停车场所土增税面临“分类难”(老会计人的经验).doc

从业二十年的老会计经验之谈，如果觉得有帮助请您打赏支持，谢谢!
停车场所土增税面临“分类难”（老会计人的经验）
房地产开发企业在进行项目开发时，不管是作为公共配套设施还是作为可售开发产品，基本上没有不建造停车场所的，这既是政府规划的要求，也是提升企业形象、提高居住品质所必要的条件。作为公共配套设施的停车场所在土地增值税的处理上规定很明确，但作为开发产品的停车场所在土地增值税的征管上就涉及分类和具体的计算问题了，这主要是因为土地增值税的计算方法是以“项目”为单位清算，以清算“项目”中的不同开发产品类型分别计算征收的。
对于房地产开发企业开发产品的具体分类问题，在税收管理上，全国至今没有一个具体的、统一的分类执行标准。各地执行不一，分类各异，但总的来看主要有两种类型：有的地方将开发产品类型划分为“普通标准住宅、非普通标准住宅、商业物业及其他”三类，将停车场所归为商业等非住宅类来处理；有的地方将开发产品类型划分为“普通标准住宅和非普通标准住宅及其他”两类，将开发产品中的商业物业、停车场所及其他合并到非普通标准住宅中一并计算。不管上述的两分类或三分类，在可售停车场所的税务处理上，都只注意到了对综合类项目的开发，却没有关注到越来越多的单一普通标准住宅项目开发的实际情况，使这类开发项目面临尴尬。
例如，某企业开发一小区商品房项目，经政府相关部门批准的建设规划为住宅及可售地下停车场。项目容积率、单套建筑面积、销售价格均符合“普通标准住宅”条件。当地对土地增值税的清算分类计算规定为“普通标准住宅、非普通标准住宅、商业物业及其他”三类，将可售停车场所归为商业类来处理。在税务机关清算审核过程中，针对地下停车场所的税务处理问题，税企之间产生了严重分歧。企业认为税务机关的分类规定不合理，而税务机关认为分类是相关税收政策规定的，基层税务机关只能按照规定执行并无错误。
笔者认为，对于开发综合类项目的企业来说，其中的商业或非普通住宅部分是开发项目赚钱的重点，一般都售价高、增值额大，而配套建设的可售停车场所基本上售价都低于成本，产生负增值，按照上述分类计算，不仅在土地增值税清算时将其归属于商业等非住宅类得到全额扣除，而且有利于企业降低清算项目中的非住宅类的增值额及增长率，实实在在减少应缴土地增值税额。而对于专门开发单一普通标准住宅类的企业来说，按照上述分类处理，其配套建设的可售停车场所的负增值不仅没有地方扣除，反而增加了企业的负担，确实不公，有鼓励商业和非普通标准住宅类开发而抑制普通标准住宅开发之意。在国家大力加强居民改善型住房、保障性住房建设、满足人民居住需要的情况下，税收政策对单一住宅类开发这类企业的支持更应加强。
关于可售停车场所土地增值税的处理问题，笔者认为，不管是综合类项目开发还是单一住宅类项目开发，开发企业配套建造的可售停车场所，在土地增值税清算时，应当单独作税务处理，按照购买人所购置的主体物业类型进行分类，即：购买普通标准住宅的业主所购置的停车场所，归类于普通标准住宅类；购买非普通标准住宅的业主所购置的停车场所，归类于非普通标准住宅类；购买商业的业主所购置的停车场所，作为商业类配置，归类于商业类。这样处理，不管土地增值税分类计算的大类上怎样划分，也不管开发企业开发的是综合体还是单一的纯住宅体，其配套建设的可售停车场所都能按照它所服务的对象得到有效扣除，有利于税制的公平。
（