劳动保障公共服务体系基础建设项目可行性研究报告.doc

概 况一、项目名称：劳动保障公共服务体系基础建设项目二、项目执行单位：凤庆县人民政府三、项目主管单位：凤庆县劳动和社会保障局四、项目主管单位负责人：尹联虎 五、项目拟建地点：凤庆县凤山镇凤平路上段六、项目建设规模：建筑面积4000平方米七、项目概算总投资：项目工程概算总投资1000万元八、项目建设资金筹措：申请省、市专项资金补助500万元，县本级自筹500万元。九、项目建设年限：2008年12月至2009年12月16目 录第一章 总 论.111 项目概况.112 结论.213 主要经济技术指标2第二章 项目背景和建设的必要性.321 项目提出的背景.322 项目建设的必要性.5第三章 项目建设目标和建设规模与选址 .531 项目建设目标.532 项目建设规模.633 建筑要求.634 建筑标准.735 公共设施.736 选址.8第四章 项目建设的指导思想和基本原则.941 项目建设指导思想.942 项目建设基本原则.9第五章 环境保护与安全措施.1051 环境保护.1052 安全保障措施.11第六章 项目投资估算与资金筹措.1161 项目投资估算.1162 资金筹措.13第七章 项目节能分析.1471 节能的重要性.1472 项目节能标准.1473 项目节能原则.1574 项目节能方案.1675 项目节能目标.16第八章 项目实施计划与管理方案.1781 项目实施计划.1782 项目管理方案.17第九章 项目效益分析.2090项目效益分析.20第十章 研究结论及建议.20101 研究结论.20102 建议.21凤庆县劳动保障公共服务体系基础建设项目可行性研究报告第一章 总 论11项目概况111项目名称凤庆县劳动保障公共服务体系基础建设112项目承办单位及法定代表人和通讯地址项目承办单位：凤庆县劳动和社会保障局法定代表人：（局长）通讯地址：凤庆县联系电话：邮政编码： 0113项目承办单位上级主管部门凤庆县人民政府114项目拟建地点凤庆县凤山镇距县委、政府机关200米的凤平路中段，面积5亩（青少年活动中心南侧，背靠迎春河，面向凤平路）。115项目建设性质新建116可行性研究报告编制范围根据国家发改委对项目进行可行性研究报告编制内容和深度的有关要求，凤庆县劳动保障公共服务体系基础建设项目可行性研究报告就本项目提出的背景，项目建设的必要性，建设目标、建设规模、环境保护与安全措施、资金估算与资金筹措、节能分析、实施计划与管理方案、效益分析和研究结论等进行科学分析研究，并结合项目的具体特点及特性，提出适合于本项目的建议，为项目投资决策和审批部门提供参考决策依据。12结论凤庆县劳动保障公共服务体系基础建设项目能改变目前凤庆劳动保障公共服务体系场所分散、房屋扁窄、设施老化、服务民众不便的现状。是一项能适应经济社会发展和满足广大人民群众服务需求的建设项目。项目建设符合国家、省、市劳动保障基础建设的指导思想和原则，符合建设劳动保障 “完整、统一、集中”的一站式公共服务场所的要求，符合凤庆县城发展规划。项目的实施方案较为实际、合理，项目的建设得到各级职能部门的支持，是一项得民心、顺民意的社会效益工程，项目是可行的。13主要经济技术指标项目建设用地5亩，建筑面积4000平方米，总投资1000万元。第二章 项目背景和建设的必要性21项目提出的背景凤庆县地处滇西纵谷南部，位于云南省西部，临沧市北部，东经993110013，北纬24132502之间。东与大理州南涧县和我市云县相连，南与我市云县、永德毗邻，西与保山市昌宁县交界，北与保山市昌宁县和大理州巍山县接壤。县城距临沧市所在地临翔区109公里，距昆明市460公里。全县国土面积3335平方公里，境内最高海拔3098米，最低海拔919米，地势西高东低、群山连绵、山川相间，除营盘镇有部分丘陵地带外，其余皆为高山峡谷。