桂林(义乌)商品世界项目可行性研究报告.doc

目录第一章 总 论11.1 项目概况11.2 可行性研究报告编制依据及原则11.3 可行性研究报告的内容3第二章 项目背景与建设的必要性42.1 项目建设的背景42.2 项目建设的必要性52.3 结论5第三章 效益分析73.1 社会效益73.2 经济效益83.3 环境效益83.4 评价结论9第四章 项目选址及建设条件104.1 项目选址104.2 项目建设地点104.3 项目建设条件10第五章 项目建设方案175.1方案设计原则175.2 总体方案设计175.3 道路工程175.4 平面交叉口设计225.5路灯布设23第六章 投资估算与资金筹措246.1 投资估算246.2 资金筹措25第七章 环境影响分析267.1 编制依据267.2 项目建设与运营对环境影响及治理措施277.3环境影响结论30第八章 劳动安全328.1 影响劳动安全的因素分析328.2 防护及监控措施33第九章 建设管理349.1 建设期项目管理349.2 建设期组织机构349.3项目运营期管理35第十章 可行性研究结论与建议3610.1结论3610.2建议3619第一章 总论1.1 建筑单位概况1.1.1 企业名称:桂林（义乌）商品世界(筹)1.1.2 法定地址:桂林国际会展中心A区三楼 1.1.3 法定代表人:（待定）1.1.4 注册资金:2000万元1.1.5 企业简介:目前正在筹建的桂林（义乌）商品世界开发有限公司，由义乌金太阳市场开发有限公司为主及浙江伟星集团、苏州科赛集团、桂林科赛投资发展有限公司及若干自然人联合组建的股份制企业。该项目主要依托义乌市场开发公司，以义乌小商品及诸暨珍珠市场、永康小五金等浙商联合，西进桂林，建设一个大进大出的龙头市场。市场经营范围包括：市场开发、市场营销、义乌小商品、旅游品的加工、包装及批发零售、宾馆、餐饮、娱乐等。 项目选址：桂林七星区光辉村纸马埠开发面积240亩，第一期占地120亩。该项目以义乌小商品、桂林市旅游产品。建成后将集商贸、转运、仓储、加工包装、技术培训、信息交流等多功能现代化为一体，力争成为幅射功能、带动能力强的商品集散中心和龙头市场，为桂林区域经济发展作贡献。 选址环境：该市场选址的纸马埠东临竹江码头、面向桂磨公路，距环城高速三公里，毗邻新火车东站。交通条件十分优越。1.2 项目概况1.2.1 项目名称:1.2.2 主办单位:桂林物流港开发有限公司1.2.3 项目负责人:江喜科1.2.4 项目总投资:13000万元1.2.5 项目建设选址:桂林高新区桂磨路右侧(待定)1.2.6 项目总体规划简介: 桂林（义乌）商品世界批发市场定位:立足桂北,面向东盟,联网交易,批发为主。同时，市场十分重视“湘南桂北东盟”这个区域定位，按照统一规划，分期开发，量力而行，注重效益（社会效益为主，经济效益并重）的原则，力争初期成市，中期旺市，把桂林物流港建成桂北最大、在湘南、东盟有影响、有特色、有效益的义乌小商品集散地。 该项目期占地120亩，总投资13000万元。一期工程建筑面积11.2万。临街建筑除底层为店面外，二层以上为各优产品展销、加工厂房、洽谈室、写字楼及办公其他配套用房。 市场主要经营义乌小商品、食品、五金交电、服装服饰、旅游品、儿童用品。主要功能有商品批发零售、名特优新产品展销、信息中心、加工包装、转运、三产服务等。 项目建成后，与自治区内外及东盟联网。该市场的建成，将有力地带动桂北相关产业发展及市场周边三产发展。初期市场年交易额10亿元，可解决下岗工人和农民就业2万人。该项目既可扩大税源，又能有效促进桂北地区的商品流通，是一项富民兴市项目。该市场旺市后，使市场成为旅游参观的亮点，模式按义乌市场，既是市场，又是商品旅游点。同时，注重前店后厂，解决城市化、工业化的互动关系。1.3 主要技术经济指标表项目单位数量项目占地面积亩120建筑面积平方米112684年用水量万立方米19.5年用电量万度255员工人数人90总投资万元13000其中固定资产投资万元9124建设期利息万元284税前财务内部收益率21.9%投资回收期(含建设期)7.3年借款偿还期4.6年第二章 市场分析2.1 2004年，桂林市区总人口72.16万人，占地区总人口14.6%；行政区划面积565平方公里，占全市行政区划面积2%。以国际化都市为发展目标的桂林经过数年的开发建设，已展现出现代化国际旅游城市的新貌；宽阔通达的道路与桥梁，鳞次栉比，错落有致的楼房建筑，集观光、休闲、购物于一体的旅游商业街区，遍布全市的园林绿化带这些都为桂林山水增添了无穷的光彩。2004年桂林市生产总值（GDP）457.86亿元，比上年增长13.1%。其中第一产业增加值118.82亿元，增长7.1%；第二产业增加值170.28亿元，增长17.5%；第三产业增加值168.76%亿元，增长13.4%。