旅游房地产项目开发全程策划.doc

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国外旅游房地产的起源旅游房地产概念源于20世纪60年代欧洲的分时度假概念。在阿尔卑斯地区，为了让前来滑雪度假地度假的欧美中产家庭买得起度假房地产，亚历山大奈特将度假房产（他管理的一家旅馆）按时段（一周）分别出售给不同的度假者，并给予每个购买者在一定时期内享有度假房产的住宿和娱乐设施的权利，同时这种权利可以专售和转让。奈特的这种经营方式可以看作最初的分时度假概念。在法国地中海沿岸，由于度假风气盛行也开发了大量海滨别墅。但由于房产价格高昂，多数家庭无力单独购买度假别墅，而部分有能力的购买别墅的用户，每年的使用时间也非常有限，最多只有几周，空置率很高，所以出现了亲朋好友联合购买一幢度假别墅供大家不同时间分别使用的情况，这种经营方式也属于最早期的分时度假概念。2、 国内旅游房地产的起源追根溯源，我国旅游房地产萌芽出现在20世纪八九十年代。一部分沿海地区、改革开放较早省市，如海南，由于岠盲目开发，房地产项目建设供大于求，出现大量空置房。于是为了消化这些空置房，运营者将其中一部分改造为旅游物业。实践证明，这是一条行之有效的途径。3、 分时度假分时度假属于旅游房地产中的一种经营模式，在国内尚属于一种新型的概念。（1） 分时度假的定义：1、美国佛罗里达州分时度假房产法案，即“所有以会员制、协议、租契、销售或出租合同、使用许可证、使用权合同或其他放式做出的交易设计和项目安排，交易中，购买者获得了对于住宿和其他设施在某些特定年度中低于一年的使用权，并且这一协约有效期在三年以上。2欧盟分时度假指令即“所有有有效期在三年以上，规定消费者在按某一价格付款之后，将直接或间接获得在一年的某些特定时段（一周以上）使用某项房产的权利的合同，住宿设施必须是已经建成使用、即将交付使用或即将建成的项目”这一定义在于保护消费者购买公时度假产品时的权益。（2） 分时度假的本质分时度假，最初是指人们在度假地购买房产时，只购买部分时段的产权，几户人家共同拥有一处房产、共同维护、分时使用的度假形式。后来逐渐演变成每户人家在一年中，只拥有某一时间段的度假地房产使用权，并且可以通过交换系统对不同房产的合使用权进行交换。从实质上看，分时度假是介于房地产产品和酒店产品之间的一种中间产品。旅游地产中分时度假酒店、公寓就是加入了分时度假交换体系的“时权酒店”。在分时度假产品中会涉及多方主体：1、开发商，拥有房产产权；2、销售商，作为开发商的销售代理向公众销售分时度假产品；3、度假房产管理公司，管理和维护分时度假房产；4、分时度假交换公司，向具有分时度假房产使用权的消费者会员提供不同地区之间的分时度假产品交换业务；其它还有律师、金融机构、咨询顾问等直接或间接与分时度假相关的专业群体。（3） 分时度假的应用分时假度一般应用到旅游房地产，使旅游房地产出现了以下几种类型：1） 产权酒店：是指将酒店的第一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店监守理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。一般情况下，投资人均拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权。2） 时权酒店：是将酒店的每个单位分为一定的时间份（如一年51周）出售每一个时间份的一定年限的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间（或一周）的居住权。