生态养生养老综合示范区建设项目可行性商业计划书正文终稿.doc

可行性研究报告目 录第一章 总 论11.1 项目概况11.1.1 项目名称11.1.2 建设单位11.1.3 建设地点11.1.4 项目概述11.2 建设规模及内容21.2.1 建设规模21.2.2 建设内容31.2.2 项目总投资61.2.3 主要评价指标61.3 项目建设单位介绍61.3.1 安徽京之盾文化传播有限公司61.3.2 东方安养集团（香港）有限公司81.4 项目提出背景和项目建设的必要性81.4.1 项目提出背景81.4.2 项目建设的必要性91.4.3 项目建设的可行性121.5 研究依据及范围131.5.1 研究依据131.5.2 研究范围14第二章 中国养老产业总体市场状况152.1 中国养老产业发展历程152.1.1 我国的人口发展历程152.1.2 我国养老产业发展历程162.2 中国养老产业市场发展现状172.2.1 市场需求状况172.2.2 市场供给状况182.3 养老产业市场发展趋势20第三章 中国养老产业细分市场分析223.1 老年疗养市场分析223.1.1 市场需求状况223.1.2 市场供给状况233.2 老年公寓市场分析253.2.1 市场需求状况253.2.2 市场供给状况283.3 老年服务市场分析333.3.1 市场需求状况333.3.2 市场供给状况343.4 老年娱乐文化市场分析353.4.1 市场需求状况353.4.2 市场供给状况363.5 老年旅游市场分析383.5.1 市场需求状况383.5.2 市场供给状况39第四章生态养生养老综合示范区项目目标和意义424.1 开办生态养生养老综合示范区目标424.1.1 服务宗旨434.1.2 服务项目434.2 开办生态养生养老院的社会意义444.2.1 农场式养生养老院开拓新模式，探索经验，吸引投资，增加就业岗位444.2.2 农场绿色食品开发带动地方农业科技发展454.2.3 建立面向全国招生的老年专业护理人才的职业培训机构45第五章 建设条件和选址方案475.1 建设条件475.1.1 项目区简介475.2 项目评估49第六章 建设规模及建设方案506.1 建设规模506.1.1 项目用地506.1.2 用地性质506.2 建设方案506.2.1 项目总体定位516.2.2 建设内容及规模516.3 项目主要经济技术指标52第七章 总平面布局567.1 老年公寓户外环境设计原则567.2 设计理念587.3 现状分析587.4 总平面布局597.4.1 布局结构597.4.2 道路系统设计607.4.3 公共服务设施设计617.4.4 芜湖水韵生态养生养老综合示范区大门及入口设计637.4.5 芜湖水韵生态养生养老综合示范区绿地设计与植物配置648.1 给水工程668.1.1 规划依据668.1.2 水源668.1.3 给水系统668.2 污水工程688.2.1 设计依据688.2.2 排水系统688.3 雨水工程688.3.1 雨水量计算688.3.2 雨水管网69第九章 电力工程699.1 设计依据699.2 电源699.3 线路709.4 道路照明70第十章 电信工程7210.1 工程概况7210.2 设计范围7210.3 规划7210.3.1 电话通信系统7210.3.2 有线电视系统7310.3.3 视频安防监控系统7310.3.4 火灾自动报警系统7310.3.5 管网规划74第十一章 消 防7511.1 编制依据7511.2 总平面布置及建筑防火7511.3 水消防系统设计7511.3.1 消防给水系统7511.3.2 室外消火栓7511.3.3 室内消火栓7611.3.4 动喷洒灭火系统7611.3.5 消防水池及消防水泵房7611.4 建筑灭火7711.5 电气防火系统77第十二章 环境保护与节能7812.1 项目场址环境现状7812.2 项目建设对环境的影响7812.2.1 对生态环境可能的影响7812.2.2 对水环境可能的影响7812.2.3 对声环境可能的影响7812.2.4 对空气环境可能的影响7912.3 减缓工程环境影响的对策7912.3.1 