山西省x公司经济适用住房项目可行性研究报告.doc

山西省XX公司经济适用住房建设项目
目　　录
第一章　　总　论 1
1.1项目的提出 1
1.2项目概况 1
1.3可研报告编制依据和范围 2
1.4编制原则 3
1.5建设地点及用地规划 3
1.6项目建设的内容及规模 4
1.7建设方案 5
1.8投资估算及资金筹措 5
1.9建设工期 6
1.10主要经济技术指标 6
1.10研究结论 8
第二章　项目建设的意义及必要性 9
2.1建设单位简介 9
2.2单位住房现状情况 9
2.3项目建设的意义及必要性 10
第三章　建设地址及建设条件 16
3.1土地概况及周边环境情况 16
3.2建设条件 18
第四章　　项目建设目标及主要内容 25
4.1项目目标 25
4.2项目建设的主要内容 25
第五章　　工程建设方案 28
5.1土地性质 28
5.2设计原则 28
5.3总体规划设计理念及构思 29
5.4项目设计方案 33
5.4结构设计 39
第六章 公用工程方案 42
6.1供电工程设计 42
6.2供水工程设计 44
6.3采暖通风设计 46
第七章　　环境保护 49
7.1环境现状 49
7.2编制依据 49
7.3主要污染物 49
7.4施工期环境影响分析 50
7.5施工期环保措施 52
7.6项目建成后环境影响分析 53
7.7环境影响评价结论 54
第八章　　节能 55
8.1设计依据 55
8.2节能规划和宏观节能政策措施 55
8.3项目节能措施 57
第九章　　项目实施计划 59
第十章　　投资估算与资金筹措 61
10.1编制依据及有关说明 61
10.2投资估算 62
10.3资金筹措方案 62
第十一章　　招标方案 63

