长沙万科城前期提案.ppt

谨呈万科城1精选课件ppt营销的本源是【营销的本源是【城市城市】2精选课件ppt项目目标项目目标项目背景项目背景本案目标项目自身分析竞争环境分析问题分析及案例借问题分析及案例借鉴鉴思维思维导图导图高量操作高量操作高价操作高价操作高量案例借鉴高价案例借鉴城市及客户洞察话题营销推售策略序序报告思维3精选课件ppt项目目标项目目标项目背景项目背景本案目标项目自身分析竞争环境分析思维思维导图导图高量操作高量操作高价操作高价操作高量案例借鉴高价案例借鉴城市及客户洞察话题营销推售策略序序报告思维问题分析及案例借鉴问题分析及案例借鉴4精选课件ppt本报告思维模式本报告思维模式SCQSCQ模型模型QQ需解决的核心需解决的核心问题？问题？R2R2期望结果期望结果（我们希望达成的目标（我们希望达成的目标？）？）S S情境背景情境背景（我们有什么？）（我们有什么？）针对性营销针对性营销5精选课件ppt项目目标项目目标项目背景项目背景本案目标项目自身分析竞争环境分析思维思维导图导图高量操作高量操作高价操作高价操作高量案例借鉴高价案例借鉴客户洞察话题营销推售策略序序报告思维问题分析及案例借鉴问题分析及案例借鉴6精选课件ppt本案需要实现的目标本案需要实现的目标本报告以核心目标为重心，进而实现基本目标本报告以核心目标为重心，进而实现基本目标项目目标：项目目标：占据北城区域豪宅领导者地位，以及影响长沙高端市场的影响力项目品牌目标：品牌目标：本案是万科在长沙区域布局完整化的北极，并肩负着万科品牌形象在长沙升级的重任客户目标：客户目标：形成持续的优良CSR指标（万科客户满意度），万科与XX携手再创集团客户满意度第一北城豪宅领导者北城豪宅领导者基本目标基本目标销售目标：销售目标：2010年计划完成销售签约5 个亿，7个月销售周期，预期完成销售率约100%，销售面积约10万方，预算价格洋房月6500元/平，高层（精装）5500元/平优良客户满意度优良客户满意度品牌形象升级品牌形象升级低成本高速高价低成本高速高价核心目标核心目标7精选课件ppt项目目标项目目标项目背景项目背景本案目标内部背景分析外部背景分析思维思维导图导图高量操作高量操作高价操作高价操作高量案例借鉴高价案例借鉴城市及客户洞察话题营销推售策略序序报告思维问题分析及案例借鉴问题分析及案例借鉴8精选课件ppt内部背景分析内部背景分析Part 1Part 19精选课件ppt项目概况：长沙北城项目概况：长沙北城5656万方洋房万方洋房+高层规模大盘高层规模大盘长沙北城长沙北城项目四至项目四至人居环境良好人居环境良好 56 56万方规模大盘万方规模大盘项目分三期开发，总建面56万，含洋房、高层一期包括洋房、高层；777套，660套高层，117套洋房 东面为规划中的洪山公园南面有规划中的浏阳河风光带项目位于长沙市开福区，芙蓉路与福元路交汇的东南角 项目北临福元路南靠浏阳河风光带东有规划中的洪山公园西临芙蓉路10精选课件ppt招标范围：项目分三期开发，本次招标为一期，共约招标范围：项目分三期开发，本次招标为一期，共约1111万万方方,是以高层产品为主，多层洋房为辅组成的低密度组团是以高层产品为主，多层洋房为辅组成的低密度组团一期建筑占地面积：12766.2一期总建筑面积：110163一期容积率：1.651.65一期建筑密度：22%一期绿化率：46%总户数：777 套 多层：117 套 高层：660 套项目一期，容积率小，立足打造为低密度的舒适小区；洋房，电梯高层围绕中央水系景观区而建，互动性与独立性兼容招标一期概况招标一期概况一期一期二期三期三期11精选课件ppt两馆一厅两馆一厅 地铁一号线地铁一号线 浏阳河大桥、洪山公园浏阳河大桥、洪山公园斥资12亿，集博物馆、科技馆、音乐厅，建成后为长沙城市名片目前主体工程基本完工，进入内部施工和装饰阶段规划中的地铁1号线年内动 工，福元路站紧邻项目2015年地铁的建成将加速该区域的发展，提升项目附加值地铁的建成将扩大区域置业客户范围浏阳河大桥于2010年中正式建成通车，从项目到火车站仅10分钟车程规划中的洪山公园紧邻项目东侧区域规划：区域目前属相对落后片区，两馆一厅、地铁等区域规划：区域目前属相对落后片区，两馆一厅、地铁等规划强劲启动片区发展，北城未来为长沙城市名片规划强劲启动片区发展，北城未来为长沙城市名片12精选课件ppt交通及配套：现状交通配套、生活配套缺乏；但临交通及配套：现状交通配套、生活配套缺乏；但临芙蓉路通达性好，规划中沃尔玛紧邻本案，人居环芙蓉路通达性好，规划中沃尔玛紧邻本案，人居环境日趋成熟境日趋成熟Part 2 临芙蓉路与福元路，车站北路沿线直达项目临芙蓉路与福元路，车站北路沿线直达项目沃尔玛，湘江世纪城巨型配套提供便利生活沃尔玛，湘江世纪城巨型配套提供便利生活项目临长沙主干道芙蓉路，通达性好，降低时间成本。