房地产商业街及住宅项目可行性论证报告.doc

1、项目的基本情况1.1项目概况1.1.1 历史背景xxx地处黄土高原,位于黄河上游XXXX中部干旱地区,全区四周环山,境内丘陵起伏,沟壑纵横,形成一个山间盆地,盆地地势较为平坦.xxx现辖靖远、xx、xx三县，xx、平川两区，总面积2.11万平方公里，其中xx区1372平方公里，平川区2106.3公里。xxx是XXXX省中部经济区的重要组成部分，是国家重要的原材料生产工业基地和能源基地，是一座具有高原丘陵特色的城市。xx区是xxx政府所在地，位于省会兰州市东北方向，xxx西部距兰州市70公里。xxx是远古文明的发祥地之一，是丝绸之路的咽喉要道。xx经过四十年的发展，已经建设成为一个以有色金属工业为主，化工、煤炭、建材、纺织、加工工业协调发展的新型XXXX市。随着国家建设重点的西移，为了加快全省开放步伐，尽快缩小内地与沿海发展速度的差距，XXXX省把xxx列为省重点发展的五个经济城市之一。xxx是随着矿业和工业建设而兴起的中心城市，是距离兰州最近、最大的城市。经规划的xxx将建成国家重要的有色金属工业基地，XXXX省重要的能源、化工、建材工业基地，以有色金属、化工和农副产品加工为主的环境优美、功能完善的综合性城市。历经四十余年的建设，xxx已经具有较雄厚的工业基础，xx区初步具备中等城市的一些功能。西部大开发，给xxx的发展带来了新的生机，随着国家扶持中西部地区优先发展政策的实施，xxx不断地完善对外开放的政策，积极改善投资环境，实施打开城门、破除封闭、广纳四海朋友的方略，同时积极进行西城区的建设，xxx的城市建设和经济发展等都将面临着广阔的发展前景。本项目就是在这样的历史背景下提出来的。1.1.2项目位置xxx现代文化商业街及住宅项目地处xxxxx区经济开发区（西区），位于西陇海兰新经济带兰白经济核心区和xx政治、经济和文化中心。项目与市博物馆、图书馆、科技馆和人民广场隔街相望。东临经七路，南俯纬四路，西攘经六路，北接纬五路。经六路以西是西部大市场，南面是市委、市政府统办大楼，北靠红鹭铝业公司和xx农场住宅区，经七路以东是张家岭公园。四周有宾馆酒店、大学、中学、和市疾病预防控制中心，项目西侧经六路与白兰高速公路相连接，距省会兰州70公里。两地车程仅有40分钟。1.1.2用地规摸与地块现状用地规模：首期用83858平方米（合约125.79亩），可建筑面积143949.42万平方米；整个地块约125.79亩，可建面积待定。地块现状：（1）地块目前主要为荒地及部分耕地。（2）区域内地形凹凸不平，西高东底，相对落差近8.3米。（3）项目用地内及周边遗留有体育学校和为数不多的底矮土胚房，在地块的视线范围内，均可看见大小不等的土山和沟壑。主要分布在地块的中西部，东部地势较平坦。1.1.3主办单位名称、法定地址、经营范围主办单位名称：XXXX房地产开发有限公司经济类型：有限责任法定地址：XXXXXXXXXXXX南二区六号经营范围：房地产开发、销售。1.1.4项目内容项目总占地面积为83858平方米，总建筑面积为143949.42平方米，其中：商铺73889平方米，住宅70060.42平方米。地下1层，地上23层为商务、办公、餐饮、健身娱乐等用房。住宅有7层和12层两种模型，共有7种户型。属中高档住宅。该项目采取预售与现房出售，销售对象主要为行政、企事业单位、个人、个体工商户及周遍的单位和个人。目前该项目已进入设计阶段。为销售商铺和住宅，XXXX房地产公司已成立销售部，培训了销售人员，确定了销售策略和计划。1.1.5项目工程建设1.1.5.1建筑外形根据城市规划部门要求，结合该区环境特点，外形规整，气派典雅。1.1.5.2 项目地理环境优越。该工程周围已建成多座作为城市标志性的高层建筑：如市政府综合楼、联通大厦、人民广场等，它们已构成了xx现代化城市的新面貌，是xx的黄金地带。是未来的政治、经济、金融、商业和文化中心，该项目所处地区空气质量为xxx仅有的两个二级标准地区，加之紧靠经六路交通十分便利，建成后对项目销售业务十分有利。1.1.5.3 区域内的人文环境较好。本项目建于西区文化商业教育区，毗邻兰州交通大学xx分校、XXXX中医学院xx分校、育才中学和幼儿园，文化气息浓厚，项目建成后最适合提供给知识阶层人员居住、购物、休闲和生活。