呼和浩特市回民区棚户区改造项目可行性研究报告书.doc

呼和浩特市回民区棚户区改造项目 可行性研究报告第一章 项目实施概况1.1项目设施位置及概况1.1.1项目概述项目名称：呼和浩特市棚户区改造项目-回民区内蒙古监狱管理局周边地块项目设施单位：呼和浩特市回民区土地整理储备中心事业法人代表：贾政平1.1.2项目设施位置呼和浩特市棚户区改造项目-回民区内蒙古监狱管理局周边地块，位于呼和浩特光明大街与新华西街之间，东至通道北街，西至滨河北路；本次土地储备项目用地面积14.8275公顷，折合约222.41亩，可改造面积14.5194公顷，折合217.79亩，不可改造面积0.3081公顷，折合4.62亩，可供应出让土地152.45亩（见表一）。呼和浩特市回民区棚户区改造土地储备项目基本情况 表一地块名称地类征地面积 （平方米）征地面积 （亩）可供应出让土地面积 （亩）备注呼和浩特市回民区棚户区改造土地储备项目总用地面积建设用地148275222.41 一、不可改造面积-建设用地30814.62 1、金太阳大酒店建设用地30814.62 二、可改造面积建设用地145194 217.79 1、拆迁居住平房建设用地1080 1.62 2、拆迁居住楼房建设用地35891 53.84 3、劳改局办公楼建设用地1060 1.59 4、新华桥中国农业银行建设用地594 0.89 5、99时尚客栈建设用地1872 2.81 6、佳禾旅店建设用地1530 2.29 7、温州机电城建设用地540 0.81 8、餐饮商住房建设用地4816 7.22 9、药品商业楼建设用地3240 4.86 10、中安医院建设用地360 0.54 11、空地建设用地94210 141.31 合计建设用地148275 222.41 152.45本项目实施的目的是对棚户区进行改造，使得土地满足七通一平，为下一步的城市建设创造良好的基础条件。具体实施方案是，搬迁安置该项目区内的居民，拆除项目区内的建筑房屋，规划、设计该项目区内的土地利用并提出建设标准。建设内容包括：场地平整及城市道路工程、供水工程、污水工程、雨水工程、中水工程、热力工程、燃气工程、电力工程、电讯工程的配套等。本项目的规划条件及建设标准见下表:项目名称宗地面积规划条件出让年期(年)平方米用途容积率()商住比例%绿地率 %()呼和浩特市棚户区改造项目-回民区内蒙古监狱管理局周边地块148275住宅、商业3.5商业20%30%商业40年住宅70年项目区内需要搬迁的居民约780户，人口约3100多人，拆迁总量约182529平方米。1.2项目现状1.2.1项目所在区域项目区在呼和浩特市城区内，属于呼和浩特市回民区范围。项目区内主要为居民居住、单位办公、机电产品经营、药品经营、酒店经营及餐饮经营。1.2.2土地利用现状项目位于呼和浩特光明大街与新华西街之间，东至通道北街，西至滨河北路；四周道路通畅，靠近道路周边的药品经营商场、酒店及餐饮经营都比较好，但是居民居住区相对很差，主要是房屋比较陈旧，楼层高低不齐，楼房建筑错位长短不一，显得十分杂乱；加之院内硬化不好，脏乱差严重，空气污染，对居民的居住十分不利。1.2.3道路交通现状项目的东面是呼和浩特通道北街，南面是新华西街，西面是滨河北路；北面是光明大街，四周道路通畅，距呼和浩特火车站、长途汽车站不到2公里，距飞机场约15公里，公交车已经通到地块的边缘，对外交通便利。但目前项目区内的道路状况很差，居住区内大部分是土路，原有的砼路面或沥青路面也已年久失修，局部居民区内污水排放不当，污水和雨水管路流水不畅，成为雨天一滩水，晴天一片泥的“水泥路面”。1.2.4工程管网现状1.2.4.1供水项目区内的大部分居民用水主要靠城市的市政管网供水。1.2.4.2排水项目区内有部分区域的排水设施为空白，基本依靠自然排水，居住区的临街地带有城市地下排水管网，可以采用集中排水。1.2.4.3电力项目区内均已通入供电线路，由供电局统一供电。1.2.4.4通信项目区内均已通入固定电话线路和闭路电视网络，中国移动、中国联通等无线通信网络可覆盖项目区内。1.2.4.5供热城市供热系统已通至项目区内，住宅区和办公大楼的取暖均依靠城市热力公司热力管网供热。