车站北路沿线于2010年中建成通车，与火车站紧连接，仅10分钟车程规划中的福元路大桥连接宾江新城，加强项目与城市各附中心的连接项目西面为规划中的沃尔玛，提供便利的生活条件湘江世纪城的巨型配套更是为区域提供了各项完善的配套设施13精选课件ppt内部规划情况：内部规划情况：项目受京广铁路噪音及地块内高压线影响项目受京广铁路噪音及地块内高压线影响,噪音核心影响一期高层西面单位噪音核心影响一期高层西面单位,；高压线核心影响一期洋房；高压线核心影响一期洋房5 5、6#6#及高层及高层3A#,3A#,需针对性化解需针对性化解京广京广铁路铁路一期一期高层高层Part 2项目临长沙主干道芙蓉路，通达性好，降低时间成本。车站北路沿线于2010年中建成通车，与火车站紧连接，仅10分钟车程规划中的福元路大桥连接宾江新城，加强项目与城市各附中心的连接高压线高压线洋房洋房5#5#洋房洋房6#6#高层高层3A3A高压线影响高压线影响铁路影响铁路影响京广铁路处于本案西面700m左右；声音传播为波状传播，本案洋房较矮，且距离较远，影响不大；本案高层视野空旷，受噪音影响较大，核心影响高层西面单位。14精选课件ppt有关噪音的化解策略：有关噪音的化解策略：策略一：价格杠杆策略一：价格杠杆89 89 123123123N核心影响单位核心影响单位高层平面图高层平面图策略二：附加值解决策略二：附加值解决利用全面家居解决方案，在高层的西面单位中加入双层真空防噪玻璃及新风系统，化解高层的噪音劣势将西面核心影响3套单位的价格定低，拉大与东边单位的平面价差，利用价格杠杆化解其劣势15精选课件ppt有关高压线的化解策略：有关高压线的化解策略：策略一：诚信公示策略一：诚信公示策略二：价格杠杆策略二：价格杠杆根据专家言论，事实上220KV的高压线对人体并无危害；请专门的权威部门检测并把无危害的论据公示在售楼部内，打消客户疑虑；将一期洋房5、6#及高层3A#,的价格定低，拉大栋价差，利用价格杠杆化解其劣势16精选课件ppt产品分析（高层）：长沙首创十字形结构产品分析（高层）：长沙首创十字形结构,点楼变板楼，大点楼变板楼，大赠送面积，功能紧凑实用，大尺度宽景观赠送面积，功能紧凑实用，大尺度宽景观西临一期洋房区，视野开阔，奢享洋房美景及小区园林中心水景户型周正，空间布局合理，明厨明卫，通风采光效果好，动静及干湿分区明确，生活便利客厅带阳台，扩宽视野空间，提升舒适度，彰显大气89平小三房功能升级实用，性价比高，且三个卧室均带飘窗，赠送使用面积大 电梯高层：点楼也可做板楼电梯高层：点楼也可做板楼高层十字形结构，每户都有无敌视野户型布局周正2梯五户，点楼也能做板楼，保证通风小4房小4房小4房小3房小3房高层东望洪山公园，奢享自然美景户型周正，空间布局合理，干湿及动静分区明确客厅超宽达近7M，尊显大气，豪华主卧带衣帽间、卫生间、尊享奢侈舒适生活三个卧室均带飘窗，赠送使用面积大，众多附加值8989小三房：紧凑实用飘窗赠送小三房：紧凑实用飘窗赠送123123平三房：平三房：7M7M宽景客厅宽景客厅飘窗转角飘窗景观阳台飘窗生活阳台转角飘窗飘窗飘窗景观阳台转角飘窗飘窗飘窗景观阳台17精选课件ppt这真的是劣势吗这真的是劣势吗?存在西向、西北向单位，当西晒；产品分析（高层）：产品分析（高层）：360度景观旋转板楼度景观旋转板楼换一个角度，世界更精彩换一个角度，世界更精彩PKPK塔楼塔楼点式建筑达到板式通风采光效果。景观视野好,无遮挡PKPK板楼板楼本案为洋房社区的高层，景观视野无敌，无遮挡本案本案目前市场板楼目前市场板楼盲点盲点通风采光面通风采光面对比对比18精选课件ppt洋房低密度建筑，舒适人居环境一楼平层，近50平的超多庭院全额赠送，30平的大客厅，彰显大气；豪华主卧配置衣帽间，卫生间，尊享奢侈生活，主卧书房连接庭院，达到休息与工作的完美结合。二楼跃式，一层拥有12平的惬意庭院生活；二层赠送30平的大露台，既有天又有地，别墅般的优越生活感；6m挑高客厅设计，视野更开阔，增添空间延伸感，让生活更舒适，大气。一二层动静分区明确，下则热闹，上则宁静。