01-呼和浩特市玉泉区呼市二建1号公寓项目可行性研究报告.doc

呼和浩特市呼市二建地块公寓项目可行性研究报告北京中天恒基置业投资有限责任公司二OO六年五月目 录1、项目背景与概况11.1项目名称11.2项目地址11.3项目承办单位概况11.4本可行性研究报告编制依据22项目提出的理由22.1符合呼市国民经济发展、城市建设和呼和浩特市城市总体规划的需要22.2符合呼和浩特市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要（草案）的要求82.3符合玉泉区城市建设和经济发展的迫切需要133项目建设依据、场地条件、项目区域市场分析和项目定位设想183.1项目建设依据183.2项目场地条件183.3项目区域市场分析193.4项目定位设想194酒店式公寓市场分析204.1酒店服务式公寓204.2酒店式公寓的特点和优势214.3酒店式公寓购买对象分析215项目市场定位235.1项目市场定位235.2商业配套245.3物业管理256项目建设目标，和项目带来的经济优势256.1项目建设目标256.2项目建成后将给呼市带来的区域经济优势267项目建设方案277.1主要技术经济指标277.2项目功能组成与规模287.3项目总平面布置287.4建筑设计287.5结构设计297.6给水设计297.7排水设计307.8采暖与通风317.9动力327.10电气327.11弱电系统338市政配套工程条件359节能节水篇359.1节约能源359.2节能设计359.3节约电能359.4节水3610消防篇3610.1设计原则3610.2消防道路3610.3建筑与结构的消防设计3610.4消防水系统3710.5消防用水量3710.6室外消火栓3710.7楼内消火栓3710.8自动喷淋系统3810.9防烟、排烟系统3810.10防火卷帘3810.11火灾自动报警系统3810.12紧急广播3810.13建筑物灭火器3810.14应急照明与疏散指示3911环保篇3911.1概述3911.2关于大气污染与防治40(1)本项目建成后对大气污染40(2)大气污染的防治措施4011.3关于水污染的防治40(1)本项目建成后对水的污染40(2)水污染的防治措施4011.4噪声与固体废弃物41(1)噪声的防止41(2)固体废弃物4111.5环保其它措施4112交通与停车篇4112.1对交通的影响4112.2交通组织4213项目实施进度4213.1项目实施安排4213.2项目进度计划4214项目资金平衡测算4314.1项目投资估算4314.2项目收益估算4514.3项目资金平衡状况4615资金筹措与运作4615.1资金筹措的思路4615.2资金筹措方案4715.3资金运作4716项目风险分析4816.1市场和潜在市场竞争风险4816.2市场培育的时间风险4816.3项目地块条件先天不足导致的风险4916.4投资与融资风险4916.5政策法律风险4916.6其他风险5017结论与建议5017.1结论5017.2建议5118附件：5218.1呼市二建公寓项目总平面图5218.2呼市二建公寓项目立面图5218.3呼市二建公寓项目地下一层平面图5218.4呼市二建公寓项目首层平面图5218.5呼市二建公寓项目二层平面图5218.6呼市二建公寓项目三层平面图5218.7呼市二建公寓项目四层平面图5218.8呼市二建公寓项目五层平面图5218.9呼市二建公寓项目六二十九层平面图52561、 项目背景与概况1.1 项目名称呼和浩特市呼市二建地块公寓项目。1.2 项目地址呼市二建地块公寓项目地处呼和浩特市玉泉区，北临鄂尔多斯大街、西依六中前街，现况为呼市二建的办公楼用房、锅炉房和库房。1.3 项目承办单位概况中天建设集团有限公司（简称中天集团）是以房屋建造、房产开发、交通路桥、新材料开发为主要经营业务的上市企业，具有鲜明特色的现代大型企业集团，是全国质量管理奖单位、全国文明单位、全国500强大型企业、全国50强民营企业。中天集团坚持质量兴业，倡导“每建必优、精细管理”的方针。连续多年被评为全国优秀建筑企业、全国用户满意施工企业、重合同守信用单位和AAA级信用企业。北京中天恒基置业投资有限责任公司，是中天建设集团有限公司为拓展北方房地产市场而成立的股份制房地产公司。