1.2.4.6燃气城市燃气管道已接至项目区内，住宅区大部分已经使用了天然气，还有的即将使用。1.2.4.7建筑物状况项目区的房屋大都是九十年代建设的，有的甚至于是八十年代建设的，经过近三十年的居住，房子破旧，街道排水不畅，显得破破烂烂，杂乱不齐；尤其是个别居民在居住区内又进行了违章建设，街道显得格外不整齐。虽然该区域属于城区，但是目前的形象，严重影响着城市形象，不利于整个城市的经济和社会发展，也不利于改善城市环境，更影响着居民的生活质量，对居民的健康极为不利。1.2.4.8存在问题由于项目区属于呼和浩特市城区，是居住区和商业区的综合区域，目前缺乏统一规划，房子破旧，街道排水不畅，显得破破烂烂，项目区域的状况与呼和浩特市现有的城市建设和城市形象已经不相适应，这样的棚户区阻碍城市化进程，影响着城市的经济和社会发展，也不利于改善城市环境，也影响当地居民的身体健康；区域的居民生活水平急待于提高，区域的居民生活环境急于改善。为此，市委、市政府决定加快进行该区域的开发和建设，使其成为基础设施健全的、具备城市建设的良好区域。1.3.项目实施的背景1.3.1“十二五”时期的总体思路、奋斗目标和主要任务2011年是“十二五”的开局之年，是贯彻市委十届十一次全委会议和区委六届十一次全委会议精神，保持经济平稳较快发展的关键之年。“十二五”时期是“打造一流首府城市、建设一流首府经济”，全面实施“一核双圈一体化”战略的关键时期，也是深化改革开放、加快转变经济发展方式的攻坚时期。政府工作的总体要求是：认真落实中央十七届五中全会、自治区八届十三次全委会和市委十届十一次全委会议精神，坚持发展第一要务不动摇，以科学发展为主题，以加快转变发展方式为主线，以富民强市为着眼点，深入实施“一核双圈一体化”战略，加强生态和基础设施建设，加大改革开放和科技创新力度，加速推进新型工业化、城镇化、信息化和农牧业现代化进程，在扩大经济总量中调整产业结构，在统筹城乡发展中提升城市建设管理水平，在保障和改善民生中提高城乡居民收入，调整优化经济结构，着力打造一流首府城市、建设一流首府经济，全方位提高首府的首位度，努力在新起点上实现更大跨越，为全面建设小康社会奠定坚实的基础。按照区委六届十一次全委会议精神，“十二五”时期，我区经济社会发展的总体思路是：高举中国特色社会主义伟大旗帜，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，紧紧抓住新一轮西部大开发、支持民族地区跨越式发展和我市“拉动城市向西发展”的重要历史机遇，坚持发展这个第一要务不动摇，加快转变经济发展方式，以改革开放和科技创新为动力，以建设资源节约型和环境友好型社会为目标，以切实提高人民生活水平为目的，更加注重保障和改善民生，按照“打造一流首府城市、建设一流首府经济”的要求和“一核双圈一体化”发展战略，全面实施“3321”工程，提高服务业发展的层次和水平，提升工业质量和效益，发展观光农业，努力在全市范围内率先实现城乡一体化，力争到“十二五”末使全区主要经济指标在2010年基础上实现翻一番，各项工作再上新台阶，为早日实现全面建成小康社会奋斗目标而努力。1.3.2打造“三条城乡建设产业发展主轴”，提高城市的对外影响力打造“三条城乡建设产业发展主轴”：一是以新华西街为主轴，大规模改造棚户区，规划发展集行政办公、金融保险、酒店餐饮等服务功能为一体的行政金融商务功能区。高标准推进新华西街两侧拆迁改造，加大南扩、北拓力度，在提升宜居水平的同时，建设首府楼宇经济集聚带。二是以成吉思汗西街为主轴，加速新区建设进程，规划发展包括影视制作、出版发行、文化创意、演艺娱乐、动漫游戏、工艺美术等各类业态在内的文化艺术产业集聚区。设立“商务产业扶持基金”，以专业的风险投资和产业投资促进文化艺术产业的发展。三是以沿山生态路为主轴，依托井尔梁高山草原、乌素图召、赵长城遗址等自然和历史文化资源，建设以草原旅游、召庙文化、观光农业、休闲度假、农家餐饮为主的大青山生态旅游区。重点引导农家乐、度假村、游乐城等休闲旅游度假项目向大青山生态旅游区集聚，在承接城市周末游的同时，成为外地游客赴草原旅游的中转站，打造西北地区旅游综合服务基地。设立“农家乐休闲旅游产业扶持基金”，促进星级农家乐、特色旅游村等旅游项目的发展。