附表：
1、XX路小区总投资估算表
2、建设南路职工小区总投资估算表
3、总投资估算表
附件：
1、太原市规划局选址意见书
2、土地使用证

附图：
1、XX小区总平面图
2、XX小区总平面图
3、标准户型图

iv

第一章　　总　论
1.1项目的提出
近年来，商品房价格的一路飙升。巨大的利益驱动使得商品房建设规模迅速扩大，而经济适用房建设却远远落后于商品房的发展速度，不能满足占人口绝大多数的中低收入家庭的住房需要。在这种情况下，国家为了改变商品房价格居高不下的现状，有效解决中低收入家庭的住房问题，决定加大力度发展经济适用房。
近年来太原市经济发展迅速，也带动了房地产价格的迅速提高。随着太原市近几年房屋价格不断上扬，买房已经成为老百姓一生中最大的一笔投资。山西省XX公司虽然已经为职工解决了一部分住房问题，但职工住房难的问题依旧比较突出，公司领导想职工所想，急职工所急，为了缓解职工住房难的问题，同时也是为了让职工安心工作，增强公司内部凝聚力和外部竞争力，提出山西省XX公司经济适用房建设项目。
1.2项目概况
1、项目名称：山西省XX公司经济适用住房建设项目
2、项目性质：单位自建，经济适用房
3、建设单位：山西省XX公司
1.3可研报告编制依据和范围
1、编制依据
（1）《太原市城市总体规划》（1996-2010）
（2）《国家居住区规划设计规范》
（3）《太原市城市规划管理技术规定》
（4）太原市规划局选址意见书
（5）《经济适用住房管理办法》
（6）《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》
（7）国家计划委员会、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》第三版
（8）国家计委《投资项目可行性研究指南》
（9）现行的行业规定、产业政策、法律法规、设计标准
国家有关住宅建筑设计规范
（10）国家有关建筑节能的设计规范
（11）项目单位提供的其它基础资料
2、研究范围
受项目承办单位委托，山西国阳投资咨询有限责任公司组织有关专业技术人员，在建设单位的积极配合下，对本项目进行了全面、深入的可行性研究，具体研究范围如下：
（1） 项目建设的意义及必要性；
（2） 建设单位承建能力分析
（3） 投资环境条件分析
（4） 项目建设内容及规模
（5） 项目实施方案的确定
（6） 工程建设方案
（7） 投资估算与资金筹措。
1.4编制原则
1、经济适用房是面向中低收入家庭的普通住宅，其建造体现适用、经济、美观、安全、卫生、便利的原则；其布局要符合城市规划的要求；其使用功能满足居民基本生活的需要。
2、项目的建设力求功能完善，节约投资的原则，尽量做到简洁、大方。
3、严格执行国家和地方有关建筑节能、环保、消防等规定、标准和规范。
1.5建设地点及用地规划
本项目分别在两个区域、三个地块实施：
(1)XX路职工住宅小区：位于太原市东北地区，XX路以东，用地北侧为中元玻璃厂在施底商住宅搂，西面为XX公司现有住宅，与太原市XX路相接，南侧为XX公司现有住宅。东面为北同蒲铁路线。
XX路小区北侧地块总占地7700平方米，拟建一栋21/12层高层建筑；
XX路小区南侧地块总占地5700平方米，拟建两排层数为五层的多层建筑。
(2)建设南路职工住宅小区：位于太原市东南地区，建设南路以西，北临红线宽度为20米的规划路。
XX小区地块总占地14595平方米，拟建一栋28层高层建筑。
1.6项目建设的内容及规模
1、建设规模
本项目拟在XX路小区和建设南路小区两个区域的三个地块分别建设，总建筑面积64376平方米，其中住宅部分55325平方米，防空层面积(设于高层地下一层)2402平方米，地下停车场6650平方米。
2、建设内容
主要建设内容包括：新建住宅楼的土建工程、装饰工程、给排水工程、电气工程、通风工程、消防工程、综合布线工程以及该区域范围内的给水管网、排水管网、雨水管网、场地硬化、场地绿化及电力线敷设等室外工程。
1.7建设方案
XX路小区在南北两个地块建设，北侧区块为一栋21/12层高层建筑，总建筑面积24580平方米，地下停车场面积3523平方米，项目容积率3.19，建筑密度19.49%，绿化率38%，设计安置职工282户，980余人；南侧地块为两栋五层建筑，总建筑面积7000平方米，容积率1.23，建筑密度25.68%，绿化率38%，设计安置职工110户，385人。
XX小区设计一栋28层高层建筑，总建筑面积26146平方米，地下停车场面积3127平方米。项目区容积率1.8，建筑密度6.4%，绿化率42%，设计安置职工308户，1080人；
根据国家《经济适用住房管理办法》规定，本着注重实际，统筹兼顾的原则，项目确定住宅建筑共计700套，其中90平方米以上户型128套，90平方米以下户型572套。
1.8投资估算及资金筹措
1、总投资
项目建设总投资 10684.8万元
其中：XX小区投资　　　　　5408.6万元
　　　XX小区投资　　　　　5276.2万元
2、资金筹措
本项目为经济适用房建设工程。项目建设资金全部由职工住房集资款解决。
1.9建设工期
全部项目建设工期确定为24个月，其中多层部分工期确定为15个月。
1.10主要经济技术指标
见表1-1

