原生态丛林旅游区建设项目可行性策划书.doc

.水墨谷旅游区项目可行性研究报告 喀左县旅游局 宣传促销股 第一章 项目总论1.1 项目概述项目名称：水墨谷旅游区项目主管部门：喀左县旅游局项目建设性质：新建项目建设地点：喀左县六官营子镇1.2 项目建设背景 喀左县文化底蕴深厚，民族风情浓郁，且具有独特的旅游资源，是辽宁省旅游强县和全国文物古迹大县。喀左县十二届五次会议提出，要把旅游业作为一项重要产业来抓，突出“民族风情游、吉祥祈福游和绿色生态游”三大特色产品，整合资金，包装项目，打造旅游精品。同时喀左县拥有丰厚的乡村旅游文化资源，旅游资源的开发和利用，是统筹城乡新农村建设的重要支撑力量；打造文化休闲产业，是统筹城乡新农村建设的重要支撑产业；大力发展乡村旅游文化产业，是统筹城乡新农村建设的重要模式。大力发展乡村旅游，必然会带动地方经济的发展。1.3 项目建设规模及内容本项目规划面积1000亩，规划建设项目如下：项目建设内容建设规模（亩）水墨山庄度假区清水幽谷野奢酒店12亩鸟语花香林石农家乐化石沟村民自家石屋大富豪田园俱乐部20亩碧林谷休闲街特色小沟谷静怡水居度假会所水泉水库西侧滩涂地域艺术家村春之花摄影基地10亩夏之梦写生基地10亩 秋之雨文学创作基地10亩水墨台较高山腰凸出建设合计120亩本项目以保护耕地、原生态为原则，在总共1000亩的规划整理面积中，通过占补平衡，拆院并院，集中 120亩农村集体建设用地，以建设和打造走向纯自然的“水墨谷”旅游度假胜地。 “水墨谷”项目以喀左境内最具特色的原生态丛林、资源为核心，通过对周边农田耕地的农业产业结构调整和优化，以高品质自然野趣风格为引导，建设集幽谷观光、休闲、度假体验、写生修学为一体的综合性乡村休闲旅游项目。本项目根据项目功能分区，合理细分土地性质，最大化发挥区域资源功效，打造高端旅游产品，拉动区域经济整体可持续性发展。1.4 项目投资说明项目总投资：7000万元。资金来源：资金来源：招商引资、争取上级资金、政府配套资金、银行信贷。1.5 项目建设意义 乡村旅游作为一种较新颖的旅游形式，对增加农民收入，拓宽农民就业渠道，促进农业结构调整和社会转型升级具有不可忽视的作用。喀左县共辖22个乡镇、农场和1个工业园区，农村人口占全县总人口近八成，大力发展乡村旅游，必然会带动地方经济发展，成为全球金融危机背景下促进“三农”问题有效解决和农业增效的重要途径。“水墨谷”旅游区BY FW项目以独特的地质地貌资源、优良的植被资源、浓厚的乡村民俗文化资源等等为依托，构建辽宁西部原生态乡村旅游文化资源与国际旅游产业理念相结合的乡村旅游产业链，致力于成为辽宁乡村旅游文化的精品项目。本项目在创造经济效益的同时兼顾社会效益和生态效益的发展，力争为区域经济的腾飞创造稳定、持续的税收，大量解决农村社会劳动力的就业和增收问题。第二章 项目建设必要性2.1 顺应新农村建设大潮自2008年以来，喀左县把新农村建设当做重点工作来抓，强力推进、重点实施。喀左县委、县政府要求：新农村要以生态文明示范村建设为重点，坚持不懈地推进新农村建设。要坚持高标准建设，集中力量建设成有实力、有魅力、有特色的较高标准的生态文明示范村。要进一步完善投入机制，继续充分发挥“政府主导、农民主体、社会共建”三个作用，努力形成新农村建设合力。六官营子镇作为辽宁省旅游特色乡镇，区域内旅游资源丰富，水墨谷所在地化石沟村又是区域内资源最具特色的村落，在新农村建设中将成为引领改革的先锋力量，而本项目的建设正是顺应新农村建设的大潮，通过大力发展乡村旅游业带动农业产业结构调整，建立农民长效增收机制的有效途径。2.2 符合地方旅游经济发展的需要喀左县作为辽宁省旅游强县，区域内旅游资源十分丰富。旅游业不仅具有强大的经济拉动效应，同时还是一种“绿色经济”。目前，喀左县乡村旅游主要包括特色旅游乡镇和旅游专业村两部分内容，多数以乡村旅游为主题的乡镇（或村落）仍处于待开发状态。随着全县旅游发展规划的编制和实施，势必会在全县形成旅游开发热潮，借此契机，更应该大力发展乡村旅游，结合乡村特色，丰富旅游产品体系，切实增加地方收益。