必须把提高中心城市建设水平作为提高首府首位度、增强综合竞争力的基础和关键来抓，下大力完善城市功能，提升城市形象和品位，增强广大群众的认同感，提高城市的对外影响力；必须把以人为本的理念贯穿发展全过程，切实解决好人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题，把发展成果更多更好地惠及民生，增强人民群众的幸福感，凝聚推动首府又好又快发展的强大合力。这些体会和经验，是全市广大干部群众丰富实践的结晶，也是我们今后做好工作的重要方向。1.3.3全面提升城乡发展质量，精心打造一流首府城区按照自治区党委关于首府城市建设“填平补齐、完善提高”的要求，紧紧抓住自治区出台支持首府城市规划建设管理意见和我市实施“拉动城市向西发展”战略的机遇，分三大区块推进城乡改造建设。第一区块为海拉尔西街以南的棚户区，主要任务是加大改造力度，改善人居环境。完成所有棚户区房屋的拆迁改造任务，全力打造优美宜居的高品位城区。坚持高标准、严要求，合理配置住宅及产业项目的比例，提高新建项目档次，重点完善地下管网和配套公共服务设施，方便居民就业与生活。第二区块是海拉尔西街以北至110国道的回民区新区，主要任务是推进城中村改造，完善功能，提升品质，打造文化艺术和高端生活区。加快城中村拆迁改造步伐，完成二环路以内10个城中村的改造工作。结合城中村改造，推进“村改居”和农民身份置换工作。推动新区向西拓展，将西二环路以西、金一道以东面积3平方公里的区域纳入新区建设范围，实现与金川经济技术开发区的无缝对接。高起点编制和完善新区整合规划，突出蒙元文化特色，高标准推进成吉思汗西街两侧的项目建设。瞄准国内500强开发企业，着力引进大规模、高品质、具有产业发展前景的开发项目。全面完成规划道路建设任务，完善给水、排水、供电、供暖、供气、通信等地下管网，配套建设教育、医疗、市场等公共服务设施，提升新区品质，确保将新区建设成为高端生活区和首府重要的城市副中心。第三区块是110国道以北的大青山区域，主要任务是以保护性建设和生态建设为主，拓展空间，打造生态旅游区。合村并点，整理和规范村庄建设用地，将山前村农民集中搬迁至各具特色的新建宜居小区。优化农村发展环境，为大青山生态旅游区建设创造良好条件。统筹推进大青山区域生态环境的保护和建设，继续实施退耕还林和天然林保护工程，提升生态文明水平，到2015年底，力争森林覆盖率达到60%。在推进三大区块改造建设过程中，继续加大基础设施建设力度。打通盐站西规划路、阿拉善北路、巴彦北路、工农兵路4条南北向主次干道，新建防风林南街，拓宽光明东街，构建贯通全区的“八横七纵”路网格局。改造和新建总长度约40公里的80条小街巷，全面提升城区畅通水平。加强绿化美化，重点完成二环路以里292万平方米规划绿地的建设任务，到2015年底，城区人均公共绿地面积达到17平方米。深化城市管理体制改革，推动管理重心下移，完善长效管理机制，实施精细化管理，全面提升城市整体品位。1.3.4坚持集中集约发展，促进土地高效利用和优化配置加强资源节约和生态环境保护，建设资源节约型、环境友好型首府。坚持集中集约发展，促进土地高效利用和优化配置,提高资源能源利用效率，大力发展低碳经济、循环经济，构建循环型城市;要高标准、高起点、高档次做好新区规划，体现洋气、大气，不能土气，宁可留白但不留遗憾，要把好规划这一关。为人民群众营造绿色、健康、安全的环境,以推动各项工作的落实，全面提升城乡发展质量。 1.4项目实施条件1.4.1自然地理条件1.4.1.1地理位置及地形地貌本项目属于呼和浩特市回民区范围，回民区位于内蒙古自治区呼和浩特市的西北部，地处东经1113611230，北纬40484108之间。位于东西走向的阴山山脉（大青山）南麓，坐落于土默川平原。东与新城区西接壤，西与呼和浩特市土默特左旗为邻，南与呼和浩特玉泉区、呼和浩特赛罕区相连，北与呼和浩特市武川县毗邻，是呼和浩特市重要的政治、商贸、文化、体育、卫生中心。回民区成立前所属旧市区范围很小，总面积不足2.5平方公里。1949年中华人民共和国成立后，经过区划调整，回民区所辖地域逐渐扩大。西、北两侧为新中国成立后新开辟的工业区。现辖区有7个办事处和1个镇。