老君山景区产权式度假酒店项目可行性研究报告.doc

河南省栾川县老君山景区产权式度假酒店项目

可行性研究报告

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目 录
第1章 总 论 1
1.1基本情况 1
1.2主要编制依据 2
1.3可行性研究报告编制的主要内容 2
1.4主要技术经济指标 3
1.5 结论与建议 3
第2章 项目提出背景及建设的必要性 5
2.1项目提出背景 5
2.2项目建设的必要性 6
第3章 建设条件 8
3.1自然地理概况及社会经济状况 8
3.2其他建设条件 8
3.3项目建设的有利因素 9
第4章 市场分析与销售策略 10
4.1市场分析 10
4.2 销售策略和营销模式 10
4.3 销售队伍和销售网络建设 11
第5章 建设方案 12
5.1 厂址选择与总平面设计 12
5.2 建筑工程建设方案 16
5.3道路广场 18
5.4抗震设计 18
第6章 生产工艺与设备选型 20
6.1生产工艺 20
6.2设备选型 22
第7章 辅助工程 23
7.1给排水设计 23
7.2供热通风设计 24
7.3供配电设计 25
第8章 节能、安全卫生 27
8.1设计依据 27
8.2节能 27
8.3 劳动安全卫生 28
第9章 环境影响评价 30
9.1 主要编制依据 30
9.2 场址环境现状 30
9.3 项目建设和生产对环境影响 30
9.4 环境保护处理措施 31
第10章 消防和森林防火 33
10.1主要编制依据 33
10.2消防设计 33
第11章 项目组织机构与管理体制 36
11.1项目组织机构 36
11.2管理体制 37
第12章 项目实施计划 38
12.1项目实施计划安排 38
12.2项目实施计划 38
第13章 投资估算与资金筹措 39
13.1投资估算 39
13.2资金筹措 39
第14章 财务分析与经济评价 40
14.1基础数据 40
14.2财务分析 41
14.3经济评价 42
1 总论
1.1 项目名称
河南省栾川县老君山景区产权式度假酒店项目
1.1.1 项目承办单位
栾川县老君山林场
1.1.2项目承办单位法人代表
孙欣欣
1.1.3项目拟建地点
栾川县城关镇大南沟老君山林场老场部
1.2 编制依据和范围
1.2.1编制依据：
（1）国家有关法律、法规依据
①中华人民共和国自然保护区条例
②中华人民共和国环境保护法
③中华人民共和国森林法
④中国自然保护纲要
（2）有关标准、规范
①国家有关编制项目可行性研究报告的规定
②国家有关设计规范、标准
③国家有关投资估算编制办法
④国家计委、建设部1993年颁布的《建设项目经济评价方法及参数》（第二版）
（3）有关规划文本
老君山生态旅游区总体规划
1.2.2 编制范围
建设条件、规模，工程技术方案，投资估算，资金筹措、效益等。
1.3 结论和建议
栾川为全国旅游强县，是国内唯一一个具有6家AAAA级旅游景区的县份，加上项目地紧邻县城，优美的自然环境和便利的交通条件，客源稳定，市场前景看好。在旅游大环境依托下，旅游业已经成为栾川经济发展的一个支柱产业，同时，老君山又是国家级自然保护区、省级风景名胜区。老君山景区服务设施建设滞后，制约旅游业发展。项目的实施能够有效改善景区服务接待能力，技术可行，经济回报丰厚，因此本项目是切实可行的。
在项目建设过程中，应做好环境保护工作，注意污水排放，防止扬尘飞尘污染，选择合适的料场，工程完工后对废渣进行彻底清理，并搞好植被恢复。
2 项目概况及项目建设的必要性
2.1 项目地概况