全县辖8镇5乡、189个村（居）民委员会、2773个村民小组，总人口45.2万人，有汉、彝、白、苗等23种民族，少数民族人口13万人，占总人口的30.9%。2007年全年财政收入1.1亿元，财政支出4.6亿元，属国家级全省73个扶贫攻坚县之一。凤庆县劳动和社会保障局于2002年8月根据凤庆县机构改革方案（凤发20024号）和凤庆县县级机关机构改革的实施意见（凤发20025号）文件精神组建。2005年度根据关于凤庆县劳动和社会保障局职能配置 内设机构和人员编制方案的通知（凤政办发2005179号），内设办公室、培训统计与信息股、社会保险基金监督股、政策法规与医保股、劳动工资与仲裁股五个股室；下辖劳动保障监察大队、就业服务管理中心、社会保险事业管理中心、医疗保险基金管理中心，机构健全、职责明确、人员齐备。凤庆县劳动和社会保障局自成立以来，在县委、政府的正确领导下，在省、市劳动保障部门的关心支持下，认真贯彻落实劳动保障工作方针、政策和法律法规，紧紧围绕上级劳动保障部门的工作部署，加强领导，团结协作，解放思想，开拓进取，采取有力措施，克服各种困难，努力完成了各年度的目标任务，所取得的工作成绩得到了省、市劳动保障部门和县委、政府的充分肯定。2007年末凤庆县共有69家企业、6321人参加城镇职工基本养老保险；有218个单位、14372人参加基本医疗保险；有143个单位、8075人参加失业保险；有80户企业、2957人参加工伤保险；有59户企业、2493人参加生育保险；有2932人参加农村社会养老保险。全县企业离退休人员1822人，全部纳入社会化管理服务。近年来，凤庆县劳动和社会保障局坚持以“学习好”为前提，“服务好”为主体，“管理好”为措施，“廉政好”为基本要求，牢固树立大局意识和服务意识，不断增强做好劳动保障事业的责任感和使命感。为进一步提高服务质量，满足公众需求，促使劳动保障事业科学发展，县劳动和社会保障局经反复论证、研究，一致认为凤庆县劳动保障公共服务体系基础建设项目是必须的。22项目建设的必要性凤庆县劳动和社会保障局虽然已组建了6年的时间，劳动保障事业也得到了持续健康发展，但由于各种原因，到目前还没有建成“完整、统一、集中”的一站式的劳动保障公共服务体系场所，下属的社会保险事业管理中心、就业服务管理中心、医疗保险基金管理中心各在一处，其中医保中心服务场所还只是与县农业银行借用，社保中心、就业中心服务场所面积也只有1022平方米，局机关、劳动保障监察大队与社保中心拥挤在一起，且现有房屋扁窄，屋顶渗漏，墙体脱落，设施老化，运转成本高。这对于拥有45.2万人口，参加各项社会保险人数达35143人、企业离退休人员有1823人、参保企业有284户、明年还将新增15000人参加城镇居民基本医疗保险服务需求来说，目前分散、拥挤、陈旧的劳动保障公共服务场所已远远不能满足服务公众需求，也不能适应形势的发展，迫切需要建设“科学化、规范化、现代化”的县级劳动和社会保障公共服务体系场所。第三章 项目建设目标、建设规模与选址31 项目建设目标建设集劳动监察、社保、就业、医保、劳动关系调整、人力资源市场、企业离退休人员社会化管理服务中心等劳动保障公共服务为一体的标志性服务楼房。32 项目建设规模建设一幢5层楼、全框架结构、建筑面积为4000平方米的标志性建筑。具体规划如下：一层：养老保险、医疗保险、失业保险、工伤保险、生育保险“五险合一”的“完整、统一、集中”的一站式业务服务大厅和劳动保障监察投诉、举报及农村养老保险业务服务窗口。二层：人力资源市场三层：就业培训服务中心四层：企业离退休人员社会化管理服务中心五层：其他用房33 建筑要求331坚持科学合理、节约用地原则；332在满足基本功能需要的同时，充分考虑未来发展；333合理确定功能分区，科学地组织人流和物流，避免或减少交叉感，室内采光、色彩符合设计、使用要求；334建筑布局紧凑、交通便捷，管理方便，减少能耗。