物业设备设施保养清单.docx

一、供配电1. 专变变压器 1.保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线，检查接线、接头、母排节点是否过热变色并进行紧固，除尘；2.检查接地线、绝缘瓷瓶、接线端、散热风扇、驱潮灯、温度显示仪、自动装置是否正常；3.测量接地电阻，摇测高、低压侧相与相、相与地的绝缘电阻并记录存档；4.清扫地面，检查标识、门锁，房间温度确保不超过35；5.视运行情况调整档位和优化运行。保养时间6月、12月的1-5号 执行人供电局/维修组配合跟进 2.专变高低压房1.保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线，检查各开关接线、接头、母排节点是否过热变色并进行紧固，除尘；2.对烧蚀触头用金相纱纸进行打磨，并用97%酒精进行清洗；3.每年一次对真空断路器、接触器进行拆件维护；4.检查浪涌装置、直流屏、接地线、散热风扇、驱潮灯、指示灯、仪表、继电保护装置、电容器等是否正常；5.检查各抽屉柜是否灵活；6.测量接地电阻，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录；7.清扫地面，检查标识、门锁，温度确保不超过35；8.现场电路图、上墙资料完好。保养时间6月、12月的1-5号执行人供电局/维修组配合跟进3 . 发电机1.保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线，除尘，检查各开关接线接头是否过热并进行紧固；2.每年一次对真空断路器、接触器进行拆件维护；3.检查接地线，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录；4.检查蓄电池电压和电液比重；5.检查皮带的张紧程度；6.清洗机油泵及滤网、空气滤清器、机油和燃油滤清器、涡轮增压器的机油滤清器及进油管；7.定期更换机油和冷却水(详细查看说明书)；8.检查柴油箱、输油管有无渗漏；9.检查接地线有无松脱；10.检查运水烟箱运转是否正常；11.模拟断电测试自动起机及来电自动停机；12.所有选择开关打至自动状态；13.清扫地面，检查标识、门锁；14.现场电路图、上墙资料完好。保养时间1、4、7、10月的10-13号执行人专业维保公司/维修组配合跟进4. 层间配电房 1.保养前需停电、验电、挂接地线、悬挂标示牌和挂接地线；2.检查各开关接线、接头、母排节点是否过热变色并进行紧固，除尘；3.对烧蚀触头用金相纱纸进行打磨，并用97%酒精进行清洗；4.每年一次对接触器进行拆件维护；5.检查浪涌装置、接地线、指示灯、零序检测装置等是否正常；6.清扫地面，检查标识、门锁，温度确保不超过35；7.测量接地电阻，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录；8.现场电路图完好。 保养时间1、4、7、10月的14-25号 执行人维修组 5 . 风柜、水泵配电柜(包括AHU、PAU、排风、车场送排风、消防送排风、生活水泵、消防水泵、冷冻冷却水泵、集水井)1.保养前需停电、验电、挂接地线，除尘；2.检查开关接线接头是否过热并进行紧固；3.检查接地线，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录；4.清扫地面，检查仪表、指示灯、按钮开关、标识、门锁；5.对变频器进行除尘紧固接线；6.每年一次对接触器进行拆件维护；7.现场电路图完好。保养时间3、6、9、12月的1-10号执行人维修组6 . 南广场喷泉配电控制系统1.保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线；2.检查开关接线接头是否过热并进行紧固，除尘；3.检查接地线，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录；4.检查标识，定期重调电脑参数，确保运作正常；5.每年一次对接触器进行拆件检查；6.现场电路图完好。保养时间3、6、9、12月的11-20号执行人维修组7 .公共配电箱 1.保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线；2.检查开关接线接头是否过热并进行紧固，除尘；3.检查接地线，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录；4.检查标识、门锁；5.