1.1.5.4工程设计用地节约，平面布置紧凑，户型齐全。户内功能分区合理，视野开阔。空间分隔灵活，可满足住户不同的要求。该工程场地呈东西长，南北短，建筑主要朝向为南北，设计上最大限度的提高用地效益和建筑面积的要求。综上所述，该项目所处的地段及投资环境是良好的，如销售价格合理，销售前景看好。1.1.5.5公用工程该工程项目所属地区的市政、供排水、供电、天然气、和通讯等管线齐备，并有充足的供应量，该工程项目创造了优越的条件。（1）给排水系统。项目东侧和西侧，现有市政给排水管线通过，经审批同意待工程竣工后，从上述管线上引入水管，供给该工程建成后所需的生活及消防用水。（2）红线内没有生活污水及雨水排出管线，由市城建部门负责铺设污水管线。（3）供电系统。该工程采用两路10KV电源供电，已经供电局批准，主要用电为三级负荷用电：消防用电设备属一级负荷；普通电梯、生活水泵、公用照明及通风为二级负荷；住宅为三级负荷。（4）热力系统。该工程所需采暖和生活热水均采用地热中央空调。（5）天然气系统。该工程项目所需生活用然气由天然气公司供给，（6）弱电系统。市政电信干线已设置在该工程楼前,住宅部分均用市话,在各层预留电话配线箱,待住户入住后,可根据需要报装。（7）工程设有公用电视系统、火灾自动报警系统、保安监视及停车场管理系统。1.1.5.6 环保与消防（1）该工程系中高层住宅建筑物，居于交通干线一侧，在设计上要考虑环境噪声影响。（2）工程设有消火栓系统，以解决高层建筑的防火问题。 1.2项目的主要经济技术指标。详见表1。2、项目开发宏观环境分析2.1xx经济发展状况xx是块宝地，xx是国家重要的有色金属工业基地，XXXX重要的能源工业基地和化学工业基地。经过多年的建设发展，xx已经形成了以原材料工业和能源工业为主导，化工、机械、建材、轻钫工业有相当基础的工业体系。全市总人口174.85万人，位居全省第九位，城镇人口达到49.21万人。工业增加值占国内生产总值的比重达到40.4%，近几年，xxx的经济社会发展取得了巨大成就，现代化建设事业取得了长足的发展，社会生产力、综合经济实力迈上了一个新台阶。截止2003年底，全市国民生产总值达到105.34亿元，增长11.1 %，全市固定资产投资42亿元，增长32.69%，其中房地产开发投资1.29亿元，比2002年增长78.63%。社会消费品零售总额30.26亿元，比2002年增长10.55%。城乡居民收入稳定增长，人民生活水平不断提高，2003年城镇居民人均收入达到 11623元。比上年增加10.43%。农民人均纯收入达到1785元，其中xx区达到3214元，增长3.68%。城镇居民人均可支配收入6526元，比上年增加118元，增长10.6%。居民储蓄存款67.31万元，位于全省第三位。国内生产总值年增长10.9%,高于全国、全省平均水平。xx区于1997年整体实现了小康。改革开放不断深入，招商引资取得突破性进展，对外开放迈出了新的步伐。2003年全市个体工商业户18234户，从业人数26871人，注册资金1.71亿元，非公有制经济实现工业增加值7.69亿元，占全部工业增加值的19.8%。2000以来，xxx委、市政府努力扩大固定资产投资规模，把城市基础设施建设作为主要工作来抓，基础设施和生态环境状况得到明显的改善。特别把xx西区作为对外开放的窗口和新的经济增长点，经过十多年的开发建设，基础设施趋于完善，投资环境日益改观，已被公认为发展前景最广阔的开发区。2.2xxx经济发展趋势分析xx是以资源开采为主的城市，中央、省属大中型企业是xxx工业的主体，从目前国家经济布局结构调整、国家产业发展重点和这些企业的的现状看，原有工业未来很难有快速的发展。优势资源锐减的现实迫使进行经济结构转型，而发展接续产业必将对xxx的经济带来新的机遇。省委十届二次全委会议决定，要在全省形成兰州、xx、天水、酒泉嘉峪关三个经济聚集区，在这个区域经济布局中，xx处于中心支点的位置。这为承接省会城市的辐射，利用兰州的各类要素市场，构建兰白核心经济区，以及利用xx的资源和坚实的物质技术基础，从整体上提升经济发展水平，奠定了扎实的基础。近两年来xx的发展势头看好，基础建设步伐加快，招商引资初见成效，大开发、大发展的势头已经形成。