该项目地为老君山林场旧场址，位于栾川县城大南沟，地表附属物已拆迁赔偿到位，可利用建设用地60亩，开发条件成熟。该处距栾川县城1.5公里，行车时间5分钟，位于国家AAAA景区老君山风景区内，紧邻蝴蝶谷景区，海拔800米，盛夏温度低于20℃，依山傍水，山清水秀，空气宜人，是建造与旅游配套的产权式度假酒店、培训中心或旅游地产开发的首选地。
2.2项目影响区概况
①洛阳市
洛阳市位于河南省中西部，东临嵩岳，西依秦岭，南望伏牛，北靠太行，面积1.52万平方公里。全市共辖1市8县6区。2008年末，全市总人口630万人，人口密度404人/平方公里。
洛阳属于暖温带大陆性季风气候，全年光照充裕，无霜期长，为农作物和花木生长提供了良好条件，特别是有利于牡丹的生长，因此，洛阳成为驰名中外的“牡丹城”。
洛阳是一座驰名中外的历史文化名城，我国七大古都之一。素有“九朝古都”之称的洛阳，有誉满世界的石刻艺术宝库“龙门石窟”，有驰名中外的佛都“祖庭”白马寺，有重要考古价值的夏都斟鄩、商都西毫、周都洛邑、汉魏洛阳故城、隋唐东都城五大古城遗址和被誉为“无卧牛之地”的邙山古墓群。北部有我国的母亲河——黄河和享誉世界的小良底水利枢纽。洛阳悠久的历史孕育了灿烂的河洛文化，成为海外游子寻根问祖的热点。此外，还有嵩县白云山、宜阳花果山、栾川龙峪湾等国家森林公园和老君山生态旅游区、鸡冠洞、滑雪场、重渡沟等风景区，与鲁山尧山风景名胜区等构成了河南省西部最重要的伏牛山旅游区。
②栾川县社会经济概况
栾川县地处豫西山区，洛阳市西南部，县城距省会郑州320公里，距洛阳市区140公里。栾川为典型的内陆深山县，北盘熊耳山，南踞伏牛山，中部有熊耳山分支遏遇岭，三条山脉纵贯全境，将全县分割为南北两大沟川。栾川境内峰峦迭嶂，沟壑纵横，山峰林立，地貌起伏跌宕，有“八山一水一分田”之称。特殊的地理环境构成了栾川矿产、旅游、林业、食用菌、中药材等五大资源优势。其中，已探明钼金属储量206万吨，居亚洲第一，世界第三。同时，栾川的森林覆盖率达83.4%，居河南省第一位，栾川还是“全国卫生县城”、“造林绿化百佳县”、“全国飞播造林先进县”、“全国生态示范区”。
栾川县有14个乡（镇），209个行政村，土地面积247736公顷，农业用地面11601公顷，林业用地162667公顷。
栾川县工业门类众多，有矿产、冶金、化工、机构、食品、纺织、服装等数十个行业，拥有一批竞争力强的骨干企业和拳头锌、金、银、铜、铁，萤石、石墨、硅、灰石、白云岩、水晶石、滑石、大理石等。
栾川交通四通八达。公路总里程1352公里，其中干线136公里，二级249公里。通往郑州、洛阳、三门峡、南阳、西安等地都有直达客车。境内有206个行政村通车。
栾川山青水秀，气候宜人，自然、人文景观丰富集中，是避暑、疗养、游览胜地和洛阳旅游热线。自2000年以来，栾川县委、县政府强力实施旅游带动战略，不断加大投资力度，相继开发了鸡冠洞、老君山、龙峪湾、九龙山温泉、重渡沟等旅游景区，先后建成了君山饭店（四星级）、伊水湾大酒店、老君山商务酒店、弘电宾馆、栾川宾馆等旅游宾馆，旅游专线公路60公里，旅游出租车300余台，开通了景区光缆通讯线路，国内国际通讯方便快捷。初步形成了以“国家卫生县城”、旅游景区为龙头，以交通、商贸、宾馆服务为纽带的大旅游框架。目前，栾川已成为豫西的一条“黄金旅游热线”，出现了节假日游人如织、车流如潮的喜人景象，推动了第三产业的迅猛发展，旅游带动战略焕发勃勃生机。
③地理位置
洛阳老君山生态旅游区位于河南省西部的栾川县城东南部，距县城3公里。地处秦岭东段，伏牛山北坡。地理坐标介于北纬33°42′40″--33°44′25″,东径113°37′40″之间，是一个东西长、南北窄的狭长地带，东与嵩县接壤，西与三川镇为邻，北依城关镇，南毗西峡县，总面积10000公顷。
