华威房地产公司红星街底商住宅楼建设项目可行性研究报告书.doc

第一章 概 述
1.1 项目名称、主办单位及负责人
项目名称：**市华威房地产公司红星街底商住宅楼建设项目
建设单位：**市华威房地产开发有限公司
法人代表
项目负责人
建设地址：**城区红星街北、规划前进路东
1.2 编制依据
1、**市华威房地产公司项目说明书编制委托书
2、《中共**市委关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》
3、《**市华威房地产开发有限公司建设用地批准书》
4、《**市华威房地产开发有限公司用地地理位置图》
5、《**市华威房地产开发有限公司规划平面图》
6、国家现行有关法律、法规
7、建设单位提供的其它有关材料
1.3 主要研究内容
本说明书主要对项目建设的背景、必要性、建设条件、工程设计方案、投资估算等进行了重点研究。
1.4 建设内容与规模
根据场地情况及使用要求，**市华威房地产开发有限公司拟在红星街北、规划前进路东建底商住宅楼一栋，占地面积1164平方米，总建筑面积6780.9平方米。该楼地上6+1层，地下1层，设4个单元。第一、二层为商业用房，3～6层为一梯两户，共计住户32户，顶层设计为楼中楼。
1.5 主要研究结论
项目的实施符合国家全面建设小康社会的总体要求，符合国家和社会对全面建设小康社会标准的要求；其功能和整体设计符合使用要求；项目建设对提高土地使用价值，解决居民住房问题有现实意义；项目所在区域交通便利，所需的公用配套条件完全具备。
1.6 主要技术经济指标
主要经济技术指标表
序号
指标名称
单位
数量
备注
1
总占地面积
亩
5.222