借方和弃方及水土保持对策7912.3.2 施工期环境污染防治措施8012.4 主要污染源和主要污染物的处理8112.4.1 垃圾处理8112.4.2 废水处理8112.5 节能8112.5.1 建筑节能8112.5.2 水节能8212.5.3 电节能82第十三章 项目实施进度计划与招投标管理8313.1 项目实施时期和各阶段进度安排建议8313.2 招标计划83第十四章 经济影响分析8514.1 投资估算8514.1.1 投资估算编制依据及说明8514.1.2 项目投资估算8514.1.3 固定资产投资估算8514.1.4 流动资金估算8514.2 资金筹措与使用计划8614.2.1 资金筹措8614.2.2 资金使用计划8614.2.3 一期项目总投资估算8614.2.4 项目投资估算表8714.3 财务分析和经济效益8714.3.1 项目营业收入估算8714.4 社会效益分析8914.5 综合评价91105第一章 总 论1.1 项目概况1.1.1 项目名称 芜湖水韵生态养生养老综合示范区建设项目1.1.2 建设单位安徽京之盾文化传播有限公司、东方安养集团（香港）有限公司1.1.3 建设地点项目位于位于安徽省南陵县工山镇境内的杨村湖水库周边地区，该区域隶属乌霞寺风景区。本项目计划总占地2000亩，（其中含水域面积600亩）。其中项目建设用地700亩。另外的1300亩土地保持原生态地貌和植被。目前该地块拆迁已完成，自然环境较好。用地性质及指标：旅游、商业、办公（设计指标以南陵县规划局规划条件通知书为准）1.1.4 项目概述芜湖水韵生态养生养老综合示范区，选址于南陵县的杨村湖，距市区约50多公里。青山绿水、风景怡人、空气清新，是个养老养生的好去处。在芜湖市委、市政府的大力支持下，安徽京之盾集团对芜湖市经济社会发展中养老趋势进行了调研分析，为改善和提升芜湖养老机构的服务层次和质量，在参考了香港、台湾养老机构发展思路的基础上，计划在南陵县的杨村湖建设具有国际水准的生态养老综合示范区芜湖水韵生态养生养老综合示范区。该养老综合示范区是一个集退休养老、养生健康、农业观光旅游于一体的综合性生态养老项目，该示范区的建成将填补芜湖市乃至整个华东地区在大型养老社区方面的空白。芜湖水韵生态养生养老综合示范区，是打造生态芜湖、幸福芜湖战略规划中的重要举措。芜湖市国民经济快速发展，2010年GDP与财政收入分别为1108.6亿元和200.7亿元，在安徽省仅次于合肥，双双名列第二，GDP增幅则以18.2%的成绩位居该省之首。经济的快速发展必然带动社会文化生活需求的全面提升，养老需求便是其中不可或缺的重要组成部分。据2010年统计数据，“芜湖60岁以上老人约36万，约占全市总人口的16.15%左右，并以每年3.2%的速度继续增长”。老龄化现象明显。据统计部门预测至2030年，全市60岁及以上老年人口的规模将达70万人，占总人口的比重高达28，届时芜湖人口老龄化达到高峰。如何给日益增多的芜湖老年人口提供一个环境优美、配套齐备、服务体系完善的养老场所，是实现“幸福芜湖”的重要环节之一，也是“芜湖水韵生态养老综合示范区”项目的出发点和立足点。1.2 建设规模及内容1.2.1 建设规模本项目计划总占地2000亩，（其中含水域面积600亩）。其中项目建设用地700亩。另外的13200亩土地保持原生态地貌和植被。1.2.2 建设内容项目包括两河、一城、一区、二院，具体内容如下：“两河”即“徽派清明上河园”和“威尼斯异域风情天鹅河”；徽派清明上河园，以厚重的中国古典文化为背景，结合徽派传统建筑风格，打造独具风格的养生养老文化景区；“威尼斯异域风情天鹅河” 以欧式建筑为特征并结合优雅天鹅群，让人驻足观赏留恋入胜。我们同时考虑老年人休闲娱乐在本项目的北端，导入具有亚欧文化特色的“四大花园”：风车花园、水景荷花园、水韵花园以及水上世界花园，与养老中心水系共同形成“四花园、五景观”的欧亚风情。“一城”即安徽京之盾生态养老度假水城，结合先进的“低碳环保”理念，打造集养老、休闲度假、温泉养生、旅游演艺于一体的度假水城，包括老年公寓、老年大学、老年活动中心、老年护理培训中心、老年休闲度假中心等内容，铸造出一个现代化的“徽派清明上河园”养老、休闲度假中心。 “一区”即“老年生态健康产品生产交易区”，该区域将汇集对中老年人适用的各种产品，如生态绿色食品、老年服饰、老年器械用品等，该区域将成为老年用品大型物流交易与配送中心。 “二院”即疗养院、老年康复医院；通过康复疗养医院的建设，为老年人提供可持续性的照料退休社区Continuing Care Retirement Community，简称CCRC。CCRC是一种综合性老年服务社区，CCRC的目标是通过社区内全方位的专业服务满足不同身体健康状况的老人的需求,并进一步改善老年人生活方式和提高生活质量。目前CCRC社区通常为老年人提供自理、助理、护理一体化的居住设施和人性化专业服务。项目建设六大体系以保证芜湖水韵生态养生养老综合示范区的正常运营，并取得良好的经济和社会效益。1、社区医疗体系芜湖水韵生态养生养老综合示范区加强健康管理意识，建立健康管理系统化服务模式，包括建立个人健康信息卡，组织开展健康咨询、体检与诊断，根据预防控制健康危险因素进行生理、心理和社会适应能力评估，组织实施健康促进方案并开展个案主动追踪服务和干预。在社区内建立有效获取健康保护与知识的主渠道，并有计划有组织地开展健康教育活动。芜湖水韵生态养生养老综合示范区满足对老年人健康呵护的软性医务及服务设施项 目内 容体能检测中心及健康档案管理提供快捷先进的检测和体能恢复服务及咨询服务，计划体 能检测中心与医疗诊所分离。体能恢复中心提供理疗、氧恢复、食疗、深度睡眠、整体按摩等服务。药物咨询中心促进健康的药物及营养品提供并咨询服务。2、健康增进体系芜湖水韵生态养生养老综合示范区的健康体系设计，以积极推动住区健身运动为主旨，根据住区的规模、周边实际状况和南陵及江南的人文社会情况，科学地建立住区健身体系。健身体系的构成分为居室空间、楼间空间、广场空间和健身会所等4个层次，并与住区内外交通步行线、住区内休闲步行线、住区内局部健身步（跑）行线相结合，形成点线相连、有机组合的健身设施群体。住区规划为健身设施提供相应空间，满足健身方式的要求并为居住者交往创造条件。3、社区养生体系芜湖水韵生态养生养老综合示范区营造良好的文化养育环境，以健康向上的文化主题塑造住区的文化氛围。成为关注老年人健康教育的场所。住区设老年会馆、阳光会所、文化活动中心、文化活动站等社区养生体系，营造独特的老年养生系统。4、立体多维的景观体系以塑造高绿化、生态性、健康社区为目标。主轴景观、中央景观（集中绿地）、组团景观、河滨景观、私家花园等五大空间景观，相互辉映。同时，以造公园的方式造景观，让休闲、健身、娱乐融为一体，充分体现小区的交流性与互动性。5、建筑技术规范体系芜湖水韵生态养生养老综合示范区严格遵照国家健康社区及老年社区建筑技术规范，按相关要求及技术要点实施项目规划、设计、施工，以标准规范体系完成标准社区的建造。6、完善配套的服务体系芜湖水韵生态养生养老综合示范区的物业管理与社区配套模式从健康理念出发，结合住区的实际情况，建立健康物业管理与服务配套。包括：满足高档生活的功能配套、满足健康生活的运动设施功能设置、满足对业主健康呵护的软性医务服务设施、每户智能化配套、老年大学、开展社团活动等，以确保社区住户生活与心理两方面的需求。通过上述六大配套体系的整合实施，从物质与精神生活两来满足老年人的特点和需求，从而在形式与内容上完全契合并支撑这一新型社区养老模式。1.2.2 项目总投资本项目计划总投资30亿元，其中固定资产投资28亿元，流动资金2亿元。1.2.3 主要评价指标 1、总投资30亿； 2、固定资产占总投资比例：94%。 3、年用电500万千瓦时 4、年用水：3万吨 5、征地：2000亩（其中含水域面积600亩），其中建设用地700亩。另外的1300亩土地保持原生态地貌和植被6、产业政策：项目符合国家发改委发布的产业结构调整指导目录（2011年本）中的“三十七、其他服务业；10、养老服务”的鼓励范围。1.3 项目建设单位介绍1.3.1 安徽京之盾文化传播有限公司安徽京之盾文化传播有限公司成立于2007年5月，其前身是公安部下属京盾文化传播有限公司安徽分公司，是按照公安部消防局和武警消防部队将防火安全知识“进社区、进企业、进学校、进农村、进机关”的宣传需要而成立的一家集新媒体开发和品牌深度推广的专业公司。