马鞍山博望滨湖新城及城乡一体化综合开发项目可行性研究报告.doc

马鞍山博望滨湖新城及城乡一体化综合开发项目建议书马鞍山博望滨湖新城及城乡一体化综合开发项目建议书二一二年五月目 录导言：打造湖水映城、碧水环城、城湖交融共生的魅力田园新城- 1 -第一章 总论- 3 -一、项目概况- 3 -二、项目现状- 4 -三、项目开发策略- 4 -四、项目投资企业和联盟企业简介- 4 -1、投资企业- 4 -2、联盟企业- 5 -五、编制依据- 6 -六、主要研究范围- 6 -第二章 项目建设背景及必要性分析- 7 -一、项目建设的宏观背景- 7 -1、城市发展规划对项目建设影响- 7 -2、国家宏观政策下对项目建设的影响- 7 -3、城市扩展的趋势- 8 -4、博望镇所属地域自然环境、历史、经济、文化等方面的地位（略）- 8 -二、项目建设必要性- 8 -1、加快推进农业产业化及解决“三农”问题的需要- 8 -2、加快推进城镇化发展的迫切需要- 9 -3、提高城镇载体功能，建设城乡一体化示范城的需要- 9 -第三章 项目总体定位- 10 -一、目标定位- 10 -二、总体定位- 10 -三、产业定位（规划）- 11 -1、现代服务业- 11 -2、先进加工制造业- 12 -3、新型（都市型、有机）农业- 12 -第四章 项目建设内容- 14 -一、总体布局及建设规模- 14 -1、人口规模- 14 -2、项目用地建设及建设内容- 14 -3、建筑风格承载徽派，延续城市历史文化，进行创新- 14 -二、主要建设内容简介- 15 -第五章 土地利用指标落实分析- 17 -一、城镇用地分析- 17 -二、关于土地指标落地问题- 17 -1、居民安置问题- 17 -2、用地问题- 17 -3、政策的运用- 18 -4、建设用地指标问题- 18 -第六章 项目开发模式与保障措施- 19 -一、开发原则- 19 -二、开发模式- 19 -三、社会保障措施- 19 -第七章 投资估算- 20 -第八章 项目财务分析- 21 -一、启动资金概算- 21 -二、启动资金筹措- 21 -三、后续建设资金筹措- 21 -四、搭建金融平台、多渠道融资- 21 -五、投资大联盟筹措资金- 22 -第九章 项目社会效益简析- 23 -第十章 结论- 24 -一、结论- 24 -二、几点建议- 24 -导言：打造湖水映城、碧水环城、城湖交融共生的魅力田园新城随着区域经济合作日益加强，作为世六大都市圈之一的长三角经济的进一步扩容，以及中西部地崛起战略深入实施，为马鞍山经济发展创造了良好的机遇，而博望科赛滨湖新城的建设对于城市空间发展战略，实现环城-滨湖临江城市格局的演变，融入长三角经济圈具有深远意义。在长三角区域经济一体化的背景下，马鞍山正迎来全新的发展机遇。而马鞍山市正在积极实施的“1255”城市发展战略及“6653”现代产业体系，进一步加快推进博望新区建设步伐。目前住长三角地区出现了这样一种趋势：企业总部和加工生产基地在空间上逐步分离，总部向中心城市集群布局、产业加工基地向成本比较低的、远离中心城市的地区集群布局；马鞍山与长三角地缘相近、人缘相亲，优越的区位条件将使马鞍山成为新一轮产业梯度转移的“近水楼台”。加之马鞍山科技资源丰富，水、电、土地等要素供给充足，加工制造、流通、人力等综合商务成本较低。随着长三角区域经济的不断发展与产业结构不断提升，长三角核心区域同周边腹地之间集聚和辐射的双重影响关系不断加强。长三角的辐射转移是马鞍山未来发展的依托，而区域发展形势有利于马鞍山，博望滨湖新城应该创造一种低商务成本的环境，吸引沿海地区的资本和产业，特别是在发展现代服务业方面有着得天独厚的优势。因此，我们通过调研认为，本项目的开发建设，要提高该项目吸引力，重要是综合平衡现代服务与休闲、城市与乡村、近期与远期等三大关系，尤其是商务、会展、旅游度假、创意、咨询产业发展方面，博望滨湖新城必将大有作为。即，马鞍山市博望新城及城乡一体综合开发项目建设突出以“商务、会展、旅游度假、创意、咨询、休闲”为主，为促进马鞍山产业结构的转变与升级，塑造新的城市形象和新的切入点，提供了新的视角。