1.1
规划用地面积
亩
4.623

1.2
人行道面积
亩
0.599

2
商住楼占地面积
m2
1164

3
建筑面积
m2
6780.9

4
建筑密度
%
37.77

5
容积率
——
1.87

6
日照间距
m
1.2H

7
控制层数
层
6+1

8
控制高度
m
21

9
绿地率
%
30

10
总投资
万元
2308.79

10.1
工程费用
万元
653.60

10.2
其它费用
万元
1484.17

10.3
预备费
万元
171.02

第二章 项目建设背景与必要性
2.1 项目背景
2.1.1建设单位概况
**市华威房地产开发有限公司，是一家民营有限责任公司，于2002年11月29日经**市工商行政管理局登记成立。公司地址位于市东环路南段西侧，注册资本800万元，主要经营房地产开发及物业管理等业务。该公司自成立以来，着力以市场为导向，以质量求生存，以为广大居民提供舒适、幽雅、安全、文明的居住环境为根本出发点，讲信誉、谋发展，积极培塑企业形象，努力打造华威品牌，初步取得了良好的经济效益和社会效益。该公司于2006年通过拍卖获得了**城区红星街北、规划前进路东3481平方米（包括399平方米人行道用地面积）的土地使用权，进行商业开发。详见附件2：《土地使用证》（晋市城国用（2006）第00259号）；附件3：《建设用地批准书》**市[2005]晋市土（建）字第壹拾贰号。
2.1.2**市房地产分析
**市位于山西省东南部、我国中西部，在全国东、中、西三个经济区域发展中，具有承东启西、面对中原腹地的区位优势。为推动房地产业持续健康发展，**市建设局已确定了今后房地产业发展的思路：以结构调整为主线，以改善投资和消费环境为重点，全力促进住房消费。今后20年内，全市房地产业发展的主要目标是：每年通过房地产开发建成住宅50万平方米；房地产开发实现投资年增长28%以上，占全社会固定资产投资比重达10%以上；房地产开发投资直接拉动GDP增长1个百分点以上。
近年来，**市的房产业有了较快发展，人均居住面积逐年增加。据来自**市统计局的资料显示2003年**市城镇人均居住面积（建筑面积）达到23.3平方米，和当年全国城镇人均住宅建筑面积23.67平方米基本持平，位居全省之首；2004年，城市市区居民人均居住面积（使用面积）达到18.92平方米，比上年增长2.38%；2005年，城市市区居民人均居住面积（使用面积）达到20.53平方米，比上年增长8.51%。
**市的城市定位是：经济强市、园林城市、一流文明城市、优秀旅游城市。《中共**市委关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》提出、“十一五”时期经济社会发展的主要目标是全市GDP年均增长12%以上，人均GDP保持全省领先水平。伴随着中央加快中西部地区经济发展步伐和全市加快经济产业结构战略性的调整，全市经济建设在快速推进，工业化、城市化成为当前及未来的任务重点。固定资产投资对经济的增长的促进作用将会继续增大，同时随着人民生活水平的稳步提高，房地产业将会有更大的发展潜力。
**市工程咨询中心接受委托，为**市华威房地产开发有限公司红星街底商住宅楼建设项目编制说明书。
2.2 建设的必要性
一、项目建设是全面建设小康社会的发展要求。
随着生活水平的不断提高，人们对居住条件也提出了相应的要求，“小康不小康，关键看住房”，在中共中央十六次全国代表大会报告中也明确指出：到2020年我国将全面进入小康社会，并将住房条件作为衡量小康社会水平的主要指标之一。建设部在全国住宅与房地产工作会议上推出了全面实现小康社会的住房标准，即到2020年基本做到“户均一套房、人均一间房、功能配套、设备齐全”。据了解，改革开放20多年来，我国城镇居民的住房水平有了很大的提高，但是仍属与“小康目标”发展阶段相适应的低水平的发展。据2000年全国人口普查统计，我国城乡人均住房只有0.78间，其中城市0.75间，镇和乡村为0.79间；城乡住房成套率约67%，其中城市71%，镇62%。人均住房建筑面积8平方米以下的家庭仍占9.1%，约3091万户，其中城市和镇约1520万户，涉及城镇人口近5000万。由此可见，未来我国商品住房需求会不断扩大，该项目的建设将有力地推进全面小康社会建设进程的步伐。
二、项目实施对建设现代**，提升城市品位、加速“四市”建设均有积极意义。
