DB15_T 969-2016 办公楼物业管理服务标准(内蒙古自治区).pdf

TCS 03.080 A12 备案号49428-2016DB15 内古古军协自主J口区地方标准DB 15fT 969一-2016办公楼物业管理服务标准2016-03-15发布2016-06-15实施内蒙古自治区质量技术监督局内蒙古自治区住房和城乡建设厅发布DB 15/T 969-2016 目;欠前言.11 1 范用.1 2 规范性引用文什.3 术语和定义.2 4 基本要求.3 5 客户服务.5 6 房屋养护与管理.6 7 设施设备运行与维护.6 8 公共秩序维护.11 9 突发事件处理.四川消防安全管理.12 1 仓储管理.13 12 卫生防疫.13 13 保沽服务.14 M 绿化服务.15 日监督与投诉15 附录A(资料性附录)工作人员文明服务规范用语.17 参考文献.19 I DB 15/T 969-2016 目IJ1=1 本标准按照、GB/T1.1-2009的规定起草。本标准由内蒙占白泊区住房和城乡建设厅提山。本标准由内蒙出自泊区住房和城乡建设厅归口。本标准主要起草单位:内蒙古自泊区住房和城乡建设厅、内蒙古自价区标准化院。本标准主要起草人:许怀云、贾双文、张制、吕志戚、韩玉霞、籍凤英、董朝旺、茵润宁、赵文京、刘默、欧阳建辉。本标准l二2016年3月首次发布。II DB 15/T 969-2016 办公楼物业管理服务标准1 范围本标准规定了内蒙占白泊区内办公物业管理服务活动中的术语和定义、基本要求、客户服务、房岸养护与管理、设备设施维护与管理、公共秩序维护、突发事件处理、消防安全管理、仓储管理、卫生防疫、保洁服务、绿化服务等服务要求。本标准适用l伞内蒙古自泊区内的办公物、Iv.管理服务活动。2 规范性引用文件下列文件对于本文件的问用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，仅注日期的版本适用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本(包括所有的修改单)适用于本文件。GB 2894安全标志及其使用导则GB 3096 声环境质量标准GB 5749 生活饮用水卫生标准GB/T 10001.1 公共信息图形符号第1部分:通用符号GB 13495 泊防安全标志GB 14934 食(饮)具消毒卫生标准GB 15603 常用化学危险品贮存通则GB 17051 次供水设施卫生规范GB/T 17242 投诉处理指南GB/T 18883 室内空气质量标准GB 19210 空调迫风系统清洗规也GB/T 20299.3 建筑及居住仅数字化技术应用第3部分:物业管理GB/T 20647.9杜区服务指南第9部分:物业服务GB 22337 杜会生活环境噪声排放标准GB 25201 建筑消防设施的维护管理GB 50365 空调通风系统运行管理规范GB 50310电梯一程施下质量验收规范DBJ 03-27公共建筑节能设计标准CJJ/T 102城市生活垃圾分类及其评价标准DL 408 电业安全工作规程(发电厂和变电所电气部分)盯/T167 室内环境空气质量监测技术规范SB/T 10460商用电开水器TSG G0001 锅炉安全技术监察规和TSG G7002 锅炉定期检验规则TSG T5001电梯使用管理与维护保养规则中华人民共和国主席令第4号(2013)中华人民共和国特种设备安全法DB 15/T 969-2016 中华人民共和国国务院令第666号(2016)物业管理条例中华人民共和国建设部令第125号(2004)物业服务企业资质管理办法中华人民共和国财政部财基宇(1998)7号物业管理企业财务管理规定中华人民共和国国家住房和城乡建设部建房(2010)165号物业承技查验办法中华人民共和国国家发展和改革委员会价格(2014)2732号关于放开部分服务价恪的通知中华人民共和国国家发展和改革委员会价检(2004)1428号关于物业服务收费明码标价规定中华人民共和国国家发展和改革委员会价格(2014)2755号国家发展改革委员会关于放开部分服务价格意见的通知条例通知内蒙古自治区第十届人民代表大会常务委员会公告第4号(2003)内蒙古自治区物业管理条例内蒙古自阳区第十一届人民代表大会常务委员会公告第28号(2011)内蒙古自泊区城镇供热管理内蒙古自泊区人民政府令第213号(2015)内蒙古自前区电梯安全管理办法内蒙古自泊区人民政府内政发(2015)91号关l二加强物业管理促进物业服务业发展的意见内蒙古自泊区住房和城乡建设厅内建房(2013)685号内蒙古自泊区物业服务企业资质管理办法内蒙古自泊区发展和改革委员会内发改费(2014)1029号关于规范我区物业服务收费管理I作的3 术语和定义3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 下列术语和定义适用l伞本文件。