“水墨谷”旅游区项目的实施，顺应喀左县旅游发展规划，是大力发展乡村旅游中的重要组成部分，是对喀左县整体旅游形象和服务功能的提升。2.3 建立起农民长效增收机制农民增收是“三农”问题的核心。加快农业和农村经济发展、努力增加农民收入是农业农村工作的重中之重。本项目是以依托便利的交通，以化石沟特有的生态景观、乡村文化和农民的生产生活为基础，为城镇居民提供的休闲旅游产品；同时将提供大量的技能培训和工作机会，使传统农民向个体经营和产业工人转变，为农民增收创造更多的条件和机会。第三章 项目选址分析3.1 项目位置喀左县地处辽、冀、蒙三省交界地带，濒临环渤海经济，位于京津冀经济圈与辽中南经济圈的中间地带，距离北京、沈阳之间的距离均在400公里左右，随着交通条件的改善高速公路、高速铁路的陆续建成，喀左的区位优势日益凸显。“水墨沟”旅游休闲区项目位于喀左县六官营子镇化石沟村。东接喀左县城25公里，东距凌源市区30公里，南与建平县城接壤。镇域范围内村村通沥青公路，形成四通八达的交通网络。区域内有条无名小溪，严寒酷暑均缓缓流淌，最后注入区域内的水泉沟水库。化石沟村因坐落于狭长的沟谷之中而得名，沟谷中群峰竞秀，沟壑纵横，地质地貌类型齐全，生态植被优良，环境清新优美，保持着大自然的原始状态。这里民俗民风淳朴，地土地肥沃、水资源丰富、排渠通畅，沟谷总长11.3公里。3.2 人文优势喀左县历史悠久，这里自古以来就有“金鼎之地”美誉。这里有距10万年前古人类居住的“鸽子洞遗址”；有考古学界称为“中华第一祭坛”、“中华文明的曙光”、将中华文明史提前1000年的“东山嘴祭祀遗址”，这里出土的裸体孕妇陶像被称为“东方维纳斯”、“东方女神”。 “水墨谷”旅游休闲区项目崇尚自然，推崇艺术、回归原生态式的生活，与悠久的历史形成了跨越千年的呼应。喀左县文化灿烂。这里处处皆文化，全县有历史文化遗址760处，在中华文明史中占有突出地位。喀左东蒙民间故事被国家列为第一批非物质文化遗产；喀左乌梁海氏家谱是世界上最大的蒙古族族谱；佛教道教文化在这里源远流长。21世纪以来，喀左县在全省第一个实现高中教育城市化，成为全国科技进步县、全国体育先进县和全国婚育新风进万家先进县。这里商住条件良好，市政配套设施齐全，项目可以为本地及附近消费群体提供完善的配套服务。喀左县良好的人文环境也为本项目的建设和运营提供了最好的支撑。3.3 旅游环境在大力发展旅游业的形势下，喀左县委县政府高度重视旅游产业的发展，通过多项政策着力挖掘区域内旅游资源，指导旅游产业的发展方向。并聘请具有甲级资质的北京绿维创景规划设计院编制“喀左县旅游产业发展规划”和几个重点景区详规。喀左县正以科学发展观统领旅游产业发展全局，强力实施旅游开发工程，不断配套完善基础设施，优化整合旅游资源，精心打造旅游精品，强力开展宣传促销，持续推进区域合作，加快旅游业发展。随着社会劳动率的不断提高和城镇社会经济的迅速发展，城镇居民闲暇时间愈来愈多，外出旅游的客观需求愈来愈强烈，形成了巨大的旅游客源市场。3.4 交通环境 区域内交通干线四通八达，306、101国道穿境而过，魏塔、锦承两条铁路经过喀左县，大城子镇距锦赤线、魏塔线铁路干线均2030公里，距京四高速公路35公里，距锦朝高速公路90公里，距拟建的绥中至内蒙古克什克腾旗高速公路不足5公里，距公营子火车站30公里，距港口城市锦州、葫芦岛、秦皇岛仅2个多小时。境内有省级公路建三线、绥克线，兴凌线从境内穿过，乡以上公路共55条，总里程778.7公里，全县乡乡通油路、村村通公路已基本完成，为旅游业的发展提供了有利条件3.5 自然环境 喀左县地处辽宁省西部，朝阳市南部，似一颗光灿夺目的珍珠镶嵌在大凌河畔。这里日照充足，四季分明，境内有大小河流百余条，山地、丘陵、平地、河川相间交错，构成“七山一水二分田”地貌。这里山清水秀、物产丰富，境内峰峦叠翠，绿水纵横，环境幽雅、气候宜人，无论是在气候方面还是在地质方面都非常适合人居和度假休闲，利于发展休闲旅游业。