**市自建市以来，用近二十年的时间在一个小县城的基础上发展成初具规模的中等城市，城市建设日新月异今非昔比。但毕竟**市是在老**县及周边村庄的基础上发展起来的，新的现代化城市建设和陈旧落后的村庄长期并存也就必然是基本的“市情”，也就是典型的城中有村、村中有城、城乡不分的混杂局面。在城市中散乱分布的多数城中村，生活服务设施不配套、基础设施建设滞后、治安差、环境脏、土地浪费严重，已严重影响城市的整体功能发挥和城市的良好形象。这种落后状况更是与**市市委、市政府确定的建设“经济强市、一流文明城市、现代园林城市、优秀旅游城市”的宏伟目标差之千里。有计划有步骤的加快城中村改造步伐和加大城中村改造力度，是建设现代化**的必由之路，这已成为**市建设的工作重心。项目的建设是继黄华街西区旧村改造之后城市综合整治的又一大手笔，这对**市提升城市品位、美化城市环境、增强城市功能、加速“四市”目标建设都有积极和现实的作用的意义。
三、项目建设符合**市城市发展规划，对提高土地利用价值有积极的作用。
土地是不可再生的极为珍贵的特殊资源，合理利用土地是我国的基本国策之一。土地的稀缺已成为当今城市建设的严重障碍，对极为有限的城市土地资源进行科学规划和合理使用，挖掘土地利用潜能、提高土地利用价值，是实现城市可持续发展的必然要求和现实选择。**市特殊的地理环境使得城市土地供应比全国其它许多城市更加紧张，该项目位于**市市区红星街北侧、前进路东，所处位置在**市商业中心范围内，为商住楼日后的商业运作提供良好的条件。
四、项目建设是该公司不断发展壮大，适应房地产市场激烈竞争的需要。
房地产行业是一个资金量大，风险系数高的行业，目前由于房地产市场出现局部过热的迹象，国家已经开始了一系列的宏观调控，土地政策调控、房贷利率上调、自有资本比例上调、销售必须在主体竣工后等政策的出台，必将对房地产市场格局产生重大影响，中小房地产企业面临的压力会远大于大型企业的压力，因此，华威房地产必须壮大自己的规模，加大市场开发力度，尽快适应国家政策的调整，以在激烈的市场竞争中站稳脚跟。
综上所述，该项目建设不仅对全面建设小康社会具有很好的推动作用，而且也是该公司不断发展壮大，适应房地产市场竞争的必要之举，项目建设还对合理利用城市土地、提高土地使用价值具有积极的意义，所以项目建设非常必要。
第三章 项目选址与建设条件
3.1 项目选址
华威房地产开发有限公司红星街底商住宅楼项目总占地面积5.222亩，其中规划用地面积4.623亩，人行道面积0.599亩。场地位于红星街北侧、前进路东。详见附件4：《**市华威房地产开发有限公司用地地理位置图》、附件5：《**市华威房地产开发有限公司规划平面图》。
3.2 建设条件
3.2.1自然条件
项目区所在地属暖温带季风气候，四季分明，冬长夏短，春季少雨干旱；夏季炎热多雨；秋季天高气爽，阴雨稍多；冬季不冷，雨雪稀少。
年平均气温 11.0℃
最冷月（一月）平均气温 -9.4℃
最热月（七月）平均气温 31.2℃
极端最低气温 -22.8℃
年最大降雨量 617.9mm
月最大降雨量 176.4mm
频率最高风向 NW
平均风速 2.2m/s
最高风速 23m/s
全年平均相对湿度 63%
标准冻土深度 43cm
最大积雪深度 21cm
地面极端最低温度 -33.1℃
地面极端最高温度 70.5℃
基本风压 0.45KN/m2
基本雪压 0.30KN/m2
设计时应综合考虑以上气象及气候条件，使建筑的施工和使用符合本地区的气候特征。
2、地形地质
项目区位于红星街北侧、前进路东，地形基本平坦，参考其周围地质情况，场地地质可满足项目建设要求。
3、地震烈度
根据抗震规范《我国主要城镇抗震设防烈度、设计基本地震加速度和设计地震分组》，项目建设所在区域抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值为0.05g，设计地震分组为第三组。
3.2.2公用工程条件
1、供水
项目日用水总量42.67吨，供水来源为红星街市政供水管网。
2、供暖
该项目采暖总面积6780.9m2，热负荷为286.8KW，采暖由红星街城市g供热管网就近接入集中供暖。
3、供电
项目总负荷为226.57KW，新增一台250KVA的箱式变压器供给，用电来源为红星街电网。
4、通讯
**市通讯网络已完全覆盖到项目区，由电信局就近接入即可。
5、煤气
目前，市煤气管网已经敷设到该项目区内，由红星街城市煤气管网就近接入即可。
第四章 总图布局与工程设计方案
4.1 总图布局