紧紧抓住马鞍山市作为“十二五”城乡一体化综合配套改革试点的机遇，突出以城乡一体化建设作为整体开发建设突破口，同时通过全面整合现有资源，充分发挥当地的资源优势，实现优势资源合理组合，通过新农村整治与建设，进行统一规划，实行整体开发建设与差异化发展，从而带动整个区域协同发展、相互融合，按照新型城镇化建设所具备的便捷、安全、快乐、个性、绿色的要求，真正把博望滨湖新城建设成为宜商、宜居、宜游、湖水映城、碧水环城，承载徽派历史，汇集文化时尚、城湖交融共生的魅力新城及马鞍市城乡一体化建设的典范。第一章 总论一、项目概况1、项目名称：马鞍山博望滨湖新城及城乡一体化综合开发项目2、项目建设地点及范围：项目位于博望镇，范围东至长流村东村界，南至石臼湖向外延伸1公里，西至野风港，北至314国道南500KV高压线走廊。3、项目性质：新建4、项目建设规模：总用地面积为60.2平方公里（90300亩）。5、项目总投资额：120亿元6、项目建设周期：5年。7、资金来源及筹措方式资金来源：自筹筹措方式：资金筹措方案主要指债务资金，它是指除资本金外，需要从金融市场筹措的资金。主要来源渠道：国内银行信贷，主要有国家政策性银行和商业银行的贷款。考虑到国家目前的经济情况和政策、国际国内金融市场的现状和发展趋势，结合龙子湖现代产业城投资大的实际情况，应考虑以国内政策性银行和商业银行信贷为主的融资方式。8、项目建设内容：主要包括环滨湖综合开发项目（滨湖大道、公园、广场、滨湖岸线景观等）、现代农业产业项目（包括水产养殖、有机农业）、滨湖商业服务核心区、新农村建设区、先进加工制造区及其他配套服务设施。表1-1：项目用地技术指标序号指标名称单位建设规模备注一项目总规模占地平方公里60.2人口万人55-60二功能面积陆地面积平方公里43.8湖域面积平方公里16.4其他面积平方公里3.4飞地二、项目现状项目区内共有村委会8个，自然村27个。规划红线范围内用地主要为四大类，即菜地、水稻田、果地、草地与部份杂乱无序的村庄建筑。整个项目占用耕量多，拆迁量较大。三、项目开发策略本项目将由苏州科赛投资发展集团有限公司（以下简称“科赛集团”）与国内其他企业，形成投资大联盟,共同组建公司开发。科赛不仅是投资者，更是资源的组织者，联合一大批志同道合的企业家组成企业群，形成投资大联盟。投资大联盟是科赛集团“城镇运营”的核心理念之一。四、项目投资企业和联盟企业简介1、投资企业简介：苏州科赛投资发展集团有限公司科赛集团是由自然人股东发起组成的浙商民营股份制企业，中国高层经济论坛成员单位，集团下辖十余家全资和控股企业。遵循“产业投资联盟”的经营理念，在科赛集团周围已经形成了一批由江浙企业组成的联合投资开发的企业团队。科赛集团是我国较早以“城镇运营商”身份，将经营城市理念进行科学创新，并用于城镇成片土地综合建设开发实践的民营企业集团。科赛集团最早提出“中国城镇化”的理念，并始终致力于中国城镇化发展模式的理论探索与实践，致力于整合、优化和提升城市（城镇）资源和品位。成功案例：科赛集团正是依靠了自己的战略胆识、资源整合和市场运作能力，在国内成功地开发建设了包括苏州科赛睦邻坊、桂林高新区英才科技园、江西资溪新城、湖南张家界桑植新城、桂林市平乐县“桂江二桥”建设及南洲新区开发、桂林市动漫戏曲文化产业园、南京市江宁区横溪街道新农村建设及石塘竹海旅游综合开发、牡丹江阳明区城乡一体化综合开发项目等十余个项目。目前科赛集团正逐步充实完善“城镇运营”的理论体系、运作模式和组织形式，取得了一定的经验，形成了科赛特色，广受社会各界的关注。2、联盟企业南京市水产研究所南京市水产研究所是集科研、推广、生产于一体的公益性水产科研推广机构，公益性职能有：水产种质资源保护和地方优质野生品种的驯化、良种选育，渔业水域生态环境保护与水产疫病灾害规律、防治技术的研究及爆发性鱼病预测预报，渔业服务体系的建设、管理和技术标准的制定、宣贯，水产投入品和产品质量安全监督检测及相关研究，水产增养殖共性技术的研究、推广与培训。南京农业大学南京农业大学是教育部直属“211工程”和“985优势学科平台”的重点大学，在作物遗传与种质创新国家重点实验室、国家大豆改良中心和国家信息农业工程技术中心4个国家级科研机构，50个部省级重点开放实验室、工程技术中心等机构，设有有机农业研究所、水产及花卉研究所等。