北京中天恒基置业投资有限责任公司坚持“诚信、务实、创新、领新”的核心理念，推行“每建必优、精细管理”的经营方针，以完善的科学管理和优质的配套服务，继承中天人的精神，将为西部大开发做出杰出的贡献。北京中天恒基置业投资有限责任公司今后发展的目标是大力开拓内蒙、天津、河北和东北市场，业务发展势头强劲，2008年前开发面积要达到80万平米，为取得良好的社会效益和经济效益。1.4 本可行性研究报告编制依据l 建设部2000年发布的房地产开发项目经济评价方法；l 国家计委、建委1993年发布的建设项目经济评价方法和参数；l 国家发改委审定发行的投资项目可行性研究指南。2 项目提出的理由2.1 符合呼市国民经济发展、城市建设和呼和浩特市城市总体规划的需要大型的房地产开发项目,不但与普通的商业设施建设有很大的差别,而且也不同于小型的房地产开发活动,其中一个重要的方面就是其成功与否在很大程度上取决于同城市国民经济发展、城市建设和城市总体规划的适应程度。呼市二建地块公寓项目一个最根本的特点就是适应了呼和浩特市国民经济发展、城市建设和呼和浩特市城市总体规划的需要。呼和浩特是内蒙古自治区的首府，是内蒙古自治区政治、经济、文化的中心，是中国实施西部大开发战略中重要的中心城市之一，是沟通西北各省区与内地的陆路通道和与东欧各国进行经济贸易往来的重要桥梁。经过50多年的建设，呼和浩特已成为一座经济繁荣、民族团结、社会进步、科教发达、交通便利，具有鲜明民族特色和时代风貌的新型城市。呼和浩特是一座历史文化名城，是华夏文明的发祥地之一，具有悠久的历史和塞外名城的神韵。呼和浩特处于内蒙古“南粮北牧、东林西铁、遍地宝藏”丰富资源的中心地带，境内山川秀美、资源富集、物产丰富，煤炭、电力、天然气等资源丰富，是内蒙古自治区资源丰富区、重要旅游区和重点开发建设地区。 呼和浩特是一座沿边开放城市，是草原丝绸之路的枢纽。目前，呼和浩特已同世界上26个国家和地区建立了广泛的经济、技术合作和文化交流关系，形成了外向带动发展，全面开放的新格局。呼和浩特市城市总体规划（1996-2010年）确定了呼和浩特市的城市性质是内蒙古自治区首府和政治、经济、文化中心，国家历史文化名城，我国北方沿边开放地区重要的中心城市。2010年城市人口规模110万人，城市建设用地114.4方公里。（1995年城区居住人口82.1万人，城市建设用地84.65平方公里）。呼和浩特市城市总体规划规定呼和浩特市城市总体布局采取的是“集中组团式”布局形态。依托铁路、主干公路、航空港等重大设施，总体上向南发展，适度向城区东西两翼扩展，控制向北发展，远景在大、小黑河之间预留发展空间。突出城区的行政、商贸、金融、信息、科技、文化、教育功能。把一些不适宜的职能向外围组团和城镇扩展。 呼和浩特抓住国家实施西部大开发的良好机遇，把发展作为第一要务，坚持与时俱进。在加强生态建设和基础设施建设的同时，积极推进工业化、城市化和农牧业产业化进程，不断提高人民生活水平，促进了经济社会全面协调可持续发展。呼和浩特充分发挥首府城市经济基础雄厚、科学技术发达、交通通讯便捷、服务功能完善的优势，加快工业化、城市化、信息化进程，努力促进首府经济跨越式发展和社会的全面进步。呼和浩特坚持改革，促进发展，使各种潜在的资源优势变成现实的经济优势，经济建设和社会事业呈现出健康、快速、高效的发展势头。20012005年，呼和浩特市经济增长速度连续五年位居全国27个省会城市第一，平均增速超过31。2005年经济总量在全国5个少数民族自治区首府城市中位居第一，固定资产投资呈快速增长态势。2005年，全市地区生产总值按可比口径计算将实现800亿元，财政总收入比2000年的2045亿元翻了两番，达到818亿元。2005年城镇居民人均可支配收入达到12150元，比2000年增加6957元，年均增长17.6%；农民人均纯收入达到4631元，比2000年增加2092元，年均增长12.8%。城乡居民储蓄存款余额达到379.6亿元，比2000年增加227.1亿元。呼和浩特城市国民经济和社会发展取得巨大成就，工业、对外贸易、对外经济技术合作、交通、旅游、金融、保险业、教育、科技、文化、商业高速增长，乳业、电子信息业、电力、生物制药、冶金化工、机械制造等具有特色和核心竞争优势的支柱产业已经或正在形成，批发零售贸易和餐饮业快速增长势头迅猛，特别是房地产业呈建销两旺态势，房地产投资增长非常迅猛。