是安徽省公安消防总队所指定的消防公益宣传挂图广告媒体的唯一单位，负责安徽全省范围内消防公益宣传挂图广告媒体的制作、安装、维护及广告招商工作。2009年10月，随着公司业务迅速开展，公司在稳固原有市场份额的基础上，进一步整合资源，拓展新的业务领域，并将企业更名为安徽京之盾文化传播有限公司。由原来单一的代理消防公益广告业务扩展至利用多媒体、户外大型钢结构公告牌等载体。代理国内各类广告发布，营销代理，企业文化活动策划及企业形象设计等多项服务领域，并向文化产业进军。安徽京之盾文化传播有限公司是省内最具有实力的文化传播公司，已经和中央新影集团联合摄制了数字电影关关雎鸠，拍摄26集电视剧王稼祥，积累了丰富的文化传播制作经验。目前，以安徽京之盾文化传播有限公司为依托的安徽京之盾集团正在筹建之中。安徽京之盾集团（筹）下属安徽京之盾文化传播有限公司、安徽京之盾消防工程建设有限公司、安徽京之盾天鹅特种养殖有限公司、安徽京之盾烟酒贸易有限公司、安徽快乐投资管理有限公司、康达（新能源）集团安徽分公司、煌盛（管业）集团安徽分公司、安徽恒顺达自动化科技有限公司芜湖分公司、安徽天一消防检测技术有限公司芜湖分公司、浙江青龙消防安装工程有限公司芜湖分公司、安徽京之盾大学生创业培训中心等十二个子公司的大型集团公司。安徽京之盾集团董事长朱健生出身于革命军人家庭，1972年入伍在海军南海舰队服役，1974年参加西沙对越反击战。1977年回地方后一直从事共青团工作，1980年被团中央表彰命名为“全国优秀团干部”（安徽省唯一），受到国家主席、全国人大委员长、国务院总理等党和国家领导人的接见，享受全国劳模待遇。80年代初下海经商，先后在芜湖市新星家电、新星大酒店任法人代表，后创办新星实业公司，1989年后到国外公司任职，先后为英国米利斯.宝莱通（电力投资跨国公司，在中国投12家发电厂）服务，任瑞典标准国际股份有限公司中国办事处主任，首席代表等职。1.3.2 东方安养集团（香港）有限公司东方安养集团公司是一家国际性养老投资管理公司，公司在国际化养老经验和东方本土市场的结合方面具有独特的优势。团队成员中既具有养老投资丰富经验人士又具有熟悉台湾、香港等养老模式的专家。东方安养集团公司联合中国老年学学会养老与护理专业委员会，为国内多家养老项目如海南三亚湾假日养老公寓、浙江温岭三心美德颐乐园提供投资管理、业务咨询等服务。中国老年学学会养老与护理专业委员会是经民政部批准设立的二级社团机构，也是中国国内养老与护理专业方面最权威的研究机构之一。1.4 项目提出背景和项目建设的必要性1.4.1 项目提出背景如今中国已经进入老龄化社会，“十二五”时期，随着第一个老年人口增长高峰的到来，我国人口老龄化进程将进一步加快。从2011年到2015年，全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿，平均每年增加老年人860万；老年人口比重将由13.3%增加到16%，平均每年递增0.54个百分点。老龄化进程与家庭小型化、空巢化以及中国现时期独特的“”家庭结构相伴随，与经济社会转型期的矛盾相交织，社会养老保障和养老服务的需求将急剧增加。从社会角度观察孤寡老人的养老问题，已涉及我国经济、政治、文化和社会生活等诸多问题。未来20年，我国人口老龄化日益加重，到2030年全国老年人口规模将会翻一番，老龄事业发展任重道远，养老已经成为建设和谐社会的其中一项大问题，如何缓解孤寡老人的养老问题，已成为一个亟待解决的社会课题。我国是一个提倡尊老爱幼的国家，而“赡养老人，尊重老人，孝敬老人” 是中华民族的优良传统美德。我们青壮年是家庭的脊梁柱，不得不承担家庭的重任，让生活更舒适，所以必须花费很多的时间去奋斗、去拼搏。在这种背景下，传统的家庭养老模式开始瓦解，老人们出现无人照顾、陪伴的情况。而随着我国人民生活水平的不断提高，相当一部分老人有经济实力，更关注健康和养生，所以我们社会必须寻求一种方法来解决，这时各式各样的专业养生养老机构必然如雨后春笋般出现并蓬勃发展起来，这些组织机构可以有效解决老人的养生养老问题，不断地满足老人的物质与精神上的各种需求，丰富其生活，让老人们老有所养，老有所依，老有所学，老有所乐。