攸攸板镇辖19个村委会，1个居委会；7个办事处有47个社区居委会。回民区南北宽19公里，东西长18公里。现全区总面积为175平方公里，其中城区面积19.47平方公里。现有耕地1 741.74公顷，人均耕地0.62亩，园地438.92公顷，林地8 405.26公顷，牧草地4 393.12公顷，其它农用地135.41公顷；建设用地2 583.44公顷，其中，居民工矿用地2 252.79公顷，交通用地290.88公顷，水利设施用地39.77公顷；未利用地834.35公顷。回民区人口密度，每平方公里11278人。1.4.1.2气候、气象呼和浩特属温带大陆性气候，四季气候变化明显，差异较大，其特点：冬长夏短，年平均气温8左右，1月份平均气温-13.2，7月份平均气温21.9，绝对最低气温-22.8。无霜期约140天。年降水量350500毫米，集中在7、8两月，春季少雨干旱。日照时数3000多小时，夏无酷暑，冬无严寒，特别是每年的7、8、9月，绿树成荫，气候凉爽，更是旅游避暑的黄金季节。该地区干燥多风，主导风向为西北风，次导风向为西南风。年平均风速1.8ms，最大风速19.3ms，年平均大风日数26.9天，平均沙尘暴38天。降雨量少而集中，年平均降雨量415毫米，年平均蒸发量为1759.4毫米。最大积雪深度为30厘米，最大冻土深度为160厘米。由于受西伯利亚和西风带气团及地面长波辐射的共同影响，市区逆温现象十分严重，使垂直对流受到抑制，是呼和浩特地区气候的一大特征。1.4.1.3水文条件呼和浩特市地处大青山南侧，有霍寨沟、乌素图沟、坝口子沟、红山口沟、小哈拉沁沟、哈拉沁沟、小黑河、大黑河等河沟流经市区，均为须设防的河沟。本项目实施场地范围内基本无地表水系。项目浅部的地下水属潜水类型，地下水主要受大气降水及地表水渗透补给。地下水的流向为自北东向至南西向。地下水的埋藏深度最深大于40m，最浅也在35m左右，近几年，市区地下水位呈下降趋势。根据所收集到的水质分析资料，初步判定项目实施场地下水对混凝土不具侵蚀性。1.4.1.4工程地质条件呼和浩特市区大地构造单元处于河套段凹陷东段，即呼包断陷盆地的东南段，北靠阴山断块隆起带，南邻鄂尔多斯隆起带，区域主压应力方向为北东东南西西向。 渐新世以来，喜马拉雅运动强烈地影响河套地区，在燕山运动奠定的构造格局上，受北西南东向的拉伸作用，形成了河套断陷带内的呼包断陷盆地，从渐新世到上新世呼包盆地一直接受沉积，沉积了巨厚的碎屑堆积物。 根据已收集到的区域地质资料，在呼和浩特市区域内有4条大的断裂通过，均为近东西走向，分别为：1、市区北面大青山山前大断裂带，西起包头、东至市区东北部古楼板、奎素一带。2、化纤厂、黒兰不塔断层，西起生物制药厂，东南经化纤厂、内蒙古体委、党委、电动工具厂到黒兰不塔。3、攸攸板至乌素图的正断层。4、工业学校到红山口的正断层。5根据区域资料，呼和浩特市区可分为3个工程地质区。（1）山前冲洪积扇裙区主要分布在京包铁路以北，大青山以南地段。（2）冲洪积平原区主要分布在京包铁路以南，大台什、南郊公园、辛辛板、前八里庄一线以北地带。（3）冲湖积平原区主要分布在市区的南部。本项目所涉及的一宗土地分布在冲洪积平原区和冲湖积平原区地带地面高程基本处于1040至1080米之间，开发项目场地土自上而下由建筑垃圾、粉土及厚层砂砾组成。地下水位埋深20m上下，场地土属干燥类型，工程性质稳定，工程地质条件良好。1.4.1.5建筑材料及运输条件 呼和浩特市北部靠近大青山，砂、石材料储量丰富，质量较好，料场分布比较均匀，开采运输方便，可满足场地基础设施开发建设对材料的需求。呼和浩特市的工业废渣主要为粉煤灰，来源于火力发电厂。该地区的粉煤灰符合道路使用要求，可用于路面基层和部分路堤的填筑材料，尽量做到废物利用，运输条件便利。呼和浩特市盛产石灰，储量丰富，质量较好，可用于路面基层的填筑材料，运输条件便利。呼和浩特市的钢材、水泥、木材和沥青四大建材市场货源丰富，运输条件便利。1.4.1.6社会经济环境“十一五”时期，是回民区综合实力提升最快、城乡面貌变化最显著、社会建设成果最丰硕、人民群众得到实惠最多的时期之一。