每年一次对接触器、变频器进行拆件检查；6.现场电路图完好。保养时间3、6、9、12月的11-20号 执行人维修组 二、供水8. 生活用水水池1.排清池内存水用药水进行清洗和消毒；2.确保清洗质量，并出具符合国标的水质检验报告。保养时间1、4、7、10月 执行人专业维保公司/维修组配合跟进9. 广场喷泉 1.检查水泵喷头有无堵塞、机械配件有无磨损；2.停电检查电机相间、相对地绝缘并记录数据，各参数是否正常；3.每半年对电机轴承、传动轴承加润滑油，拧紧电机固定螺丝，接地线牢固， 4.定期测试，保证功能正常。保养时间1、4、7、10月的25-30号 执行人维修组 10. 生活消防水泵房 1.保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线；2.摇测电机相间、相对地绝缘并记录数据；3.各类电机轴承加润滑油，运行5000-7000小时更换轴承(必要时可提前更换)；4.拧紧电机固定螺丝；5.检查各阀门驳接法兰是否渗漏，传感器、压力表是否正常，地面卫生打扫；6.现场电路图完好，温度确保不超过35；7.每月至少一次对消防泵、喷淋泵起动运行，运行时需打开泄压阀，并密切留意压力表；8.检查标识是否完好清晰；9.检查缓闭式液位控制器是否正常。保养时间1、4、7、10月的25-30号执行人维修组 11. 市政给水管 1.检查各阀门驳接法兰是否渗漏；2.阀门、压力表是否正常，每季度对阀门螺杆加润滑油；3.每二年除锈刷漆翻新；4.清洗Y隔。保养时间1、4、7、10月的30号执行人维修组 12. 各层给水管 1.检查各阀门驳接法兰是否渗漏，压力表、水表是否正常；2.检查标识是否完好清晰，每季度对阀门螺杆加润滑油；3.每二年除锈刷漆翻新(不锈钢除外)；4.清洗Y隔。保养时间2、5、8、11月的1-5号执行人维修组 三、排水13. 隔油池 1.每日清理隔渣油脂等残留物；2.每月至少一次全面清理隔油池；3.每日至少二次投放药物；4.废水主排放口检测水样并提交化验报告；5.各隔油系统维护。执行人专业维保公司/维修组配合跟进 14. 污粪池（井）1.每半年彻底清理抽排一次；2.确保不满溢、不板结、不堵塞。保养时间1、7月执行人专业维保公司/维修组配合跟进 15. 污水、雨水、粪管 1.检查各阀门驳接法兰是否渗漏，卡箍是否松脱；2.检查标识是否清晰；3.每二年除锈刷漆翻新(不锈钢、PVC管除外)；4.定期检查雨水、污水井、天台和首层路面水沟、地漏囗是否积水，面盖是否完好，并定期清除杂物和污泥(遇雨水季节需增加巡检次数)。 保养时间2、5、8、11月的6-10号执行人维修组 16. 集水井 1.定期检查是否积水，并定期清除杂物和污泥、沙石，(遇雨水季节需增加巡检次数)；2.检查液位浮子、手自动状态是否正常；3.检查连接管有无松动，标识是否清晰；4.每半年将止回阀解体维修。保养时间2、5、8、11月的11-15号 执行人维修组、清洁部 四、空调17. 空调主机 1.定期表面除尘；2.检查保温层有无翻松，3.主机机体上各驳接口有无渗漏油、水；4.检查开关接线接头是否过热并紧固；5.检查接地线是否牢固；6.停电摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录；7.检查各参数是否在允许范围内；8.每年对主机冷凝器进行通炮，每二年至少对蒸发器进行一次通炮，（当小温差大于3时需进行通炮）。 执行人专业空调公司/维修组配合跟进 18. 冷冻泵 1.定期表面除尘；2.检查保温层有无翻松；3.检查开关接线接头是否过热并紧固；4.检查接地线是否牢固；5.停电摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录；6.检查各参数（运行电流、电压）是否在允许范围内，电流为额定值内，电压为额定值的5；7.每月对电机水泵轴承加润滑油，运行5000-7000小时更换轴承(必要时可提前更换)；8.拧紧电机固定螺丝；9.检查各阀门驳接法兰是否渗漏，传感器、压力表是否正常；10.配电柜现场电路图完好；11.检查标识是否清晰；12.每年一次更换水系统；13.清洗Y隔，每二年除锈刷漆翻新。保养时间 3、6、9、12月的21-25号执行人 维修组 19. 冷却泵 1.定期表面除尘；2.检查开关接线接头是否过热并紧固；3.检查接地线是否牢固；4.停电摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录；5.检查各参数（运行电流、电压）是否在允许范围内；6.