专业的养生养老机构更能关注老人的生活，更贴心老人的生活，也能让儿女们更放心的工作。但现在我国却面临着尴尬的床位问题。我国60岁以上老年人数高达1.78亿，但我国敬老院床位的拥有量才有120万个，这是一个怎样的比例啊！仅占老年龄人口的0.8%，换一种说法就是每125位老人才能得到1张床位，这是远远不够的，这仅仅是杯水车薪。需求远远超过了供应，最为关键的是现在的养老院在品质上远远落后于现在的生活水平。从这可以看出，养生养老院这一服务业必将发展壮大起来。1.4.2 项目建设的必要性1、促进城郊经济发展。本项目以老年人康复、医疗、养老为主题，打造养老和休闲度假旅游综合体，能够满足皖南地区老人养老、康复、医疗的需求，为工业、商业、交通运输业的发展提供广阔的市场，解决当地城镇居民的就业问题，从而促进经济发展。2、促进养老事业的发展。项目建成后，将成为华东地区规模大、功能全、品位高的养老、医疗、康复、生态休闲度假旅游综合体，极大地促进芜湖市乃至安徽省养老事业的发展。3、满足社会老年人需求。本项目集老人收养、医疗、康复、护理和文化娱乐为一体，面向全社会开展养老服务工作。公寓设床位6000张，环境幽雅，房间宽敞明亮，设有普通间和标准间、豪华间，供不同需求老人选择入住。每个房间都配有电视、空调、电话等设施一应俱全，24小时热水，床头设有紧急呼叫器，服务人员全天候服务，24小时值班，每位老人床前设有呼叫器，可以为老人提供日常护理、养生、医疗、心理康复、咨询、娱乐、旅游等多方位的服务，使在公寓老人能够老有所养、老有所学、老有所医、老有所乐。经过1990年第四次、2000年第五次人口普查以及2005年1%人口抽样调查分析，根据世纪之交的中国人口安徽卷编委会专家预测，从2001年至2060年，安徽人口老龄化发展趋势可划分为三个阶段：第一个阶段：人口老龄化缓慢发展阶段（20012020年）。这一阶段是建国初期和五十年代末出生的人口开始进入老年人行列。主要是由于受到安徽第一次人口生育高峰期（19521958年）的影响而形成的人口老龄化基本态势。其特点是，少年儿童人口比重下降幅度大于老年人口比重的上升幅度，即从2001年到2020年，前者从25.41%下降到17.88%，后者从7.18%上升到11.71%；老少比高达65.49%；成年人口的比重在较为稳定中略微震荡，即从2001年的67.41%到2010年上升为72.30%，到2020年又回落到70.41%。其他老化指标均呈现出平稳上升和发展。这一阶段人口老龄化发展水平呈现出逐年增长之势，应对人口老龄化的时间相对宽裕。第二个阶段：人口老龄化迅速发展阶段（2021年2045年）。这一阶段是二十世纪六十年代至九十年代中期出生的人口开始进入老年人的行列所形成。主要是正值安徽第二、三两次人口生育高峰期，即19621975年的第二次和19861997年第三次生育高峰期，所以，这个时期老年人口数量迅速增加，各项老化指标快速增长，人口老化水平迅速提高，是安徽省未来人口老龄化预测期内老化速度最快的时期。从统计数据分析来看，65岁及以上老年人口比重从2020年的11.71%迅速增长到2040年的23.18%，到2045年将突破25%。在24年间，老年人口系数增长近13个百分点。可见，这一阶段是安徽人口老龄化水平高速发展阶段，应对人口老龄化的形势十分严峻。第三个阶段：人口老龄化重度发展阶段（20462060年）。这一阶段人口老龄化发展水平将达到最高峰值，而后发展速度开始趋缓，发展水平将趋于稳定。由于这个时期人们的寿命普遍延长，人口预期寿命迅速提高，老年人口绝对数大并迅速向高龄化发展，这也是安徽省人口老龄化水平最高的时期；有专家预测，2055年前后老龄人口系数将达到峰值，人口老龄化程度将达到顶级水平，60岁及以上老年人口比重将近30%；同时，老龄化社会还将呈现出典型的高龄化特征。尤起在“十二五”期间，我省人口老龄化具有老年人口比例高、增速快、高龄化突出、纯老家庭增多等特点，老龄问题的社会压力显著加大，对经济社会的全面协调发展带来的影响将会更加深刻。