表1-1 主要经济技术指标表
序号
项 目
指 标
备 注
1
规划总用地面积
18671m2

其中XX小区
11290 m2

XX小区
7381 m2

2
居住户数
700户
其中安置拆迁户638户，廉租户62户
3
居住人数
2450人

4
总建筑面积
64376m2

4.1
住宅面积
55325 m2

4.2
地下人防工程面积
2402 m2

4.3
地下停车场面积
6650 m2

5
容积率

XX小区高层
3.19

XX小区多层
1.23

XX小区高层
1.80

6
绿化率

＞30%

XX小区高层
38%

XX小区多层
33%

XX小区高层
42%

7
项目建设总投资
10684.8万元

XX小区
5408.6万元
1541元/平米

XX小区
5276.2万元
1802元/平米

1.10研究结论
1、项目的建设符合我国经济适用房建设的有关规定和标准，符合太原市城市总体规划、城市改造修建性详细规划的要求。
2、经济适用房建设项目将在很大程度上解决山西省XX公司现有职工及离退休人员的住房问题，同时对提升企业形象，深化企业文化都具有积极的意义。
3、项目的建设有利于改善山西省XX公司住宅区危、旧、杂、乱的现状，有利于推进太原市城市化建设进程，改善人居环境。
4、本项目经济适用房建设属于自筹资金建设，并进行物业托管，为社会带来了一些工作岗位，有助于缓解社会的就业压力，构建和谐社会。
5、本项目已作了大量的前期准备工作，项目的建设无论在建筑功能、设施配套，还是建设标准上，都是客观的、必要的。
综上所述，该项目符合国家相关产业政策，建设条件已具备，建设规模合理，建筑标准适当，具有显著的社会效益。
本项目是必要的、可行的，建议尽快组织实施。
第二章　项目建设的意义及必要性
2.1建设单位简介
山西省XX公司始建于1955年，是省属国家总承包一级施工企业，具备国家公路工程总承包一级，公路路基工程、公路路面工程、地基与基础、机场场道工程、土石方工程、桥梁工程专业承包一级、岩土工程勘察甲级、地质灾害治理乙级、资质能力，是通过国家质量、环境、职业健康安全三标一体认证的综合性施工企业。公司目前拥有职工1528人，各类专业技术人员486人，总资产3.1亿元，拥有600多台，总功率3万多千瓦性能优良的施工机械，具有丰富的施工经验和雄厚的技术力量。
2.2单位住房现状情况
山西省XX公司为五十年代成立的国有老企业，现在册职工1528人，离退休职工897人，无工作家属89人，由于多年遗留问题和原因，职工住房满足不了需求，许多老职工仍居住在老平房及窑洞，近年来分配的大、中专学生无法解决住房，职工小区脏、乱、差得不到改善。
① XX路职工住宅小区：
现有八十年代至九十年代建设的旧楼房15栋，六十至七十年代平房26栋。建筑总面积为48380㎡，现有总户数为877户。
由于地质原因和建筑问题，在上世纪九十年代职工8号、9号楼住房出现裂缝和倾斜，多年来经多次加固也未阻止继续裂缝和倾斜。经鉴定机构鉴定，已不适合人居住。该拟建地块现有危险四层楼房2栋（住户84户）， 3层旧楼2栋（住户68户），旧平房窑洞15排（住户106户）。其他区域平房（居住的52户老职工及家属）。另外太原市胜利街改造工程已全面启动，根据市规划总体方案，此次道路改造需拆除公司18号职工住宅楼（55户）。
② 建设南路职工住宅小区：
现有八十至九十年代楼房6栋，七十年代平房19栋。建筑总面积为18350㎡，现有总户数为367户。
该地块现为棚户区，现有危旧平房12栋（居住的79户老职工及家属）。其他楼间平房7栋 （居住的42户老职工及家属）。
2.3项目建设的意义及必要性
2.3.1项目的建设符合国家发展经济适用房的相关政策
近年来伴随住房制度的改革和经济的快速发展，全国房价呈现持续走高的态势。房价上涨让很多准备买房人特别是中低收入家庭的购房压力越来越大。而且，长期以来存在的高档住宅增长过快和经济适用房、普通商品房供应不足，富人阶层竞购豪宅越演越烈和工薪阶层、中低收入者望房兴叹的矛盾，也一直未见根本化解。中低收入家庭经济的增长远远落后于房地产价格的增长。据统计，居民购买一套商品房要花费一个普通收入家庭15~ 20年的全部收入。