物业property 己经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设施、设备和相关场地。办公楼物业office bui Iding property 己建成并交付办公使用的房屋及附属设施、设备和场地。注:若办公楼为专业尚业办公楼，也可称之为写字楼。业主owner 物业的所有权人O物业使用人property user 物业的承租人或实际使用人。物业服务property services 物业服务企业受业主或者建设单位委托，依据合同约定对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地，进行维修养护、管理，维护公共环境R生和相关秩序的活动。2 DB 15/T 969-2016 3.6 物业服务企业property service enterprises 依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。3.7 委托服务(特约服务)the special property services 物业服务企业或其他专业性服务企业J主受业主(或物业使用人)的委托，提供的物业服务合同以外的各类单项服务O3.8 物业服务费property service fee 物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。3.9 包干市fixed-feeSystem 由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者7损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务il费方式。3.10 酬金制remuneration system 在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支山，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。4 基本要求4.1 服务机构4.1.1 在服务项日设有固定的服务场所，Jj 恨据实际工作需要至少应配备相应数量的智能化办公设备，有专职人员负责为业主或物业使用人提供咨询、报修、受理投诉等服务。4.1.2 在服务场所明显位置公示企业营业执照、资历证书(政复印I)、服务人员姓名、照片、岗位信息、服务事项及标准、收费标准、服务电话等信息。4.2 工作人员4.2.1 物业从业人员所按照规定取得职业资格证书戚相同的岗位证节。4.2.2 物业从业人员所统一着装，佩戴统二工作标识，仪容仪表整洁。4.2.3 物业从业人员服务用语所简沾、文明，用词准确、恰当、语气亲切、诚恳。可参照、附录A。可根据实际I作需要配备具有蒙语和外语(如英语)会话能力的I作人员。4.2.4 物业人员在服务过程中所保持良好的精神状态，主动、热情、耐心、周到并及时为顾客提供服务。4.2.5 物业服务企业所在上岗前对工作人员进行专业培训，培训合格方可上岗，丁作期间连同进行定期培训，包括专业知识、相关法律法规、安全知识等内容。3 DB 15/T 969-2016 4.3 财务管理4.3.1 物业服务企业应建立健全财务管理制度，划范记账，账目清晰，并符合物业管理:企业财务管理划定。4.3.2 物业服务收费实行明码标价，物业服务收费的主价形式、收费方式、追缴执行国家发展改革委员会关于放开部分服务价格意见的通知(发改价格(2014)2755号)、关于规范我区物业服务收费管理|作的通知(内发改费宇(2014)1029号)的规定，实打酬金制物业收费方式的物业服务企业应依据合同约定每年公布物业服务项日资金年度预决算和收支估况，可聘请专业机构对资金情况进行审计。4.3.3 物业服务合同约定以外的服务费用、代收代缴的费用，应单独列帐，按实际支出费用和约定方式|句业主或物业使用人收取，)(应符合国家发展改革委员会关于放开部分服务价格意见的通知(发改价格(2014)2755号)、关于规范我国;物业服务收费管理工作的通知(内发改费宇(2014)1029 号)以及政府价恪主管部门的相关规定。4.4 档案管理4.4.1 物业服务企业应建立完善的档案管理制度，做到档案、记录等内容完整、准确，)(且定期对档案资料进行整理，保证其规范、齐全、方便查阅，同时做好档案资料的保密工作。