深圳市地铁蛇口西车辆段上盖物业开发项目可行性研究报告.doc

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深圳市地铁蛇口西车辆段上盖物业开发项目

投资可行性研究报告

目 录

一 研究结论 1
1.1项目属性 1
1.2项目投资环境 1
1.3项目SWOT分析 3
1.4项目发展定位 3
1.5项目经济效益分析 4
二 项目地块属性界定 6
2.1项目概况 6
2.1.1项目位置 6
2.1.2地块现状 6
2.1.3项目规划指标 7
2.2项目区域环境分析 8
2.2.1项目区域环境概况 8
2.2.2片区关系图 9
2.2.3片区发展分析 10
2.3项目地块属性界定 11
2.3.1区位属性 11
2.3.2物业属性 12
2.3.3生活便利度属性 12
2.3.4生活氛围属性 13
2.3.5资源属性 13
三 项目投资环境分析 14
3.1宏观环境分析 14
3.2深圳市房地产市场分析 14
3.2.1房地产市场政策 14
3.2.2房地产市场特征分析 16
3.3项目周边房地产市场发展分析 23
3.3.1项目周边住宅市场发展分析 23
3.3.2项目周边商业市场发展分析 28
四 项目SWOT分析 31
4.1 S（优势） 31
4. 2 W(劣势) 31
4. 3 O（机会） 31
4. 4 T（挑战） 31
五 项目定位 32
5.1项目发展策略 32
5.1.1项目发展策略 32
5.2项目发展定位 32
5.2.1客户定位 32
5.2.2产品定位 33
5.2.3价格定位 34
六 项目经济效益评价 35
6.1项目工作计划 35
6.1.1主要考虑因素 35
6.1.2关键节点安排 35
6.2项目经济效益分析 36
6.2.1分析前提 36
6.2.2项目投资估算 37
6.2.3项目资金构成 38
6.2.4投资使用计划 38
6.2.5收入分析 39
6.2.6项目结果指标分析 41
6.3项目风险分析及防范建议 42
七 附表 43

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一 研究结论
1.1项目属性
Ø 项目为车辆段上建物业；
Ø 地块用途为居住，计容积率建筑面积为30.61万平方米，包括18.2万平方米的保障性住房和6.26万平方米的单身宿舍；
Ø 项目位于大南山与赤湾片区交界处，西南侧临兴海大道，东南侧临松湖路，东北侧为大南山；
Ø 大南山为包括高尚居住区、办公、创业园在内的综合性地区，而赤湾则是集水陆运输、货物仓储、临港工业等多种功能于一体的综合性港区；大南山片区具有港区向城区过渡的个性特征，大南山南侧地区由于靠近赤湾片区，港区货运仓储及工业氛围浓厚，生活氛围缺乏；
Ø 项目目前拥有陆路、水路交通优势，未来将规划地铁2号线和5号线，城市内外交通便利性将进一步提高，目前大片区配套较为完善而区域环境、配套相对较差；
Ø 大南山未来发展意向：根据规划，片区应利用大南山公园别墅区的人行入口，组织大南山公园—海上世界—深圳湾滨海休闲带的人行空间联系，体现山、城、海的相互交融；
Ø 项目未来发展首先不能依托于区域现状条件，必须重视片区未来发展及项目本身配套的建设，以规避近期不足带来的风险。
Ø 属性界定如下：
区位属性：陌生区域·边缘化·无可延展性·不纯粹
物业属性：地铁上盖·规模较小
生活便利度属性：车行便利度较高·生活配套匮乏
生活氛围属性：居住氛围不足·无生活配套提升可能
资源属性：大南山麓一线山景资源·海景资源
居住及港口交界处、港区向生活区过渡性质的、拥有一定山体及海景资源的、车辆段上盖、中小规模、住宅物业发展项目。