预计到2015年，60岁以上老年人口将达到1075万人，约占总人口的15.2%；高龄化趋势进一步加剧，80岁以上高龄老人将达到100万人，约占老年人口比重的9%。未来五年是我省推动科学发展、加速崛起进程的关键阶段，也是老龄事业发展的重要机遇期，需要各级政府正确处理老龄事业与经济社会发展的关系，从制度、物质、文化、组织、精神等方面做好应对人口老龄化挑战的各项准备，切实保障老年家庭和老年人基本生活，促进老龄事业与经济社会的协调发展。中共安徽省委、安徽省人民政府十分重视老龄问题。早在2002年就发出了关于贯彻的实施意见，指出“老龄问题是关系国计民生和国家长治久安的一个重大社会问题。”“做好老龄工作，满足老年人日益增长的物质和文化生活需要，切实保障老年人的合法权益，对于促进我省两个文明建设，保持社会政治稳定，具有十分重要的意义。” 安徽省老龄事业发展“十二五”规划中规定：建立以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系，居家养老和社区养老服务网络基本健全，全省每千名老年人拥有养老床位数力争达到40张的目标。省委、省政府制定了一系列方针政策和具体措施，投入财力物力，促进了我省老龄事业的健康发展。加快社会养老设施建设，逐步满足老年人养老的差异需求，提高老年人生活质量，是落实党中央国务院方针政策，构建和谐社会的新举措。1.4.3 项目建设的可行性1、符合城市建设整体规划。具有江南水乡的特色，环境优美适合养老养生。2、交通条件便利。本项目位于南陵县的东南部南钢公路的东侧，项目将处于长三角一体化区域交通圈内。3、满足社会需求。本项目以老年人康复、医疗、养老为主题，面向华东地区，打造养老和休闲度假旅游综合体，能够满足皖南地区老人养老、康复、医疗的需求。4、适合生态居住要求。本项目将以创新投入机制和管理机制为突破口，在杨村湖主景区外，建立居住低碳化道路系统林荫化、医疗现代化为目标，实现生态居住环境的要求，让老年人徜徉在水乡田园，领略水韵无限风光的。1.5 研究依据及范围1.5.1 研究依据1、中华人民共和国城市规划法2、城市规划编制办法3、城市规划编制办法及实施细则4、中华人民共和国土地管理法5、城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ1371990）6、城市道路交通规划设计规范（GB502201995）4、中华人民共和国环境保护法8、城市工程管线综合规划设计规范9、城市园林绿化规划设计规范10、城市排水规划设计规范11、城市给水规划设计规范12、城市供电规划设计规范13、中华人民共和国老年人权益保障法14、中共中央国务院关于加强老龄工作的决定（中发200013号）15、中共安徽省委、安徽省人民政府关于贯彻的实施意见（皖发20028号）16、国家基本公共服务体系“十二五”规划17、安徽省发展和改革委员会安徽省老龄事业发展“十二五”规划18、安徽省民政厅等13厅局关于加快实现社会福利社会化的意见（民福字2001107号）1.5.2 研究范围遵照国家有关法律法规和文件精神，依据国家计委投资项目可行性研究指南的规定，对芜湖水韵生态养生养老综合示范区建设项目的建设规模、建设方案、选址、总平面布置、节能、环保、劳动安全卫生，投资和经济效益进行全面技术经济论证，为业主和政府主管部门提供决策依据。本报告研究范围包括：1、论述项目建设的必要性和意义；2、通过对养老市场的发展和需求情况调研，推荐工程建设规模与方案；3、根据所选场址实际状况进行总体布置，确定工程技术方案；4、对环境保护、节能、劳动安全卫生与消防提出方案；5、对投资估算、资金筹措、经济效益进行定量分析；6、提出可行性研究结论和建议。第二章 中国养老产业总体市场状况2.1 中国养老产业发展历程2.1.1 我国的人口发展历程新中国成立以来，我国人口数量在急剧增长的同时人口年龄结构也经历了飞速的转变。先后经历了年轻型人口结构、成年型人口结构及老年型人口结构。20世纪40年代末至60年代末，我国人口的出生率非常高，导致老年人口比重减少，这一段时间我国人口年龄属于年轻型。