**市华威房地产开发有限公司红星街底商住宅楼项目总占地面积5.222亩，其中规划用地面积4.623亩，规划人行道面积0.599亩。建筑总占地面积1281.1m2（其中底商住宅楼占地1164m2，地下停车场坡道占地面积117.1m2），道路（人行道和场区小路）面积914.7m2，硬化面积240.9m2，绿化面积1044.3m2。按照城市规划要求，结合项目使用功能需要，后退红星街道路红线10m，后退规划小路红线3m。
场区内部出入口（主要用于车辆和住户出入）设置在规划小路，内部小路连通地下停车场和各单元的楼门，地下停车场的出入口在建筑物的北边靠西布置，司机和工作人员可以通过楼梯进出地下停车场。一层商业用房的出入口临街设置，二层商业用房主要通过一楼楼梯出入。
在建筑物东、西、北三面布置草坪，南边布置花坛或草坪，为住户、购物者提供一个绿色的室外环境。
室外配套设施都布置在草坪的下边，30m3化粪池布置在整个场地的东北角，邻近场区出入口；200m3消防和12m3水贮池布置在场区的西南，邻近红星街一侧。
4.2 设计说明
4.2.1工程设计依据
1、**市华威房地产开发有限公司委托要求及有关规划
2、国家现行的有关标准及设计规范
4.2.2工程设计内容
**市华威房地产开发有限公司红星街底商住宅楼及室外配套设施。
4.2.3工程设计范围
**市华威房地产开发有限公司红星街底商住宅楼的建筑、结构、给排水、采暖、电气、消防等专业设计。
4.3 建筑设计
4.3.1设计依据
1、《住宅设计规范》GB50096—1999
2、《汽车库建筑设计规范》JGJ100—98
3、《商店建筑设计规范》JGJ48—88
4、《民用建筑设计通则》GB50352—2005
4.3.2建筑设计
拟建建筑地下一层，地上6+1层，总建筑面积6780.9m2（其中地上5762.4m2，地下1018.5m2），该楼占地呈长方形，东西长48.5m，南北宽24m，建筑占地面积1164m2。
地上一、二层为商业用房（主要为专业商店），建筑面积2328m2，层高为3.4m；三层以上为住宅，建筑面积3434.4m2（不含阳台面积），3～6层层高均为2.8m；利用坡屋顶中部做成阁楼，供6层住户使用。室内外高差0.5m，总建筑高度为21m。
住宅部分为4个单元，每单元可住8户，共计32户。户型为两室一厅A型（89.44m2）12户、两室一厅B型（92.44m2）12户、三室一厅C型（154.99m2）4户和三室一厅D型（157.99m2）4户，其户型比为3：3：1：1。
地下停车场建筑面积1018.5m2，层高3.4m。主要用于居民和顾客的小型车辆停放，设25个停车位。地下停车场出入口坡道，最大坡度15%，出口部分建筑面积占地117.1m2。道路采用150mm厚3：7灰土垫层，100mm厚C20细石混凝土面层和标准路沿石。
地下停车场地面采用高强、耐磨、防滑材料，商业用房做铺地砖地面，采用塑钢窗、木门，内墙用石灰砂浆抹面；住宅做毛墙、毛地，方便住户根据各自不同喜好进行装修；楼梯采用石灰砂浆抹面。室外刷涂料，采用坡屋顶，屋面采用水泥焦渣找坡，水泥蛭石保温，SBS卷材防水层。
4.4 结构设计
4.4.1设计依据：
1、《建筑结构荷载规范》GB50009—2001
2、《建筑地基基础设计规范》GB50007—2002
3、《砌体结构设计规范》GB50003—2001
4、《建筑抗震设计规范》GB50011—2001
5、《混凝土结构设计规范》GB50010—2002
4.4.2结构设计
该楼采用底框结构，基础采用柱下混凝土独立基础。地下一层、地上一、二层采用为现浇框架结构，墙体围护结构采用混凝土空心砌块砌筑，外墙厚300mm，内墙厚200mm；三层以上采用砖混结构，墙体用粘土砖砌筑，外墙厚370mm，内墙厚240mm，梁、板、柱均采用现浇，每层均按构造设置构造柱和圈梁。混凝土强度等级基础不应低于C20，柱采用C30，构造柱采用C25，钢筋强度等级为Ⅰ、Ⅱ级，建筑抗震设防烈度6度。地下停车场出入坡道采用轻钢结构，维护结构采用钢化玻璃。
4.5 人防设计
依据《山西省结合民用建筑修建防空地下室管理规定》（晋市政发[2000]29号）第九条、第十条的规定，可不设防空地下室，但需缴纳人防工程易地建设费。
4.6 给排水设计
4.6.1设计依据
《建筑给水排水设计规范》GB50015—2003
4.6.2设计范围
1、室内给水工程
2、室内排水工程
3、室外管网配套工程
4.6.3设计参数
住宅用水量指标：130～300L/人·d
商场用水指标：5～8L/m2·日
绿地用水量指标：1.0～3.0/m2·d
道路用水指标：2.0～3.0L/m2·d
地下停车场冲洗用水指标：2.0～3.0L/m2·次
最高日用水量：42.67m3/最高日
平均时用水量：2m3/h
最大时用水量：4.39m3/h
4.6.4给水系统
1、给水水源
给水由新市西街自来水供水管网供给。设置贮水池，由水泵从贮水池中抽水供入室内管网。
2、系统设计