呼和浩特始终坚持实施外向带动战略，形成了全方位、多层次、宽领域的对外开放格局。对内对外开放相互促进，国际经济技术合作快速发展，外向型经济已成为国民经济的重要组成部分和极富生机与活力的增长点。2005年呼和浩特市实施的国内项目479项，引资总额达276亿元；实施的国外项目50项，引进境外资金达404亿美元。呼和浩特进行了大规模的城市改造建设，建成区面积由2000年的83平方公里扩展为目前的149平方公里，拉开了城市的框架，拓展了城市发展空间，扩大了城市容量；与此同时，引黄入呼、天然气入呼、“两河一库”、电网改造、道路、给排水、集中供热等一批基础设施建设步伐不断加快，使城市面貌有了极大改观，促进了城市功能的不断完善，提高了城市承载能力和持续发展能力；加大旧城改造力度，积极推进新市区建设，加强城市管理，不断提升城市品位，增强了呼和浩特作为区域中心城市的辐射力和带动力。同时，坚持“大中小”协调发展的方针，依托旗县所在地加快发展小城镇，促进人口和产业向城镇集中，城镇化水平不断提高。 呼和浩特为加快实施以提高城市整体服务功能和文明程度为核心的现代化首府城市建设工程，把21世纪的开元之年定为首府城市建设年，确定了拉开城市框架、拓展城市空间，打通城市干道、完善配套设施，加快改造旧城、迅速发展新城，实现城市美化、亮化、绿化、硬化、净化，建设文明城市的城市建设基本思路。大力改造旧城区、建设玉泉区，两年来已先后投资近60亿元人民币。开工建设了引黄入呼、集中供热、天然气引入、污水处理、城乡电网改造、主次千道改造、市区广场、二环路建设等重点工程，加快了城市道路及供水、排水、供电、供气、供热、通讯、住宅等城市设施建设的步伐，改善了呼和浩特的投资环境。到目前，城市道路总长度已达500多公里，日平均供水能力30多万吨，日排污水量28万吨，市区燃气气化率达77.1，城市人均建筑面积19.7平方米。呼和浩特市加大城市基础设施建设力度。天然气输配工程已累计完成500公里的管网改造建设，天然气置换用户和新增煤气用户8.8万户，管道燃气用户近14万户。集中供热二期等工程顺利完工，热力三期正在抓紧建设。机场路、新华东街等36条主次干道新建和改扩建工程全部完工。两河改造进展顺利，东河一期3.1公里改造全部完工，成为城市景观新亮点。中山路商业街改造建设初具规模，总建筑面积达59.4万平方米。呼和浩特交通便捷，邮电通信顺畅，电力充裕，土地资源丰富，各级开发区众多，劳动力素质较高， 服务配套周到，十分有利于生产要素迅速转化成生产力优势，是中国中西部投资环境最好的地区之一。2005年呼和浩特市已成为“经济发展最具活力”的10个城市之 。呼和浩特市地理位置优越，东距首都北京490公里，北距内陆开放口岸二连浩特490公里，西至包头150公里，距准格尔大型能源基地100多公里，西南距鄂尔多斯天然气田48 O公里。呼和浩特是国家45个公路主枢纽城市之一，京兰铁路、京兰高速公路、110国道、2 09国道横贯全市，呼准铁路、呼准高速公路的建设，成为沟通北京，通往大西北的重要通道。同时呼和浩特还是内蒙古中西部地区辐射冀、晋、陕部分地区面向全国和世界市场的重要商业流通中心，并以沿线城市、中心城市、资源富集地区的三大优势占据了中西部发展的有利地位。呼和浩特机场是国家二级航空口岸机场，有通往国内主要城市的航线40余条，有达蒙古国首都乌兰巴托和俄罗斯赤塔的国际航线两条，通往俄罗斯和东欧诸国的货用包机航线，有通往香港的直达航线。2 005年3月，呼和浩特成功地开通了呼和浩特至德国法兰克福铁路专列，由呼和浩特至俄罗斯、东欧、西欧的物流运输仅15天，运输费用与海运相差不多，是各类企业立足国内、开辟东西欧及俄蒙市场的首选投资地区。作为自治区首府的呼和浩特市科技发达、人才荟萃，集中了众多大中专院校和科研院所，各类人才聚集，现有各类科研院所1 37所，高等院校17所，中等专业学校34所。专业涉及农牧林水、化工、电力、冶金、电子信息以及社会科学等各个领域。全市约有各类专业科技人员9万余名，占自治区全部科技人员总数的30以上。呼和浩特每千名职工中拥有自然科技人员11 76人，在全国37个大中城市中居第二位。这为呼和浩特市的经济和社会事业的发展，促进与国内外的交流、合作，提供了可靠的科技支持和智力支持。