2.3xxx住宅和商铺市场分析2.3.1xxx住宅和商铺市场供给情况分析2000年以来，xxx的城市建设规模得到了前所未有的发展，各类房屋建筑面积增加了10.11万平方米，城镇住宅和商业铺面大幅度增长，住宅和商业铺面建设投资平均每年以18%的速度增长。人均居住面积2003年达到了10.2平方米，大批破旧住宅和商业网点得到了改造，广大城镇居民的居住条件和经营环境得到了明显的改善。据调查，城市居民家庭中居住在单元配套式住房的家庭占85%。然而由于经济条件、住房体制、人口增长，以及老城区可利用的开发土地有限等多方面因素制约，加之现有住房中还有不少危、漏房亟待改造。xxx的住房供需矛盾仍十分突出。从市场调查资料可以看出，目前商品房在xx居民住宅中所占的比例仍然很小，大部分为单位分配的福利房和租用房，住宅的消费潜力和市场空间还很大。根据xxx2003年房屋普查资料显示，在现有的经营商铺中，已被购买的占85%。随着住房分配的货币化，消费信贷的扩展和二、三级市场的有序落实。商品房将成为居民主要的房屋来源。2.3.2xxx住宅和商铺市场需求情况分析自建国以来，xxx城镇商品房累计投资2.8亿元，建成住宅13.37万平方米 ，商业营业用房1.58万平方米 。在一定程度上缓解了单位和个人的用房困难。从xx西区看：西区规划总人口数约为1012万人，总户数2.5万户左右，住宅建筑面积162.5万平方米，本项目只占到之中的1.62%，况且周围又有规模较大的住宅小区，对商业的发展是有利的，将会给商铺的销售带来一定的商机。调查资料显示，有近80%的居民都选择了在西区购买住房，而购买商铺的人只占10%，并且只选择一层商铺。表明近两年内，西区商铺作为经商和投资置业还不是居民的首选。同时也要看到，目前xx房地产开发一再升温，而且将出现激烈的竞争。2.4项目开发宏观环境评价综上所述，本项目开发面临的宏观环境具有如下特点：2.4.1xx是目前XXXX省经济发展较为迅速的地区之一，经济综合实力位居全省中上水平，基础设施及交通环境日益改善、国民经济发展后劲足；居民收入排名全省第三位，生活水平不断提高，为当地房地产业的发展奠定了有力的基础。2.4.2xxx的房地产市场近四年来逐步发展壮大，从总体上呈现过剩，挑战与机遇同在的局面。西区住宅空置率达40%，商铺空置率达30%。随着西区人口的增加，买方市场会逐步形成，必然会带动商业的发展和繁荣。各楼盘均面临巨大的价格与营销竞争压力，但适销对路，质量上乘，环境和品牌优势明显的楼盘会畅销无阻。2.4.3xxx的住宅和商业铺面市场呈现如下基本特征：（1）、西区化特征：随着xxx政治、经济、文化中心的西迁，以及居民对居住环境质量要求的日益提高，西区楼盘发展迅猛。前几年是西区东部（东部板块），近两年是西南（西南板块）和西北（西北板块）的发展引人注目。（2）、主体特征日益明显：房地产市场细分日益深化，各类具有明显主题特征的楼盘占据明显的市场优势。（3）、品牌因素日益走强：历经10余年的xx房地产业，随着外地房地产开发企业的进驻，带入了先进的经营和管理理念，近两年已形成了一些著名的品牌。如新世纪花园、云锦苑等。这些品牌在消费者心目中留下了深刻的印象，成为他们在购买商品房时首选的因素之一。（4）、xxx大规模的商品住宅和商铺主要分布在西区的西北板块，纺织路以北，经五路以东一线。东南板块，纬二路与经七路一线，多以一层是商铺，二层以上是住宅分布。3、项目所在地区域环境分析3.1区域定义本项目位于xxx西部经济开发区，经六路直接与兰白高速公路相连，这在距离和时间上把xx建成兰州的后花园成为可能。鉴于区域交通特点及已经逐步形成的西区房地产开发板块，现对本区域内有关规划及房地产供应状况作分析如下。3.2现状与规划3.2.1现状所研究区域已经成长为xxx新的中心商务区，新的城市中轴线穿越其中，是XXXX省1988年批准设立的首批省级开发区之一，经过十多年的逐步发展，已经形成高科技产业基地，工业园区、自由贸易区、建筑城、文化教育城、张家岭公园，市民广场、旅游度假村等若干各具特色的区块。在西区经济开发区的影响和带动下，毗邻西区建立了“中科院xx高技术产业园”、“XXXX省稀土高技术产业园”等项目。由于市政府统办楼的落成和基础设施的日趋完善，本区域目前已成为地产投资的热点地区。 3.2.2区域规划发展方向本项目分析的区域可分属四个片区，即东南片区、西南片区、西北片区和东北片区。