全市人均GDP9303元，比上年增长12.3%。主要的几个专业批发市场集中桂林北面，叠彩区境内，目前还没有形成大进大出的大批发格局。金地球农机汽配大市场投资上亿元，是目前全区最大的农机汽配市场。2.2 桂林（义乌）商品世界主要依托义乌民营企业投资为主。义乌市是浙江省金华市下属县级市，全市人口总量67.6万人，常住人口54万人。2002年实现国内生产总值156亿元，财政收入16.6亿元，存款289.9亿元。以小商品为龙头的商贸业是义乌的主导产业，商业面积150万平方米，实现交易额230亿元，连续12年荣登全国各大专业市场榜首。现已在新疆、威海等地建立多个分市场，效益十分显著。 义乌投资商现已成功开发威海文登（义乌）小商市场，具有丰富的市场操作经验。对建设桂林（义乌）商品世界提供可靠保证。第三章 项目建设条件评估3.1 该项目所在区域桂磨公路，基础设施配套工程以较完善，项目配套的供电、供水、通讯设施均有可靠的保障。因此，选址符合城市发展的总体规划。3.2 交通条件桂林交通建设方面，铁路北接京广复线，南接黔桂、枝柳动脉，可直达国内各主要城市。航空：17万平方米两江国际机场于1996年10月1日建成使用。年旅客吞吐量500万人次，高峰小时2500人次。目前拥有国际、国内航线50条。水路：水路有湘江和漓江，沿漓江经梧州与珠江相联，可直达广州、香港和澳门。年水运客运量达221万人；货运量115万吨；旅客周转量7669万人公里；货运周转量7484万吨公里。陆路新的发展方面，桂梧高速公路已展开建设，完成后，桂林通往广州将缩短至四个小时。3.3 桂林（义乌）商品世界的发展定位与方向3.3.1 桂林毗邻湖南，是南北走廊的主要通道之一，所以地理环境十分优越，而周边湖南和广西北部存在着庞大的消费市场，所以桂林（义乌）商品世界的发展定位为：桂北湘南义乌小商品世界大市场。3.3.2 桂林是西部城市最接壤沿海发达省份广东的区域，形成南部与西部的桥头堡，是广东商业和物流进入西部的有利通道，所以桂林（义乌）商品世界的发展定位为：面向西部商业的义乌小商品枢纽港。3.3.3 广西与越南接壤，是中国进入东盟的直接通道，而东盟博览会已永久落户南宁，桂林具有得天独厚的地理优势。东盟10国的总面积有450万平方公里，人口约5.3亿（1998年统计数字），东盟总生产总值6300亿美元，外贸值5000亿美元；目前中国是东盟的第六大贸易伙伴，东盟是中国第五大贸易伙伴。2003年，双边贸易区建成后，将成为世界上人口最多的自由贸易区，世界第三大自由贸易区，预计区内GDP达20000亿美元，区内贸易总额12000亿美元，中国对东盟出口增加106亿美元，增加55%，东盟对华出口增加130亿美元，增加48%。由此可见，桂林（义乌）商品世界应抢占先机，发展定位成为：中国与东盟的义乌小商品贸易中心。第四章 工程方案4.1 建设框架桂林具有优越的地缘优势。随着市场经济的发展要求，桂林建设一个物流港，以流通促发展，实现大生产、大市场、大流通，符合桂林经济快速增长的要求。4.1.1 为体现市场形象及市场窗口作用，一期每个市场都将布置商贸办公区、配套服务区、交易区、储运仓储区等功能。4.1.2 市场内拟建大型冷库，以满足客商商品季节性调整。冷库设置停车场，尽量做到市场无中心。4.1.3 服务区主要是管理服务，治安、工商、税务、银行、邮政、电信、餐饮住宿、休闲娱乐等科学规划，分散设置，有利于市场运作与管理。4.2 总体布局根据设计构思与地块特点，紧紧围绕市场的实用功能，使各功能区相对独立、完整，整体上协调。总体布局尽量体现“沿街长，进深浅；热点多，冷点少；道路通，转角顺”的市场建筑特点。以利形成市气人流，从而带动整个市场的繁荣。4.2.1 道路、交通一般设置：主通道16米宽；次通道8米-12米。市场内道路是网格状布置，联接各功能区，以利人流、物流、车流的畅通。消防设施采取喷淋喷雾或消防栓，按规定布置。4.2.2 广场、停车场入口广场作为机动车集散广场。内设货车停车场，联接市场各功能区，便于市场内货物的集散。4.2.3 市场建筑设计以实用、经济、特色为原则，建筑语言统一，建筑风格各异。主要体现桂林山水特色。全部建筑物上都有小顶楼，按“山”字结构，既美观又实用。全部建筑中间线条波状，三条线，体现“水”字结构。市场均有主要民族特色，形成购物之外，还有民风民情的融合，最终成为旅游必不可少的亮点。4.2.4 每座市场安排公厕2-4座,垃圾处理站1座-2座,变电房。4.3 技术经济指标表4.3.1占地面积80040建筑面积112684容积率1.41建筑密度35%绿化率25%道路、广场、停车场32000公共设施公厕2座,垃圾处理1座第五章 企业组织及劳动定员5.1 企业组织项目的管理按照现代企业制度规范操作，组建公司，企业组织形成采取董事会领导下总经理负责制。