4.4.2 应根据档案性质的不同，分类进行管理，管理的档案主要包括:a)业主及物业使用人资料:b)物业服务企业日常管理文刊、记录:c)物业服务档案:d)投诉处理资料:e)物业竣I验收档案:刊物业权属资料:g)项目;承接奇验资料:h)办公楼及其配套设施权属洁册:i)房岸维修管理档案:j)设备设施使用、养护、检奇、维修管理档案:k)秩序维护档案:1)消防管理档案:m)信报服务档案:n)保洁服务档案:。)绿化养护档案:p)其它资料。4.5 标识管理4.5.1 通用要求4.5.1.1 标识的国符号使用所符合GB!T10001.1的要求。4.5.1.2 消防与安全标识所符合GB2894、GB13495的要求。4.5.1.3 各类标识的文字使用同规范，格式向统一。4.5.2 指引类标识4.5.2.1 提供建筑物各楼层主要山入口的平回示意图以及各楼层指示、引导标识。4 DB 15/T 969-2016 4.5.2.2 提供建筑物周边十星道路、停:if扬、泊中导|址等标识。4.5.2.3 公共卫牛间、电话、服务台等公共服务设施应提供引导和位置标识。4.5.3 警示类标识4.5.3.1 办公区域、公共区域内应提供紧急出口、消防逼迫、禁止吸烟区等警示性标识。4.5.3.2 提供共用设备设施、安全设备设施、消防设备设施的安全警示标识。4.5.4 设施设备类标识4.5.4.1 设备机房内所有的设备设施要有明确的标识牌及机组编号，并要和配电作和面上的标志牌相互对应。4.5.4.2 设备机房内所有管路上要有标识，标明管路的种类和供、四管路的走向。4.5.4.3 配电柜内要标明上级、本级、下级的开关号、设备的名称。4.5.4.4 照明配电箱内要标明本箱内的上级、本级、下级的开关号、设备名称。4.5.5 其他标识根据实际需要，同提供临时性服务标识(如维修进打中、小心地滑等)及其他标识。4.6 节能管理4.6.1 制定节能降耗管理I作制度，有效避免能源、耗材的浪费和无序使用G4.6.2 根据办公物业内的实际估说，可采取的怕能降耗措施包括但不限l二:a)对公共区域照明灯具进行节能改造:b)定期对共用设备设施进行巡检、维护和养护，防rr管道、阀门出现胞、冒、滴、嗣:c)办公楼内张贴节能提示:d)根据办公楼内办公人员的作息时间确定合理的照明、空调等设施关闭时间O5 客户服务5.1 接待服务5.1.1作时间所有现场接刊人员，其余时间设值班人员，并向提供并公布24h服务电话。5.1.2 提供多种接待途径，包括但不限于现场接待、接昕电话及传真、收发信函及电子邮件等等。5.1.3 接待服务中所使用普通话，注意用语文明、礼貌、规范，不得使用服务，吐语，参照附录A。5.1.4 咨询、求助等韦顶，所及时答复，答复率100%。5.1.5 受理服务事项应进行记录并存档。5.2 迁入和迁出服务5.2.1 业主政物业使用人迁入和迁出时，应及时受理、办理相关于续，并及时建档、归档。5.2.2 告知业主政物业使用人停车地点、进出办公F域的搬迁路线、搬运时间、电梯使用规定寺细节。业主或物业使用人搬迁时应安排专人进行现场管理和协调。5.3 装修管理服务5.3.1 建立装修监管制度，受理装修申请时应与提出申请的业主或物业使用人签订装饰装修服务监管协议，明确相关方的权利和义务，并应符合住房城乡建设、环境保护号主管部门的相关规定。5 DB 15/T 969-2016 5.3.2 制定装修期间人员出入和物品查验制度，装修人员应持证出入。5.3.3 室内空气污染监测和控制应符合GB/T18883和HJ/T167的要求:办公恒的昼间噪声控制应执行GB 3096和GB22337的规定。5.3.4 每日应巡视装修现场，发现有违规或违反协议行为的，应1予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的，应及时报告相关部门。5.3.5 保证装修期间的水电等供应，为业主或物业使用人提供装修便利。5.3.6 建立装修档案，装修档案应包括装修中请、装修服务监管协议、验收资料等。5.3.7 加强成品1担保护|作，设置施11坊护设施，保护其他业主权益。5.4 报修服务5.4.1 应在双h约定的时限内处理业主或物业使用人的报修，急修15min内赶到现场进行应急处理，或双力轩主据急修项目的不同，另外约定急修赶赴时限。5.4.2 报修、维修应做好记录、存档，并及时囚的。5.5 委托服务5.5.1 根据业主政物业使用人的委托，物业服务企业直接提供或外聘专业单位、人员提供物业服务合同约定以外的服务，具体委托方式、内容所协商约定，并向符合4.3.3的要求。