前者属于城市“政治文化区”，位于xx着力打造的东翼大组团，其发展方向是建设为xx政治、经济、文化和教育中心发展带。而项目所在的西南片区，依托东翼大组团，以外向型工业为主要发展方向。东北片区属于西区的“东进拓展轴”，其发展以商业和住宅及教育、文化为方向。西北片区将建设为xx制造业的基地及生产中心和xx21世纪经济增长的核心区域之一。3.3房地产开发供应量区域内纬六路、经七路一线，随着各种设施的日益完善，近一、两年来已成为西区的开发投资热点地区。较大的楼盘有：位于东南片区的“新世纪花园”、“西苑小区”；位于西南片区的“云锦苑”；位于西北片区的“西部大市场”；及位于东北片区的有xx城建开发公司开发建设的“西山住宅小区”。随着位于东南片区的“国芳百盛xx商贸中心”的继续建设，供应量在可预见的未来将进一步放大。同质楼盘供应量大，价格竞争将不可避免。由于“西部大市场”与本项目距离近，且项目类型相似，可以认为本项目的投建受此影响最大。4、项目开发条件分析4.1地块概况本项目地块濒临xx西区市中心，位于西区东北角，首期征地125.79亩，可发展用地50亩，距老城区1公里，距兰州城区仅70公里，西接xx西火车站,与xxx老城区隔河相望。地块属温带大陆气候，年平均气温7.9，一月平均气温-11，七月平均气温23.5。年平均降水量200毫升，无霜期192天。地下水资源较丰富。4.2地块所在区域城市规划2003年xxx政府工作报告中指出 ：大力发展园区经济,突出抓好高技术产业园和西区开发区建设,加快基础设施和公共服务设施的建设配套,不断增强承载能力和综合服务功能。把经济开发区建成XXXX乃至西部地区重要的高科技产业开发高地。目前已规划“经济开发区”20万平方公里，由此可知，西区及临近地区未来将发展成为xx政治、经济、文化中心以及承载接续产业，实现经济转型和安置就业的新平台和基地。4.3交通4.3.1 公路和航空xx西区公路交通四通八达，主要干线公路有国道109线，312线、309线以及省道靖天公路、营兰公路、海古公路等擦区而过，xx到兰州的高速公路已经开通，至兰州中川机场仅有40多公里。可为之提供空行之便；4.3.2 铁路白（银）宝（积山）、兰（州）包（头）铁路贯穿全境，日过境客货列车达55列；综上所述：目前该地块具有水陆空兼备的交通优势，出入该地块的交通十分方便。国道109线、白（银）刘（柯寨）高速公路，铁路、公路之行任其选择，南来北往，东去西出。即将开通的黄河水运，不仅可供人们饱揽黄河风情，而且还可提供水上通道。这些设施的存在，将直接为区域内，尤其是道路沿线楼盘带来升值空间。 4.4该地块建设文化商业街的优势和劣势分析4.4.1 优势4.4.1.1 注重文化品位，打造精品的开发理念有利于树立别具一格的项目形象，以较低成本迅速占领市场。目前西区的房地产市场豪强林立，有些开发商以很快的速度实施扩张，往往容易是消费者产生“粗制滥造”的印象。本项目与之恰成鲜明对比，将形成文化社区，精品楼盘的口碑。注重品牌开发，打动消费群，并给他们产生物业可以保值增值的期望。可助公司以较低营销费用支出迅速占领市场，并可有利地支援项目在长期开发中保持较优价格。4.4.1.2可根据地块地理特点，规划布置商业街和住宅组团。充分利用景观优势，迎合xx人“乐水”“好林”生活向往。形成别具一格的竞争优势。也恰恰是目前西区各楼盘欠缺的买点。4.4.1.3土地面积大，项目首期征地125.79亩，可征地面积近150亩，项目投资额大，本研究报告初步估算，仅首期125.79亩用地的开发，即需投入21352.31万元资金，吸引数百名经营者迁入，对于吸引投资、解决就业、带旺一方经济都有不可估量的作用。4.4.1.4该地块是开发上尚未涉足的处女地，位于xx未来重点发展区域内，潜力大。4.5 劣势4.5.1 西区绿化面积较低，与老城区的楼盘相比有一定差距，增加了建设开发成本。4.5.2 西区目前经济欠发达，生活配套不完善，区内的购物、娱乐、医疗、教育、金融等各种设施都不能满足经营和居住的需要。5、项目开发竞争对手分析5.1区域内竞争对手及竞争性楼盘分析四年来，先后有23家房地产开发企业进入xxx进行商品房开发，截止2003年12月各类商品房竣工面积13万平方米，共建商品房住宅15.4万平方米，商业铺面1.3万平方米，住宅实际销售13万平方米，预售2.9万平方米，空置3.5万平方米，实际销售总金额5604.24万元。