营改增后个人出租不动产政策解读(老会计人的经验).doc

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营改增后个人出租不动产政策解读（老会计人的经验）
个人出租不动产，每年36万以内是否交税？
首先个人分为个体工商户（有税务登记）和其他个人（没有税务登记证）
根据总局2016年23号公告，其他个人采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。因此如果是没有税务登记证的其他个人，每年租金（不含税价）36万元，以内的免征增值税，但是其他税种还是要缴纳的，比如房产税、个人所得税、印花税等
如果是个体工商户出租不动产一次性收取租金，则不能享受该优惠政策，应当按照规定缴纳增值税。
个人出租住房减按1.5%缴纳增值税；个人出租其他房产按照5%缴纳增值税。
其他个人出租房产案例分析
甲某为其他个人（没有税务登记证），2016年7月1日出租住房给乙银行，一次收取一年房租30万元，请问如何缴纳相关税收？
增值税：免征增值税。
城建税教育费附加：免征
房产税：按照租金收入减按4%缴纳房产税。
纳税义务人：产权人；产权出典的，由承典人纳税；产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税；无租使用其他房产的问题。纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。
纳税义务发生时间：纳税人出租、出借房产的纳税义务发生时间自交付出租、出借房产之次月起。
印花税：免征
城镇土地使用税：免征
个人所得税：对个人出租房产取得的所得减按10%征收个人所得税
假如甲某出租的是商铺或者写字楼呢？
甲某为其他个人（没有税务登记证），2016年7月1日出租商铺给乙银行，一次收取一年房租30万元，请问如何缴纳相关税收？
增值税：免征增值税。
城建税教育费附加：免征
房产税：按照租金收入12%缴纳房产税
印花税：按照租赁合同金额千分之一缴纳印花税
纳税义务发生时间：合同签订时
纳税义务人：合同双方
是否含增值税：以合同签订价是否是含税价，实务中企业签订的合同大都是含税价，小汪本例中甲某是免征增值税。
城镇土地使用税：按照占用的土地面积缴纳，一般为每平方每年税额0.6至30元。
纳税义务发生时间:出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征城镇土地使用税。
纳税义务人：所有权人，所有权人不在土地所在地的，以使用人或者代管人为纳税义务人。
个人所得税：对个人出租房产取得的所得按20%征收个人所得税。
小编寄语：不要指望一张证书就能使你走向人生巅峰。考试只是检测知识掌握的一个手段，不是目的。千万不要再考试通过之后，放松学习。财务人员需要学习的有很多，人际沟通，实务经验，excel等等等等，都要学，都要积累。要正确看待考证，证考出来，可以在工作上助你一臂之力，但是绝对不是说有了证，就有了一切。有证书知识比别人多了一个选择。会计学的学习，必须力求总结和应用相关技巧，使之更加便于理解和掌握。学习时应充分利用知识的关联性，通过分析实质，找出核心要点。