宁波天一广场项目可行性研究报告.doc

宁波天一广场
项目建议书

项目建设单位：宁波城建有限公司
编制单位：林奇集团有限公司

目 录

第一章 总论
1、项目名称
2、项目建设单位
3、项目法人单位概况
4、项目建议书编制依据
5、项目概况
6、主要结论
第二章 项目建设的必要性
1、项目提出的背景和依据
2、现有信息系统装备和信息化应用状况
3、信息系统装备和应用目前存在的主要问题和差距
4、项目建设的意义和必要性
第四章 需求分析
1、与政务职能相关的社会问题和政务目标分析
2、业务功能、业务流程和业务量分析
3、信息量分析与预测
4、系统功能和性能需求分析
第五章 总体建设方案
1、建设原则和策略
2、总体目标与分期目标
3、总体建设任务与分期建设内容
4、总体设计方案
第六章 本期项目建设方案
1、建设目标与主要建设内容
2、标准规范建设
3、信息资源规划和数据库建设
4、应用支撑平台和应用系统建设
5、网络系统建设
6、数据处理和存储系统建设
7、安全系统建设
8、其它（终端、备份、运维等）系统建设
9、主要软硬件选型原则和软硬件配置清单
10、机房及配套工程建设
第七章 环保、消防、职业安全、职业卫生和节能
1、环境影响和环保措施
2、消防措施
3、职业安全和卫生措施
4、节能目标及措施
第八章 项目组织机构和人员
1、项目领导、实施和运维机构及组织管理
2、人员配置
3、人员培训需求和计划
第九章 项目实施进度
第十章 投资估算和资金筹措
1、投资估算的有关说明
2、项目总投资估算
3、资金筹措
第十一章 效益与风险分析
1、项目的经济效益和社会效益分析
2、项目风险与风险对策

第一章 总 论
1．1项目名称
宁波天一广场
1．2项目开发单位
宁波城建有限公司
1．3项目法人单位概况
该项目计划建成国内一流融休闲、商贸、旅游、餐饮、购物于一体的大型城市中心商业广场，成为宁波市又一个对外开放的亮点。
广场建筑以2-4层低层为主，充分体现现代商业气派为特点，中央以3.6公顷绿地广场为依托，缀以一条南北相向的水街，一池碧水，点缀着几幢精致通透的建筑，优雅的环境，丰富的景观，将使CBD广场的商业氛围更富情趣。广场更以体现浓郁的商业文化为特色，通过露天舞台安排演出，展卖宣传等商业文化活动，为宁波市民提供一个开放的、参与性较强的城市客厅。作为宁波市最大的城市中心商业广场，CBD项目将建造16.7万平方米的商铺，2万平方米的停车场，64000平方米的绿地，6000平方米的水街，1000平方米的演艺舞台。
宁波天一广场东起车轿街，西至开明街，北沿中山东路，南临药行街，总占地面积为19.6公顷，是国内一流的融休闲、商贸、旅游、餐饮、购物为一体的大型城市商业广场。广场集购物、休闲、娱乐、文化、旅游于一体 ，被誉为宁波的商业航母，是宁波城市又一张亮丽的名片。景致通透的广场建筑、一池碧水、一块3.6公顷的城市绿地，使天一广场充满了现代的商业气息，也给市民提供了一个环境优雅的休闲娱乐中心。
1．4编制依据
1．4．1宁波城市总体规划
1．4．2国家和地方有关政策法规、标准和规范
1．4．3有关设计的基础资料及拟建场址的规划方案
1．5项目概况
1．5．1项目位置
项目地址位于在宁波最繁华的商业中心，东起日新街，西至开明街，北沿中山路，南临药行街。
1．5．2建设规模
项目占地10万平方米；
总建筑面积7.13万平方米；
商业面积 4.94万平方米
1．5．3投资估算与资金筹措
项目总投资估算为：12.5亿元，详细估算如下：
（1）、土地费用：17280万元
（2）、建安费用：116669万元
（3）、其他费用：213000万元
（4）、预备费用：111600万元
（5）、建筑期利息：21742万元
1．6研究结论
本项目符合国家产业政策、我市有关政策和城市规划、对于盘活国有土地资源，使其开发增值，进而提升我市居民的居住环境和品位，有着重要的实际意义。同时，也落实了市政规划，促进了省会旧城项目改造，合理利用了土地资源；项目市场前景良好，从经济效益上看，项目具有较强的盈利能力、清偿能力和抗风险能力，在财务上可行。从社会效益上看，项目社会效益良好，所以项目是可行的。
项目法人单位概况
该项目计划建成国内一流融休闲、商贸、旅游、餐饮、购物于一体的大型城市中心商业广场，成为宁波市又一个对外开放的亮点。
广场建筑以2-4层低层为主，充分体现现代商业气派为特点，中央以3.6公顷绿地广场为依托，缀以一条南北相向的水街，一池碧水，点缀着几幢精致通透的建筑，优雅的环境，丰富的景观，将使CBD广场的商业氛围更富情趣。广场更以体现浓郁的商业文化为特色，通过露天舞台安排演出，展卖宣传等商业文化活动，为宁波市民提供一个开放的、参与性较强的城市客厅。作为宁波市最大的城市中心商业广场，CBD项目将建造16.7万平方米的商铺，2万平方米的停车场，64000平方米的绿地，6000平方米的水街，1000平方米的演艺舞台。

