商贸中心可行性论证报告.doc

目录第1章总论21.1项目概况21.2项目编制依据21.3项目编制原则21.4结论3第2章项目背景及条件32.1项目背景32.2建设条件8第3章项目建设内容9第4章项目工程设计方案94.1设计依据94.2设计理念94.3建筑设计10第5章节能设计11第6章项目抗震设计12第7章环境保护12第8章项目实施进度13第9章项目投资估算149.1开发成本估算149.2总投资15第10章效益估算15第11章结论与建议1611.1结论1611.2建议16鹤峰县商贸综合体建设项目建议书第1章总论1.1项目概况1、项目名称：鹤峰县商贸综合体建设项目。2、建设地点：鹤峰县容美镇新庄古城区（龙王庙）。3、行业主管：鹤峰县商务局联系人：罗斐，电话：[phone]。 4、建设性质：新建。 5、项目建设占地面积30亩，建筑占地面积2000，建筑面积12000平方米。6、建设投资：项目建设投资32780万元，其中：固定资产投资：29780万元；流动资金：3000万元。7、资金来源：项目业主自筹。8、项目建设期：3年（2013年-2015年）。1.2项目编制依据1、鹤峰县总体规划。2、鹤峰县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要。3、城市居住区公共服务设施设置规定。1.3项目编制原则1、贯彻“超前性”与“务实性”相结合的原则，结合规划学科的最新理念，设计有鲜明的时代性和前瞻性的商贸综合体，设计体现新理念、新手法，使用新材料、新工艺，以高起点达到高标准、高水平。2、遵循“以人为本”的原则，强调商贸环境与建筑的共存融合，以提高商贸环境质量和建设舒适安逸的人文商贸空间为目标，满足商贸综合体的商业性、舒适性、安全性、耐久性和经济性。创造一个布局合理、功能齐全、交通便携、环境优雅的现代商贸综合区。3、强化“现代商贸区”概念，体现现代新型城镇商贸区的精神内涵，以建设商贸文化智能型小区为目标，时代与发展综合兼顾，满足居民在知识经济时代的全新需求。3、坚持“可持续发展”的原则，注重商贸综合体建设与社区建设相结合。通过社区的营运，将可持续发展的指导思想贯彻于规划设计、建设施工、市场营销和物业管理中。1.4结论本项目符合鹤峰社会经济发展的总体要求，符合当前推进城镇化进程的发展方向。从项目的成本、效益指标分析可以看出，本项目的静态经济效益良好，社会效益明显，项目建设完全能达到预期目的。因此，项目开发切实可行。 第2章项目背景及条件2.1项目背景鹤峰县位于东经110度与北纬30度，国土面积2886平方公里，全县辖7乡2镇1个经济开发区和1个自然保护区。即铁炉、五里、燕子、下坪、邬阳、中营、太平等7个乡，容美、走马等2个建制镇及鹤峰经济开发区、木林子自然保护区，205行政村、4个居民委员会，1364个村民小组。2011年末，全县总人口222578人。其中，城镇人口7.09万人，占32%。乡村人口15.06万人，占68%。以土家族、苗族、白族、蒙古族为主的少数人口13.8万人，占62.3%。 县内农作物种植面积十分广阔，农副产品和自然经济作物十分丰富，是湖北省反季节蔬菜的重要基地县，又是湖北省的茶叶大县，更是恩施州重要的中药材出产地。全年农作物播种面积47.58千公顷，其中粮食作物种植面积24.64千公顷，占总播种面积的51.8%，经济作物种植面积22.94千公顷，占总播种面积的48.2%。粮食总产达到9.3万吨，农村居民人均达到490公斤；牲猪出栏23万头，农村居民人均1.2头，农业内部形成了茶叶、烟叶、箬叶、蔬菜、畜牧等5大为农民提供现金收入过亿元的产业。