3.6 消费习惯如果说20世纪是国内观光旅游蓬勃发展的时期，21世纪势必将成为以健康、放松为目的和主要特征的度假旅游的时代。可自由支配收入、闲暇时间和消费模式三大促进因素共同构成了我国休闲度假市场发展的总体背景，经过四分之一世纪的发展，一个休闲为主的旅游时代正在来临。喀左县以乡村旅游资源为依托，具有进行资源整合、整体打造、系统开发、持续运作的优势和条件。乡村环境、田野体验、高尚休闲将成为都市新贵人群最喜爱的生活消费方式。根据城市消费范围的研究：第一个为餐饮消费圈，以城市为中心，大型城市周边50公里，中型城市周边25公里，小型城市周边15公里范围区域，都是城市居民餐饮消费出行区域；第二个为休闲消费圈，以城市为中心，大型城市周边250公里，中型城市周边150公里，小型城市周边80公里范围区域。在这两个圈范围内的农村，都具备发展乡村旅游休闲产业的基本条件。第四章 项目建设内容“水墨谷”休闲旅游区项目包括四大建设内容，分别是水墨山庄度假区、静怡水居度假会所、艺术家村和水墨台。4.1 水墨山庄度假区4.1.1 清水幽谷野奢酒店清水幽谷野奢酒店是以酒店服务业和文化旅游产业为特征的第三产业。在区域内原生态的沟谷资源的基础上优化建设。野奢酒店（Rustic Luxury Hotel）是以山野、乡野、郊野、田园等区域为背景，以原生态建筑为外观，内部设计豪华奢侈，是近年国际新兴的高端休闲旅游度假产品。野奢酒店能满足高端消费者对于自然和奢侈的双重欲求。野奢酒店是新一波追求舒适和奢侈的浪潮的开始，它将建筑和自然结合在一起，将荒野的魅力同奢华的享受结合在一起，如此反差的消费方式能够满足当代人追求时尚、刺激、个性、私密空间的需求。在本项目中，我们将野奢酒店的概念和范围进行了升华和扩张，最大化的诠释“野”与“奢”两大主题。清水幽谷野奢酒店结合喀左县乡村天然就有的纯朴与自然，依托北京、承德、锦州、沈阳、朝阳等城市强大的潜在市场客源，规划建设与地域、民俗、历史文化相协调的乡村野奢酒店，并配套建设高档休闲游乐设施。n 规划占地：12亩n 规划建筑特点：酒店内每个房间和餐厅变现的主题不同，其表现主题可包括影视、时尚、设计、艺术、复古、科幻、IT、原始、运动等方面。n 功能目标：清水幽谷野奢酒店面向高收入、高智商和高品位的个人消费群体，形成私密性、时尚性较强的高端消费氛围。n 经营管理：清水幽谷野奢酒店计划建设40余间度假房，委托酒店管理集团管理。预计年吸引高端游客8000人次，经营收入达700万元/年。4.1.2 鸟语花香林石农家乐林中石房是喀左乡村最具有代表性的一种建筑形式，用大小相似、平整坚硬的彩色条纹方块石搭建的房屋隐藏于山林幽谷之中，房屋坚实美观、屋顶用茅草、塑料等物精心遮盖，不仅可以遮风挡雨，而且屋内冬暖夏凉，干爽舒适。喀左县林间石房的资源十分丰富。化石沟内几乎家家是类似的房屋建设，有的房屋由于村民外出打工，石房无人管理。而且内部缺乏必要的基础设施，功能不足。本项目规划的鸟语花香林石农家乐是在保护在保护石房这种建筑文化形态的同时，以家庭为单位，围绕农家小院进行整体景观的设计和打造，使游客能够在农家田园中寻求乐趣，体验与城市生活不同的乡村情调。其投资少、风险小、经营活、见效快，是众多城郊居民开展乡村旅游的首选模式。n 建筑规模：以现有农户为准n 建筑特点，以家庭为单位，围绕农家小院进行整体景观的设计和打造，突出石房文化。通过本项目的建设一方面留住地方特色居住文化，同时还极大的保护了化石沟的自然生态环境。n 功能目标：鸟语花香林石农家乐主要面向大部分消费群体和来水墨谷写生、采风、创作的学生和艺术家们。n 经营管理：鸟语花香林石农家乐由农户自行管理，收入归农户所有。旅游局指派专业工作人员负责对村民进行行业指导培训。4.1.3 大富豪田园俱乐部预计按照4星级标准建设的大富豪田园俱乐部是为高品质水墨谷野奢酒店和鸟语花香林石农家乐提供运动康体、商务接待、洽谈与交流的配套场所。大富豪田园俱乐部由各类健身康体设施以及各式中西餐厅、酒吧、咖啡厅等组成。