五年来，区人民政府在市委、市政府和区委的正确领导下，在区人大和区政协的监督、支持下，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，牢牢把握发展这个第一要务，团结带领全区各族干部群众，紧紧抓住西部大开发和自治区成立60周年大庆等重要历史机遇，克服了国际金融危机带来的不利影响，聚精会神搞建设，一心一意谋发展，“十一五”规划主要目标任务胜利完成。1、地区生产总值到“十一五”期末预计完成220亿元，同 “十五”期末相比，年均递增13.5%，人均地区生产总值达到91667元，按现行汇率计算，折合13682美元；财政收入达到16.6亿元，比“十五”期末增长171.1%，翻了一番，年均递增22.1%；全社会固定资产投资额累计完成302亿元，翻了一番，年均递增23.6%。2、产业结构不断优化。预计三次产业比重由“十五”期末的0.78：18.4：80.82调整“十二五”期末的0.23：17.08：82.69。3、服务业优势巩固提升。2010年，回民区服务业发展规划编制完成。“十一五”期末服务业增加值预计完成181.9亿元，比“十五”期末增长134.8%，翻了一番，年均递增18.6%。社会消费品零售总额达到210亿元，比“十五”期末增长126.5%，翻了一番，年均递增17.8%。4、商务核心区已基本建成。以中山西路商业街为主轴的首府商务核心区实现了由传统商业中心向现代化商务中心的转变，带动了首府服务业的发展升级。商业营业面积达到82万平方米，拥有维多利商厦、海亮广场、民族商场等17家大中型商场以及260多家知名品牌专卖店。华夏银行、银河证券等金融企业，新港国际影视城、万达国际影视城等文化企业，香格里拉大酒店、假日酒店等星级等陆续引进并顺利运营。2009年中山西路商务核心区社会消费品零售总额达到83亿元，就业人数约60400人。商业核心区业态日趋丰富，整体品位显著提升，服务功能和辐射带动能力进一步提高。5、专业市场初具规模。总投资约41亿元的利丰汽车文化广场、金海国际五金机电城等14个项目中有10个已经建成运营，项目全部建成后，预计实现年营业额200亿元，实现利税4亿元以上，可新增17000个就业岗位。初步培育形成了汽车贸易服务、工程机械设备租赁、五金机电产品、钢材、建材、农副产品批发交易等专业市场的集聚区。6、旅游业得到迅速发展。紧紧抓住“一核双圈一体化”发展规划中“建设大青山旅游带”的历史机遇，加快推进乌素图生态旅游区的建设，投资2亿元建成乌素图生态旅游景观路和大青山井尔梁天上草原旅游通道。引进了总投资约48亿元的明大山水园、毫赖沟生态移民扶贫开发工程等9个旅游项目。全区旅游接待人数由“十五”期末的49万人次增加到150万人次，旅游收入由“十五”期末的5.8亿元增加到21.2亿元。1.4.1.7交通运输通讯及水电气现状况项目的东面是呼和浩特通道北街，南面是新华西街，西面是滨河北路；北面是光明大街，四周道路通畅，距呼和浩特火车站、长途汽车站不到2公里，距飞机场约15公里，公交车已经通到地块的边缘，对外交通便利。呼市地区的用水主要来自深层地下水，随着“引黄入呼”工程的建设，日供水能力40万吨的呼和浩特引黄供水工程一期已竣工，确保了呼和浩特市城区西部地区的生产、生活用水。呼市地区的供电状况较好，呼市电厂的装机能量20万千瓦，尚能满足呼市地区生产、生活需求，呼市还与包头、丰镇、准格尔等大型电厂联网，除了供给呼市用电外，还向北京等地输电。供暖状况目前较为紧张。但是目前集中供暖三期工程已接近完工，预计在未来三五年内即可见成效。呼市具有完善的程控电话可直接通往国内外；中国移动、中国联通等无线通信网络可覆盖呼市城区范围。有线电视也已覆盖呼市城区范围。回民区通信网络已全部实现交换程控化和传输数字化。城区电力充足，网络发达，目前已建成4千伏220千伏6个供配电压等级的输电线路和3个等级变电站，形成了三级电压供电网。随着呼和浩特电厂的扩建和托克托电站群的兴建，呼和浩特的电力将更加充裕。1.5 结论综上所述，本项目处于呼和浩特市的核心区域，无论从地质情况还是经济方面都具有很大的发展潜力。若把本地区规划好，则本项目的开发将借助于呼和浩特市区的优势，增强经济中心城市的辐射和带动作用，有效地拓展城市发展空间，将会实现闲置资源和未得到充分利用发挥效益的土地资源的有效价值。