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房地产测绘主要内容的分析与研究 目 录摘要IAbstractII1 绪论11.1 房地产测绘的定义11.3 房地产测绘的作用21.4 房地产测绘的主要内容21.4.1 已有资料的收集、分析与应用21.4.2 测区踏勘和技术设计31.4.4 房产调查41.4.5 房产图测绘52 房屋的勘丈与计算62.1 房屋面积的测绘与计算62.1.1 房屋面积的有关概念与测量62.1.2 房屋建筑面积的测算规则72.2 房屋勘丈与计算83 公用建筑面积的确定与分摊103.1 房屋的公有建筑面积103.2 公用建筑面积的分类113.3 共用建筑面积分摊的一般原则113.4 公用建筑面积的分摊类型与分摊方法124 房地产测绘中存在的问题与对策144.1 面积差异问题144.2 房地产测绘管理存在的问题及对策154.2.1 我国房地产测绘存在的问题154.2.2 房产测绘不足的改进方法165 总结17致 谢18参考文献19 房地产测绘主要内容的分析与研究 摘 要 随着我国人口压力的不断增加，房屋日益成为人们生活和生产中不可或缺的场所。为了采集和表述这一人民生活和生产的物质要素，必须经过房地产测量。房地产测量就是通过调查和运用测绘仪器和技术来确定房屋、房屋用地及其房地产的权属、质量、数量及利用状况等，并通过有关数据和图的形式表述出来，为有关房地产管理方面的工作提供了精确可靠的成果资料。而且近年来伴随着房地产市场的飞速发展，以及房地产管理的愈加规范，房地产测绘作为房地产管理最前端的技术愈发显得重要。本文首先全面探讨了房地产测绘的主要内容，并着重介绍了房产勘丈和有关房产面积的分摊计算等有关问题。而且还分析了房地产测绘的面积误差以及精度分析，同时也指出了房地产测绘中存在的一些问题，并提出了自己的看法和解决方法。关键词 房地产测绘/主要内容/面积分摊/面积误差/精度分析 ANALYSIS AND RESEARCH THE MAIN CONTENT OF THE REAL ESTATE SURVEYING AND MAPPING ABSTRACTAs the countrys increasing population pressures, housing is increasingly becoming indispensable in peoples life and production. To gather and to express the peoples life and production of the material elements, property measurements must be made. Real estate measurement is through the investigation and surveying and mapping instruments and techniques are used to determine the ownership of houses and land for housing and real estate, utilization of quality, quantity and etc, and through the relevant data and diagram in the form of expression, for real estate management work provides data accurate and reliable results. And in recent years, along with the rapid development of the real estate market, and real estate management more standard, the real estate as a real estate management of surveying and mapping the most front-end technology is increasingly important. At first, this