住房问题已成当今社会热点之一。为了实现“居者有其屋”的目标，我国各级政府采取了不少措施，经济适用房就是其中之一。经济适用房是我国住房制度改革在经历了福利分房、安居工程及住房商品化等探索之后，产生的一种新的房屋所有形式，是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济适用房是国家为解决中低收人家庭住房问题而修建的普通住房。
国务院总理温家宝3月5日在十届全国人大五次会议上做政府工作报告时指出：房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用，必须促进房地产业持续健康发展。房地产业应重点发展面向广大群众的普通商品住房和经济适用房。政府要特别关心和帮助解决低收入家庭住房问题，加大财税等政策支持，建立健全廉租房制度，改进和规范经济适用房制度。经济适用房作为我国住房市场的重要组成部分，肩负着保障百姓住房的重任，其地位无可取代。
在建设部等部门于2004年5月联合下发的《经济适用住房管理办法》中，明确规定“经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房”。
我国从1994年起开始启动经济适用房计划，十多年来它为众多中低收入家庭提供了上千万套价格相对低廉的住房。国家为建设经济实用房投入了大量补贴，在经济适用房的土地出让金、行政事业性收费等方面给予多项政策优惠，对有效解决中低收入家庭的住房问题、促进社会和谐发展起到了非常重要的作用。
我国正在建设和谐社会，其中居住和谐的宗旨和目标就是随着经济社会的发展和居民收入水平的提高，建立多层次的住房供应体系，满足不同收入人群的住房需求，逐步实现人人有住房的社会目标。
2004年6月，为了促进房地产业的持续快速健康发展，根据《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，结合本省实际情况，山西省政府出台了一系列促进房地产发展的规定和办法，在一定程度上刺激了商品房市场，保证房地产开发市场健康发展。
本项目建设经济适用房，其目标就是要解决本企业职工和太原市城市低收入家庭的住房问题。项目的建设符合我国政府关心民众生活和实现社会和谐发展的相关政策。
2.3.2项目的建设有利于改善小区居住环境
目前两个小区住房结构均为棚户区、平房、楼房混杂，设计规划布局不合理，胡乱搭建现象严重。由于住宅多建于上世纪六、七十年代，房屋破旧，水、电、暖等配套设施不完备，小区内污水、垃圾肆意倾倒，造成环境的脏、乱、差，居民怨气冲天，管理难于奏效。因此，亟需对两小区进行改造。
2.3.3项目的建设可以有效解决职工的住房问题
自2000年年底，太原市政府取消福利分房制度，个人购房数量剧增。同时，随着农村城镇化，城镇和部分农村居民收入水平不断提高以及消费观念的转变，消费者对商品房的需求迅猛扩大。但由于近年来商品房价格也不断上扬，买房已经成为老百姓一生中最大的一笔投资。统计表明，2004年太原市商品房均价涨幅在45％左右；2005年，商品房均价进一步升高，比年初增长62.9％，个别小区涨幅超过100％，而全国的平均涨幅在11.9％之间，其平均涨幅高出全国51％，远远高于上海、厦门和青岛等发达城市。2004年底，太原市商品房最高价为每平方米2300多元，而2005年底，商品房最高价已突破3000元大关。到2006年底，每平方米4500元的价格也成为市中心地段的平均价格。高昂的房价让市民望房兴叹。据测算，太原市目前居民购买一套商品房要花费一个普通收入家庭近20年的全部收入。
项目建设经济适用房，不仅在数量上可以满足约700户职工家庭的住房问题，而且价格较低，住宅销售每平米均价为1802元(建设南路小区高层)，远远低于同类地段商品房每平米3000元的均价，仅为商品房价的60%。由于经济适用房以中小户型为主，单套住宅价格仅约15万元左右，资金数额较小，职工容易接受，真正成为老百姓买得起的房子。因此，项目所建经济适用房适合普通职工的消费能力。
由于多年遗留问题和原因，山西省XX公司职工住房满足不了需求，许多老职工仍居住在老平房及窑洞，近年来分配的大、中专学生无法解决住房。项目建设经济适用房共计55000余平方米，700套，可以很大程度上满足职工的住房需要，对有效解决本单位职工住房问题起到非常重要的作用。