呼和浩特作为少数民族地区和沿边开放城市，享有中央赋予的特殊优惠政策。呼和浩特市十分重视改善投资“软环境”，在贯彻执行国家有关政策法规的同时，呼和浩特市人民政府陆续出台了多项地方性法规、行政规章及政策性文件，确保投资商合法投资权益的法律、政策环境已经基本形成。根据呼和浩特市城市总体规划，呼和浩特市在第三产业方面，重点发展物流、旅游、房地产、金融、科技教育、社区服务等行业。房地产业将按照城市各功能区的定位，借助外力在商贸流通、城市道路、基础设施建设、城中村改造等方面取得快速发展。同时加速产业重组，引导组建房企集团，建立以大开发商为主导的房地产行业结构，铸造呼市房地产企业的“品牌效应”。另一方面，适应居民住房需求多样化的要求，不断完善和发展城镇住房供应体系，加大经济实用住房的建设力度。高标准、高质量建设一批功能齐全、设施完善的商品住宅小区和一批标志性高层建筑。为强化呼和浩特市作为内蒙古自治区首府和政治、经济、文化中心的地位，促进呼和浩特市经济繁荣发展和城市现代化建设，北京中天恒基置业投资有限公司投资建设呼市二建地块公寓项目，在呼市建设功能齐全、设施完善的高档公寓社区、成为城市标志性建筑，是在追求自身经济利益的同时，也是适应了呼和浩特市国民经济、社会发展和呼和浩特市城市总体规划建设的需要。 2.2 符合呼和浩特市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要（草案）的要求 “十一五”时期(20062010年)是呼和浩特市贯彻落实科学发展观，加速推进新型工业化和城市化进程，构建和谐呼和浩特的关键时期，对于全面建设小康社会，加快社会主义现代化首府城市的建设进程具有重大的战略意义。根据呼和浩特市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要（草案）的要求，“十一五”时期呼和浩特市经济社会发展的总体要求是：以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以科学发展观统领经济社会发展全局，以改革、开放、创新为动力，继续大力推进农牧业产业化、新型工业化和城镇化进程，加快社会主义新农村建设步伐；以加速发展优势特色产业为支撑、以建设现代化首府城市为总目标，把呼和浩特建设成为具有较高现代化水平和层次品位、浓郁民族文化和草原特色、良好环境质量和适宜人居、较强综合服务功能和辐射带动力的草原大都市；不断提高人民群众物质文化水平，改善政府公共服务，努力构建社会主义和谐首府，力争综合经济实力进入西部省会城市前3名、达到全国省会城市中等偏上水平，人均地区生产总值力争达到10000美元。 “十一五”时期呼和浩特市经济社会发展的主要目标是：实现经济持续快速健康发展，在优化结构、提高效益的基础上，人均地区生产总值年均增长18%以上；资源综合开发利用水平明显提高，单位生产总值能源消耗比“十五”期末降低25%左右；产业结构和产业布局明显优化；财政收入年均增长22%以上；固定资产投资年均增长20%以上；人民生活水平和质量稳步提高。中心城市功能明显增强，与首府相适应的现代化基础设施框架初步形成，城市建设实现“大变化”目标。全面建设小康社会的各项目标基本实现，城乡统筹的社会保障体系基本建立。争创国家环境保护模范城市，城乡生态环境明显改善。科技、教育、文化、卫生、体育等社会事业得到较快发展；精神文明和民主法制建设跨上新台阶，市民的综合素质有较大提高；社会安全保障有力，应对公共危机的应急机制较为健全，进一步强化首府作为自治区政治、经济、文化、科技、教育和金融中心的功能。 呼和浩特市将全面加强城市建设与改造。以迎接自治区成立60周年大庆为契机，统筹规划，全面启动，高水平推进城市建设与改造。重点实施以“四区、四个中心、三带、三园、一批”为主要内容的“44331”工程，进一步完善城市功能，提升城市品位，增强首府辐射带动力，确保到2007年实现“大变化”。要充分发挥市场机制作用，积极争取各方面支持，千方百计筹措资金，预计投资460亿元以上，具体抓好基础设施、园林绿化、市容市貌环境综合整治、精品房地产、特色景观街、夜景亮化、城中村和旧城区改造、城市水系、社会事业、自治区大庆献礼等十个方面的重点工作。