商业铺面竣工面积1.2万平方米，实际销售1.2万平方米，预售3000平方米，销售给个人1.2万平方米，实际销售总金额1628万元。xx西区截止2004年7月共有5家房地产企业参与新城区的开发建设，各竞争楼盘情况详见表2，预计开发商品房面积39.7万平方米，其中商铺约9.9万平方米，住宅约29.8万平方米，实际住宅销售率达60%，商业铺面销售率达70%。 5.2 项目开发竞争对手评价5.2.1本项目开发面临的或潜在的竞争对手具有如下特征：5.2.1.1 规模大、价格低：紧邻的“西部大市场”占地面积109。54 万平方米，其中商铺面积58000平方米，是集商贸、娱乐、餐饮于一体的大型综合批发市场；“西苑小区”占地6.2万平方米；东南片区的“新世纪花园”占地15万平方米，均是较大规模房地产开发项目，其商铺价格在2400元/平方米到3500元/平方米左右，住宅价格在980 元/平方米到1250元/平方米之间，特别是进入九月份以来，依靠优质低价吸引了大批客户。5.2.1.2 开发商实力较雄厚，具有较强的竞争力，5.2.1.3 品牌效应强，环境建设力度大，西区的开发商在多年的经营过程中，创建了自己良好的社会形象和品牌，在项目建设中非常重视环境建设。5.2.1.4 售后服务及物业管理到位。5.2.2 项目开发面临的竞争对手评价5.2.2.1.本项目最重要的竞争对手是临近西北片区的“西部大市场”和东南片区的“国芳百盛”xx世贸中心一带的市场。5.2.2.2.本项目面临的最大竞争压力是环境建设及营销价格，如果本项目不在环境建设上独树一只，开创自己的特点，不在价格上占有优势地位，将面临较为严峻的市场风险。6、市场需求分析项目地处xx西区，目标客户包括当地、平川、xx、靖远、xx等地企业和个体工商户、富裕居民，但作为用地面积为117亩经营楼盘，必须依托一个更大的市场，这个市场只能是兰州。为此，兰州市潜在的购房者的基本情况值得我们关注。通过对相关的市场需求问卷调查，我们得到本项目的市场需求分析报告如下。6.1数据分析结论从统计数据中，我们可以把握到楼盘潜在购买者和租赁者的一些特征，作为目标市场定位及方案设计的参考。如：6.1.1 年轻的购房者占的比重大，项目开发中应充分研究这一消费群体的生活习惯与经营需要，如适当增加休闲娱乐设施。6.1.2 一部分购房者受教育程度高，对居住文化和经营文化有自己的独到见解，属于“行为积极”型消费者，为他们设计商铺和住宅产品时，应注重社区文化和经营文化的营造，分期分批开发，实现产品差异化和精品化，迎合不同品位的需求。6.1.3 购房者中外地到xx发展的人口比重较大，没有老城区情结。在产品设计中应关注“异乡人”的心理需求和家庭结构特征。6.1.4 企业管理人员、个体工商业户和行政、事业单位人员购房比例高，他们收入较高而又相对稳定，能承受目前xx的楼价，并且更乐于采用“供楼”的付款方式。6.1.5 在目前商铺和住宅市场来看，仍以自用和自住为主，以投资为目的购置商铺和住房的比重只有35%，说明消费者对投资物业升值的期望较低。故在进行产品设计时，应以自买家自用为主，自买租赁为辅。突出“方便”“舒适”等因素。6.1.6 用于休闲娱乐的比例占30%，可能与推出的项目类型或调查选取的样本特征有关，但如果公司拟开发此类物业，建议对市场需求作进一步的研究。6.1.7 从“影响购买因素”统计结果反映消费者对“楼宇质量”、“物业管理与服务”及“周边环境及景观”最为关注，体现了业主重视居住质量和环境的特点。6.1.8 “对楼盘主题的偏好”统计反映出现在的购房者最重视生态与园林，这一需求恰于项目的主题很契合。建议在项目开发中，尽可能体现自然生态风貌。同时，购房者对休闲和运动的喜好度也很高，正可充分利用项目的商业文化、休闲的独特优势，从整体上提高项目品位。7、本地块商业和住宅开发市场定位7.1 目标客户确定主要客户设定为当地、外来经商人员和兰州的富裕人群，在xx经济技术开发区工作的白领阶层及管理人员。进而开拓兰州、宁夏等周边地区市场。由于当地能源工业发达，产生大批富裕的企业主，这些人的投资和居住观念发生了很大的变化，不在满足于老城区的居住和经营条件，看到西区的商机和发展前景，转而倾向于有完善的生活配套、精致的园林绿化、城市景观，优秀的物业管理，更重要的是他们也以能拥有知名楼盘的物业感到荣耀。