室内给水管网与水泵相连，由水泵从贮水池抽水供入室内。生活给水系统布置成枝状管网采用竖向单向供水。给水系统的水泵机组设置备用泵。水泵运行方式采用自动切换交替运行。
3、贮水池
贮水池的容积按照最高日用水量的20%～25%确定。因而可以确定贮水池的容积为12m3。
4.6.5排水系统
1、排水量的确定
项目的排水量为29.68m3。
2、系统的设计
项目地上部分室内排水系统采用生活废水与生活污水合流的形式，排水系统采用单立管升顶排水系统。生活污水经室内排水系统收集排入化粪池，经化粪池处理后排入市政污水管网；地下停车场内排水采用明篦排水，设置隔油井，地面污水沿坡度收集到排水管沟内，处理后经污水泵提升后排入室外污水管网。
3、粪池容积的确定
化粪池的有效容积为29.93m3，选用30m3的钢筋混凝土化粪池。
4、雨水排放
雨水排放采用普通外排水系统。降落到屋面的雨水沿屋面坡度收集到檐沟，然后流入隔一定距离岩外墙设置的水落管，排至地面或雨水口，与场地雨水一并经雨水口收集排入市政雨水管网。
4.7 采暖通风设计
4.7.1设计依据
1、《采暖通风设计规范》GB50019—2003
2、《汽车库、修车库、停车场防火设计规范》GB50067—97
3、有关的平、剖面图及负荷。
4.7.2设计范围
华威房地产开发有限公司红星街底商住宅楼供热通风设计。
4.7.3设计参数
1、温度参数
卧室、客厅、卫生间：18℃
厨房：16℃
楼梯间、走廊：14℃
商场：16℃
平均风速：≤3.0m/s
地下停车场：10℃
2、通风换气次数按6次/h计算。
4.7.4负荷计算
采暖单位面积负荷指标：
住宅部分：45W/m2
商店部分：65W/m2
项目总热负荷：286.8KW
4.7.5系统设计
整个建筑内采用集中供热系统，采暖方式为散热器采暖。并在住宅部分设计集中供热的分户计量系统，而且能够实施温度分室调节。建筑内采暖系统与市政热力管网的连接方式为无混合装置的直接连接方式。
地下停车场内设置机械送风系统，换气次数按6次/h计算。风机采用离心风机，管道设计风速不大于20m/s，并在管道上装设防火阀，防火阀的关闭温度为280℃。
4.8 电气设计
4.8.1设计依据
1、《民用建筑电气设计规范》JGJT16—92
2、《建筑防雷设计规范》GB50057—94
3、《建筑照明设计标准》GB50034—2004
4、《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》GB50031—2000
5、《供配电系统设计规范》GB50052—95
4.8.2设计范围
包括该项目的供配电、照明及电视、电话、火灾报警等弱点系统的综合布线。
4.8.3负荷计算及变压器容量
1、面积指标：
住宅部分： 6KW/户
商店部分： 40W/m2
地下停车场： 8W/m2
2、总用电负荷：226.57KW
选用一台容量为250KVA的变压器，供电由新市西街供电电网。
4.8.4负荷等级
住宅及商场用电负荷等级按三级考虑, 消防用电按现行国家标准的规定应属一级负荷供电。
4.8.5照明设计
1、照度标准
居住部分：卧室、餐厅、厨房150LX；卫生间100LX
商场部分：一般营业厅300LX；收款台：500LX
地下停车场：100LX；
公用部分：门厅100LX，楼梯30LX，厕所、盥洗室75LX
2、供电设计
建筑供电采用低压放射式与树干式供电相结合的方式，供电由红星街10KV高压供电线路提供，通过供电线缆引入项目区内，在项目区内设箱式变电站，建筑内住宅、商场及地下停车场供电分别由变电站引入，并在每一部分设配电间，总配电箱的位置应便于管理和进出线方便，室外线路应保证安全，维护方便，建筑的电源引入处应设电源总切断装置，除首层设电源总切断装置外，各层应分别设电源切断装置。
3、照明系统设计
（1）住宅照明设计
住宅系统供电电压采用380/220V三相四线制，住宅照明设计选用小功率光源为主。在住宅的门厅、盥洗室及餐厅、梳妆台等地方和需要进行装饰照明的地方采用白炽灯，在书桌、客厅以及部分装饰照明中采用荧光灯具。客厅设置能够单独使用或组合使用的多种灯具。餐桌上方选用直吊灯，且悬挂高度可随意调节；卧式采用顶灯和壁灯结合的照明方式。楼梯间采用定时自动开关，并在上下楼梯两处控制。在门口和窗口装设双控开关。
（2）商场照明设计
商场照明设计与室内设计和商店工艺设计统一考虑；使照度、亮度在平面和空间配置恰当，一般照明、局部重点照明和装饰艺术照明能有机组合；为表达不同商店、商场的营业厅的特定光色气氛和商品的真实性或强调性显色、立体感和质感，设计要合理选择光色间对比度、不同色温和照度要求。商场设置重点照明，收款台、修理台、货架柜（按需要）等宜设局部照明，橱窗照明的照度宜为营业厅照度2～4倍，货架柜的垂直照度不低于50Lx。