茶叶面积17.8万为亩，产量1.51万吨，为农民提供现金收入1.52亿元；烟叶面积8万亩，产量1.01万吨，为农民提供现金收入1.35亿元；箬叶采摘面积30万亩，产量1.1万吨，为农民提供现金收入1.12亿；商品疏菜面积6.3万亩，产量12万吨，为农民提供现金收入0.96亿元；出售商品猪9.6万头，为农民提供现金收入1.1亿元。以山野菜、高山蔬菜、茶叶、酿酒等绿色食品加工业产值达到6.25亿元，占农产品加工业比重为80%，其中薇菜产量500吨，居全国第一；茶叶产量1.2万吨，列全省前茅。以箬叶、厚朴叶等为原料的绿色包装加工业产值达到1.3亿元，占农产品加工业比重为21%，其中箬叶产能1.1万吨，成为全国绿色包装第一县。县内有农产品加工企业180多家，总资产5亿元，总产能6亿元。规模以上加工企业22家，总资产4.8亿元,从业人员3300人,2008年实现产值4.3亿元。其中产值过亿元的企业一家（长友公司），5000万至1亿元的企业1家（白果茶厂），1000至5000万元14家，500至1000万元的企业5家。被列入国家级农业产业化龙头企业1 家，列入省级农业产业化龙头企3家，列入州级农业产业化龙头企业4家；产业化龙头企业拥有资产总额近3.5亿元,占全县规模以上农产品加工企业总资产比重为70%,2009年实现销售收入3.7亿元,占规模以上农产品加工企业销售收入比重为59%。截至2010年底，全县农产品商标注册108件，占全县注册商标的57.75%。在注册商标总数中，实际使用的商标有83件，使用率为44.38%，实际使用农产品商标73件，占实际使用注册商标的87.9%，在农产品商标中，农产品加工品牌注册商标有37件。其中荣获省著名商标的有湖北长友现代农业股份有限公司“长友”商标、鹤峰县翠泉茶业有限公司“翠泉”商标、鹤峰县骑龙茶业有限公司“骑龙”商标、鹤峰县白果茶厂“白果”商标。获州知名商标的有八峰药化股份有限公司“八峰”商标和“土王宫”商标、鹤峰县金阳特色农产品有限公司“鑫丰” 商标、湖北省鹤峰县葛仙米开发有限公司“葛仙米”商标。有14家获QS认证，4家获ISO9001：2000质量体系认证，6家企业获绿色食品认证。县内已经形成各类农产品基地面积123.3万亩，占全县国土总面积比重达到28%。全县茶园形成面积17.8万亩,其中无性系良种茶园面积6.3万亩。白果民族茶厂木耳山基地获南京瑞士生态市场研究所（IMO）有机茶认证，长友公司、翠泉公司、金阳公司、骑龙公司、龙福公司等5家企业的茶叶基地获中国绿色食品中心认证，白果茶厂和长友公司所属基地获国家出口基地备案。全县烟叶总面积8万亩，形成了25个专业村，33个重点村，1645户种植专业户，烤烟专业户户平种植面积达到9.86亩，白肋烟专业户户平种植面积达到3.78亩。专业村、重点村烟叶种植面积占全县烟叶总面积80%，总产量达到14.5万担。全县拥有4万担规模的乡镇1个，3万担乡镇2个，2万担乡镇1个，1万担乡镇3个；全县50100亩连片区58个，100500亩连片区41个，5001000亩连片区8个，1000亩以上连片区7个，连片总面积达3.76万亩，占全县总面积的60%。燕子乡建立了5000亩高规格烤烟科技示范园，五里乡形成了40公里烟叶种植长廊，中营乡实现了万亩烤烟大连片。全县共建大棚2058个，其中塑钢大棚448个，竹木中棚1610个，可供移栽面积占总面积的82%。漂浮育苗面积占全县烟叶育苗面积98%，建标准化晾房4640间，农民新购置烟叶机械295台（套），其中，起垄机89台，播种器25台，剪叶机15台,喷雾器163台。全县蔬菜加工原料基地面积6.3万亩（不含薇菜、食用茵等森林蔬菜面积），其中高山蔬菜面积3.5万亩，魔芋面积2.8万亩。全县林业产业基地总面积95万亩，其中：日本落叶松、杉木为以主的速生丰产用材林基地30万亩；以厚朴、木瓜等木本药材为主的中药材基地23万亩；以板栗、柑橘、核桃等为主的干鲜果基地9.8万亩；天然箬叶可采摘面积30万亩，人工栽培面积0.53万亩；香椿等森林食品基地2.5万亩。