20世纪70年代末，我国开始全面落实计划生育政策，使出生率大幅降低，成年人数在总人口数中所占比例越来越大，我国人口年龄结构由年轻型转向成年型。20世纪90年代以来，由于改革开放后我国经济迅速发展，人民的生活水平和医疗卫生条件不断改善，人均寿命的不断提高，老年人的绝对数和相对比例均在增加，我国人口的年龄结构已由成年型转向老年型，并于1999年进入了老龄化社会。据专家预测，到2010年，中国60岁及65岁以上人口比重分别为12.18%和8.12%，2020年为16.23%和11.30%，2030年为22.34%和15.21%，2040年为25%和20%。到2030年时中国将进入“超老年型”社会。到2050年，60岁以上的人口总数将达到4亿左右，占总人口的比重将超过25%。届时，每4个中国人中间就有1个老年人，中国将成为高度老龄化的国家。 2.1.2 我国养老产业发展历程我国的养老产业自新中国成立至今，大致可分为以下三个阶段：第一阶段：新中国成立至20世纪70年代，由于处于年轻型向成年型转变的人口结构，还未产生养老问题新中国成立至20世纪70年代，由于受人口生育政策不受限制影响，处于年轻型向成年型转变阶段，老年人占社会人口比重较低。所以该段时间养老问题并未引起社会的重视，也没有所谓的发展养老产业的说法。第二阶段：20世纪80年代至20世纪末，老年市场有了一定的发展，初步显现一定的发展潜力自20世纪80年代以来，我国的老年市场有了较快的发展，并且逐渐形成了一定的体系。随着我国于1999年老年人口比重进入国际公认老龄化水平线，老年人口的快速增加、老年人购买力的逐渐增强和老年人消费观念和消费行为的改变，我国的老年市场得到进一步扩大。 该段时间内有些企业一哄而上，竟相推出一些老年产品。但由于未对老年人的购买力水平、消费习惯和消费特征进行准确的分析，很多产品因不适应市场的需求而最终解散。 第三阶段：21世纪初至今，随着人们生活水平的提高，老年群体消费需求的变化，老年市场越来越大，但是企业供给却不能满足市场的需求 进入21世纪以来，我国人民的生活水平稳步提高，消费观念发生较大的改变，我国老年市场潜力增大，老年人的需求开始向个性化、多元化方向发展。然而，尽管企业界和理论界均认为我国的老年市场亟待开发、老年产业潜力巨大，但大部分企业却不敢轻易涉足老年产业。只有少数企业将目光瞄准了老年市场，推出了一些老人生活用品、老人保健品、老人服装、老人化妆品、老年公寓等商品。整体来看，中国养老市场仍存在很大的空白。2.2 中国养老产业市场发展现状2.2.1 市场需求状况1、我国老年人口呈快速增长趋势，提供了庞大的潜在老年消费市场2005年，我国老年人口比例达到11%，数量超过1.3亿。随着新中国成立后50年代出生高峰的人口即将进入老年，我国的人口老龄化速度将进入发展时期。预计到2015年我国老年人总数将突破2亿人，2027年超过3亿人，2044年将达到4亿人。在未来的近半个世纪中，我国老年人口将一直呈迅速增长的发展趋势。庞大的老年人群以及未来数十年不断增长的趋势，决定了老年人消费群体将支撑起一个庞大的老龄产业市场。预计到2010年，全国市场的消费能力将突破2万亿元大关。 2、城市老年群体已拥有一定的消费能力我国老年人购买能力总和也相当可观。根据中国老龄科学研究中心的一份调查，我国城市老人中有42.8%的人拥有存款。2005年每年老年人的离退休金、再就业收入、亲朋好友的资助可达3000亿元至4000亿元，这将使老年市场成为未来国民经济各行业中有较大影响的消费市场之一。此外，随着经济的发展，老年人的收入将呈不断增长之势。有关专家预测，仅退休金一项到2010年就将增加到8383亿元，2020年为28145亿元，2030年为73219亿元。而以2005年全国老年人的退休金、再就业（退休后被聘用）收入和赡养费大约有4000亿元计算，即使3的老年人在社会设施中养老，全国也将要为420万老人修建老年公寓或老年住宅。其中建造8万至10万所老年公寓及老年住宅，投资总额便是900亿元至1000亿元，加上其它设施设备等，就是1200亿元。