要改造建设鄂尔多斯东街等7条主次干道及2座桥梁，打通海拉尔东街等10条道路与二环路的连接线；改造5个出城口、30条小街巷；打造成吉思汗大街、通道南路、大南街、东影路4条档次高、民族特色浓郁的景观街道，以及观音庙、大召、五塔寺、大东街等8个文化景点；加强道路交通管理设施建设，实现城市“畅通工程”目标；实施东区集中供热、西北热源厂、金桥热网配套及供热管网项目建设，改造10座热力站；着力构建城市水系，加快东、西河等环城河综合治理，以及红吉水库、红山口水库、北郊地表水厂、金桥开发区雨污水管网建设，扩建辛辛板污水处理厂；推进天然气配气管网建设，新建20座天然气加气站；加强环卫及垃圾处理设施建设；抓紧进行焦化厂、炼铁厂易地搬迁；加快场站和智能公交建设，新增200台公交营运车辆；下大力气推进旧城区和“城中村”改造；配套完善自治区党政办公楼周边基础设施建设；强化园林绿化建设，重点抓好湿地公园、游乐园、蒙古风情园、大青山野生动物园等11座公园，以及二环路、环城水系、绕城高速公路景观带和城市道路、新旧住宅小区的绿化美化；配合自治区搞好体育馆、博物馆、大剧院、国际会展中心以及机场改扩建等大庆重点项目建设，完成呼市至准格尔铁路建设工程。加强公路建设，建成机场高速公路，做好绕城高速公路、呼市至城壕段高速公路，以及国道209线清水河至偏关、109线十七沟至清水河至大饭铺，省道104线呼市至武川等重点公路建设。加快乡乡通油路、村村通公路进程。 呼和浩特市将切实搞好城市管理与综合整治。以“实现功能，保护设施，优化卫生环境，降低噪音污染”为主要内容，下大力气搞好城市管理。呼和浩特市将全面提升服务业水平。认真贯彻落实国家、自治区和我市关于加快发展服务业的政策措施，以市场化、产业化、社会化为目标，加大政策引导与扶持力度，促进服务业更快更好发展。同时将积极发展金融保险、房地产、社区服务、会展和中介服务业，加快推进教育、文化、卫生、体育等社会事业领域产业化的形成和服务业的发展。 呼和浩特市将坚持以人为本，努力构建和谐首府，大力推进人与自然和谐。按照落实科学发展观的总体要求，坚持走节约资源、保护环境的可持续发展之路，建设资源节约型和环境友好型社会。认真贯彻落实节约资源的基本国策，坚持开发节约并重、节约优先的方针，合理开发和有效保护土地、水源、矿产等重要资源。加强城乡生态环境建设，全面实施好天然林保护、退耕还林、大青山林业生态治理等重点工程，逐步提高生态的自我修复能力。把创建国家环境保护模范城市摆到全局工作的重要位置来抓，认真落实“创模”实施方案，进一步加大对烟尘、垃圾、污水、噪音等污染源的监控和治理力度，切实改善环境质量，取得“创模”工作的明显成效。要以推进资源节约、综合利用和清洁生产为重点，大力发展循环经济。呼和浩特市政府在2005年政府工作报告中阐述到：“必须清醒看到，呼和浩特市的国民经济和社会发展的前进道路上还有许多突出矛盾和问题。主要是，经济总量小，可用财力少；城乡发展不平衡，“三农”问题还没有得到很好解决；社会事业与经济发展没有完全同步，教育、文化、卫生等方面的基础性建设欠账较多；人居环境还不很理想，诸如冬季取暖、环境卫生等方面存在的问题尚需努力解决；经济增长方式亟待转变，自主创新能力和自主增长机制有待进一步增强；转变政府职能，优化发展软、硬环境仍需加大力度；在构建和谐首府、加强基层基础工作、切实维护首府稳定等方面，还有待进一步努力。对上述问题，我们一定要高度重视，认真加以解决。” 北京中天恒基置业投资有限公司投资建设呼市二建地块公寓项目，从改善居民居住条件、创建和谐人居环境、提高呼市首府形象、维护首府稳定等方面，完全符合呼和浩特市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要（草案）的要求。2.3 符合玉泉区城市建设和经济发展的迫切需要玉泉区是内蒙古自治区首府呼和浩特市四大城区之一，位于呼和浩特市西南部，全区辖一乡一镇七个办事处，总面积 270平方公里，总人口27万人，是以蒙古族为主体的多民族聚居区。玉泉区是呼和浩特的发祥地，是一个有400多年历史的古老城池。在漫长的历史长河中，各族人民和睦相处，水乳交融，共同缔造了灿烂的经济与文化，形成了玉泉区独特的风土人情。 玉泉区作为对外开放的窗口 ，地处国家沿边开放带与黄河经济开发带的交汇点，地理位置优越。距首都北京 498公里，距二连浩特内陆开放口岸490公里，距准格尔大型能源基地不足100公里；209国道、103省道直通山西、陕西省。