三层复式，豪华双主卧设计，体现身份的尊贵感，我们都是一家之主。双露台赠送，享受阳光生活。产品分析（洋房）：创新产品分析（洋房）：创新2+12+1庭院洋房，包含平层、跃式、庭院洋房，包含平层、跃式、复式三个品类，别墅级生活享受复式三个品类，别墅级生活享受一楼洋房：一楼洋房：3 3个庭院赠送个庭院赠送三楼洋房：豪华双主卧，大露台三楼洋房：豪华双主卧，大露台二楼洋房：庭院、露台生活，挑高客厅二楼洋房：庭院、露台生活，挑高客厅跃式跃式1F1F庭院 庭院庭院庭院庭院 庭院跃式跃式1F1F挑高客厅挑高客厅庭院庭院豪华主卧豪华主卧豪华主卧豪华主卧豪华主卧豪华主卧大露台大露台平层平层（1F1F）138平米跃式（跃式（1 1、2F2F）164平米复式（复式（3 3、4F4F）196平米大露台大露台19精选课件ppt西街庭院：献礼长沙-庭院让生活更有想象，营造适合现代人生活的中式住宅。实景现房销售，让客户买的放心。金域蓝湾：好产品是消费者唯一的选择。开盘当日再现了07年楼市火爆场面，吸引了1200多人前来排队购房。金色家园：2008年，万科金色家园以睿智者居上的豁达气度，正式入驻星城长沙，开始重新撰写这个城市的人居新概念，用城市核心景域，加冕新锐临峰人仕。万科规模:全球最大住宅供应商,全国最大的专业住宅开发企业,至2009年，已在20多个城市设立分公司销售业绩:公司2009年累计实现销售面积663.6万平方米,同比增长了19.14%;累计实现销售金额634.2亿元,同比增长了32.48%。万科荣誉：中国房地产综合实力TOP10”中名列榜首 公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，入选华尔街日报“中国十大最受尊敬企业”品牌价值分析：知名开发商，深厚品牌积淀品牌价值分析：知名开发商，深厚品牌积淀实力企业：中国一线品牌，综合排名第一实力企业：中国一线品牌，综合排名第一长沙万科：塑造多个成功品牌楼盘长沙万科：塑造多个成功品牌楼盘20精选课件ppt物管价值分析：品牌物管，追求客户满意度，生活物管价值分析：品牌物管，追求客户满意度，生活品质保障。品质保障。中国物业服务的领跑中国物业服务的领跑者者社区邻里文化的筑造社区邻里文化的筑造者者万科品牌价值的提升万科品牌价值的提升者者123从1992年1月万科旗下第一家物业管理公司成立至今，万科物业足迹遍布全国31个城市，服务项目超过150个，管理面积达2678万平方米，业已发展成为国内规模最大、兼具优质服务形象及客户口碑的物业服务领航企业。物业管理模式：“个性化管理服务”模式，“同心圆”服务计划、“邻里守望”物业管理模式、“区域客户助理”、“体验式服务”、“管家模式”等服务模式，得到业主良好评价及效果。2001年，万科物业各公司已先后开展质量体系全面的、系统的转版工作，并相继通过ISO9001（2000版）国际认证。客户满意度：在万科的所有客户中，60%以上的客户是冲着万科的品牌和物业来的。21精选课件ppt精装价值分析：全面家居解决方案，品牌设计，省精装价值分析：全面家居解决方案，品牌设计，省事放心。事放心。中国地产领导品牌，全球一流专业供应商，完善的售后服务，万科集24年专业成就，形成一系列符合国际标准的质量控制体系。最具代表性的品牌性精装住宅。国际化装修，打造均好性品牌住宅。采用国际品牌、国际装修标准，提供性能优越的精装产品，实施住宅产业一体化。住宅玄关、厅房、餐厨、卫浴、收纳、家政、公共、智能八大空间系统，针对从低到高不同层面的住宅进行空间规划，引发一场颠覆性的精装革命。全面家居解决方案既为业主节约时间成本，避免个人精力和财力的浪费，又为社会节省公共资源，减少二次装修污染和消耗，开启全新的绿色精装生活时代。品牌保障品牌保障,值得信赖值得信赖人性化设计人性化设计,为您省事为您省事22精选课件ppt本案静态价值本案静态价值1010大体系大体系 项目项目项目详情项目详情品牌品牌历经西街、金域、金色热销，万科品牌已在长沙具备相当大的影响力；规模规模近50万方规模大盘，未来配套齐全，客户信心保证；档次档次万科长沙高端项目，一期洋房+高层1.65低容积率，居住性强；产品产品洋房万科专利2+1庭院洋房，包含平层，跃式、复式，一楼送超大庭院，二楼客厅挑高，送庭院，三楼超大露台赠送，豪华双主卧，长沙洋房首创；高层2梯5户，点式也能做板楼，保证通风，但西北向单位采光差，89平小三房功能升级实用，性价比高，且三个卧室均带飘窗，赠送使用面积大；123平三房同样三个卧室均带飘窗，赠送使用面积大，豪华主卧带衣帽间、卫生间、客厅超宽达近7M；精装精装万科全面家居解决方案，从消费者生活细节考虑装修，解决噪音问题；环境环境北城未开发用地大，居住环境佳，内部水系分隔洋房高层，风生水起；规划规划规划两馆一厅推动区域加速发展，且规划中福元路大桥连通滨江新城，有望2年内建成；车站北路浏阳河大桥近期通车，飞速连通长沙火车站；地铁1号线2009年动工，将于2013年建成。