4.8.6导线及敷设
地下停车场电力及照明线路采用导线穿管沿墙及屋顶明敷或电缆线桥架设，地上部分电力及照明线路沿墙部分穿管敷设，吊顶内线路采用导线穿管沿屋顶明敷或电缆沿桥架敷设，垂直引上及引下线路均在电气竖井内采用电缆沿桥架敷设或采用插接式母线敷设。
4.8.7防雷接地系统
项目进行三类防雷设计。设置防直击雷和雷电波入侵的措施，在建筑物的屋面设置避雷网，避雷网沿建筑物易受雷击的部位设置，整个屋面组成不大于20m×20m或24m×16m的网格。 利用建筑物钢筋混凝土柱内钢筋作为引下线，引下线的冲击接地电阻不宜大于30Ω，间距不大于25m。利用建筑物基础内钢筋网作为接地体。
接地系统采用TN—S系统。照明系统均与防雷接地共用接地体，接地电阻小于1欧姆，整体建筑的梁、板、柱及基础内部的结构钢筋互相焊接成统一的等电位连接体。
4.8.8综合布线系统
在项目区内进行综合布线，综合布线按照基本配置设计，项目区内根据要求设计有线电视、电话系统及通信系统。住宅内电话通信及有线电视插座的设置数量应具有一定的超前性，各户的客厅、主卧室、卫生间均设电话线出线盒。通信网络按照提高型设计，每户设一条外线，加入集线器。
4.8.9消防供电设计
消防供电按一级负荷供电，采用蓄电池作为备用电源。消防系统按一级保护对象进行火灾报警与控制的设置，设置消防控制室，消火栓按钮安装在消火栓内，设置首动报警按钮、消防电源电话、声光迅响器及火灾显示盘。报警控制线路在电缆竖井内沿桥架敷设，屋顶穿管部分沿现浇层敷设，其余部分穿管沿墙暗敷或在吊顶内敷设。火灾报警控制系统采用BVR—25mm2导线作为接地线，所有设备的金属外壳及穿管导线做好接地保护。消防控制室、消防水泵、消防电梯、防排烟风机等供电在末端设置自动切换设备。
第五章 建筑节能
5.1 设计依据
1、《民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）》GBJ26-95
2、《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005
3、国家现行的有关节能和合理利用能源的政策、规定及标准
5.2 节能目标
能源是社会发展和提高人民生活水平的重要物质基础，长期以来我国的能源供应一直十分紧张，严重制约经济的发展。建筑能耗包括直接能耗和间接能耗，建筑能耗占总能耗的30-40%，建筑节能是整体节能工作的重点，搞好建筑节能工作对节约能源和保证国民经济持续健康发展有重要的现实意义，是实现可持续发展的重要手段和根本措施。国家发改委确定“十一五”期间，新建建筑严格实施节能50%的设计标准。
5.3 节能措施与建议
5.3.1建筑热工设计
1、合理确定建筑朝向，将拟建建筑布置为南北朝向；
2、建筑物的体形系数控制在0.40以内，减少建筑物外维护面积，以达到节能目的；
3、屋面采用水泥蛭石保温层，加强屋面保温；在建筑外墙、楼梯间采用聚苯板保温材料；
4、控制窗墙面积比，减少窗的散热量。每个朝向的窗墙面积比均控制在0.70以内，考虑室内通风要求，外窗开启面积大于窗面积的30％。
5.3.2采暖、通风设计
1、设计集中采暖系统时，管路按南、北向分环供热原则进行布置并分别设置室温调控装置；
2、避免冬季采用过高的室内设计温度，室内计算温度应严格按照国家有关节能规定取值；
3、散热器外表刷非金属性涂料，且采用明装方式；
4、集中采暖系统供水或回管的分支管路上，设置水力平衡装置，在每个供暖系统的入口处设置热量装置；
5、冬季最大限度地利用自然热来取暖，多获得热量和减少热损失；夏季最大限度地减少并利用自然能来降温冷却，以达到节能的目的。
5.3.3给排水设计
1、合理限定配水点的水压
根据建筑给水系统超压出流的实际情况，合理确定给水系统的压力，减少超压出流造成的“隐形”水量浪费，当水压大于一定限制时应采取减压措施，如设置减压阀、减压孔板或节流塞；
2、推广使用优质给水管材
根据建筑和给水性质，选择合适的优质给水管材，如聚氯乙烯管、聚丁烯管、铝塑复合管、高密度聚乙烯管等新型管材，避免因管道受腐蚀污染水质造成的水浪费；
3、提高管材、附件和施工质量，严格控制跑冒滴漏；
4、采用节水龙头，推广使用节水器具。
5.3.4电器节能设计
1、减少线路损耗
变电所应尽可能地靠近负荷中心，以减少供电半径；选择电阻小的导线，合理确定导线截面积，尽可能减少导线长度；
2、减少变压器的有功损耗
综合初装费，变压器、高低压柜、土建投资及运行费用，使变压器在使用期内预留适当的余量；
3、提高供配电系统的功率因数