paper comprehensively discusses the main content of the real estate surveying and mapping, and emphatically introduces the property to determine and issues related to housing area apportion calculation, etc. But also analyzes the real estate surveying and mapping the area error and precision analysis, and also points out some problems existing in the real estate surveying and mapping, and put forward its own views and solutions. KEYWORDS real surveying and mapping,the main content,area apportion,Area of error，precision analysisIII1 绪论 本章首先介绍了房地产测绘的定义，然后对房地产测量的目的和任务进行了探讨。并简单介绍了房地产测量的作用，并就房地产测绘中一些比较重要的内容进行了分析。而关于房产的勘丈和面积的分摊计算，会在后面的章节中进行比较的介绍和分析。1.1 房地产测绘的定义 房地产测绘主要是指通过有关的测量仪器，并运用相关的测绘技术和测绘方法，来进行测定房屋及房屋用地权属、位置、界址、面积数量、占地范围及利用现状进行表述的一项专业技术活动。房地产测量它是采取测绘科学技术，根据国家相关部门制定的房地产管理要求和测绘技术方法，为房屋、土地及其房屋用地的位置、质量、面积数量、权界提供比较精确的数据和资料。房地产测绘又分为房地产基础测绘和房地产项目测绘两种。房地产基础测绘是指在一个城市或一个地域内，大范围、整体的建立房地产的平面控制网，并测绘房地产的基础图纸-房地产分幅平面图1 。房地产项目测绘是指因房地产开发、经营、交易和房地产权属管理等的需要，测量、绘制房地产分丘平面图和房地产分层分户平面图，形成图、表、卡、册等信息和资料2。1.2 房地产测绘的目的和任务 伴随着我国城镇人口住房制度的改革和农村集体土地所有权确权工作的全面展开，土地及房屋的产权归属等有关问题日益成为人们关注的焦点。近年来因此产生的产权纠纷愈演愈烈，而房地产测量工作的目的就是解决这一问题，即通过测定和调查工作确定房屋及房屋用地的位置、质量、面积数量和利用现状，最后通过数表和文字的形式表述出来。除此之外，它还为城市规划、城市建设、房地产开发等提供基础数据和资料。房地产测绘的主要任务就是对土地、房屋及与房屋有关的建筑物进行一系列的调查和测绘工作，并绘制成图。对房屋、土地及其房屋用地的位置、质量、面积数量、权限等进行的调查和测绘工作，最后绘制成图的工作。而且它为房地产管理提供了比较精确可靠的成果资料。1.3 房地产测绘的作用 房地产测绘成果是衡量房地产管理工作好坏与否的一项重要指标。而房地产测绘工作的任务和目的就是通过对土地、房屋及其房屋用地的调查和测绘，最终得到相关的房地产测绘成果。房地产测绘成果不仅是量度房地产商品量的一个依据，而且为企业决策、经营、核算等提供基本信息服务。除此之外，房地产测绘还可以为房产产权、房地产开发利用、城市建设、权属纠纷等提供基础资料和相关信息。归纳起来，房地产测绘具有地理、经济、社会服务、法律、建筑工程施工招标、面积纠纷司法鉴定等功能。1.4 房地产测绘的主要内容房地产测绘主要是指通过有关的测量仪器，并运用相关的测绘技术和测绘方法，来进行测定房屋及房屋用地权属、位置、界址、面积数量、占地范围及利用现状进行表述的一项专业技术活动3。房地产测绘的主要内容包括：已有资料的收集、分析与利用、测区踏勘和技术设计、房地产平面控制测量、房地产调查、房地产图绘制、房地产要素测量、房地产勘丈与分摊计算、房地产变更测量、房地产成果资料的检查、验收与审核。 