全县畜牧业基地按照公司化、大户化、区域化的模式稳步发展，现已形成1个万头生猪养殖区小区（长新畜牧发展有限公司太平小区），3个3000头生猪养殖小区（鹤峰经济开发区生猪养殖小区、燕子乡启盛牧业生猪养殖小区、燕子乡兴旺牧业养殖小区），10个“150”和100个50头以上生猪规模养殖大户。2011年实现工业增加值108853万元，扣除价格因素同比增长18.3%。规模工业企业发展到33家，实现增加值84107万元，同比增长20.0%，实现产值256568万元，同比增长31.6%。规模工业实现主营业务收入243382万元，同比增长30.4%，工业经济综合效益指数198.1%，总资产贡献率10.3%，资本保值率97.7%，资产负债率47.1%，流动资产周转率3.54次，成本费用利润率3.83%，产品销售率97.4%，全员劳动生产率15.5万元/人。县内有9个资质建筑企业实现增加值11570万元，占第二产业增加值的9.6%。建筑资质企业完成产值39786万元，房屋建筑施工面积82.8万平方米。县内农村常年商品化肥施用量3.5万吨（折纯），农村用电量4234万千瓦。综上所述，建设商贸综合服务体系对县域经济发展具有很强的推动作用。2.2建设条件鹤峰县是湖北省七个重点扶贫县之一，是全州唯一的重点扶贫县，政策扶持优势强，争取国家政策、资金扶持的空间较大。2011年县内公路总里程2132公里，全年实现交通运输、仓储和邮政业增加值13830万元，同比增长17.2%，占第三产业的13.3%。旅客周转量19374万人公里，同比增长12.2%。货物周转量44782万吨公里，同比增长11.7%。客货周转量45751万吨公里，同比增长9.4%。随着恩施州“两路”的开通，及鸦来一级公路的建设，规划中的安-恩-张铁路以及未来的神-张高速的建成，为商贸综合体的快速流通提供了保障。县城供水管道长度31公里，比上年增加3公里，全年供水总量188万吨，其中生活用水量100万吨。县城年末实有铺装道路面积54.9万平方米，比上年增加3.8万平方米。具备一定的基础设施配套能力。2011年全年完成财政总收入24376万元，其中地方一般预算收入16402万元，税收收入13359万元，财政支出125198万元。2011年年末金融机构各项存款余额325083万元，比年初增加59245万元。其中居民储蓄存款余额195736万元，比年初增加24925万元。各项贷款余额212415万元，比年初增加21051万元。2011年城镇居民人均可支配收入12929元，比上年增加1723无，增长15.4%，城镇居民人均消费支出9122无。农村居民人均纯收入4116元，较上年增加783元，农村居民人均生活费支出3707元。城乡居民具有较强的消费能力。鹤峰县城具备建设一个现代商贸综合体的建设条件。第3章项目建设内容拟建成集购物、休闲、娱乐、餐饮、停车等功能于一体的商贸综合服务大楼。1、征地30亩。2、建筑占地面积3000。3、建筑面积12000。4、停车位600个，其中：地上400个，地下200个。第4章项目工程设计方案4.1设计依据 1、居住区规划设计规范 2、住宅设计规范 3、鹤峰县城市规划管理技术规定 4、建设单位提供的规划设计文件 5、项目单位提供的规划用地红线图 6、鹤峰县住建局规划设计文件4.2设计理念 本项目将以如下设计理念，体现现代商贸综合体的优越性与示范性。 1、强化精品设计：创造具有时代特色的商贸模式； 2、提升科技含量：采用新材料、新技术、新设备，倡导节能、节水、节材设计； 3、突出人本思想：规划应充分满足人的行为模式和心理需求，建立消费者的认同感及归属感，创造多功能而非复杂化的商贸条件； 4、注重环境质量：优化项目区内环境，精心营造绿化景观，合理规划交通网络，完善配套及服务设施； 5、追求务实作风：从维护消费者的权益出发，关注消费需求，对消费定位、档次作多层次的综合考虑。