3、存在一定比例的中高收入老年群体对高标准老年社区的需求国外老年社区的购房者以老年人为主，而在国内，既有入住老年社区养老意愿，又有购房能力的老年人相比国外来说数量是很有限的。零点调查提供的数据显示，北京、上海、广州等经济发达城市，存在着一批占当地老年人口总数近6以上的中高收入老年群体，这些老年人认为现在的养老环境，无论从居住条件还是养老服务水平都不能满足他们日益提高的养老需求，因此他们希望市场上能多生产一些高标准的老年公寓。也就是说，在我国经济社会发展较快的地区，已经存在一定比例的中高收入老年群体对高标准老年社区的需求。4、部分老年人的消费观念已经由被动走向主动，且在市场上相当活跃部分55岁以上的新老年人，他们的消费观念已经不同于传统老年人，他们在美容、穿着打扮、营养食品、健身娱乐、旅游观光等方面，有着强烈的消费兴趣，他们的保险意识、精神文化消费意识加强，因此他们是推动今后老年市场发展的主要力量。 2.2.2 市场供给状况1、整个供给市场处于发展初期阶段，市场供给存在缺失养老产业是一个新兴产业，虽然80年代开始在国内兴起，但主要局限在养老设施方面，相关产业发展滞后。同时，养老设施多数还是机构、政府投资，市场化程度较低。截至2006年，我国一对夫妇赡养四位老人的现象已经比较普遍，传统的家庭养老功能逐渐弱化，急需发挥社会养老功能，然而我国养老服务机构所能容纳的人数只占老年人口的0.8%，落后于发达国家3%的比例。根据全国老龄工作委员会的一项统计数据显示，2005年我国老年用品市场的年消费能力已经达到了4000亿元。但是我国所有老年用品生产企业所提供的产品尚不足1000亿元，满足需求相差甚远，市场供给存在缺失。2、养老产业市场发展趋于细分化，向产业化方向发展养老产业市场趋于细分化，出现了老年用品、老年公寓、老年护理、老年疗养、老年文化、老年娱乐、老年家政护理等多种养老服务及配套服务业。而且在操作上，逐步有民营资本进入，开始市场化进行成本运作，养老产业市场正在向产业化方向良性发展。大连第一家养老超市、重庆的“医养结合”养老方式、宁波首家养老照护培训基地、大连工人养老院与日本上村友好介护株式会社的“旅游养老方式”、海南异地养老等诸多细分形态的出现，体现了我国的养老业正在逐步产业化。3、养老产业已成为“朝阳产业”，国内相当多省市正加大对养老产业扶持力度近年来随着社会养老需求的逐年增长，养老产业正在吸引着越来越多的投资主体。辽宁、浙江、江苏、海南等省市纷纷对本省市养老产业发展市场及前景进行研究论证，扶持并促进本地养老产业的良性发展。目前国内养老产业发展较好的地方主要是海南的海口、三亚、琼海、文昌等，辽宁的大连；而江苏的昆山、吴江、太仓、苏州吴中地区等地，浙江的安吉，杭州、嘉兴、湖州看到了养老产业的发展前景，开始打造为上海老人服务的养老产业带。而广东省的广州市和深圳市看好广东籍港人内地养老的基地。4、养老产业市场供给尚未形成规模，企业和商家未能敏感地抓住商机老年消费市场规模未能引起企业重视。老龄人口的增加为老龄产品生产企业创造了无限商机。但是，我国的企业和商家并未能及时地抓住商机，抓住市场巨大的需求。以养老服务机构为例，截至2005年3月，福建省共有养老床位不足1.8万张，每千名老人仅拥有4.5张。另据大连市一项调查显示，2005年占该市老龄人口总数12的9万老人有进入福利机构养老的意向，而当年整个辽宁省养老机构的床位只有4万张。现有的养老服务机构及设施远远不能市场需求，养老服务产业未形成一定的市场规模。2.3 养老产业市场发展趋势 根据养老产业市场的供求状况以及社会、经济、政治、文化背景等，本研究认为，我国的养老产业市场必将呈现如下发展趋势：1、为满足老年人的居住要求着力发展老年住宅业住好是老年人的普遍需求，房地产开发商可以根据老年人对居住条件的不同需求，开发一些适合老年人居住的住房。比如老年公寓型住房、亲子套间、小区老年活动中心等。2、构建多元化、全方位的社区养老助老服务体系以社区服务中心为核心，以社区医院、社区调解中心、社区敬老院、社区托老所、社区老年学校、社区婚介所和家政服务中心等为依托，以社区志愿者为补充构建社区养老助老服务体系，为老年人提供多方位的服务。3、兴办老年医院，发展老年医疗、护理