只要产品设计具有品位，价格吸引，相信可以吸引一定数量的买家。7.2项目概念定位 项目在新市区中心，又可利用的文化资源，在概念选择上，“水”的主题不可或缺，尽可能拉大与同区域竞争对手定位概念上的差距，强化浪漫而典雅项目形象。在项目规划设计上应大大突出文化、休闲、娱乐等主题。作为项目“卖”点。7.3 项目产品设计建议7.3.1 以二层商铺为主，形成高低错落别致，具有浓溢文化色彩的商业街。背后配有独立造型高贵的住宅群。7.3.2 公共建设部分以各具特色的文化雕塑加以点缀，突出“近水而动”“近水而居”的特点。7.3.3 应充分考虑西北干旱，缺少绿色这一特点，尤其是xx地处沙漠边缘地带，风沙大。 在规划设计时，应提高绿化率。门窗材料采用密封效果最好的中空双玻窗。7.4 价格建议经市场比较法，在综合考虑商铺和住宅的开发成本和当地的购买力，项目自身的优势（如地理位置、超前的设施），可见的需求量，对未来的房地产市场的期望，参考目前同类商铺和住宅的市场成交价，同时依照项目评估的稳妥原则。将商业街的商铺起步销售价定为2600元/。住宅保本销售价为1850元/8、项目开发投资分析与财务评价8.1 项目的总开发成本8.1.1 项目工程进度估算本项目的开发周期为6年，共分四期建设，其中第一期建设商业街，两年内施工完毕，在第三年开始销售；第二期建设部分住宅，一年内施工完毕，在第二年开始销售；第三期建设商业街，两年内施工完毕，在第四年开始销售；第四期建设剩余住宅，一年内施工完毕，在第四年开始销售；整个销售活动在第六年内完成。详见工程进度表（表31）、（表32）。根据房地产开发项目的特点，以商品房全部售完为限。本项目的时间设定为一年一个计算期，各期成本费用按当期的支出计算，累计到期末。8.1.2 项目的总投资和成本估算 详见项目投资与成本费用估算明细表（表41）、（表42）。8.1.3 项目投资与资金筹措计划和项目贷款计划8.1.3.1 资金筹措与投资计划本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是企业自有资金（资本金），二是银行贷款，三是销（预）售房收入用于投资部分。本项目开发商投入自有资金（资本金）7947.52万元，第一年注入3300万元作为启动资金，第二年注入3540.47万元；、第三年注入1107.05万元；另需向银行贷款4000万元用于投资，剩余部分9404.79万元由销（预）售房收入补充，实行滚动开发，总投资21352.31万元。其中754.84万元的银行贷款利息从商铺和住宅的销售收入中支付。详见详细投资计划表（表5）与投资计划与资金筹措表（表6）。8.1.3.2 贷款本金的偿还及利息支付。根据建设期每年投资额估算，本项目需向银行贷款4000万元用于投资，在第一年和第二年分两期分别向银行借款各2000万元。银行贷款还本付息方式采用等额还本付息，从第四年开始还本付息，第六年还清，贷款利率确定年利率为5.86%。本项目合计支付利息754.84万元，详见借款还本付息表（表7）。8.1.4 项目的销售均价根据xxx近期西区相同房地产项目的售价和居民购买力的预测，考虑开发总成本、预期利润、竞争对手销售价格和销售分险等因素，经比较计算得本项目商铺最低销售单价为：连体商铺均价为2600元/ ；住宅均价为1565元/ 。据预测等该项目开始销售时，商铺的现价定高于此价格。而住宅由于投入电梯和地热中央空调，造成投资成本增大，预测价格高出市场现行房价。8.1.5项目的销售收入根据成本估算及计划的工程进度，整个销售过程按两个组团分四批进行，所有商铺和住宅均准予预售，预售从大规模的土建施工开始。确定商铺从建设经营期的第三年开始出售，可采用分期付款。最低价为2600元/ ；确定住宅从建设经营期的第二年开始出售，最低价为1565元/ ；预计建设经营期的第六年全部售出。按照上述确定的每年出售比例和销售单价，计算实际的销售总收入。8.1.6销售计划商铺及住宅进行预售，计划6年内售完。商铺第二年销售 25%，第三年销售 30%，第四年销售 30%，第五年销售10 %，第六年销售5 %；住宅第二年销售60 %，第三年销售 30%，第四年销售5 %，第五年销售5 %；第五年销售完毕。