.33亿元，增长28.4%；实现利润总额171.88亿元，增长27.5%。产品销售率98.75%，提高0.2个百分点；成本费用利润率5.33%，提高0.23个百分点；全员劳动生产率167460元/人，增长23.3%；资本保值增值率120.22%，下降0.51个百分点；总资产贡献率18.21%，提高1.25个百分点；资产负债率50.75%，提高0.24个百分点；流动资金周转次数3.84次，提高0.32次。反映工业经济效益整体水平的综合指数为234.91，提高9.19个点。
建筑业生产稳步增长。在全部353家三级及以上（新资质）建筑企业中，有施工任务的319家，完成建筑业总产值98.36亿元，比上年增长11.7%，其中，国有及国有控股企业完成建筑业总产值36亿元。
三、城市居民收入增加，生活水平提高
全年城镇居民人均可支配收入16285元，增长16.5%；农民人均纯收入7737元，增长13.1%；城镇居民人均消费性支出12007元，增长14.3%；农民人均生活消费支出4426元，增长10.5%。
四、城市规模的扩容提速
　　****市目前城市人口约88万人，计划5年内中心城市人口突破100万，建成区面积达到建成区面积129平方公里，建成区绿化覆盖率达46.28%，人均公园绿地面积达23.75平方米。。
五、本案独特性
地理位置的独特性和不可复制性。由于本项目位于****市工业新区黄金地段，将是工业新区第一个大型的房地产住宅项目，因而拥有地理位置及首发巨大优越性，加之宏伟的大社区规划，一定是未来****市工业新区的高档居住区，并使具购买力的购房者趋之若骛。
随着国家严格管理土地政策的进一步出台和落实，一线城市的土地市场价格必将越来越高，有发展眼光和前瞻性的房地产公司已经或将逐步转向二、三级城市市场，这必将推动这些地域土地价格的上涨；同时这些区域的土地价格本身随着当地经济和建设的迅猛发展，房地产市场的逐步升温，也会呈上升趋势。由于本项目位于****市工业新区黄金地段，随着该区域的大规模建设和发展，周边环境的巨大变化，地价的升值将蕴藏着较大的空间，从而在一定程度上推动房价的上升。
六、市场存在的风险
因****市区目前仅88万人口，5年增长到100万人，购买本项目的潜在业主三分之二应该在市区，故市场容量是一个比较大的瓶颈。另一方面由市场容量有限所带来的开发周期较长，从而体现政策的多变性、无法预见性和较差的延续性。因本项目占地面积较大，须相当长的一段时间才能完成整个项目的建设和经营，期间国家各项政策和标准尤其是土地政策、建筑标准等均可能发生较大的变化，在一定的程度上会增加建筑成本，从而对本项目造成影响，所以不能忽视政府未来干预的可能性。另外，建筑材料及建筑市场人力成本在未来存在上涨的可能性，进而增加建造成本，也削减了本项目对利润的预期。房地产开发具有周期性，房价并非一路向上，在未来十年的销售中也会出现房价下降的走势。同时国家宏观调控在进一步细化和落实中，出台任何一项举措都将对本案开发、销售产生巨大影响，国家贷款利率的进一步上调，将会对本案成本增加造成直接影响。

第五章 发展规划、产业政策和行业准入分析
一、发展规划分析
国家十一五发展规划中指出：健全普通商品住房与经济适用住房、廉租住房相结合的城镇住房供应体系。
同时国家十一五发展规划也鼓励东部地区率先发展。2005年，****市城市规划突出抓好超前规划、强化管理、优化环境、依法行政，为推进区域经济发展、拓展城市发展空间、提升城市品位奠定了基础。修编完成了新一轮《****市城市总体规划》，明确了城市发展总目标、规模及海岸带空间管制规划等内容，提出了市域“一个主中心、两个副中心、 三条发展轴带、五个协作区、十个重点中心镇”的A字形城市群空间结构。
****市总体规划目标要把****打造成为卓越的人居精品城市、海滨旅游名城、历史文化与自然和谐共存的可持续发展城市。本项目所在地****工业新区，主要用地布局为：加强海滨环境保护，建设****高科技产业研发中心；加强区内公共设施建设，提高居住和商业、文化等生活用地的比例，变单一的产业开发区为具有较强复合功能的城市中心区。
《****市城市总体规划》严格控制海滨和山地开发。居住用地开发以不破坏山体林地为原则，降低中心区密度。
本项目属房地产开发项目，开发建设用地为荒地，符合****市城市总体规划要求，同时本项目的建设为改善居住条件，美化人居环境，提高城市总体环境质量起到了重要的作用。
二、产业政策分析
国家有关政策提出，自2006年6月1日起凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上；对过去已审批但未获得施工许可证的项目，凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。
本项目90平方米以下住宅面积所占比例为70.00%，符合国家产业政策，顺应了经济发展的潮流和方向。符合国务院《产业结构调整指导目录（2005）》中第二十六条“城市基础设施及房地产”中第二项“国家公寓示范工程建设”的产业发展要求。同时也符合山东省《2010年远景目标纲要》中指出“把居民公寓作为房地产开发的重点，高档、平价公寓相结合，加快公寓商品化步伐，形成房地产开发、使用、流通、增值的良好循环”的要求。
三、行业准入分析
********房地产开发有限公司符合行业要求的具有1000万元以上的注册资本，同时本项目也符合取得10亩以上房地产开发项目的土地使用权的准入标准。
综上所述，项目符合国家及山东省行业发展规划，符合****市城市发展总体规划，项目选址合理。在国家住房制度改革等一系列方针政策逐步贯彻落实的环境下以及****市经济规模的快速扩张、城区人口的迅速膨胀、当地居民人均收入迅速提高的背景下，项目的实施是必要的。

第六章 建设用地及相关规划
第一节 土地资源分析
本项目主要进行普通房地产开发建设，不属于资源开发类项目。
土地是一种稀缺资源，在房地产开发中应合理开发利用土地资源。********房地产开发有限公司拥有该土地使用权，按照城市土地规划使用要求，开发建设****工业新区商务港项目。
土地是民生之本、发展之基。我国是一个人多地少的发展中国家，土地问题始终是现在