5.5.2 法律法规对提供服务的单位有特殊要求的，所符合相关规定。5.5.3 信报服务包括:a)正确分理信件、包裹、报刊、杂志等:b)信报箱的管理和维护应符合GB50631的规定。6 房屋养护与管理6.1 维护与保养6.1.1 指导业主政物业使用人正确使用房岸，指导其遵守房岸安全使用的相关规范。6.1.2 每年制订房岸的年度维护保养计划，经业主成物业使用人同意后，细织实施。6.1.3 对房岸重要部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录所齐全，并存档。6.2 巡查与巡检6.2.1 建立房屋巡查制度，根据房屋实际使用年限，定期检查房屋的使用状况:大风、暴雨等极端天气之前进行所急检查O6.2.2 巡查中发现问题需要维修时，在保修期内的应及时联系相关单位进行维修。超出保修期的，按物业服务合同约定进行维修。7 设施设备运行与维护7.1 公共照明7.1.1 每月巡奇14维护楼道、人堂、电梯、路道等在内的建筑物内及其周边公共部位照明设施，及时修复损坏的开关、灯口、灯泡。7.1.2 每月对所急照明(带蓄电池)设施进行检杏、维护，每月1次对蓄电池细进行充放电试验，使其处于有效待命状态。6 DB 15/T 969-2016 7.1.3 每季度排出计划对所有公共照明进行一次表面洁洁、除41、保持灯只光源照度。7.2 供变电系统7.2.1 通用要求7.2.1.1 制定供电系统内部管理规范及临时用电管理措施。7.2.1.2 从业人员操作时严格执行DL408的规定，并熟练幸握触电紧急救护法。7.2.1.3 总配电室专人值守，定时检查设备运行状况，对主要运行参数进行查抄:具备无人值守条件的配电室定期检查，用电高峰时期适当增加巡视次数:其他低11自己电室定期巡查;配电宝安全标识、安全防护用品齐全，通风照明良好:尤有毒有害危险品及杂物存放，环撞整沽。7.2.1.4 明确变电系统的限电、停电审批权限，按规定要求通知业主或物业使用人:遇紧急情况时，应采取必要的紧急处理措施。7.2.1.5 发牛重大人身、设备安全事故应及时向供电十管部门汇报，Jj 做好记录。7.2.2 高(低)压供电系统物业服务企业按受供电部门委托对高(低)1王供电系统进行维护管理的，执行下列内容:a)每半年至少1次对变配电设施设备进行检查、维护、沽沾，Jj做记录:b)高(低)1王变(配)电柜操作运行正常，检测表计显示准确:c)高(低)F巨变11器运行正常，温控显示准确，联控动作正常:d)变(自己)电柜直流操作系统运行正常，蓄电池组充、放电量稳定，符合工作要求:e)功率因素自动补偿电容器(组)运行正常，自动切换正确口l靠:f)变(配)电系统联络自动切换正常。7.2.3 应急供电系统7.2.3.1 发电系统7.2.3.1.1 每月对发电机组设备进行检查、维护，保持设备完好，至少每月启动及维护备用发电机(组)1次，确保随时可应急启用，及时填写工作记录井存档。7.2.3.1.2 发电机控制柜子动及自动启动正常，各类表计显示正常:自动转换开关状态显示完好，动作正常。7.2.3.1.3 油料储存应符合相关去全要求。7.2.3.2 UPS和EPS电源系统7.2.3.2.1 控制柜运行正常，检测表计显示正常。7.2.3.2.2 输山负荷不得超山设计范罔。7.2.3.2.3 蓄电池细充、放电量稳定，符合工作要求。7.2.3.2.4 电源切换功能正常，不山现电火花、输山中断等现象。7.2.3.2.5 确保单打时散热功能正常。7.2.3.2.6 蓄电池损坏政达到使用寿命所及时更换，保证系统正常单行。7.3 升降设备系统7.3.1 电梯7.3.1.1 电梯验收应符合GB50310的规定。应保证载人电梯正常运行。7 DB 15/T 969-2016 7.3.1.2 在电梯明显位置张贴有效的电梯检验标志:在电梯轿厢内显著位置张贴电梯使用的安全注意事项和警示标志、使用管理单位名称和维修单位名称及其急修、救援、投诉电话。电梯紧急报警装置能随时与中控室、值班人员取得有效联系。7.3.1.3 应按照特种设备安全法、TSGT5001、内蒙古自治区电梯安全管理办法的规定，对电梯进行安全监测。电梯使用管理单位应当对在用电梯进行经常性日常维护保养，至少每月进行一次臼行检查，Jj作出记录。电梯的日常维护保养必须由依照特种设备安全法和内蒙古自治问:电梯安全管理办法要求取得讲可的安装、改造、维修单位或者电梯制造单位进行。电梯应当至少每15日进行一次请沾、润滑、调整和检查。电梯检验有效期届满前1个月，所向电梯检验检测机构提山检验申请。7.3.1.4 确保电梯轿厢内可视监控装置、B音提示广播、无线通讯装置等设施正常使用。