幸汇投资管理有限公司幸汇投资管理有限公司是在北大PE投资联盟的基础上，由志同道合的核心成员发起成立的商业运作载体，公司目前注册资本金壹亿元人民币，发起并管理符合中国国情的开放式直投基金（Project Based Fund）约30亿元人民币，直接管理和间接影响的资金超过百亿。国和控股集团有限公司上海国和控股集团有限公司专注于投资早期的高科技企业和成长型的企业，选定最好的新兴公司、团队、有创意的思想、具有新经济商业模式的和具有最大市场增长潜力的高成长性项目为投资对象，集团总资产达20亿元人民币。公司不仅为所投资企业提供资金、管理模式等创业成功所需的服务，更重要的是能把企业带入到我们已投资的新经济模式企业组成的大家庭中，在这一大家庭中，企业间互帮互助，形成战略伙伴。五、编制依据1、马鞍山市城市总体规划（2002-2020）2、马鞍山市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要3、马鞍山市土地利用总体规划4、马鞍山市统计年鉴（2011年），中国统计出版社5、马鞍山市2012年政府工作报告6、各地新城建设、产业发展状况调查六、主要研究范围建议书对项目的建设背景、项目所在地概况及建设条件必要性、功能定位、项目定位分析、建设规模及方案、产业策划、投资估算和财务评估、项目实施进度、项目经济效益等多个方面进行分析、论证、评价。第二章 项目建设背景及必要性分析一、项目建设的宏观背景1、城市发展规划对项目建设影响博望镇被列为马鞍山市“1255”城市发展战略中重点发展的2个副城之一，这为当涂县城区功能与空间拓展创造了历史性机遇。在这一全方位的发展构想中，当涂县提出了要以县城为重点，以太白镇、石桥镇、博望镇为支点，努力构建县城现代时尚、中心镇优势突出、一般镇特色鲜明、新社区生态优良的网络化城镇体系。以北部新城、东部新城、南部新城和滨江新城“四大新城”建设为突破口，全力打造人口超30万、建成区面积超36平方公里的现代化中等城市。将博望镇做成精品、做出特色，做大做强将博望镇做优、做特，使之成为当涂县城市发展的引擎和枢纽。马鞍山城市已进入工业化中后期和城市化加速发展阶段，城市空间发展已进入以副城（区）开发带动城市有序拓展的新阶段。马鞍山市应顺势而为，建设副城，突破城市发展瓶颈，博望副城建设的发展阶段已经到来，也是推动城镇化发展战略实施的重要动力及开发本项目的重要背景。2、国家宏观政策下对项目建设的影响目前我国正在着力建立以工促农，以城带乡联动发展机制，形成城乡经济社会发展一体化新格局，必须统筹城乡经济社会发展，始终把着力构建新型工农，城乡关系作为加快推进现代化的重大战略，统筹工业化，城镇化，农业现代化建设，加快建立健全以工促农，以城带乡长效机制，调整国民收入分配格局，巩固和完善强农惠民政策，把国家基础设施建设和社会事业发展重点放在农村，推进城乡基本公共服务均等化，实现城乡、区域协调发展，使广大农民平等参与现代化进程，共享改革发展成果。这就表明了我国今后一个时期内宏观经济发展的趋势，因此本项目的开发建设适应国家宏观背景下大力推进城镇化建设的需要。3、城市扩展的趋势马鞍山市正在实施的“1255”现代化大城市框架，使马鞍山城市形态由单中心、高集聚向多中心、组团式转变。一个崭新的现代化马鞍山正在浮现。博望滨湖新城正处于马鞍山最东端城市主要发展方向，是马鞍山融入“长三角”的前沿地区，也是未来十年马鞍山市最重要的发展区域。在周边产业发展的支撑下，滨湖新区将成为马鞍山产业升级和城市功能提升的重要区域。博望滨湖新城的开发，也将十分有利于周边产业区域的发展4、博望镇所属地域自然环境、历史、经济、文化等方面的地位（略）博望新区北倚横山，南濒石臼湖，东、北至马鞍山与南京江宁区边界，西至丹阳镇以西、丹阳新河以及军区农场地区，地势北高南低，风景秀丽，气候宜人，属亚热带湿润季风性气候，四季分明。境内自然条件优越，物产十分丰富。下辖三镇都是千年古镇，均有着丰厚的文化底蕴和众多的人文景观，境内现存古迹有博望西林禅寺、大王庙、新市横山石门石刻、澄心寺、叶家桥、丹阳炼丹老炉、灵光禅寺、龙泉禅寺。