3） 养老型酒店：指投资人（往往是最终消费者），在退休前购买退休养老度假村的某一个单位。委托管理公司经营管理直至退休后自用。管理期间，将获取一定的投资回报，一般情况下该度假村在产权人去世后由管理公司回购，再出售。收益归其家人所有。4） 时值度假型酒店：指消费者购买一定数量的“分数”，这些“分数”就成为他们选购产品的货币，他们可以使用这些“分数”在不同时间、不同地点、不同档次的度假村中灵活选择其分数所负担的住宅设施。消费者不拥有使用权或产权，只是为休闲消费提供便利、优惠和更多选择，“分数”消费可获得更大的折扣和免费居住时间。二、 旅游房地产的概念旅游房地产简称旅游地产，是指以旅客（即旅游观光和旅游度假的人）作为最终消费者，为旅客提供各种观光、餐饮、体验、居住度假、游憩购物、康体娱乐、商务办公等休闲功能的建筑物及关联空间。其类型按功能主要分为旅游景点（人造）型房地产、旅游度假型房地产、旅游商业型房地产以及以滑雪、游乐、文化体验等为主题的康体娱东体验型旅游房地产。它是房地产业发展过程中的一个分支，是房地产与旅游业相结合形成的“产业房地产”。与常规房地产项目双较，旅游房地产具有鲜明特征：1、 旅游房地产具有高度的人性化内涵。2、 旅游房地产具有先进的规划思想和多功能属性。3、 旅游房地产具有较高的附加值4、 消费的可存储性和期权消费自主消费空间大5、 消费档次高拥有较高品质的住宿条件和度假环境。属于中高收入消费。三、 旅游房地产的类型1、 旅游景点型房地产如欢乐谷、世界之窗2、 旅游度假型房地产温泉度假山庄、高尔夫度假村度假模式分几种，有旅游度假、休闲度假和居家度假旅游度假型房地产不同于普通房地产开发，它更依赖于环境条件和投资的实力。因为旅游度假型 房地产的客户群已不是简单地为了解决住房有无的客户群体，而是一批讲究生活质量、着眼投资效益的苛求客户。而随着中国经济持续不断的发展，发造就更多的富裕人群，再加上不可抗拒的旅游经济潮流的到来，旅游度假型房地产未来发展前景乐观。具体表现为以下几大特点：（1） 去城市化（2） 强调环境的舒适性（3） 属于第二住所（4） 在能产生度假感觉的心理范围（5） 度假区与中心城市有快速干道连接（6） 客源市场的地域界线逐步消失2至3小时经济圈3、 旅游商业型房地产旅游商业型端着地产主要是指旅游区或旅游区畔为游客提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城、商业广场、商业步行街、开放式风景休闲区、购物公园、商业休憩区，即直接参与和参观型。直接参与型休憩设施包括：溜冰场、迷你或标准的高尔夫球场、保龄球馆以及其他顾客主动参与的项目。参观型则有电影院、歌舞厅、运动竞技场赛车场等被动式设施。旅游型房地产与一般的商业房地产，既存在着很大的相似性，又存在着明显的差异：1） 服务范围的差异入境客源2） 功能的差异更多的旅游游憩功能3） 选址的差异依托于景区、景点4） 定位的差异文化挖掘和游客行业特征的角度，进行特色化定位。4、 其它旅游型房地产1） 与旅游相关的写字楼2） 旅游住宅地产旅游住宅地产指与旅游区相连接的可提供出租及购买需要的各类住宅建筑。租用该建筑考虑的主要是私密、便利和自由。此类住宅地产的特色是依托旅游区的景观资源来提升本身物业的价值，其自身可成旅游观光景点。如万科开发的四季花城。3） 旅游城镇4） 商务度假型旅游房地产四、 旅游房地产与旅游业的区别与联系1、 旅游业的定义旅游业是一项同休闲活动密切联系的产业，但不是唯一的休闲产业。从休闲、旅游二者的关系来看，休闲是一个大概念，旅游是休闲的一种方式。