营改增后房地产开发企业要交哪些税？(老会计人的经验).doc

从业二十年的老会计经验之谈，如果觉得有帮助请您打赏支持，谢谢!营改增后房地产开发企业要交哪些税？（老会计人的经验）房地产企业自行开发房地产项目，从拿地、施工到销售各环节需要交什么税？一起来瞅瞅吧一取得土地环节开发商品房等经营性用地，以招、拍、挂方式取得土地，主要涉及契税、印花税。1、契税应纳税额=土地成交价格适用税率（3%-5%），广州为3%2、印花税应纳税额=应纳税凭证记载的金额适用税率印花税税额=土地使用权出让合同金额5?依据：广东省契税实施办法、印花税暂行条例二建设开发环节取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证后进行施工，主要涉及土地使用税、印花税。1、土地使用税应纳税额=土地实际占用面积适用税额注：广州市规定，取得预售证后不再缴纳土地使用税，将商品房转为自用或出租的除外，其他地区注意当地规定2、印花税常见的合同如下：印花税税额=建设工程勘察设计合同金额0.5?建筑安装工程承包合同金额0.3?借款合同金额0.05?依据：穗府200813号三销售环节取得预售证后进行预售，需预缴增值税、土地增值税和企业所得税。1、增值税增值税分别要在预征和实际开发票清算两个环节缴纳。税屋提示被遮挡部分文字为“预缴税额”。注：建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目或建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目，适用简易计税。2、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加预征及清算时实际缴纳的增值税额作为计税依据，乘以适用税率计缴城建税（7%或5%或1%）。广州市城建税为（7%）、教育费附加（3%）、地方教育附加（2%）。3、土地增值税（预缴）预缴税额=（预收款预缴增值税税款）预征率预征率：住宅为2%，非住宅一般为3%或者4%4、印花税印花税税额=商品房销售合同金额5?5、企业所得税销售未完工开发产品取得的收入，先按预计计税毛利率（一般为15%）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。待开发产品完工后，及时结算此前销售的实际毛利额，将其与预计毛利额之间的差额合并计入当年度应纳税所得额。依据：财税201636号、国家税务总局公告2016年第70号、广州市地方税务局公告2016年第5号、国税发200931号、财税2006162号、国家税务总局公告2016年第18号四土地增值税清算环节项目全部竣工并完成销售，或满足其他清算条件，应进行土地增值税清算。应纳税额=增值额适用税率扣除项目金额速算扣除系数预缴税额增值税简易计税：清算收入=含税销售收入/（1+5%）增值税一般计税：清算收入=（含税销售收入允许扣除的土地价款11%）/（1+11%）增值额=清算收入（土地出让金及契税房地产开发成本）120%房地产开发费用印花税城建税及教育费附加备注：开发费用中的利息支出，能按项目计算分摊并提供金融机构证明的，可据实扣除，但不能超过按银行同类同期贷款利率计算的金额，其他开发费用按土地出让金及契税与开发成本之和的5%以内扣除。不能提供证明的，开发费用按土地出让金及契税与开发成本之和的10%以内扣除。依据：财税201674号、穂地税函2016188号、土地增值税暂行条例实施细则小编寄语：不要指望一张证书就能使你走向人生巅峰。考试只是检测知识掌握的一个手段，不是目的。千万不要再考试通过之后，放松学习。财务人员需要学习的有很多，人际沟通，实务经验，excel等等等等，都要学，都要积累。要正确看待考证，证考出来，可以在工作上助你一臂之力，但是绝对不是说有了证，就有了一切。有证书知识比别人多了一个选择。会计学的学习，必须力求总结和应用相关技巧，使之更加便于理解和掌握。学习时应充分利用知识的关联性，通过分析实质，找出核心要点。