老君山，古称景室山，是八百里伏牛山主峰，海拔2200米。因道教始祖老子李耳归隐修炼于此而得名，是世界地质公园、国家级自然保护区、国家AAAA级旅游景区、省级风景名胜区和省级重点文物保护单位。
老君山气势浑厚，雄奇峻拔，有“北国张家界”之称，景区内峰、崖、石、谷星罗棋布，涧、瀑、潭、洞步换景移。潭秀瀑美，峰险峡幽。正所谓“壁立千仞景室奇，峡跌万丈君山幽”。明代诗人谢榛称赞老君山“兼泰山之雄伟，华山之险峻，庐山之朦胧，黄山之多姿”。当代作家李准游后惊叹“秀压五岳，奇冠三山”。栾川曾被人们誉为“中原的北戴河”、“洛阳的避暑山庄”，而老君山则是栾川八大景之首。
老君山生态旅游区有着瑰丽的自然景观。老君山地处亚热带向暖温带过渡地带，加之复杂的地形，特殊的高山气候，独特的岩石结构，形成了这里动植物品种的丰富多样性，其森林覆盖率达97%，有维管束植物1661种，仅国家重点保护的珍稀、濒危植物有18种；有陆栖脊椎动物180余种，国家重点保护的鸟兽26种，有“中州地区天然生物种质资源基因库”誉称。景区内保存着近5000亩原始森林和多种生物群落，既有三五人合抱的千年大树，也有攀缘数十米的林间古藤;既有数松踵顶相接的“松上松”，也有古松穴内抽出青枝绿叶的“松内松”和枫树、漆树、黄栌等观叶树种。春季，可踏芳草、赏百花，杜鹃、海棠、连翘、玉兰等百花争艳，俏满山间，从初春到初夏，从山脚到山顶，渐次开放，嫩香四溢。夏季，可栖绿荫听蝉鸣，炎阳酷暑时节，茂密幽静的森林里，到处是高旷的蝉声，动听的鸟鸣。秋季，可观红叶尝山果，满山红遍的板栗、核桃、柿子、猕猴桃等各种山果既让人赏心悦目，又可大饱口福。冬季，可赏白雪动诗情，白雪皑皑，银装素裹，冰凌垂挂，玉树琼枝。山下已是冰雪消融的初春，山头依然是冰清玉洁的严冬；山下已春绿遍地，山上仍白雪未融。正是一日游四季，十里不同天。
老君山又是中原闻名遐迩的道教圣地，有丰富的人文资源。景区内历史古迹老君庙、道德府、菩萨殿、救苦殿、灵官殿、十方院等都有着渊源的文化蕴涵和神奇的传说。山顶老君庙始建于北魏，唐太宗时，由大臣尉迟敬德监修。铸于明万历19年的大铁钟，上有“皇帝万岁，太子千秋，风调雨顺，国泰民安”16个大字，是保存完好的珍贵文物。明万历皇帝，于万历三十一年四月初八颁赐老君道德经诏谕。由此开始，历代各地香客结队朝山进香，文人游客搭伴登山揽胜。港台同胞、各地商贾千里迢迢连年朝圣，著名作家贾平凹赞誉道“老君山成千年香火，道德经为万世咏诵”。
近年来，在栾川县委、县政府实施的大旅游战略中，确定要把老君山作为栾川主要景区在全国叫响的建设目标。根据《河南省旅游产业“十五”发展计划和2015年远景目标纲要》，老君山被列为伏牛山生态旅游区建设的重点景区之一，是河南着力打造的豫西南旅游黄金区。围绕生态旅游区建设这一目标而完成的《老君山生态旅游区总体规划》，将景区划分为道教文化、生态观光、森林游览、野营探险、休闲度假和生活管理6大功能区，总面积10万亩。有维管束植物1661种，仅国家重点保护的珍稀、濒危植物有18种；有陆栖脊椎动物180余种，国家重点保护的鸟兽26种，有“中州地区天然生物种质资源基因库”誉称。自2000年到2007年，景区建设累计投入5500余万元，按国家AAAA级景区标准，大规模进行硬件建设：完成了21公里旅游公路，34公里景区步道；浇筑了4000米公路防护墩，焊制了1500米步道护栏；新建观景台13处，星级公厕2处，环保公厕8处；设置公路标志牌30处，安装公路凸镜15面，环保垃圾箱270个；制作景点标志牌500块，复绿裸露山体栽植爬山虎21万余株，种植景区绿化苗木11.2万棵；复建了老君庙、救苦殿、中天门牌坊等庙宇设施；建成3个生态停车场，总面积9000平方米；建成了老君山观光索道、游客服务中心、购物市场等。