n 规划建设规模：20亩n 建筑特点：大富豪田园俱乐部采用开放、简约的建筑风格，利用独特的山谷隐逸环境，打造高品质的田园俱乐部，为游客提供乡野生活、运动和乡野SPA体验的娱乐度假休闲场所。n 功能目标：大富豪田园俱乐部面向中高档收入和追求品位的消费群体，完善的功能配套和高品质的硬件环境及田园氛围将吸引大量的游客云集，从而促进整个水墨谷休闲旅游区形象和品质的提升。n 经营管理：委托专业的酒店管理集团统一经营和管理。4.1.4 碧林谷休闲街碧林谷休闲街是不同于任何城区或风景区的配套商业街。碧林谷休闲街为整个水墨谷休闲度假区提供超市、特色小吃、茶吧、艺术精品店等配套服务。碧林谷休闲街独具匠心的水岸互动设计，使整个街区与周边环境融为一体，本身就是一道充满情趣的风景线。n 规划建设规模：依托化石沟内比较有特色的小沟谷建设n 建筑特点：碧林谷休闲街由几十家大小不同、主题鲜明、特色各异的小店和乡村工艺坊组成。街区从建筑风格、空间结构、氛围营造等方面处处体现出沟谷山林、生态、环保和创意的特点。街区与周边环境的完美融合，使得碧林谷休闲街，在享受山林沟谷风光和清洁空气的同时，还可以欣赏到不同风格和流派的建筑风貌和店堂风格，感受大自然和人类创意为视觉、听觉、乃至味觉带来的巨大冲击。n 功能目标：面向以休闲度假为主的各档次消费人群，为上述人群提供度假休闲、家庭聚会、郊游踏青、享受田园风光和购买特色工艺品的场所。n 经营管理：通过招租形式进行个体经营。4.2 静怡水居度假会所 依山傍水的静怡水居度假会所，整体布局保持天然风貌，怡人清新的山林水居格调，青石板路纵横交错，亭台廊榭，假山瀑布，小桥流水，鸟语花香，绿意葱茏，自然悦心。在这里，宾客们可以尽情享受自然的快乐与心灵的是释放，悠然的垂钓，湖光山色的美景、游船嬉戏的快感、历史悠久的皮影戏都能让宾客远离都市的繁嚣，身心舒泰，真正溶入大自然的环境，沐浴大自然阳光，享受大自然呵护，体验人在山水之间的美感。*规划建设规模：水泉水库西侧滩涂地域*建筑特点：采用全木质建筑设计风格，外观幽静恬然、给人舒适安静的触觉感官，周边环境形成完美的和谐之感。*功能目标：想暂时忘却繁忙工作的压力和城市的喧嚣，寻求静心之所的消费群体。*经营管理：统一管理4.3 艺术家村 艺术家们喜欢有创意的城市和区域，喜欢在风光优美的地方进行创作和生活，而这正是喀左县化石沟村的独有优势。本项目规划的艺术家村将汇集绘画、书法、摄影、文学创作等人群。把创作于休闲体验消费内容相结合，打造的一处充满文化艺术气息的新型旅游场所。当旅游产业融入了艺术家们提供的有价值的创意内容后，将极大增强对游客的吸引力，无论从游客数量还是消费额都会有明显的提升、为旅游业提供更高的附加值。*建设规模：30亩，分为10亩“春之花摄影基地”、10亩“夏之梦写生基地”和10亩“秋之雨文学创作基地”。*建设特点：艺术家村是汇聚书画艺术、摄影艺术和文学创作艺术的景点。化石沟村具有灵贵之气和得天独厚的生态环境为艺术创作、文化交流提供了绝好的活动环境与交流平台。以全新理念打造的艺术家村，顺应了艺术回归于自然的潮流，为旅游区注入丰厚的文化艺术内涵，以带动自然生态保护并结合开发文化艺术品牌为宗旨的艺术家村将以鲜明的特色给游客以耳目一新的感觉。4.4 水墨台水墨台是观看水墨谷全景的最佳地点，站在上面，放眼远眺，景区风光尽收眼底，美丽壮观。*建筑选址：从较高的山腰处突出而建*建筑特点：品茗平台、阁状建筑第五章 项目经营分析“水墨谷”休闲旅游区项目在对规划区域内的农田耕地进行全面的保护通过综合开发化石沟村的农业资源，在不占用任何耕地的前提下，充分利用现有的土地资源，建设农业旅游观光区，将120亩土地资源打造成综合性观光休闲旅游产品，为当地农业发展提供全新的运作模式，创新农业生产手段，实现旅游与农业互动。5.1 项目经营模式“水墨谷”休闲旅游区项目为度假型休闲旅游区，旅游度假产业配套设施完备，经营收入链长且完整。本项目不同于其他旅游项目以门票为主导的经营模式，在本项目中，经营收入涵盖吃、住、行、游、购、娱等多个层面，并围绕上述6大要素设计了8大主题的经营模式。