1.4.1 已有资料的收集、分析与应用此项工作的主要内容有：分析测区内已经收集到的地籍图、大比例尺地形图及影像平面图；收集测区内已有的控制点成果资料，包括控制点的成果数据及一切与控制点有关的文字说明资料，并对控制点成果精度进行分析4；同时也要注意与行政区机关最新的关于对行政区的划分保持一致，还有一些通俗的地名资料要标准化。这项工作是整个房地产测绘工作的前期准备工作，是能否又快又好的进行房地产测绘工作的关键。因此工作开始前，首先应该从各个方面获取关于该测区的资料，然后对这些资料进行归纳整理。接下来分析提取出需要的资料，以便在后面的工作中进行应用。1.4.2 测区踏勘和技术设计在收集已有资料并经过分析的基础上，接下来的工作就是在测区范围内进行实地的踏勘。为了进一步的了解该测区方方面面的情况，不能只局限于已收集到的相关资料，还要对测区进行实际的踏勘。通过实地的踏勘，我们可以了解到测区范围内的主、次街道，还有一些人文、自然、交通等方面的情况。通过对该测区的实地踏勘，我们首先应该了解和熟悉已有控制点的点位情况。然后分析有关的房产要素和地形状况，我们要选择一些房产控制点，并将这些已知控制点和选择的房产控制点标绘在绘制的地形图上。除此之外，还必须定期调查这些已知控制点和选择的房产控制点的完好情况。以防这些控制点被自然或人为的因素破坏，影响接下来的测绘工作。因此这一项工作相当重要，必须定时定期的进行检测。在测区踏勘的基础上，根据房产测量规范及有关的技术标准编写技术设计书，制定出具体的技术要求、实施方案及经费预算等5。1.4.3 房地产平面控制测量在对实地的踏勘过程中，我们已经选择了一些房产控制点，这是进行房地产测量的前提。在外业测量前，我们要布设一个精度比较高，可以长期使用，据地形状况有适当密度的，可以覆盖整个测区的平面控制网。整个平面控制网相当于测量工作的骨架，是确保房产测量的基础。房地产平面控制测量的布网原则应遵循从整体到局部，从高级到低级，分级布网的原则，也可越级布网6。房产平面控制点可以分为一、二、三级平面控制点还有二、三、四等平面控制点7。平面控制测量的基本精度要求：四等网中最弱相邻点相对点的中误差不得超过0.05m8。四等网以下最弱点(相对于起算点)的点位中误差不得超过0.05m,界址点对图根控制点点位中误差为0.05m,允许误差为0.10m，界址点间距允许误差及界址点与邻近地物点关系距离允许误差均为0.10m9。房地产平面控制测量不仅是整个房地产测量工作的前提和基础，而且为整个测量工作提供了一个定位基准，因此起到了一个参考系的作用。通过已知的平面控制点，我们可以建立一系列的平面控制点，并且可以通过这些平面控制点校核和传递起算数据。根据这种作用，我们可以测定出平面控制网内的建筑物的几何形状和位置。除此之外，在房地产图的绘制过程中，我们也需要一些平面控制点作为定位的基础和测图控制。这些控制点需要有比较精确的精度和适当的密度，这样绘制的房地产图才比较真实可靠。随着房地产市场不断地发展和城市建设的发展变化，我们也需要不断更新这些房地产测绘成果，以保证成果的现势性。因此即使整个房地产测绘工作已经结束，我们还需要确定一些比较稳定而且可以长期保存的点作为以后进行变更和修测的起算点。 房地产平面控制测量通常采用的方法有GPS定位测量、三角测量、导线测量等方法。就现在而言，通常用的比较多的是GPS定位测量和导线测量，三角测量现在一般用的不太多。对三角测量来说，建立的三角网内的内角一般都不应小于30度。但是如果条件确实比较困难时，三角网内的个别角可以放宽至25度。 表1-1 各等级三角网的技术指标等级平均边长 km测角中误差起算边边长相对中误差最弱边边长相对中误差DJ1DJ2DJ3三角形最大闭合差二等三等四等一级二级9520.51.01.82.55.01/3000001/2000001/1200001/600001/800001/1200001/800001/450001/20000126496263.57.09.015.0 数据来源：石家庄铁路职业技术学院课件1.4.4 房产调查当布设好测区内的平面控制网时，接下来的任务就是对测区进行详细的实地调查。调查的目的就是能全面的了解测区内的房屋和土地的权属、质量、数量及其位置。除此之外，还应该了解比较大的机构名称、政府机关名称、一些比较大的企事业单位的名称等。房产调查也是房地产测量中一项比较重要的任务，也是我们采集有关房屋及其房屋用地信息的重要手段。