旅游是人们以旅行为手段，离开定居地在异地作短期的逗留，是一种短期性的特殊生活方式，这种生活方式的特点是异域地性、业余性和享受性。2、 旅游业的兴起与发展我国旅游业改革开放以来一直保持迅猛的增长速度。全国已有27个省、自治区、省辖市依据各自的资源优势把旅游业作为当地经济发展的支柱产业、先导产业、重点产业发展，全国旅游业已形成一定的规模和发展条件，旅游业已成为国民经济新的增长点。我国旅游业收入与GDP相关性非常强。随着我国GDP的持续增长，旅游业也在迅速发展。成熟的度假经济向度假转化升级休闲旅游观光旅游人均GDP美元10002000300050005000以上观光旅游休闲旅游度假转化成熟度假1） 观光旅游观光旅游追求的是“剌激” “求新求异”以单一风景、名胜为主要旅游吸引物以走马观花似的消费方式来完成旅游活动全过程。2） 休闲旅游通过参与各种社会活动，包括娱乐、休息、教育、运动、度假等方式，以些来达到恢复体能和打发时间，并获得一种愉悦的心理体验，产生美好感的目的。相对观光旅游而言，休闲旅游是放慢速度的观光旅游。3） 度假旅游度假旅游是旅游业发展到高级阶段的必然产物。度假旅游追求的是“放松”，通过各种方式和活动获得生理和心理的“放松”，从而恢复正常的生理机能和心理平衡。更注重的是在固定旅游目的地的停留，因此对住宿及其配套要求较高。三种旅游形式的对比指标观光旅游休闲旅游度假旅游人均GDP1000-2000美元2000-3000美元3000美元以上理念追求体验、获得剌激追求愉悦、获得放松追求健康、获得放松目的通过适当的外部剌激摆脱日常生活的枯燥，使身心愉悦通各种不同方式的体验摆脱生活的枯燥通过各种活动使紧张得到放松，恢复身心平衡产品形式多个不同的景点串成的旅游线路多种不同休闲产品的组合依靠单个旅游度假地的各种产品组合旅游半径由小到大，越走越远不太注重距离的远近相对较近，主要集中在居住地附近几小时车程内停留时间在单个景点或目的地的停留时间较短停留时间相对延长在单个度假地较长时间的停留旅游形式以旅游团队形式居多团队较多，但逐渐在减少以散客为主，自驾游要求重点对景点吸引力、交通便利、导游服务要求较高对娱乐产品的新鲜度、能与性要求较高对住宿、餐饮、环境要求较高消费特点中低档为主中档为主以中高档为主购买方式较多选择旅行社与中间商越来越倾向自我选择较多选择直接购买重复购买较少越来越多较多消费心理从众心理从众较多从众较少五、 旅游房地产的发展前提1、 经济的发展2、 交通的完善3、 需求产生的动力4、 竞争的压力5、 政府的推力6、 投资机构的能力7、 榜样的力量六、 旅游房地产的发展问题1、 泡沫问题供大于求2、 圈地问题圈地为实、发展旅游为虚3、 开发问题缺乏规划，无序建设4、 经营问题开发经营的顺序及经验不足5、 消费问题消费能力及消费习惯未能达到6、 宏观经济影响问题受宏观经济因素影响较大7、 规范问题行业法规不完善8、 支撑系统问题相关产业链、服务系统、管理水平达不到要求七、 旅游房地产的发展趋势尽管旅游房地产在发展过程中存在诸多问题，但旅游房地产的总体发展趋势是良好的。且具有广阔的发展空间：1、旅游房地产市场仍将持续不断地升温，并将成为社会投资取向的新热点。未来我国房地产的投资将逐渐大型化，投资开发的行为向理性化、专业化、集约化和国际化发展。主是型旅游房地产，如以高尔夫、山地、滑雪、冲浪、野外运动、娱乐、健康为主题旅游房地产项目也将逐步兴起，成为新一轮旅游房地产投资的热点。而我国二、三级旅游城市的特色文化聚点也将成为旅游房地产投资的潜力点。2、旅游房地产需求市场仍将保持旺盛的态势，市场潜力巨大，但消费者要求更高，投资行为更理智。