1.2项目投资环境
宏观经济环境
Ø 中国经济经历了过去几年的高速增长之后，开始进入一个周期性的回调阶段，房地产市场受到影响；
Ø 美国次贷危机引发了金融海啸，恶化的外部经济环境及其不确定性的运行前景波及房地产市场，政府采取各种措施，恢复市场信心，楼市有一定的“反弹”；房地产政策方面，由“从紧”转为“明显放松”，市场效果已初步显现。
深圳市房地产市场总体环境
Ø 关内新增住宅用地供给持续降低，土地稀缺性增强，将直接影响到关内新增住房的供给；
Ø 截至到2009年5月，深圳市房地产市场总体呈现回暖迹象，价格出现上涨，交易量先升后降；
Ø 2009年初，房产需求以刚性需求为主，从5月春交会来看，主力成交楼盘以低价位为主；近期需求结构由首次置业向改善性置业转变，同时投资需求增加；
Ø 2009年5月，深圳房地产市场呈“供小销大”，供应量大幅下降，成交量环比略有上升，其中一手房市场呈现“量价齐升”，二手房市场“量跌价升”，部分地区成交价格、量出现下降趋势，其中南山区量价仍保持上升；
Ø 深圳市房地产市场从2008年市场交易持续萎缩和持续低迷转变为目前成交量的温和放大和价格的持续调整。
本项目周边区域房地产市场概况
Ø 2009年1-5月，南山区成交面积为64.91万平方米，居关内成交面积的首位，成交均价为1.54万元/平方米。2009年5月，90平方米以下户型成交呈现“量价齐升”态势，90平方米以上户型成交呈现“量跌价升”态势，各户型成交均价“全线回升”；
Ø 本项目地块西北侧环绕带近年新推楼盘以1-3房的中小紧凑型户型为主，少量的舒适型大房，价格约为9,000～15,000元/平方米；
Ø 本项目地块东北侧片区为中高档住宅聚集区分析，近年新推楼盘以舒适性的大户型为主，面积多为100平方米以上的3房以上户型，少量的小户型，均价多在15,000-20,000元/平方米以上，少量小户型价格约为10,000-15,000元/平方米；
Ø 东北侧片区二手房交易市场中以蛇口为例，120平方米以上户型成交量逐年增加，从价格上来看，120平方米以上产品价格明显高于小面积产品，价格在17,000元/平方米，220平方米以上产品价格增长速度较快。

1.3项目SWOT分析
Ø 优势：项目拥有较好的大片区配套及稀缺的景观资源，且邻近区域内的高档住宅区，有利于整体产品价值的提升；
Ø 劣势：项目所在区域环境一般，高尚生活氛围弱化，港口功能强化，以及项目本身为车辆段上盖物业等特殊性，将制约本项目的发展；
Ø 机会：而深港一体化发展，以及紧密结合市场需求的产品设计会给项目的发展带来利好；
Ø 挑战：目前，房地产市场处于震荡调整期，未来经济及政策环境的变化具有不确定性，为本项目发展带来一定挑战；
具体分析详见正文。

1.4项目发展定位
发展策略
Ø 蛇口片区土地稀缺性增强，项目发展应从土地价值最大化角度出发，充分利用空间及资源双重稀缺性，充分挖掘、发展项目的潜在价值；
Ø 项目发展应立足未来，弱化区域不足，充分利用大配套区来提升自身价值；
Ø 利用项目区位的过渡型性质，以自住型客户为主，与周边片区相比，应从户型和价格方面创造优势。
客户定位
首次置业、首次改善性置业客户为主力客户，其特征为：工作生活处于发展初期，具有成长潜力，年收入在20-30万，有一定积累的中产有车一族，主要追求高性价比，户型要求是实用以及舒适。
产品定位
本项目3号地块的产品面积区间以86-110平方米的3房为主力户型，搭配120-160平方米的舒适三房和四房，少量160平方米以上大尺度户型，在户型设计上增加复式产品，增加项目亮点。
价格定位
Ø 本项目1号地块为单身宿舍，客户定位具有一定针对性，价格应低于周边片区，建议单身宿舍的销售均价为8,500元/平方米；
Ø 2号地块不考虑销售，将从成本角度收回支出；
Ø 3号地块为商品住宅，依山而建，距交通主干道较远，从安静程度及景观角度都具有一定的优势，预计2011年下半年推出，参考当前周边价格，预计商品住宅销售均价可以为12,000元/平方米；
Ø 社区商业将持有经营，由于区域环境的不成熟性及居住性物业的不集中，商业部分主要为社区级商业，可实现初始租金不高，谨慎原则，确定商业部分租金均价为50元/平方米.月，租金年递增率为3%。
分析过程详见正文。