交通交通目前交通配套较少。但项目为北城交通枢纽位置，临近芙蓉北路，通达性好，交通时间成本低；配套配套目前配套较为匮乏。但是西面为规划中的沃尔玛，未来发展潜力无限，且湘江世纪城的巨型配套可看成本案的配套；物管物管万科物管，生活保证。23精选课件ppt外部背景分析外部背景分析Part 2Part 224精选课件ppt国家国家GDPGDP增长速度呈增长速度呈V V型发展型发展第三季度GDP增幅达8.9%，前三季度GDP累计达到7.7%，全年报8的目标基本无忧。固定资产投资增速维持高位固定资产投资增速维持高位国家4万亿财政刺激的效力依然在持续发挥。全社会消费品零售总额增速缓慢上升全社会消费品零售总额增速缓慢上升如何刺激消费依然是政府面临的难题，经济复苏的根基还不够稳。出口贸易出现积极好转状况出口贸易出现积极好转状况经济大势：国内经济发展复苏，处于经济发展良性阶段。经济大势：国内经济发展复苏，处于经济发展良性阶段。25精选课件ppt政策形势政策形势：政策调控逐渐展开，中原认为：政策调控逐渐展开，中原认为20102010年整体市场年整体市场将平稳运行、持谨慎态度！将平稳运行、持谨慎态度！07-0907-09年房地产政策变化年房地产政策变化07.107.708.108.709.109.7公积金贷款利率上调关于开展房地产市场秩序整治的通知9.27新政国务院关于节约集约用地通知10.22新政公积金贷款利率下调国办关于促进房地产健康发展的若干意见地方政府出手救市拿地资本金比例上调物业税开征研讨二套房政收紧货币政策动态微调二手房营业税“二改五”10.1？国务院要求遏制部分城市房价上涨过快政策放宽政策收紧“国十一国十一条条”目的：目的：促进房地促进房地产市场平产市场平稳健康发稳健康发展！展！26精选课件ppt城市大势：预计城市大势：预计20102010年长沙市场供应量在年长沙市场供应量在12001200万方左右，万方左右，成交量预计在成交量预计在800800万左右，万左右，受受0909年牛市预期影整，市场供年牛市预期影整，市场供应较大应较大20102010年市场供应量年市场供应量20102010年市场需求量年市场需求量2010 供应=09年存量+10年新增=1282.4（万平米）1、房地产政策从紧趋势逐渐明，10 国家将继续促进楼市的平稳发展；2、随着宏观调控的持续深入，投资需求比重将缩小。城市刚性需求经过09的集中释放2010规模势必缩小。3、供应市场的活跃，选择加丰富，同时对价格加敏感，成交的热必然低。单位：万平方米27精选课件ppt竞争环境：区域市场供大于求，竞争环境：区域市场供大于求，1010年区域预计放量年区域预计放量220220万，万，预计走量预计走量170170万，竞争压力巨大万，竞争压力巨大125364123456鹅羊山公园秀峰山公园规划湿地公园洪山公园月湖公园月岛公园一山二江六大公园一山二江六大公园一山：鹅羊山一山：鹅羊山二江：湘江、浏阳河二江：湘江、浏阳河六大公园：六大公园：区域区域0808年年-09-09年整体供大于求，未来潜在量大年整体供大于求，未来潜在量大区域依靠良好环境、交通通达性吸纳置业区域依靠良好环境、交通通达性吸纳置业08年1月-09年11月，开福区商品住宅批准预售420万方，销售339万方，年度销售平均约170万，供求基本平衡；区内（特别是过浏阳河区域）大量待开发用地和大盘后续放量，潜在供应量大,预计，2010年开福区放量220万。本区域人口不足，依靠良好环境、交通通达性、及发展前景吸附大量外板块人口前来置业；区内“一山二江六大公园”，拥有良好景观资源；芙蓉路、二环等，路网纵横，通达性好；两馆一厅、经济开发区等规划带动区域发展。28精选课件ppt竞争格局：品牌开发商入驻，大盘云集，高档项目竞争格局：品牌开发商入驻，大盘云集，高档项目稀缺；区内楼盘朝金霞开发区、区政府区、金鹰月稀缺；区内楼盘朝金霞开发区、区政府区、金鹰月湖三大板块聚集。