博望是以机械加工业为主，形成了以机械刃模具和配件工业，机械刃模具是马鞍山地区以至华东地区规模最大，品种最全的生产基地。小结：项目开发建设可以通过现有的直接资源挖掘、筛选与提升，形成独特优势，从而增强其市场价值，可以有利地为推进博望现代城镇化建设创造了良好的条件，项目开发建设将进一步提升该区域经济发展水平。二、项目建设必要性1、加快推进农业产业化及解决“三农”问题的需要国家产业结构调整需要农业向产业化发展。博望镇主要经济结构仍属于农业型的结构及刃具初级加工为主。虽说近几年当地党委政府尽了最大努力，高度重视农业这个基础产业，但由于诸多原因，农业带来的经济效益仍是十分有限的。目前迫在眉睫的是要进行产业结构的调整，发展服务业、观光农业、休闲旅游业等第三产业，它将为该镇提供新的发展动力和形成新的产业支柱。同时，博望镇在推动城镇化建设方面的条件已经成熟，通过小城镇开发，培育农村新的经济增长点，不断优化农村产业结构升级，可以促进更大规模地转移和吸纳农村剩余劳动力就业，带动农民走上共同富裕的道路。2、加快推进城镇化发展的迫切需要发展小城镇是推进城镇化，发展农村经济的重要途径。以生产刃具为重点的一批骨干企业正在蓬勃发展，但受现有条件制约发展遇到瓶颈。本项目的建设将有力推动符合当地特点的支柱产业，形成区域性的主导产业，向中心城镇聚集。以建设城市副中心为载体，延伸产业链，通过完善区域内城镇基础设施建设和服务体系，更利于教育医疗、科技信息、文化旅游等各种资源合理集聚，项目开发建设，可以进一步完善城镇配套服务功能，包括商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、医疗、超市和交通等配套服务设施，并在各部分建立一种各种产业相互依存、相互添加的能动关系，从而形成一个多功能、产业化的新镇中心，真正变成宜居、宜游、宜商的现代型城市面上副中心。3、提高城镇载体功能，建设城乡一体化示范城的需要项目开发作为城市副中心来建设，可以变成马鞍山市城市建设形象的重要窗口，完善城镇发展规划，提高其城镇载体功能，是增强其吸纳和聚集各种生产要素能力的重要途径，也是发展小城镇经济的迫切需要。项目地人文资源丰厚，长期闲置而未能充分利用，无异于对资源的浪费。发展以水文化作为主题的文化旅游业，打造集商务、会展、娱乐、餐饮、文化休闲等功能于一体独具特色的文化旅游名镇，既能充分利用资源弘扬传统文化，同时更有利加快第三产业发展，加速城镇化步伐。本项目的重点是以建设城市副中心为基础，强化与南京都市面上经济圈的联系，构成马宁联动发展趋势。第三章 项目总体定位一、目标定位博望滨湖新城是现代化滨湖城市的前沿阵地。把博望滨湖新城建设成马鞍山通过博望主动融入长三角经济圈的重门户，打造成在长三角有影响力、才智汇聚创新智慧之城及优势产业集群、功能复合的活力的、宜商、宜居、宜游文化休闲之城。二、总体定位博望滨湖新城区的目标和定位将决定城区的未来，根据对博望新区位条件、市场状况、人文景观等资源的分析，我们认该项目的总体定位为：以发展区域经济为契机，宁马联联动，建设博望滨湖新城，提升城镇品质，整个新城以石臼湖为中心，打造环湖经济圈，整个新城突出环保，生态，绿化，节能，充分利用好、保护好石臼湖，将博望滨湖融入长三角经济圈，主要以商务金融、会展、行政办公为主导功能，文化休闲为互补功能，科技、教育、研发、创意为特性功能，生活服务、商贸物流为支撑功能的多元复合互动的综合性城市新城区。即以休闲、生活居住、商务服务、行政办公为核心的综合性城市新区。一是突出商务办公。以建设“宜居、宜游、宜商”为发展目标，即“休闲宜游、现代宜商、生态宜居”的生态新城区，突出行政办公，从而带动行政咨询服务、商务咨询服务、文化、教育、体育和会展经济的发展。二是突出休闲、旅游。同时滨湖新区建设应及时抓住石臼湖旅游开发建设的机遇，凭借区位优势和丰富的旅游资源，构建石臼湖重要的休闲娱乐及旅游服务基地。三是以城镇化建设理念为指导，进行新农村建设，作为新农村建设示范点和综合居住“后花园”。博望滨湖新城不仅作为马鞍山城市副中心，同时将它作为南京及沿海经济发达地区尤其是长三角地区“后花园”来打造。