根据凤庆的气象条件，合理确定建筑物的朝向、间距。34 建筑标准按照上级的有关要求，结合实际需要,本着经济、实用的原则,拟采用现代建筑和结构处理方法,提取凤庆文化特色符号，在立面和局部凸显凤庆文化特色，使本项目成为具有浓郁凤庆文化特点与现代建筑风格相融合的标志性建筑。35 公共设施351 给排水按该项目使用性质设置给排水系统及消防系统。设计依据:建筑专业提供有关资料,建筑设计防火规范（GB50016-2006）,给水排水设计规范等。352给水系统3521水源：由凤庆县自来水网有偿供水。3522给水系统。凤庆县城自来水压在08MP以上，能满足工作及生活用水,从自来水管网接一条DN100的供水钢管。353排水系统3531室内排水采取分流制，粪便污水经化粪池处理后与洗涤污水合理排至室外下水道。3532雨水采用有组织排水至室外排水沟，收集后，直接排室外下水道。354设置消防设施项目建设将严格执行建筑防火设计规范（GB50016-2006），合理设置消防疏散通道、出口及疏散标志、应急照明等；配套设计安装必要的消防设施，包括消火栓消防系统、自动报警系统、自动喷淋灭火系统，对关键的档案室、中心机房室等，设计安装气体灭火系统，以及按规范配置相应的移动灭火设置。355供电由凤庆电力公司有偿接用凤庆电力网供给。按三类防雷设计防雷装置，在室内设避雷带和避雷针作接闪器,利用基础内的钢筋作接地体,利用建筑柱内的钢筋作引下线,整个建筑用电采用中等电位连接。356通讯为满足社会保险业务需要，按照“金保工程”要求，充分考虑未来发展需要，架设网络通讯线路。357抗震设防要求本工程所在地凤庆县抗震设防烈度为8度，设计基本地震加速度值为02g，设计地震分组为第二组。结构设计及抗震构造措施须严格按建筑抗震设计规范GB50011-2001要求执行。36选址拟将凤庆县劳动保障公共服务体系基础建设项目建设在距县委、政府机关200米的凤平路中段（青少年活动中心南侧，背靠迎春河，面向凤平路，土地面积5亩）。项目所在地是全县政治、经济、文化中心，方便群众，交通便利，地形相对平整，地基稳固，有比较完善的水、电、路等基础设施，周边无工业污染和噪声污染，环境优美，建设条件比较理想。第四章 项目建设的指导思想和基本原则41项目建设指导思想该项目本着长远谋划、分步实施、广泛借鉴、兼顾设计、适度超前、协调一致的建设指导思想，建设劳动监察、社保、就业、医保、人力资源市场、劳动关系调整、企业离退休人员社会化管理服务中心，集劳动保障公共服务于一体的标志性服务楼房，解决和改善凤庆县社会保险事业“五险合一”的公共服务体系业务用房问题，以适应新时期对劳动保障工作的需要，为全县经济社会发展服务。42项目建设基本原则421坚持可持续发展，布局合理，既考虑当前，又考虑长远的原则。422坚持遵循机关建设标准设计，做到设计规范、标识统一的原则。423坚持因地制宜、实事求是的原则。第五章 环境保护与安全措施51环境保护511绿化面积项目建设将严格按国家环境保护的要求，绿化率达30%以上，项目工程无环境严重污染因素，不涉及环境敏感性问题，对当地卫生、空气、排水等没有影响。512主要污染源项目建成后，污水主要是办公、卫生等生活性废水。烟尘污染主要是机动车的少量排放。噪声污染主要是机动车出入的少量噪声。513技术标准项目执行下列技术标准：5131污水综合排放标准（GB8978-1996）属类水域、执行二级标准；5132地面水环境质量标准（GB3838-88）属类水域、执行二级标准；5133环境空气质量标准（GB3095-1996）属类地区、执行二级标准；5134工业企业噪声控制设计规范（GBJ87-85）。514环境保护措施项目建成投入使用后，办公及生活性的废水进入市政排污管网进行排放，不会造成环境污染。项目建设充分考虑烟尘污染问题，建成投入使用后，不会造成烟尘污染。