2.3.4项目的建设有利于推进太原市城市化建设进程
太原市是山西省中心城市，国家历史文化名城。根据《太原市城市建设总体规划（2006年-2020年）》，城市规划区将进一步扩大，城中村和城市中的一些不和谐建筑将进一步改造，使太原市成为环境整洁、布局合理、景色优美的宜居城市。
城市的改造和拆迁必须以人为本，大量的拆迁安置问题成为城市化进程的难题。项目建设经济适用房55000余平方米，在满足中职工住房需求的同时，可以配合城市化建设，作为拆迁户安置的一个重要组成部分安置拆迁户，可以有效化解城市化建设中的拆迁问题和矛盾，促进和加快太原市城市化建设进程。
2.3.4项目的建设有助于缓解社会就业压力
山西省XX公司经济适用房建成后，将采用物业托管的方式，聘请物业公司进行物业管理，届时势必会增加社会的工作岗位，缓解社会的就业压力，缓和社会矛盾，有助于实现构建和谐社会的发展目标。
本项目完成后，山西省XX公司职工的居住条件将得到明显的改善，对提高企业外部形象及竞争力都大有裨益。所以本项目的建设是必要的，应尽快组织实施。
第三章　建设地址及建设条件
3.1土地概况及周边环境情况
3.1.1XX路职工住宅小区(以下称XX小区)
XX路小区位于太原市东北地区，XX路以东，用地北侧为中元玻璃厂在施底商住宅搂，西面为XX公司现有住宅，与太原市XX路相接，南侧为XX公司现有住宅。东面为北同蒲铁路线。小区净用地面积为4.1932公顷。
本用地距离太原火车站4.2公里，距离武宿机场15.6公里，西侧与XX路紧临，交通非常便捷。
山西省长城医院二院位于小区东北，距离约为0.4公里，本小区与即将建成的超市，距离本组团300米，购物方便；在小区附近分布着粮店、菜市场；小区南侧为建北小学，与本小区仅一墙之隔，教育环境比较优越。
本小区现状用地为山西省XX公司宿舍，场地内的地形较为平坦，高程约为811.80左右。小区内2、4、5、10、11、12、13、14、15、16、19、20、23号住宅楼以及社区服务站均保留，其余建筑均考虑拆除。现有建筑总面积为48380㎡，现有总户数为877户。
此次拟建区域土地地号为20805013，为划拨住宅用地。此次用地申请范围北侧地块8330平方米，南侧地块2960平方米。四至范围东边为北同蒲铁路，北边为中元玻璃厂，南边为公司职工楼，西边为公司职工楼。
综上所述，本组团将融于周围大环境中，建设成为一个交通便利、配套设施齐全、环境优美的居住小区。通过项目实施可解决拆迁住户360户，廉租户32户。
3.1.2建设南路职工住宅小区(以下称XX小区)
建设南路职工小区位于太原市东南地区，建设南路以西，北临红线宽度为20米的规划路。用地北侧规划路以北为太原市家具总厂，太铁一中位于其西北侧，西面与太原市东景花园小区相接，西南侧为太原市市建二公司，南侧为XX公司第一工程处道桥工程分公司。东面建设南路以东分别为省图书音像批发中心、省出版局宿舍、省印刷物资总公司宿舍、省电影公司修理厂和太原市建筑轻钢结构厂。小区净用地面积为1.4595公顷。
本用地距离太原火车站0.5公里，距离武宿机场11.4公里，东侧与建设南路、北侧与城市规划道路紧临，南侧与城市双塔东街道路紧临。交通非常便捷。
山西省人民医院位于小区东南，距离约为1.5公里，本小区与建设路的入口北侧坐落着长城医院；五一商厦位和朝阳街服装城在本用地的东北侧，建设路以东，距离本组团0.5公里，购物方便；在建设路的南0.8公里是山姆士大超市；小区西北侧为太铁一中，与本小区仅一路之隔，教育环境比较优越。
本小区现状用地为山西省XX公司宿舍，场地内的地形较为平坦，高程约为816.50左右。小区地块现为棚户区，现有危旧平房12栋，其他平房7栋。地块内3、4、5、6号住宅楼以及沿街公司一栋四层住宅楼均保留，其余建筑均考虑拆除。现有建筑总面积为18350㎡，现有总户数为367户。
此次拟建区域土地地号为10412025-1，为划拨住宅用地。此次用地申请范围约7670平方米，四至范围东边为建设南路，北边为规划道路，南边为公司职工楼，西边为东景花园。
综上所述，本组团将融于周围大环境中，建设成为一个交通便利、配套设施齐全、环境优美的居住小区。通过项目实施可解决拆迁住户278户，廉租户30户。