滨湖新区作为相对独立的区域，一定要做好其内部各类空间的自平衡，应从社会、经济、环境等多角度进行资源统进行合理整合。并通过环境整治，实观人与自然和谐相处。通过增加各阶层居住人口和就业岗位，发展多种经济来促进新城的健康发展。博望滨湖新城是马鞍山融入长三角地区的水上门户，是马鞍山未来新形象的集中展示区。通过建设，最终把博望打造成一流的集文化、居住、商业服务、乡村度假、生态观光、休闲娱乐、文化体验于一体的低碳的、产业兴旺，生活便捷、现代生活服务、现代文明和生态于一体极具吸引力新城区，构筑博望滨湖新区建设的“引爆点”和成为安徽省城乡一化建设示范点。三、产业定位（规划）博望滨湖新区建设要有新产业的设计和布局，以此作为滨湖新区重要的产业更撑。新区的产业定位是，坚持产业优先发展的道路，产业带动政策实施，政策跟着产业为基础，以技术创新和体制创新为动力，以信息化推动现代化，不断提高外向型经济层次、高科技产业能级和现代化管理水平，带动经济社会的全面发展。因此我们把博望滨湖新城产业定位为： 1、现代服务业现代服务业是未来滨湖新区展示形象的主要领域。生产服务业：鼓励和吸引已经到博望落户的驻点企业在新区设立行政总部、销售中心和研发中心等，提升开发区对外开放水平。技术服务业：建设和吸引大中型企业技术中心、专业性的科技企业孵化器，以及各种科技中介服务机构等。会展业：加快大型会展设施建设，整合场馆资源，完善和增强会展综合服务功能。提升在展览、会议、宾馆服务等方面的功能，策划和支持举办一批具有特色和影响力的区域性、全国性乃国际性会展活动，扶持发展会展企业，培育知名会展品牌、促进会展业健康有序发展。文化旅游休闲业：大力开发滨湖生态度假、农家体验、林地休闲等旅游项目，努力将新区建成区域性的综合旅游区，环湖旅游度假区和博望休闲中心。科赛睦邻坊：为城市居民及商务精英提供全功能配套的生活、生产服务设施，主要是一种集商业、高端住宅、酒店、公寓、写字楼为一体的大型城市综合体项目。办公、商业、文化、社区服务一体商业形态，为居民提供综合性、全方位、多功能、更加便捷的生活服务商业业态。这里指涉及居民日常生活所需的服务项目门类齐全、应有尽有、配套完整。2、先进加工制造业先进制造业是未来滨湖新区体观经济实力的重要领域。根据马鞍市产业发展规划，新区工业将以马鞍山市博望工业园为主要载体，重点发展技术含量高、无污染的先进制造业。充分发挥大企业和跨国公司的带动作用，有选择的吸引具有较强关联效应和本土化倾向的企业，挖掘其技术管理优势。积极引进和培育一些工程机械、环保设备、智能仪表、数控机床、精密模具等装备设备制造企业。其他轻型制造业：包括食品饮料、纺织服装服饰、木材制品、家居装饰、印刷出版等行业，改造传统加工和轻工业，注重生态环保效应、积极升级为都市型工业。3、新型（都市型、有机）农业坚持城市带动农村，工业反哺农业，逐步改善城乡二元结构，经济挖掘农业的旅游休闲、科教示范等功能，探索都市型、有机农业的有途径，率先在全省走一条农民不离土、不离乡的致富道路。生态农业：适应博望居民消费需求，重点发展规模化的蔬菜、葡萄、水生蔬菜、瓠子、番茄、食用菌等农产品生产基地，稳定养殖业水面，开辟综合养殖区和鱼鸭混养区。引导农业生态化和种植标准化，推广无公害农产品、绿色食品和有机食品。观光农业：将休闲农业作为都市农业的重要领域。加快生态农业旅游观光带建设，开发一批休闲农庄，加强策划、包装和推介，扩大农家乐旅游规模，定期开展绿色文化节、荷花节、葡萄节等节事活动，集中打造观光休闲、文化科普、体验参与、旅游度假等农业特色旅游产业。有机农业（略）。- 15 - 苏州科赛投资发展集团有限公司 Suzhou Kesai Investment Group Co., Ltd.第四章 项目建设内容一、总体布局及建设规模本案开发需要整合现有各类资源，尤其是对相关文化自然资源的整合，按照城市发展的特点进行合理规划，然后进行运营，发挥最大的经济效益。根据博望的地形地貌特征、乡村旅游资源分布状况，及空间邻近性、整体性、系统性、有机性的空间组织原则，整个城区向西部扩展，把城镇区域拉大，将项目总体空间布局分为两大块：新城区基础设施建设项目及新农村建设项目。