第二章 项目建设原则、编制依据、范围2.1建设原则2.1.1统一规划、合理安排、分期实施、逐步完善在国务院已经批准的呼和浩特市城市总体规划和呼和浩特市土地利用总体规划的指导性，结合城市道路交通发展的统一规划、合理安排、分期实施、逐步完善。2.1.2抓住契机、早日收益充分利用好当前国家高度重视城市基础设施建设的大好契机，极力发挥好呼和浩特市城区旧区快速发展、城市基础设施建设好的条件，与其同步建设、早日收益。2.1.3充分利用当地资源优势以节约建设资金结合呼和浩特市的实际，尽量采用当地建筑材料，以节约建设资金，在关键工程中积极采用新工艺、新技术、新材料，体现技术先进、经济合理、安全可靠的设计原则。2.1.4经济建设与环境治理同时收益 处理好城市道路建设与环境保护的关系，将工地开发与生态治理紧密结合，使经济建设与环境治理同时收益。2.1.5道路建设与城市发展相结合道路建设应结合城市发展，与市区、新市区及城市发展控制区密切配合，相互连通、互为利用，少花钱多办事，处理好城区间的交通联系，以新建城市道路为纽带。结合原有城市道路、区域公路交通等，建立起有机的交通体系。2.2可行性研究报告编制依据依照呼和浩特市回民区土地整理储备中心编制可行性研究报告的要求，并根据以下规划、法规以及相关材料：2.2.1有关规划2.2.1.1呼和浩特市总体规划2010-2020；2.2.1.2呼和浩特市城市防洪规划报告内蒙古自治区水利水电勘测设计院（1997年4月）；2.2.2有关可行性研究报告及工程设计2.2.2.1呼和浩特市引黄供水工程可行性研究报告中国市政工程华北设计研究院（1996年3月）；2.2.2.2呼和浩特市城市集中供热二期工程可行性研究报告中国市政工程华北设计研究院（1996年3月）；2.2.2.3呼和浩特市城市天然气配气管网工程可行性研究报告北京煤气热力设计研究院（2000年3月）；2.2.3有关工程设计规范和标准2.2.3.1城市道路交通规划设计规范(GB5022095)；2.2.3.2城市道路设计规范(CJJ 37-90)；2.2.3.3公路沥青路面设计规范(JTJ014-97)；2.2.3.4公路路基设计规范(JTJ013-95)；2.2.3.5道路交通标志和标线(GB5768-1999)；2.2.3.6城市道路绿化规划与设计规范(CJJ75-97)；2.2.3.7室外供水设计规范(GBJ13-86)；2.2.3.8室外排水设计规范(GBJ14-87)；2.2.3.9室镇燃气设计规范(CB50028-93)；2.2.3.10城市道路照明设计规范(CJJ45-91)；2.2.3.11建筑设计防火规范(GBJ16-87)；2.2.3.12给排水管道施工及验收规范(GBJ0268-97)；2.2.3.13采暖通风与空气调节设计规范(GBJ19-87)；2.2.3.14城市热力网设计规范(CJJ34-90)；2.2.3.15民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）(JGJ26-95)；2.2.4其他2.2.4.1 国家发改委和建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；2.2.4.2国务院西部开发办关于西部大开发若干政策措施的实施意见；2.2.4.3中华人民共和国国民经济和社会发展“十一五”规划纲要；2.2.4.4呼和浩特市国民经济和社会发展“十一五”规划纲要；2.2.4.5呼和浩特市城市规划管理办法；2.2.4.6城市用地分类与规划建设用地标准(GBJl3790)；2.2.4.7城市居住区规划设计规范(GB5018093)，2002年版；2.2.4.8开发单位提供的其他与本项目有关的相关资料。2.3可行性研究报告研究范围本可行性研究报告研究范围是：呼和浩特市回民区棚户区改造土地储备项目用地面积14.8275公顷，折合约222.41亩，可改造面积14.5194公顷，折合217.79亩，不可改造面积0.3081公顷，折合4.62亩，可供应出让土地152.45亩。