3.2建设条件
3.2.1气象条件
太原属暖温带大陆性气候，四季分明，春季干旱少雨，日照充足，蒸发量大；夏季高温炎热，雨量集中；秋季多雨，天高气爽；冬季寒冷、干燥、少雪，其主要气象指标如下：
冬季采暖室外计算单位温度： -l2℃
最冷月(一月)平均温度： -7℃
最热月(七月)平均温度： 23.7℃
夏季通风室外计算温度： 27.6℃
绝对最高温度： 39.4℃
绝对最低温度： -25.5℃
平均降雨量： 466.6mm
日最大降雨量： 183.5mm
全年主导风向 北向
全年平均相对湿度： 60％
平均气压： 926.8mbar
全年无霜期： 188天
最大积雪深度： 160mm
冻土深度： 80cm
基本雪压： 0.35 KN/㎡
基本风压： 0.40KN/㎡
平均风速： 2.5m／s
全年日照时间： 2576h
地震设防烈度： 8度
3.2.2地质条件
参照两地块现有建筑的地质勘探报告，初步判断场地水文地质情况如下：
XX小区：
①拟建建筑物所处的场地，地形基本平坦，勘察期间各勘探点的地面绝对标高介于810.34～811.92m。拟建场地所处地貌单元为汾河Ⅱ级阶地。
②勘察深度范围内地基土主要由第四系全新统冲洪积地层（Q4al+pl）构成，岩性以粉土、粉质粘土为主。
③勘察深度范围内揭露的首层地下水类型为上层滞水，勘察期间实测静止水位埋深介于1.1～3.0m，地下水位标高介于808.74～809.71m。勘察期间属平水期，地下水位季节性变幅约在1.0m左右。地下水对混凝土结构、对钢筋混凝土结构中的钢筋、对钢结构均不具有腐蚀性。
④拟建场地类别为Ⅲ类，场地土类型为中软场地土，地基为不均匀地基。
⑤太原市抗震设防烈度为8度，设计基本地震加速度值为0.20g，设计地震分组为第一组。地基土具有液化的可能，液化等级为中等，地基土可不考虑震陷影响。
⑥拟建场地为建筑抗震一般地段。
⑦拟建场地可视为稳定场地，经地基处理后，适宜本工程建设。
⑧太原市标准冻土深度为0.8m。
XX小区：
(1) 地形、地貌
场地地形平坦，地貌上系晋中盆地洪积平原区。
(2) 场地岩土时代及成因类型
自然地面下4.8m以上系全新统上部的黄土类粉土，为洪积成因，划为1层；4.8m以下系全新统下部湖相成因的粉土，间有洪积成因的粉土层，划为2、3、4层：13.7m以下系冲积成因之细砂层划为5层
(3) 地基岩土构成及岩性特证
在地表下l5m深度内，将地基土划为5大层．其中第1层分为两个亚层自上而下叙述如下：
第1.1层黄土类粉土，褐黄色，稍湿，稍密，中高压缩性轻弱湿陷性普遍含有灰渣煤块，砖瓦片等杂物，顶部局部为杂填土。中下部颜色趋红，粘性增大。局部为粉质粘土。层底埋深2.0-2.8m，平均埋深2.4m。
第1.2层粉土，褐黄色，稍湿，中密，中压缩性。较1.1层，杂物含量减少，粘性变小，甚至局部为粉砂，层底埋深4.0-6.1m，平均埋深4.8m，平均层厚2.4m。
第2层粉土，褐灰色，湿，中密，中压缩性。土质较均匀，偶含砖屑，瓦片，夹粉质粘土薄层，有臭味。地下水位埋藏于该层中下部，标贯击数最小值为1.8击，较为软弱，为第1层软弱下卧层。层底埋深7.3-8.8m，平均埋深7.9m，平均层厚3.1m。
第3层粉土，褐黄色，中密状态，中低压缩性。本层顶部局部为粉砂，中下部含粉质粘土透镜体。层底埋深9.1-11.3m，层底埋深平均值10.0m，层厚平均值2.1m
第4层粉土，褐灰色，灰褐色，中密状态，中压缩性。由上而下颜色趋浅，粘性增大，底部局部夹粉质粘土薄层。层底埋深13.3-14.5m，平均埋深13.7m，层厚平均值3.7m
第5层细砂，黄褐色，饱和，中密状态。自上而下由粉细砂过渡至中砂，根据筛分结果，颗粒组成统计值定名为细砂，层底未揭穿。
(4) 地基土承载力标准值
地基土承载力标准值系根据土的类型，相应的物理力学性质指标。标贯击数等采用查表法综合确定。
第1.1层黄土类粉土 fk =130kpa;
第1.2层粉土 fk =130kpa;
第2层粉土 fk =110kpa;
第3层粉土 fk =150kpa ;
第4层粉土 fk =170kpa ;
第5层粉土 fk =160 kpa ;