通讯便捷，可与国内1900个城镇、世界280个国家和地区直接通话。还是全国少有的余电地区。 改革开放以来，特别是伴随着国家西部大开发战略的实施， 玉泉区充分发挥地区比较优势，紧紧抓住国家扩大内需和产业政策调整的有利契机，走出了一条“农业稳区、工业强区、商贸富区、旅游活区、科教兴区”的强区富民之路。 构筑起了以轻纺工业为主，建材、医药、食品、生物饲料等高科技行业辅助的工业经济体系；以加强生 态建设，盘活文化资产，合理开发利用旅游景观的新型旅游产业模式；以推进农业产业化进程，加速农村经济结构调整，整合农业资源的优势农业发展道路；以市场为导向，招商引资为手段，连接城乡，幅射内蒙古中西部的商贸流通网络。 玉泉区坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以呼和浩特市加快城市化进程为契机，以科学发展观统领经济社会全局，深化改革，扩大开放，工业化、城市化和农牧业结构调整的进程，加大“六大工程”落实力度，进一步转变发展观念、创新发展思路、推动发展实践，不断提高城乡人民生活水平，大力发展社会各项事业，加强精神文明和民主法制建设，努力把玉泉区建成一个繁荣兴旺、人民富足、全面开放的现代化首府城区。经过全区上下共同努力，玉泉区圆满完成了“十五”计划各项任务，国民经济持续、健康、快速发展，总体经济实力显著增强，各项经济指标均大幅度超额完成，“十五”期间玉泉区全区经济综合实力显著提升，在全面建设小康社会的进程中迈进了坚实的一步。2005年地区生产总值完成75亿元，比“九五”期末经济总量增长3.6倍，超“十五”计划目标1.5倍，比2004年增长43.9%；固定资产投资达到25亿元，比“九五”期末增长46倍，比2004年增长177.8%；区财政收入完成11.34亿元，比“九五”期末增长27.9倍，超“十五”计划目标11.6倍，比2004年增长24.7%，其中地方财政收入完成3.10亿元，比“九五”期末增长6.8倍，超“十五”计划目标3.7倍，比2004年增长28.8%；城镇居民人均可支配收入达到10940元，完成“十五”计划目标的156.3%，比2004年增长24.1%；农民人均纯收入达到6119元，完成“十五”计划目标的125.4%，比2004年增长15.7%。玉泉区城市建设和管理成绩显著，城区面貌发生巨大变化。玉泉区以建设现代化首府城区为目标，不断加大城市改造建设和管理力度，初步实现了城市建设“三年一小变”的总体目标。“十五”期间，玉泉区城市基础设施建设和改造开发取得巨大发展，累计投入11亿元，对88条小街巷实施了改造建设、对64条小街巷进行了便道铺装，城区绿地面积增加12.2万平方米。完成危旧平房拆迁136.4万平方米，新建居住面积164.3万平方米。2005年继续坚持“建管并重、建管结合”的城乡改造建设原则，加大对旧城区危旧平房和城中村的改造力度，全力推进主次干道的景观改造，全年完成拆迁31.15万平方米，开工建设49.42万平方米，已竣工32.62万平方米，并完成了石南路和鄂尔多斯大街等4条主次干道的拓宽改造工程，完成8条小街巷改造，实施了77条小街巷的市容综合整治工程，城区面貌有了进一步改观。玉泉区具有独特的文化优势，是塞外旅游胜地。玉泉区内名胜荟萃，素有“召庙浩特”之称 ，有融合北方少数民族特别是蒙古族历史与宗教文化创意的大召、小召、席力图召、五塔寺召、汉传佛教观音庙等国家重点文物保护单位和久负盛名的作为“胡汉和亲”历史见证的“昭君墓”等一大批人文景观。玉泉区以发展玉泉旅游为目标，以良好的环境、完善的服务设施为重点，坚持开发、保护、利用、控制的原则，加快旅游资源整合，增强旅游业的整体竞争力。重点加快塞上老街、昭君墓一线民族宗教文化风情旅游带和以大召寺、席力图召、五塔寺为主要景点的召庙旅游文化街区建设。全力打造旅游精品线路和特色景区，推进旅游资源的优化配置和保护、挖掘、开发，建立并完善市场化运作机制，加强旅游资源的开发和旅游市场的促销，加快并规范民俗旅游业的发展，进一步做大做活玉泉区的旅游产业。目前，拟投资16亿元，占地380亩的玉泉区大召区块改造工作，已于2006年2月13日全线铺开，将于2007年7月完成大召寺前民俗广场、康熙御道、御泉井、内蒙民俗文化村、小吃街等设施建设。