5.2 游客类型对比分析类型收入链价格敏感度涉及旅游产业要素目的地主要收入来源备注商务旅游者长低除满足自己餐饮需要，还有宴请，赠送礼品，商务娱乐，商务会谈、城市观光等需求交通、住宿、餐饮、娱乐、会议设施、购物受旅游目的地自然资源影响较小，对目的地基础设施要求较高会展旅游者较长较低会议、宴请、礼物、旅游观光等交通、住宿、餐饮、娱乐、会议设施、购物受旅游目的地自然资源影响较小，对目的地基础设施，特别是会展场所，要求较高观光旅游者短较高观光、自己餐饮、住宿、交通等景区门票、住宿、交通主要受目的地资源吸引度假旅游者短高娱乐、餐饮、住宿、交通娱乐、住宿、餐饮受交通便利影响较大，大部分为自驾车游，选择地区多为省内或区域内5.3 收入构成分析5.3.1 观赏过程收入本项目观赏中的收费主要包括各类区内交通工具，如观光环保汽车、三轮车、自行车、观光船、橡皮艇、马车、滑竿等，每一种交通工具都是一个收入点。5.3.2 参与性游乐参与性游乐是本项目主要卖点之一，收入方式很多，可分为设施型游乐、表演型游乐、竞赛型游乐、制作型游乐、采摘型游乐、寻宝型游乐、角色转换型游乐等。在本项目中，参与性娱乐覆盖清水幽谷野奢酒店、静怡水居度会所、艺术家村、碧林谷休闲街、大富豪田园俱乐部等多个功能分区。5.33 夜间娱乐夜间娱乐是本项目经营收入中附加值较高的一种模式，一般可安排蒙古族特色歌舞宴、特色歌舞表演及联欢、城市化娱乐、酒店康体娱乐等四类结构。本项目的夜间娱乐主要集中在清水幽谷酒店、静怡水居会所功能区。5.3.4 旅游购物主要以本项目设计的碧林谷休闲街为载体，以满足游客对特色旅游工艺品、旅游纪念品、创意产品、奢侈品、乡村工艺产品、日常用品及旅游必需品的需求。5.3.5 特色餐饮特色餐饮是以民俗、民族、土特产、郊野化、农家化为特点的餐饮，有较深的地方烙印，特色餐饮是城郊休闲的主要利润来源之一，因此特色餐饮将是本项目中最主要的餐饮方式。本项目以蒙古族特色菜及东北农家菜为基础，提供丰富多样的特色餐饮。歌舞宴把餐饮与夜间娱乐结合，成为游客津津乐道的节目。郊野餐饮包括篝火晚餐、野外烧烤、民族家庭餐等，是游客最难忘的项目。5.3.6 特色住宿特色住宿是本项目中酒店住宿之外的补充方式，包括鸟语花香林石农家乐的租住。主要表现形式为露营。露营是夏季旅游中较受欢迎的旅游项目，包括各类型的帐篷、小木屋、树屋、吊床、船屋等。露营与夜间游乐融为一体，具有极高的游憩价值。露营收入包括设施租赁、游乐、野餐等多项费用。5.3.7 康体消费本项目规划的大富豪田园俱乐部将提供各种休闲性运动项目，包括网球、羽毛球、保龄球、游泳、山地自行车、射箭、野战、划船、骑马、拓展等等各类型项目。康体项目是郊区休闲或度假区的主要收入来源之一，其收入方式成熟稳定。5.3.8 疗养消费疗养消费是指以身心修复及病痛疗养为目标的项目，是郊区休闲和度假中最具吸引力的内容。在本项目中，以静怡水居会所为主要载体，规划了依托自然资源的疗养（生态氧吧）和人工设施服务的疗养（乡村水疗SPA）等两大类疗养产品。本项目规划的疗养项目还与药膳、食补等特色餐饮结合，将对度假游客产生极大的吸引力，成为本项目重要的盈利点。第六章 项目市场分析6.1 旅游业现状旅游业是一个“朝阳产业”、“无烟工业”，具有十分广阔的发展前景。从世界看，旅游业的发展速度已超过众多经济部门，成为全球的重要支柱产业。上世纪50年代以来，世界旅游业以每年7%的速度增长，大大高于同期3%的世界经济增长速度。到了90年代，世界旅游总收入已超过石油工业和汽车工业，成为第一大产业。“水墨谷”旅游区项目通过对客户市场进行细分，完成由最普通的向将高档过渡，满足久居城市或怀旧情节的广大消费者的生活需要，项目的实施定能形成强大的磁场，引领新一轮的休闲潮流。6.2 项目的旅游差异化竞争优势“水墨谷“旅游区的核心体现在“品味”与“野趣”上，其定位充分考虑到旅游的差异化服务，以“品味”体现出与喀左县众多“农家乐”的服务档次、格调的差异，而以“野趣”体现出与当前大都市的繁乱、嚣喧娱乐休闲差异。