第七章 环境保护，节能与消防
1、环境保护
本项目涉及环境保护方面的内容主要有污水处理，排烟处理，防噪声处理及施工期间环境保护等方面。
1.1污水处理
本项目污水主要是生活污水，包括卫生间污水和厨房及餐厅污水。
卫生间污水和厨房餐厅污水经化粪池和隔油池处理后，排入市政污水管道，普通生活废水经中水设施处理后回用。
1.2排烟处理
本项目中餐厅所产生的炊烟，将用符合国家标准的净化设备处理，达到环保要求后排出。
1.3防噪声处理
噪声主要来源于送，排风系统及空调系统等机电设备在运转时发出的机械噪声。
设备选型时采用低噪声设备，风机选用低噪声的轴流风机，同时对设备专用房采用隔声处理。
1.4施工期间环境保护
项目在施工过程中，机械设备噪声及施工过程中粉尘对周围人群和环境会造成影响。因此在施工过程中对噪声较大的机械设备加隔声装置，对浮土进行覆盖，同时使用商品混凝土，以降低粉尘量。
2、 节能
2.1节电
采用紧凑型荧光灯，细经直管荧光灯等新型高效光源及电子镇流器，降低照明用电量。
2.2节水
水龙头，截门以及卫生器具采用节水型新产品。
2.3建筑节能
供暖，供电，供气，供水系统采用合理的工艺流程。建筑物外墙，顶棚，楼板采用新型保温隔热材料。
3、 消防
为确保项目的消防安全，拟设置火灾自动报警系统，自动喷淋灭火系统，消防栓灭火系统，手提式灭火系统等消防设施。
第九章项目实施进度
建设进度
本项目计划建设期为2年多，计划在2002年底全部建成，具体计划如下：
2001年3月前
1）完成项目可行性报告的编制和报批工作，
2）完成规划方案的调整和报批工作。
2001年8月前
1） 初步完成拆迁工作，
2） 进行工程前期准备工作，
3） 完成工程一期施工图设计，
4） 选定施工单位，完成手续，开始项目建设。
2002年
1） 工程施工，
2） 工程进行设备安装，调试，
3） 工程装修，
4） 工程环境布置。
2002年底
1） 竣工验收，
2） 交付使用。

第十章 投资估算和资金筹措
1、投资估算的有关说明
1.1根据本项目拟定的建设规模，建筑方案，相关系统设计要求进行估算，投资估算所涉及的费用主要包括项目前期费用，建筑安装工程费用，室外工程费用等。
1.2本项目建设用地系政府已有土地
1.3本项目建筑安装工程费用参照近年来宁波市类似工程竣工决算资料，并根据建设时间，规模，标准等方面的差异进行合理调整，按单方造价指标进行估算。
1.4本项目前期工程费主要有可行性研究费，原旧房拆迁费，工程勘察费，设计费，工程相关费等。
2、 项目总投资估算
项目总投资估算为：12.5亿元，详细估算如下：
（1）、土地费用：17280万元
（2）、建安费用：116669万元
（3）、其他费用：213000万元
（4）、预备费用：111600万元
（5）、建筑期利息：21742万元
3、资金筹措
本项目总投资14亿，拟申请政府固定资产投资解决。
第十一章 效益与风险分析
1、项目的经济效益和社会效益分析
广场以放射性轴线为骨架，既达到了组织，吸引人流汇集于中心广场，聚集人气的效果，又通过轴线于外围景点产生对话，更好的与周围环境融为一体。
在节假日，中心广场聚集的人数高达5到6万人。这既增添了广场的热闹氛围，又激发了商家的销售热情，互动效果明显。
自2002年10月开放以来，吸引了近250家客户，一批世界顶级品牌也纷纷入驻，形成了以大型品牌商场为龙头，服装，餐馆，娱乐，精品共同发展的商业体系。
每年盈利916万元。首创的以企业管理为主体，以政府执法为保障的新型管理模式，也是该广场与周围的街区形成共荣的大商业环境，推动了宁波商贸经济的蓬勃发展。
2、 项目风险与风险对策
中心广场的尺度虽几经调整但任然显得过大，广场内硬质铺地过多，软质绿化过少，便民设施和场地任不足。
停车问题有待解决。天一广场在交通方面有两点教训：1没有预见到人流的高度密集给周围城市交通带来的冲击，缺乏从城市层面上对人车分流的组织安排。2停车位考虑的预见性不够。
相应对策应该加大绿化投入和增加停车位。

16

目 录
1 项目概要 1
2 项目的意义和必要性 3
2.1国内外现状和技术发展趋势 3
2.2 产业关联度分析 7
2.3 产品市场分析 8
2.4 与国家高技术产业化专项总体思路、原则和目标相关情况 11
3 项目的技术基础 13
3.1 项目成果来源及知识产权情况 13
3.2 已完成的研究开发工作及中试情况 14
3.3 技术工艺特点与优势 15
3.4 项目对行业技术进步的促进 16
4 项目建设方案 18
4.1项目建设任务和规模 18
4.2 生产工艺技术路线和特点 18
4.3 主要设备方案 21
4.4 项目工程方案 23
4.5 主要公用工程方案 24
4.6 项目建设地点和规划 25
4.7 项目建设工期和进度安排 27
4.8 项目组织与管理 28
5 环境保护、资源利用和节能 31
5.1 环境保护 31
5.2 项目资源利用 33
5.3 项目外部配套条件 34
5.4 节能措施 35
6 项目法人基本情况 36
6.1 建设单位概况 36
6.2 企业研发能力 38
6.3 企业财务状况 39
6.4 项目负责人情况 40
7 投资估算与资金筹措 41
7.1 投资估算 41
7.2 资金来源 42
7.3 分年投资计划 42
7.4 贷款偿还计划 42
8 项目财务评价 43
8.1 评价依据 43
8.2 销售收入、销售税金及附加估算 43
8.3 总成本费用估算 43
8.4 利润估算 44
8.5 盈利能力分析 44
8.6 偿债能力分析 45
8.7 不确定性分析 45
8.8 财务评价结论 45
8.9 社会、环境效益分析 45