功率因数提高了可以减少线路无功功率的损耗，从而达到节能目的，主要措施有：
（1）减少用电设备无功损耗，提高用电设备的功率因数；
（2）用静电电容器进行无功补偿，电容器可产生超前无功电流抵消用电设备的滞后无功电流从而达到提高功率因数同时又减少整体无功电流；
4、照明的节能设计
照明节能设计就是在保证不降低作业面视觉要求、不降低照明质量的前提下，力求减少照明系统中光能的损失，从而最大限度的利用光能，通常的节能措施有以下几种：
（1）充分利用自然光，使之与室内人工照明有机地结合，从而节约人工照明电能；
（2）在满足照明质量的前提下，有效控制单位面积灯具安装功率，一般房间（场所）应优先采用高效发光的荧光灯（如T5、T8管）及紧凑型荧光灯；
（3）推广使用低能耗性能优的光源用电附件，如电子镇流器、节能型电感镇流器、电子触发器以及电子变压器等，公共建筑场所内的荧光灯宜选用带有无功补偿的灯具，紧凑型荧光灯优先选用电子镇流器，气体放电灯宜采用电子触发器；
（4）改进灯具控制方式，采用节能型开关或装置，根据照明使用特点可采取分区控制灯光或适当增加照明开关点，楼梯间可采用节能自熄开关。
第六章 环境保护及消防
6.1 环境保护
6.1.1编制依据
1、《中华人民共和国环境保护法》1989年12月
2、中华人民共和国国务院令第253号《建设项目环境保护管理条例》1998年11月29日
3、《污水排入城市下水道水质标准》CJ3082—1999
4、《建筑施工场界噪声标准》GB12523—90
5、《城市区域环境噪声标准》GB3096—93
6.1.2主要污染来源
1、悬浮颗粒物：主要来源于施工期间各种建筑材料的运放及地面土石方挖掘造成的二次扬尘危害。
2、废水：来源于建设污水及生活用水。
3、噪声：主要由施工期间各生产机具产生，重点考虑工程建设时对周边居民的影响。
4、固体废物：主要来源于施工期间的废弃建材和运行期的生活垃圾。
6.1.3具体防治措施
1、对施工建材的运送、土石方挖掘场地要及时撒水降尘，增加空气湿度；
2、施工污水经沉降合格后，排至城市下水管网；运行期生活废水经场区出水管网统一排至城市下水道；
3、施工设备尽量选用环保型低噪机械，最大程度降低对周围环境的影响。不同施工阶段噪声限值如下表：
施工阶段
主要噪声源
噪声限值（dB（A））
昼间
夜间
土石方
推土机、挖掘机、装载机等
75
55
打桩
各种打桩机等
85
禁止施工
结构
混凝土搅拌机、振捣棒、电锯等
70
55
装修
吊车、升降机等
65
55
4、生活垃圾按指定地点文明存放，由环卫部门统一清运、处理。
5、尽可能增加绿化面积，通过植物的净化、过滤作用进一步消除各污染物造成的环境破坏。
项目建设还必须严格执行环境影响评价制度和环境保护设施与主体工程同时设计、同时施工、同时运行的“三同时”制度，确保各类污染物的达标排放。
6.2 消防
6.2.1编制依据
1、《中华人民共和国消防法》
2、《建筑设计防火规范》（GB50045—95）
3、《建筑灭火器配置设计规定》（GBJ16—87）
6.2.2消防设计
1、消防给水及管道设计
（1）消防水源
消防用水来源为红星街供水管网。
（2）消防给水系统的设计
该建筑地下停车场防火分类为四类，耐火等级按二级考虑，商场火灾危险性等级为中危险性Ⅰ级。消防系统按照需要设置消火栓系统和自动喷淋系统。建筑整体设置消火栓系统，在商场部分加设自动喷淋系统，消火栓系统自动喷淋系统单独设置。
①室外系统
室外消防用水量按25L/S考虑。室外消防系统采用低压制，给水管网水平成环状布置，输水干管及向室内环状管网给水管道不少于两条，当其中一条发生故障时，其余管道仍能通过全部消防水量。但最小直径不应小于100mm。室外消防管网设置6个水泵接合器,其中2个接自动喷淋系统,剩余4个接消火栓系统.并在水泵接合器上标明其用途。
②室内系统
室内系统采用临时高压制,设置消防水箱,消防水箱容积为12m3，室内消防用水量分为自动喷淋系统和消火栓系统。消火栓的用水量居住部分为5L/s，商店部分5 L/s，地下停车场5L/s；自动喷淋系统的消防用水量为商场部分16L/s。商场自动喷淋系统采用湿式系统，系统由压力开关直接连锁自动启动供水泵供水。
③消防水池
消防水池提供整个建筑的消防用水量。消防水池的容积为250m3。
2、消防器材
在建筑的商场部分设置手提式泡沫灭火器，灭火器配置级别为5A。商场的主出入口及楼梯间等地方每层设置6具灭火器。室内各层均设置消火栓，保证有两支水枪的充实水路同时到达室内任何部位，消火栓间距不超过50m。
3、消防通道设计
项目与周围建筑的防火间距不小于6m。消防水池处设置消防通道。建筑设置连通街道和内院的人行通道。