2008年8月景区与栾川县瑞丰工贸有限公司成功合作，实现融资3.6亿元，用于景区开发，加上政府筹资1.4亿元建设的与景区配套的游客中心、地质广场、地质博物馆项目，总投资将达5亿元，对景区大规模进行深度开发建设。目前，景区深度开发项目整体形象进度已达60%以上，其中建筑面积达8000平方米的游客中心正在内外装饰；占地18万平方米，新增车位3000个的地质广场，已完成绿化，正在铺装，与游客中心相呼应，投资达5000万元的地质博物馆已经开工；中灵索道的相关进口设备已运抵现场；老子艺术造像、道德经文化墙正在现场安装。预计整个项目将于今年年底全部竣工，实现投资5亿元以上，届时，一个全新的老君山将呈现在世人面前。
2.3 项目建设的必要性
（1）旅游业作为新兴朝阳产业，正在全国迅速发展，我国已经加入WTO，旅游业发展充满了机遇和挑战，面对世界性的旅游浪潮，建设与旅游相配套的服务设施有利于促进旅游业的发展，对扩大内需，拉动经济增长，非常必要。
（2）栾川县地处豫西山区，属国家级贫困县。建设旅游区服务配套设施，有利促进景区服务能力的提高，把资源优势转化为经济效益，增加就业岗位，对景区发展是非常必要的。
（3）随着我国现代化建设的迅速发展，工业污染严重，土地荒漠化，人口膨胀，绿地日益减少，环境急剧恶化，人们迫切需要走进大森林，拥抱大自然，呼吸新鲜空气，返朴归真，建设生态旅游区服务配套设施迎合了人们的心态，非常必要。
2.4 有利条件
（1）国家政策机遇
栾川地处河南省西部山区，处在西部大开发的前沿，旅游资源十分丰富，是全国唯一拥有6家AAAA旅游景区的县份，发展旅游业有一定的基础，旅游业也是国家今后重点发展的产业。老君山生态旅游区是洛阳市确定的南线旅游重要开发区，已被纳入河南省旅游“十五”规划，本建设项目符合国家加快西部大开发的战略。
（2）地理位置优越，交通便利
老君山旅游区位于县城南部3公里处，距繁华的古都洛阳140公里，北有北国水乡重渡沟，东接白云山国家森林公园和尧山等著名风景区，西临北国第一洞—鸡冠洞，各景区各具特色，互为补充，构成了一个较大范围的旅游网络，省内外游客均能很方便地到达此地进行游览、观光。
（3）自然资源、人文资源丰富，品位高
项目地群山连绵，峡谷幽深，溪流潺潺，叮咚作响，潭水幽静，清澈见底，野花烂漫，野菜遍山，风光优美，是闻名遐迩的道教圣地，它山巍、水澈、峰奇、石怪、谷狭、洞幽、瀑壮、泉清，99座山峰森列竞秀，尤其是以石林为主要特征的老君山花岗岩峰林地貌在国内罕见。区内森林茂密，动植物资源丰富，是我国北亚热带向暖温带过度地段典型的动植物群落，具有较高的保护、科普宣传和观赏价值。
（4）具有一定的基础条件和知名度，客源丰富
栾川为全国旅游强县，是国内唯一一家具有6家AAAA级旅游景区的县份，加上项目地紧邻县城，优美的自然环境和便利的交通条件，客源稳定，市场前景好；尤其是随着洛栾高速和武西高速栾川段兴建，栾川与周边城市联接更为便捷，每年会有200多万游客到栾川旅游度假，也会有更多的城市中产阶级期望在中原最佳宜居城市—栾川拥有自己的住房，实现避暑、度假、旅游、投资和养老，客源丰富，具有一定的开发潜力。
3 项目建设方案
3.1 建设指导思想
老君山景区产权式度假酒店建设物在建筑风格上要与道教圣地和国家级自然保护区的景致要求一致，与景区大环境相协调，以方便游客，服务游客为原则，以提高景区整体服务水平为目标，因地制宜，合理规划，使建成后的项目工程成为集住宿、餐饮、娱乐、休闲为一体的游客之家。
3.2 建设条件
3.2.1 老君山景区自然条件