项目同时会考虑到高中低档人群的结构，设置的清水幽谷野奢酒店、鸟语花香林石农家乐、大富豪田园俱乐部、碧林谷休闲街、静怡水居度假会所、艺术家村则适合不同性别、不同年龄、不同消费层次的人群。项目坚持开放与私隐并存、浪漫与淡泊并存，流行与高雅并存，淳朴与艺术并存，节俭与豪华并存而这之中，项目与项目之间，张弛有度，过渡自然。项目摈弃目前喀左县乡村酒店功能的单一，人流结构的单一，受众群体的单一，摈弃目前乡村旅游中提供服务的业余，提供产品的简单。项目还在体验区中专门设置适合青少年儿童项目，如 “野外生存”、寻宝、“钻木取火”等项目，以及艺术家村中的“动漫DIY”，“涂鸦墙”等。“水墨谷”旅游区正是基于其准确定位，挖掘出目前乡村旅游市场的差异化，极大的提升乡村旅游的品质和档次。6.3 项目的产业化分析本项目可以带动农村经济发展，促进产业优化。首先是扩大农村就业机会,增加农民收入。乡村旅游是劳动密集型产业，需要的就业人数较多，可安置大量农村剩余劳动力，为提高农民收入创造了条件其次可以调整和优化农村产业结构。经济发展是一个产业结构不断从低级向高级演进的过程，本项目业具有很强的产业聚积力，能拉动农村一、二、三产业发展，有利于形成产供销、旅农工、科工贸、种养加产业化链条，促使农村产业结构高度化。再次是提高农业比较利益。实践证明，乡村旅游能提高农产品的转化率、将农业生态效益和传统文化等无形资产转化为经济收入，极大地提高了作为弱质产业的传统农业的比较利益。6.4 项目的销售策略制作高品质宣传品，分发于车站、餐厅、高级会所、酒店、政府部门等，有针对性进行市场推广。同时，定期不定期举办 “画展”、“旅游推荐会”等聚会或者活动，提升产品圈内知名度，沉淀固定消费群体。主举办专题活动、主题赛事等活动，结合报纸、电视、广播等媒体来进行综合推广，如“野外生存训练”、 “乡村厨艺菜”、“品醋品酒晚宴”、“闻香识人交友会”、“精品互易市场”等活动聚集人气。第七章 项目建设计划“水墨谷”旅游区项目预计从2013年8月启动，2016年8月完成，建设期共计36个月。建设计划如下：时间计划主要内容2013年8月以前完成项目规划设计和其他前期工作规划设计、施工设计、项目签约、战略合作、公司注册及团队组建等。2013年8月2013年12月完成项目土地整治及农业基础设施改造土地整理，拆院并院、农田水利设施改造等。2014年1月2014年6月完成项目一期工程建设含春之花摄影基地、夏之梦写生基地、秋之雨文学创作基地、鸟语花香林石农家乐、水墨台、静怡水居度假会所的建设2014年7月2015年8月完成项目二期工程建设含清水幽谷野奢酒店、大富豪田园俱乐部、碧林谷休闲街的建设。2015年9月2016年8月项目试运营项目推广、营销活动等2016年8月以后项目全面运营第八章 项目投资和效益分析8.1 项目投资概算“水墨谷”旅游区项目总共投资7000元。内容面积（亩）规模（）均单价单位投资规模（万元）一土地整理8047000元/亩360二建设用地取得12047000元/亩564三基础设施投入 500四水墨山庄度假区建设1清水幽谷野奢酒店1279921000元/ 8002鸟语花香林石农家乐106660100元/农户自理4大富豪田园俱乐部20133201000元/ 13325碧林谷休闲街2818648100元/ 186五静怡水居度假会所建设20133201000元/ 1332六艺术家村1春之花摄影基地106666100元/ 662夏之梦写生基地106666100元/ 663秋之雨文学创作基106666100元/ 66七水墨台100八规划设计费 5九流动资金1623十合计70008.2 项目经济效益项 