详见年度比例销售收入测算表。（表8）8.1.7项目的经营税费与所得税营业税税率为5%；城市维护建设税税率7%；教育费附加费率3%；土地增值税税率按不同的增扣比为0%40%；企业所得税税率为33%；管理费用按建筑工程费的3%提取，不可预见费为188.66万元；余下可供分配的利润在借款未偿还前暂不分配，留在企业，直至项目计算期末再分配。详见销售税金及附加估算和所得税（表9）。8.2项目的财务评价与不确定性分析8.2.1 分析与评价依据xxx现代文化商业街及住宅项目可行性研究报告，是根据XXXX（集团）公司委托，XXXX房地产开发有限公司编制完成的。 本项目可研报告编制的主要依据为建设部、国家计委发布的房地产开发项目经济评价方法，建设项目经济评价方法和参数，参照新的财会制度，结合房地产开发的实际情况而编写的。项目的基准收益率Ic设定为7%。8.2.2 项目的财务评价项目在计算期内经营收入30175.60万元，可获利润4001.89万元，税后利润2681.27万元，扣除公益金、公积金后还有 2413.14万元可分配利润。项目交纳的经营税金为1659.67万元，土地增值税为301.75万元，所得税1320.62万元，合计缴纳税金 3282.04万元，和开发商投入的资本金7947.52万元相比，在六年内项目盈利和缴纳税金的绝对额是较高的，表明项目的盈利是较强的。全部投资内部收益率（所得税前）为26.32%，投资回收期Pt：3.3年。8.2.2.1 损益表与静态盈利能力损益表详见（表10）。a、全部投资的所得税后投资利润率=（所得税后利润总额/总投资额）100%=2681.27/24212.29100%=11.07%b、全部投资的所得税前投资利润率=（所得税前利润总额/总投资额）100%= 4001.89/24212.29100%=16.52%c、资本金净利润率=（税后利润/资本金）100%=2681.27/7947.52100%=33.74%按目前房地产行业的平均投资利润率10%的水平，本项目的静态盈利能力是能接受的。8.2.2.2 现金流量表与动态盈利分析分别计算全部投资和自有资金的经济效益，项目评价的主要指标有：财务内部收益率（ENRR）、财务净现值、投资回收期（Pt）等。全部投资内部收益率：所得税前为26.32%，净现值（ENPV）为 4075.06 万元；资本金内部收益率为 77.46%；评价指标的计算过程详见全部投资现金流量表（表11）和资本金现金流量表（表12）。从指标可以看出，本项目全部投资与自有资金的财务净现值均为正值，财务内部收益率均大于银行贷款利率及基准收益率，说明本项目的动态盈利能力水平也是可以接受的。8.2.2.3 资金来源和运用表与项目资金平衡能力分析资金来源和运用表集中体现了项目自身平衡的生存能力，是财务评价的重要依据。从（表13）中可以看出，本项目在达到预计的销售率和售价的前提下，每年都有盈余的资金，在计算期内项目，每年的资金流入都大于资金流出。本项目的贷款偿还能力和自身平衡能力主要依赖销售收入，若市场情况变化，销售不理想，则有可能使项目面临财务危机。8.2.3 项目的不确定分析8.2.3.1 盈亏平衡分析假定本项目总投资不变，且售价与收款进度如基准方案所设，则由计算可得，当用于销售部分的商铺销售率为19.21%，用于销售部分的商铺投资利润率为零。也即投资刚能保本。一般认为，当盈亏平衡点的销售率70%时，项目风险较低，本项目的盈亏平衡点的销售率为19.21%，可见其风险程度较低。8.2.3.2 敏感性分析从经济效益分析的评价指标及现时的市场情况看来，在各主要成本要素中，本项目的土地成本、税费、财务费用等因素相对固定，而建安成本对项目收益影响最大，本项目的推出面临一定的市场竞争，预期的售房价格的变化也会对项目产生影响。8.2.3.3 清偿能力分析申请抵押贷款4000万元，约定从第四年起三年内偿还， 其资金来源主要为可利用预、销售收入。经测算，预售收入除少量用于项目投资外，其余款项用来还款是富富有余的。8.2.4 贷款风险评估项目主办单位根据工程进度用款情况拟向银行以抵押方式申请贷款4000万元，宽限期3年，3年等本还款。8.2.4.1 抵押物及其估价抵押物为主办单位取得的国有土地使用权证。该抵押物由主办单位委托xxx房地产评估中心评估，估价内容为总建筑面积为 143949.42平方米，建筑用地面积为83858平方米。