1.5项目经济效益分析
经济效益评价结果指标
在考虑保障性住房成本返还的情况下，项目静态盈利能力很低，动态盈利能力不足。若考虑保障性住房建设引发的所有成本都可以获得回收的情况下，即不考虑建设保障性住房的情况下，只建设单身宿舍、住宅、商业及配套的情况下，项目静态和动态指标均可以达到行业收益水平。
表：项目的结果指标对比表
序号
项目
整体指标1
（成本返还）
整体指标2
（含财务成本返还）
1、3号地块
指标
单位
1
占地面积
125,905
125,905
125,905
㎡
2
总建筑面积
430,000
430,000
248,000
㎡
3
计容积率面积
306,100
306,100
124,100
㎡
4
收益面积
112,860
112,860
112,860
㎡
5
总投资
229,002
229,002
86,939
万元
6
保障性住房
128,197
141,189
0
万元
7
经营收入
240,407
253,399
112,210
万元
8
利润总额
11,324
24,316
25,191
万元
9
税后利润
9,059
19,453
20,153
万元
10
税前总投资利润率
（8）/（5）
4.94%
10.62%
28.98%

11
税后总投资利润率
（9）/（5）
3.96%
8.49%
23.18%

12
财务内部收益率
2.10%
4.42%
13.87%

13
财务净现值
(30,498)
(23,795)
1,952
万元
14
税后年均投资利润率（10）/4年
0.99%
2.12%
5.80%

注：
1、“整体指标1”是保障性住房按照不含财务费用的成本返还价（128,197万元）返还情况下的结果指标，“整体指标2”是保障性住房按照含财务成本的总投资（141,189万元）返还情况下的结果指标；“1、3号地块指标”指单纯只进行1、3号地块投入的结果指标；
2、由于商业所占比例较小，因此年均投资利润率按照建设期加销售期考虑，即按照4年计算

风险分析
工期影响
Ø 项目的开发建设受平台建设影响，工期较长，这将导致资金回现周期长，影响项目的动态收益水平；
Ø 2号地块为非收益项目，开发时间介于1、3号地块之间，隔断并拉长资金回现时间，这意味项目将增加财务成本，为项目发展带来一定风险；
Ø 项目总投资利润率虽达到行业一般水平，但年均利润率不高，因此若建设周期拉长将进一步影响项目的动态收益指标。

市场风险
Ø 项目建于车辆段之上，不排除客户有一定的心理影响，为项目销售带来风险；
Ø 项目所在位置现状交通及配套均不是非常便捷，这也为项目销售带来风险；

宏观经济及政策风险
Ø 开发周期长，宏观经济及政策环境具有一定的不确定性，这也将为项目发展带来风险。

防范建议
Ø 控制土地成本投入；
Ø 控制工期及项目投资额；
Ø 提高产品的性价比加强宣传力度，缩短资金回现周期。

P.46
二 项目地块属性界定
2.1项目概况
2.1.1项目位置
项目位于大南山与赤湾片区交界处，西南侧临兴海大道，东南侧临松湖路，东北侧为大南山。
图：宗地位置

2.1.2地块现状
宗地方案编号：2009-203-0004；
土地用途：居住用地；
宗地形状：为不规则多边形，1号地块与2号地块通过连廊连接，2、3号地块相连接；
开发程度：地块所在区域市政配套开发较完善，宗地外已进行“六通”（通路、通电、通上水、通下水、通燃气、通讯）， 宗地内场地基本平整；
地上状况：现状为地铁2号线蛇口西车辆段工程项目。
图：宗地形状、地势

图：宗地现状 图：宗地现状

图：宗地现状 图：宗地现状

2.1.3项目规划指标
根据委托方提供的《地铁蛇口西车辆段上盖物业项目用地规划设计条件》，本项目用地性质为居住用地，项目建设指标如下表。
表：地块指标表
序号
项目
规模
1
总用地面(㎡)
125,904.68
2
建筑容积率
≤2.43
3
建筑覆盖率
≤40%
4
建筑高度(m)
≤100
5
计容积率建筑面积(㎡)
306,100
5.1
保障性住房(㎡)
181,700
5.2
物业管理用房(㎡)
300
5.3
住宅(㎡)
45,000
5.4
单身宿舍(㎡)
62,600
5.5
商业(㎡)
5,260
5.6
配套设施(㎡)
11,240
5.6.1
社区健康服务中心(㎡)
1,000
5.6.2
居住小区文化室(㎡)
3,000
5.6.3
居委会(㎡)
200
5.6.4
社区服务站(㎡)
300
5.6.5
邮政所(㎡)
150
5.6.6
其它公共配套(㎡)
320
5.6.7
幼儿园(㎡)
3,500
5.7
车辆段派出所(㎡)
2,770
7
核增建筑面积(㎡)
123,900
7.1
住宅首层架空面积(㎡)
13,100
7.2
停车库及设备面积(㎡)
70,800
7.3
车库层架空面积(㎡)
40,000
8
机动车停车位（个）
1220