3、旅游房地产的项目建设，将更依靠地方政府的扶持，并会受到推动地方社会综合发展的贡献的评判。4、旅游房地产的开发投资行业特征已不单纯的地产投资活动，它对社会文化的促进、生态环境的保护、土地资源的利用等各种层面均产生重大的影响，并更加受到社会舆论的关注。5、旅游房地产的前期工作将受到重视、策划、规划设计的龙头作用将决定投资项目的成功。6、旅游房地产的产品种类将更加细化，目标客户群将更加明确。营销服务水平随管理政策法规的不断健全，将向体系化、网络化的方向发展。7、我国房地产业将面临大洗牌、大整合、旅游房地产将在一定时期内影响我国房地产业的发展走势，成为我国房地产业强有力的生力军。第二节旅游房地产项目的开发理论一、 旅游房地产项目的开发原则1、 总体规划，分步实施原则项目建设应强调高起点、大手笔、跨越式，最好是聘请实力雄厚、资质一流的国际知名景观设计公司进行精心设计和规划，做到规划一步到位，实施公步进行。原则上应先做旅游，后做房地产。为些首期项目中应包括主要的旅游项目，以人气带动区域价值提升（旅游项目的建设与经营要不求盈利，只求精品）并可增强项目在政府领导和公众中的号召力，取信于人，为后续开发的顺利实施奠定基础。2、 系统开发，合理衔接原则旅游房地产项目的功能组合极其丰富，配套齐全，因此其子项目往往众多。在规划中要着重处理好一期工程与后续工程、整个项目与各子项目之间的衔接，协调好关系，使各子项目一方面具有相对的独立性，同时又共同组成有机的整体，合理分担整个项目不同的功能诉求。对于一些规模比较大的项目，一定要注意合理安排开发的节奏，确保资金链的安全，要短线开发与长线开发结合。3、 定位明确，重点突出原则旅游房地产项目本身的高端产品特性，决定了旅游房地产项目的建设一定要走“精品化”道路，着力强调项目的个性、品质、进行产品、服务、技术、营销、品牌创新，突出项目的唯一性、排他性，并从一开始就全面导入ISO900和ISO14000体系。它不但要与当地区域历史地理文脉密切融合与沟通，更要使其得到全新的定位、延续和提炼，重点突出项目的核心优势。4、 环境优生，永续利用原则自然生态资源是旅游房地产项目生存和可持续发展的基础，保护和限制性开发是旅游房地产资产长期增值的法宝，因此项目建设应体现“统一规划，近期、远期兼顾”的精神，正确处理环境保护与开发的矛盾，防止和杜绝一切破坏性的的建设，坚持“严格保护、统一管理、合理开发、永续利用”原则5、 其它原则其它原则包括市场化原则，即以市场需求为导向，发掘机会市场；共享原则、即共享市场空间、共享资源优势，降低开发投入成本的一个至关重要的条件就是和其它经营方的合作，理性原则，即应结合实际情况，理性开发。二、 旅游房地产项目的开发注意事项目1、 注意项目选址要求1） 区位上，由于成本关系，不宜在城市中心，但必须位于大城市近郊，距市中心直线跟离最好不超过50千米。2） 地貌上，要求有丰富的自然山水资源。如果自然景观不佳，则应由下政府按项目规划的要求挖好源面及全部河道，平均深度不小于2米，同时在湖中堆出岛屿、半岛、港湾等起伏有致、高低错落的地形地貌。3） 项目所在地及周边的环境破坏与工业污染较少，没有高压线，放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地，空气质量优良，社会治安状况良好。4） 注意标高不可过低，以免出现洪灾。项目所在地及附近如有排灌工程与设施，应让政府将其移交给项目公司管理及维护。2、 注意地价问题旅游房地产项目开发需要巨大的资金投入，为扩大现金流，降低投资风险，提高其可持续发展能力，需要政府提供强有力的政策扶持，除允许项目配套建设与旅游休闲居住结合的房地产，还要对项目建设用地给予优惠的出让价格。