1、人口规模整个博望滨湖新区（包括各村庄整治，即现代城镇化建设）建设完成，人口将达到5560万人。2、项目用地建设及建设内容整个博望滨湖新城区规划面积约为60.2平方公里（90300亩）。规划布局主要有会展中心、文化休闲主题公园、区域性研发基地、旅游观光等内容，其主要建设内容包括：（石臼湖）环滨湖综合开发项目（滨湖大道、公园、广场、滨湖岸线景观等）、现代农业产业项目（包括水产养殖、有机农业）、滨湖商业服务核心区、新农村建设区、先进加工制造区及其他配套服务设施 ，并且优先启动滨湖（滨湖大道、滨湖岸线景观）综合开发项目、长流村新农村建设及部分新城基础设施作为整个项目运作的切入点。3、建筑风格承载徽派，延续城市历史文化，进行创新统一征用建房用地，统一规范建设，统一建筑风格，保持古香古色建筑形态，强调历史文化的延续性，将地方文化记忆与对未来的憧憬融入在新城的建设中。在具有现代都市风貌核心区内建设文化建筑，复苏传统街道生活空间，为新城建设增加了文化内涵。整个新城区建筑我们认为将传统徽派建筑文化与现代建筑风格相融合，运用现代的手法和技术手段，把最富代表性的东方建筑艺术元素有机地整合成具有宜人尺度，细而不繁的统一体。二、主要建设内容简介1、环滨湖综合开发项目本项目作为新城建设的战略支点，是引导沿湖片区发展的重要地段，以石臼湖东起长流村为起点至西野风港为终点约6公里，其建设内容为滨湖大道、公园、茶园、观景台、休闲沙滩，湿地公园、水上休闲娱乐设施等，以生态农业和自然风光展示为主。景色宜人的湖滨胜地向四面八方的来客展示着博望滨湖新城蓬勃发展的无尽活力。为满足各层次体育活动的需求，设置环城健身道、体育中心、全民活动中心，以及核心区内部的各级体育活动中心和休闲健身广场，力求实现健康、活力的发展理念。（略）2、现代农业产业项目现农业产业园是城镇化建设的重要组成部分，农业对于人们象征着自然、生态、健康的生活方式，它是现代观光农业展示区，它是田园旅游与农业旅游为主要特征。其建设依托博望现在有的农业基础，对农业的产业进行升级，其规划建设内容有：现代农业观光区、有机农业示范区、生态农业服务中心、农产品加工区和水系景观区。 （略）3、滨湖商业服务核心区滨湖商业服务核心区主要包括建设滨水休闲区、商务金融区、会展中心区、创意及咨询服务区、文化娱乐区、旅游服务区、综合功能区、生活居住区、体育活动区和水上休闲旅游度假区。各功能片重点明确相互融合，各具特色，展现多样化的城市风貌，合筑博望滨湖新城形象，是具有现代城市气息区域。（略）4、特色旅游新村新农村建设区主要是通过对东部长流村等村庄整治与整合，进行新农村建设，形成特色村（镇），建成特色农业景观光风貌村（镇）或工业配套服务村（镇），它是新农村建设示范区，是滨湖新城建设的重要组成部分。（略）5、先进加工制造区（略）6、其他配套服设施睦邻坊(现代商业服务中心) 现代商业服务区为新型的商业开发和社区管理模式，把所有与居民日常生活需要贴近的商业和生活服务设施都集中于一体。主要是发展现代商业服务区（中心）主要是为处于城市周边居民提供全功能社区配套的生活、生产服务设施。（略）现在生活配套服务区主要设立邻里中心，在新城区公里规划区内，根据一处睦邻坊服务中心辐射半径0.5公里范围最多服务8000户居民的设置原则，在新城区内设置四至五个睦邻坊，内设有超市、银行、邮政、餐饮店、宾馆、学校、维修店、休闲娱乐中心、医院、生活（商贸）市场和中介服务（法律、保险、旅游、家政、房产）、人才交流（创业）以及其他生产、生活配套设施等。（略）其他配套服务还包括：道路、供电、电信、垃圾处理、污水处理等。（略）- 31 - 苏州科赛投资发展集团有限公司 Suzhou Kesai Investment Group Co., Ltd.第五章 土地利用指标落实分析一、城镇用地分析提高土地利用集约度，应通过农村集体建设用地整理的方式来解决，将整理出来的集体建设用地复垦为耕地，结合土地增减挂钩政策，为城镇发展建设用地提供预留空间。村庄整理可通过多种方式分区引导，分类整理，镇区规划区范围内的村庄用地可采取就地重建、综合开发、全面改造，通过市场化运作来实现；村庄分布较散，但面积又较大的，选择规模较大，基础设施较好的居民点为基础，将周围规模较小，零星分布的居民点并入，形成区域的中心村；对于规模较小的村庄，可采取迁村并点的方式，鼓励村民往中心村和中心镇区转移。