第七章 项目组织管理
根据国办发（1999）16号文件精神，本建设工程项目应实行法人责任制、施工招标制、工程监理制，建设单位与设计、施工、监理等单位之间实行合同管理制，以加强工程管理，确保工程高质量地顺利进行。
7.1 项目组织机构
7.1.1项目组织机构
本项目实行项目法人制，立项后正式成立项目法人。项目经理由法人代表担任或任命。为了有利于项目管理，有利于控制目标，有利于信息沟通，同时根据本项目性质和规模，设置项目组织机构如下：
项目经理

合同管理部 计划财务部 技术工程部 综合协调部
各部门之间必须明确分工，认真履行各自职责，并相互密切配合，加强工程管理，确保工程质量，使工程按期完成。
7.1.2各部门职责
1、合同管理部（招标部）
在筹建期负责工程的招标工作。应合理确定工期、合理标价定标，通过招标来选择设计、施工、监理等单位和进行材料采购活动。招投标活动要严格按照国家的有关规定进行，体现公开、公正和择优、诚信的原则。
在建设期负责合同管理。应依法订立工程设计、施工、监理和材料采购等各类合同，组织合同签约，检查合同执行情况，解决合同执行中出现的问题，最终组织合同结算。
2、计划财务部
负责项目的投资计划安排及财务管理。根据经批准的总概算和工期，结合总体规划要求，合理安排投资计划；严格执行基本建设财务、管理的各项制度，保证资金筹措到位，控制建设成本，确保资金使用效益。
3、工程技术部
负责施工现场工程质量的监控，处理施工中的各类技术问题，进行质量检查和安全措施检查，组织阶段验收和竣工验收，并负责技术档案汇总存档。
4、综合协调部
负责协调建设单位与设计、施工、监理单位之间、施工单位与监理单位之间的关系，监督施工进度，负责现场环保及工地治安的协调，负责合同以外由建设单位提供的各项物资的采购供应。
7.2 项目监理
建设单位通过招标方式聘用有资质、信誉高、业绩好的单位负责现场监理。
监理单位应按照监理合同，严格履行监理职责，派驻有相应资质和较高素质现场监理人员，对工程的施工质量、建设工期和建设资金的使用等方面实施监督，以确保工程既定目标的完成。
7.3 项目招标
为了保证项目工程质量和保障项目业主的合法权益，按照经济效益和社会效益兼顾的原则，确保工程质量和工程进度，项目建设单位应采取招投标形式招募施工单位。建议项目建设单位委托有经验的专业咨询机构承办建筑安装工程招标的技术性和事务性工作，而决策仍由建设单位作出。详见附表招标基本情况表。
7.3.1编制依据
1、《工程建设项目招标范围和规模标准规定》发改委第3号令；
2、《工程建设项目施工招标投标办法》发改委等七部委第30号令；
3、《山西省基本建设物资采购招投标实施细则》；
4、《山西省工程建设项目勘察设计招投标实施细则》；
7.3.2项目招投标基本情况
该项目投资为2308.79万元；其中：建筑安装工程费用653.60万元，工程设计费26.86万元，工程勘察费3.27万元，工程监理费13.07万元，设备购安费17.5万元。
该工程招投标基本情况如下：
1、依据《中华人民共和国招标投标法》
第二条 在中华人民共和国境内进行招标投标活动，适用本法。
第三条 在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标：
（一）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；
2、依据《工程建设项目招标范围和规模标准规定》
第三条 关系社会公共利益、公众安全的公用事业项目的范围包括：
（五）商品住宅，包括经济适用住房；
第七条 本规定第二条至第六条规定范围内的各类工程建设项目，包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程有关的重要设备、材料等的采购，达到下列标准之一的，必须进行招标：
（一）施工单项合同估算价在200万元人民币以上的；
（二）重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在100万元人民币以上的；
（三）勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在50万元人民币以上的；
（四）单项合同估算价低于第（一）、（二）、（三）项规定的标准，但项目总投资额在3000万元人民币以上的。
根据以上规定，本项目的设计、施工及设备采购、勘察、监理均须进行招标。建议委托有资质的招标代理机构对项目的施工进行公开招标，对项目的勘察、设计