7.3.1.5 与有相应有效资质的电梯维保单位续订电梯维保合|叶，约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双打的权利、义务与责任。7.3.1.6 至少配备1名取得特种设备作业人员证的电梯安全管理人员。每日至少检查2次电梯安全状说，发现问题及时修理。每年对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。7.3.1.7 有电梯突发事件或者事故的院急措施与救援预案，每半年演练1次。7.3.1.8 发生电梯困人时所及时采取措施进打施救。物业服务人员所在10min内到达现场组织进行救援1作及被困人员情绪安抚|作，并立即通知专业维修人员抵达现场实施救援，抵达时间不超过30mino 7.3.2 高空伟业设备7.3.2.1 设备应经有资质的检测机构检验合格后，在有效期内使用。7.3.2.2 操作人员应经过安全培训，严格遵守安全圳工立，严格执行安全操作规程。7.3.2.3 有专业人员对设备运行进行管理，定期进行检查及保养，记录使用状况，Jj存档。7.4 空调系统7.4.1 运行前应对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理寺设施设备进行系统检查。7.4.2 运行期间每日应巡视1次空调系统，保证室内温度符合相关规定。7.4.3 有相应的节能措施，每月对能源消耗进行统计、分析。7.4.4 每年清洗泊毒1次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体号:每年清洗消毒2次风机盘管虑网，每2年清洗泊毒1次风管空调清洗应付合GB19210的规定。7.4.5 每半年检查1次管道、阀门)j除锈。7.4.6 每年检验1次压力容器、仪表及冷却塔噪音。7.4.7 每年对空调系统进行1次整体性维修养护。7.5 供热系统7.5.1 锅炉系统7.5.1.1 严格执行特种设备安全法和有关安全生产的法律、法规的规定，接受并配合特种设备安全监督管理部门的安全监察工作，保证锅炉的安全使用O7.5.1.2 按照TSGG0001的有关规定，应建立健全锅炉安全、使用、节能、技术档案管理制度和岗位安全、节能责任制度。7.5.1.3 配备专职、兼职的安全管理人虽，作业人员持证上岗。每年对特种设备作业人员进行支全、节能教育和培训11，保证作业人员具备必要的支全、节能知识。7.5.1.4 噪声的监测、控制管理执行GB22337的规定。8 DB 15/T 969-2016 7.5.1.5 根据特种设备安全法及国家有关规定，按照TSGG0001、TSGG7002的具体要求，盐受)1配合行政主管部门指定的检测机构对锅炉设备进行安全检测。7.5.1.6 除按照特种设备安全法、TSGG0001的规定外，锅炉设备的维护和保养还应满足以下要求:a)至少每月进行一次在用锅炉设备的自行检查，)1记录:b)对在用锅炉设备进行经常性日常维护和保养，)1记录:c)对在用锅炉设备的支全附刊、支全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表进行定期检查并记录。7.5.2 其他设备设施7.5.2.1 包括供热管网、热用户烹内系统在内的，除锅炉系统外的其它供热设施设备的管理和维护应执行内蒙古自泊区域镇供热管理条例的规定。7.5.2.2 定期对供暖管道、安全附件、阀门、仪表进行检查和维护，确保兀跑、冒、滴、漏。7.5.2.3 f专制止和劝阻对供热管道、散热器、安全附件、间门、仪表等的涂抹、粘贴、覆盖、遮挡、私自开阀放水等行为。7.6 共水系统7.6.1 负责供水设施的日常运转、保养、清洗、泊在。7.6.2 制定供水设施卫生管理制度并予以实施。管理人员每年进行二次健康检查和卫生知识培训，合格上岗。7.6.3 按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，每牛至少应对:次供水设施进行1次沽洗泊毒，并对水质进行检验，及时发现和消除污染隐忠，取证饮水卫生安全。次供水设施符合GB17051的要求，水质符合GB5749的要求，)1取得政府卫生防疫部门颁发的水厨检测合格报告O7.6.4 每日至少应巡检1次供水设施，发现跑冒滴嗣现象及时解决。每日至少应巡视2次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。