依据可行性研究报告的编制深度要求及建设部城市建设司市政工程设计技术管理标准中有关规定，本可行性研究报告主要编制内容为：1、项目实施的必要性；2、市场分析和预测；3、建设规模的确定；4、工程技术方案；5、环保、节能、消防；6、开发建设进度计划；7、组织机构及人员配置；8、投资估算；9、工程经济评价、资金筹措及社会效益评价；10、可行性研究报告结论、建议。2.4独立承担可行性研究工作单位情况可研编制单位：内蒙古国基工程技术咨询有限责任公司证书等级：乙 级设计证号：10520060001发证机关：国家发改委第三章 项目实施的必要性和迫切性3.1项目实施的必要性3.1.1自治区经济转型带来的新方向“十二五”时期（2011年至2015年），是内蒙古自治区加快推进富民强区进程、全面建设小康社会的关键时期，是深化改革开放、加快转变经济发展方式的攻坚时期。回民区作为自治区首府的核心区，自治区商贸产业的服务强区之一，符合产业升级和产业结构调整的方向，具有巨大的发展空间。 在自治区经济加速发展、呼包鄂经济一体化持续推进、呼市首府效应逐渐升温，以及呼和浩特将成为北京通往大西北和联通三北的枢纽城市等重大利好环境下，回民区面临着难得的机遇，应充分发挥区位优势，“承东启西”，主动参与“呼包银”经济区的开发建设，积极接纳“京津冀都市圈”的经济辐射。在当前形势下，坚持以创新谋发展、以改革促发展、以开放求发展，结合国内经济社会转型、自治区产业转型、呼市打造一流首府城市、建设一流首府经济、区域经济一体化加速、高铁时代到来等有利因素，紧紧抓住回民区难得的战略机遇期，显大气魄谋发展思路、用大手笔狠抓城市建设、以开放环境助推回民区经济社会的战略性跨越。3.1.2首府城市建设带来的新动力呼和浩特市在“十二五”期间，将把“打造一流首府城市、建设一流首府经济”作为总目标。这就对回民区的发展提出了更高的要求，要求回民区在创新领域加大投入，形成更鲜明的区域特色，拓展更广阔的发展空间；于此同时，要找准回民区定位，转变发展模式，调整与升级产业结构，塑造现代化产业体系，更好地支持首府城市的建设，为打造首府城市，建设一流首府经济注入发展的活力，完善和补充首府的城市功能。坚持特色发展的原则。按照回民区资源禀赋、环境容量、生态状况、产业特点，发展优势特色产业，探索多样化发展模式。坚持“服务兴区”的发展思路，以回民区区位和自然条件为基础，以中山西路商圈、金海商圈和大青山旅游等特色资源为主要依托，大力构建全区经济发展布局，加快产业结构调整，促进产业结构提档升级，提高自主创新能力，充分整合和合理开发现有经济资源，形成新的竞争优势，实现经济跨越式发展。突出回民区特色产业在自治区的核心地位，增强回民区的特色产业竞争力，对呼市建设草原大都市、为树立呼包银经济区、呼包鄂经济圈门户城市的枢纽地位作出积极的贡献。3.1.3呼市“拉动城市向西发展”战略带来的新阶段在“十二五”期间，呼和浩特市城市功能不断升级拓展，呼和浩特市委、市政府沿通道路、大南大北街以西至西二环，大力推进城市建设的新战略给回民区带来了一个全新的发展阶段，回民区将通过旧城改造、城中村改造等方式推进区域开发，引入高端项目、优化产业结构、打造全新的城市形象。回民区的区位、产业、交通、自然资源等优势将逐渐显现。3.1.4抓住当前发展机遇，提高城市核心区的整体品位加快推进城市化发展进程，更加注重保障和改善民生，继续保持我区经济社会平稳较快发展，为“打造一流首府城市、建设一流首府经济，切实提升首府城市服务全区发展的能力和水平”而努力奋斗。按照市委、市政府“一核双圈”发展战略，结合回民区实际，继续调整优化产业结构，以专业市场建设为支撑，发展壮大特色优势产业，努力打造自治区“商贸第一区”。要按照“一核双圈一体化”和“十年巨变”的要求，进一步加大城市建设管理力度，努力建设设施齐备、功能完善、环境优美的宜居城区。切实抓好棚户区和城中村改造。把规划切实做到具有足够的操作性和弹性，以确保规划的顺利实施，让城市居民真正得到好处，取信于民。只有取信于民，尊重群众、动员群众、依靠群众、组织群众、激励群众，才能同心协力地顺利进行城市化建设。3.2项目实施的迫切性3.2.1全力以赴搞好城市建设，争创首府一流强区旧城改造，提升城区形象，按照“试点先行、重点突破、逐步推进、全面铺开”的思路，切实加快回民区旧城改造和城中村改造的步伐，在“十二五”期间，加大旧城改造的力度，大力推进旧城改造工作，改变回民区棚户区面加大，环境脏乱差的局面。