在进行房地产测量之前，必须要经过房产调查，房产调查也是进行其他工作的基础。房地产调查的内容包括： 房地产坐落调查、房屋用地权界即丘界的调查、房地产权属状况调查、房地产权界状况调查、房屋状况调查、地理名称和行政境界调查10。 通过房地产调查，我们可以获取比较真实可靠的关于房地产各要素的第一手资料。这些资料不仅是我们在编制房产图时不可或缺的基础资料，同时也能帮助我们不断充实和更新已有的关于房地产测绘的各个方面的资料。在进行房产调查时，首先我们要进行的是初始测量的调查。一般而言，我们可以通过从开发商处得到各幢楼的备案、数量以及有关这些房地产基本信息的资料。除此之外，我们还可以寻求有关房地产登记主管部门的帮助，以使我们得到更加全面可靠的信息，。接着进行变更测量的调查，为了使接下来的测量工作可以顺利的进行下去，我们要遵循先阅后查的原则。在进行实地房产调查之前，我们一定要认真对照审阅测区内的相关资料。如果发现需要的资料不全，要及时通知相关权利人补充相关的证明文件。如果没有丝毫的准备，就冒然直赴测区进行调查，往往会因为难以想象的权属纠纷以及难以下手的情况而造成调查工作的滞后，进一步影响接下来的测量工作。同时也会由于对某些方面事先没有做充分的准备，因为调查时的偏听而影响最终的调查成果质量，严重的会造成难以预料的损失。1.4.5 房产图测绘房产图就是依据一定比例尺调查和测量房屋及其用地状况等有关信息的图纸，按房产管理需要，可以分为括房产分幅平面图、房产分丘平面图和房屋分层分户平面图11。除此之外，有时候由于要满足在野外施测的需要，一些物质条件达不到要求。为了满足数据和图表的即时性，我们还需要绘制房产测量草图。在房地产图上主要的要素有控制点、界址点、界址线、行政境界；房屋、房屋结构及附属设施；房屋产权；房屋用途及用地分类；房产数字注记(幢号、门牌号、建成年代等)；文字注记(地名、行政机构名等)。一般而言，我们通常采用编绘法、数字化测图、平板仪测量法以及航空摄影测量法来对房产图进行测绘。 2 房屋的勘丈与计算2.1 房屋面积的测绘与计算2.1.1 房屋面积的有关概念与测量 近年来随着房地产行业的迅速发展、住房制度的改革以及房地产市场的不断完善，房产测绘行业迎来了发展的黄金时期。同时，国家建设部和各省市的建设部门也与时俱进，出台了一系列的法规与规范。这些法规进一步完善了有关房屋面积测算与房地产测绘方面的工作，进而使房地产市场不断成熟与完善。这样就保证了房地产市场各方的利益，使房地产管理方面的工作能够顺利的进行下去。但是，不可避免的会遗留和产生一些问题，比如城市房屋面积测算工与房地产经济能否实现又好又快发展、能否保护和维护好广大消费者利益、能否满足广大人民群众日益增长的住房需求息息相关的问题，必须重视研究和解决这些问题12。为了了解房屋的面积，我们首先应该知道套内使用面积、套内建筑面积、房屋共有建筑面积和房屋产权面积的概念。只有对这些概念有清晰的认识，广大的消费者的利益才能得到保护。对我们中国人而言，也许一辈子才能够买一套自己的住房，因此如果我们因为不太了解这些知识而利益遭到损害的话，就太可惜了。套内使用面积通常是通过水平投影面积来计算，也就是俗话说的使用面积或者实用面积。根据国家建设部的有关规定，住宅与非住宅的套内实用面积的计算规范不同，其中在计算住宅的套内使用面积时：套内使用面积应包括客厅、餐厅、厨房、卧室、卫生间、地下室等门内分户面积的总和；但是不包括含在结构面积内的管道、通风井等管道设施；对于个人对房屋内墙面的装饰厚度也应该计入套内使用面积中。对于一些住宅外的房屋建筑，这就需要参考具体的该住宅的规范来确定其套内使用面积。套内建筑面积是由住宅内的墙体面积、阳台面积和套内建筑面积组成的13。其中要注意的一点是：套内建筑面积也是按照水平投影面积来计算的，对于未封闭的阳台计算其一半的建筑面积，而封闭的阳台则计算其全部的建筑面积14。 房屋共有建筑面积是指多个用户共同拥有或者占有的建筑面积，比如一个小区内的娱乐活动场所、花园、球场等公共场所。一般根据相关规定，共有面积处理原则是：产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行，无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊15。