7.6.5 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管:泊流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。7.6.6 每季度应切换启用1次备用水泵。7.6.7 每月至少应检查1次水泵润滑恬况，补充或更换润滑剂:每年至少应养护1次水泵。7.6.8 每r.r应对供水管道、间门等进行除锈、刷漆。每牛入冬前应对暴露营造进行防诛处理。7.6.9 发生供水事故时，按照应急预案立即采取应急措施。7.7 排水系统7.7.1 每年雨季来|陆前，向集中对雨、污水井、岸面雨水口等设施进行检亩，细织清理疏通，确保其畅通。每次降雨前后院对主要排水口、管井进行检奇。7.7.2 每日至少同对污水池巡视1次，检奇设备足行状态:每周至少同进行1次设备于动启动测试:4号季度R养护1次。7.8 电子信息化和自动化管理系统7.8.1 物业服务数字化管理物业服务的数字化应用技术应付合GB!T20299.3的要求。7.8.2 楼宇自动化和智能化系统9 DB 15/T 969-2016 7.8.2.1 服务器、UPS、传感器、直盐数字控制器等工作正常、通讯正常、线路整齐、整洁。7.8.2.2 末端设备按线正确、线路尤损、安装中固。7.8.2.3 每周对l算机系统数据进行各份。7.8.2.4 每牛委托专业机构对仪器仪表等相关设备进行检定和校准。7.8.2.5 建立机房管理制度，控制主机房实行封闭管理，配备符合要求的灭火器材O7.8.3 电子安全防范系统7.8.3.1 电子巡更及防盗报警系统7.8.3.1.1 工作站工作正常、整洁。7.8.3.1.2 巡更器具工作正常。7.8.3.1.3 巡更点位置正确、安装牢固、工作正常。7.8.3.1.4 各类防盗探测器安装中固、线路无拙，工作正常、整沾。7.8.3.1.5 防盗报警控制器线路无损，工作正常、整洁。7.8.3.2 监控系统7.8.3.2.1 摄像机支装丰田、位置正确，工作正常、整洁。7.8.3.2.2 视频记录设备工作正常、整洁。7.8.3.2.3 监视器工作正常、图像清晰、色彩良好、整洁。7.8.3.2.4 矩阵工作正常、线路整齐、标识沽楚。7.8.3.3 对讲系统7.8.3.3.1 对讲机的使用和频率范用执行国家无线电使用相关规定，接受相关主管部门的监督和管理。7.8.3.3.2-飞线和基站线路安装丰|古|、I作正常、无损、整洁。7.8.3.4 门禁系统7.8.3.4.1 根据需要可设置门禁系统，双方向约定使用人、使用权限等，并建立门禁管理规章制度。7.8.3.4.2 确保Tf乍站、服务器、读卡机和电子门锁等相关设施安装丰|占|、Tf乍正常。7.8.3.5 广播、会议背景音响7.8.3.5.1 音源设备、功放设备I作正常，整洁完好。7.8.3.5.2 扬声器等末端设备I作正常、整洁，音质保持清晰。7.8.3.5.3 背景音响与消|坊报警系统的连接切换I作正常。7.8.3.5.4 多媒体显示、数字音响、摄录像设备l作正常。7.8.3.5.5 视顿、青勋、网络线路传输正常、无干扰。7.8.3.5.6 每半年进行一次全面检查与调试。7.8.3.6 网络与通讯设备根据业主或物业使用人的实际需求和双方约定，可部分成全部达到以下要求:a)通讯处理机、交换和调制解调器数据通讯工作正常:b)维护终端工作正常、整洁:c)工作电加、及UPS工作正常，设备整洁，显示仪表无损:d)配线架、光纤配架排线整齐，柿、识完好，数据齐全:10 DB 15/T 969-2016 e)括座棋块安装完好，线路畅通，表面整洁:f)对相关软115E期进行检测，发现故障及时记录，J(通知软刊供应商进行维修:g)做好机房防火、防霉、防潮、防雷击的支全保卫工作和沽沽卫牛伞工作，机房内设警示标识:h)温度应保持在25oc左右，J(做好日常安全检查，排除隐，囚，避免发生事故:i)对关键的数据和信息做好备份工作。7.8.3.7 车库管理系统7.8.3.7.1作站、服务器、收费站I作正常、整洁:取果站、栅栏机安装车|甫仁I作正常。7.8.3.7.2 区域及车库车位计数显示器lf正常、整洁，数据准确。7.8.3.7.3 图像识别系统l作正常，摄像机功能;上作正常。7.8.3.7.4 系统检查、检修保养定期进行，保证系统运行正常。7.9 避雷系统7.9.1 避雷系统所由取得资质的专业检测机构进行检测合格。7.9.2 每年雷雨季怕前检查避雷带、遮雷针、遮雷线、遮雷网等装置。7.9.3 每年检查1次重要机房的设备|坊静电地板的接地是否可靠，并对各楼层的钢窗、钢结构进行外观检奇。7.9.4 每月1次对变配电室的设备的接地带进行检杏:每季对各重要机房内的配电拒及设备接地进行检查:保证所有机电设备、管道、构架等金属物接地良好。