4.3建筑设计 充分体现以人为本的精神，注重商贸综合体的实用性、经济性和舒适性，于最细微处关怀用户，力求予经营者以最大的选择余地。功能布局合理、空间利用得当、房间面积适中，合理适用。建筑主体造型简洁明快，抛弃过多的装饰。采用平坡屋顶结合丰富立面。为保护小区建筑风格的一致性，建筑外观颜色基本统一。坡屋顶采用青灰色波形瓦，外墙使用高级涂料，部分采用褐色面砖并以浅色挑线分隔。窗户采用乳白色塑钢窗框，并对窗台做细部处理。以此塑造出整体、清雅又有时代感的高品位、高质量的商业综合大楼。第5章节能设计随着我国经济快速发展，资源、能源和环境问题已经成为制约我国经济社会持续发展的主要瓶颈。节能降耗工作是从根本上加快建设节约型、环境友好型社会的有效途径。 1、建筑总平面的布置和设计，利用冬季日照并避开冬季主导风向，利用夏季自然通风，摊位区屋顶合理布置通风孔。建筑间及其内部有良好的自然通风。 2、条式建筑的体型系数小于0.35，满足节能要求。 3、节能材料： 屋面保温材料采用聚苯保温颗粒，厚度按计算。 外门窗根据不同窗墙面积比限制要求，外窗采用断热铝合金门和窗。外门玻璃采用6厚普通平板玻璃，外窗玻璃采用5厚普通平板玻璃各朝向外窗均采用单框双坡，空气层20厚，卫生间采用单窗单玻。阳台门及落地窗开口较大部位，全部采用双玻，门窗下部填充聚苯乙烯保温板。 工程塑钢窗气密性必须达到国家GB7101标准规定的1级抗风抗压性能，透性能，雨水渗透性能符合国家标准规定，满足使用要求。 外墙采用蒸压粉煤灰多孔砖，外保温材料均采用30厚聚苯颗粒保温砂浆，达到保温节能设计要求。梁、柱等冷、热桥部位内外保温砂浆各拐过500，根据热工计算，上述保温方法均能满足（JGJ134-2001）夏热冬冷地区居住建筑节能标准规定的保温要求。项目年耗电约为186800千瓦时第6章项目抗震设计 1、结构安全等级：二级； 2、设防烈度：根据GB50223-95 建筑抗震设防分类标准，本工程抗震设防类别为丙类，地震作用及抗震措施均按6度考虑； 3、可变荷载标准值： 商业用房：2.0KN/m2 一般上人屋面：1.5KN/m2 不上人屋面：0.5KN/m2 吊顶：0.2KN/m2 共余荷载均参照荷载规范取值。第7章环境保护 环境保护是我国经济建设中必须遵循的一项基本国策，特别是改革开放以来，党和政府更加重视对环境的保护工作，因此，本项目在实施过程中将严格执行“三同时”制度。 1、项目环保执行标准 国务院1998第25号令建设项目环境保护管理条例 环境空气质量标准GB3095-1996 地面水环境质量标准GB3838-2002 地下水环境质量标准GB/T14848-93 污水综合排放标准GB8978-1996 生活饮用水卫生标准GB5749-2005 2、污染物产生情况 项目竣工交付使用后，主要污染物是生活污水、生活垃圾、商业垃圾等。 3、污染物的治理 各建筑单体的底层及楼层生活污水分别直接排至室外，经室外相对集中设置的化粪池初步处理、餐饮污水经隔油池处理后，由管网收集流注入CHWB-J地理式污水处理设置进行处理，达到排放标准排出。生活垃圾经袋装收集后，由环卫所集中转运处理。商业活动产生的团体废弃物垃圾由环卫所集中转运处理。第8章项目实施进度本项目分为前期准备阶段、项目实施阶段和竣工验收阶段。项目前期准备阶段，主要是项目材料编制、申报立项、土地征用、规划设计、落实建设资金、场地准备等；项目实施阶段分为三通一平、土建工程施工；工程竣工验收。项目建设时间计划为3年。第9章项目投资估算9.1开发成本估算 1、土地费用： 6030万元。 （契税：按土地出让金的4%计算，其他补偿费：按实际发生列支） 2、前期工程费：440万元。 前期工程费包括： 规划设计、景观设计、勘探费、可行性研究、环境影响评价、临时水电、测量放线、规划技术服务费、三通一平费等等。 3、房屋开发费：18330万元， a、建安工程费：15520万元， b、附属工程费：1080万元， c、室外工程费：1730万元。 4、其它费用：320万元。 其它费用包括：其中：城建档案、施工图预算费、其他杂费、招标管理费、 总承包管理费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、 标底编制费等。 5、不可预见费：420万元。 6、其它规费：440万元。 其它规费包括：市政支管线分摊、白蚁防治费、墙改基金费、避雷审查费、城市建设配套费等。 7、开发费用3800万元。 财务费用：1600万元（包括银行贷款）， 管理费用：900万元， 销售费用：1300万元， 小计：1+2+3+7=29780万元。8、启动流动资金：3000万元。9.2总投资 总投资：（一）+（二）=32780万元第10章 效益估算本项目设计建设期3年，投产期2年，达产期15年，计算项目计算期为20年。项目总投资32780万元，建设投资28800万元，建设期利息980万元，流动资金3000万元。资金筹措为项目资本金12000万元，债务资金20780万元。估算年均销售收入15000万元，年均总成本费用9000万元，税费2000万元，年均净利润5000万元，全部投资回收期约为5年。项目建成后可带动物流、旅游、餐馆、酒店等相关联产业的发展，形成农副地特产品，城乡建材产品，日用工业品的集散地。可提供直接就业岗位300个，可使500余人有间接就业机会。项目经济效益良好，社会效果明显，环境效益可控。第11章结论与建议11.1结论本项目符合鹤峰社会经济发展的总体要求，符合当前推进城镇化进程的发展方向。从项目的成本、效益指标分析可以看出，本项目的静态经济效益良好，社会效益明显，项目建设完全能达到预期目的。因此，项目开发切实可行。 11.2建议 为使投资能在短期内很快收回，项目单位可着手采取以下措施：一是缩短项目建设工期，促使建设项目尽快竣工交付使用，早见效益；二是加强工程质量监理，提高工程质量，减少返工率；三是加强运营管理，降低经营成本；四是争取国家对综合商贸服务体系建设的政策、资金支持。目 录第一章 概 论11.1项目名称11.2项目地点11.3区域特点11.4建设规模11.5可行性研究范围21.6项目估算总投资额3第二章 项目市场分析32.1#县经济发展趋势分析32.2#县房地产发展概况42.3区域市场分析102.4项目利弊分析11第三章 项目定位及销售预测123.1项目定位123.2销售情况预测143.3销售价格预测14第四章 项目的工程技术方案154.1总平面及建筑方案154.2结构164.3供配电工程164.4给排水工程164.5人防174.6弱电工程174.7主要设备设施174.8交通与停车174.9环境保护17第五章 项目管理与建设进度计划195.1项目运作模式195.2招投标管理195.3工程监理195.4物业管理195.5建设进度计划195.6销售计划20第六章 项目营销和招商方案216.1销售、租赁比例216.2运营策略216.3招商策略22第七章 投资估算和资金筹措257.1投资估算257.2资金筹措277.3资金平衡计划：见下表28第八章 效益分析298.1销售收入、销售税金及附加估算298.2经营成本及费用估算30第九章 项目风险及防范措施319.1市场风险319.2筹资风险319.3销售不确定性风险319.4项目开发的风险329.5成本控制的风险32第十章 结论及建议3310.1结论3310.2建议3318