估价报告将价格定义为：委估物业市场价值包含地块的熟地地价和部分工程费用、部分设备费用。熟地价是委估地块达到七通一平，住宅用地70年、商铺用地40年土地使用权的市场价格。同时，含开发所支付的前期工程费、设备款（部分）及其他费用。8.2.5贷款偿还能力的评估根据本报告财务效益评估，本项目的借款可以在约定的三年内归还，评估进一步分析了如销售受到影响，即使3年内销售率只达80%，即不影响贷款的偿还。因此，贷款偿还能力是强的。 9、项目风险分析9.1 项目市场风险 9.1.1 本项目面临的市场风险主要来源于现实的竞争对手与竞争楼盘以及潜在的竞争对手与竞争楼盘。xxx目前的房地产市场，尤其是西区的住宅市场，已经是供过于求的情况，据统计，全市商品房空置面积达 42992平方米。在老城区除了市场有效需求不足，购房者举棋不定，房价超过消费者的承受能力等因素外，住宅小区环境不尽如意，缺乏良好的居住环境是其重要的原因。而新城区的较大楼盘都十分重视环境建设。并且房价略高于老城区，由于受人口及服务性设施少等因素影响，购房者目前正处于观望阶段。本地快附近已开盘的有“西部大市场”“西苑小区”等物业，它们具有价格上的优势，缺少项目开发的建设特色和品位，这些楼盘的存在将使本项目面临更大的价格竞争压力及营销压力。9.1.2 本项目的市场定位是文化、商业、休闲、娱乐街，项目定位是建立在商业街和小区合理的规划基础上，包括总体规划、配套环境规划、户型规划等。应从方案的规划上和户型的设计上赢得消费者，减少项目的市场的风险。9.2 项目财务风险由项目的财务分析报告可以看出，本项目的静态与动态盈利能力指标均超过了行业的基本标准（12%）。财务评价结果显示是可行的，但仍然要看到这其中存在有较大的风险。9.2.1 从自有资金使用成本和开发资金回收考虑，为减少占用资金回收风险，应采用多种付款方式促销，可选择采用：（1）一次性付款方式；（2）分期付款方式；（3）七成银行按揭方式；（4）建筑分期付款+银行按揭；（5）特惠免息分期付款；（6）全部按揭限期分期付款等多种付款方式；使开发资金按预期回笼，消减金融财务风险。9.2.2 资金风险本项目总占地125.79亩，首期125.79亩开发的总投资据初步测算约需21352.31万元，这不包括为取得后续土地的地价款，因此对整个项目开发而言，其所需的资金数额较大，按项目的开发进度计划、贷款计划和销售计划，本项目在开发期第二年的上半年的资金需要量将达到峰值，一旦销售计划未能如期完成，项目将可能面临较为严重的资金短缺，从而给开发带来较大的资金压力，也可能面临较严重的债务危机。因此，在项目开发的全过程中加强营销，确保销售率是非常重要的。 9.2.3 销售率风险从项目的盈亏平衡分析中看出，在目前设定的售价下，本项目销售率的盈亏平衡点高达19.21%，这意味着项目要达19.21%的销售率才能收回投资。当然，这一方面与项目的首期开发中投入的基础设施建设费用较大有关，同时也与我们在定价中偏于保守有关。但不管怎样，这一结果值得引起重视。9.3 项目经营管理风险 在项目的实施过程中应优化设计，采取切实可行的工程技术措施方案，在施工管理中，严格控制各项开发建设成本费用，降低投资成本。也是降低本项目风险的因素之一。10、项目特征综述、评估结论与建议10.1项目特征综述通过上述的分析，我们可以得出本项目具有如下的特征：10.1.1 项目目前所处的宏观经济环境状况良好，项目所在的xx地区（平川、xx、靖远）以及项目所辐射的兰州、宁夏部分地区的经济都保持着两位数的持续发展势头，居民生活水平继续提高，房地产的消费力持续攀升。10.1.2 xxx受地形的制约，城市总体规划安排向西发展，本项目所在地是新城区中心东北角，位于“高科技工业产业园”的边缘，预期经济会有较快发展，人口将会大幅增加，基础设施建设将会有较大改善。这些都将会有利于房地产的建设和销售。有利于商业的发展。10.1.3 xx的商铺和住宅市场目前基本上是供大于求的卖方市场，老城区（东区）商铺、住宅空置率低。新城区（西区）商铺、住宅空置率高，商铺空置率大于住宅空置率。这种局面并未影响到适销对路商品房的销售速度，但这仍然是新开发项目的开发商应清醒认识到的市场形势。10.1.4 xxx近几年的房屋呈现“老城区