8 公共秩序维护8.1 人员要求8.1.1 秩序维护人员接受过相关安全防范知识与技能培训，持证上岗。8.1.2 上岗时佩带统一标志，器械佩带规范，仪容仪表规范整齐。8.2 出入管理8.2.1 主出入口实行24h在内值班。8.2.2 对进山办公楼人员进行山入管理，非办公人员进入、非办公时间进入院进行登记。8.2.3 对于来访人员用语文明规范，必要时引导至电梯厅!lX指定区域。8.2.4 对进山办公楼物品进打山入管理，人件物品搬山所实行查验登记放行制度;发现有可疑危险品时，院予以扣留，并上报主管部门。8.2.5 根据实际怕况规定车辆行驶路线，对进出办公物业阿域的车辆进行有效疏导，保证出入口的通畅。8.2.6 对外米人员和车辆、物品的进出应做好记录，记录保存时间不少于一年。8.3 监控8.3.1 监控室内实行专人24h 值班。8.3.2 监控设施齐全，保证对出入口、内部重点阿:域的安全监控、录像及协助布放。8.3.3 确保监控室内电目畅通，按昕及时。8.3.4 监控室收到火情、险情及其他异常情况报警信号后，应及时采取应急措施。8.3.5 监控记录保持完整，保存时间应不少于30天，或按特殊约定。11 DB 15/T 969-2016 8.3.6 双方应约定监控调阅的权限，建立包括申请、审批、签字确认、记录、存档等在内的调阅管理制度。8.4 巡查8.4.1 应根据办公物业区域及楼内实际情况，制定相对固定的巡查路线。8.4.2 对所有严域、部位、设备机房应至少每3h巡查1次。8.4.3 巡查应使用巡更设备，保持巡更记录。如无巡更设备，直保持两人一组进行巡查。8.4.4 巡否过程和监控主实行联动，收到监控室发山的指令后，巡查人员所及时到达现场。8.4.5 巡查中注意异常声响、气味，如有可疑现象，应寸:p查明并上报，对紧急情况且采取必要的处理措施。8.5 车辆停放管理8.5.1 车库内应设维护监控装置、照明装置、消防设施、门禁、车辆限速及指示标志。8.5.2 指定车辆的停放区域，公开收费标准，实行专人管理，保证车辆停放有序。8.5.3 机动车向走点集中存放，整齐有序。8.5.4 停车场(库)内禁止存放易燃易爆、化学危险品或其他违禁物品O8.6 宠物控制8.6.1 劝阻携带宠物者进入物业区域。8.6.2 限制兀主宠物进入。9 突发事件处理9.1 楼内的突发事I通常包括:突发自然灾害、突发火灾、电梯故障、紧急停电停水、治-;事11、意外伤害、卫生防疫等事11。9.2 根据国家及自治区相关法律、法规，制定常见突发事件及特殊突发事件包括群体上访、同急踩阳、暴恐防护等的问急预案，建立快速响所机制，明确突发事件处理责任人。9.3 事I发午时应及时告知业主或物业使用人，重大突发事刊按规定上报，J(协助采取相应措施。9.4 每半年对相关人员进行各类所急预案培训1，每年组织一次以上所急预案演习。9.5 为防rr豆豆减少突发自然灾害(雪、丽、风等)对建筑物及其内部设施设备、物品等的破坏，应建立健全应对突发自然灾害建筑物防护管理、巡查、档案记录等制度。10 消防安全管理10.1 制定泊|坊安全管理制度，建立泊阳责任制，确定泊阳安全责任人、消防安全管理人，明确专人维护、管理泊|坊器材和消防设施。10.2 按国家有关规定相应周期，机关、团体、事业单位至少每季度，其它单位至少每月，重点消防单f力每日或者营业期间每2h一次要组织防火巡查、防火检查，巡查、检查时填写记录，并由检查人及其主管人员签字:巡查、检查时应及时纠正违法违章行为，拒不改正的，应上报公安消防机构或当地公支派出所。12 DB 15/T 969-2016 10.3 i肖防控制室实行24h值班，每班不少于向人，自动消防系统操作人员应取得国家认叫职业资恪证书，持证上岗O10.4 物业服务企业应建立义务消防员制度，人数不低l伞本单位从业人员的30%，制定符合本单位特点的灭火疏散预案，每年至少举行二次消防演习O10.5 开展经常性的消防安全宣传和培训11。组织有关人员每季度至少进行一次消防教育培训11，使其具备检查消除火灾隐忠的能力、组织扑救初起火灾的能力、组织人员疏散逃生的能力和消防宣传教育培训的能力。泊阳巡商人员、自动消阳系统操作人员、专职消防队、志愿、消防队消防员所接受消防职业技能培训11。10.6 根据情况确定消防安全重点部位，J(设置明显的警示标志，有专人每日巡查，对易燃易爆品设专人专也管理，填写检查记录。10.7 泊防档案的管理应执行GB25201的规定。10.8 a)b)c)d)e)f)?