因此不同的小区，房屋共有建筑面积的分摊系数也不同，房屋产权面积一般就是指我们通常所说的建筑面积，房产证上所写的房屋面积就是指的这个。而且房屋产权面积必须要由房地产相关的行政部门进行产权确认，并具有法律效力。房屋建筑面积除了指套内建筑面积以外，还包括共有分摊面积。房屋面积实测就是通过实地勘测得到测区内的房屋的外业测量数据，然后整理这些数据并对其进行配赋。最后根据外业测量得到的边长数据和坐标数据，就可以得到我们所需要的各类面积。房屋面积实测是整个面积计算的关键，直接关系着最终的测量成果是否真实可信。在进行外业实地测量工作之前，测绘人员必须要根据该测区的总的平面图和房屋的竣工图对测区内房屋进行实地的测量。而且必须采集房屋各个部分的数据，包括边长数据、角度数据和坐标数据，记录每一幢每一户，不能有任何的遗漏，否则会影响接下来工作的进行。虽然经过外业采集得到了相关数据，但为了检测这些数据是否在误差范围以内，我们还必须对这些数据进行平差处理。如果发现了问题，可以及时解决。当数据差距太大时，还必须回到测区进行重测。处理好采集到的数据后，开始绘制房产图。绘图完成后，我们就可以按照相关的要求来计算房屋的建筑面积。通过有关的房地产测绘软件，我们就可以得到相关的房地产测绘面积的成果表。这一系列工作完成以后，我们还需要进行必要的审核和检校。如果没有问题，就可以将这些测绘成果资料上交到房地产测绘的相关质检部门。通过质检部门的检测和审核后，就可以绘制出具体的分层分户图。并将最终的测绘成果上交到测绘的房管产权登记部门，这样整个房屋实测工作就比较圆满的完成了。2.1.2 房屋建筑面积的测算规则对于一些永久性的单层建筑来说，计算其建筑面积时我们就按单层来计算其建筑面积；而对多层建筑来说，则需要将各层的建筑面积总和加起来来计算其建筑面积，这一点一定要注意。有些建筑需要计算其全部的建筑面积：对于房屋内的夹层、电梯间、屋内的通道、有盖的室外楼梯、全封闭的阳台还有有上盖的永久性建筑等一般来说都计算其全部的建筑面积16；还有对一些室外的层高在2.2米以上的建筑，例如水箱间、电梯机房还有房屋天台等，我们一般对这些层高在2.2米以上的部分计算其外围的水平投影面积。有些建筑则只能计算其投影的水平面积的一半：未封闭的阳台、无顶盖的室外楼梯、还有一些无顶盖的花园房屋等一般计算其外围水平投影面积的一半17。特殊的对一些建筑不计算其房屋建筑面积；对于那些楼层间的架空走廊、房屋的天面、与室内不连的阳台等不计算其建筑面积；对一些层高在2.2米以下的阳台、房屋、楼梯间等也不计入建筑面积中。因此大家最好能对房地产测绘中关于房屋建筑面积的计算规则做到心中有数，这样在我们选购房产时，就能够做到有的放矢，不会被一些不法的房地产商欺骗。最关键的是一定要了解在何种情况下，只计算一半的房屋建筑面积或者只计算一半的房屋建筑面积。虽然近年来我国的房地产市场发展比较迅猛，但是在很多方面还不够成熟与完善。近年来由于房屋质量的原因导致住宅楼榻的情况时有发生，这对我们来说是不小的震撼。首先来说，这是因为我们在房地产这方面的法律和法规还不够完善，国家对房地产测绘工作还不够重视。万丈高楼平地起，如果房屋的基础工作都无法做好，那谈何给百姓一个安全舒适的生活空间。除此之外，对于一些不法的房地产商而言，为了获取高额利润，偷工减料，这是极度不负责任的表现。因此为了防止今后类似的悲剧发生，有关部门必须加强房地产方面的监管，完善和加强有关法律法规，加重惩罚力度。房地产测绘人员也必须以负责任的态度去对待自己的工作，不断提高自己的专业水平，为我们国家的房地产事业贡献自己的一份力量，一起共建房地产市场的美好家园。2.2 房屋勘丈与计算对于房屋的勘丈来说，最主要的是要测量出房屋的边长数据和有关点的坐标数据，这样才能对房屋的位置和各要素有一个全面的了解，接着比较精确的计算出房屋的面积。其中最重要的是要获取房屋的边长数据。获取房屋的边长数据有两种方法：一种是直接通过以往的设计图纸，包括建筑施工平面图和测量成果资料，得到测区内需要的边长数据。这种方法获取的边长数据计算得到的房屋的面积通常叫做预测面积，我们进行的一系列测绘工作称为预售测量；另一种方法是为了获取更加精确的数据，而对已经竣工的房屋进行的一系列实地勘测的测量工作，这样得到的房屋的边长数据比较精确。