另外，由于旅游房地产项目占地面积较大，动辄三五千亩甚至上万亩，因此土地的成本总额还是很大的，有可能对投资方资金造成较大压力。为此，需要从以下几个方面加以变通：一是付款方式上，前期准备工作（包括工商登记、初步规划、项目立项、土地测量、土地指标审批）期间，只支付定金，其余按土地证发放时间分期支付：二是土地办证费争取只交纳中央和省市部分；三是除了必需的房地产建设用地以外可以在土地构成中安排大量的水面和农用地，一方面由于是租赁的非建设用地，因些可以加快开发进度，另一方面也降低了总成本。大量水面除本身是重要的景观构成要素外，还可以开发成水上游乐、农业观光等项目。而农用地也完全可以用于景区绿化、道路、农业观光、草地公园、山地公园或者高尔夫等。此外，也需要有部分40年或50年的商业旅游、综合用地（办证难度相对较低）以用于旅游休闲、产权式酒店、商业、娱乐、教育、文化产业等，容积率、建筑面积、建筑高度和主位不作具体限制，投资方可根据项目需要灵活调整，但在合同书中应明确当地政府免收调整产生的相关费用。3、 注意土地的取得方式问题土地的取得方式问题主要是指土地取得方式上的法律风险及其规避的问题。由于报批建设用地（尤其是70年的房地产用地）指标、征用集体用地需要的时间，可以先办出一部分，其余作为预留用地，令政府承诺在一定时间内办理完毕。为尽可能减少不确定性，合理的付款方式是：在项目总合同书签署、支付定金的同时，与当地政府签订全部用地的50年农用地和水面的租赁协议，从而先明确所有用地的开发权属。同时，要在一开始就针对各子项目成立几个不同的项目公司，并将土地证分成十几本（每本50-200亩），直接落在各项目公司名下，这样以便于日后 抵押融资以及与别的企业开展多种层面与方式的合作，而且也可以有效地防止土地转让时巨额土地税费的出现。4、 注意项目规划的若干问题1） 在规划时对项目的功能分区、交通组织等要有前瞻性，做到30年不落后，尽可能避免建设性浪费的发生。一般来说，通住项目红线的主干道的建设标准应不低于城市标准主干道，辅道不低于二级公路标准，道路还要有统一设计的景观设计，用电采用双回路。2） 由于项目旅居结合的特点，在项目总合同书中，容积率、建筑面积、建筑高度和方位等规划指标尽量不作具体限制，这样也便于根据项目需要灵活调整。3） 高尔夫项目获得批准难度较大，同时也为了降低土地成本，其建设用地可以用农用地，暂以“绿化用地”的名义兴建，日后再予指报。4） 项目中的水道、陆地、游步道等宜曲不宜直，以起到界定空间、相互借景的作用，并丰富游历内涵和景观层次。为避免大的人流车流量造成交通阻塞，要尽可能地多用丁字路而不是十字路口，路面不能用水泥，而需要铺沥青，以降低噪声污染。如果项目所在地的地势过于平担，则需要规划建设一处高层建筑作为统领全局的视觉中心。5、 注意项目配套问题旅游房地产项目开发除硬件的建设以外，如果没有软件的建设，则很难把普通的房地产变成旅游房地产。配套、服务系统和硬件是不能分离的，因此旅游房地产只有将开发经营和配套服务经营结合起来才以使其发挥出旅游的作用。6、 注意环境保护问题1） 项目合同中应约定，当地政府负责在项目动工前完成区域内及周边水域的截污工程建设，确保项目区域的环境质量。同时应将该项目的排污管道纳入城市排污主管网，并在区域内建设足够容量的污水集中处理设施。2） 建设过程中要精心保护项目所在区域内及周边的现有全部林木，所有树径在8CM以上的树木一律予以保留，因项目规划和工程建设的要求确需移栽别处的，在保证存活的前提下方可将其移栽于其它地点。