(5) 地下水
场地北部地下水位平均埋深6.6m，标高为769.70m，而南部水位埋深7.1m，标高为768.8m，水力坡度4.8%0，坡向南。
地下水埋藏类型为潜水本场地与原勘察场地属同一地貌单元，且相连，附近无另外污染水流经，水化学性质应为一致，故可采用原结论：地下水对混凝土及钢筋均无腐蚀性。
(6) 地震效应
①地震烈度
场地地震烈度为八度，属近震区。
②建筑场地类别及地脉动卓越周期
根据原勘察资料实测剪切波速值，判定本场地土类型为中软场地上：建筑场地类别为111类；场地地脉动卓越周期值有2个，第一卓越周期值0.33-0.6S第二卓越周期值为0.44-0.49S.
③地基液化势
钻孔量测最高水位埋深5.6m，据此按抗震规范公式（3.3.2-3)判定，当基础埋深小于2.6m时，采用天然地基的建筑可不考虑液化影响。而拟建建筑的基础埋深为1.Sm，故就目前最高水位而言拟建建筑可不考虑液化影响。但是今年年初勘察时，地下水位埋深4.5-5.Om，北高南低，进而判别4.5-6.2m段为液化地层，场地的液化指数小于4，液化等级为轻微。
综上所述，考虑到地下水位的波动因素，我们认为对于本次勘察的住宅建筑应按液化场地考虑，液化等级为轻微。
(7)湿陷性评价
自重湿陷系数均小于0.015，表明本场地为非自重湿陷性场地：地基的湿陷等级为Ⅰ级。
(8) 结论和建议
①场地及其周围未发现不良地质现象，适宜建筑；
②地下水埋藏类为潜水，水位北高南低，北部平均埋深6.6m，南部7.1 m，水力坡度4.8%,，地下水对混凝土及钢筋均无腐蚀性。
③场地地震烈度为八度；场地土类型为中软场地土，建筑场地类别为III类；综合考虑拟建建筑宜按液化场地考虑，液化等级为轻微。
④可按非湿陷性黄土地基进行设计。
⑤场区冻土深度0.8m。
⑥考虑到二层为湖相沉积地层，相对软弱，沉降历时长一些，沉降量也要大一些，宜适当提高室内设计标高一一约15 cm,同时为避免不均匀沉降对建筑物的影响，设计时长高比不宜过大。
⑦一层土相对软弱，采用天然地基时，为1层的软弱下卧层，按荷载120KPa验算其强度满足要求，但其它建筑物荷载基础形式等确定后应作相应验算。
注：由于两地块现有建筑均建于上世纪六、七十年代，地块的地质资料保存不完整，且该项目建设高层建筑，对地质勘测深度有较高要求，因此建议在设计前进一步做地质勘探，以确定地基处理方案和基础形式，保证工程质量。
3.2.3公用配套条件
本项目建设地址位于太原市城区，用电由各小区附近高压线路引来。
本项目均采用集中供热。根据供热规划，项目区由太原市集中供热系统统一供给，小区内设换热站；
本项目供水引自太原市市政给水管网；
本项目雨水经本区域内雨水系统排入市政排水管网。
第四章　　项目建设目标及主要内容
4.1项目目标
通过本项目的建设，改善山西省XX公司职工住房难的局面，改善职工居住环境，增强企业凝聚力，提升企业形象。
4.2项目建设的主要内容
1、建设规模
本项目拟在XX路小区和建设南路小区两个区域分别建设，总建筑面积64376平方米，其中住宅部分55325平方米，地下停车场6650平方米，防空层面积(设于高层地下一层)2402平方米。
XX小区：
分别建一栋高层住宅(21F/12F)和两栋多层(5F)住宅，总建筑面积31580平方米，其中住宅部分30080平方米，防空层面积(设于高层建筑地下一层)1500平方米。
室外建地下停车场(设于地块东北角)3523平方米，可设地下停车场位100个；地面高层区设停车位38个，多层区设停车位48个。
XX小区：
新建一栋高层住宅，总建筑面积26147平方米，其中住宅部分25245平方米，防空层面积(设于高层地下一层)902平方米。
室外建地下停车场(设于高层住宅北绿地下)3127平方米，设地下停车位100个；地面设停车位50个。
2、建设内容
主要建设内容包括：新建经济适用房的土建工程、装饰工程、给排水工程、电气工程、通风工程、消防工程、综合布线工程以及该区域范围内的给水管网、排水管网、雨水管网、周边道路、场地硬化、场地绿化及电力线敷设等室外工程。
项目主要建设内容及规模见表4-1