每月对电机轴承加润滑油，运行5000-7000小时更换轴承(必要时可提前更换)；7.拧紧电机固定螺丝；8.检查各阀门驳接法兰是否渗漏，传感器、压力表是否正常；9.检查标识是否完好清晰；10.配电柜现场电路图完好；11.清洗Y隔，每二年除锈刷漆翻新。保养时间 3、6、9、12月的25-30号执行人 维修组 20. 冷却塔 1.定期检查电机开关接线接头是否过热；2.检查接地线是否牢固；3.停电摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录；4.检查各参数（运行电流、电压）是否在允许范围内，电流为额定值内，电压为额定值的5；5.每月对电机轴承加润滑油，运行5000-7000小时更换轴承(必要时可提前更换)；6.拧紧电机固定螺丝；7.检查各阀门驳接法兰是否渗漏，传感器、压力表、浮球阀是否正常；8.每周一次吸泥并进行水处理；9.每半月检查电机皮带(必要时调整)；10.每月至少一次清洗冷却塔和填料；11.每季对风轮除尘；12.每年一次更换水系统；13.清洗Y隔，每二年除锈刷漆翻新；14.检查标识是否完好清晰；15.清洗Y隔，每二年除锈刷漆翻新。执行人专业空调冷却水维保公司/维修组配合跟进 21. 盘管风机 1.摇测电机相间、相对地绝缘并记录数据；2.每半年对电机轴承加润滑油，运行5000-7000小时更换轴承(必要时可提前更换)；3.拧紧电机固定螺丝；4.检查各水、风阀门、驳接法兰是否渗漏、异常；5.冷凝排水管和风管保温层有无翻松；6.排水是否顺畅；7.每月疏通排水管和清洗风滤网；8.每季用0.6-0.8MPa水压冲洗翅片；9.每年更换风滤网(必要时提前更换)；10.地面卫生打扫；11.检查标识是否完好清晰。保养时间3、6、9、12月的25-30号执行人专业空调维保公司/维修组配合跟进 22. AHU、送(新)风、排风机 1.摇测电机相间、相对地绝缘并记录数据；2.每半年对电机轴承加润滑油，运行5000-7000小时更换轴承(必要时可提前更换)；3.每月检查电机皮带张紧度(从静止位置能压下2cm为正确)；4.拧紧电机固定螺丝；5.检查各水、风阀门、驳接法兰是否渗漏、异常；6.保温层有无翻松，传感器、压力表是否正常，冷凝排水是否顺畅；7.每月清洗风滤网；8.每季用0.6-0.8MPa水压冲洗翅片；9.每半年对风阀的转动部分加注润滑油；10.每年更换风滤网；11.地面卫生打扫；12.检查标识是否完好清晰。保养时间 3、6、9、12月的25-30号执行人 专业空调维保公司/维修组配合跟进 五、消防23. 主机1.停电除尘；2.检查内部线路，紧固接线；3.定期检查主机各功能是否正常(每季度至少一次进行联动试验) 。保养时间2、5、8、11月执行人专业消防公司、安管部、维修组24. 水管1.每二年对金属部分进行除锈刷漆翻新（不锈钢除外），2.检查各阀门驳接法兰是否渗漏，3.压力表、水表、标识是否正常。保养时间2、5、8、11月执行人专业消防公司、安管部、维修组25. 消火栓1.每二年对金属部分进行除锈刷漆翻新（不锈钢除外），2.检查各阀门驳接法兰是否渗漏。3.配套设施是否完好，标识是否清澈。保养时间2、5、8、11月执行人专业消防公司、安管部、维修组26. 防火卷帘1.手动试验上升、下降灵活，2.检查电机相间、相对地绝缘并记录数据，3.电机轴承、传动齿轮加润滑油，拧紧电机固定螺丝，4.每季度定期测试联动，保证功能正常。保养时间2、5、8、11月执行人专业消防公司、安管部、维修组27. 喷淋1.检查各阀门驳接法兰是否渗漏，2.阀门杆加润滑油，3.喷淋头定期抹尘。保养时间2、5、8、11月执行人专业消防公司、安管部、维修组28. 烟感、温感1.每年由有资质的专业公司进行彻底清沽(电路、感应器)，2.定期测试联动，保证功能正常。保养时间2、5、8、11月执行人专业消防公司、安管部、维修组29. 消防、送风、排风排烟机1.对配电柜进行除尘，2.检查开关接线接头是否过热并进行紧固，仪表、指示灯、按钮是否正常，3.摇测电机相间、相对地绝缘并记录数据，4.每半年对电机轴承加润滑油，拧紧电机固定螺丝，地面卫生打扫，5.检查各风阀门是否处于正常状态(排烟平时关闭，火警状态开启，防火阀70或270关闭)，6.每半年对风阀的转动部分加注润滑油，7.定期测试联动，保证功能正常。保养时间2、5、8、11月执行人专业消防公司、安管部、维修组30. 破玻1.检查接线有无松动，胶片有无破损，2.定期测试联动，保证功能正常。保养时间2、5、8、11月执行人专业消防公司、安管部、维修组31. 对讲1.检查接线有无松动，音量能满足要求，2.定期测试联动，保证功能正常。