根据市场建设项目的设置和规模，总经理下设副总经理、总经理助理、总工、总师、顾问、综合部、财务部、工程部、招商策划部、市场管理部等部门。具体组织结构见下图：董事会总经理总工程师总经济师副总经理总经理助理综合部财务部工程部招商策划部顾问市场管理部5.2 项目需要招聘一定数量的管理人员，根据项目设置和规模大小，该项目建设期内劳动定员总数为88人，其中包括总经理、部门经理在内管理人员40人，普通员工48人，包括勤杂人员、保安人员、驾驶员等。市场成市后，包括市场管理人员在内劳动定员人数为88人。人员招聘根据国家劳动部门和人事部相关法规以及市有关企业招工规定规范操作，分层次、分批进行。第六章 建设工期和实施进度本项目分前期决策、规划设计、工程施工、开业前准备等阶段。自编制可行性研究起，至竣工日止，在各项工作开展顺利的前提下，计划项目总工期为30个月，详见项目实施进度表。 项目实施进度表实施阶段工程内容工程进度（月）前期决策1、项目建议书及审批22、项目可行性研究及审批1规划设计3、规划设计33、1.规划方案3、2.工程初步设计及施工图设计工程施工4、工程施工244、1土建施工4、2工程装修4、3设备安装4、4竣工验收开业前准备5、人员招聘、培训等合计30第七章 投资估算与资金筹措7.1 编制依据7.1.1 建安工程造价以现行定额及费率为依据。7.1.2 设备工程按市价格水平、供应厂商报价情况及国家规定取费标准而定。7.1.3 其他费用按国家规定计列,未包括装修及弱电设备等。7.2 投资估算总投资1.3亿元,其中建筑工程投资6500万元,配套设施1020万元,其它费用3154万元,预备费1294万元。7.3 资金筹措自筹资金、部分贷款。第八章 结论本项目主要依托桂北湘南及东盟的区域优势,市场建成后对区域经济的拉动作用十分明显。如果东盟贸易区及东盟加工区项目成立，对桂林经济跨越式发展起到极大的推动作用。本项目无污染等状况，经济效益靠运作，社会效益十分明显。本项目借鉴义乌模式，主要打造商业旅游概念。本项目数据因市场用地未最后确定，均以单个市场作预算。建议予以立项。目录第一章 总 论11.1 项目概况11.2 可行性研究报告编制依据及原则11.3 可行性研究报告的内容3第二章 项目背景与建设的必要性42.1 项目建设的背景42.2 项目建设的必要性52.3 结论5第三章 效益分析73.1 社会效益73.2 经济效益83.3 环境效益83.4 评价结论9第四章 项目选址及建设条件104.1 项目选址104.2 项目建设地点104.3 项目建设条件10第五章 项目建设方案175.1方案设计原则175.2 总体方案设计175.3 道路工程175.4 平面交叉口设计225.5路灯布设23第六章 投资估算与资金筹措246.1 投资估算246.2 资金筹措25第七章 环境影响分析267.1 编制依据267.2 项目建设与运营对环境影响及治理措施277.3环境影响结论30第八章 劳动安全328.1 影响劳动安全的因素分析328.2 防护及监控措施33第九章 建设管理349.1 建设期项目管理349.2 建设期组织机构349.3项目运营期管理35第十章 可行性研究结论与建议3610.1结论3610.2建议36目 录第一章 总 论1一、项目提要1二、可行性研究报告编制依据2三、综合评价和论证结论3四、存在问题与建议4第二章 项目背景及必要性5一、项目建设背景5二、项目区农业产业化经营发展现状11三、项目建设的必要性及目的意义12第三章 建设条件15一、项目区概况15二、项目实施的有利条件17第四章 建设单位基本情况19一、建设单位概况19二、研发能力20三、财务状况20第五章 市场分析与销售方案21一、市场分析21二、产品生产及销售方案22三、销售策略及营销模式22四、销售队伍和销售网络建设23第六章 项目建设方案24一、建设任务和规模24二、项目规划和布局24三、生产技术方案与工艺流程25四、项目建设标准和具体建设内容26五、项目实施进度安排27第七章 投资估算和资金筹措28一、投资估算依据28二、项目建设投资估算28三、资金来源29四、年度投资与资金偿还计划29第八章 财务评价30一、财务评价的原则30二、主要参数的选择30三、财务估算31四、盈利能力分析32五、不确定性分析33六、财务评价结论34第九章 环境影响评价35一、环境影响35二、环境保护与治理措施35三、环保部门意见36第十章 农业产业化经营与农民增收效果评价37一、产业化经营37二、农民增收38三、其它社会影响38第十一章 项目组织与管理40一、组织机构与职能划分40二、项目经营管理模式42三、技术培训42四、劳动保护与安全卫生43第十二章 可行性研究结论与建议46一、可行性研究结论46二、建议47