（1）地形地貌
景区地处伏牛山北坡，主体山脉呈东西走向，西高东低，属侵蚀石质山地、中山类型。坡度一般在40°—70°之间，海拔在800—2192米之间，相对高差400—700米。主要山峰老君山（海拔2192米）、中鼎山（海拔2052米）、华室山（海拔2072米）、马鬃岭（海拔2200米）、帽盔山（海拔1929米）。谷峰相间多为U形，坡形为直坡形，由于受长期风化侵蚀及地壳的不断运动，形成了山高谷深、犬牙交错、悬崖峭壁、飞瀑流云的自然景象。
（2）气候、气象
① 气候
景区地处亚热带向暖温带过渡地带，季风环流明显，四季温度和风向变化较显著。概括起来旅游区的气候特征是：冬季时间较长且寒冷，雨雪较少；春季时间短且干旱，大风较多；夏季炎热，雨水较多且集中；秋季晴朗，日照时间长。
② 气温
景区年平均气温9.7℃；极端最低气温为零下17℃，极端最高气温为26℃。
③ 降雨量
景区多年平均降雨量1100毫米。降雨多集中在7—9月份，占年降雨量的51%。
④ 蒸发
景区平均年蒸发量为907.8毫米，六月份蒸发量最大，平均为160.5毫米，十二月份最小，平均为42.1毫米。
⑤ 霜冻
景区无霜期150天左右，年平均日照时数1600小时。海拔1500米以下，最大冻深20—30厘米，海拔1500米以上最大冻深30—40厘米。
（3） 地质与土壤
① 地质
景区位于伏牛山北坡，伏牛山是秦岭东延最长的一支山脉，山体是由太古界与远古界变质岩、震旦纪硅石灰岩和燕山期花岗岩等构成，但山脊部主要是燕山期的粗粒云母花岗岩，成土母质主要是上述风化的残积和坡积物，首先形成母质，伴之以枯枝落叶，在一定条件下，经细菌分解活动和雨淋过程发育而成。
② 土壤
土壤为棕壤和褐土类，唯有抱犊寨林区为山地黄粘土，一般在海拔1300—1500m以上，为山地棕壤，1300—1500m以下为褐土类中的砂石土、石渣土和红粘土等。质地多砂壤和轻壤，呈微酸性反映，PH值5.6—6.5之间，土层厚度多在15—50厘米之间，土壤肥沃，有较厚的枯枝落叶和腐殖质层。
（4）水文
大南沟河全长20公里，支流约10公里，河道最宽处20米，最窄处3米，该河有两条河流交汇而成，其主河道由鸡冠山谷、百石崖、望香台、小界岭等山坡小溪汇合而成，另一条河流经官草坪、岭壕、十里沟、五里石墙等山坡小溪汇合进入主河床。该河河水的来源，一是靠降水，二是靠地下水，不受当地工业和人为污染，水流清澈，含有多种矿物质，水质甘甜，符合饮用标准，是栾川县城市民主要饮用水源地之一。根据目前河水流量情况，能够保障项目工程建设的顺利实施和今后生产生活用水的需要。
3.2.2建设材料及运输条件
（1） 建设材料
① 砂、石料、机砖
朝阳、双台机砖厂能满足项目工程建设需要，平均运距8公里。
石料主要有当地提供，栾川县多为山地，石料藏量丰富，平均运距2公里。
② 工程用水、用电
工程用水和生活用水可就近从大南沟河中取用。大南沟用电网能够满足工程建设及今后生产、生活需要，电力供应有保障。
③ 四大材料来源及供应
木材：老君山林场供应充足，能满足工程需求。
水泥：栾川县圣瑞水泥厂可提供水泥，运距约15公里。
钢材：均需从洛阳市购买，运距约145公里。
其它材料从本县市场及洛阳市购进。
（2） 运输条件
项目地紧邻洛栾快速通道，公路交通十分便利，各类材料均可用汽车直接运抵。
3.3 项目建设内容及规模
项目总建筑面积8000㎡，其中主楼建筑面积为6500 m2，拥有床位120张；独立小别墅（一室一厅一厨一卫和两室一厅一厨一卫）式度假宾馆8栋15套，面积1200 m2；其它辅助设施300 m2。
项目工程完工并投入使用后，共拥有床位165张，餐位200席和相当数量的商业用房。