这必将对玉泉区的整体经济发展增添更强的动力。玉泉区是塞外贸易中心。驰名中外的旅蒙商号“大盛魁”源于境内。久负盛名的大南、大北街售货网点鳞次栉比，是全市的商贸集市中心。现已建成十几处占地2万平方米的大型专业商贸批发市场，星罗棋布的商业网点遍布全区。加之首府城区、人流、物流、信息流、资金流相对活跃，一个商贸集散地正在形成。玉泉区按照打造呼市南部商贸物流集散圈的思路，坚持统筹规划、突出特色、注重实效、提高档次的方针，认真落实呼市服务业发展规划和优惠政策，结合区情大力整合资源，围绕建设商贸旅游大区的目标，打旅游龙头牌，多方位、宽领域地推进以商贸流通、信息咨询等服务业的发展。 玉泉区坚持以开放促开发促发展，借助外力求发展的思路。把招商引资工作作为全区的头等大事，加强与国内外知名企业和各中介组织的联系，积极组织、参与各种招商活动，扩大玉泉区的对外影响和知名度。按照近期、中期、远期相结合的原则，抓紧对未来规划实施的一、二、三产及城乡建设和商贸旅游项目进行设计、包装。不断创新招商方式，精心策划组织形式灵活的招商引资活动，真正建立现代招商网络。调动全区各方面的积极性，进行全方位招商引资。强化重点项目领导挂帅、专人负责制度，全程跟踪服务，扭住不放、一抓到底，制定推行区领导包项目和部门对重点项目实行“无缝隙服务”制度，对重点项目实行周调度月检查，协调各方加快建设进度。目前，玉泉区正以高度的政治责任感和历史使命感，用科学的发展观统一干部群众的思想，进一步增强“提高党的执政能力、促进社会和谐发展”的意识，继续坚持发展是第一要务，全面建设小康社会，加快现代化首府城区建设，构建社会主义和谐社会，实现经济社会持续、快速、和谐发展，抢抓机遇，奋力赶超，力求实现玉泉区经济战略的大发展。由于玉泉区总体经济发展还存在工业基础薄弱、经济总体效益不够理想、城乡居民收入水平不高、推进城乡一体化的步伐相对缓慢、现代化城市水平还需进一步提高的情况下，特别是在加快旧城区的改造方面，任务更加艰巨。玉泉区将通过加快旧城区开发进度，创新改造开发利益回报方式，通过政策支持，项目捆绑等方式促进开发。重点做好危旧平房拆迁改造工作、二环路以内城中村改造建设工作、新市区建设工作、解决小街巷治理和卫生死角的脏乱难题等工作。玉泉区将通过加大景点周边、景区环境、交通秩序整顿力度，全力做好城区美化、绿化、亮化工作，努力营造一个整洁、优美的人居环境。 北京中天恒基置业投资有限公司投资建设呼市二建地块公寓项目，地处玉泉区呼市二建地块，该地块目前的经济、商业等条件还比较落后，不符合呼市政府和玉泉区国民经济和社会发展的“建设小康社会，加快现代化首府城区建设，构建社会主义和谐社会，实现经济社会持续、快速、和谐发展”，和“进一步完善城市功能，提高城市品位，改善人居环境”的目标要求，并且玉泉区旅游、贸易、开发等方面发展需求十分不符，迫切需要进行改造。在该区域建立呼市二建地块公寓项目、创建文明和谐社区，对提升玉泉区的地区价值、完成玉泉区城市建设和经济发展的总体目标十分重要，该项目的建设完全符合玉泉区城市建设和经济发展的迫切需要。3 项目建设依据、场地条件、项目区域市场分析和项目定位设想3.1 项目建设依据(1) 呼和浩特市城市总体规划（1996-2010年）(2) 呼和浩特市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要（草案）(3) 玉泉区2005年政府工作报告(4) 呼和浩特市人民政府关于在城市改造建设中实行有关优惠政策的通知（呼政发20041号）3.2 项目场地条件呼和浩特市二建地块公寓项目地处呼和浩特市玉泉区，地块规划用地面积约5178平方米，约7.7亩，项目北临鄂尔多斯大街（道路红线40米）、西依六中前街（道路红线15米），现况为呼市二建的办公楼用房、锅炉房和库房。项目北向为呼市国税局、市广播电视局、玉泉区区政府等政府办公机构，地处呼市重点规划建设的商业街道鄂尔多斯大街，与正在进行大规模改造、预定于2007年7月完工的玉泉区大召寺旅游文化区块遥相呼应，该区域未来的旅游、酒店、住宿、休闲、娱乐、购物、商务、办公等潜在商机十分可观；项目南侧为居民区和南郊公园绿地；项目西侧为昭君路和大南路居民街区；项目东侧为市卷烟厂、毛纺厂、呼市妇幼保健医院、内蒙师范大学等机构单位。