湖三大板块聚集。北城区域竞争环境：北城区域竞争环境：1111三一大道三一大道二环线二环线绕城高速绕城高速芙蓉路芙蓉路福元路福元路654328911101217123456789101112湘江1号（100万方，别墅+小高，独栋1.6万,双拼9千，创远集团）极目楚天（19万方，高层，均价3600，中欣集团）山语城（80万方，别墅+小高，小高均价3700，中铁集团）双湾国际（42万方，高层，均价5500，长沙水利投资置业）湘江世纪城（400万方，小高+高层，江景7千,其他4.5千，世纪金源）北辰（300万方，小高+高层，尚未推，北辰地产）堤亚纳湾（83万方，别墅+洋房，尚未推出，沙河实业）珠江花城（100万方，小高，精装均价5500，珠江实业）万国城（120万方，小高，均价4200，北京当代集团）第一湾（30万方，高层，尚未推出，预计均价4500，湖南富湘）藏珑（87万方，别墅+洋房+小高，小高非临湖4800，双瑞地产）山水湾（55万方，别墅+多层+小高，愿景地产）开福区政府板块开福区政府板块核心动力：区政府物业类型：小高、高层，极少别墅价格区间：普通4200-4500，江景6-7千代表项目：湘江世纪城、万国城、珠江花城金霞开发区板块金霞开发区板块核心动力：企业、物流园物业类型：别墅、高层价格区间：独栋1.6万/方，双排9千/方，小高3600/方代表项目：湘江一号、极目楚天、青竹园金鹰月湖板块金鹰月湖板块核心动力：广电、长沙等单位物业类型：小高，少量别墅价格区间：小高普通4000-4800，湖景6800代表项目：藏珑、月湖兰庭29精选课件ppt高层竞争：普宅价格高层竞争：普宅价格4.2-4.84.2-4.8千千/平，江（或湖）景平，江（或湖）景6.8-76.8-7千千/平；除湘江世纪城，其他项目年度消化约平；除湘江世纪城，其他项目年度消化约2-62-6万方，本案高层万方，本案高层20102010年需走量约年需走量约7.27.2万方存在一万方存在一定压力。定压力。项目名项目名称称未来推售产品未来推售产品建面建面（万（万方）方）推售节推售节点点20102010年推年推售面积售面积（万方）（万方）价格价格开发商开发商0909消化消化（万方）（万方）藏珑非临湖小高层，89小三房，135的三房872010年5-7月4非临湖4800；临湖6800长沙双瑞6万双湾国际高层，130-180的四房422010年6月105500长沙水利投资2万湘江世纪城高层，90两房,100-140的三房,200-300的江景豪宅4002010年每月都有推售40非江景4500；江景7000湖南湘水雅境150万万国城MOMA88-104二房,115-149三房,161-174四房,189-223复式1202010年6月254200湖南当代置业5.5万珠江花城85两房,110-132三房,157四房1002010年6月305500（精装）珠江实业5万恒大月湖小高层，高层。2-4房。90-170平米1172010年-未定恒大地产-北辰121-125、133-135三房为主，部分87-98两房及171-194四房。3002010年9月35未定北辰地产-合计约约144144万方万方除湘江世纪城外，其他小高层项目年度走量除湘江世纪城外，其他小高层项目年度走量4 4万方万方/年，本案全年走量年，本案全年走量7.27.2万方。高量抗性较大！万方。高量抗性较大！30精选课件ppt高层核心竞争锁定：区域性较强，集中在项目周边高层核心竞争锁定：区域性较强，集中在项目周边区域的六大项目。区域的六大项目。芙蓉路芙蓉路福元路福元路三一大道三一大道车站路车站路东二环东二环6245173高层核心竞争项目筛选原则：高层核心竞争项目筛选原则：区域地段类似；产品总价类似，价格在90-130万/套范围；推售时间重合，在2010年5月-12月放量；项目档次类似，竞争项目为中高档次，及豪宅项目。高层竞争集中在项目周边六大项目高层竞争集中在项目周边六大项目珠江花城、万国城MOMA；湘江世纪城、双湾；恒大月湖项目、北辰项目。