二、关于土地指标落地问题1、居民安置问题目前我国征地中安置原居民的方式主要有两种：一是异地安置，即在不改变原居民户籍性质（农业户口）前提下实行集体搬迁，此方式涉及搬迁的一次性补偿费用极高，且易受到原居民抵触；另一种方式是就地安置，即改变原居民户籍性质（实行农转非），并由政府承担原居民的社会保障（社会养老保险、医疗保险等）费用，此方式可大大降低原居民安置的一次性补偿费用，并有利于推进博望的城镇化建设。建议当地政府妥善作好原居民的安置工作。建议当地政府妥善作好原居民的安置工作，选择好村庄安置点，建议安置点实行统一规划布局。2、用地问题博望新镇项目的开发应符合马鞍山市土地利用总体规划，要以保护耕地为基础，不占用农户个人耕地，涉及到建设用地指标时，除了经批准在不破坏耕作层的情况下，通过开展村庄整治和农民宅基地整理，盘活村集体所有非农建设用地的存量资产，寻求解决博望镇城镇化建设项目用地出路问题。3、政策的运用本案的开发应运用好马鞍山鼓励开展土地整理和村庄整治及当涂县政府出台的当涂县农村土地整治节地指标使用暂行办法的新政策，鼓励村集体整合土地资源，清理村集体闲置土地零星用地，兴建农村服务业用房、农贸流通设施等，优先用于扶持发展乡村（镇）旅游。对部分经济实力较强、村民居住比较分散、宅基地占用面积偏大的村，可以开展向中心村镇集中的农村宅基地改革和多层公寓式农居房建设试点，通过整合村内空闲地、旧宅基地、废旧场所和边角荒地，挖掘用于乡村休闲旅游发展的集体建设用地指标，即新农村建设。4、建设用地指标问题因项目建设涉及到用地指标问题，而本项目的开发为解决土地指标提供需必要条件。项目以城镇化建设为基础，符合国家“城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩的政策”。在项目建设用地不足的情况下，通过城镇化及文化旅游项目的建设，整合现有的土地资源，在存量的基础上，盘活存量建设用地，解决城镇用地问题，要以产业（文化、农业等）带动土地增量，提高投入，产出才平衡，而大量投资、大规模建设，土地才有效时增减挂钩，进而解决项目用地指标问题，从而提高土地价格，这是解决土地指标非常必要的。项目开发建设可以通过现有的直接资源挖掘、筛选与提升，形成独特优势，从而增强其项目地块市场价值，可以有利地为推进博望滨湖新城综合开发项目建设创造了良好的条件，项目开发建设将进一步提升该区域经济发展水平。经初步测算，项目需要用地规模为60.2平方公里，约为90300亩左右，但是按照博望新城总规需要用地指标约为 亩。对于项目建设用地指标问题，我们认为可通过以下三种方式予以解决：（1）通过对项目建设范围内的农村土地整理工作，预计能整理出存量建设用地指标约 余亩。（2）将滨湖大道建设项目项目作为重点项目向省政府申报，争取由省政府直接提供用地指标。（3）同时通过废旧河道整治和年度新增用地指标等多种方式来解决滨湖新城建设的用地指问题。第六章 项目开发模式与保障措施一、开发原则整个开发项目要科学化、具体化，要将长远规划和中短期规划互相结合，村庄及新镇的布局、基础设施和当地产业发展规划形成整体，发挥整体资源的经济效益。按照“策划先行、规划其后；产业支撑、特色发展，整体推进、示范带动”。二、开发模式本项目采取的开发模式为：区域联动+城镇建设相结合。长三角城镇群的扩张与壮大为该地区城镇之间有效互动合作、接受辐射、共同发展提供了更为有利的条件，因此博望滨湖新城的建设要与南京都市圈为核心，充分考虑区域内联系的紧密性和完整性，主动融入长三角经济带，打造更大合作范围，主动接受长三角经济圈辐射，提长马鞍山区域地位，联动发展，这是个互惠互利的，相互支撑的合作发展模式，必将产生显著的经济、社会效益。三、社会保障措施通过各村庄的整治及项目开发建设，提高其城镇载体功能，通过完善区域内城镇基础设施建设、服务体系和文明自治社区，为城镇居民提供良好教育、居住、创业环境，并为城镇居民必要医疗、养老等社会保障措施。项目的建设涉及到农民失地的问题。