52安全保障措施项目拟建地点宽敞，道路通畅，施工不影响居民、行人的日常生活和行动，可以采取设立警告牌、挂防护网等安全措施，同时健全消防设施，制定灭火应急预案和规章制度，从严监督执行，并设置必备的消防设施，确保消防安全。第六章 项目投资估算与资金筹措61项目投资估算611投资估算范围项目总投资：包括凤庆县劳动保障公共服务体系基础建设项目建设、土地征用费、前期费用及其它相关费用。612投资估算依据投资估算按照凤庆县现行工程造价及目前的物价水平进行分析，以全国统一建筑工程基础定额云南省基本价和云南省建筑安装工程施工综合费用定额为依据，建筑工程按凤庆近期同类建筑工程造价估算。613投资估算结果表一：前期工程费用估算表 单位：万元序号项目投资额（万元）估算说明1规划、设计、可研费30工程总投资3%2水文、地质勘察费63供水费44供电费55其他不可预见费5小计50表二：建筑安装工程费用估算表 单位：万元序号项目工程量单位造价元/总价备注1土建工程400012004802安装工程4000200803室内装修工程4000150604室外装修工程400015060小计40001700680表三：公共配套设施费估算表 单位：万元序号项目投资额估算说明1室外水电工程152室外道路工程103路灯工程44绿化工程20小计49表四：其他费用估算表 单位：万元序号项目金额估算说明1管理费62产权测量费13拦标价费14招标代理费25施工证照费26工程质量监督费17工程质量监理费68施工图审查费2小计21表五：土地征用费 单位：万元序号项目工程量单位造价万元/亩总价备注1土地5亩40200小计200凤庆县劳动保障公共服务体系基础建设项目建筑面积为4000m2,项目总投资合计为1000万元。62资金筹措申请省发改委、省劳动保障厅补助资金250万元，申请市财政补助250万元。县级投入500万元，其中：土地折价200万元，县财政配套资金100万元，县劳动和社会保障局处置原有固定资产等自筹200万元。 第七章 项目节能分析71节能的重要性推进建筑节能暨资源节约(节能、节水、节材、节地)是落实科学发展观、构建和谐社会、节约资源、保护环境、促进经济社会可持续发展的重要工作,也是贯彻以人为本、改善人居环境，提高人民群众生活质量的重要举措,为进一步贯彻落实中华人民共和国节约能源法、国务院办公厅关于开展资源节约活动的通知和临沧市发改委转发省发改委关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作文件的通知（临发改综投发2007325号文）等法规文件精神，结合实际，凤庆县劳动保障公共服务体系基础建设项目实行节能分析研究。72项目节能标准项目严格按照公共建筑节能设计标准(GB50189-2005)设计和建造。721建设单位要遵守国家节约资源和保护环境的有关法律法规,要按照相应的建筑节能设计标准和技术要求委托工程项目的规划设计、施工、监理和组织竣工验收。竣工验收时要进行建筑节能检测和评估认定。722设计单位要严格按照节能法规、设计标准和有关要求进行节能设计,设计文件必须完备,保证设计质量。723施工单位要按照审查合格的施工图设计文件和节能施工技术标准的要求进行施工,确保工程施工符合节能标准和设计质量要求。724工程监理单位要依照建筑节能的法规和技术标准、设计文件、建设工程承包合同和监理合同,对节能工程建设实施监理。对设计、施工不符合相关要求的,按照有关法规、规章的规定要求，由施工单位改正或报建设单位按要求由设计单位整改。设计单位或施工单位未按要求进行整改的,监理单位应向建设行政主管部门反映,由建设行政主管部门按有关规定进行处理。监理单位应对施工质量和建筑节能标准承担监理责任。73项目节能原则项目节能建设应本着以下原则进行：731项目的建设方案设计要体现合理利用和节约能源的方针；732符合国家政策和地方法规；733符合凤庆县劳动和社会保障事业发展需要；734满足行业和技术要求；735科学、先进、合理；736满足节能评价指标体系。