双湾国际双湾国际60-10060-100万万2010.62010.6推推湘江世纪城湘江世纪城40-6540-65万万20102010每月每月北辰项目北辰项目2010.92010.9推推珠江花城珠江花城47-8747-87万（精装）万（精装）2010.62010.6推推恒大月湖项目恒大月湖项目下半年下半年藏珑非临湖藏珑非临湖40-7040-70万万20102010年年5 5月月万国城万国城37-9037-90万万2010.62010.6推推31精选课件ppt本案高层核心竞争分析本案高层核心竞争分析8989平米平米1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月湘江世纪城湘江世纪城面积：面积：高层，90两房未来推货量：未来推货量：15万总价：总价：40万藏珑非临湖藏珑非临湖面积：面积：89小三房，未来推货量：未来推货量：2万总价：总价：45万珠江花城珠江花城面积：面积：85-95两房、小三房未来推货量：未来推货量：10万总价：总价：50万左右（含精装）北辰项目北辰项目面积：面积：部分87-98的两房未来推货量：未来推货量：5万总价：总价：未定，预计5663万恒大月湖项目恒大月湖项目面积：面积：90平米两房未来推货量：未来推货量：未定总价：总价：未定高层高层8989平米平米竞争压力分析竞争压力分析8989平米二房、小三房竞争项目、总量放量较少；平米二房、小三房竞争项目、总量放量较少；本案小三房属区内稀缺产品，优势较为明显。本案小三房属区内稀缺产品，优势较为明显。竞争节点分析竞争节点分析集中性竞争集中在下半年，主要竞争压力在集中性竞争集中在下半年，主要竞争压力在5 5月月1212月月32精选课件ppt本案高层本案高层8989平米竞争资本：区域市场稀缺紧凑产品，平米竞争资本：区域市场稀缺紧凑产品，无敌视野，其次为低密度社区，第三位品牌无敌视野，其次为低密度社区，第三位品牌+物管物管+精装。精装。地段对抗地段对抗品牌对抗品牌对抗产品对抗产品对抗社区对抗社区对抗物管对抗物管对抗珠江花城临近芙蓉北路珠江实业，大牌国企。长沙首个项目85-95平米二房、小三房。功能一般外临洪山公园、内有水系园林广州珠江物业，欠缺知名度和美誉度藏珑万家丽路、三一大道双瑞。本土开发商、首个项目小高2-3房，89小三房600亩月湖，配套月湖公园双瑞物管湘江世纪城芙蓉北路、浏阳河隧道世纪金源90两房、分摊高外有湘江，内部园林湘江世纪城物业北辰项目芙蓉北路、浏阳河隧道北辰地产少量87-98二房外有湘江，内部园林-恒大月湖项目万家丽路北路恒大地产。一线品牌；长沙四项目积淀-临600亩月湖、月湖公园-资源资源占有占有型型性价性价比走比走量型量型超大超大规模规模型型紧凑紧凑3 3房，实用；洋房社区，视野无敌；品牌优势明显。房，实用；洋房社区，视野无敌；品牌优势明显。点式板楼，视野无敌；扣精装后总价低；万科品牌；点式板楼，视野无敌；扣精装后总价低；万科品牌；紧凑三房，实用；洋房社区，视野无敌；低密度紧凑三房，实用；洋房社区，视野无敌；低密度+精装精装总价低；紧凑实用；视野无敌；总价低；紧凑实用；视野无敌；洋房社区内的高层，低密度，视野无敌洋房社区内的高层，低密度，视野无敌33精选课件ppt本案高层核心竞争分析本案高层核心竞争分析123123平米平米1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月湘江世纪城湘江世纪城面积：面积：100-140的三房未来推货量：未来推货量：25万总价：总价：45-65万藏珑非临湖藏珑非临湖面积：面积：135的三房未来推货量：未来推货量：3万总价：总价：60-70万双湾国际双湾国际面积：面积：高层，130-135的三房未来推货量：未来推货量：5万总价：总价：70-75万珠江花城珠江花城面积：面积：110-132三房未来推货量：未来推货量：20万总价：总价：50-60万万国城万国城面积：面积：115-149三房,未来推货量：未来推货量：10万总价：总价：50-65万北辰项目北辰项目面积：面积：121-125的三房以及133-135的三房为主.未来推货量：未来推货量：20万总价：总价：未定恒大月湖项目恒大月湖项目面积：面积：小高层，高层。2-4房。90-170平米未来推货量：未来推货量：未定总价：总价：未定123123平米平米竞争压力来源分析竞争压力来源分析竞争压力加大，总体放量较大；竞争压力加大，总体放量较大；相比竞争项目，本案低密度优势及精装带来的置业门槛优势明显。相比竞争项目，本案低密度优势及精装带来的置业门槛优势明显。竞争节点分析竞争节点分析集中性竞争集中在下半年，主要竞争压力在集中性竞争集中在下半年，主要竞争压力在5 5月月1212月月34精选课件ppt本案高层本案高层123123平竞争资本：产品视野开阔、洋房社平竞争资本：产品视野开阔、洋房社区，其次为精装置业门槛低区，其次为精装置业门槛低+品牌品牌+物管物管地段对抗地段对抗品牌对抗品牌对抗产品对抗产品对抗社区对抗社区对抗物管对抗物管对抗珠江花城临近芙蓉北路珠江实业，大牌国企。