极大多数农民是属于文化水平较低、资金较少、技能较差，农民的生活和生存面临严峻的挑战。因此，在项目开发中，要特别注意社会保障措施建设，即改变原居民户籍性质（实行农转非），并由政府承担或投资企业部分承担原居民的社会保障（社会养老保险、医疗保险等）费用，此方式可大大降低原居民安置的一次性补偿费用。或建立专门的农民保障机构进行管理，划出一部分股份解决农民及居民社会保障，以提供长期可靠的基本生活保障。第七章 投资估算（略）第八章 项目财务分析（略）一、启动资金概算根据项目周期与工程建设规范要求，初步概算， 启动资金为 亿元。二、启动资金筹措以上项目启动资金为 亿元人民币，由以下出资人出资：1、 集团有限公司出资 亿元，占总股本的36；2、科赛集团出资 亿元，占股份24%；3、 集团出资 万元，占股份16%；4、社会入股 亿元，占股份24%三、后续建设资金筹措根据工程建设进度和资金投入量的需要，一是增资扩股；二是采取销售开发用地回收资金；三是向社会金融机构争取贷款支持。以此确保资金正常运行，保障工程顺利实施。四、搭建金融平台、多渠道融资本项目被金融机构看好，根据金融机构要求在自有资金达到融资条件下，各家银行承诺予以贷款。1、发行基金：目前科赛集团成立了融资公司，有了基金发行团队，与江苏汇隆投资担保有限公司、北大创投、昆鹏股权投资等投资公司有过战略合作，科赛集团将根据项目情况，发行不同项目基金，扩大企业的资金来源渠道，以实现规模扩张。2、农总行贷款项目：科赛集团已在中国农行总行北京总部授权集中授信，各项目公司根据运行情况与当地农行进行对接，并在集团授信的额度内进行融资。3、申请发行企业债：苏州科赛集团有项目公司发行债券的成熟经验，与华龙证券、中银国际等机构有着长期战略合作，可以通过与战略合作者合作给项目公司发行债券。4、引入战略投资者：科赛集团作为投资大联盟的组织者，科赛不仅是投资者，更是资源的组织者，联合一大批志同道合的企业家组成企业群，形成投资大联盟。5、项目贷款及流动资金流贷款：科赛集团及子公司通过短期、中期、长期贷款融资，形成良好的融资结构，解决企业不同时期的资金需求，以满足科赛集团及子公司的经营需要。五、投资大联盟筹措资金苏州科赛集团原于浙江，发展于江苏苏州，集浙商苏商理智融于一体，在浙江一带较有号召力。只要项目可行，投资大联盟很快形成。特别是浙江民营经济名列全国前茅，民间资金存量数千亿，主要流向重大项目。第九章 项目社会效益简析 本项目的开发，涉及旅游休闲、餐饮娱乐、建筑、商业等多个行业及新农村建设开发项目，其所带来的经济效益非常可观，并构成一条完整的产业链条，对于改善马鞍山市城镇的结构和功能，优化产业布局，实现农业经济、旅游经济、商业的联动，形成城郊经济圈，区域内人口的生产力与生产关系较大改变，为马鞍山市地方经济的快速发展将发挥积极作用。预计每年可新增地区生产总值180亿元、税收30亿元，提供就业岗位1216万个。第十章 结论一、结论项目开发建设将有力地拉动当地的经济增长，促进马鞍市城镇化的进程，对树立马鞍山城市新形象，促进城乡交流，推动区域间经济发展尤其是推动马鞍山市经济发展市具有积极意义。虽然项目建设用地量较大，征地、拆迁工作任务重，但是只要各级党委、政府形成共识和合力，建立相应的机构加强协调，项目开发建设将较为顺利。该项目开发切实可行，建议适时批准立项。二、几点建议本项目的道路、堤岸、城市公共绿地等工程建设，纯属社会公益性投资，而且投资额度大，建议当地政府出台相关优惠政策，对行政性规费能免亦免，能减亦减办法，对地方性税收实行先交后返等优惠措施。建议政府积极争取上级各项专项建设基金，实行专款专用，减少投资商的负担。建议当地政府将拆迁安置与新农村建设进行有机结合，利于政策处理，保护被拆迁人合法权益。建议政府加强对职能主管部门的统筹协调，使职能部门完全按照政府意图办事，营造良好投资氛围。建议投资商即业主，搭建好金融平台，加强融资力度，保障资金正常运转。 目 录导言：打造湖水映城、碧水环城、城湖交融共生的魅力田园新城- 1 -第一章 总论- 3 -一、项目概况- 3 -二、项目现状- 4 -三、项目开发策略- 4 -四、项目投资企业和联盟企业简介- 4 -1、投