改善居住环境，提高基础设施的配套比例，改善城区形象，提高城区活力。全面提升城区品位和档次，改善回民区的城市面貌，变落后的老城为现代化的新城。将城市建设与改善民生相结合，在切实解决原建成区居住人口密度大，基础设施配套薄弱，生活环境差等民生问题，使辖区群众享受到改革发展的成果的同时，盘活存量土地，作为推进城市现代化、产业集约化的重要举措。与此同时，通过宣传推广改善回民区的形象与认知，力争在“十二五”期间，把回民区建设成为经济繁荣、风光秀美、生活富裕、社会文明的首府一流强区。3.2.2抓住机遇，改造重点难点 抓住呼和浩特市重点向西发展，提高通道街以西区域的改造力度，获得市政府的支持，进一步加快对通道街以西，二环路以东的改造力度，打通中山西路商业中心与西二环专业市场区域，融入回民区的发展。 以梯次推进的，重点突破的思路加快对重点区域、难点区域的改造力度。 3.2.3加大投入，提高改造标准 多渠道、多方面筹措资金，做好旧城改造的资金配套。引入有资本实力的企业，引入符合区域定位的项目，保证改造的速度与质量。加大政策支持力度，切实加快棚户区改造步伐。在改造过程中，高标准、严要求，提高新建住宅及产业项目的档次，重点完善道路和地下管网基础设施，配套建设公共服务设施。改造建设与产业发展相适应，与人民生活需要相适应，大力增加公共活动空间，改善人居环境3.2.4彻底扭转“老城区”形象城市发展是更高层次的经济发展，城市形象转变不仅仅是一个管理问题，更是城市发展理念、干部工作作风、关系群众切身利益的民生问题。在此基础上，回民区将以旧城改造、城中村改造为重点，以交通环境整治、城区低洼危旧房改造工程、“节点”立面改造、店招整治和拆迁还绿等工作为配套，对城区环境进行全面治理。其次，通过加强城市建设力度，围绕“商贸服务示范区、首府中心商务圈、青城第一休闲谷、文化生活新天地”的形象定位，集中力量打造中山西路、新华大街、成吉思汗大道、生态路、通道路等城市主干道，针对重点区域，规划现代时尚的大型项目和产业功能区，在中心四区中，彻底扭转“老城区”的形象，成为呼市“中兴”强区，3.2.5努力促成一批新的社会投资项目呼市的房价与地价与国内同类省会城市相比，还有很大的发展空间。我们要充分利用这一有利条件，加大招商引资力度，把国内有实力的房地产企业引进来，进行开发建设，做大做强首府房地产事业，同时加大融资力度，为确保各项重点工程顺利推进提供资金保证。促进投资适度增长，这对巩固和增强我市经济回升向好势头仍然至关重要。顺应今年国家新的宏观政策形势，我们把固定资产投资的重点放在已批准项目的实施上，进一步完善项目高效推进机制，促进各类项目加快建设。同时，按照国家投资导向，在“三农”、社会事业、保障性安居住房、节能环保、小城镇建设等方面争取新的项目。大力引导和鼓励社会投资，支持社会资本投向符合国家产业政策的领域，鼓励企业增加研发和技改投资，努力促成一批新的社会投资项目。综上所述，对新华西街东段的环境进行整治，并引进高端酒店、金融机构、大型企事业单位入驻；推进中山西路拓展工程，对新华广场南侧进行改造，在建设商业步行街的同时，积极发展高端酒店和商务写字楼；加强政策制定与招商引资工作，吸引银行、贸易商、代理商、企业地区总部、企业区域营销中心、研发中心入驻回民区。本项目的实施可以盘活存量土地，积极推进棚户区改造，加快建成规划区域，为经济、社会、人口可持续发展奠定土地要素基础，是各级政府的必然选择，也为土地运营商带来优良投资机会。本项目参与呼和浩特市棚户区改造暨土地一级整理和开发，政策可行，市场可行，操作可行，经济可行。第四章 市场分析4.1国民经济发展水平4.1.1呼和浩特市的国民经济发展水平房地产需求水平与国民经济发展水平成正相关关系，对房地产需求的影响作用主要来自两个方面：一是投资规模，投资规模大了生产经营者势必增大对厂房、营业房、办公楼等需求水平；二是收入水平，国民收入水平是制约个人可支配收入的主要变量，也是反映企业扩大再生产能力的重要指标，只有发展经济，提高国民收入水平，才能使一个城市的经济步入良性循环，从而不断提高对房地产的生产性需求和消费性需求。根据有关部门的调查分析，呼和浩特市国民经济呈现出持续、快速、协调、健康发展的势头，并有增速快、效益好