保养时间2、5、8、11月执行人专业消防公司、安管部、维修组32. 警报器1.检查接线有无松动，音量能满足要求，2.定期测试联动，保证功能正常。保养时间2、5、8、11月执行人专业消防公司、安管部、维修组33.湿式报警阀1.检查各阀门驳接法兰是否渗漏，2.传感器、压力表是否正常，3.定期测试联动，保证功能正常。保养时间2、5、8、11月执行人专业消防公司、安管部、维修组34. 消防、喷淋及相关恒压水泵1.手动试验水泵检查机械、各参数是否正常，2.停电检查电机相间、相对地绝缘并记录数据，3.每半年对电机轴承、传动轴承加润滑油，拧紧电机固定螺丝，4.定期测试联动，保证功能正常。保养时间2、5、8、11月执行人专业消防公司、安管部、维修组35. 安全通道1.防火门定期检查闭门器是否正常，2.门体有无破损，3.门铰转轴加润滑油。保养时间2、5、8、11月执行人专业消防公司、安管部、维修组36. 安全出口、应急灯(包括地下室)1.定期充放电测试，保证功能正常。2.每次放电不小于30分钟。保养时间2、5、8、11月执行人专业消防公司、安管部、维修组 六、安防监控37. 摄像头、录像机1.录像机除尘，检查各功能是否正常，2.每半年由有资质的专业公司对摄像头进行彻底清洁抹尘，3.定期测试，保证功能正常。保养时间2、5、8、11月执行人专业消防公司、安管部、维修组七、BA系统38. 电脑主机、DDC控制器、模块1.每半年除尘，紧固接线，2.检查各功能是否正常，保养时间2、5、8、11月执行人专业公司、维修组八、车道闸39. 收费系统1.除尘，检查内部线路，紧固接线，2.定期测试，保证功能正常。保养时间2、5、8、11月执行人专业维保公司/维修组九、电梯40. 机房1.电源箱除尘，2.检查开关接线接头是否过热并进行紧固，3.检查接地线，4.摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录，5.清扫地面，温度确保不超过35，6.检查标识、门锁执行人专业电梯公司/维修组配合跟进41. 轿厢1.定期检查按键，显示器，平层功能是否正常，2.检查五方通话系统是否达到通话标准，3.检查门缝门坑、门感应是否正常，4.检查照明、空调及标识是否正常。执行人专业电梯公司/维修组配合跟进十、楼宇土木建筑、公共设施42. 楼体1.检查屋面层、女儿墙、隔热层、防水层是否完好、无裂纹，如有裂纹应及时修补，2.每年测量沉降、防雷接地电阻是否正常范围内。保养时间2、5、8、11月 执行人维修组43. 公共广场、园林1.检查排水沟无杂物，无积水，沟盖完整，2.检查灯杆牢固度，无生锈，电线无外露，3.木地台木质结构完整，无毛刺，每二年对木质进行刷光漆翻新，4.绿化水龙头渗漏无，5.路面地砖是否松脱，6.井盖标识是否清晰，金属边框有无弯边。保养时间2、5、8、11月执行人维修组44. 大堂1.检查玻璃门无变形，无松动，活动自如，金属边无松脱，2.每月对地弹簧、转动部件加润滑油；3.装饰材料(地砖、地脚线、不锈钢镜、墙面砖、天花扇灰)是否松动、脱落。保养时间2、5、8、11月执行人维修组45. 玻璃幕墙1.检查有无裂纹，活动窗螺丝无松脱、缺失，活动自如，2.每季对活动部件加润滑油；3.检查粘合胶有无老化、脱胶现象；4.每年测量防雷接地电阻是否正常范围内。保养时间2、5、8、11月执行人维修组46. 各层防火门1.插锁无失效，固定是否牢固，2.闭门器是否正常(拉力适中，15秒內能缓慢完全关闭，不发出大响声)，3.门与门框有无摩擦，4.每月对门铰、插锁进行加固、润滑，5.门锁手动开启把手应设在里间(火警状态能迅速向楼梯方向逃生)，6.每三至五年对防火门进行刷防火漆翻新。保养时间2、5、8、11月执行人维修组47. 地下层1.检查墙壁、建筑顶、地面有无渗水，2.地坪漆有无离底、脫落，标志线有无褪色，3.每半年对人防门的转动机构加润滑油，4.每三至五年对墙壁进行刷墙面漆翻新。保养时间2、5、8、11月执行人维修组48. 消防楼梯1.每季度检查扶手拦杆有无松动，2.每三至五年对拦杆和墙壁进行油漆翻新(栏杆除锈油漆，墙壁补灰、打磨、刷墙面漆)。保养时间2、5、8、11月执行人维修组49. 升降车1.对配电柜进行除尘，2.检查开关接线接头是否过热并进行紧固，仪表、指示灯、按钮是否正常，3.摇测电机相间、相对地绝缘并记录数据，4.每半年对转动部分、电机轴承加润滑油，拧紧电机固定螺丝，5.检查各部件的牢固性，6.每年需进行特种设备年检，确保性能正常安全，7.定期测试，保证功能正常。8.每二年对金属部分进行除锈油漆翻新。保养时间2、5、8、11月执行人维修组