这种方法获取的边长数据计算得到的房屋的面积通常叫做实测面积，我们进行的一系列测绘工作则称为竣工测量。预售测量就是在房屋竣工前，为了保证接下来工作的精确性，而根据已有的设计图和以往的测绘成果资料，按照相关的房产测量规范和法规，得到房屋的边长数据，进而计算出房屋的面积。在从设计图和成果资料中获取边长数据时，不能直接采集该数据。对实地和图纸中相对应的边长进行校核，对于一些分段的边长，则应该将各段边长加起来与总长度进行校核。而对于一些数据校核发觉不符或者由于图中数据的缺失导致边长数据无法获取时，则应该告知建设单位。当建设单位对数据进行完纠正和说明后，对于这些经校核的图纸尺寸就可以直接获取采集了。由于预售测量只是对房屋面积有一个大致的估计，房屋竣工后我们还需要进行进一步比较精确的测量，因此需要到实地对房屋进行勘丈。测量过程必须按先整体后局部的原则进行，测量过程中获取的数据要及时记录在随身携带的记录手薄上，必要时应绘制有关草图。为了保证测量成果的准确，在外业测量过程中，应进行多余观测，方便数据处理时的检核，对使用的测量仪器也应进行检定和纠正。外业测量工作结束之后，我们必须要对得到的边长数据进行平差处理，最后计算出房屋的面积。在具体的实地丈量中，我们用的比较多的是实地量距法。其实就是用钢尺等测量工具对测区内房屋的边长进行量测。随着科技的不断发展和测绘工具的不断改进，手持式激光测距仪也应用而生。这种测距仪不仅测量速度快，而且精度也比较高，在黑暗环境中也能清晰的观测出测量目标。除此之外，我们也可以通过房地产建设部门出具的建筑施工图或者已有的测绘成果资料，经过检核后从中获取我们想要的边长数据。对于最后的面积测算，一些比较简单的数据我们可以通过计算器等直接计算出房屋的面积。而如果对那些数据量比较大，数据比较复杂的情况，我们也可以利用一些房地产面积计算的软件来进行测算，不仅省时省力，而且结果也比较精确可靠。就目前来说，我们通常采用CAD成图法来计算房屋的面积。3 公用建筑面积的确定与分摊3.1 房屋的公有建筑面积房屋共有建筑面积是指多个产权人对一幢房屋共同占有或者拥有不可分割的共同使用的面积18。因此就产生了有关面积分摊的问题，这些问题与我们购房消费者息息相关，因为这关系着我们的切身利益，直接关系着我们所拥有的房屋的建筑面积。同时，现在的房屋建筑越来越趋向于多样化，构造原来越复杂，在进行面积分摊计算时不可避免的会造成更多的麻烦。就目前来说，我国的房产测绘规范还不太完善，因此我们必须更加注意这方面的问题。房屋的公有建筑面积一般是指多个产权人对同一幢房屋或者公有建筑拥有共同的建筑使用面积，房屋的公有建筑面积一般可以分为计入房屋的公有建筑部位和不可计入房屋的公有建筑部位19。一般来说，房屋的公有建筑面积包括楼梯走道、公共门厅、设备间等公共建筑空间，套(单元)与公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半20。现在我国的房地产行业一般都是按照商品房的建筑面积来出售的，而除了那些对这些比较了解的专业测绘工程师熟悉面积的分摊和计算过程外，包括大多数消费者在内的人员都不是太清楚其中的计算过程。而即使对同一套房产的建筑面积，不同的测绘和生产单位人员拥有不同的理解和不同的计算方法，也会在得到不同的建筑面积方面产生分歧。不过如果误差与分歧在一定范围内，我们可以视为这都在正常范围以内。但同时，我们不可否认，一些不法的房地产开发商为了获取高额利润，利用这些所谓的分歧与误差来期瞒消费者，将一些不应该消费者分摊的房屋建筑面积也加到业主的身上。因此，在我们购置房产的时候，一定要请相关部门对这些房产进行检测，充分保障我们消费者自己的合法权益。在进行房产的勘丈与计算时，我们也曾对测区范围的建筑进行了预售测量和竣工测量21。在进行房屋共用建筑面积的确认时，我们也要进行这类工作。在预售测量阶段，根据国家房产行政机关的设计图和房产建筑图，我们可以依据有关法规对测区内的建筑面积划分功能和服务范围，初步确定哪些区域需要分摊，哪些区域不需要分摊。然后在这些图中进行标注，这样就初步对功能区范围进行了确认。当然，预售测量不可避免的会产生一些误差，因此我们还需要进行更加精确地竣工测量。在竣工测量阶段，测量人员要去测区内实地勘测，进一步确认房屋的公有建筑面积。