3.3 项目区域市场分析目前，项目地块所属区域的整体发展水平还不是很高，经济、商业环境等条件还相对落后，具体表现在：(1) 在项目周边区域内无高档次餐饮酒楼和会所，不能满足高层次餐饮、休闲、娱乐的需要；(2) 不能提供足够的星级酒店和能够提供酒店服务的酒店式高档公寓，不能满足海内外每年大量旅游者和经商者对住宿、办公和消费的需求；(3) 缺乏理想的公寓项目，不能满足目前日益增长的、以实现投资回报和投资增值为目标的投资人的需求；(4) 缺乏商业配套齐全、设施先进、舒适温馨的高档公寓住宅，不能满足高层次自用居住人群需要；(5) 该区域无高度超过70米的标志性建筑，区域特点不突出，区域形象不明显，与呼市和玉泉区经济水平和总体发展目标不相称。3.4 项目定位设想根据项目的地理位置地处呼市召庙旅游文化街区紧邻，旅游人口比较多，贸易、商务人口也比较多，是呼市旅游文化产业重点区域和各种商品的集散地，同时根据呼市及玉泉区国民经济和社会发展规划，以及对项目区域市场分析的各方面情况的综合分析，把握项目的这些特点，本项目商业部分定位设想为高档酒店、高尚会所。住宅定位设想为中小户型酒店式公寓。首付2-3万元即可购买，每月还贷600700元。对一般收入的人来说压力不大。而且北京中天恒基置业投资有限责任公司承诺5年内原价回购。这对外地到呼市旅游、贸易、投资者以至当地住户有很大吸引力。本公寓项目提供酒店式的服务，细致到位，并且商业配套很全面，吃、喝、玩、购物应有尽有，随着内蒙经济不断发展，这个项目会有很大的市场，而且销售的前景会很好。4 酒店式公寓市场分析4.1 酒店服务式公寓酒店服务式公寓，酒店服务式公寓意为“酒店式的服务，公寓式的管理”的高档公寓。与传统的酒店相比，酒店式服务公寓在硬件配套设施上毫不逊色，其房型以类似酒店标准间为主，配有豪华商务套房，向住户提供家庭式的居住布局、家居式的服务，提供居家生活所需的厨卫、家具等多种生活设施。高档的酒店服务式公寓一般统一装修，拥有高档会所，并提供办公会议环境，其物业管理由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理。在地理位置和硬件品质相当、服务配套完整的基础上，酒店式公寓具有很高的市场优势，目前势头强劲，销售业绩不俗。4.2 酒店式公寓的特点和优势酒店式公寓有以下特点和优势：(1) 总价低、投资灵活。酒店式公寓一般以小户型为主，面积一般在50左右，由于总价较低，不论是居住还是投资，资金压力小。目前，酒店式公寓是投资置业者的上选，尤其是异地置业的首选。(2) 良好的生活和商务环境。酒店式公寓拥有完善的酒店设施和高档会所，提供酒店式高档、体贴、细致的服务项目和全天候商务服务，可满足住户居住、休闲、娱乐和办公的需要。特别是酒店式服务方面，只要住户想得到，基本上酒店管理公司都能办得到。酒店式公寓拥有的高档的人文环境而显示出自身的高品质，给无论是投资、自用还是办公的客户以高档次的感觉。(3) 投资回报有保证。酒店式公寓由专业的酒店物业管理公司进行管理，他们有广泛的租客源，可以保持很高的出租率；酒店式服务公寓单位小、好管理、易出租等特点也是其他物业项目难以比拟的。而且，酒店式公寓租金稳定性较有保证，酒店式公寓由于是成套住宅，相比较于纯酒店的单间设计，居住的舒适性大为提高；同时，酒店式公寓在其软、硬件的配置与纯酒店相差无几，但租金价格要低30，在市场上拥有很强的竞争力。多数投资者已经认识到酒店式公寓拥有超值回报空间，因而热力追捧。4.3 酒店式公寓购买对象分析酒店式公寓的市场需求者主要有以下几类：(1) 国内及海外商务人员。目前，国内及海外常驻呼市机构，规模较大，派驻人员较多的，一般有专门的办公和居住场所，二者分离。作为办公场所，他们可能选择办公楼或商住楼；作为住所，可选择住宅或居住功能齐全的酒店式公寓，现在很多一般不会选择酒店。而规模小、派驻人员少的海内外驻机构往往将居住空间与办公室合为一体，需要的户型面积小，可选择商住楼或酒店式公寓。实力较强，注重形象的机构更倾向于酒店式公寓。(2) 居家自住者。酒店式公寓既有高档酒店的良好环境，享受酒店物业管理公司高档、体贴、细致的专业服务项目和全天候商务服务，又能拥有家庭式的居住布局，客厅、卧室、厨房和卫生间一应俱全，保持“居家”的私密性和温馨生活氛围，是非常合适的日常居住场所。(3) 投资者。不少