目金额（万元）说明一经营收入4000（18）项合计1清水幽谷野奢酒店7992700特色住宿、特色餐饮、会议、展览等2鸟语花香林石农家乐6660300特色住宿、特色餐饮、参与式娱乐等3大富豪田园俱乐部13320900特色餐饮、疗养消费、运动康体、参与式娱乐等4碧林谷休闲街18648800物业租赁、旅游购物、参与式娱乐、体验式消费、特色餐饮等5静怡水居度假会所建设133201000休闲、洗浴、娱乐、房车接待、露营、停车、垂钓、野炊等6春之花摄影基地6666100摄影创作、节庆会议、展会、培训、拍卖会等7夏之梦写生基地6666100写生创作、展会、培训、拍卖会等8秋之雨文学创作基6666100文学创作、讲谈、有偿阅读、会议等9水墨台5亩公益拍照留念、天文望远镜、观赏、旅游纪念品等二经营成本1584（1-5）项合计1土地租金200亩24按1200元/亩测算2经营成本1000平均按经营收入的25%测算3营销费用200按经营收入的5%测算4管理费用120按经营收入的3%测算5销售税金240按经营收入的6%测算三税前利润2416经营收入减经营成本四所得税604按税前利润的25%测算五税后利润1812项目年投资回报率25.88%，静态回收期为4年。8.3 农民就业与增收“水墨谷”项目大力促进区域经济的可持续发展，为地方政府提供持续、稳定的税收的同时，还将广泛的解决农村劳动力的就业和建立农民长效增收机制作为项目的重要诉求点，并纳入了项目的总体运营思路和发展目标。8.3.1 农民就业本项目的实施预计可解决就业人口400名，为了实现农民的就近就业，对农民的构成进行分析，从年龄、性别、素质和经济状况进行产业区分：1）年龄层面：2030岁男女重点以服务业为主，可进行专项培训后安排在项目涉及的服务产业工作；3040岁男女重点以经营农家乐、服务于艺术家村为主；4050岁男女重点以家庭旅游文化产品专卖店为主，可进行旅游景区文明服务规范的培训，树立乡村旅游文明服务的形象。2）性别层面：服务产业以解决农村女性为主，所占比例可为80；用餐原料、花卉、修剪、生态产业以男性为主，所占比例为75；3）素质层面：按农民的基本素质进行划分，素质较高的可安排在到艺术家村和清水幽谷野奢酒店从事服务工作；素质较低的进行职业技能培训后上岗，可进行生态生产、工艺制作、旅游服务和礼仪培训等，提高安置农民的就业水平。8.3.2 农民增收本项目实施后，可实现人均年增加收入近5000元；该项目实施后可解决当地约400名农民就业，人均年工资收入2000元；该项目可使当地约80户农村家庭转化为餐饮、加工、旅游产品经营业主，可以有效解决农民就业，家庭增收问题。8.4 环境保护效益8.4.1 水资源系统保护本项目通过规模种植的生态涵养林带和区内大范围多样性的绿色植物将有效的保护区内的水资源环境。并可在区内基础设施中设置雨水收集系统，汇聚的雨水形成人工湖和人工湿地，湖底采取生态化的处理方式，可使地下水得到及时的补充。同时在人行道、自行车道，以及广场上铺砌透水性地砖。雨水作为景观水的使用，将可以减少城市供水系统的负荷压力，减少自来水的过渡消耗，而水景也可大大改善园区环境的生态品质。8.4.1 大气保护系统本项目的大气保护系统主要体现在空气净化和减少温室气体的排放方面。区内种植大量果树、花卉与林木，一方面可形成良好的景观，另一方面还能有效的净化空气，降低大气含尘量，杀菌消毒，提高大气清洁度。同时，由于水墨谷旅游区实行无汽车交通，将大大减少二氧化碳等温室气体的排放量，缓解热岛效应，改善局部小气候。在区内建筑上自然通风系统的设置，将引导气流自然流动，从而降低室内温度，减少对空调的使用，节约电能的消耗。8.4.3 噪音防治具体措施有三项：一是在沟谷道路两侧公共绿地中，种植成片树林，可以有效降低噪音；二是将各功能分区都以树林、绿地进行分割，并加强对噪音的监管力度，将减少噪音的影响；三是度假区内无汽车出入，将杜绝交通噪音的干扰，营造优美安静的度假空间。8.4.4 生物多样性在本项目的生态环中，各种植物共存，如乔木、灌木、地被植物、花卉、各种果树、水生植物等，良好的植被和水质将吸引大量水生鸟类嬉戏，各种动植物元素共同构成了度假区丰富多样的生态系统。