当然，在进行房屋的公有建筑面积确认时，我们必须以房屋的实际情况作为标准。3.2 公用建筑面积的分类 对于房产面积分摊来说，首要的问题就是要了解哪些是可以分摊的公有建筑面积，哪些是不可以分摊的公有建筑面积，这样才能做到心中有数。对一些公有的设备间、楼梯间、室外的楼梯、地下室、雨棚还有一些层高2.20米以上并有围栏围的电梯间、卫生间和一些水电的通风管道等，这些公用建筑面积需要进行分摊。除此之外，对一些比较特殊的公用建筑分摊面积我们一定要特别的注意。比如我们通常所说的房屋建筑面积中，分隔墙中线以内的内半墙水平投影面积属于不可分摊的公有建筑面积，而外半墙的水平投影即外半墙面积则属于应该分摊的公用建筑面积22。这一点也是一些不法房地产商最容易欺瞒消费者的地方，所以我们应该特别注意这一点。而对于一些私人车库、车道、仓库、一些为多幢房屋服务的警卫厅以及地下室则应该属于不可以分摊的公有建筑面积。3.3 共用建筑面积分摊的一般原则根据房地产的有关原则和规范，我们都是以幢为单位来进行房屋建筑的测量和面积的分摊。如果该建筑物属于该幢房屋，而且当初建造的目的就是为了本幢楼的居民服务的，那这个建筑物就应该作为应该分摊的公有建筑面积。对于不属于本幢楼的共有建筑面积或者在建筑结构上与本幢楼不相连的房屋建筑也不应该计入该幢楼的房屋共用面积中。如果当一个房产建筑拥有多个房产权利人时，则应该按照相关的文件和协议进行权属分割和房屋共有建筑面积分摊的分割。但是当初如果在权属分割和进行房屋建筑面积分摊的分割没有达成一致时，则应该秉着谁使用谁分摊的原则进行，比如整幢楼的公用电梯、公用走廊、垃圾道等都属于房产共有建筑面积。还有一种比较特殊的情况，如果有一部分是一幢楼内的共有建筑面积，但是只是为楼里的一部分人员服务的，那这部分房屋共有建筑面积就不应该计入整幢楼的共有面积分摊，而应该由这幢楼中使用的局部人员来进行面积分摊。为了保证每个消费者的合法权益，在这点上我们必须注意。对于房屋共有建筑面积的分摊来说，我们应该遵循从整体到局部，从幢到各个功能区，然后到各层直至到各家各户的分摊，即逐级分摊的原则。同时也应该明白低一级的功能区应该参与到比它高一级的房产共有建筑面积分摊中。因此在我们进行房产面积的分摊计算时，我们一定不能将低一级的房屋公有建筑面积遗漏掉。各个低一级的房屋共有建筑面积加到一起就是总的房屋的公有建筑分摊面积23。3.4 公用建筑面积的分摊类型与分摊方法在进行房产公用建筑面积的分摊时，我们一定要严格遵守房屋共用面积的一般原则。一般情况下，一幢房屋内会有若干个功能区间，而在一个功能区内，又会有多个楼层，每个楼层内又有若干套房屋住宅单元。根据公用面积分摊的一般原则，我们知道各套房屋住宅单元的共有分摊面积应该参与到各层的共有面积分摊中。各层的共有分摊面积应该参与到各个功能区的面积分摊之中。各个功能区的共有面积分摊应该参与到整幢楼的共有面积分摊中，严格遵守了逐级分摊的原则。根据以上论述的共有面积分摊方法，我们可以将公有建筑面积分摊分为：整幢楼的分摊。根据一般原则，我们知道该部分面积分摊的对象是整幢楼内各个功能区的面积分摊之和，同时也包括比其低级的各个共有建筑面积分摊；功能区间的分摊。该部分面积分摊的对象是该层内各个功能区的面积分摊之和；功能区内的分摊。该部分面积分摊的对象是该功能区内各个楼层的面积分摊之和，但要注意的一点是，该楼层的建筑面积除了包括整幢楼应该分摊的公有建筑面积以外，还必须加上该层的建筑面积分摊；楼层间的分摊。该部分的面积分摊的对象是楼层内的分摊；楼层内分摊。该部分面积分摊的对象是各套房屋住宅单元的建筑面积之和。通过我们所论述的五种公有建筑面积的分摊类型，我们不难发现，它对各个等级的面积分摊进行了严格的区分。我们知道当一幢房子拥有多个产权人时，如果有相关的文件或协议，那就按照该文件或者协议进行面积的分摊。如果没有相关的文件或者协议，那就按照谁使用谁分摊的原则进行分摊。而上述的公有建筑面积的分摊从始至终都体现了这一原则。对于公用建筑面积的分摊，我们一般采取先通过有关规定和规范得到整幢房屋的分摊系数，然后将每套居民住宅区的建筑面积乘以这个整幢的分摊系数就得到了每户应该分摊的公用建筑面积。当然这种分摊方法也存在着弊端，这种方法只能够知道整体的应该分摊的公用建筑面积，而无法确切的得到具体每一套单元应该分摊的公有建筑面积。