长沙首个项目110-132三房板楼。功能一般外临洪山公园、内有水系园林广州珠江物业，欠缺知名度和美誉度双湾国际临近芙蓉北路长沙市水利投资置业发展有限公司130-150三房；大面宽，观景面好外有湘江、浏阳河，内有水系园林湖南美世界物业，缺乏知名度、美誉度藏珑万家丽路、三一大道双瑞。本土开发商、首个项目135三房，二梯四户塔楼600亩月湖，配套月湖公园双瑞物管北辰项目芙蓉北路、浏阳河隧道北辰地产主要为121-125，133-135的三房外有湘江，内部园林-湘江世纪城芙蓉北路、浏阳河隧道世纪金源100-140的三房、分摊高外有湘江，内部园林湘江世纪城物业万国城MOMA临近芙蓉北路北京当代。长沙首个项目常规户型，115-149三房,。外临洪山公园、内有水系园林湖南第一物业，缺乏知名度和美誉度恒大月湖项目万家丽路北路恒大地产。一线品牌；长沙四项目积淀-临600亩月湖、月湖公园-资源资源占有占有型型性价性价比走比走量型量型超大超大规模规模型型洋房社区内高层，洋房社区内高层，7 7米宽景客餐厅；十字结构，视野开阔；米宽景客餐厅；十字结构，视野开阔；万科品牌及物管。万科品牌及物管。总价低，置业门槛低，无敌视野；总价低，置业门槛低，无敌视野；7 7米宽景客餐厅；万科品牌米宽景客餐厅；万科品牌及物管。及物管。无敌视野；无敌视野；7 7米宽景客餐厅；万科品牌及物管。米宽景客餐厅；万科品牌及物管。总价低；十字结构，视野开阔。总价低；十字结构，视野开阔。洋房社区内高层，洋房社区内高层，7 7米宽景客餐厅；十字结构，视野开阔。米宽景客餐厅；十字结构，视野开阔。洋房社区内高层，洋房社区内高层，7 7米宽景客餐厅；视野开阔；万科品牌及米宽景客餐厅；视野开阔；万科品牌及物管。物管。洋房社区内高层，洋房社区内高层，7 7米宽景客餐厅；十字结构，视野开阔。米宽景客餐厅；十字结构，视野开阔。35精选课件ppt洋房竞争：区内无洋房，主要面临岳麓区洋房竞争，洋房竞争：区内无洋房，主要面临岳麓区洋房竞争，同时面临区域内同总价跨品类竞争，本案洋房体量同时面临区域内同总价跨品类竞争，本案洋房体量小，销售压力较小小，销售压力较小产品稀缺，本案洋房体量小，走量压力小，为本案高价值产品产品稀缺，本案洋房体量小，走量压力小，为本案高价值产品项目项目20102010年推售产品年推售产品总价总价建面建面推售节点推售节点20102010年推售年推售面积面积价格价格开发商开发商0909年消化年消化（万方）（万方）郡原美村平层花园洋房，88两房、150-170三房、190四房100-120万100万2010年3月待定6800湖南中锴置业1融科檀香山180-300洋房130-180万30万2010年8月（推200-300高层）10万小高8000长沙融创置业6金科东方大院洋房，114两房、135三房、158-179四房70-110万40万2010年1月推洋房440套洋房-湖南金科房地产0龙湾国际后期无产品推出，目前为140-200洋房平均90万/套113万后期无洋房0-五矿建设(湖南)嘉盛1卓越蔚蓝海岸洋房130-200洋房60-100万65万2010年5月推洋房小高3万洋房5000卓越集团3西山汇景目前为140-200洋房；后期为小高层。100-140万19万2010年12月推小高10万小高7000建发集团长沙分公司3山水湾联排别墅240-270；120-140万55万2010年4月别墅80套；洋房13栋5000湖南致盛愿景0盈峰翠邸200-280联排、108-168叠加120-160万66万2010年6月联排340叠加60套联排6000；叠加4500和记黄埔长沙望城5诺亚山林目前270-300联排；未来推500套洋房，单价3500120-140万1002010年4-5月500套洋房4500鹏基地产1堤亚纳湾168-221联排、260-270叠加别墅130-160万/套832010年1月认筹，上半年解筹5万-沙河实业股份036精选课件ppt洋房核心竞争锁定：跨物业类型竞争，筛选出六大洋房核心竞争锁定：跨物业类型竞争，筛选出六大核心竞争项目。核心竞争项目。洋房核心竞争项目筛选原则：洋房核心竞争项目筛选原则：产品总价类似，价格在90-130万/套范围；推售时间重合，在2010年5月-12月放量；项目档次类似，竞争项目为中高档次，及豪宅项目。