3.4 结构选型及地震设防
3.4.1 结构选型
根据项目工程的使用要求和建设施工条件等因素，客房部分均采用砖泥结构，餐厅及娱乐厅均为全框架钢筋混凝土结构，所有建筑物均采用坡屋顶，瓦屋面。
3.4.2 地震设防
根据洛阳市抗震设防区划公文说明，设防烈度为6度（地震基本烈度6度）建筑物安全等级为二级。
4 给排水工程
4.1 给水
区内给水采用集取天然地表水和地下泉水相结合的方式，修建500立方米蓄水池1个，埋设地下供水管道，经过过滤、净化、消毒处理，符合饮用水标准后用自动供水设备分送到各用水点。
4.2 排水
排水主要是天然降水、生活生产污水排放，室外天然降水主要借地势自然排放，生活污水处理后经导流引入山沟或排污设施内进行排放。
（1）天然降水的处理
天然降水采用自然排放。
（2）污水处理与利用
项目区内污水的处理按以下流程来进行：
污水——化粪池或沉淀池——格栅——导流——自净——排放
经处理后的污水在不影响环境卫生的条件下可以作绿化、美化用水和肥料。
4.3 供电
供电设计根据电源条件、用电负荷和供电方式，本着节约能源，经济合理，技术先进的原则进行设计，做到安全实用，维护管理方便。该项目工程需建配电室1个。为防止停电等意外情况，需配备1台柴油发电机作后备电源，所有设备均考虑采用节能型。
4.4通讯
项目区移动通讯信号已经覆盖，固定电话设施的增容可与县网通公司协调解决。
4.5 防雷接地
本建筑物防雷设施在屋顶设避雷带，在屋面做不大于10m×10m的避雷金属网络，利用柱子内钢筋作防雷接地引下线，利用基础及圈梁内钢筋作为接地极。高、低压电气设备在正常条件下与带电部分绝缘金属外壳均进行接地，接地系统采用TS—S制，设接地干线、动力配电箱、照明箱保护接地线由此引出。防雷接地、保护接地、工作接地共用接地装置，接地电阻≤1¤。
5 环境保护
本项目无特殊有害废水、废汽、废物排放，不需要特殊处理，但考虑到项目工程在景区内实施，建筑垃圾应集中处运处理，施工时应注意防尘处理。
项目工程完工后，应在建筑物周围进行绿化、美化，除对停车场、道路等进行硬化外，对其它空地均应全部植树或植草，不允许有土层裸露，以确保与周边大环境协调一致。
6 消防
6.1 依据《建筑设计防火规范》进行设计。
6.2 建筑耐火等级为二级。
6.3 设室外消火栓系统和室内消火栓系统，并配置相应数量的灭火器材。
7 投资估算及资金筹措
7.1 建设投资估算
建设项目估算总投资1541万元。
7.1.1 编制方法及依据
新建建筑物根据同类工程造价指标估算。公用工程根据设备清单和现行市场价格计算，其安装费按同类工程造价指标计算。
其他费用
根据当时当地有关部门规定计算。
勘察设计费：按有关设计收费标准收取，具体以合同为准；
工程监理费：按工程费用的1.5%计算；
工程保险费：按建筑工程费用的0.3%计取；
供电贴费：按15元/KVA计算；
不可预见费：按建安工程费用的6%计算。
7.1.2 投资构成
投资构成见下表
表7-1
序号
工程和费用名称
投资额（万元）
占总投资百分比
1
建筑工程
1200
77.9
2
设备购置及安装
240
15.6
3
其他费用
65
4.2
4
不可预见费
36
2.3
5
建设投资合计
1541
100
7.2 资金筹措
本项目总投资1541万元，拟采用招商引资的办法，解决所有建设资金问题。
8 效益分析
8.1 经济效益
8.1.1 游人预测
根据老君山景区所处的地理位置、景观吸引能力、景区改善后的旅游条件、客源市场渠道、栾川的经济交通和邻近景区的客流量等因素，预计2009年游人规模为10.13万人，2009～2011年游人增长率50%，2012～2016年游人增长率25%，游客规模如下：