除此之外，随着现在多元化的房屋建筑越来越多，这种单一的系数分摊方法已经不能满足日益发展的房地产市场。对于单一的住宅区而言，这种公有建筑面积分摊方法还能够适用，而对于那些比较复杂的房屋建筑，例如一些商业功能区与住宅区混合的房屋建筑，那这种公有建筑的面积分摊方法就不太适用了，得到的结果也不精确和可靠。根据上述我们谈到的五种分摊类型，我们知道各个分摊类型的分摊对象和目标也不同，所以它们理应有自己的分摊系数，以满足人们日益增长的需要。所以，我们也可以将分摊系数分为：幢分摊系数。首先我们应该知道，它是应该为整幢楼的拥有共同产权的用户服务的，而且包含一些不能具体的分摊到各个产权用户的部分，比如公共厕所、门卫室和楼梯间等等。区间分摊系数。该部分公用建筑面积应该是为至少两个功能区服务的，我们可以汇总出功能区中应该参与面积分摊的总的建筑面积，然后该部分的公用建筑面积与总的参与分摊的建筑面积之和得到的比例就是我们想要的区间分摊系数；区内分摊系数。它的对象指的就是一个功能区，因此首先我们应该汇总出该功能区的总的套内建筑面积，那该功能区中应该参与分摊的建筑面积与该功能区的总的建筑面积的比例就是我们所说的区内分摊系数24；层间分摊系数。首先我们应该汇总出楼层的总的应该进行分摊的面积，然后楼层间的公用建筑面积与所有应该参与分摊的面积之和的比例就是我们说的层间分摊系数；层内分摊系数。同样的道理，汇总出楼层内的总的套内建筑面积，然后参与分摊的楼层面积与总的建筑面积的比例就是层内分摊系数。总而言之，房产建筑面积的分摊遵循着从整体到局部，逐级分摊的原则。在进行面积分摊的过程中，必须秉着严谨科学的态度，做到不遗漏、不出错。而且对于我们房产测绘人员，更应该严格要求自己。尤其在当今房屋建筑越来越多样化的时代，很多建筑面积的分摊都比较复杂。我们应该在遵守相关房产规范和法律的前提下，根据已有知识，去灵活的处理这些比较棘手的面积分摊问题。对于一些因为面积分摊而产生的产权纠纷，如果产权人有相关的文件或协议，那我们就应该依照这些文件与协议进行面积的分摊，但是如果确实没有任何文件，那我们应该交给有关房产行政部门来进行协调和解决。房产面积分摊一直以来都特别容易产生纠纷，因此在进行这方面的工作的时候，我们就更应该谨慎和灵活多变。4 房地产测绘中存在的问题与对策4.1 面积差异问题在前面对房屋的勘测与丈量中，我们说到了为了获取房屋的边长，有预售测量和竣工测量两种形式。预售测量是工程还没有动工前，我们根据相关的测绘成果资料和建筑施工图而得到该房屋建筑的边长数据，进而计算出该房屋建筑的面积，即预售面积。竣工测量则是在工程结束以后，我们到测区内对房屋建筑进行实地的勘测，然后在测区实地内测得我们需要的房屋建筑的边长。理论上来说，如果按照房屋建筑施工图进行施工的话，那在房屋工程没竣工前预测的房屋建筑面积应该和竣工后的实地勘测和丈量得到的实际房屋建筑面积没有多大区别。但是理论毕竟不等同于实际，随着施工的进行，会遇到许多新的问题，建筑施工图也要随着施工的进行而不断的修改。另一方面，在进行实地的勘测与丈量过程中，由于测量中产生的误差、记录产生的错误、房屋施工中产生的误差等都会导致结果的差异。除此之外，由于房屋建筑中功能区的改变以及专有服务区的出现，房屋建筑的公有建筑面积和房屋建筑的分摊面积也会有所不同，这些都会导致预售测量和竣工测量得到的面积不符。有时这种面积不符的情况也是不能避免的，一般进行预售测量阶段和竣工测量阶段的测量单位是不同的，由于技术上的差异，也会造成所测面积的不同。为了保持所测面积的唯一性，一般在进行完竣工测量并验收合格后，会把预售阶段所得到的测绘资料成果书注销，而将竣工测量阶段得到的测绘成果书上交到有关房屋管理的行政部门，以保障购房人的合法权益。除此之外，测绘部门应该在预售阶段的测绘资料成果书上标明是什么时候进行的预测数据，以方便同实际丈量的测绘成果资料区别开来。为了解决这一问题，我们可以从两个方面解决：首先在预售阶段，因为我们所有的依据都是一些建筑施工图和有关成果资料，所以我们必须保证这些图和资料的准确性和完整性。这些图中的标注必须清晰准确，而且这些图与资料应该得到相关房屋行政管理部门的认可和盖章才行。还有一点不可遗漏的是，我们必须对这些图和资料进行严格的审查与认定，尤其应