74项目节能方案节能方案应符合相关建设标准、技术标准和中国节能技术政策大纲中的节能要求。单位建筑面积能耗指标工艺和设备的合理利用、主要产品能源单耗指标要以国内先进能耗水平或参照国际先进水平作为设计依据。75项目节能目标加快推进建筑节能，推行建筑节能标准，对现有高耗能建筑逐步进行高效能改造，建筑按照节能50%以上的设计标准进行设计、施工、验收和使用等环节实行全过程监管，不使用国家明令禁止和淘汰的产品、材料、设备，杜绝节能不达标工程。根据凤庆气候条件，不断提高采暖、通风、照明系统的能源利用效率，实现国家可持续发展的战略和能源发展的战备，把建筑材料革新与建筑节能有机结合起来，实施绿色照明工程，采用节能型照明灯具。加强水污循环处理，提高水资源利用率。严格对水电设施的维护和使用，避免造成人为的浪费。本项目建成投入使用后，节能（主要是电）、节水较为重要，因此，设计时要采取相应的措施和提出使用要求。节电方面，尽可能地在公共场所使用声控开关，电器布置要合理地按照节能的思想进行设计。节水方面尽可能使用节水龙头。总之，节能工作应从立项开始，贯穿于项目实施管理的始终，实行治本为主，标本兼治，遵循合理用能标准及节能设计规范。第八章 项目实施计划与管理方案81项目实施计划本项目计划从2009年1月开工至2009年12月竣工。82项目管理方案821项目组织管理项目由凤庆县劳动和社会保障局组织实施管理，并成立项目临时实施工程领导小组，下设工程协调组，工程施工管理组，工程材料、造价、合同管理组。临时机构遵循“精干、高效、多能”的机构设置原则。机构如下图所示： 领导小组协调组工程施工管理组材料、造价、合同管理组各部门的管理职责领导小组：全面负责工程项目的实施管理，安排并指导各职能小组的工作，负责资金的支付和筹措。协调小组：负责协调各专业施工单位的工作，负责现场安全与监督，负责协调各工程管理部门的工作，负责办理项目实施的各种证照等。工程施工管理小组：与监理公司共同负责项目施工过程管理与监督，负责工程质量管理与监督，负责工程进度的管理与监督。材料、造价、合同管理组：负责项目材料质量、数量的管理与监督，负责合同的审查和监督执行，负责工程量的审核、造价预算。822工程管理8221成立项目建设领导小组，加强对项目建设的领导。实行主要负责人全面负责实施和管理的项目法人责任制，并成立人员精干的工程建设办公室，处理日常工作事务。8222严格项目资金管理。按项目资金管理的要求，实行专款专用、专帐专储、专人负责，本着节约的原则，严格按计划审批开支，严防违规违纪行为发生；严格按照批准的概预算建设内容，做好财务设置和财务管理，建立健全内部财务管理制度；对基本建设活动中的材料、设备采购、存货、各项财产物资及时做好原始记录，及时掌握工程进度，定期进行财产物资清查；向财政部门报送财务报表。8223工程完工后，由建设单位按照批准设计文件、验收标准和其他有关要求，及时组织设计、施工以及其他相关部门进行初步验收，初验合格后报请上级部门验收。8224招投标82241招标范围凤庆县劳动保障公共服务体系基础建设项目的设计、施工（包括基础设施所需的材料采购）、监理均全部招标。82242招标组织形式采用委托招标。委托有资质的工程咨询、招投标公司代理招标业务，以保证招标投标工作正常进行。82243招标方式采用公开招标。组织与建设规模相适应的评标委员会，采取科学合理的评标办法，进行科学、公正的评标、定标，确定中标单位。第九章 项目效益分析90项目效益分析凤庆县劳动保障公共服务体系基础建设项目建设是贯彻落实党的十七大、中央经济工作会、省委八届四次全会和市委二届五次全会、县委十二届五次全体（扩大）会议的精神和要求，是实践“三个代表”重要思想和切实践行科学发展观的具体体现，是建设和谐社会、平安凤庆的需要，更是为凤庆全县45.2万广大人民群众提供高效、方便、优质的劳动保障公共服务场所的需要。 