年份
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
游人数（万）
10.13
15.19
20.78
28.48
35.60
44.50
55.62
69.52
8.1.2 床位预测
该区内现在基本无住宿和餐饮、娱乐条件，根据旅游规模和将来的开发建设、住宿、餐饮、娱乐等项目将是重要内容。根据下式预测，床位需要量：年游客容量×游客住宿率×游客平均住宿天数
年可游天数×床位平均利用率
老君山景区每年需要床位数预测表
单位：万人
年 份
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
年游人数
10.13
15.19
20.78
28.48
35.60
44.50
55.62
69.52
一年住宿数、
住宿率30%
3.04
4.56
6.83
8.54
10.68
13.35
16.69
20.86
年可游天数
240
240
240
240
240
240
240
240
住宿日数
1
1
1
1
1
1
1
1
床位数
127
190
284
355
445
556
695
869
8.1.3 餐饮预测
（1）餐饮座位预测
午餐：就餐率为60%，周转速度为4，旅游天数为2天。
晚餐：住宿率为30%，就餐率为95%，周转速度为2，住宿一晚。
按下列公式计算
午餐座位：
［（全年游人数×就餐率）/（年游览天数×周转速度）］×旅游天数
晚餐座位：
［（全年游人数×住宿率×就餐率）/（年游览天数×周转速度）］×旅游天数，计算结果见表6-2
餐饮座位预测表
年 份
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
午餐
127
190
285
356
445
556
695
869
晚餐
69
90
134
168
210
263
323
410
8.1.4 收入预测
经营收入估算单价根据现在经济和游人状况并考虑将来的发展而定。
①住宿：2016年以前，床位利用率为90%，年游览天数为240天，165张床位，80元/床晚。
②餐饮：项目建成投入使用后，可提供餐位共200餐位，根据景区发展预测情况显示2011年以后床位利用率仍可达90%以上，每人每餐平均按20元计算，住宿人员的95%用晚餐，每人每餐20元。
③娱乐：按住宿人员的20%,每人每次100元。
④商业：按游人的20%到宾馆、度假村商品部购物，每人每次15元。
（4）根据上述计算单价，可以预测建成后6年的总收入为5725.96万元，年平均总收入954.33万元。
在6年的总收入中，住宿：1710.72万元，餐饮：2675.5 0万元，娱乐：570.24万元，商业：769.5 0万元。平均利润率按30%计算，利润总额为1717.79万元，每年的平均利润286.30万元，5.4年可收回全部投资。
8.2 社会效益
随着栾川旅游规模的不断扩大和社会知名度的不断提高，加上老君山景区区旅游规模的不断扩大，游客人数将不断攀升，为旅游服务的住宿、娱乐、餐饮、商业等活动的作用日益突出，该项目的建设，不仅能够加快经济结构的调整，提供就业机会，安置待业人员，开辟对外横向经济联系的新途径，而且，大大方便和丰富了游客的旅游生活，为景区的进一步建设积累了资金。
9 结论
综上所述，老君山景区产权式度假酒店项目的建设，具有明显的经济效益和社会效益，而且，随着旅游区旅游环境的改善，该景区的整体接待能力将会得到进一步提高，社会知名度将会进一步扩大，本报告预计的经济效益还有一定的余地，因此，本项目在承担风险方面有较强的能力，项目建设是稳妥可行的。