27

表4-1 项目建设方案表
序号
项　目
占地面积（平方米）
建筑面积（平方米）
容积率
建筑密度(%)
绿化率
解决总户数(户)
总高度(m)
合计
住宅
面积
地下防空层
地下停车场
合计
拆迁户
廉租户
一
XX路职工小区
11290
35103
30080
1500
3523

392
360
32

1
高层
8330
24580
23080
1500

3.19
19.49
38.0%
282
282

74(48)
2
多层
2960
7000
7000

1.23
25.68
33.0%
110
78
32

3
地下停车场

3523

3523

二
建设南路职工小区
7381
29273
25245
902
3127

308
278
30

1
高层
7381
26146
25245
902

1.8
6.4
42.0%
308
278
30
85.8
2
地下停车场

3127

3127

总　计
18671
64376
55325
2402
6650

700.00
638.00
62.00

第五章　　工程建设方案
5.1土地性质
XX小区北侧地块(拟建设高层住宅)位于中元玻璃厂以南、北同蒲铁路线以西，XX小区北侧，总(净)用地8330平方米，现状为划拨的住宅用地，规划为居住用地；
XX小区南侧地块(拟建设多层地块)位于北同蒲铁路以西，现状4层住宅楼以北，XX小区东南侧，总(净)用地约2960平方米，现状为划拨的住宅用地，规划为居住用地。
建设南路地块位于市家俱总厂宿舍以南，建设南路以西，建设南路小区北侧，总用地约7381平方米，现状为划拨的住宅用地，规划为居住用地。
以上三个区块地理位置优越，交通便利，不占耕地，均为企业自有土地，不用竞价交易，土地性质为居住用地，因此适合建设该项目。
5.2设计原则
通过富于艺术与哲理的表现手法，充分体现以人为本、奋发向上的形象风貌。力求分区自然、技术先进、经济合理。
1、以人为本的原则
强调人的行为心理及其活动规律及模式，为居民提供优美的环境，满足人们的物质和精神需求。
2、持续性原则
结合居住区的整体布局，合理安排各项建设，形成一个有利于滚动开发的可持续发展的布局结构。
3、特色性原则
特色城市的特色居住区，是设计者和使用者的追求，是提高社区意识、文化品位、场所认同感的重要途径。
4、城市化设计原则
区域景观创造要纳入城市设计的范畴，从城市设计的角度去规划建设居住小区，创造一个空间丰富、景观迷人的理想场所。
5、贯彻可持续发展的原则，加强环境意识，力求建筑空间、环境高品位。
6、节约用地，各种配套设施完善，贯彻社会效益、环境效益相统一的原则。
5.3总体规划设计理念及构思
（1）充分利用本地块的地理优越性及周边的自然资源，注重人文和环境的可持续发展，创造既融入文化旅游景区，又能适应居住的环境。建筑方案总体构思紧紧把握“人与自然和谐发展”这一中心主题，创造符合时代精神面貌的现代化建筑和优美环境的精品住宅小区，并与附近已建成的住宅小区相呼应，融合为一个有机的整体，与现有建筑共享阳光、绿色、空气。立面造型上特有的建筑形态又与周边建筑产生差异，在和谐中寻求差异正是该项目建筑的外在表现手法。
（2）考虑到由于社会经济的发展，人们审美观念也随之变化，对现代建筑功能环境的要求以及建筑技术、材料也提出了更高的要求，因此，小区的建筑风格和形式还应注意不受传统风格的影响或限制，拟采用简练的现代构成手法，体现建筑的时代气息和21世纪新的居住理念，设立了地下存、停车库。
单位建筑间距保持规定系数以上，使每个建筑均具有较多绿地、阳光和较好通风，高层建筑底层设地下人防工程和设备间，附近设置服务区(另行考虑)，满足小区管理、服务、休闲等配套所需。
（3）本项目参照城市总体规划和城市改造修建详细规划总体确定土地使用程度，XX路小区高层区块容积率3.19，低层区块容积率1.23，建设南路小区容积率1.8。绿化率均不小于30%。
（4）项目在总平面布置上体现以人为本的设计思路，优先考虑了人居安全和舒适的宜居环境，同时以可持续发展的设计理念充分考虑土地的优化利用。在道路的设计上主要考虑了环行设置，满足消防车通行的要求。每一单体楼前将空出一片区域，既作为绿化用地，也将作为应对紧急事件的集散用地。
(5)项目采用最适宜北方人居住的板式多层结构，整个建筑布局坐北向南，平面设计使得每栋楼都具有良好的采光性能而且具有良好的通风性能，符合国家提倡的节能、环保建筑要求。平面设计采用了增大住户开间的方式，在保证不增大建筑面积及减小建筑物抗震能力的同时，最大限度的增加住户的采光面，可以给人一种良好、舒适的心情和宽阔的空间感。
（6）建筑单体设计
根据国家对经济适用房建设的有关标准，项目新建小区住宅定位于中小户型，且由不同户型组成。高层分A、B、C、D、E、F六种户型，其中中小户型为A、B