第十章 研究结论及建议101研究结论本项目建成投入使用后，能够彻底解决凤庆县就业、社保、医保公共服务分散、拥挤、不便的现状，使全县就业、社保、医保实现“完整、统一、一站式、社会化”的服务，进一步加快建立覆盖全县的社会保障体系，保障人民基本生活，使人民群众劳有所得、病有所医、老有所养，有力推进凤庆县劳动保障公共服务事业的发展，更好地为地方经济社会发展服务。项目的实施方案较为实际、合理。综上所述，该项目符合国家政策和实际需要，建设条件理想，项目的建设是必要的、可行的。102建议建议尽快批准实施本项目，上级部门能尽快帮助落实建设资金，实施单位尽快落实自筹资金部分，以保证本项目能够顺利实施。目 录本报告编写人员声明1序 言2第一篇 *市房地产市场概况简析51.1 *市基本情况概述51.1.1自然概况51.1.2人口及人文61.1.3经济发展概况（2012）81.1.4宏观分析小结181.2 *市房地产市场概况及动态分析191.2.1 *市房地产整体分析191.2.2 当前*市房地产市场存在的主要问题241.3*市商业地产分析291.3.1政府的商业规划及市场情况291.3.2城市商业规划逐步成熟291.3.3城市商业发展过程中商业布局尚需优化整合301.3.4城市商业特征301.3.5*市商业地产现状311.3.6商用地产发展趋势分析321.3.7商业地产分析小结331.4*市住宅物业分析351.4.1*市住宅物现状351.4.2*市住宅市场分析小结36第二篇 项目概况及SWOT分析382.1项目概况382.2 项目SWOT分析432.2.1、项目优势432.2.2、项目劣势452.2.3项目机会点452.2.4项目威胁点462.2.5结论46第三篇 项目开发定位483.1项目开发定位指导理念483.2项目形象、功能定位543.3项目价格定位及策略553.4项目案名建议603.4.1项目命名的基本定位：603.4.2案名建议60第四篇 效 益 分 析644.1成本预算（按照地块规划占地面积1/2计算）：644.1.1土地成本644.1.2财务成本644.1.3前期费用654.1.4建安工程成本654.1.5基础建设配套费664.1.6小区配套费664.1.7营销费664.1.8管理费664.1.9总计664.2经济效益分析：664.3实际缴税金：674.4项目投资构成、总投资估算684.5 经济效益估算表694.6实缴税金表704.7经济效益分析表714.8总体布局（详见附表规划图）76第五篇 项目营销策略建议775.1项目策略775.1.1 、总体营销策略和思路775.1.2、销售策略775.1.3、促销策略785.2 项目营销推广策略805.2.1 齐市公共传播媒体分析805.2.2本项目整合传播SWOT分析及实施策略875.2.3项目前期推广节奏及方案925.2.4、媒体投放计划表995.2.5、项目营销推广费用概算： 总计：450-900万元1055.3项目包装方案1055.3.1客户接待中心包装1055.3.2 样板间包装1095.3.3工地现场包装1105.3.4、VI系统、户外、宣传品、售楼资料及用品包装建议1115.3.5、包装费用预算1135.4 销售组织及培训内容1165.4.1、组织架构1165.4.2、岗位职责分工1175.4.3、行政管理制度1225.4.4、销售管理1275.5 置业顾问培训实施计划129第六篇 风 险 分 析 及 对 策1396.1市场风险分析1396.1.1影响房屋销售的主要原因1396.1.2 项目市场定位。1396.2经营管理风险分析1406.2.1风险分析一1406.2.2 风险分析二1406.2.3 风险分析三1406.3金融财务风险分析140结 语141附表一：*市部分住宅项目调查资料142附表二：*市商业地产项目市调资料147