第九章 项目结论“水墨谷“旅游区项目紧紧抓住全国大力发展乡村旅游和本县新农村建设热潮的历史际遇，结合喀左县推出的一系列有关城乡一体化发展的相关政策，在喀左县旅游产业发展规划和喀左县旅游业发展第十二个五年规划的基础上进行论证和规划。通过本研究报告，“水墨谷”旅游区项目从各个方面都具备项目建设条件和建设可行性。一、国家政策方面。该项目符合国家的产业政策和地方的产业规划，统筹城乡改革试验区的土地政策已经解决了农村建设用地的流转问题，“拆院并院”解决了局部、小部分土地的调整问题，而不占用耕地，不改变耕地性质作为取得项目用地的前提，实事上为项目的观光、体验理念作了最恰当的支持和补充。二、产品定位方面。该项目充分考虑到北京、沈阳、锦州、朝阳、喀左县、凌源市、建平县的消费群体，通过“野”“奢”这一主题，对高、中、低端客户资源进行了充分考虑，既体现了个性化、时尚化、差异化，又体现了高中低产品的巧妙过渡，让所有的消费群体消除贫富等级的思想障碍，同时又可以各取所需。三、市场营销方面。该项目将一改通常的营销路线，项目可通过企业协会、俱乐部、艺术家组织、政府机构等建立独立渠道销售，体现专业管理品质。而对于大众共享的可通过独具创意的广告宣传、公关活动、主题晚会等共享成都周边旅游市场，同时还能形成固定的消费群体，保证项目的持续运行。四、建设效益方面。该项目正式营运后可实现年收入2416万元，其中税收约604万元，投资回收期约为4年。在社会综合效益方面，通过引导农民就业，增加农村收入，提高环境质量达到与地方经济的协同发展。目 录1 总论11.1概述11.2编制依据及可研报告研究范围41.3项目概况61.4可行性研究结论72项目提出的背景和建设的必要性92.1项目提出的背景92.2项目建设的必要性112.3项目建设的可行性133工程方案比选153.1工艺方案比选原则153.2土地平整方法比选153.3排水系统比选174工程方案设计194.1概述194.2施工总体部署及管理体系274.3总体施工方案、主要施工方法325组织保障措施645.1 组织保障措施645.2工期保证措施645.3确保安全施工的技术组织措施675.4安全防护、文明施工管理895.6防止施工扰民或民扰、协调地方关系955.7施工安全预案966施工总平面布置1086.1施工交通布置1086.2施工用电1086.3供水系统1086.4临时设施1096.5场地平整与恢复1116.6临时设施布置原则1117环境评价1137.1环境质量标准1137.2项目实施对环境造成的影响1137.3预防或减轻不良环境影响的对策和措施1158项目区地址条件和地理位置1198.1园区地理位置1198.2园区自然条件1198.3项目选址意见1229投资估算与资金筹措1239.1投资估算依据及说明1239.2项目投资计算方法1249.3项目总投资估算1259.4资金来源及资金筹措1259.5开发区财政投入1269.6市级财政补贴1279.7银行贷款1299.8施工进度表12910 项目评估13010.1经济效益评估13010.2贷款偿还及偿债能力分析13011 项目招投标13411.1 发包方式13411.2 招标组织形式13411.3 招标方式13411.4 招标范围13411.5 评标13412 风险分析及对策13612.1项目主要风险13612.2项目抗风险措施13613结论与建议13813.1结论13813.2建议138目 录第一章 总论1一、项目概况1二、项目提出的理由与过程6三、项目建设的必要性8四、项目的可行性12第二章 市场预测15一、市场分析15二、市场预测16三、产品市场竞争力分析19第三章 建设规模与产品方案22一、建设规模22二、产品方案22三、质量标准22第四章 项目建设地点25一、项目建设地点选择25二、项目建设地条件25第五章 技术方案、设备方案和工程方案28一、技术方案28二、产品特点30三、主要设备方案32四、工程方案32第六章 原材料与原料供应35一、原料来源及运输方式35二、燃料供应与运输方式35第七章 总图布置、运输、总体布局与公用辅助工程37一、总图布置37二、 运输38三、总体布局