洋房跨物业类型竞争，六大核心竞争项目洋房跨物业类型竞争，六大核心竞争项目大平层：藏珑临湖单位、湘江世纪城江景房；洋房：东方大院、蔚蓝海岸；别墅：堤亚纳湾、盈峰翠邸芙蓉路芙蓉路福元路福元路三一大道三一大道车站路车站路东二环东二环652431东方大院70-110万2010.3推蔚蓝海岸65-110万2010.3推盈峰翠邸120-160万2010.6推湘江世纪城100-130万2010每月堤亚纳湾130-160万2010上半年藏珑临湖景100-140万2010年5月本案37精选课件ppt本案洋房核心竞争分析本案洋房核心竞争分析138138平米平米1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月东方大院东方大院面积：面积：洋房，114两房、135三房未来推货量：未来推货量：370套洋房总价：总价：70-95万蔚蓝海岸蔚蓝海岸面积：面积：洋房130平-200平未来推货量：未来推货量：3万洋房总价：总价：60-100万138138平米平米竞争压力分析竞争压力分析138138平米洋房属区内外稀缺产品；平米洋房属区内外稀缺产品；产品多院落亲地设计，竞争优势体现在别墅居住感。产品多院落亲地设计，竞争优势体现在别墅居住感。竞争节点分析竞争节点分析集中性竞争集中在上半年，主要竞争压力在集中性竞争集中在上半年，主要竞争压力在3 3月开始月开始38精选课件ppt本案洋房竞本案洋房竞138138平竞争资本：亲地，多庭院赠送，平竞争资本：亲地，多庭院赠送，附加值高；其次为地段优越、品牌物管优势。附加值高；其次为地段优越、品牌物管优势。地段对抗地段对抗品牌对抗品牌对抗产品对抗产品对抗社区对抗社区对抗物管对抗物管对抗金科东方大院临雷锋大道金科地产，一线品牌6层电梯洋房，分摊高，赠送面积较少中央湖区、三面环山纯天然景观资源小区金科物业管理公司蔚蓝海岸临金星北路深圳卓越集团，目前在长沙开发两个项目西班牙建筑风格洋房，层层退台成熟的社区景观资源宜居深圳卓越物业管理公司性价比型性价比型亲地，大面积庭院赠送，别墅级居住感觉；亲地，大面积庭院赠送，别墅级居住感觉；地段优势。交通配套较完善。地段优势。交通配套较完善。亲地，大面积庭院赠送，别墅级居住感觉；亲地，大面积庭院赠送，别墅级居住感觉；万科物管，品质保障，值得信赖。万科物管，品质保障，值得信赖。39精选课件ppt东方大院东方大院面积：面积：158-179四房未来推货量：未来推货量：70套洋房总价：总价：95-110万本案洋房核心竞争分析本案洋房核心竞争分析164164、196196平米平米1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月盈峰翠邸盈峰翠邸面积：面积：200-280联排 108-168叠加未来推货量：未来推货量：联排340、叠加60套总价：总价：120-160万湘江世纪城湘江世纪城面积：面积：高层，160-180的四房,200-300的江景豪宅未来推货量：未来推货量：60万总价：总价：110-130万堤亚纳湾堤亚纳湾面积：面积：168-221联排、260-270叠加别墅未来推货量：未来推货量：5万总价：总价：130-160万/套藏珑临湖景藏珑临湖景面积：面积：高层，180平米四房未来推货量：未来推货量：7万临湖总价：总价：120-130万164164、194194平米平米竞争压力分析竞争压力分析164-194164-194平米，总价在平米，总价在105-125105-125万，核心跟区域内大平层及区外低总价别墅、万，核心跟区域内大平层及区外低总价别墅、大面积洋房竞争；大面积洋房竞争；与众多竞品，本案总价优势明显；与众多竞品，本案总价优势明显；竞争项目多，放量大，竞争压力较大；竞争项目多，放量大，竞争压力较大；竞争节点分析竞争节点分析集中性竞争集中在上半年，主要竞争压力在集中性竞争集中在上半年，主要竞争压力在3 3月月66月月40精选课件ppt本案洋房竞本案洋房竞164164、196196平竞争资本：相对大平层以平竞争资本：相对大平层以产品取胜，相对洋房别墅以地段、总价取胜。产品取胜，相对洋房别墅以地段、总价取胜。地段对抗地段对抗品牌对抗品牌对抗产品对抗产品对抗社区对抗社区对抗物管对抗物管对抗湘江世纪城江景芙蓉北路、浏阳河隧道世纪金源分摊高，观景面宽。外有湘江，内部园林，