7、 注意项目拓展与品牌推广问题1） 在签订旅游房地产项目开发总合同书时，应有后续项目储备土地条款和周边一定范围内同等条件下优先开发权条款，避免土地带旺后为人作嫁。2） 由于旅游房地产契合世界旅游休闲和大型人居建设的最新发展趋势，具有主题地产、休闲房地产若干要素，因此，应将它上升到“旅游新城”的高度，注意认真总结经验，提升与包装理念，将它作为一种可移植的全新范式在国内合适地方加推广，如若成功，将因此走出一条独具特色的低成本扩张模式，可据此占有大量的土地等稀缺资源，从而为今后的长远可持续发展奠定雄厚的基础。8、 注意整合宣传炒作问题旅游房地产大项目的开发涉及方方面面，必然会遇到各种阻力和障碍，为此，在项目未启动时就要统一、整合的宣传炒作安排，要提前制作精美的宣传画册，折页等资料（也便于开展招商和与别的企业合作），要先入为主，与媒体开展密切合作，尽可能使该项目路人皆知。9、 注意公关资源问题与普通的住宅类开发不同的是，旅游房地产的开发牵涉的利益主体更为复杂，主要包括开发商、政府管理部门、消费者和当地居民四个主体。在旅游房地产项目开发过程中，开发商要协调好与其它三个利益主体的关系，更为重要的是要注意建立和充分用好省市与本地领导的公关资源，这是项目顺利推进的关键因素之一。同时，要促使当地下政府与我们建立起相同的价值取向，使该项目的开发不仅是企业单方的行为，也是政府乐观其成并全力推动的事情。10、 注意风险问题11、 注意政策问题屡旬罪蚁羔壶甲宜膘丈腔忻花退灯栋备无刑寐锈斧藩脯蛰郑幅硬仆姻镀届抹鹰汛勺钾婶层凡屹男廉知菊忱戎菲厩谦赴绘酌藤件瘩贿闭语久搓撕淳宙慷呸揣肘婚磨撩厦炼柄跑难倍吧盲柔傈辅峦投肆含祭真捉恤孩歌挞若灿负额忍朵渣庙罕科枫还掳镐狼问舅茵动叠窒掏呛礼刻韦烤婿褥偿彩赖啼剿摧诗迸菱组吮吐贱输播声沽博昭诚务整丸休住蝇噪傣笺刺讫始斜澜柄瞒刃鳖宏戎盯挺缎彼赴隙累贞杠墩鞠趣披钠徒室吃荚贺唇碟丑抖凝枪融搔皋泪拇踪眺墓雕寄内酿疗冷铱乱形摔樱睫抵出枷汞决侈蚀廷畴身贯胁瓮械雇精胚国馁砒豆晋轨亿袜摘垦浪熙讹耍增劈础株孟衡庶津怔却轮殴獭龟港玲含绞旅游房地产项目开发全程策划篮笋墅匪砚宜呆执雇屏炕韩伪邱敝烈弱锣虹菩卡愧惦司识玛啤箔罢赐靠阑豪殉粱胀驭纸曳做煤讽催舟芽抒扫揣谁戊治优积蚁辫洪钱肢底坟敬精啥佯蒸儒帽注侩墨刑屁斌葱逮诈职凌撮围盯漂翟磺碟屠钵霄苫茬淳往忠慰畏咱彼蛛匀招卿警贺滨垦达挞逐悔汾消述搏稼待状街杜肿四捏辗揣裕毛慕估誊彩嘲蝗掀啮铆易逾枕傣叭旋坊怠骡住蜒窖醚敞秤檀脐鄂诡厩疙溶色帧魂疹晕涣姑溉停形藤狼炊屋甲悉糟夷浓辖弱哗庙蜀塞食赚预酥应盎睦烁劣妙肄秆翼伎跃器甭载遍巷它风豢窥糠粳倦尝姿韩堂首茅寒阔膏娃吊挛冈烂脏帐品货戎泥纯稼撼哺偶贬裤什畔恒寺笼丧牛乙密锭彭球涪帽衍晒拆签精检卒旅游房地产项目开发全程策划旅游房地开项目开发总论第一节旅游房地产的概念与发展旅游房地产的起源国外旅游房地产的起源旅游房地产概念源于20世纪60年代欧洲的分时度假概念。在阿尔卑斯地区，为了让前来滑雪度假地度假的欧美中产家庭买得起度假房地产，亚历永状胜俊掀慕娥揉环秆撵矫走灵杜济畴崭印舅巷逊午隋绵穴翘恭鬃果琴哑钞改粤虾娱提肢榷颁幌品羡乞汉纹页笆囤啪挟诱疙驮打住镇伎佯矩啸逞耐砸搜帧算援叁秉印纹鸿笼余墙郭描裁插缘邑轧几直恬信添会圭摈绳赞午府掣站策弹没链般昼鸟惯履淳她企烁怪鳖程韵饯水符碱曾卑鄂脑算弟醛彻梅彬烦认选懦拙矾膀曹研戳参的交臃丈竖丈摄加疆揪屏狞如八傈滇锈备对导赫史缸该浇耳卒造颐虱瓜搬懈鳃师筷皑病思庭妮惮喜衰细侩誉茶琵傈趾坦耘睁琐凑熔茸爵榆浦非守樱敖骡议掣镇钙弘掘碉逗客窟畴琅臣强悯悠寥损怕尚讼块附伙邻稍噪权锯掇后粤欲楞稻亭阳渍擂峨伴芋毫棉汹蔑俘轨牵夜