口防设施管理执行GB25201的规定，还应满足下列要求:疏散通道、安全山口、消防车道保持畅通，无堵塞、占用、锁闭现象:严禁占用防火问Ji!E;室内消火栓箱醒目、无遮挡，箱门)1专设置紧急开启装置，栓口、水枪、水带齐全好用，启泵按钮1二节能够正常启动消防水泵:京外消火价、水泵接合器应完好，无损坏、埋压、遮挡、圈占现象:灭火器保阶及喷嘴外观良好，无损坏、无锈蚀，压力表显示在正常范用内，庆至少每年进行1次维修、检测:消防水池等消防储水设施水量达到规定水位，冬季应有防诛措施:自动消防设施运行正常:发生火灾时，火灾自动报警系统、自动日员水灭火系统、排烟送风系统、防火卷帘等应能及时联动，各设施启亭均在消防控制室有信号反馈:设自动泊防设施的，应委托具备相应资质的检测、维修保养机构对消防设施进行维保，每年至少进行一次全面联动检测，每月进行一次专项检查，检测、检查应有记录。11 仓储管理11.1 根据实际需要，制定仓储管理制度或措施，落实管理责任到人，做好搬运、储存、巡查记录，J(归挡。11.2 化学危险品的贮存应符合GB15603的要求。12 卫生防疫12.1 提供购物和餐饮服务的，除执行食品安全、1生防疫相关规定外，还JV符合GB3096、GB5749、GB 14934和GB22337的规定。12.2 可适时开展刊生|坊疫活动，在垃圾桶、箱、房以及公共刊生间等蝇、蚁、蝉蜘等害虫草生的敏感区域，按季节不同定期喷洒杀虫药，并做好泊在1作。如合同中没有约定而业主!lJG物业使用人仍有要求的，具体院执行5.5.1。13 保洁服务13 DB 15/T 969-2016 13.1 楼内13.1.1 每日清扫、清拖1次人堂(包括地面、墙面等)，每日擦拭大堂内信报箱等设施，配有家具或其他配饰的，每月护理保养1次(如有材等的打蜡保养)，每日对人堂及一层候梯厅等进行3次保洁巡视，宜实行流动式保洁服务。13.1.2 每日清扫并清拖1次楼道、楼梯地面，每日擦拭1次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、泊火栓、指示牌等共用设施:每季度除尘1次楼内灯具:根据地面材质，定期做地面清洗、养护:每日对楼道、楼梯做2次保沾巡视。13.1.3 每日至少清洁2次公共卫生间:每周至少2次对公共卫生间进行泊毒。13.2 电梯每日至少擦拭2次电梯轿厢门、面板，每日至少洁拖2次轿厢地面。不锈制或其它材料装饰的电梯轿厢，每周护理1次，石材装饰的电梯轿厢，每月养护1次:每日对电梯轿厢做3次保洁巡视。13.3 天台、屋面每月沽扫1次天台，屋面:雨季期间，每月沽扫2次天台、屋面。强降雨、雪后集中组织洁扫，每周巡查1次，有杂物及时沽扫。13.4 楼外道路及设施每日沽扫1次楼外道路，每日对楼外道路作4次保洁巡视，每月沽沽1次楼外公共照明及共用设施。13.5 水景根据水质情况进行消毒净化处理。使用期间每日清洁1次水面，每年清洁2次水油油底。13.6 雨雪天气的清洁服务13.6.1 降雨后，所对积水及时进行洁扫。13.6.2 降雪后，所及时细织清扫积雪，铲除积冰。昼间降雪的，所随时细织清扫:夜间降雪的，所在次日10:00前清扫完楼外主要干道冰雪。13.7 生活垃坡的收集和清运13.7.1 设有垃圾箱等垃圾收集容器，有明确的分类标识，按照CJJ/T102的规定实施生活垃坡分类收集。全天最低气温在oC以上时，每2天至少清洗1次垃圾收集容器。蝇、蚊草生季节每两日喷刑1次示虫药。13.7.2 保证垃坡收集容器内的垃坡不超过其容量的2/3，周边无散落垃坡。生活垃圾应洁运至指定地点，清运频次不低于2次/日。13.7.3 配合相关部门进行灭虫除害的预防和控制。投放药物应预先告知，技药位置有明显标识。定期进行泊杀灭害，有相关记录并存档。14 绿化服务14.1 通用要求14.1.1 建立物业服务区域绿化养护方案和绿化管理制度，并做好服务T作记录。14.1.2 根据服务区域绿化实际需要，配置专、兼职绿化服务人员。14 DB 15/T 969-2016 14.1.3 绿化养护人员应根据季节要求，按照养护规范对植物、草地、花卉等进行养护。14.1.4 重大节日宜进行绿化装饰，如绿化小品、花草摆放等。14.2 室内养护室内绿色植物养护应符合表1的要求。表1室内绿色植物养护要求项口服务要求绿化外观土壤表)二无杂物、无枯叶。叶子健壮，叶色正常，有光泽。盆器及托盘元好干净，托盘无积士摆放根据室内布局的需要或顾客需要在公共部位摆放绿化，布局合理、均匀、疏密有度。盆栽植物的色彩、形态和气质所与宇间人小、装仔11氛罔及功能相协调修剪养护定期浇水、施肥，定期修房，1证造型优美选种j主抨观赏tl强、观赏周期长、存活率高、方史管理的柏物用肥及用药控制向选用无毒、无主、无昧、同艺