地块利用规划图如下：
单身宿舍、幼儿园
住宅用地
保障性住房

2.2项目区域环境分析
2.2.1项目区域环境概况
项目西南侧临近兴海大道，兴海大道为城市交通主干道，分别与南海大道、月亮湾大道相连，对外车行交通比较便利。
经过本项目地块的公交交通线路较少，但到达项目地块附近的公交线路较多。地铁方面，未来将有地铁2号线和5号线途经兴海大道，将大大提高项目公共交通的便捷性。
从片区氛围来看：目前地块附近居住人口稀少，有一定的荒芜感，生活便利性配套如餐饮、便利店等缺乏，区域生活氛围十分不足。另外，兴海大道过往车辆以货柜车居多，凸现了港区货流氛围，这为居住项目的发展带来一定的不利用影响。
项目东北侧临近大南山别墅区（如鲸山别墅等）。别墅区相对独立，对本项目的影响不明显。
因此，项目未来发展不能局限于区域现状条件，必须重视片区未来发展及项目本身配套的建设，以规避近期不足带来的风险。

2.2.2片区关系图

南油工业区
一突堤商务区
海上世界
大南山
四海社区
赤湾港物流港口片区
花园城社区
本项目位置

本项目属于大南山片区，四周环绕赤湾、妈湾、前海、南油、后海、蛇口等片区。在各片区中，大南山片区北侧环绕片区生活氛围较为成熟或趋于成熟，但南侧环绕片区如赤湾、妈湾等片区港口及工业氛围浓厚，生活氛围缺乏，不利于本项目居住项目的发展及提升。
2.2.3片区发展分析
大南山为包括高尚居住区、办公、创业园在内的综合性地区，而赤湾则是以集水陆运输、货物仓储、临港工业等多种功能于一体的综合性港区。
本项目位于大南山片区与赤湾片区交界处。
大南山片区定位：大南山区的发展目标是利用大南山地区特定的区位及自然优势，建设具有鲜明的山海城市特征，集高尚居住、商业办公、自然生态公园、高科技创业园区的综合性地区。大南山的功能定位是：具有郊野性质的文化市政公园、居住及配套、高科技研发基地和重要的港口门户地区。
图：大南山法定图则

数据来源：深圳市规划网
项目的西南侧即为赤湾地区，赤湾区的城市发展目标是：高标准建设的， 以港口作业区、临港产业区和生活服务区三大主要功能区为主的现代化综合港区。
赤湾区的功能定位是：集水陆运输、货物仓储、临港工业等多种功能于一体的综合性港区。
规划发展意向：根据规划，片区应利用大南山公园别墅区的人行入口，组织大南山公园—海上世界—深圳湾滨海休闲带的人行空间联系，体现山、城、海的相互交融。
 随着《深圳市城市总体规划(2007—2020)》草案的出炉，深圳发展重点再次向西扩展。前海中心一跃而成焦点，深圳有望出现第一个真正的国际滨海建筑群落。

项目目前拥有陆路、水路交通优势，未来将规划地铁2号线和5号线，城市内外交通便利性将进一步提高
主要交通干道：
主干路：兴海大道，双向 8 车道；南海大道，双向 6 车道；港湾大道，双向 4 车道；月亮湾大道，双向 10 车道，通过月亮湾大道和南海大道便可以和西部通道相联。
西部通道的开通，将引发香港和蛇口经济良性发展的“集群效应”，一地两检以及24小时通关将彻底改变蛇口片区的面貌。随着西部港区的大规模扩建以及未来规划中的广深沿江高速的开工建设，蛇口的未来发展将不仅限于辐射深圳区域，而将成为深港国际大都会的重要核心之一、整个珠三角的交通枢纽。
次干路：兴工路、沿山路、工业八路、荔湾路、铲湾路等双向 4 车道；
轨道交通规划：未来将有地铁二号线和五号线经兴海大道。地铁二号线拟在蛇口客运港区设置轨道站点，在本项目位置设置二号线车辆段；地铁五号线拟在片区西北侧通过，在兴海大道设置站点。

2.3项目地块属性界定
2.3.1区位属性
陌生区域·边缘化·无可延展性·不纯粹